Главная » Купля-продажа квартиры » Перевод апартаментов в жилой фонд
2 795 просмотров
Апартаменты обходятся, в среднем, примерно на 20-30% дешевле, чем обычная квартира. При этом, они во многом на нее похожи (хоть и не полностью).
Как следствие, многие люди предпочитают приобретать именно такую недвижимость.
Однако уже после покупки выясняется, что апартаменты является нежилой недвижимостью и перевести их в жилой статус невозможно или, как минимум, очень сложно. Рассмотрим данную проблему подробнее.
Можно ли перевести?
Формально – можно. Прямого запрета в законодательстве нет. Однако, чтобы это стало реальностью, апартаменты обязаны соответствовать требованиям, которые выдвигаются к квартирам. А это верно далеко не всегда. Более того, в большинстве случаев собственник не имеет физической возможности что-то изменить самостоятельно исключительно исходя из природы апартаментов как таковых.
Определение апартаментов
В отличие от обычной квартиры или жилого дома, апартаменты изначально предназначаются только для временного проживания людей. Самый ближайший аналог – это комнаты в гостиницах.
Теоретически, жить тут можно.
Более того, строения, в которых расположены апартаменты, обычно оснащены достаточно развитой инфраструктурой, начиная от всевозможных клининговых фирм и заканчивая столовыми или кафе прямо на территории.
Однако многие элементы, свойственные обычным квартирам, тут могут отсутствовать. Может не быть стоянки для машин, детской площадки, нужного озеленения территории и так далее. На все это собственник апартаментов повлиять не может.
В лучшем случае с территорией и сопутствующей инфраструктурой все будет в порядке, но внутри апартаментов не будет кухни, туалета, ванной и так далее. Подобное очень часто встречается в дешевых гостиницах.
Такую проблему, теоретически, можно попробовать решить при помощи перепланировки и переустройства недвижимости. Но и это возможно далеко не всегда.
Чаще всего из-за общей планировки дома и физического отсутствия нужных коммуникаций.
Учитывая все вышесказанное, сделать апартаменты жилой недвижимостью очень сложно. Рекомендуется пользоваться услугами опытных юристов.
Главная причина, по которой собственники стремятся перевести апартаменты в статус жилого помещения является прописка. В апартаментах невозможно зарегистрироваться на постоянной основе так как такие помещения не предназначаются для круглогодичного проживания. Однако это далеко не единственная причина:
- Дорогие коммунальные услуги. Если помещение считается нежилым, то тарифы за коммунальные услуги используется повышенные, как для коммерческих помещений. Как следствие, переплата будет очень внушительной.
- Повышенный налог на недвижимость. Налог на нежилую недвижимость, как и тарифы за коммунальные услуги, тоже выше, чем на жилые помещения. Переплата, сравнительно с обычной квартирой, составит примерно 50-200% (зависит от типа жилья и региона проживания).
- Нет налогового вычета. При приобретении нежилой недвижимости не получится оформить налоговый вычет. А это, при определенных условиях, очень значительная сумма.
- В ближайшем окружении нет требуемой инфраструктуры. Вокруг строения, в котором расположены апартаменты, может не быть нужной инфраструктуры: детского садика, двора, зеленой зоны, стоянки для машин и так далее. Данный фактор не всегда имеет значение, особенно для молодых семей или одиночек, однако он очень важен для семей с детьми.
- Не приспособлены для круглогодичного проживания. Чаще всего апартаменты используются только для проживания в летний период. Как следствие, они не имеют отопления и зимой в них будет очень холодно.
Пример: Человек купил апартаменты на побережье, чтобы жить тут с семьей во время летнего отпуска. Через некоторое время он решает окончательно перебраться в эти апартаменты, чтобы все время быть поближе к морю.
Однако зимой на побережье очень холодно и сильный ветер (чаще всего, зависит от региона).
Апартаменты не приспособлены для проживания в этот период и, в результате, собственнику придется в срочном порядке искать другое жилье, так как находится в его апартаментах станет невозможно.
Для того, чтобы апартаменты получилось превратить в жилое помещение, они должны соответствовать определенным условиям. Как уже было сказано выше, вокруг должна присутствовать соответствующая инфраструктура. Этот параметр от собственника не зависит.
Однако и это еще не все. Временное жилье должно быть похоже по параметрам на квартиру и вот тут уже можно что-то сделать. Так, например, можно выполнить перепланировку и доказать, что апартаменты действительно подходят для постоянного проживания. Примерный список требований:
- Общая площадь. Для 1-к: от 28 кв.м., для 2-к: от 44 и так далее.
- Нужно предусмотреть наличие основной комнаты/комнат, а также подсобных помещений типа кухни, ванной и туалета.
- Уровень шума: не выше 75 дБ.
- Помещение не расположено на подвальном или цокольном этаже.
- Высота потолков: от 2,5 м.
- Наличие отопления.
Также есть и общие для всех правила:
- Апартаменты должны находиться в собственности заявителя.
- Апартаменты не должны быть переданы в залог.
- На апартаменты не должны быть наложены обременения.
- Строение, в котором находятся апартаменты, должно быть сдано в эксплуатацию.
Для апартаментов чаще всего проблемой становится отсутствие отопления, кухни и/или ванной. Туалет обычно есть везде, хотя это и не обязательное правило.
Провести отопление, создать кухню и оснастить ее нужной вентиляцией – это очень непростая задача.
С ванной немного полегче, но обычно приходиться довольствоваться душевой кабиной, так как площадь апартаментов редко позволяет выделять значительное место для подобных отдельных помещений.
