Время чтения: 6 минут
По причине высокой стоимости недвижимости для некоторых семей с детьми единственный выход улучшить свои жилищные условия – это выкупить долю в квартире под материнский капитал.
Целое помещение на предоставляемую сумму, которая в 2020 году составляет 466 617 рублей, приобрести довольно сложно без привлечения дополнительных средств, но вложить маткапитал в часть стоимости жилья вполне реально. Рассмотрим, как это сделать.
Понятие материнского капитала
Маткапитал представляет собой форму государственной поддержки семей с детьми, предоставляемую в виде сертификата, деньги с которого разрешается использовать на определенные законодательством цели. Так, средства материнского капитала предназначены для:
- образования детей;
- улучшения условий жилья;
- социальной адаптации детей-инвалидов;
- формирования накопительной пенсии матери.
Узнайте подробнее о маткапитале, его размере и изменениях в 2020 году.
Маткапитал для приобретения жилья
Для семей с детьми зачастую наиболее остро стоит жилищный вопрос. Далеко не все могут позволить купить себе собственные квадратные метры без дополнительной помощи. Именно в таких случаях настоящим спасением является сертификат на маткапитал.
Несмотря на то, что сумма маткапитала довольно крупная, для покупки целого жилья ее будет недостаточно. Однако такие средства могут покрыть значительную часть расходов, а также послужить в качестве первого взноса в случае взятия квартиры в кредит. Кроме того, за средства маткапитала также возможно возвести дом самостоятельно.
Что такое доля собственности
Гражданским кодексом РФ предусмотрена долевая форма собственности. Она подразумевает под собой общую собственность, когда имущество принадлежит сразу нескольким лицам пропорционально их долям. Если такие доли изначально не определены, предполагается, что они равны у всех участников.
При этом каждое лицо имеет право распоряжаться исключительно своей частью имущества. В случае продажи такой собственности остальные участники имеют преимущественное право покупки продаваемой доли.
Что собой представляет жилое помещение
Потратить средства материнского капитала можно исключительно на приобретение жилого помещения, в связи с чем возникает необходимость определить, какое помещение будет в соответствии с законодательством считаться жилым.
Согласно нормам Жилищного кодекса РФ, к таковому относят изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания в нем граждан.
Для этого оно должно соответствовать установленным санитарным и техническим нормам и правилам.
Федеральный закон от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» говорит о том, что жилое помещение по своей площади, планировке, микроклимату, освещенности, воздухообмену, уровням шума и вибрации, ионизирующих и других излучений должно соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
Не последнюю роль играет и функциональное предназначение квадратных метров. ЖК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан. Такое имущество считается недвижимым.
Помимо всего прочего жилое помещение должно соответствовать уровню благоустроенности в населенном пункте, в котором оно расположено. Кроме того, существуют санитарно-эпидемиологические нормы и правила, которые определяют критерии отнесения жилых домов к категории непригодных для проживания. Непригодность определяется степенью износа помещения, а также наличием неустранимых неисправностей инженерных сетей.
Покупка части квартиры за средства маткапитала
В связи с нехваткой денежных средств многих семей интересует, можно ли потратить материнский капитал на покупку доли в квартире. Законодательством это разрешается при соблюдении одного из следующих условий:
- доля в квартире представляет собой изолированное помещение (одна или несколько комнат);
- при покупке доли квартира полностью переходит в собственность покупателя.
Из вышеуказанного следует, что выделить долю в однокомнатной квартире нельзя, поскольку помещение в обязательном порядке должно быть обособленным. А улучшение жилищных условий путем использования сертификата на маткапитал возможно только относительно самостоятельного жилого помещения.
Покупка жилья у родственников
Часто квартира находится в общей собственности у людей с родственными связями. Поэтому актуальным является вопрос, как купить долю в квартире на материнский капитал у родственников в 2021 году.
Процедура заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками точно такая же, как и между посторонними людьми. Однако такая сделка не должна:
- быть мнимой (совершенной только с целью обналичить маткапитал);
- заключаться между супругами и другими близкими родственниками.
Таким образом, тех, кто интересуется, можно ли купить комнату на материнский капитал у родителей, ждет разочарование.
Участниками сделки не могут быть лица первой линии родства, чтобы избежать мошеннических действий. В противном случае договор будет признан недействительным.
Однако это правило не распространяется на более дальних родственников. Поэтому ничего не мешает заключить договор с тетей или дядей, например, или купить часть жилого помещения у сестры или у брата (двоюродных и более дальних).
Пенсионный фонд РФ также поддерживает сделки, в которых родственники отказываются от своих долей в определенном жилом помещении в пользу членов семьи.
Покупка жилья у чужих людей
Приобрести долю в праве собственности на недвижимость у чужих людей можно, если жилье соответствует установленным законодательством требованиям. Как правило, под долей подразумевают покупку комнаты в квартире.
Как уже было отмечено, однокомнатную квартиру разделить нельзя, поэтому ее нужно приобретать полностью. Нельзя таким образом и получить комнату в общежитии, если оно не переведено в частный жилой фонд.
Особенности оформления договоров купли-продажи с чужими людьми
Органы Пенсионного фонда перечисляют средства уже после предоставления им документов, подтверждающих заключение сделки.
