Аналитики компании «Метриум» подвели итоги года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения уменьшился на 31,4%. Средняя цена квадратного метра выросла на 24,4% и составила 300 690 руб.
По данным «Метриум», в конце 2020 года на первичном рынке новостроек г. Москвы экспонировалось 92 проекта бизнес-класса с общим объемом предложения около 9 7001 квартир общей площадью 723 тыс.
кв. м. За год количество экспонируемых лотов сократилось на 31,4%, продаваемая площадь — на 31,9%. Столь значительное снижение объема предложения объясняется вымыванием лотов из-за высокого спроса.
По результатам 2020 года показатель вывода новых объектов оказался меньше по сравнению с уровнем прошлого года — 11 против 17. В IV квартале 2020 года на рынок поступило в реализацию 5 новых проектов, а также 18 корпусов в существующих комплексах. Кроме того, был объявлен старт бронирования третьей очереди «Селигер Сити» (корпус №Е1 «Ван Гог»).
Новые проекты 2020 года на рынке новостроек бизнес-класса
| № | Название | Девелопер | Округ | Старт продаж |
| 1 | TopHILLS | INGRAD | ЮАО | 2 кв. 2020 |
| 2 | Настоящее | Центр-Инвест | ЗАО | 2 кв. 2020 |
| 3 | City Bay | MR Group | СЗАО | 2 кв. 2020 |
| 4 | FORIVER | INGRAD | ЮАО | 3 кв. 2020 |
| 5 | Архитектор | ГК ФСК | ЮЗАО | 3 кв. 2020 |
| 6 | Level Причальный | Level Group | СЗАО | 3 кв. 2020 |
| 7 | Режиссер | ГК ФСК | СВАО | 4 кв. 2020 |
| 8 | Eniteo | Tekta Group | ЮЗАО | 4 кв. 2020 |
| 9 | Symphony 34* | MR Group | САО | 4 кв. 2020 |
| 10 | AFI Park Воронцовский* | AFI Development | ЮЗАО | 4 кв. 2020 |
| 11 | Sydney City | ГК ФСК | СЗАО | 4 кв. 2020 |
Источник: «Метриум» *бронирование
По количеству квартир в экспозиции лидерство перешло к ЮАО (21,6%; +7,1 п.п. за год), что произошло благодаря повышению активности девелоперов. В этом округе стартовали два новых проекта (TopHILLS и FORIVER от INGRAD), начались продажи в новых корпусах «Зиларт», «Павелецкая сити». Вторую позицию теперь занимает ЮВАО с долей в 16,6% (+6,6 п.п. за год).
Увеличение предложения в этом округе связано с выходом в продажу новых кварталов в ЖК «Символ» от Донстроя (кварталы «Искренность» и «Смелость»). На третьем месте находится бывший лидер — ЗАО с 15,2% (-7,2 п.п. за год). Высокая активность покупателей в ЗАО и релиз всего одного проекта («Настоящее» от застройщика «Центр-Инвест») заметно сократили объем доступного предложения.
В СЗАО и САО сконцентрировано 14,2% и 10,2% от всего объема предложения (-2,8 п.п. за год каждый). В СВАО отмечается сокращение доли на 2,7 п.п. до 7,1%. Доли остальных округов варьировались от 0,4% (ВАО) до 8,1% (ЮЗАО) с годовой динамикой в пределах ±2 п.п.
Изменение объема предложения в этих округах обусловлено выводом в продажу нового пула лотов, а также различным уровнем спроса на жилье.
| Структура предложения по округам г. Москвы (проекты) | Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир) |
 |
 |
| Источник: «Метриум» | Источник: «Метриум» |
За последние 12 месяцев выросла доля предложения в корпусах на начальном этапе строительной готовности (33,8%; +18 п.п.) за счет сокращения доли лотов на этапе монтажных работ (22,1%; −14,5 п.п.) и во введенных в эксплуатацию корпусах (16,8%; −5,3 п.п.). Около трети всех квартир (27,3%) было сосредоточено в новостройках на стадии отделочных работ (+1,8% п.п.).
- Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
- Источник: «Метриум»
В структуре предложения по типологиям основной объем квартир приходился в конце 2020 года на двухкомнатные лоты (38,6%; −3,1 п.п.
за год), при этом студии, имея наименьшую долю, показали наибольший прирост (4%; +2,7 п.п. за год). Практически в равных долях на рынке представлены одно- и трехкомнатные квартиры: 22,7% (-0,3 п.п.
за год) и 27,6% (-0,4 п.п. за год). Многокомнатные лоты заняли 7,1% (+1 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг — декабрь 2020 г., внутренний круг — декабрь 2019 г.)
