Проспекту Нагибина в Ростове грозит полный коллапс движения. Власти разрешили построить крупный ЖК на землях бывшего завода «Электроаппарат». Копии документов появились на сайте застройщика. И похоже, что получил он их без общественных обсуждений, которые чиновники называли обязательными.
Лес высоток посреди частного сектора: что хотят построить на «Электроаппарате»
Бывший завод «Электроаппарат» — это огромный квартал в районе остановки «улица Нариманова» по проспекту Нагибина. От магистрали его отделяет небольшой сквер, который принадлежал заводу. Другое название этой части Ростова — поселок Автосборочный.
Завод Электроаппарат. Красным выделены пригодные для проезда дороги Автосборочного
Внешне это типичный посёлок: частные дома, узкие, в основном грунтовые, дороги. Без проблем можно проехать лишь по улице Тибетской. Двухполосная дорога идёт вдоль каменного забора, который ограждал «Электроаппарат».
Земля завода находится в частной собственности. Территория поделена на две примерно равные части. Место разделения хорошо заметно: старый кирпичный забор заканчивается и начинается новый, из окрашенного в синий цвет металла. Здесь готовится к открытию офис продаж. За синим забором, на гигантском и уже заставленном техникой пустыре, компания «Югспецстрой» хочет построить 9 высотных домов.
Проект ЖК «Новый Горизонт» компания анонсировала в ноябре 2020 года. Теперь на сайте застройщика появились разрешения на строительство почти всех зданий (кроме самого большого дома-шкафа, который будет идти параллельно Тибетской). Все четыре документа выданы 1 марта 2021 года, на них стоит подпись и.о. главного архитектора Ростова Глеба Мельникова.
Итак, чиновники уже разрешили построить посреди частного сектора восемь (за вычетом высотки, разрешения на которую на сайте застройщика пока нет) 21-этажных зданий на 3352 квартиры, подземные парковки на 1538 машиномест, несколько магазинов и небольшой детсад — на 80 мест. Причём отдельного здания у него не будет — речь идёт о встроенном садике.
Разрешения выданы на АО «Конверсия». Согласно данным из открытых источников, правопредшественник этой компании — ОАО «Электроаппарат». Руководит «Конверсией» Шамхалдибир Хайбулаев, он же является директором ООО «Югспецстрой».
Все проекты высоток Ростова должны выноситься на публичные слушания — это решение год назад приняла городская дума.
С апреля публичные слушания в Ростове вживую не проводятся из-за коронавируса, их заменили на общественные онлайн-обсуждения.
В соответствии с положением о них, все подлежащие оценке горожан проекты должны размещаться на официальном портале администрации и думы Ростова, а также на сервисе «Активный ростовчанин».
Редакция 1rnd.ru попыталась найти результаты общественных обсуждений по поводу участка 61:44:0012101:963, который 1 марта разрешили застроить.
Отправная точка у журналистов есть: 11 декабря прошлого года сити-менеджер Ростова Алексей Логвиненко заявил журналистам, что «в администрацию Ростова никто с этим проектом не приходил».
Значит, объявление о слушаниях должно быть датировано серединой декабря и далее.
Согласно данным раздела сайта мэрии с общественными обсуждениями, в 2020 году позже 5 ноября слушаний не объявлялось. А в 2021-м прошли обсуждения только по двум объектам — на проспекте Шолохова и в центре Ростова. В «Активном ростовчанине» материалов об обсуждениях значительно больше, однако нашего участка на Тибетской там нет. Все скриншоты есть в распоряжении редакции.
Площадка на «Электроаппарате» готова к застройке, Фото Анны Дунаевой
К чему может привести строительство ещё одного крупного ЖК в зоне проспекта Нагибина — вопрос скорее риторический.
В ближайшие годы ситуация на перегруженной магистрали станет ещё сложнее — сдаётся второе «Сердце Ростова», разрешена застройка гигантского квартала в районе «Рио».
«Новый горизонт» с единственным выездом на Нагибина может обострить дорожную проблему: пробка будет начинаться не с улицы Ларина, а с Нариманова. Для жителей северной части Ростова дорога в центр станет значительно длиннее.
Сложнее станет и жителям посёлка Автосборочного, которые уже жалуются на перегруженность единственной хорошей дороги. Новый ЖК будет возводиться рядом с недавно сданным ЖК «Горизонт» того же застройщика — это две высотки на Тибетской.
Из-за них улица фактически работает в реверсивном режиме. Обочины забиты припаркованным транспортом, для движения остаётся одна полоса, по которой невозможно разъехаться. Корреспондент 1rnd.
ru наблюдал, как встречные потоки пропускают друг друга.
Однако риски не только для трафика. Жители этого района с прошлого года добиваются строительства новой школы — лицей №56 и школа №90 перегружены. Однако, сообщили 1rnd.ru в минобре Ростовской области, строительства школ в районе проспекта Нагибина чиновники не планируют. Не лучше обстоят дела с медучреждениями.
Плюс к этому — коммунальная инфраструктура. Жильцы домов на Тибетской прошедшим летом жаловались редакции на частые порывы труб: водоводы, по их словам, перестали справляться, когда в строй ввели две высотки. А сейчас речь идёт не о паре «свечек» — о целом квартале.
И, скорее всего, не одном.
Вторая часть территории завода «Электроаппарат» сейчас тоже расчищается. В настоящее время здесь вырублены почти все деревья, идет демонтаж зданий. Местные жители рассказали 1rnd.ru, что эту землю тоже застроят — здесь будут 18-этажки.