Как перевести апартаменты в статус жилого помещения?
Сама процедура перевода также не отличается простотой, особенно если требуется производить перепланировку.
Порядок действий
- Проверить апартаменты на соответствие всем условиям и требованиям.
- Если требования не выполняются, согласовать перепланировку.
- Если перепланировка согласована в жилищном департаменте, произвести ее.
- Оформить новый техпаспорт на апартаменты.
- Подготовить остальные документы (подробнее см.ниже).
- Составить заявление на перевод в жилой статус апартаментов и вместе с остальными документами направить его в местную администрацию.
- Дождаться решения комиссии администрации (возможно будет проведена проверка помещения, но обычно комиссия удовольствуется данными техпаспорта и других документов).
- Получить решение.
- На основании решения внести соответствующие изменения в Росреестр.
- Заказать и получить новую выписку из ЕГРН (не обязательно).
Документы
Перечень документов, которые нужно собрать для перевода помещения в жилой статус:
- Заявление.
- Техпаспорт.
- Документы на право собственности.
- Выписка из ЕГРН.
- Нотариально заверенные согласия всех собственников на изменение статуса недвижимости.
Заявление на перевод нежилого помещения в жилой статус
Данный документ обычно заполняется уже прямо на месте. Его вид и форма могут несколько отличаться в зависимости от региона проживания. Представленный ниже образец можно использовать только в ознакомительных целях.
Содержание
В заявлении должна фигурировать следующая информация:
- Данные о том, кто направляет заявление и куда.
- Информация об апартаментах (этажность, площадь, адрес и так далее).
- Требование на изменение статуса недвижимости.
- Информация о перепланировке (если нужно).
- Дата и подпись.
Образец
Скачать образец заявления о переводе апартаментов в жилой фонд
Сроки
Сроки на изменение статуса во многом зависят от заявителя. Только он решает, сколько времени уйдет на перепланировку, подготовку документов и так далее. Однако тогда, когда все сделано и подготовлено, придется уже ждать реакции соответствующих государственных структур:
- Решение о переводе апартаментов в жилой статус: до 48 рабочих дней.
- Внесение изменений в Росреестр: до 15 рабочих дней.
- Получение новой выписки из ЕГРН: до 5 дней.
Стоимость
О том, сколько стоит перевод апартаментов в жилой статус никто точно сказать не может. Называемые цифры варьируются от нескольких тысяч и до нескольких сотен тысяч рублей.
Очень много денег может уйти на перепланировку и дооснащение помещения. Прогнозировать это невозможно, так как многое зависит от региона проживания и состояния недвижимости.
Кроме того, могут возникать следующие расходы:
- Нотариальное заверение согласий совладельцев: от 1 тысячи рублей за каждое согласие.
- Новый техпаспорт: от 10 тысяч рублей.
- Внесение изменений в Росреестр: от 2 тысяч рублей.
- Новая выписка из ЕГРН: 350 рублей.
Судебная практика
При определенных условиях, даже если со стороны администрации последовал отказ признавать помещение жилым, можно обращаться в суд. Однако нужно помнить, что суд всегда опирается только на действующее законодательство. Как следствие, если апартаменты действительно не соответствуют требованиям, решение суда будет на стороне администрации.
С другой стороны, администрация крайне неохотно признает апартаменты жилыми и нередко отказывает по достаточно сомнительным поводам. Всегда следует требовать отказ в письменном виде с четким указанием причины. Опираясь на этом можно попробовать добиться своего в суде.
Пример №1: В суд обратился истец с требованием признать решение администрации об отказе признавать его апартаменты жилой недвижимость неправомерным.
Исходя из представленной информации, истец привел недвижимость в полное соответствие со всеми требованиями, выдвигаемыми к квартирам, однако администрация все равно отказала. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу что решение администрации было полностью верным.
Дело в том, что окружающая территория строения, в котором располагаются апартаменты, не соответствует тем требованиям, которые выдвигаются в жилым многоквартирным домам. В частности, отсутствует двор.
Кроме этого, в связи с тем, что строение располагается прямо возле оживленного перекрестка в центре города, уровень шума значительно превышает требуемые 75 дБ. Как следствие, апартаменты не могут быть признаны жилым помещением.
Пример №2: В суд обратился заявитель с требованием признать решение администрации недействительным. Исходя из материалов дела выясняется, что отказ последовал по причине наличия у собственника долгов за коммунальные платежи. Однако сумма еще недостаточна для того, чтобы применять относительно владельца какие-то санкции и, тем более, арестовывать недвижимость. Так как в законодательстве нет никаких требований относительно наличия или отсутствия задолженности за коммунальные услуги при переводе недвижимости из нежилого в жилой статус, суд принимает решение в пользу истца. Тем не менее ему напоминают, что погашать долг он все равно будет по тем же тарифам, которые действовали до момента признания недвижимости жилой. Проще говоря, платить по новым тарифам, актуальным только для жилых помещений, он будет уже после внесения соответствующих изменений в Росреестре. Весь остальной долг, за прошлые периоды, не списывается и не уменьшается. Признание апартаментов жилой недвижимостью – это очень сложная задача, справиться с которой без помощи опытного юриста практически невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты разберут основные проблемы и нюансы, с которыми может столкнуться собственник жилья. Также юристы могут сопровождать всю процедуру перевода и, даже будут представлять интересы клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
- позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Перевод апартаментов в жилой фонд в 2021 году
Перевод апартаментов в жилой фонд в Москве и других городах РФ возможен, если они соответствуют требованиям, установленных для жилых помещений. Процедура регламентируется ЖК РФ, Постановлением Правительства РФ от 28.01.