В связи с этим в договоре купли-продажи необходимо указать, что стоимость жилья будет полностью или частично оплачена за счет средств маткапитала, а также срок, на протяжении которого покупатели должны сдать документы на распоряжение деньгами.
Обязательства о разделе жилья между членами семьи
Ранее указывалось, что покупка части квартиры на материнский капитал у родственников возможна при соблюдении определенных условий. Если перед перечислением средств оформить жилье на всех членов семьи невозможно, составляется письменное обязательство о выделении долей.
Документ должен быть нотариально заверен. Подавать его нужно в отделение Пенсионного фонда вместе с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала. В обязательстве указывается информация, что собственник жилья берет на себя обязанность в будущем оформить данное помещение в общую долевую собственность.
Наиболее часто такая обязанность возникает у матери, оформляющей сертификат на маткапитал на свое имя.
Покупка части дома с использованием сертификата
Стать обладателем собственных квадратных метров можно не только купив комнату в квартире, но и путем приобретения части дома. Для этого он должен быть жилым и пригодным для проживания круглый год, а не сезонно, то есть в доме должны быть система отопления, водопровод и электричество.
Купить часть дома за материнский капитал у родителей нельзя, так как маткапитал не предоставляется при заключении сделок между близкими родственниками. При разделе дома и оформлении на него права собственности он часто получает статус двухквартирного жилого дома.
Процедура покупки части квартиры или дома с использованием средств маткапитала
Для желающих улучшить свои жилищные условия перед тем, как купить долю в квартире на материнский капитал, нужно ознакомиться со всеми нюансами процедуры. По общему правилу воспользоваться средствами такой поддержки от государства можно только после того, как ребенку исполнится три года.
В связи с тем, что у многих семей просто катастрофическая ситуация с жильем, в случае, если они остро нуждаются в улучшении жилищных условий, можно использовать сертификат до 3 лет несовершеннолетнего.
Это возможно при внесении первого взноса по кредиту, а также при погашении уже существующего кредита на покупку жилья.
В других обстоятельствах родители могут получить помощь для приобретения квадратных метров безо всяких ограничений уже после достижения трехлетнего возраста ребенком.
Перечень требуемых документов
Список того, какие документы нужны для выкупа доли в квартире, ничем не отличается от перечня, который требуется для приобретения целой квартиры с использованием средств маткапитала. Сюда относят:
- паспорт заявителя;
- свидетельства о рождении всех детей в семье;
- свидетельства об усыновлении (в случае усыновления или удочерения);
- документы, подтверждающие гражданство РФ детей, рожденных после 2007 года;
- доверенность и документы, удостоверяющие личность (при подаче заявления представителем).
Кроме того, в отдельных случаях могут понадобиться дополнительные документы для покупки жилья за материнский капитал, подтверждающие:
- смерть матери;
- признание матери умершей или пропавшей без вести;
- лишение женщины родительских прав;
- совершение женщиной умышленного преступления и так далее.
Помимо пакета документов в органы Пенсионного фонда нужно подать заявление. В нем необходимо указать данные заявителя, сведения о детях, а также информацию о том, каким образом планируется использование материнского капитала.
В каких случаях пенсионный фонд откажет в выдаче сертификата на покупку квартиры
Выкупить долю в квартире может не каждый желающий. Одним из главных условий Пенсионного фонда, которое нужно соблюдать, является приобретение отдельного объекта недвижимости, а не просто доли в праве собственности.
Вместе с тем нельзя сказать, что такое требование является абсолютно правомерным и не подлежит обжалованию. Судебная практика по данному вопросу очень разнообразна. Некоторым гражданам за защитой своих прав приходится обращаться даже в Верховный суд РФ.
Выкупить долю в квартире у мужа за счет материнского капитала можно только в том случае, если брачные отношения уже расторгнуты и бывший супруг с семьей больше не проживает.
Исходя из вышесказанного, органы Пенсионного фонда могут отказать в выдаче сертификата в следующих случаях:
- приобретаемое помещение не является жилым;
- жилье не соответствует установленным техническим и санитарно-эпидемиологическим нормам и требованиям;
- сделка на покупку доли квартиры оформлена на близкого родственника.
Выводы
Приобретение жилья в долевую собственность является оптимальным выходом для тех, кто интересуется, можно ли использовать материнский капитал на покупку жилья и не имеет для этого собственных средств.
Главное в данном случае – соблюдать требования и ограничения, установленные для таких сделок, а также следить за тем, чтобы покупаемое жилье соответствовало нормами и правилам, и относилось к жилому фонду.
Материнский капитал на выкуп доли: Видео
Покупка квартиры у родственников по материнскому капиталу в 2021
Покупка квартиры на материнский капитал у родственников имеет ограничения из-за риска применения схем обналичивания денег.
Чтобы исключить мошеннические действия с маткапиталом при приобретении недвижимости у родни, Пенсионный фонд РФ тщательно рассматривает заявления граждан на использование средств господдержки.
Запрещается нецелевое использование МСК – в связи с этим предусмотрена специальная процедура по обращению в ПФ РФ.
Один раз в жизни каждая российская семья вправе оформить сертификат для получения материнского (семейного) капитала. Для названия этой финансовой помощи от государства используются сокращения МК или МСК.
Право возникает только после рождения второго ребенка.