1rnd.ru готовит запросы в администрацию Ростова-на-Дону. Мы рассчитываем узнать, почему столь важный в масштабах всего города проект не стал предметом широкого общественного обсуждения, проводилась ли оценка последствий высотной застройки этого района и какие шаги собираются предпринимать власти, чтобы избежать полного дорожного коллапса на проспекте Нагибина.
Вместо заводов здесь будут дома
В Ростове всё чаще новые ЖК строят на территории промзон. Согласно генплану города, до 2025 года в центре донской столицы строительство новых крупных и средних промышленных предприятий не планируется. Основное развитие промышленности предполагается осуществлять путём расширения или реконструкции оставшихся предприятий.
За последние 10 лет в Ростове окончательно закрыты несколько крупных предприятий, когда-то составлявших промышленное ядро города. На их месте теперь построены жилые комплексы.
Одним из последних крупных предприятий старой промзоны в районе Ростовского порта, закрытых недавно, стал крупнейший в регионе производитель шампанского — Ростовский завод шампанских вин (РКШВ).
Его территорию может ждать такая же судьба, как и его соседей — снос и последующая застройка жильём. При этом создание новых предприятий промышленного типа — пока единичные случаи.
Ликвидация промрайонов продолжается
Генплан Ростова-на-Дону до 2025 года предполагает ликвидацию промрайонов вдоль проспекта Сиверса, улицы Мечникова и в районе ростовской фабрики игрушек, рыбного завода, а также предприятий, расположенных вдоль правого берега Дона.
Все эти территории уже последовательно застраиваются жильём.
Согласно генплану, всего должно высвободиться порядка 230 гектаров, которые должны быть использованы для развития общественно-деловых структур, туристического бизнеса, предприятий сервиса и частично под жилищное строительство.
Переезд предприятий пищевой и лёгкой промышленности по генплану предполагается в новую Западную промзону площадью 80 гектаров. В южном планировочном районе предусматривается выделение 400 гектаров под развитие различных крупных производств, включая переезд ростовского порта.
При этом следует учитывать, что до настоящего времени в экономике города не создан бизнес, сопоставимый с деятельностью промышленного комплекса и способный компенсировать потери, связанные с сокращением промышленного производства, говорится в исследовании ярославской компании «Интегратор», которая по заказу департамента ЖКХ оценивала развитие города, сообщало Ростовское агентство новостей.
Закрытые заводы дали земли для стройки
Одним из самых известных проектов реновации промышленных зон Ростова-на-Дону стал проект по строительству микрорайона «Красный Аксай» на территории бывшего одноимённого завода сельхозоборудования. Машиностроительное предприятие было упразднено в 2011 году.
В последние годы его существования там работал Ростовский автобусный завод, который входил в ныне несуществующую финансово-промышленную группу «Донинвест». ГК «ЮгСтройИнвест» приступила к застройке этой зоны в 2016 году.
К концу этого года проект должен быть полностью завершён — всего будет построено 26 многоквартирных домов на площади порядка 25 гектаров. Объём инвестиций в проект оценивается в 15 млрд рублей.
Впрочем, этот проект — далеко не первый, который реализовывался на территории бывшего промышленного производства, расположенного в непосредственной близости к историческому центру Ростова.
Отметим построенный в 2015 году ЖК «Акварель» в районе Текучёвского моста. Тогда компания «Патриот-Девелопмент Юг» приобрела земельный участок бывшего шарикоподшипникового завода №34 по улице Скачкова.
На берегу реки Темерник появились пять многоквартирных домов (МКД) общей площадью 57 тысяч кв. м.
Продолжают возводить в Ростове жилой комплекс «Екатерининский» на территории бывшего завода «Дон-Гипс» на западной окраине города. Его завершение тоже намечено на конец этого года.
К декабрю на территории появятся более 10 высотных МКД общей площадью 190 тысяч кв. м.
Также можно вспомнить микрорайон «Красные ворота» в Пролетарском районе, где под жилую застройку были отданы земли бывшего кирпичного завода или ЖК «Город у реки» на территории бывшего масложирового комбината «Рабочий».
Застройщики выбирают промзоны
За минувший год власти города анонсировали сразу несколько крупных проектов, связанных с редевелопментом промзон. В частности, на территории завода «Электроаппарат» появится новый ЖК.
Правда, как заявил сити-менеджер города Алексей Логвиненко, разрешение на застройку выдадут только в том случае, если на месте бывшего завода появятся не только многоквартирные дома, но и социальные объекты.
Недавно Алексей Логвиненко разрешил подготовить проект планировки территории бывшего «50 автомобильного ремонтного завода» в границах улица Лермонтовская — улица Красноармейская — переулок Университетский — проспект Соколова. Новый жилой проект займёт не менее 12 гектаров.
Также на аукцион выставлен участок земли общей площадью 2,6 гектара в районе порта. Недвижимость может быть использована под жилую застройку, сообщается в документации на площадке аукциона. Кроме этого, мэрия Ростова разрешила построить ещё один крупный жилой комплекс в центре города.
В отчёте департамента архитектуры и градостроительства сообщается, что СЗ «МСК-Союз» получил разрешительную документацию на возведение четырёх 32-этажных домов и одного 17-этажного дома на территории бывшего ДРСУ на проспекте Кировском.
РКШВ уходит в прошлое
В конце января стало известно, что крупнейший на Дону Ростовский завод шампанских вин прекратил работу. Связано это с решением собственника закрыть предприятие.