2006 №47 «Об утверждении Положения…», и региональными законодательными актами.
Рассмотрим, что такое апартаменты и к какому фонду они относятся, чем отличаются от квартиры, можно ли перевести их в статус жилого помещения и как это сделать.
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.
Относятся ли апартаменты к жилому фонду?
Апартаменты – это нежилое помещение, чаще всего предназначенное для ведения коммерческой деятельности: гостиниц, хостелов, отелей, санаториев. Четкой формулировки в законах нет, зато в ст. 16 ЖК РФ перечислены виды жилых помещений:
- Дом или часть дома.
- Квартира или часть квартиры.
- Комнаты.
Исходя из этого можно сделать вывод, что к жилому фонду апартаменты не относится. Они не предназначены для постоянного проживания, и оформить постоянную прописку там нельзя.
Будут ли переводить апартаменты в жилой фонд?
Еще в 2018 году говорилось о возможном переводе апартаментов в жилое помещение, когда стало понятно, что застройщикам не хватает мест под жилую застройку. Назначение земельных участков под апартаменты же другое: «для размещения зданий гостиничного типа» или «для объектов общественно-делового значения».
Законопроект о переводе апартаментов в жилой статус был направлен в Госдуму, но раскритикован Верховным судом, и его отозвали.
В 2020 году снова стали поднимать вопрос о новом статусе апартаментов, об этом писала Российская Газета. Со слов вице-премьера М.
Хуснуллина, законопроект, уточняющий статус апартаментов, может быть принят до конца этого года. На октябрь 2020г. такие помещения пока относятся к нежилым.
Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае
Апартаменты и квартира: отличия
Сейчас часть первичного рынка недвижимости занимают апартаменты. Застройщики продают их людям, обещая в дальнейшем перевести в жилой фонд. Перевод нежилого помещения в статус квартиры выгоден по нескольким причинам:
- Тарифы на коммунальные услуги становятся ниже.
- Можно оформить постоянную прописку.
- При покупке жилья можно использовать материнский капитал и другие субсидии. Для нежилого помещения – нет.
- Инфраструктура. В жилых зонах больше детских садов и школ, инфраструктура постоянно развивается.
Рассмотрим разницу между апартаментами и квартирой детально:
Покупка в ипотеку | Коммерческую недвижимость купить в ипотеку можно, но ставки будут выше | Ипотека на жилые помещения выдается по более низким ставкам, возможно государственное субсидирование |
Покупка с использованием государственных субсидий | Многодетные семьи и другие категории граждан не могут использовать государственные субсидии на покупку нежилых помещений | Квартиру можно купить с федеральным или региональным маткапиталом, по любой другой государственной программе |
Содержание общедомового имущества | Владельцам выделяется доля в праве собственности на общедомовое имущество. Даже если собственник не пользуется лифтом, лестницей, общим помещением, за их содержание все равно придется платить | При покупке жилья в многоквартирном доме доля в праве на общедомовое имущество выделяется автоматически. Собственник может участвовать в общих собраниях |
Управление домом | Если большая часть помещений выкупается конкретным лицом, появляется мажоритарный собственник. Он решением всех вопросов вправе заниматься он: повышать тарифы, передавать другие помещения под офисы | Домом управляет ТСЖ или УК. Глобальные вопросы без собрания собственников не решаются |
Использование помещений | Соседи могут использовать апартаменты для любых целей: открыть отель, студию звукозаписи, офис | Квартиры используются только для проживания. Вести в них бизнес вроде организации офисов или студий нельзя. На жилые помещения распространяются региональные законы о тишине |
Долговые обязательства собственников | Если у собственника есть долги, по решению суда апартаменты могут изъять для погашения задолженности. Даже если владелец говорит, что это его единственное жилье | Единственное жилье нельзя забрать за долги, если оно не в ипотеке |
Получение налогового вычета при покупке | Не предусмотрено | Можно вернуть до 520 000 р., и до 390 000 р. процентов по ипотеке каждому супругу |
Регистрация по месту жительства | Возможна только временная прописка на срок до 5 лет. Если апартаменты находятся в деловом центре, и временно зарегистрироваться там нельзя | Возможна временная или постоянная регистрация |
Регистрация несовершеннолетних | Возможна только с согласия всех владельцев старше 18 лет | Ребенка до 14 лет можно прописать без согласия собственника, если родитель сам зарегистрирован по адресу квартиры |
Тарифы на коммунальные платежи | Гораздо выше, чем для жилых помещений | Регулируются государством, устанавливаются нормативы. Тарифы ниже, чем для апартаментов |
Имущественные налоги | В несколько раз выше, чем для квартир и домов. Ставка равна 0,5% кадастровой стоимости. Если апартаменты находятся в административном здании, ставка приравнивается к 2% | Собственники платят 0,1% от кадастровой стоимости жилья |
Капитальный ремонт | Собственники решают вопросы о проведении капремонта сами. Взносы на капремонт платить не нужно | Капремонт проводится за счет взносов, накопившихся за несколько лет. Деньги платятся ежемесячно. |
Примечание: при покупке апартаментов есть и выгода. Обычно они стоят на 15-20% дешевле квартир, а располагаются в центре города.
Можно ли апартаменты перевести в жилое помещение при перепланировке?
