Объекты недвижимости могут оцениваться по-разному, в зависимости от главной цели оценки. Существует четыре вида стоимости: рыночная, кадастровая, инвестиционная и ликвидационная. Чаще всего граждане сталкиваются с оценкой недвижимости по кадастровой и рыночной стоимости. В статье разберем:
- что такое кадастровая и рыночная стоимость земельного участка;
- чем отличается кадастровая стоимость от рыночной;
- может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной.
Кадастровая и рыночная стоимость — в чем разница
Что такое стоимость
Стоимость — это экономическая категория, которая может определяться с разных точек зрения:
- в повседневной жизни люди употребляют этот термин как цену в денежном измерении, которую нужно заплатить при покупке объекта;
- в статистике, бухгалтерии — это суммарные денежные затраты на приобретение либо создание объекта: применимо к земельному участку подходит термин “образование”, под которым понимают комплекс изыскательских, геодезических работ, разработку планов (генерального, технической планировки и межевания), регистрацию ЗУ в ЕГРН;
- в экономике — это стоимость затрат на рабочий труд, издержек производства, подсчитанная с учетом полезности и баланса спроса и предложений.
Именно экономическое определение ближе всего к рыночной стоимости.
Как образуется рыночная стоимость
Рыночная стоимость (РС) — это наиболее возможная цена на рынке в данный момент, при этом условия на рынке должны быть свободными.
Это не высший предел цены, а именно тот, по которой купить/продать объект можно с высокой долей вероятности. Цены не диктуют ни государство, ни монополии.
Они образуются в результате конкуренции (предложений на рынке обычно много), баланса спроса и предложений.
Принципы рыночных сделок
Сделка по рыночной стоимости должна осуществляться по принципам:
- абсолютной свободы и отсутствия принуждения в отношении ее участников;
- сторона покупатель не осуществляет отчуждение имущества, а продавец не исполняет долговые обязательства;
- стороны действуют в интересах друг друга;
- объект выставляется на продажу открыто, путем публичной оферты (то есть продавец заранее объявляет о своих условиях);
- расчет производится в денежной форме.
Например, продажу залоговой недвижимости банком нельзя назвать рыночной сделкой между кредитором и должником, хотя банк и стремится провести ее по рыночной цене:
- банк отчуждает имущество должника и действует только в своих интересах;
- заемщик не вправе устанавливать свою цену и торговаться.
В то же время для кредитора и покупателя отчуждаемой недвижимости — это вполне рыночная сделка, так как все ее условия соблюдены.
Рыночную стоимость имеют как недвижимые, так и движимые объекты. Практически любую вещь можно оценить по ее РС.
Как рассчитать среднюю рыночную стоимость недвижимости
- Рыночная стоимость одинакова для всех похожих стандартных объектов, находящихся в одном регионе.
- Нет нужды устанавливать свою цену для каждого индивидуального объекта — она все равно будет образована в результате торгов.
- Например, одинаковыми по цене могут быть типовые квартиры одного класса и площади, или земельные участки под ИЖС в определенном районе.
Основополагающими в ценообразовании жилой недвижимость является норматив ст-сти одного кв. м. общей жил. площади помещения, который устанавливается на первое и второе полугодие по методике, утвержденной приказом Минстроя РФ № 816/ПР. Хронология и текущее значение норматива приведено здесь.
Для того, чтобы узнать среднюю рыночную стоимость помещения, необходимо его общую площадь умножить на нормативный показатель стоимости одного кв. м. На первое полугодие 2019 г. значение норматива средней рыночной стоимости одного кв. м. ОЖПП по РФ составляет 43 374 руб.