Нельзя взять маткапитал на других младенцев, если средства уже использованы – помощь выдают только единожды, но родителям позволяется выбирать, брать его на второго ребенка или и оформить на какого-либо из последующих детей.
Основные правила по МСК указаны в ФЗ «О дополнительных мерах господдержки семей» №256 от 29.12.2006 г. Есть ряд подзаконных нормативных актов, регулирующих отдельные вопросы, конкретнее: Приказы Минтруда №606н (02.08.2017 г) и №862н (21.12.2007 г.), Приказ Минздрава №1180н (18.10.2011 г.), Постановление Правительства №862 (12.12.2007 г.).
Для операций с приобретением жилья на МСК имеет значение степень родства, очерченная нормами Семейного (ст. 14) и Налогового кодекса (ст. 217). Особенность законодательства: чем ближе родственная связь, тем больше ограничений по сделкам, использующим материнский капитал.
Близкое и дальнее родство
В список близких родственников согласно ст. 14 Семейного кодекса законодатель отнес следующих (первые три степени родства):
- родителей и детей;
- дедушек и бабушек, внуков. Первые две категории должны обладать кровной связью с одним из родителей внуков;
- братьев и сестер, полнородных и неполнородных (сводных – с одним с общим родителем).
Перечисленные лица имеют кровную связь по восходящим / нисходящим линиям: в одном поколении – для братьев и сестер, в соседних – для родителей и детей, через поколение – для внуков с дедушками и их женами. Усыновленные дети – близкие родичи, несмотря на то, что у них отсутствуют кровные связи.
Особенности для супругов:
- некоторыми отраслями права не относятся не к родичам, а к отдельной категории семейных отношений. Но это формальность: по сути, их статус приравнивается к близким родичам. Больше того, степень близости в правоотношениях, ограничениях и расширенных полномочиях, связанных с этим, значительнее, чем для последних;
- указанное характерно для Семейного права и Административного права: отсутствует кровное родство, Рассматриваемые отрасли относят ее к отдельной категории правоотношений.
- Уголовное, Трудовое же право признает их тесные родственные узы;
- для рассматриваемой темы важна позиция Жилищного и Налогового права – в нем супруги рассматриваются, именно как родня с тесными связями, а точнее, как члены семьи.
Муж и жена в разных отраслях права либо рассматриваются как близкие родные, либо относятся к отдельной категории. Но всегда супружество приравнивается к самым тесным узам. Если родственникам в определенных ситуациях сделки с МСК по покупке квартиры иногда допускается проводить, то для супругов они имеют самые значительные ограничения – однозначный прямой запрет. Аналогичные ограничения на сделки между парой и их детьми (внутри семьи).
К дальним родственникам причисляют четвертую, пятую, шестую и последующие степени родства: двоюродных и троюродных братьев / сестер, дедов и бабок, дядей, тетей, племянников, а также внучатых племянников.
Ограничения и запреты
Кроме ограничений по родству, проверяют и иные пункты:
| Параметр | Характеристика |
| Целевое использование | Есть только 4 направления, по которым допускается тратить МСК (ст. 7 ФЗ 256):
Задача Пенсионного фонда – проверить целевое назначение и пресечь попытки противоправного обналичивания МСК. |
| Возрастные рамки | Маткапитал становится доступным после достижения ребенком 3 лет, но это правило не касается случаев покупки жилья с привлечением кредитных ресурсов. |
| Запрет сделок по жилью с МСК между родственниками | В законе не указано это ограничение, но оно прямо вытекает из близких отношений: друг у друга супруги не могут покупать объект за МСК, между ними, итак, возникает совместная общая собственность на нажитое во время брака. Это же касается договоров между мужем и женой, и их детьми. Подобные операции имеют смысл разве что для обналичивания и незаконных схем. Частичный запрет существует на сделки по жилью между 1 – 3 степенью родства: родители, дети, дедушки / бабушки, родные сестры / братья. Договора возможны, но ПФ РФ в подавляющем большинстве случаев отказывает – его сложно переубедить в целевом использовании средств. Подобные операции пребывают на особом контроле в ПФ РФ и в правоохранительных органах. В некоторых случаях, если Пенсионный фонд удостовериться в целевом назначении траты МСК, то он вправе позволить сделку. |
Прямой запрет касается супругов, а также детей (подопечных) и родителей (опекунов). Им запрещены подобные сделки во всех случаях без исключений.
Это логично – в подобных мероприятиях между ними нет смысла, ведь дотация выдается не какому-то отдельному лицу, а на улучшение жилищных условий всей семьи. Квартира оформляется на всех членов в общую совместную собственность (ст. 10 ФЗ 256).
Единственное объяснение их осуществления – попытка обналичивания маткапитала, что запрещено и карается законом.
Как купить квартиру у родственников на маткапитал
МСК становится доступным после подачи заявления в Пенсионный фонд с просьбой разрешить целевое вложение. Подаются все документы, касающиеся сделки. ПФ РФ проверяет родство сторон.
Нет прямых ограничений на сделки с близкими. Покупка возможна, если убедить ведомство в отсутствии намерения обналичить средства. Исключение – супруги и дети. При дальних узах больше шансов получить МСК, чем при близких, когда ПФ РФ отказывает в большинстве случаев.