Источник: «Метриум»
По итогам 2020 года 39% от всего предложения представлено квартирами с отделкой white box и с финишным ремонтом (+17,8 п.п. за период). За год доля квартир с предчистовой отделкой увеличилась до 23,9% (+10,7 п.п.), с отделкой «под ключ» — до 15,1% (+7,1 п.п.). Квартиры без ремонта по-прежнему занимают наибольшую часть рынка — 61%, но их доля устойчиво снижается.
Структура предложения по типу отделки (внешний круг — 4 кв. 2020 г., внутренний — 4 кв. 2019 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», в декабре 2020 года средняя цена квадратного метра на рынке новостроек бизнес-класса составила 300 690 руб. (+9% за квартал; +24,4% за 12 месяцев). Главная причина роста цен в этом сегменте заключается в высоком платежеспособном спросе и сокращении предложения.
Тенденция на увеличение средневзвешенной цены квадратного метра наблюдалась на протяжении всего года.
Причем наиболее низкий показатель (всего +0,5%) пришелся на конец II квартала 2020 года, когда в связи с закрытием офисов продаж и приостановкой строительных работ застройщики сдерживали цены.
Во втором полугодии цены начали расти, достигнув пика в конце года: прирост за 6 месяцев составил 16%.
Динамика средней цены на рынке новостроек бизнес-класса, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средневзвешенные цены выросли во всех округах. Максимальное увеличение за 12 месяцев произошло в ЮАО (+36% до 338 тыс. руб./кв.м), ВАО (+29,4% до 272 тыс. руб./кв.м) и ЗАО (27,6% до 325 тыс. руб./кв.м), минимальное — в ЦАО (8,2% до 295 тыс. руб./кв.м). В остальных округах положительная корректировка находится в пределах от 11,9% до 25,4%.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
По итогам 2020 года средний бюджет покупки квартир бизнес-класса составил 22,4 млн руб., увеличившись на 23,4% за год. Положительная динамика отмечается по всем типологиям:
- студии — 10,4 млн руб. (+5,1% за квартал; +22,2% за год);
- однокомнатные —14,6 млн руб. (+8,9% за квартал; +31,1% за год);
- двухкомнатные — 20,6 млн руб. (+8,7% за квартал; +23% за год);
- трехкомнатные — 28,3 млн руб. (+8% за квартал; +22,7% за год);
- многокомнатные — 41,1 млн руб. (+8,1% за квартал; +21,5% за год);
Рейтинг самых доступных предложений на конец 2020 года:
- ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 22 кв. м за 5,9 млн руб.
- ЖК «Метрополия» (ЮВАО / Южнопортовый р-н): студия площадью 25,5 кв. м за 6,4 млн руб.
- ЖК «Фестиваль Парк» (САО / Левобережный р-н): студия площадью 21,2 кв. м за 6,5 млн руб.
Стоимость квартир бизнес-класса в зависимости от типологии
| Кол-вокомнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость лотов, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 17,3 | 30,2 | 46,4 | 254 500 | 344 220 | 538 300 | 5 942 200 | 10 388 065 | 16 665 160 |
| 1К | 28,5 | 45,1 | 98,4 | 188 335 | 324 155 | 540 850 | 8 500 800 | 14 630 555 | 36 626 175 |
| 2К | 40,5 | 68,9 | 180,1 | 162 285 | 299 320 | 537 000 | 10 115 600 | 20 629 765 | 56 586 130 |
| 3К | 63,0 | 99,7 | 221,8 | 159 405 | 283 840 | 530 835 | 14 790 100 | 28 296 985 | 82 709 900 |
| 4К+ | 41,6 | 126,9 | 338,0 | 175 860 | 323 665 | 598 120 | 13 158 080 | 41 060 910 | 132 022 200 |
| итого | 17,3 | 74,6 | 338,0 | 159 405 | 300 690 | 598 120 | 5 942 200 | 22 432 115 | 132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Основные тенденции 2020 года
Беспрецедентно высокий спрос на квартиры бизнес-класса
В старых границах Москвы количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) в 2020 году в сегменте квартир бизнес-класса составило 21 тыс. единиц2 (+33,2% относительно показателя 2019 года).
Стоит отметить, что темп роста спроса в данном сегменте почти в 2 раза выше среднерыночного — по итогам 2020 года количество сделок на первичном рынке квартир всех классов выросло «всего» на 18%. Более того, за весь 2020 год в новостройках бизнес-класса было реализовано 1,29 млн кв.
м недвижимости, в то время как в 2019 году было продано 0,975 млн кв. м.
Источник денежных средств
«По данным на декабрь чистый отток средств россиян за январь-октябрь 2020 года с рублевых и валютных банковских счетов и депозитов составил порядка 1,5 трлн руб.3, — комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании „Метриум“ (участник партнерской сети CBRE).
— Эксперты дали прогноз, согласно которому итоговое значение оттока может составить порядка 1,7-1,8 трлн руб. Основная причина массового вывода средств из банков заключается в низких ставках по вкладам и новом налоге на депозиты.