Что влияет на рыночную стоимость недвижимости
На самом деле реальная рыночная ст-сть отличается от средней. В РС закладывается:
- экономическая ситуация в регионе;
- территориальное положение (центр, окраина, престижность района и пр.);
- спрос-предложение;
- дата создания объекта, его износ (играет роль для зданий и квартир, но не для земельных участков);
- целевое назначение (жилая и коммерческая недвижимость, ЗУ под ИЖС, ЛПХ, СНТ и ОНТ);
- наличие обременения;
- другие факторы (уровень модернизации жилья, наличие ремонта, мебели и т.д.)
Ввиду этого, даже похожие по планировке и размеру объекты могут различаться по своей РС:
- так “сталинка” или “хрущевка” в центре Москвы может быть намного дороже квартир этих же серий в спальном районе;
- квартира с ремонтом будет безусловно дороже аналогичного “убитого” жилья”;
- ипотечная квартира, заложенная в банке, дешевле той, что уже выплачена;
- земельный участок с наложенным сервитутом дешевле аналогичного ЗУ.
Если подытожить — в основе рыночной стоимости недвижимости лежит свободное ценообразование, при котором цена закладывается с ориентацией на рынок (стоимость одного квадратного метра) с рядом поправок на дополнительные факторы (назначение, расположение, качество, наличие обременения и т.д.).
- Нельзя считать рыночной стоимость, которая рассчитана самостоятельно гражданином по полученным им данным из интернета и газет, так как она может не отражать действительности.
- Такие расчеты будут иметь значение только для него самого.
- Но для осуществления различных правовых действий, в которых необходимо знать реальную рыночную стоимость, требуется оценка недвижимости, которую может провести профессиональный оценщик (государственный или коммерческий).
Когда нужно оценивать рыночную стоимость недвижимости
Оценка рыночной стоимости необходима:
- при конфискации объекта в пользу государства;
- определении кредитором стоимости залоговой недвижимости;
- описи имущества должника при его банкротстве;
- получении объекта в безвозмездное пользование (дарение, наследование).
Методы оценки
Оценка стоимости недвижимости производится по одному из трех методов:
- затратный (учитывает все затраты, с учетом износа, необходимости восстановления или замены объекта);
- сравнительный, используемый чаще всего для определения РС (эксперт находит информацию о ценах, по которым на местном рынке проводились сделки с аналогичными объектами);
- доходный (основан на определении возможной доходности О., применяется в основном для оценки имущества компаний, предприятий).
От чего зависит рыночная стоимость земли
РС земельного участка зависит:
- от категории (назначения) земли: земельный участок под ИЖС может быть дороже, чем для ведения личного подсобного или фермерского хозяйства;
- от находящихся на ЗУ объектах, которые увеличивают стоимость ЗУ, так как продаются вместе с ним;
- расположения ЗУ (близость к городу, объектам инфраструктуры и инженерным коммуникациям);
- плодородия земли и пр.
Граждане могут приобрести участки только на землях населенных пунктах или сельскохозяйственного значения. При этом ЗУ, которые являются собственностью государственных и муниципальных земельных фондов, могут быть выделены для ведения ИЖС, ЛПХ или ФКХ в срочное безвозмездное пользование на срок до 6 лет.
Имеют ли земли ООПТ рыночную стоимость
Земли особо охраняемых территорий для ведения хозяйственной деятельности и в личное пользование не предоставляются. Используются они только в границах целевого назначения (создание заповедников, лесничеств, музеев, рекреационных объектов).
Определить рыночную стоимость земель ООПТ трудно, так как они бесценны. Исключение составляют лишь земельные наделы, расположенные в зонах ООПТ, в которых разрешено строительство здравниц, туристических баз и др.
Рыночная стоимость таких земельных участков определяется доходным методом, то есть путем расчета ожидаемого дохода от использования рекреационного объекта.
Однако у объектов недвижимости имеется не только рыночная, но и кадастровая стоимость. Для чего она нужна?
Что такое кадастровая стоимость, и чем она отличается от рыночной
Кадастровую стоимость (КС) имеют только объекты недвижимости — в этом основное различие КС от РС. Это цена объекта, которая определяется не самим его владельцем, а уполномоченными территориальными кадастровыми органами.