Особых подозрений не возникнет, если заключать договора купли-продажи с дальними родичами: двоюродными, троюродными братьями / сестрами, дядями / тетями, дедушками и прочими.
У гражданского мужа нельзя покупать. Данный вид брака регистрируется в ЗАГСАх. Его особенность только в отсутствии оформления в церкви. Интересный факт: маткапитал не делится при разводе и принадлежит тому, на чье имя он выдан. Он оформляется на всю семью, но в ситуации, когда на имя матери выданы документы, она развелась и покупает квартиру на МСК, жилье будет принадлежать только ей и детям. Мать вправе приобрести объект даже у бывшего мужа, и для этого нет никаких преград. Между лицами уже нет ни брачных, ни родственных связей.
Все обстоятельства проверяются специальной социальной комиссией. Чиновники вправе прибыть по месту проживания семьи, опросить соседей, применить прочие меры. Если зафиксируют, что признаков схем обналичивания МСК нет, то соискатель получит разрешение. Это возможно и для близких (кроме супругов и детей) и для дальних родичей.
Однозначно сделка запрещена, если осуществляется между родителями (опекунами) и их несовершеннолетними детьми (подопечными), то есть, внутри семьи (покупает сын/дочь у родителя и наоборот).
Но это бывает крайне редко: ситуации обладания средствами на покупку лицом до 18 лет единичные, это возможно, например, если средства получены по завещанию.
Ограничение обусловлено подозрениями в обналичивании, а также прямо вытекает из п. 3 ст. 37 ГК РФ.
Приобретение жилья у родителей в ипотеку с маткапиталом
Сделка возможна, если супруги, которыми оформлен МСК по их младенцу приобретают квартиру у своих родителей.
Законодателем покупка квартиры у родителей с использованием материнского капитала на заемные средства и с привлечением МСК прямо не ограничена. Но органы, от которых зависит процедура, в этом направлении имеют широкую свободу действий и могут отказать в выдаче денег.
- Супруги вправе купить квартиру у своей мамы или отца. Но есть две преграды. Не каждый банк выдаст займ: возникают подозрения, что потенциальный заемщик купит недвижимость у родителей с целью реализации незаконной схемы, при этом есть риск, что он применит намеренное завышение рыночной стоимости или подобные уловки.
- Второе препятствие – ПФ РФ, отказывающий соискателю по этой же причине. Но эти же органы вправе пойти навстречу заявителям и удовлетворить их просьбу о выдаче МСК и оформлении займа. В законе прямо не запрещены подобные операции.
Аналогичная ситуация и если приобретать у свекрови: хотя по отношению к одному из супругов (жены) это дальнее родство, но она мать мужа, а МСК выдается на семью, хотя формально дотация выписывается на одного из пары. Фактически это родство приравнивается к близкому в данной ситуации.
Если покупает один из супружеской пары, например, дочь у матери, то однозначно операция будет проверяться тщательно – это близкие родичи. Разрешение у ПФ взять будет чрезвычайно трудно.
Возможность подачи заявки кредитору и обращения в ПФ за разрешением на МСК есть всегда, поэтому гражданин может пробовать это делать в надежде что его намерения сочтут обоснованными. Отказ не лишает права подавать заявление сколько угодно раз.
Повысит шансы приобретение у родителей квартиры в ипотеку с МСК предоставление дополнительных доказательств об отсутствии намерения нецелевого использования средств: документы, подтверждающие, что родители живут в другой стране, не используют, не нуждаются в квартире, если продавцы больны и им требуются деньги на лечение и подобные ситуации, сводящие к минимуму подозрения в обналичивании.
Покупка доли в квартире у родни
Кроме вышеуказанных ограничений, которые применяются в полном объеме к каждому объекту или его сегменту, покупка части квартиры имеет дополнительные предостережения и особенности:
- нельзя купить в коммуналках и в помещениях общежития (кроме, если они находятся в частном владении);
- запрещено покупать сегменты жилья, связанную с ним технически комнату: они не соответствуют нормам проживания: жилье должно быть целостным объектом;
- операция допускается, если семья становится собственником всей квартиры, докупив часть к уже имеющемуся праву собственности. Эти операции успешно согласовываются с родственниками чаще всего. У ПФ РФ позитивное отношение, если граждане намерены выкупить за МСК сегмент жилья и после этого семья получит весь объект. Поэтому приобрести такие объекты у близкой родни намного проще;
- при покупке всего объекта необходимо соблюдать норму жилплощади (18 кв. м. или по региональным стандартам). При присоединении сегмента, если после этого у семьи во владении окажется вся квартира, это правило не обязательное;
- сделка допускается, если часть выделена в отдельное изолированное помещение со всеми удобствами и имеет отдельный вход, то есть, фактически выделена в натуре, причем по бумагам она может и не быть такой.
Можно ли обналичить маткапитал, купив жилье у родителей
Схема обналичивания МСК путем покупки жилой недвижимости супругами у своих родителей традиционная. Ее организовать возможно, если преодолено главное препятствие – получено разрешение на использование МСК от ПФ РФ. Это сложно, но возможно, так как прямого запрета нет (исключение: операции между супругами или между ними и их детьми).
После того как родители получили деньги, они возвращают их супругам, оставляют себе вознаграждение по договоренности – таким образом происходит обналичивание.