Обычно застройщики сразу строят апартаменты, соответствующие требованиям для жилых помещений. Если же они не соответствуют таким требованиям, но собственники хотят перевести их в статус жилых, можно сделать перепланировку.
Перепланировка делается до подачи документов на переоформление статуса нежилого помещения в жилое. Сначала нужно заказать проект перепланировки, утвердить его в местной администрации (департаменте ЖКХ или городского имущества) и получить разрешение на проведение работ.
После перепланировки можно подавать заявление об изменении статуса объекта недвижимости – из нежилого в жилой.
Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы
Изменение статуса на жилое помещение при покупке апартаментов в новостройке
Некоторые застройщики изначально получают разрешение на строительство апартаментов. Оно обходится дешевле и требований меньше, чем для строительства многоквартирных домов. Перевод недвижимости в статус жилой производится уже в ходе строительных работ, в результате дольщик по ДДУ покупает жилье по цене ниже рыночной, т.к. договор заключается на апартаменты, а не на квартиру.
Перевод апартаментов в статус квартиры – только обещание строительной компании. В ДДУ фигурируют именно апартаменты, и, если застройщик сдаст дольщику их, привлечь его к ответственности будет проблематично.
Совет юриста: если хочется жить в квартире, стоит покупать именно ее, а не апартаменты. В дальнейшем доказать, что застройщик обещал изменить статус на жилой, будет практически невозможно. Придется заниматься этим самостоятельно. И хорошо, если помещение соответствует требованиям к жилым объектам недвижимости. Если же нет, придется делать перепланировку за свои деньги.
Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)
Требования к жилым помещениям
Перевод апартаментов в квартиру возможен лишь в том случае, если они соответствуют требованиям к жилым помещениям, установленным Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 №47:
- Территориальное расположение в жилой зоне, определенной в соответствии с градостроительным зонированием.
- Стойкость несущих конструкций. Существенные повреждения, крены, деформация не допускаются.
- Жилое помещение и общедомовое имущество должно быть обустроено с учетом норм безопасности для предупреждения риска получения травм людьми при передвижении внутри или около них.
- Наличие всех инженерных систем: водо-, электро-, теплоснабжения. Если район газифицирован, потребуется газоснабжение. При отсутствии любой из систем собственник все проводит за свой счет.
- Влажность в жилых комнатах не более 60%.
- Защита от проникновения талой воды, снега, грунтовых вод в помещения.
- Если здание выше пяти этажей, обязательно наличие лифта.
- Наличие окон в одно- и двухкомнатных квартирах – не менее чем в одной комнате, в трехкомнатных и более – минимум в двух комнатах.
- Высота потолков – от 2,5 м.
- Наличие естественного освещения в кухне и комнате.
- Допустимый уровень шума – 55 дБ днем, 45 дБ – ночью.
- Соответствие санитарным требованиям в плане уровня электромагнитного, ионизирующего излучения, радиации, концентрации вредных веществ. Он не должен быть превышен.
Примечание: возможность перевода апартаментов в жилой фонд устанавливается экспертным заключением от специализированной организации, куда вправе обратиться собственник. Также она отражается в акте обследования и заключении межведомственной комиссии: эти документы подаются в администрацию для принятия решения о переводе нежилого помещения в жилое.
Как апартаменты перевести в статус жилого помещения?
Процедура перевода апартаментов в жилье состоит из нескольких этапов:
- Проведение экспертизы в независимой организации.
- Подготовка документов.
- Подача заявления и документов на рассмотрение в межведомственную комиссию.
- Осмотр недвижимости комиссией.
- Получение решения о переводе.
- Внесение изменений в статус объекта в Росреестре.
Рассмотрим детально, как перевести апартаменты в жилой фонд и что для этого нужно.
Шаг 1: проведение экспертизы
Самостоятельно заказывать экспертизу необязательно, но лучше это сделать, чтобы убедиться, что перевод действительно возможен. Для оценки нужно обратиться в частную организацию, имеющую лицензию на такой вид деятельности. По результатам дадут заключение, которое подается вместе с остальными документами.
Шаг 2: сбор документов
Для обращения в межведомственную комиссию собственнику понадобится:
- заявление;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый и технический паспорта;
- поэтажный план многоквартирного дома.
Обратите внимание! Если проводится перепланировка и затрагивается общее имущество, перед этим нужно взять письменные согласия собственников-соседей.
Содержание и образец заявления
Унифицированной формы заявления о переводе апартаментов в жилой фонд нет. Его обычно выдают в межведомственной комиссии.
Что указывается в заявлении:
- Куда направляется: наименование органа местного самоуправления, Ф.И.О. руководителя.
- От кого: Ф.И.О., адрес собственника.
- Сведения об апартаментах: адрес, количество комнат, этаж, подъезд.
- Опись представленных документов.
- Согласие остальных собственников на изменение статуса (если владелец не один).
- Дата составления и подпись.
Шаг 3: подача документов на рассмотрение
Документы подаются в администрацию или департамент жилищного хозяйства. В каждом регионе свои организации, уполномоченные к рассмотрению таких заявлений.
Шаг 4: проведение оценки
С учетом порядка признания помещения жилым комиссия проверяет соответствие апартаментов установленным требованиям. Проверяется техническое состояние, степень огнестойкости, и другие факторы. При необходимости могут назначаться дополнительные обследования и испытания.
По результатам комиссия составляет акт обследования, на основании которого оформляется заключение и принимается решение о переводе нежилого помещения в жилое.
Примечание: в состав комиссии могут входить сотрудники МЧС, Роспотребнадзора, отдела жилищного хозяйства и других ведомств.