Налог на доход со вкладов более 1 млн рублей вступает в силу с 2021 года, но был анонсирован еще в марте 2020 г. Наряду с низкой доходностью рублевых депозитов и снижением стоимости рубля относительно мировых валют, этот фактор побудил население искать новые способы сбережения и инвестирования средств.
Таким образом, рынок недвижимости получил дополнительный приток платежеспособных клиентов, которые, по-видимому, предпочли вложить свои средства в покупку квартир бизнес-класса.
Ипотека внесла свой вклад в увеличение числа сделок, однако причина не в программе государственного субсидирования ставки (размер кредита по госпрограмме ограничен 12 млн руб. в Москве, при этом средний бюджет предложения на конец 2020 года превысил 22 млн руб.
), а в низкой ключевой ставке ЦБ РФ в 4,25%, благодаря которой снизились ставки по всем кредитным продуктам. По данным ДОМ.РФ4, в октябре 2020 года средняя ипотечная ставка по выданным кредитам на жилье (новостройки и вторичный рынок) опустилась до 7,3% (-2,6 п.п. относительно января 2020 года).
В 2020 году доля ипотеки при покупке квартир в новостройках бизнес-класса составила 55%, а в 2019 году — 45%».
Сокращение предложения
Высокий спрос на фоне снижения девелоперской активности повлек за собой сокращение предложения на 31,4% (декабрь 2020 к декабрю 2019) до пятилетнего минимума. За прошедший год застройщики вывели на рынок всего 11 проектов, когда в 2019 году их было 17, а в 2018 — 21.
В связи с принятыми ограничительными мерами в первой половине года застройщикам приходилось переносить старты своих проектов на неопределенный срок. Выход 5 из 11 проектов состоялся только в 4 квартале 2020 года, а некоторые вовсе сдвинулись на 2021 год.
Однако перспектива выхода новых проектов и очередных корпусов в уже реализуемых комплексах позволяет ожидать восстановления объема предложения на рынке в следующем году.
Прогноз на 2020 год
«Дальнейший вектор развития рынка недвижимости будет связан в первую очередь с восстановлением национальной экономики и ростом реальных располагаемых денежных доходов населения, — резюмирует Мария Литинецкая. — В первом полугодии мы ожидаем продолжение тенденции роста цен.
Несмотря на то, что из-за повышенного спроса цены на рынке побили исторические максимумы, потенциал для роста все еще остается.
Основными ограничителями являются сокращение доходов населения, а также риск повышения ключевой ставки ЦБ в первой половине 2021 года до 4,6-4,7% из-за ускорения темпов роста инфляции».
1 В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
2 Сделки физических лиц в границах старой Москвы. Без оптовых покупок.
3 По данным Национального рейтингового агентства (НРА), исследование «Банки 2020: ускользающие вклады» от 17 декабря 2020 г.
4 Материал ДОМ.РФ «Рынки жилья и ипотеки: предварительные итоги 2020».
Итоги I квартала 2021 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы
Аналитики компании «Метриум» подвели I квартала года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы. Объем предложения вырос на 23,3%. Средняя цена квадратного метра выросла за квартал 7% и на 24,7% за год, составив 321 810 руб.
По данным «Метриум», на рынке новостроек бизнес-класса г. Москвы по итогам I квартала 2021 года в активной фазе реализации было представлено 93 проекта, в которых экспонировалось 11 965 квартир[1] (856,4 тыс. кв. м).
Объем предложения жилой недвижимости бизнес-класса заметно увеличился, чему способствовал выход на рынок новых комплексов – с начала года число продаваемых лотов увеличилось на 23,3%, а продаваемая площадь – на 18,3%.
При этом были завершены продажи в ряде объектов, находящихся на финальных стадиях строительства.
| № | Название | Девелопер | Округ | Район | Месяц |
| 1 | Will Towers | УЭЗ | ЗАО | Раменки | январь |
| 2 | Shagal* | Группа Эталон | ЮАО | Даниловский | январь |
| 3 | Dream Towers* | ГК Регионы | ЮАО | Нагатинский затон | февраль |
| 4 | Остров | ДОНСТРОЙ | СЗАО | Хорошево-Мневники | февраль |
| 5 | Ever | Tekta Group | ЮЗАО | Обручевский | март |
| 6 | Wave* | MR Group | ЮАО | Москворечье-Сабурово | март |
- * бронирование
- Источник: «Метриум»
- За три месяца локальный рынок пополнился шестью новыми проектами, кроме того, возобновились ранее приостановленные продажи в комплексе «Достижение». Также были выставлены на реализацию новые корпуса в уже строящихся жилых комплексах:
- Headliner (очередь 3, корп. 5);
- «Метрополия» (этап 2.2, корп. Amsterdam, Copenhagen);
- «Западный порт» (Блок 2.2.2: корп. 5, 6, 11, 12);
- «Береговой» (2 очередь);
- «Событие» (2 очередь);
- West Garden (корп. 13);
- «Now. Квартал на набережной» (2 очередь, корп. 1.2, 1.3, 1.4, 2.1, 2.2, 2.7);
- TopHILLS (корп. 7);
- Foriver (корп. 1);
- «AFI Park Воронцовский» (корп. 3, 4);
- Sydney City (корп. 3).