Сложность в том, что купля-продажа невыгодная для второй стороны: квартиру назад ей продавать или отчуждать иным способом будет сложно.
При последующих договорах нотариусы, чиновники Росреестра, органы опеки и попечительства (их участие обязательное, если есть несовершеннолетние дети) проверяют историю помещения, при обнаружении признаков мошенничества возможно возбуждение уголовного дела с возвратом МСК и лишением виновника прав на него. У ПФ РФ действуют специальные комиссии по проверкам в этой сфере.
Пример судебной практики, как обналичить маткапитал, купив квартиру у родителей или иных родичей (Определение ВС Карачаево-Черкесской Республики от 24.12.2012 года по делу №33-776/12):
- Лицо – владелец МСК отчуждает объект, где живет вместе с семьей, применив дарственную;
- После этого якобы в целях решения жилищного вопроса обращается в ПФ РФ, указывая счет продавца – своего родственника;
- Следующий этап – фиктивная купля-продажа, по которой покупается недвижимость, ранее отчужденная по дарственной.
- Лицо – получатель средств МСК возвращает их владельцу прав на дотацию.
Чем опасна мнимая сделка с маткапиталом
Идти на поводу у родственников, предлагающих обналичить маткапитал небезопасно. Рискуют в большей степени претенденты на МК. Опасность заключается в получении неправомерной выгоды путем обмана, что тянет на уголовную ответственность по статье ст. 159.2 («Мошенничество при получении выплат»):
- штраф от 100 тыс. до 1 млн руб. или в размере зарплаты, или дохода виновника за период до 3 лет;
- обязательные работы от 360 до 460 ч.;
- исправительные работы от 1 года до 2 лет;
- принудительные работы от 2 до 5 лет;
- ограничение свободы от 1 года 2 лет;
- арест 4 мес.;
- лишение свободы до 4 лет.
Указанные санкции комбинируются между собой в зависимости от отягчающих обстоятельств. К виновнику применяется и ответственность по Гражданскому праву: суд обязывается его вернуть полученные денежные средства в ПФ РФ. Нарушитель также оплачивает все судебные издержки.
{banner_bottomtext}
Мнимая, фиктивная, притворная сделка признается недействительной с момента заключения (ст. 170 ГК). Договор ничтожный и тянет за собой реституцию – возвращение всех правоотношений в изначальное состояние (возврат квартиры первоначальному собственнику, МСК – в ПФ РФ). Наказание дополняется взысканием процентов за незаконное пользование средствами. Применяется и дополнительная санкция – лишение гражданина прав на маткапитал, но только виновника и если это не препятствует соблюдению прав детей, поскольку МК выдается на всю семью. Пример применения санкций: Апелляционное определение ВС Респ. Тыва от 21.07.2015 по делу №33-1051/2015.
Сделки с МСК между близкими родственниками пребывают на особом контроле не только в ПФ РФ, но и у уполномоченных правоохранительных органов.
Условия наступления уголовных санкций:
- наличие умысла на неправомерное обогащение (хищение средств путем обмана);
- доказаны нарушения ФЗ 256.
Согласно ст. 104.1 УК РФ деньги, полученные в процессе преступления, не конфискуются, а возвращаются в ПФ РФ по гражданскому иску в рамках уголовного дела или по отдельному от него судопроизводству. Средства предназначены для всей семьи, включая детей, которых государство не может лишить права на помощь лишь по причине противоправных деяний родителей.
Как проходит сделка покупки квартиры у родни на материнский капитал
Алгоритм действий в 2019 году ничем не отличается от стандартных ситуаций:
| Этап | Описание |
| Поиск жилья и проверка, соответствует ли оно требованиям закона |
|
| Проверка, нет ли возрастных ограничений и обстоятельств, не использовалось ли уже право |
|
| Обращение в ПФ | Потребуется подача следующего:
|
Покупка жилья у родственников на материнский капитал
Купить жилье у родственников в 2020 году (квартиру или дом) на материнский капитал можно — в законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года о дополнительных мерах поддержки семей (закон о маткапитале) нет подобных запретов.
Единственное ограничение — покупка жилья не должна нарушить закон. Незаконными являются:
- мнимые и притворные сделки;
- покупка у близкого родственника, если в ней участвует несовершеннолетний ребенок;
- приобретение квартиры или дома у супруга;
- покупка на материнский капитал (МК) аварийного жилья.
Купить можно как целую квартиру (дом), так и долю в ней, главное — чтобы она позволяла выделить отдельную комнату либо с ее покупкой в собственность семьи (владелец сертификата, его супруг и дети) переходила вся квартира или дом. На приобретение доли у близких родственников так же нет запрета.
Порядок покупки следующий: после оформления сделки необходимо подать в Пенсионный фонд письменное заявление о распоряжении и требуемые документы: паспорт, договор купли-продажи, обязательство о выделении долей — этот перечень может изменяться в зависимости от ситуации.
Фото pixabay.com
Можно ли купить жилье у родственников за маткапитал?
Покупать жилье на материнский капитал у родственников не запрещено: согласно ч. 1 ст. 10 закона о маткапитале, за средства МК можно приобрести квартиру или дом посредством любых сделок, которые не нарушают закон.