Шаг 5: получение решения
Итоговое решение принимается комиссией обычно в течение 45 календарных дней. Это время отводится на рассмотрение документов и проведение обследования. Но может быть и другой срок: в каждом регионе он свой.
Шаг 6: регистрация изменений в Росреестре
После принятия решения администрация сама направит документы для внесения изменений в статус объекта в Росреестре. Но собственник вправе обратиться за этим и самостоятельно, подав заявление напрямую или через МФЦ. Процедура занимает около 15 дней.
Возможные расходы
Заявление об изменении статуса помещения вместе с остальными документами рассматривается комиссией бесплатно. Но у собственника могут возникнуть другие расходы:
Проведение независимой экспертизы | От 7 000 |
Узаконивание перепланировки | От 20 000 |
Оформление недостающих документов, заказ дубликатов | От 1 000 |
Что делать, если отказали в переводе апартаментов в жилое помещение?
Администрация может и отказать в изменении статуса помещения. Отказ должен быть мотивирован и изложен в письменном заключении, которое выдается собственнику на руки.
При отказе есть несколько вариантов:
- Исправить причины, из-за которых отказали в переводе апартаментов в жилое помещение, и подать документы заново.
- Обжаловать отказ в судебном порядке, подав административное исковое заявление.
В последнем случае суд может удовлетворить исковые требования, и тогда решение администрации об отказе будет отменено. Может понадобиться повторная оценка соответствия помещения всем требованиям, и по результатам оформят новое решение.
Судебная практика
Судебных дел об оспаривании отказов в переводе апартаментов в жилые помещения не слишком много. Но они рассматриваются по аналогии с другими делами по переводу нежилых объектов в жилые: везде используются одни и те же нормы.
Вот несколько примеров решений по реальным делам:
Совет юриста: перед обращением в суд рекомендуется тщательно изучить заключение и причины, по которым отказано в признании апартаментов жилым помещением. Нередко суды отказывают в удовлетворении исковых требований, потому что люди не хотят разбираться в деталях и причинах отказов.
Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)
Ответы юриста на частные вопросы
Сколько стоит перевести апартаменты в жилое помещение, если заниматься этим не самостоятельно, а доверить все юристу в плане оформления документов? Все зависит от региона нахождения недвижимости. В крупных городах такая услуга стоит от 70 000 р., в небольших – порядка 50 000 р.
Когда застройщик должен перевести апартаменты в жилой фонд, если они покупаются по ДДУ? Обычно это делается до сдачи дома в эксплуатацию, но может перевести и после. Сроки определяются соглашением с застройщиком. Сейчас занимаюсь переводом апартаментов в жилой фонд. Купила недвижимость до брака.
Если ее переведут, будет ли все делиться в случае развода? Нет. Согласно ст. 36 СК РФ, имущество, приобретенное супругом до заключения брака, находится только в его собственности и разделу не подлежит. Изменение статуса объекта недвижимости в браке роли не играет.
Но если проводится перепланировка или реконструкция, и в результате стоимость жилья существенно возрастает за счет общих средств, на основании ст. 37 СК РФ такое имущество суд может признать общенажитым и поделить. Могут ли предоставить апартаменты по договору социального найма? Нет. Согласно ст.
49 ЖК РФ, по договору соцнайма предоставляются только жилые помещения, относящиеся к муниципальному или государственному фонду. Купил апартаменты по ДДУ на свое имя. Она уже сдана, недавно застройщик перевел все помещения в статус квартир, передаточный акт еще не подписан, я ничего не принимал.
Могу ли я оформить право собственности на свою жену? Да. Но для этого придется оформить договор уступки права требования, либо принять квартиру, а затем подарить ее супруге по договору дарения.
Заключение эксперта
Подведем итоги:
- Закон о переводе апартаментов в жилой фонд еще не принят, но обещают рассмотреть его до конца 2020 года. Сейчас апартаменты относятся к нежилым помещениям.
- Апартаменты можно переводить в жилые помещения, если они соответствуют всем техническим и санитарным требованиям.
- Если нужна перепланировка, перед тем, как перевести апартаменты в квартиру в Москве или другом городе, нужно согласовать изменения с БТИ или иным уполномоченным органом. Решение о переводе статуса из нежилого помещения в жилое оформляется только после этого.
Юрист, автор сайта(Гражданское право, стаж 7 лет)
Больше жизни: как перевести апартаменты в жилое помещение — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru
Российский рынок апартаментов продолжает стремительно развиваться. Потенциальных покупателей прельщает выгодная цена нежилых помещений в апарт-отелях: разница в цене с аналогичными по характеристикам квартирами может доходить до 20%.
Кроме того, застройщики предлагают жильцам дополнительные сервисы: клининг, прачечную, доставку продуктов и другие. Сдавать апартаменты выгодно и удобно: обычно «доходные дома» расположены в районах с развитой инфраструктурой, а цены за аренду в них не ниже, чем в обычных жилых новостройках.
Между тем, коммунальные платежи в апартаментах больше, чем в квартире, да и прописаться в таком помещении не получится. Вот почему некоторые хозяева нежилых помещений задумываются о том, чтобы сменить статус апартаментов и превратить их в полноценную квартиру.
LIVING разобрался, насколько это реально, и что для этого нужно сделать.
Возможно ли вообще перевести апартаменты в жилой фонд?