В структуре предложения по административным округам лидирующую позицию по-прежнему занимает ЮАО – на него пришлось около 20,4% (-1,2 п.п.) от общего объема нового строительства. В ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно прошлого квартала. Второе место принадлежит СЗАО (19,7%, +5,4 п.
п.), на его территории вышел масштабный проект «Остров». Третье место занимает ЗАО (14,1%, -1,1 п.п.), где появился новый комплекс Will Towers и стартовали продажи новых корпусов во многих уже представленных проектах («Западный порт», «Береговой», «Событие», West Garden).
За счет выхода в продажу комплекса «Достижение» заметно увеличилась доля СВАО – до 12,7% (+5,6 п.п.) В ЮВАО, напротив, наблюдалось резкое снижение предложения до 11,5% (-5,1 п.п.). Примерно равное распределение долей у САО (8%, -2,2 п.п.), ЮЗАО (7,9%, -0,2 п.п.) и ЦАО (5,4%, -1,2 п.п.).
Минимальная доля предложения по-прежнему отмечается в ВАО (0,3%, -0,1 п.п.).
Из-за заметного увеличения объема экспозиции на всем рынке (+23,3%) динамика доли округа в структуре предложения не показательна, например, в ЮАО в абсолютном выражении количество квартир выросло на 17% относительно IV квартала 2020 года, но при этом доля в структуре снизилась на 1,2 п.п.
, а в ЗАО за аналогичный период количество квартир увеличилось на 14% при уменьшении доли на 1,1 п.п.
Стоит отметить, что значительные новые объемы, несколько изменившие саму структуру рынка, вышли в следующих округах: СВАО (рост количества квартир в абсолютном выражении за квартал в 2,2 раза) и СЗАО (аналогичный показатель увеличился в 1,7 раз).
Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)
Структура предложения по округам г. Москвы (количество квартир)
В структуре предложения по стадии строительной готовности наблюдается увеличение доли новостроек на начальной стадии строительства. Благодаря выходу нового предложения более половины всех экспонирующихся квартир сосредоточено в корпусах на начальном этапе строительства – 51,7% (+18 п.п.). В домах, где ведутся отделочные работы – 20,4% (+1,8 п.п.). В новостройках на стадии монтажа реализуется 16,7% (-14,5 п.п.) от всего объема. Доля лотов в уже введенных в эксплуатацию корпусах составила 11,2% (-5,3 п.п.), что является минимальным значением доли готового предложения за последние 4 года.
Структура предложения по стадии строительной готовности (количество квартир)
Источник: «Метриум»
Существенных изменений в структуре предложения по типам квартир по итогам квартала не произошло, однако стоит отметить плавный рост доли однокомнатных квартир на 3,1 п.п. за счет доли трехкомнатных и многокомнатных квартир. Наибольшая доля (38,4%, -0,2 п.п.
) в предложении по-прежнему принадлежит двухкомнатным лотам. На долю однокомнатных и трехкомнатных квартир приходится по 25,8% (+3,1 п.п.) и 25,5% (-2,1 п.п.) соответственно от общего количества квартир. Доля многокомнатных квартир составила всего 5,9% (-1,2 п.п.
), студий – 4,4% (+0,4 п.п.).
Структура предложения по типу квартир (внешний круг – I квартал 2021, внутренний круг – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
Продолжается тенденция увеличения предложения с готовым ремонтом. За счет выхода новых проектов доля лотов с отделкой по итогам квартала выросла до 26,4% (+2,5 п.п.). Доля предложения без отделки по-прежнему составляла большую часть предложения (58,3%, -2,4 п.п.). С отделкой white box экспонировалось 15% от общего количества квартир (-0,1 п.п.).
Структура предложения по типу отделки (внешний круг – I квартал 2021 г., внутренний – IV квартал 2020 г.)
Источник: «Метриум»
По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках бизнес-класса в I квартале 2021 года составила 321 810 руб. (+7% за квартал, +24,7 за год).
Рост обусловлен несколькими факторами: появлением новых объектов с относительно высокой стартовой ценой квадратного метра относительно рынка, а также увеличением покупательской активности в прошедшем периоде – вымывание квартир с более доступным бюджетом покупки отразился на росте средней цены практически по всем объектам строительства.
В разрезе округов наблюдается разнонаправленная динамика средних цен. Наиболее заметное увеличение показателя зафиксировано в округах, где активно выходили новые проекты с высокими стартовыми ценами: СВАО (+15,9%), ЗАО (+15,6%), ЮВАО (+9,6%) и СЗАО (+9,5%).