Управляющий партнёр АН «Парус» Максим Хмель считает, что территория РКШВ привлекательна для девелоперов.
«Рядом за забором Московская строительная компания (МСК) застраивает практически 10 гектаров, ранее принадлежавших ЗАО “Рабочий”, логично, что и территория РКШВ может пойти под застройку», — рассказал он «Эксперту ЮГ».
По словам г-на Хмеля, вынос производственных площадей за пределы города — общемировой тренд.
Держать в центре города устаревшее производство не совсем соответствует текущей экономической ситуации, связанной с высокой стоимостью земли, логистикой и стоимостью электроэнергии.
В малых городах легче найти аналогичную площадку с более дешёвыми техусловиями по коммуникациям, рабочей силой и поддержкой региональных и местных властей.
В перспективе под редевелопмент в Ростове может попасть ещё несколько территорий, включая бывший завод «Электроаппарат» в районе улицы Нариманова и территорию старого колбасного завода «Тавр» на Текучёва, который планируется вынести за пределы города.
Также в перспективе предстоит застройка старого аэропорта Ростова и территории бывшего кирпичного завода в районе ТРЦ «Рио».
Могут пойти под застройку и бывшие военные базы в районе улицы Таганрогской, а также территория предприятий, расположенная на улице Малиновского в районе ГПЗ-10 и бывшего хладокомбината.
«Нужно выстраивать оптимальную градостроительную политику, смотреть, как город развивается пространственно, повышать связность городских территорий и плотность в центральной части. Нет смысла городу расползаться, это не приведёт к повышению качества городской среды», — считает исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.
Девелопмент сейчас выгоднее промпроизводства
По словам Максима Хмеля, стоимость одного гектара земли в районе РКШВ (старой промзоны) может составлять 70–90 млн рублей. «Вопрос экономики строительства сейчас главный. Стройматериалы подорожали, поэтому сложно предположить окончательную цифру рентабельности такого бизнеса. Стоимость земли обычно закладывают в проект из расчёта цены в пять–семь тысяч за квадратный метр.
В любом случае, можно входить в проект с партнёром, у которого есть земля под застройку. На одном гектаре можно возвести 20 тысяч квадратных метров жилья. Обычно строительные компании зарабатывают 10–15 тысяч рублей с квадратного метра на такой застройке. Можно теоретически подсчитать прибыль от реализации такого проекта — примерно 200–300 миллионов рублей», — говорит Максим Хмель.
У собственников участков два пути. Либо входить в строительный бизнес, либо продавать свои участки в центре Ростова, а затем приобретать новые в небольших городах
В нынешней ситуации перед собственниками таких участков открываются два пути. Либо входить в строительный бизнес, получая большую рентабельность, либо продавать свои участки в центре Ростова, а затем приобретать новые в районе небольших городов — например, Новочеркасска или Азова. Земля там дешевле, а в итоге можно ещё построить и абсолютно новое производство по современным технологиям, которому не нужны обширные территории
Алексей Матвеенко, директор компании «Город-парк», идеолог винного и гастрономического туризма в Ростовской области, считает, что РКШВ был реальной и перспективной точкой посещения туристами. Завод был одной из иллюстраций того, что Ростовская область является активным игроком винного рынка.
Теперь же на одно легендарное предприятие в городе стало меньше, что, безусловно, отражается на его туристическом потенциале. «Это — системная проблема. Она касается не только городских, но и сельских территорий.
Например, есть завод “Цимлянские вина”, состояние и перспективы которого нам пока тоже не очень понятны. Если собственник площадки РКШВ принял такое решение, то пусть хотя бы музей завода сделают на первом этаже одного из зданий в будущем ЖК, — возмущается Алексей Матвеенко.
— Пусть собственник площадки РКШВ возьмёт на себя социальную миссию и создаст точку истории донского виноделия в этом районе».
Барьерный «РИФ»
www.domostroydon.ru
Представители судостроительно-судоремонтного завода «РИФ» заявили о нарушении норм строительства при возведении жилого комплекса на набережной Ростова. Речь идет об участке в районе ул. 25-Линия, 54.
Как сообщал РБК Ростов, застройщиком здесь выступает «Московская строительная компания» (МСК), которая возводит ЖК «Город у реки» — девять домов по 25 этажей.
Разрешение на строительство было подписано городскими властями в 2018 году.
По словам директора по правовым вопросам «Ростовского порта» (в его состав входит завод «РИФ») Артема Зеликмана, новый жилой комплекс прилегает к территории судостроительного завода, что является грубым нарушением — по закону, у таких предприятий есть санитарная зона в 300 метров, застраивать ее жилыми зданиями нельзя.
«Почему-то об этом правиле забыли и застройщик получил разрешение. Мы узнали об этом, когда уже началось строительство, и стали об этом говорить. Если комплекс будет заселен, будущие жильцы могут пострадать из-за соседства с судостроительной компанией», — сказал Зеликман.
По его словам, на территорию предприятия заходят суда, которые поднимают на берег для ремонта, также проводят тесты новых судов, их красят, спускают на воду — все это сопровождается шумом, который будет мешать жильцам нового комплекса. По сути, говорит представитель компании, все эти работы будут проходить под окнами.
«Мы следим за экологией и соблюдением закона. Предприятие никуда не денется, оно существует здесь с 1914 года. Поэтому мы просим пересмотреть выдачу разрешения на строительство и отменить его, либо предоставить застройщику другой участок», — заявил директор по правовым вопросам.