Вопрос о том, чтобы предоставить собственникам апартаментов возможность перевода их в жилой фонд, в последние два года активно прорабатывается правительством, однако пока четких правил так и не выработано.
depositphotos.com/ovchinnikovfoto
«Сегодня юридически такой перевод возможен, однако фактически сделать это достаточно трудно», — поясняет руководитель отдела маркетинга Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Закон позволяет перевести помещение в статус жилого, если оно соответствует всем нормам, предъявляемым к жилью, отмечает эксперт.
Но в этом и кроется парадокс: ведь причина более низкой стоимости апартаментов именно в том, что строятся они иначе. Например, земельный участок под апартаментами может быть предназначен не для жилого строительства.
Кроме того, к нежилым помещениям применяются другие нормы СанПиНа – с более низкими уровнем инсоляции и звукоизоляции, а также без обязательств по обеспеченности социальной инфраструктурой.
Мои апартаменты соответствуют всем нормам для жилых помещений. С чего начать?
В первую очередь необходимо вывести недвижимость из-под залога¸ то есть погасить ипотеку (если она имеется).
Затем собственник должен подать заявку на перевод нежилого помещения в жилое, приложив проект перепланировки, экспликацию и поэтажный план, а также паспорт и правоустанавливающие документы на помещение. В Москве пакет документов необходимо подавать в департамент городского имущества (ДГИ), в Петербурге этим вопросом занимается Жилищный комитет. Заявку можно подать через МФЦ или в режиме онлайн.
Если уполномоченный орган выдаст разрешение на перепланировку, можно приступать к ремонту. После этого специалисты БТИ оценят результаты и составят акт. Впрочем, «подогнать» апартаменты под нормативы для жилых помещений непросто. Это наиболее спорный момент, предупреждают эксперты.
depositphotos.com/ovchinnikovfoto
«Критериев жилого помещения множество, и прописаны они нечетко, — предупреждает управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE Мария Литинецкая, — в частности, в Положении Правительства о признании помещения жилым говорится, что в жилом помещении «размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения». При этом конкретные числовые параметры отсутствуют. Комиссия, которая будет рассматривать вашу заявку по переводу, может вам отказать по субъективным причинам, посчитав вашу дверь «недостаточно безопасной для передвижения». Аналогичные проблемы возникают с параметрами шумоизоляции, виброизоляции, инсоляции и т.п.».
Если все пройдет гладко, и перепланировка будет одобрена, владельцу апартаментов останется заказать новый технический план помещения у кадастрового инженера. Затем документ необходимо отправить в электронном виде в Росреестр, где в течение 15 рабочих дней сведения будут обновлены, и объект приобретет статус полноценной квартиры.
«Таким образом, самостоятельный перевод сопровождается определенными сложностями. Чтобы упростить задачу, вы можете объединиться с другими собственниками этажами выше/ниже с апартаментами аналогичной планировки, чтобы повысить шансы на перевод», — подсказывает Мария Литинецкая.
Во сколько может обойтись такая трансформация?
Стоимость перевода апартаментов в жилое помещение варьируется, но, по оценкам экспертов, составляет в среднем несколько сотен тысяч рублей. Помимо отплаты строительных работ, собственникам придется заплатить от 20 тысяч рублей за подачу заявления на изменение статуса недвижимости.
depositphotos.com/ovchinnikovfoto
Чиновники неохотно соглашаются на перевод нежилых помещений в жилые. Случаи успешной перемены статуса единичны.
«Владельцу апартаментов приблизить такое помещение ко всем нормам жилого самостоятельно почти нереально, поэтому случаи перевода на практике были либо в том случае, если они куплены в составе жилого дома, либо еще на этапе строительства, когда переводом занимается девелопер», – отмечает Яна Булмистре.
Некоторые девелоперы действительно успешно осуществляли перевод апартаментов в жилой фонд на этапе строительства. Например, в Москве полностью или частично были переведены в жилую недвижимость комплексы апартаментов «Лица», «Фили Град», «Водный», «Савеловский Сити» и «Резиденция Монэ».
«Многие аспекты процесса перевода апартаментов в жилые помещения давно стали предметом регулирования не законов или нормативных актов, а бюрократической практики.
Поэтому в каждом отдельном случае чиновники принимают решение в индивидуальном порядке, а девелоперы стараются не афишировать конкретные условия, которые они выполнили, чтобы перевести апартаменты в жилье», — поясняет Мария Литинецкая.
depositphotos.com/ovchinnikovfoto
По словам эксперта, застройщики заранее знают, какие апартаменты соответствуют нормам жилых помещений, и поэтому сразу делают на них наценку. Как только застройщик меняет статус конкретного объекта с «нежилого помещения» на «жилое» на этапе строительства, с дольщиками подписывается дополнительное соглашение о переводе с обязательной регистрации в Росреестре.
Когда уже, наконец, изменится правовой статус апартаментов?
По действующему законодательству, апарт-отели являются нежилыми помещениями и относятся к объектам временного проживания. В прошлом году Минстрой РФ предложил выделить апартаменты в отдельную категорию недвижимости и распространить на них действие жилищного кодекса, сделав возможной, в том числе, прописку в таких помещениях.
Летом 2018 года в Госдуму был внесен законопроект, который устанавливает порядок, по которому уже построенные апартаменты смогут получить статус жилья. Кроме того, документ регламентирует требования для жилых апартаментов.
В пояснительной записке к законопроекту говорится, что этот сегмент рынка порождает множество проблем как для граждан (в первую очередь — невозможность регистрации по месту жительства), так и для городов (нехватка социальной инфраструктуры).