Снижение стоимости квадратного метра произошло в ЦАО (-8%) и ВАО (-0,8%), что обусловлено прежде всего, структурными изменениями в экспозиции и вымыванием небольших лотов с высокой ценой квадратного метра. Массового пересмотра цен застройщиками в сторону снижения отмечено не было.
В остальных округах произошло увеличение средневзвешенной цены квадратного метра в пределах 5,7%–1,4% за квартал.
Средняя цена на рынке новостроек бизнес-класса в разрезе округов, руб. за кв. м
Источник: «Метриум»
Средний бюджет предложения на первичном рынке новостроек бизнес-класса составил 23 млн руб. (+2,7% за квартал; +16,8% за год). За прошедший квартал бюджет предложения вырос абсолютно во всех типологиях:
- студии – 10,4 млн руб. (+0,1%);
- однокомнатные – 15 млн руб. (+2,5%);
- двухкомнатные – 22,3 млн руб. (+8%);
- трёхкомнатные – 30,1 млн руб. (+6,2%);
- многокомнатные – 41,9 млн руб. (+2,1%).
| Кол-во комнат | Площадь, кв. м | Цена кв. м, руб. | Стоимость лотов, руб. | ||||||
| мин | ср | макс | мин | ср | макс | мин | ср | макс | |
| СТ | 17,3 | 29,0 | 45,8 | 253 295 | 358 705 | 547 300 | 6 379 835 | 10 401 265 | 17 488 100 |
| 1К | 28,5 | 43,3 | 98,4 | 203 600 | 346 255 | 581 000 | 7 988 300 | 14 995 670 | 36 626 175 |
| 2К | 40,5 | 69,1 | 180,1 | 170 000 | 322 555 | 604 100 | 11 088 670 | 22 288 205 | 63 105 000 |
| 3К | 59,0 | 98,6 | 221,8 | 170 000 | 304 750 | 625 000 | 14 758 905 | 30 055 540 | 86 328 705 |
| 4К+ | 43,0 | 125,6 | 338,0 | 169 005 | 333 905 | 634 500 | 15 500 000 | 41 927 745 | 132 022 200 |
| итого | 17,3 | 71,6 | 338,0 | 169 005 | 321 810 | 634 500 | 6 379 835 | 23 035 045 | 132 022 200 |
Источник: «Метриум»
Рейтинг самых доступных предложений в I квартале 2021 года:
- ЖК Wave (ЮАО / р-н Москворечье-Сабурово) студия площадью 24,7 кв. м за 6,3 млн руб.
- ЖК Silver (СВАО / р-н Свиблово): студия площадью 23 кв. м за 6,4 млн руб.
- ЖК «Метрополия» (ЮВАО / р-н Южнопортовый): студия площадью 25,6 кв. м за 6,5 млн руб.
Основные тенденции
«В начале 2021 года объем предложения на первичном рынке жилья бизнес-класса начал постепенно восстанавливаться, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – За три месяца продажи открылись в шести новых проектах (в то время как в 2020 году за аналогичный период не вышло ни одного проекта).
Также рынок активно пополнялся новыми корпусами в уже реализуемых комплексах. В результате объем экспозиции за квартал увеличился на 23,3%, что в количественном выражении составило почти 2,3 тыс. квартир.
Столь поспешное наращивание объемов застройщиками вполне объяснимо стремлением по максимуму использовать оставшийся период программы льготной ипотеки: срок ее действия истекает, а продление – под большим вопросом.
Вместе с тем девелоперы продолжают повышать цены. Начало реализации новых объектов с ценой квадратного метра выше среднерыночного показателя, а также активизация спроса и вымывание наиболее дешевого предложения привело к тому, что средняя цена квадратного метра выросла и достигла 321,8 тыс. руб./кв.м (+7% за квартал, +24,7 за год).
Такое положение вещей являются новыми реалиями рынка недвижимости Московского региона. В I квартале 2021 года примерно половина (51,7%) от всех представленных квартир на рынке находилась в корпусах на начальной стадии строительства.
Таким образом, драйвером роста цен является не только спрос, но и изменение схемы финансирования строительства по 214-ФЗ, в соответствии с которой застройщики потеряли мотивацию продавать дешево на начальном этапе реализации.
Количество зарегистрированных сделок в бизнес-классе по итогам I квартала 2021 года составило около 5,6 тыс.[2] (+14% относительно аналогичного показателя 2020 года), доля ипотеки – 56%. Относительно высокая покупательская активность все еще присутствует на рынке и оказывает поддержку текущему уровню цен.
В ближайшей перспективе можно ожидать дальнейшее увеличение девелоперской активности в сегменте бизнес-класса в «старых» границах Москвы.
Для этого имеются все предпосылки: учитывая, что следующие три месяца являются финишной прямой перед завершением действия льготной ипотеки, во II квартале можно ожидать крайне высокий интерес к рынку новостроек со стороны покупателей.