Известно, что гендиректор «РИФ» Геннадий Василюк отправил письмо на имя замгубернатора Ростовской области Виктора Вовка с просьбой обратить внимание надзорных и правоохранительных органов на ситуацию.
В «МСК» рассказали, что перед получением разрешения на строительство ЖК «Город у реки», были проведены лабораторные испытания почв, радиологический контроль, оценка воздействия на водные биоресурсы — согласно собранным документам, жилой комплекс расположен в экологически чистом месте.
«Ни на момент выдачи градостроительного плана земельного участка, ни в период проектирования и прохождения экспертизы, ни на момент выдачи разрешений на строительство, и даже в данный момент никаких ограничений от объекта ООО «РИФ» или любого другого не зарегистрировано. Все претензии со стороны «Ростовского порта» безосновательны и не подкреплены документально», — утверждает представитель «МСК».
Кроме того, в компании подчеркнули, что на месте строительства ЖК «Город у реки» ранее располагался масложировой завод — качество продукции соответствовало всем требованиям безопасности, что исключает вред от соседства с судоремонтным заводом.
«В непосредственной близости к строительному объекту «МСК» и судоремонтному предприятию «РИФ» расположен понтонный мост, ведущий на Зеленый Остров. Состояние воды и грунта там проходят постоянные экспертизы.
Год от года пляж на Зеленом Острове признается экологически-чистым местом, безопасным для купания и семейного отдыха с детьми.
Все это говорит о том, что никаких вредных воздействий там нет и быть не может», — сообщили в «МСК».
Согласно данным сервиса Яндекс.Карты, рядом с ЖК «Город у реки», на соседних участках с судоремонтным заводом расположены муниципальная гимназия № 12 и заброшенный мукомольный завод.
В год, когда строительная компания получила разрешение на возведение жилого комплекса, Правительство России утвердило правила установления санитарно-защитных зон вокруг предприятий (постановление № 222). В нем сказано, что компании, введенные в строй до вступления в силу правил, должны были сами провести экспертизы и подать заявление в Роспотребнадзор об установлении защитных зон.
По словам представителей «МСК», ни в одних документах эта зона отражена не была.
Как сообщил Артем Зеликман, «РИФ» занимается установлением санитарно-защитной зоны в настоящее время — закон позволяет сделать это до 1 января 2022 года.
«Однако мы не можем установить объективную, соответствующую требованиям защитную зону из-за соседей, которые начали строительство.
При получении разрешения проект строительства проходил экспертизу сторонней организацией, которая по незнанию или намеренно не учли завод.
После этого департамент архитектуры и градостроительства также не обратил на это внимание, сейчас мы оспариваем положительное заключение в суде», — заявил Зеликман.
Согласно картотеке арбитражного суда Ростовской области, ответчиками по иску «РИФа» выступают департамент архитектуры Ростова и ООО «Севкавэко», которое занимается деятельностью в области архитектуры и инженерных изысканий. На момент написания заметки иск еще не был принят к производству.
РБК Ростов не удалось получить оперативный комментарий администрации Ростова. Редакция отправила официальный запрос в департамент архитектуры и ожидает ответа.
Как рассказал РБК Ростов юрист Олег Михайленко, в случае, если жилая застройка действительно нарушает санитарную зону, строительство возможно оспорить в судебном порядке.
«Если исходить из того, что санитарно-защитная зона вокруг «РИФа» действительно есть, то строительство нарушает ГОСТы по жилой застройке — зона создана для того, чтобы минимизировать эффект вредоносного воздействия предприятия.
В данной ситуации мы можем говорить о том, что разрешение на строительство было выдано незаконно.
Я считаю, что «РИФу» нужно занять активную позицию и предъявлять иск о сносе, признавать это самовольной застройкой, потому что это не соответствует законодательству, строительным нормам и угрожает жизни и здоровью людей», — сказал Михайленко.
Застройку территории набережной реки Дон давно называют одной из главных градостроительных проблем Ростова. В январе 2020 года губернатор Ростовской области Василий Голубев фактически запретил вести строительство на ул.Береговой.
«Какое-то время назад мы договорились с властями Ростова, и нас точно услышали. Речь шла о том, что в центральной части города мы должны установить порядок и высотное строительство не должно производиться. Что касается набережной, то я свою позицию высказал: мы не должны убить наш город, застроив эту красивую зону высотками», — заявил он.
Известно, что власти Ростова дважды отказали в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома «Московской строительной компании». Руководство фирмы планировало возвести ЖК в районе Парамоновских складов.
Сейчас городская администрация оспорила разрешение на строительство, выданное компании «ДВЛ Инвест» — она планировала строить комплекс на пересечении ул. Береговая и пер. Газетный. Согласно проекту, там должны быть построены два здания высотой 15 и 22 этажа.
Администрация Ростова систематически отвечала отказом в разрешении на строительство.
Представители «ДЛВ Инвест» в суде настаивали на том, что градостроительный план, выданный их организации, еще не истек, а значит, их не касаются принятые позже ростовской властью запреты на строительство на набережной.
Представители департамента архитектуры и градостроительства отстаивали обратную позицию — срок действия градостроительного плана истек, а документы, представленные компанией, недостаточные и неубедительные.
Арбитражный суд в декабре 2020 года стал на сторону застройщика и обязал департамент архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону устранить допущенные нарушения. Апелляционная инстанция пересмотрела это решение — власти пересмотрят выдачу разрешения на застройку.
Территория раздора: почему Ростов теряет набережную
Набережная Ростова — главная сегодня градостроительная болевая точка донской столицы. Её застройка в последние годы отражает противоречия, накопившиеся как на законодательном, так и на общественном уровне. От их устранения зависит развитие города в любой его части.