Не обязательно покупать жилье напрямую у продавца, можно оформить кредит или займ (семейный капитал разрешается использовать для уплаты первоначального взноса, а также долга и процентов по кредиту).
К сделкам, противоречащим законодательству, относятся:
- Мнимые сделки (ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Они совершаются для вида и не предполагают соответствующих правовых последствий. Например, продавец и покупатель пытаются обналичить МК через «покупку», а переход права собственности — это лишь условность: квартира на самом деле останется у продавца (примером может служить дело № 2-523/2018, по которому вынес решение Долинский районный суд Сахалинской области).
Можно ли купить квартиру у родителей на материнский капитал в 2020 году
Главная » Жилищные споры » Использование материнского капитала » Покупка квартиры, жилья у родственников по материнскому капиталу
Перечень направлений, на которые можно потратить средства материнского семейного капитала (МСК), является строго ограниченным.
Около 90% российских семей решают полностью или частично израсходовать денежную субсидию на улучшение условий своего проживания.
Улучшение жилищных условий подразумевает или реконструкцию уже имеющегося жилого помещения, или покупку нового жилого помещения. Однако может ли семья, получившая право на использование маткапитала, приобрести недвижимость у своих родственников?
Право по закону: возможно ли купить жилье, квартиру у родственника на материнский капитал
Порядок расходования материнского капитала описывается в Федеральном законе № 256 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Данный нормативно-правовой акт не содержит запрета на приобретение недвижимости у родственников с использованием маткапитала. С другой стороны, в ФЗ № 256 нет и прямого упоминания о возможности проведения такой сделки.
Это означает, что приобрести жилье у родственников с привлечением материнского капитала можно, однако для этого семье понадобится дополнительно учитывать общие законодательные нормы РФ.
Начальные условия и положения
Согласно п. 6 ст. 7 ФЗ № 256, направить средства материнского капитала на улучшение жилищных условий можно будет только после того, как второму, третьему или следующему по счету ребенку исполнится 3 года. Здесь имеется в виду тот родной или усыновленный ребенок, появление которого дало семье право на получение маткапитала.
Управлять средствами материнского капитала может только владелец именного сертификата.
Данный документ может быть оформлен в территориальном отделении Пенсионного фонда России (ПФР) сразу же после рождения или усыновления ребенка. ПФР также выполняет контролирующую и регулирующую функцию.
Так, по прошествии 3-х лет его сотрудники должны еще и дать свое одобрение на расходование субсидии по тому или иному направлению.
Работники могут посчитать, что причина, указываемая гражданином в заявлении о распоряжении средствами материнского капитала, недостаточно основательна или подтверждена. Тогда они вправе отказать в предоставлении средств. При этом сам маткапитал продолжит числиться за конкретным семейством.
Получается, что прежде, чем приобретать квартиру у родственников, семейству понадобится подождать 3 года. Только по прошествии этого времени можно будет подавать в территориальное отделение ПФР соответствующее заявление.
Чтобы подтвердить серьезность своих намерений, Покупатель может заранее заключить с родственником-Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры с отсрочкой платежа. В этом случае часть суммы должна быть сразу же уплачена Покупателем из его личных сбережений, а оставшаяся часть – уплачена через 3 года (или менее) с привлечением средств материнского капитала.
Однако условие о 3-годичном ожидании – далеко не единственное. В соответствии с пп. 4 п. 1.1 ст. 10 ФЗ № 256, Покупатель жилья (он же владелец именного сертификата) в числе прочих документов должен предоставить в ПФР письменное обязательство оформить приобретаемую недвижимость в равную долевую собственность всех членов семьи.
Сам Покупатель не может стать единоличным владельцем купленной квартиры. Он должен в 6-месячный срок с момента ее приобретения внести в перечень содольщиков и своего супруга, и всех своих детей (как совершеннолетних, так и несовершеннолетних). Все содольщики указываются в тексте договора купли-продажи как «Покупатели».
Подробнее: Соглашение об определении долей в квартире по материнскому капиталу
Отсюда вытекает еще одна важная особенность, регламентируемая ст. 14 Семейного кодекса РФ. Т.к.
дети оказываются содольщиками приобретаемого жилого помещения и косвенно вовлекаются в процесс купли-продажи, сделка подпадает под определенные ограничения.
Возмездная сделка имущественного характера в принципе не может проводиться между несовершеннолетним ребенком и его близким родственником. Речь идет про:
- родителя и ребенка;
- мачеху/отчима и ребенка (т.е. недвижимость не может быть продана одним супругом другому супругу – родителю ребенка);
- усыновителя и усыновленного;
- дедушку/бабушку и внука;
- полнородных и неполнородных братьев/сестер.
Считается, что в ходе подобной неправомерной купли-продажи владелец сертификата может фактически обналичить средства материнского капитала, тем самым совершив уголовное преступление. Купля-продажа жилого помещения, куда вовлекается несовершеннолетний ребенок и его близкий родственник, – незаконная процедура, которая легко может быть признана недействительной.
В качестве Продавца необходимо выбирать только такого родственника, который не находится в прямой связи ни с Покупателем, ни с его детьми (будущими сособственниками жилья). Нельзя приобрести за счет маткапитала квартиру у старшей и совершеннолетней сестры ребенка, у бабушки ребенка и пр.