Соответственно, в ближайшие несколько месяцев есть все условия к дальнейшему росту цен и плавному наращиванию объема экспозиции».
[1]В нескольких комплексах объем предложения рассчитан экспертно, исходя из общего количества квартир по проекту, стадии строительной готовности, оценочным данным темпов реализации, информации, полученной от менеджеров по продажам.
[2]Расчет произведен по собственной методике, отражающей статистику рыночных сделок. В расчете показателей учитываются только сделки физлиц по проектам бизнес-класса в «старой» Москве, без оптовых покупок.
Московский рынок жилья: запутанные итоги января
Для столичных застройщиков 2020 год, несмотря ни на что, стал более чем успешным и по объемам продаж, и по объемам выручки. А как они оценивают итоги первого месяца 2021 года, который аналитики уже назвали неоднозначным?
Марина Лысцева/ТАСС
За январь на первичном рынке Москвы, по статистике ЦИАН, было заключено 9,97 тысячи сделок. В годовой динамике (относительно января 2020 года) спрос оказался ниже на 2%, а в сравнении с декабрем 2020-го январские показатели снизились на 47% — и это наибольшая разница в паре декабрь-январь за последние пять лет.
В принципе январская пассивность покупателей — явление привычное. Как напоминают в ЦИАН, в январе 2020 года в сравнении с декабрем 2019-го падение составило 25%, в январе 2019 года в сравнении с декабрем 2018-го — 31%, в январе 2018 года против декабря 2017-го было зафиксировано снижение в 23% и так далее. Но падения почти вдвое не было никогда.
Портал «Единый ресурс застройщиков» даже провел опрос на тему, почему в январе упали продажи новостроек. Предварительные результаты таковы: почти 47,5% респондентов считают, что январский спрос был удовлетворен продажами октября-декабря.
Логично предположить, что, может, не только январский, и тогда продажи новостроек будут продолжать падать; только в мае-июне, перед окончанием действия льготной ипотеки, рынок вправе рассчитывать на какой-то всплеск покупательского интереса.
Около 39% участников опроса заявили, что спрос сократился, потому что цены поднялись на недоступный для потребителя уровень. 25% сказали, что истощился ассортимент предложения и продавать, по сути, уже нечего. И еще 25% — что у населения упали доходы и попросту нет денег.
Лишь 11% прошедших опрос девелоперов признались, что конкретно в их компании продажи не упали.
Что касается истощения ассортимента, аналитики ЦИАН, изучив расклад сил во всем столичном регионе, отметили, что текущий объем предложения, конечно, на 27% ниже, чем год назад, однако после длительного падения увеличивается второй месяц подряд.
Сейчас вниманию покупателей предлагаются 67 тысяч квартир и апартаментов, 60% которых расположены в Москве.
Девелоперы постепенно выводят в реализацию «запасы» лотов с полученной ранее разрешительной документацией: в январе рынок пополнился 41 корпусом, где будет построено 14 тысяч квартир.
А вот в компании «Метриум» при подведении итогов января в сегменте жилья массового спроса пришли к выводу, что в реализации на территории Москвы находился 91 жилой комплекс, включая один новый, из числа впервые выставленных на продажу в январе, и несколько новых корпусов в уже реализуемых ЖК. Суммарный объем предложения составил 13 065 квартир общей площадью 705,1 тысячи квадратных метров, то есть падение по сравнению с декабрем 2020 года достигло 7,6% по числу квартир и 9,1% по продаваемой площади.
Теперь о ценах. Аналитики ЦИАН подтвердили, что в Московской области январские цены продолжили рост (средняя стоимость квадратного метра за месяц увеличилась на 2,5%, за год — на 28%, до 117,9 тысячи рублей).
Но они, пожалуй, единственные, кто удивил рынок утверждением: в Москве впервые за полтора года средняя стоимость квадратного метра показала снижение в сравнении с прошлым месяцем. Падение составило скромные 0,3%, так что ценовая планка остановилась на уровне 233,1 тысячи рублей.
Все это произошло за счет проектов старой Москвы, в которой средняя цена «квадрата» уменьшилась за месяц на 0,3% — до 253,3 тысячи рублей. В Новой Москве прирост за месяц составил 0,4% (до 167,1 тысячи рублей).
Снижение цен на рынке связано не только с невысокой активностью клиентов, но и с выходом большого числа корпусов на рынок по стартовым ценам, считают в ЦИАН.
Впрочем, это единственная компания, заявившая хоть о каком-то отрицательном ценовом тренде — пусть как о средней температуре по многопрофильной больнице, которой является московский рынок. Все остальные говорили исключительно о продолжающемся ценовом росте.