Сегодня улица Береговая, то есть ростовская набережная, стала ареной борьбы трёх ключевых групп любого городского конфликта: бизнеса, властей и общественности. В этом треугольнике только первые две стороны демонстрировали, пусть и не без шероховатостей, полное взаимопонимание.
Общественности приходилось довольствоваться лишь отдельными успехами в части сохранения уникального облика этого культового для города места. Но проблема его сохранения — в отсутствии единых правил игры, которые не противоречили бы друг другу.
Сейчас все противоречия разрешаются либо волевым усилием властей, либо расторопностью застройщиков, которые в рекордные сроки возводят дома по старым разрешениям.
Хаотичная застройка
В течение последних нескольких лет улица Береговая протяжённостью почти 3,6 км быстро застраивается высотками. Власти обещают остановить «разрушение архитектурного облика города», однако в процессе выясняется, что у застройщиков всё в порядке с документацией.
«Все говорят, даже сама власть, что там не должно быть высотных домов. Есть пикеты, петиции, принятые законы, но высотные дома там всё-таки появляются, и есть дальнейшие планы по строительству, — говорит сооснователь и гендиректор агентства “Вебпрактик” Александр Букуров. — Власть делает вид, что она хочет решить эту проблему, но не решает».
Последний пример скандальной застройки — возведение ЖК «Державинский» (застройщик СМУ-1), представляющего собой два 25-этажных корпуса. Его строительство ведётся на землях, которые в перспективе предполагается использовать под продление набережной.
Проект развития этой территории пока не готов, а разрешение на строительство жилого комплекса выдано ещё в 2018 году.
В ходе подготовки стройплощадки под этот объект полностью снесены остатки здания склада бывшей Парамоновской мельницы — одного из образцов промышленной архитектуры XIX века.
Об этом проекте высказался известный блогер и урбанист Илья Варламов на своём канале на YouTube.
Он отметил, что Ростов — один из красивейших городов России, но «власти планомерно уничтожают всё то хорошее, что имеется».
Ранее СМУ-1 на своей странице в соцсети заявило, что стройка идёт на территории «купленного на законных основаниях земельного участка», а внешний вид дома — «дело вкуса».
Для СМУ-1 этот объект — далеко не первый в границах набережной.
Ранее компания построила на небольшом земельном участке на Береговой элитный жилой 24-этажный комплекс «Адмирал», а также самый высокий сегодня многоквартирный дом в донской столице — «Белый ангел» (32 этажа), возведённый на месте бывшего промпредприятия прямо у причальной стенки.
Собственниками компании являются Александр Шустанов и Вадим Джиоев. Последний приходится сыном депутату Законодательного собрания Ростовской области Асланбеку Джиоеву. До 2010 года Джиоев-старший входил в число собственников СМУ-1.
К чемпионату мира по футболу на пересечении Береговой и проспекта Кировского был построен жилой комплекс «Аквамарин» (застройщик «ЮИТ Дон»). Это два отдельно стоящих многоквартирных 19-ти и 6-тиэтажных жилых корпуса, вплотную подходящих к проезжей части. Они возведены на месте заброшенного бассейна «Спартак».
«ЮИТ Дон» был ростовским подразделением финской компании «ЮИТ», которая в июне 2019 года ушла с ростовского рынка в связи с ухудшением экономической ситуации и снижением платёжеспособного спроса. Ситуацию усугубил и переход отрасли на проектное финансирование, рассказывал тогда директор «ЮИТ Дона» Андрей Шумеев.
Он также отмечал, что ростовский рынок перенасыщен массовой застройкой жилья эконом-класса, которая в своё время повлияла на общую цену на рынке.
Ещё один крупный жилой объект на Береговой в 2019 году сдал в эксплуатацию застройщик «Донстройинвест» (владельцем значился предприниматель Месроп Узунян). Это 14-этажный двухсекционный дом, построенный на углу переулка Островского.
В этом году в отношении компании-застройщика открыто конкурсное производство по упрощённой процедуре. С иском о признании ООО «Донинвестстрой» банкротом в суд обратился Московский индустриальный банк, который требует взыскать с должника 1,2 млрд рублей.
В 2013 году на набережной прямо у причальной стенки был построен 17-этажный бизнес-центр «Риверсайд-Дон». В ходе строительства прокуратура Ленинского района города возбуждала дело об административном правонарушении. Было установлено, что в ходе вбития фундаментных свай произошло смещение причальной стенки в сторону акватории реки Дон. Компании пришлось за свой счёт укреплять стенку.
Стремление инвесторов застолбить свой кусочек набережной понятно. «Пока есть маржинальность 8-10 тысяч рублей на квадратном метре при стоимости от 80 тысяч рублей, этим будут заниматься.
Стоимость квадратных метров жилья здесь одна из самых высоких в городе», — говорит управляющий партнёр АН «Парус» Максим Хмель. Ценник на землю в этом районе города — от 1-1,5 млн рублей за сотку.
Несмотря на транспортные проблемы, здесь многие стремятся жить — тут прекрасная прогулочная зона, что для Ростова сегодня дефицит, считает Максим Хмель.
Подковёрная борьба
Наряду с теми инвесторами, кому удалось построить крупные объекты на Береговой, есть и те, которым в этом под различными предлогами было отказано.