В идеале Продавцами должны выступать дальние родственники – например, дяди и тети, двоюродные сестры и братья, прабабушки и прадедушки и т.д.
Помимо этого приобретение квартиры у родственника с использованием средств материнского капитала должно отвечать следующим условиям:
- Жилье находится на территории России.
- Обе стороны (и Продавец, и главный Покупатель – владелец именного сертификата) не имеют психических расстройств и признаются полностью дееспособными.
- Владелец сертификата планирует приобрести именно отдельное жилое помещение, а не долю. Покупка доли возможна только в том случае, если эта доля выделена в натуре.
Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал
Согласно норм действующего законодательства, при использовании для улучшения жилищных условий средств, полученных по материнскому сертификату, необходимо каждому члену семьи выделить свою жилую площадь в собственность. Минимальный размер выделяемой доли на законодательном уровне не закреплен.
То есть ребенку можно выделить и самую минимальную часть. Однако обычно на практике всем выделяются либо равные доли, либо самая меньшая часть должна соответствовать минимальному допустимому размеру площади проживания в конкретном регионе (например, не менее 6 м.кв).
А как же рассчитать доли (их размер), если приобретается не вся квартира, а только ее часть? Ведь доля в части жилого помещения обычно значительно меньше, чем минимально допустимый размер жилой площади. Однако и в этом случае исполнение обязательства по выделу части жилья обязательно на общих основаниях – родители решают, кому и какой размер объекта недвижимости выделить.
Порядок проведения сделки: ключевые этапы
Владельцу именного сертификата понадобится в обязательном порядке обратиться в территориальное отделение ПФР. Сюда приносятся следующие материалы:
- стандартно составленное заявление о распоряжении средствами МСК, где однозначно указывается цель их взятия – «улучшение жилищных условий»;
- оригинал именного сертификата, дающего право на получение МСК;
- паспорт владельца именно сертификата;
- СНИЛС владельца именного сертификата;
- свидетельство о браке с супругом;
- свидетельства о рождении всех детей;
- судебные решения об усыновлении усыновленных детей;
- договор купли-продажи квартиры (оригинал или копия);
- выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности Продавца на отчуждаемую квартиру;
- кадастровый и технический паспорта на квартиру;
- письменное и нотариально заверенное обязательство об оформлении жилья в долевую собственность;
- реквизиты расчетного счета Продавца, куда должны быть переведены средства в случае одобрения заявления сотрудниками ПФР;
- другие документы, которые работники ПФР могут запросить в каждом отдельно взятом случае.
Особенность приобретения квартиры у родственника на материнский капитал заключается в том, что обращение в ПФР происходит на самом последнем этапе. До этого уже должен быть составлен и подписан основной договор купли-продажи, а также зарегистрирован переход права собственности в Росреестре. В тексте договора необходимо указать, что деньги за квартиру будут переведены Продавцу по указанным реквизитам и в указанный срок именно за счет использования средств материнского капитала.
В случае нарушения оговоренных сроков к Покупателю могут быть применены штрафные санкции (например, возмещение Продавцу убытков, понесенных в связи с задержкой, и пр.). Поэтому все сроки необходимо просчитать и обсудить заранее. Так, заявление о распоряжении средствами маткапитала рассматривается в ПФР максимум 30 дней с момента его подачи:
| 15 дней | Принятие решения. |
| 10 дней | Перечисление денег на указанный счет (в случае одобрения заявления). |
| 5 дней | Возможная задержка из-за банковских транзакций. |
Получается, что даже если договор купли-продажи квартиры с использованием маткапитала заключается сторонами уже после 3-летия ребенка, он все равно предполагает некоторую отсрочку платежа. Расчет откладывается до того момента, пока заявление о распоряжении средствами не будет окончательно рассмотрено ПФР.
В связи с этим при обращении в Росреестр Покупателю выдается не обычное свидетельство о праве собственности, а свидетельство о праве собственности с ограничением.
До того момента, пока вся сумма не поступит на счет Продавца со счета ПФР, квартира останется в залоге у Продавца.
Это условие также должно быть прописано в непосредственном тексте основного договора купли-продажи.
Как только Продавец получит полную стоимость квартиры, ограничение можно будет снять. За эту процедуру ответственен Покупатель, – ему понадобится:
- Взять из банка, прикрепленного к территориальному отделению ПФР, квитанцию о проведенной транзакции.
- Посетить Росреестр и предоставить сотрудникам данную квитанцию.
- Снять с квартиры ограничение и получить обновленное свидетельство о праве собственности.
Покупателю нужно быть готовым к тому, что его просьба о перечислении средств материнского капитала на счет Продавца будет отклонена в ПФР. Иногда сотрудники действительно не дают своего согласия на подобные сделки.
Например, такое возможно, если в ходе обработки заявления и проверки документации ПФР установит факт неучета интересов несовершеннолетних детей.
Тогда Покупателю придется либо самостоятельно вносить полную плату за квартиру по договору, либо расторгать контракт с Продавцом.