Разработчики документа уверены, что закон защитит права собственников нежилых помещений и ликвидирует разрыв между фактическим и юридическим статусом апартаментов.
Перевод апартаментов в жилое помещение: порядок действий, судебная практика
Нормы п.4 ст.22 Жилищного кодекса РФ допускают возможность перевода помещения в жилой фондов 2021 году.
Основные требования для положительного решения вопроса следующие:
- инициатор процесса – владелец объекта нежилой недвижимости;
- помещение соответствует нормам для квартир;
- нет следующих обременений на комнату – залог, кредит и т.д.
Таким образом, юридические препятствия, чтобы осуществить перевод апартаментов в жилое помещение, отсутствуют. Решить вопрос изменения статуса получится только в случае выполнения вышеуказанных требований.
Сделать апартаменты жилым помещением: основные преимущества
Перевод апартаментов в жилой фонд выгоден, даже если цена вопроса будет не самой дешевой.
Из материальных преимуществ пребывания помещения в жилом статусе можно выделить такие моменты:
Что делать, если в новостройке прорвало трубу?
- стоимость оплаты коммунальных услуг ниже на 20 — 30 %, а то и более;
- налог на недвижимость меньше в 4 раза.
Строительство современных ЖК с автоматическим оформлением всех помещений как жилых подразумевает обязанность застройщика обеспечить сопутствующую инфраструктуру, то есть школу, детский сад, спортивные площадки и т.д.
Кроме этого, есть моменты, касающиеся лиц, проживающих в апартаментах. По действующему законодательству не разрешается постоянная регистрация. Собственник и члены его семьи могут прописаться в комнатах на период до 5 лет.
История третья: по законам рынка
Когда речь заходит о переводе из апартаментов в жильё, чаще всего риэлторы вспоминают комплекс «Легенды Цветного», построенный в 2010 году компанией Capital Group. Изначально этот проект вышел на рынок как бизнес-центр с апартаментами.
Но на этапе окончания строительства, говорит Наталья Немчанинова, апартаменты в нем получили статус нежилых помещений.
В Capital Group отказались комментировать историю перевода, но участники элитного рынка полагают, что к изменению юридического статуса застройщика подтолкнула рыночная ситуация.
«Апартаменты в этом комплексе были большой площади и плохо продавались, поскольку проект ориентирован на luxury-сегмент, – объясняет управляющий партнёр агентства недвижимости TWEED Ирина Могилатова. – А после перевода в жилой фонд привлекательность квартир значительно увеличилась, и они стали ликвидны».
Санитарные и технические нормы для жилых помещений
Согласно нормам раздела 2 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 к жилым помещениям, расположенным на территории Российской Федерации, предъявляются конкретные требования.
Расположение помещений допускается только в зонах компактного проживания граждан либо на землях, отведенных для занятия садоводством, огородничеством.
Важна безопасность несущих конструкций. Проверяющая комиссия должна установить, что основные конструкции высотных домов не повреждены, то есть нет угрозы завала дома.
Если выявлены нарушения технических норм, то принимается решение о серьезности дефектов для устранения проблемы.
Несущественные дефекты несущих конструкций не являются запретом для перевода помещения в статус жилого.
В квартире обязательно наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (вода, свет, канализация, вентиляция, отопление, лифт в многоэтажках).
Для перевода помещения в статус жилого важно соблюдение уровня теплоизоляции наружных ограждающих конструкций в соответствии с действующими нормами.
Минимальная температура воздуха в зимний период не может быть ниже +18 градусов, а относительная влажность — не менее 60%.
Постановление №47 регламентирует такие требования к жилым помещениям:
- в комнаты не должна попадать талая, грунтовая и канализационная вода;
- нельзя размещать жилые помещения в подвалах и на цокольных этажах;
- высота потолков не может быть меньше 2,5 метра;
- запрещено размещать кухню и уборную над комнатами в двухэтажных апартаментах;
- выполнение требований по шумоизоляции (в дневное время – не более 55 Дб, ночью – 45ДБ).
Комиссия не даст положительный вердикт, если требования не будут соблюдены. Владельцы апартаментов должны знать эти моменты до подачи заявления на изменение статуса помещения.
Отвечает коммерческий директор компании BSA Алексей Зубик:
Перевести апартаменты в жилое помещение можно, но сложно.
Если помещение нежилое, прежде чем подписать договор долевого участия, нужно узнать, разрешен ли перевод помещения в статус жилого. В большинстве случаев никаких преград для этого нет, особенно если изначально помещение не проектировалось как офис или цех.
Одним из главных аспектов перевода квадратных метров в жилое помещение является инсоляция. В течение двух часов днем солнечный свет должен проникать в квартиру.
Поэтому апартаменты с малой инсоляцией вы вряд ли переведете в статус жилого помещения.
Требования, которым должны отвечать жилые помещения, оговариваются в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (об обязательности санитарно-эпидемиологических условий в жилых зданиях).
Для перевода апартаментов в статус жилого помещения необходимы следующие документы:
Исполнительная надпись нотариуса на договоре займа
- заявление на процедуру перевода;
- технические документы на жилплощадь;
- поэтажные планы всего дома;
- проект перепланировки, в случае если Вы хотите изменить план квартиры по собственному желанию;
- оплата государственной пошлины.
Стоит заметить, что на практике чаще встречаются случаи коллективного обращения собственников к застройщику. Здесь шансы сменить статус комплекса апартаментов намного выше.