Так, например, инвестор строительства дома на Береговой, 33, рядом с Ворошиловским мостом с 2014 года пытается получить разрешение на строительства многоквартирного жилого дома, однако каждый раз получает отказ, рассказал «Эксперту ЮГ» знакомый с ситуацией девелопер.
Отказывают, по его словам, под разными предлогами — будь то «якобы наличие зелёных насаждений в зоне застройки» или «якобы отсутствие согласования с аэропортами».
Ограничения по высоте, как уверяет девелопер, в этом месте не прописаны в ПЗЗ, в проекте также нет нарушений градостроительных нормативов по парковкам, озеленению и физкультурным площадкам, однако разрешение получить так и не удаётся. По его словам, всего в этом районе власти отказывали в строительстве пяти крупных объектов.
Помимо жилого дома на Береговой, 33, в 2015 году, например, департамент архитектуры Ростова отозвал разрешение на строительство 12-этажного апарт-отеля в сквере имени Седова, в котором есть смотровая площадка с видом на набережную.
Причина: инвестору, ООО «СтройИнвест-Центр», отказано в предоставлении положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы со стороны министерства культуры. Возведение здания могло привести к разрушению Парамоновских складов — главной исторической достпримечательности на улице Береговой.
Правда, сегодня этот памятник промышленной архитектуры XIX века и без того находится в полуразрушенном состоянии.
Но самый громкий отказ прозвучал в начале этого года: крупнейшему застройщику Ростова Московской строительной компании (МСК, конечный собственник — гонконгская компания «Чэнжунь Технолоджи Лимитед», по данным ИАС Seldon.Basis), запретили строить 32-этажный жилой дом «Донской причал» возле Парамоновских складов на Береговой, как раз рядом со строящимся ЖК «Державинский».
Кстати, деятельность этого застройщика в Ростове нередко сопровождается скандалами. Так, ЖК «Сердце Ростова», построенный на улице Ларина, по мнению многих экспертов, не соответствует нормативам по парковкам, озеленению, а также затрудняет транспортное сообщение.
В планах МСК также был ещё и ЖК «Континент» на площади перед гостиницей «Амакс» на месте фонтана. Однако под нажимом общественности муниципалитет отозвал разрешение на строительство на этом участке.
Также скандалом обернулась попытка компании построить жилой дом на улице Раздорской около рощи СКА, что вызвало у местных жителей панику по поводу сохранности лесного массива.
Как пояснял СМИ мэр города Алексей Логвиненко, никакого разрешения на строительство в районе набережной МСК не получала, причём отказывали ей в этом два раза. По его словам, запрет нового жилищного строительства в районе набережной Дона в Ростове — это «требование губернатора, с которым администрация города полностью солидарна».
«Хозяева» правого берега: как «Донской причал» получил набережную Ростова за 500 тыс
Набережной Ростова давно не управляет город, уже почти 20 лет ее арендует известная в городе компания «Донской причал», принадлежащая семье Гогорян, один из представителей которой работает депутатом областного заксобрания.
Почему городские власти даже через суд не могут снести построенные на набережной самострои, как компания получила речную территорию в пользование за 500 тысяч рублей и сможет ли забрать ещё и левый берег, разбирался корреспондент RostovGazeta.
В июле 2018 года местные СМИ сообщали, что группа компаний «Донской причал», которая принадлежит известной семье бизнесменов Гогорян, выступила с предложением взять в концессию новый Левобережный парк. Тогда со ссылкой на городских чиновников отмечалось, что этот вопрос прорабатывается. Ростовские власти с помощью концессии якобы хотели уйти от дополнительных трат на новое пространство.
Однако в итоге новая набережная осталась при городе. В пресс-службе администрации Ростова рассказали, что с заявкой о концессии никто не заходил. «Вопрос не рассматривается», — добавил представитель ведомства.
Это не единственная концессия, которую приписывали семье Гогорян.
Что принадлежит семье Гогорян
ГК «Донской причал» появилась в начале 90-х годов под руководством Леонида Гогоряна, она занималась перевозкой пассажиров водным транспортом, гостиничным бизнесом, общественным питанием. Под таким названием работало несколько организаций. Самая первая, ЗАО «Донской причал», была зарегистрирована в 1992 году, ее исключили из списка действующих в 2015.
Леониду Гогоряну также принадлежали фонд восстановления «Дорога-Джавахк» (сейчас не действует), фонд «Третье тысячелетие», ООО «Энергосервис» (владеет по сей день).
Сейчас под именем «Донской причал» работает несколько компаний под руководством разных представителей семьи Гогорян. Генеральным директором и бенефициаром ООО «Донской причал», зарегистрированного в декабре 2007 года, является Саркис Леонидович Гогорян. Всего в организации числится около 29 сотрудников.
Фирма работает в области ресторанов и доставки продуктов, гостиничного бизнеса, туристических агентств, обработки телефонных вызовов и других направлений. И за последние годы стала явно успешнее: если в 2015 году компания несла убытки на 5,3 миллиона рублей, то по итогам прошлого года получила чистую прибыль на 17,5 миллионов.
Данных о госконтрактах этой компании нет, ответчиком по арбитражным делам она не выступала.
Саркис Гогорян, zsro.ru
Саркис Гогорян также является бывшим владельцем «СК Донтур» и генеральным директором «Югстроймаркет». Сейчас он владеет небольшой долей (2,83%) учреждения допобразования «Эдюсон» в Москве. И самое примечательное: Саркис Гогорян — депутат Законодательного Собрания Ростовской области, выдвинут от партии «Единая Россия». За ним закреплены Аксайский и Мясниковский районы.