Как подготовить документы для покупки жилья у родственников за счёт маткапитала
Ответив на вопрос, можно ли купить квартиру у родителей, используя полагающийся материнский капитал, следует перейти к следующему – сбору необходимых документов для Пенсионного фонда. В их перечень входят:
- Личный паспорт получателя сертификата;
- Оригинал самого сертификата;
- Свидетельства о рождении детей;
- Выписка о составе семьи;
- Свидетельство о заключении официального брака;
- Договор купли-продажи;
- Кадастровый паспорт приобретаемого жилья;
- Технический паспорт объекта недвижимости;
- Банковские реквизиты продавца, куда ПФ позже перечислит деньги.
Напомним, что рассмотрение документов может занять срок до двух месяцев, что значит, продавец получит деньги по материнскому капиталу не раньше получения положительного решения Пенсионного фонда.
Договор купли-продажи с использованием средств по сертификату
Структура и правила оформления договора в данном случае ничем не отличается от случая с заключением обыкновенной сделки, но в тексте обязательно указывается, что оплата будет произведена с участием средств материнского капитала с фиксацией конкретной его суммы. Имеет смысл также оговорить и зафиксировать временные рамки, когда покупатель обязуется подать Пенсионному фонду документы, так как от этого зависит, когда продавец получит свои деньги.
Основные пункты договора:
- Реквизиты сторон (паспортные данные, место проживания и прописки, гражданство).
- Подробные характеристики покупаемого жилья (адрес, площадь, этажность, сколько комнат, какие системы коммуникации и так далее).
- Стоимость недвижимости.
- Обязанности и права сторон.
- Условия на усмотрение сторон.
- Подписи продавца и покупателя.
Образец договора купли-продажи квартиры у родственника на материнский капитал
В качестве образца договора купли-продажи может использоваться нижеприведенный документ.
Возможная ответственность
После того, как купля-продажа квартиры будет окончена, сотрудники ПФР могут в течение некоторого времени следить за судьбой проданного жилого помещения.
Например, работники вправе проверить, действительно ли все члены семьи были внесены в список содольщиков, и действительно ли семья теперь проживает в купленной недвижимости.
Если выяснится, что отчуждение оказалось фиктивным, а его целью было обналичивание и получение «на руки» средств МСК, материалы дела передадут в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела по факту мошенничества (ст. 159.2 Уголовного кодекса РФ).
То же самое произойдет, если Покупатель и Продавец в силу родственных связей устно установят одни условия, а в текст договора включат уже другие условия.
В частности, это касается стоимости объекта недвижимости. Иногда родственники желают занизить цену жилья, чтобы занизить и налоговую базу.
Однако это также может привести и к признанию сделки фиктивной, и к привлечению обеих сторон к ответственности.
Помимо этого отчуждение может быть признано недействительным в судебном порядке по обращению в суд одной из сторон. Например, ничтожной признается сделка:
- Которая проводилась с участием недееспособного или ограниченно дееспособного человека. Такое отчуждение запрещено, и ПФР в принципе не должен был давать на него своего согласия.
- В ходе которой Покупателю была продана ветхая или аварийная квартира, а также квартира в ветхом или аварийном доме. Такое отчуждение запрещено, и ПФР также не должен был давать на него своего согласия.
Юридическая практика
Каждый случай купли-продажи квартиры у родственников на материнский капитал оказывается строго индивидуальным. Все зависит от того, насколько основательно человек обоснует необходимость такого приобретения в территориальном отделении Пенсионного фонда России.
Пример. Семья Ивановых, состоявшая из 2 супругов и 3 несовершеннолетних детей, была прописана в 3-хкомнатной квартире. Собственницей этой квартиры числилась тетя несовершеннолетних детей – гражданка Петрова.
После того, как в семье родился 3 ребенок, Ивановы оформили на имя матери семейства сертификат МСК. Ивановы также обсудили с собственницей Петровой возможность выкупа у нее 3-комнатной квартиры, в которой проживало семейство.
Как только младшему ребенку исполнилось 3 года, владелица именного сертификата Иванова составила с Петровой договор купли-продажи квартиры, зарегистрировала в Росреестре переход права собственности с ограничением (залогом) и отправилась в ПФР. Однако просьба Ивановой, содержащаяся в заявлении о распоряжении средствами МСК, была отклонена.
Сотрудники Пенсионного фонда обосновали это тем, что приобретение квартиры не отвечало интересам несовершеннолетних детей, т.к. никак не улучшало условия их проживания.
Семья и так была прописана в квартире, а, следовательно, имела полное право пользоваться ею без каких-либо ограничений. Иванова не знала, что изменение фактического собственника не тождественно улучшению жилищных условий.
ПФР отказал заявительнице на абсолютно законных основаниях.
Покупка жилья у родственника на материнский капитал – непростая юридическая процедура. Владельцу именного сертификата понадобится составить с Продавцом правильный договор купли-продажи, вписав в него все важные условия (отсрочка платежа и др.).
Затем Покупателю потребуется обратиться в ПФР и доказать, что покупка квартиры у родственника не противоречит действующим законодательным нормам.
Не знаете, как улучшить свои жилищные условия за счет средств МСК, если Продавцом выступает близкий человек? Обратитесь за бесплатной консультацией юриста сайта ros-nasledstvo.ru и получите ответы на имеющиеся вопросы.
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда
:
- опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
- напишите вопрос в форме ниже;
- позвоните Москва и Московская область
- позвоните Санкт-Петербург и область
- Сохраните или поделитесь ссылкой в социальных сетях
- (1