Алгоритм изменения статуса жилья
Пошаговая инструкция предусматривает, что на первом этапе собственник обращается в проектную организацию или БТИ для проверки соответствия квартиры техническим нормам для жилого помещения. Эксперты выезжают на место и осуществляют оценку, после чего выдают акт.
По результатам визита оценщиков принимается одно из решений:
- жилье соответствует нормам;
- нормы не выполнены.
Единственным вариантом для присвоения статуса жилого помещения в случае несоответствия нормам является проведение перепланировки по рекомендациям. В случае согласия заказчика составляется план перепланировки и начинается процесс согласования в государственных органах.
Перепланировка
После согласования плана заказчик набирает группу рабочих для проведения стройки. Лучше заключить договор со строительной фирмой, так как профессионалы несут ответственность за свою работу и гарантируют качественный результат.
Когда перепланировка закончится, представители контрольных и разрешающих организаций (в Москве — Департамент городского имущества) посещают квартиру, чтобы проверить проведенные строительные работы на предмет соответствия проекту.
В дальнейшем предусмотрен следующий алгоритм действий собственника объекта недвижимости:
- изготовление нового технического паспорта на апартаменты. Отображение изменений в строении по результатам перепланировки крайне важно для финального результата;
- подача через МФЦ заявки на получение разрешения перевести объект в правовое поле для жилых помещений в порядке уведомления. Закон дает органам государственного контроля 45 дней на принятие решения;
- получение данного разрешения;
- обращение в БТИ для внесения изменений в учетную карточку объекта и получение свидетельства о присвоении объекту жилого статуса.
Процедура перевода помещения из нежилого в жилое сложная и длительная по времени. Для этого требуется выполнение условий по соответствию помещения нормативным требованиям, подготовка и подача документов.
Перечень документов для решения вопроса
Финальный этап процедуры изменения статуса жилья можно начинать после завершения строительных работ.
Согласование перевода апартаментов в жилое помещение производится только после предоставления пакета документов:
- заявление (бланк можно взять в МФЦ либо на портале государственных услуг);
- согласие собственников апартаментов в письменной форме;
- выписка из ЕГРН;
- поэтажный план;
- кадастровый паспорт;
- план конкретных апартаментов.
Заявление на перевод нежилого помещения (апартаменов) в жилое можно скачать в формате WORD
Старт рассмотрения заявления без предоставления официальных бумаг по указанному выше списку невозможен. В случае поступления заявки с неполным пакетом документов бумаги возвратят заказчику по почте.
Сроки перевода апартаментов в жилое помещение
Общепринятые сроки процедуры изменения статуса апартаментов составляют 61 – 63 дня. Индивидуальные особенности способствуют затягиванию процесса, поэтому в конкретном случае вопрос решается по разному. К факторам задержки относится загруженность государственных органов, необходимость проведения перепланировки, предоставление неполного пакета документов.
Важно! Ответственность за несоблюдение сроков не устанавливается. Все стороны процесса заинтересованы, чтобы вопрос изменения статуса жилья решался быстро.
Судебная практика
При определенных условиях, даже если со стороны администрации последовал отказ признавать помещение жилым, можно обращаться в суд. Однако нужно помнить, что суд всегда опирается только на действующее законодательство. Как следствие, если апартаменты действительно не соответствуют требованиям, решение суда будет на стороне администрации.
Оформление права собственности на квартиру через суд
С другой стороны, администрация крайне неохотно признает апартаменты жилыми и нередко отказывает по достаточно сомнительным поводам. Всегда следует требовать отказ в письменном виде с четким указанием причины. Опираясь на этом можно попробовать добиться своего в суде.
Пример №1: В суд обратился истец с требованием признать решение администрации об отказе признавать его апартаменты жилой недвижимость неправомерным.
Исходя из представленной информации, истец привел недвижимость в полное соответствие со всеми требованиями, выдвигаемыми к квартирам, однако администрация все равно отказала. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу что решение администрации было полностью верным.
Дело в том, что окружающая территория строения, в котором располагаются апартаменты, не соответствует тем требованиям, которые выдвигаются в жилым многоквартирным домам. В частности, отсутствует двор.
Кроме этого, в связи с тем, что строение располагается прямо возле оживленного перекрестка в центре города, уровень шума значительно превышает требуемые 75 дБ. Как следствие, апартаменты не могут быть признаны жилым помещением.
Пример №2: В суд обратился заявитель с требованием признать решение администрации недействительным. Исходя из материалов дела выясняется, что отказ последовал по причине наличия у собственника долгов за коммунальные платежи.
Однако сумма еще недостаточна для того, чтобы применять относительно владельца какие-то санкции и, тем более, арестовывать недвижимость.
Так как в законодательстве нет никаких требований относительно наличия или отсутствия задолженности за коммунальные услуги при переводе недвижимости из нежилого в жилой статус, суд принимает решение в пользу истца.
Тем не менее ему напоминают, что погашать долг он все равно будет по тем же тарифам, которые действовали до момента признания недвижимости жилой. Проще говоря, платить по новым тарифам, актуальным только для жилых помещений, он будет уже после внесения соответствующих изменений в Росреестре. Весь остальной долг, за прошлые периоды, не списывается и не уменьшается.
Признание апартаментов жилой недвижимостью – это очень сложная задача, справиться с которой без помощи опытного юриста практически невозможно. На бесплатной консультации квалифицированные специалисты разберут основные проблемы и нюансы, с которыми может столкнуться собственник жилья. Также юристы могут сопровождать всю процедуру перевода и, даже будут представлять интересы клиента в суде.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
- Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
- (2