Помимо этого, у «Донского причала» есть одноименная компания, владелицей которой с сентября 2016 года является Гогорян Милана Сергеевна. До бизнесвумен организация принадлежала Рузанне Торосян и Айказ Кочинян. Однако первым ее бенефициаром числится Леонид Гогорян.
Фирма ему принадлежала всего полтора месяца: с конца июня до 14 августа 2009 года. Эта фамилия фигурирует и в должностях директоров компании: Саркис Гогорян был руководителем в апреле 2008 года, Самвел Гогорян — в октябре 2018.
Оба человека носят отчества «Леонидович» и, скорее всего, являются сыновьями первого бенефициара.
Что касается Миланы, то ей также принадлежит ООО «Берег», 50% ООО «Тесей» и ООО «Сапсан» (аренда и управление недвижимостью), ООО «Удача» (торговля цветами).
Еще одной Гогорян, Такуин Ардашесовне, принадлежит ООО «Частное владение» (деятельность гостиниц) и 30% — ООО «Доверие» (предоставление соцуслуг). В прошлом она владела ООО «Энергосервис», ООО «Берег», «ДонОтель», ООО «Донская строительная компания» и рядом других фирм.
Бывший губернатор Ростовской области Владимир Чуб
Известно, что за помощь в бизнесе семья Гогорян благодарила бывшего губернатора Ростовской области Владимира Чуба
Известно, что за помощь в бизнесе семья Гогорян благодарила бывшего губернатора Ростовской области Владимира Чуба.
В письме чиновнику, которое оказалось в распоряжении RostovGazeta, сказано, что семья его благодарит за оказанную помощь в строительстве гостиничного комплекса «Танаис» на Береговой.
«Мы, Гогоряны, до конца жизни будем благодарны вам за вашу доброту и великодушие. Вы есть лучший губернатор России. Именно с такими словами хотим обратиться к президенту России В. В. Путину», — отмечается в письме.
Как купили старую набережную
Значительная часть набережной в 2003 году перешла в управление ЗАО «Донской причал», гендиректором которой был Леонид Гогорян. Как сообщают СМИ, компания заключила договор простого товарищества с муниципальной организацией Ростова, получив право пользования территорией при условии благоустройства.
В Сети опубликован предполагаемый документ соглашения с МУП «Набережная» (данные, указанные там, совпадают с информацией из открытых источников). В нем сказано, что договор заключали для создания культурно-досугового центра на набережной реки Дон. Речь идет об участке Богатяновского спуска — Хладокомбината № 1 от дороги по улице Береговой до причальной стенки.
Для этого обе стороны договора «обязуются объединить имущество, денежные средства, иные материальные ресурсы, свой профессиональный опыт, а также деловую репутации и связи». Причем вклады сторон оценивались следующим образом: доля муниципалитета — 10%, доля ЗАО «Донской причал» — 90%. Последняя организация, согласно пункту 2.1.
2 соглашения, в качестве вклада также вносит пять миллионов рублей — именно такую сумму она должна потратить на благоустройство набережной с 2003 по 2006. Согласно прописанным долям, эта сумма должна была распределиться следующим образом: 4,5 миллиона — собственность «Донского причала», 500 тысяч рублей — администрации города.
То есть компания стала управлять практически всей территорией набережной за 500 тысяч.
Как сообщал «Коммерсант» в 2005 году, помимо укладки плитки и строительства фонтана, «Донской причал» благоустроил набережную многочисленными питейными и развлекательными заведениями.
Это не устраивало горожан — некоторые даже выходили на пикеты.
Но компания получила настолько неплохой доход, что в итоге «Донской причал» расширил свой флот прогулочных теплоходов типа «Танаис» с одного до трех
Старая набережная Ростова — жемчужина города
В 2006 году МУП «Набережная» обанкротился. Но это не остановило знаменитую семью, она вернулась к управлению набережной позже.
Обвинения в смерти и другие скандалы
После этого семья Гогорян несколько раз попадала в скандальные истории. Так, в июле 2008 года около отеля Radisson, владельцем которого являлся Леонид Гогорян, произошла потасовка. Два молодых парня начали бороться на газоне, обоих ударили током новые светильники, установленные около комплекса.
Один из молодых людей умер. По данным «Московского комсомольца», первичное судебно-медицинское исследование показало, что смерть парня наступила от поражения электричеством.
Согласно второму исследованию уже эксгумированного тела (его проводили сотрудники из Москвы), молодой человек погиб из-за механической асфиксии.
«У меня есть только одно объяснение случившегося. Владельцем гостиничного комплекса является Леонид Саркисович Гогорян.
А старшего помощника руководителя Следственного управления СКП РФ по Ростовской области зовут Роберт Леонидович Гогорян — он сын владельца гостиницы.
И можно предположить, Гогорян-старший не горел желанием отвечать за смертоносные светильники на газоне перед входом в ресторан, а значит, и за трагическую гибель 23-летнего Антона Шитова. Видимо, пришлось привлекать столичных экспертов…», — сообщается в тексте.
На сайте Следкома Ростовской области сказано, что сейчас Роберт Гогорян — полковник юстиции, он работает руководителем отдела дежурных следователей. При этом неизвестно, какую роль он мог сыграть в завоевании ростовской набережной.
Следующим крупным скандалом, с которым столкнулась семья Гогорян, стал конфликт при продаже гостиницы, рядом с которой умер молодой человек. Ее название в официальных документах – ООО «Донотель». С декабря 2007 года его владелицей была уже упомянутая Такуин Гогорян.