«Цены на доступные новостройки обновили очередной максимум», — заявляют специалисты департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», по подсчетам которых в январе средняя стоимость предложения в новостройках стандартного класса, расположенных в старых границах Москвы, выросла на 5% и составила 179 710 рублей за квадратный метр.
В комфорт-классе, который обеспечивает основной объем предложения жилья массового сегмента, стоимость «квадрата» выросла на 2% — до 210 120 рублей.
По данным департамента аналитики компании «Синица» (есть в распоряжении Business FM), по итогам января средневзвешенная цена на первичном рынке в старых границах Москвы составила 260,1 тысячи рублей, увеличившись по сравнению с декабрем 2020 года на 2,9%, а по сравнению с январем 2020 года — на 21,1%.
Причем наиболее заметно цены росли в массовом сегменте: за месяц в экономклассе они увеличились на 2,6% и составили 166,1 тысячи рублей за квадратный метр, в комфорт-классе прибавка в 3,4% догнала цены до отметки 209,1 тысячи рублей, в бизнес-классе зафиксирован рост средней стоимости на 1,4% — до 308,2 тысячи рублей за квадратный метр.
В компании отмечают, что средневзвешенная цена «квадрата» больше всего выросла в Юго-Восточном административном округе — на 5,4%, до 208,2 тысячи рублей. Несмотря на это, здесь, как и в ЗелАО (163,4 тысячи рублей), по-прежнему самые демократичные цены на жилье в новостройках в старых границах Москвы.
Меньше всего цены выросли в Северо-Западном округе (+0,2%, до 281,9 тысячи рублей), он традиционно занимает третью строчку самых дорогих округов по стоимости квадратного метра после ЦАО (718,5 тысячи рублей) и ЗАО (374,5 тысячи рублей).
Единственным округом, где цены показали отрицательную динамику, стал Северный (-0,1%).
В Новой Москве, по подсчетам экспертов ГК «А101», январская средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке также показала рост, хотя и самый скромный за последние полгода. В бизнес-классе показатель вырос на 1%, до 188,5 тысячи рублей, в комфорт-классе — лишь на 0,1%, до 166,6 тысячи.
Разницу в динамике в компании объясняют объемом предложения: за январь в бизнес-классе он снизился на 4%, доля на конец месяца составила 31%, в то же время на рынок вышли четыре новых корпуса комфорт-класса, поэтому общий объем предложения увеличился по сравнению с декабрем.
«Относительно января 2020 года цены на жилье остаются крайне высокими — на 30% в комфорт-классе и на 42% в бизнес-классе, — подчеркивает директор по развитию ГК «А101» Дмитрий Цветов.
— Сильнее всего подорожали четырехкомнатные квартиры семейного формата: на 52% относительно января 2020 года и на 5% относительно декабря 2020 года».
Вторичный рынок Москвы, не отставая от первичного, также ушел в плюс. По наблюдениям аналитиков АН «Савва», за январь средняя цена «квадрата» увеличилась на 1,2% (до 271,5 тысячи рублей), в долларах США изменение средней стоимости составило 0,1% (до 3634 долларов). При этом объем предложения вырос за месяц на 3,8% и составил 18 692 квартиры.
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
За год московские квартиры бизнес-класса подорожали в среднем на 3,6 млн руб
29 Июня 2021
Шестой квартал ЖК «Город на реке Тушино-2018» вышел на финишную прямую
Завершаются работы в шестом квартале ЖК «Город на реке Тушино-2018»: застройщик уже закончил возведение домов и подал документы на получение ЗОС в Комитет государственного строительного надзора города Москвы.
- 29 Июня 2021
- В шаговой доступности от парков Москвы строится жилье преимущественно бизнес-класса
- На территориях внутри МКАД в шаговой доступности от парка, чтобы по прямой было не более 300 метров и не приходилось пересекать больше одной улицы, строятся в основном проекты бизнес-класса или выше – к такому заключению пришли специалисты компании «Бест-Новострой»
24 Июня 2021
Только 15 московских новостроек находятся в пешей доступности от пляжа
Специалисты Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой», используя данные bnMap.pro, назвали проекты, расположенные в непосредственной близости от популярных мест отдыха и пляжей Москвы, где официально разрешено купание.
11 Июня 2021
Настал лучший момент для инвестиций в ЖК «Город на реке Тушино-2018»
Июнь — фактически последняя возможность купить квартиру в этом проекте в ипотеку со ставкой 6,5% годовых. Под новые условия программы, действующие с 1 июля, квартиры в ЖК не попадают.
- 10 Июня 2021
- В России создадут цифровую экосистему недвижимости
- Онлайн-сервис по подбору и продаже первичной недвижимости в России – проект Dombook (от резидента Сколково «АйтиЛаб) – начинает работу в Тюмени.
- 08 Июня 2021
- В четырёх районах Москвы невозможно купить квартиру – bnMap.pro
- Спровоцировавшая ажиотажный спрос на новосройки льготная ипотека привела к практически полному исчерпанию квартир и апартаментов в некоторых районах Москвы.