Radisson SAS Don Hotel (другое название отеля) был построен семьей Гогорян в 2008 году на кредитные средства «Сбербанка». Через два года был привлечен соинвестор — владелец группы «Славянская» Игорь Вашуркин.
Он выкупил у семьи 80% уставного капитала гостиницы и взял на себя обязательства по погашению банковского кредита.
Как сообщают СМИ, между владельцами произошел конфликт, после которого Гогоряны отключили гостиницу от коммуникаций.
Radisson SAS Don Hotel (другое название отеля) был построен семьей Гогорян в 2008 году на кредитные средства «Сбербанка».
История с отелем окончательно закончилась в 2015 году: тогда Такуин Гогорян подала иск в суд, чтобы ее исключили из состава участников гостиницы.
Возвращение набережной: самострой и сорванные сроки
В 2011 году бывший губернатор Ростовской области Владимир Чуб, которого благодарила семья Гогорян за помощь в бизнесе, начал работать сенатором от Мурманской области. Несмотря на то, что бизнесмены лишились такой поддержки, им все же удалось снова руководить застройкой набережной.
Сначала зону отдыха Ростова реконструировал «Газпром», потратив на это 274,3 миллиона рублей. Как сказано на сайте организации, там установили новые скамейки, стилизованные под старину фонари, чугунные ограждения и гранитный парапет, уложили плитку на дорожки.
После реконструкции «Донской причал», как сообщают СМИ, инициировала застройку набережной с помощью государственно-частного партнерства.
В 2013 году администрация города (мэром которого тогда был Владимир Чернышев) заключила с «Донским причалом» новый договор — концессионное соглашение о реконструкции части набережной Дона на 32 года. По нему компании передавали в аренду участок на Береговой площадью 1,9 гектаров.
Фирма в свою очередь должна была обустроить велодорожки, построить фонтан и выставочный комплекс, возвести пять кафе по 100 квадратных метров и провести другие работы.
Уже в 2014 году, когда мэр Чернышев ушел со своего поста, у Департамента архитектуры и градостроительства Ростова-на-Дону возникли вопросы по поводу застройки набережной. Департамент подал иск в Арбитражный суд, чтобы «Донской причал» снес самострой, построенный на арендованной территории.
Но суд отказал в удовлетворении иска. «Земельный участок, на котором находится спорный павильон, принадлежит ответчику на праве аренды», — сказано в документах суда.
То есть несмотря на то, что земля находится в госсобственности, «Донской причал» там может возводить павильоны по своему усмотрению.
При этом установленные договором здания фирма так и не сдала: компания до сих пор не достроила выставочный центр (старое здание было снесено еще при первом договоре на набережную).
Подрядчиком строительства выступила компания «ДСК», которая планировала закончить строительство объекта в мае 2020 года — это сказано на табличке строящегося объекта (причем фирма с таким же названием в 2008 году принадлежала Такуин Гогорян).
Однако здание до сих пор огорожено строительным забором, и новых сроков сдачи нет.
Установленные договором здания фирма так и не сдала: компания до сих пор не достроила выставочный центр (старое здание было снесено еще при первом договоре на набережную)
«Донской причал» не только отвечала на иски муниципальной компании, но и сама подавала. Фирма обратилась в суд, потому что была не согласна с пересчетом годовой арендной платы.
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону повысил ее почти в два раза: с 268 500 рублей за год до 567 819 рублей.
В итоге организации досудились до Верховного суда РФ, который оказался на стороне муниципальной организации.
Сейчас «Донской причал» арендует территорию за ту же сумму, которую компания платила за набережную в 2003 году — около 500 тысяч. И руководство фирмы осталось этим недовольно: стоимость показалась слишком высокой.
«Донской причал» за возможность сдавать в аренду построенные павильоны в центре Ростова платит чуть больше 47 тысяч в месяц.
Если сравнить с арендной платой, то за такую сумму можно снять небольшой офис, чуть больше ста квадратных метров, на улице Лермонтовской.
Концессия концессии рознь
Депутат Законодательного Собрания Ростовской области Евгений Федяев отметил, что в концессионных соглашениях есть свои плюсы и минусы. «Не всегда слияние государства и бизнеса — это плохо. В некоторых случаях это может хорошо, и такие есть, хоть их и не так много», — сообщил депутат.
Он рассказал о последнем концессионном соглашении, которое предлагали в городе: с ЦГБ. По словам политика, от этого договора отказались, потому что он мог привести к удорожанию медицинских услуг и понижению зарплаты врачей, а не улучшению здания и качества работы.
«Нужно соблюдать интересы жителей донской столицы, власти и бизнеса. Если их можно соблюсти, то такое соглашение уместно. А в противном случае мы превратим нашу набережную в базарчик», — отметил он
Он отметил, что если сроки сдачи объектов, которые предусмотрены соглашением, срываются, то в этом случае одна из сторон ведет себя нечестно. «Взялся за гуж — не говори, что не дюж.
Почему не выполняется соглашение, непонятно.
В принципе, если договором было предусмотрено строительство к какому-то сроку, то могут быть основания для расторжения этого концессионного соглашения», — сообщил Евгений Федяев.
По его словам, такие ситуации не только ударяют по авторитету власти, но и сказываются на облике города. «Стройка должна была закончиться в мае, и в итоге, гуляя по набережной, мы будем наблюдать очередной заброшенный объект, как отель Hyatt, в который все пальцем тыкают, приезжая в гости из других субъектов. Рождаем очередной долгострой», — заключил парламентарий.