- 07 Июня 2021
- Предложение новостроек комфорт-класса выросло впервые за 2021 год
- По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой»объем предложения квартир комфорт-класса в новостройках «старой» Москвы впервые в 2021 году вырос по итогам мая.
- 31 Мая 2021
- В «БЕСТ-Новострой» назвали топ-5 объектов-магнитов для привлечения трафика в ТЦ
- Немаловажную роль в успешности любого ТЦ играет не только сбалансированный tenant-mix, нестандартный маркетинг и грамотная работа УК по управлению арендными отношениями, но и наличие рядом «объектов-магнитов», которые могут помочь привлечь покупательский трафик.
26 Мая 2021
Новостройки с причалами: где в столице искать ЖК любителям водных прогулок
В ближайшие несколько лет столичные власти планируют запустить регулярные речные маршруты водного пассажирского транспорта. Впрочем, и сегодня в Москве уже активно развиты сезонные туристические маршруты, которые пользуются большой популярностью у жителей и гостей города.
18 Мая 2021
Поселиться в пешей доступности от «Сити» можно за 10 млн рублей
Средняя стоимость квартир в новостройках, расположенных в радиусе 1,5 км от границ ММДЦ «Москва-Сити», составляет 113 млн рублей. Однако абсолютный минимум находится на отметке 9,5 млн рублей – такова цена студии в ЖК «Level Причальный». Аналогичная стоимость у самых доступных квартир на вторичном рынке.
27 Апреля 2021
Москвичи против отделки «под ключ»
Московское дизайн-бюро «Идея Плюс» и агентство недвижимости «БЕСТ-Новострой» провели опрос москвичей в возрасте от 20 до 65 лет с целью выяснить отношение потенциальных покупателей жилья к ремонту. Готовая отделка от застройщика оказалась очень непопулярна.
- 21 Апреля 2021
- Инициативы, которые «ждет» отрасль от послания Президента
- Специалисты компании «БЕСТ-Новострой» выделили пять инициатив, в которых нуждается сегодня строительная отрасль, и которые в том числе могут быть озвучены Президентом в ходе обращения к Федеральному собранию.
16 Апреля 2021
Открытие инновационной школы в Левобережном стимулирует интерес покупателей новостроек
Завершается строительство инновационной школы на 1900 учеников в районе Левобережный города Москвы. Благодаря этому новоселы сразу нескольких строящихся в шаговой доступности ЖК смогут отдать своих детей на обучение уже в сентябре этого года.
12 Апреля 2021
Новостройки с космическим ростом цен
Специалисты «Бест-Новострой» на основе данных bnMap.pro выявили топ-10 новостроек столичного региона с максимальным приростом цен с момента старта до 12 апреля 2021 года.
- 07 Апреля 2021
- Объем предложения на рынке новостроек массового сегмента достиг 6-летнего минимума
- По подсчетам специалистов Департамента консалтинга компании «БЕСТ-Новострой» объем предложения квартир в новостройках массового сегмента в «старой» Москве по итогам марта 2021 года достиг минимальных значений со 2 квартала 2015 года.
31 Марта 2021
«Башня Федерация» вернула статус обладателя самого дорогого лота Москвы
Пентхаус площадью почти 500 кв. м в доме Carre Blanc, который до недавнего времени продавался за 2,8 млрд рублей и считался самым дорогим апартаментом российской столицы, снят с экспозиции.
- 25 Марта 2021
- Микрорайоном-бестселлером Москвы и области стал ЖК «Город на реке Тушино-2018»
- Эксперты «Бест Новострой» назвали масштабные (более 3 тысяч квартир) жилые комплексы столичного региона, где остались нераспроданными менее 5% лотов.
23 Марта 2021
В Санкт-Петербурге кратно выросла доля региональных покупателей новостроек
Если в 2019 году в северной столице приезжие поглощали от 18 до 30% предложения первичного рынка жилья, то в 2020 году этот показатель составлял от 30 до 45%. В отдельных проектах доля региональных покупателей достигала 55%.
19 Марта 2021
Доступные квартиры оказались популярнее дешёвой ипотеки
Ключевые показатели первичного рынка недвижимости в столичном регионе, зафиксированные в 2020 году, являются рекордными только по отношению к 2019 году. Аналитики «Бест-Новострой» установили: в 2018-м в Московской агломерации было продано почти на 6 тысяч больше квартир и апартаментов, чем в 2020-м.
16 Марта 2021
Все апартаменты «Москва-Сити» могут быть распроданы до конца года
При сохранении темпов продаж 2020 года всё предложение готовых апартаментов на первичном рынке в небоскрёбах ММДЦ «Москва-Сити» будет исчерпано – к такому выводу пришли аналитики «Бест-Новострой», используя данные партнёров bnMap.pro и ЗАО «Башня Федерация».