- Кадастровая стоимость берется за основу при определении налоговой базы при уплате имущественного налога физическими лицами (ИНФЛ), который взимается с собственников жилых домов и квартир, капитальных строений, а также с владельцев земельных участков.
- Отличие кадастровой стоимости (КС) от рыночной также в том, что КС не образуется свободно, а устанавливается в результате периодической независимой переоценки стоимости объекта в государственном кадастре. В настоящее время кадастровый орган объединен с единым гос. реестром недвижимости (ЕГРН). В реестре находятся все данные о недвижимых объектах, требующих регистрации.
- Начальная кадастровая стоимость устанавливается при регистрации объекта методом массовой оценки (то есть на основе данных о КС ряда существующих подобных объектов). Если подобную оценку провести невозможно, то определяют инвентаризационную или рыночную стоимость для конкретного объекта, то есть используют индивидуальный подход.
- Частота переоценки — не чаще одного раза в 3 года, но не реже чем раз в 5 лет. Для городов федерального значения (Москвы, С‑Петербурга, Севастополя) переоценка должна проводиться не чаще раза в 2 года.
Сравнение рыночной и кадастровой стоимости по величине
- Рыночная цена обычно выше кадастровой. Причина в том, что кадастровая стоимость может не учитывать рыночные колебания, спрос и предложение и иные факторы. Способствовать расхождению цен может и редкость переоценки: за несколько лет рыночная цена может “оторваться” от кадастровой и уйти вверх (возможно и обратное).
- Иногда рыночная стоимость бывает не больше кадастровой: это возможно на стабильном рынке и нахождении цен в одном диапазоне длительное время.
- Также может отсутствовать разница между РС и КС, если оценка объекта в ЕГРН проводится индивидуально для данного объекта с ориентацией на рыночную цену.
Но может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной и на сколько? Ответ: да, может. И это случается в последнее время довольно часто. По какой причине?
Почему кадастровая стоимость выше рыночной
Причинами высокой, по отношению к рыночной, кадастровой стоимости могут быть:
- неправильная методология при оценке КС;
- техническая ошибка эксперта;
- резкое падение спроса на рынке;
- вымирание населенных пунктов (люди бросают города и села, где прекратили существование индустриальные объекты).
Если кадастровая стоимость необоснованно высока (например, в результате допущенных при ее расчетах ошибках), ее можно оспорить, обратившись вначале за разъяснениями в ЕГРН.
Однако восстанавливать справедливость (например, возврат налоговых переплат из-за высокой КС) нередко приходится при помощи судебных экспертов, которые проводят новую справедливую оценку.
Продажа квартир ниже кадастровой стоимости
Такая необходимость может возникнуть, если КС слишком высока, либо рыночная цена упала из-за отсутствия спроса. Но нередко к такой уловке прибегают собственники, желающие сэкономить на налоге с продажи.
Кадастровая стоимость квартиры — это определенная граница, ниже которой не советуют продавать недвижимость. Однако продать квартиру дешевле КС все-таки возможно, но до определенной границы. Существует ограничение цены в 70% от КС жилья, ниже которого продавать бессмысленно, так как налог все равно удержат от 70% от кадастровой стоимости.
Заключение
- Кадастровая и рыночная стоимость одинаково важны и влияют друг на друга. Оценка недвижимости может быть проведена как по КС, так и РС, в зависимости от целей:
- если объект будет продан с торгов по взысканию долгов, он будет оцениваться по рыночной стоимости;
- если нужно посчитать ИНФЛ — по кадастровой.
- Кадастровая стоимость более инертна, чем рыночная, и может от нее отличаться.
- КС — обязательная характеристика любого объекта, в то время, как рыночная стоимость может отсутствовать, так как объект просто не может быть продан: это памятники истории и культуры, музеи, особо охраняемые земли, земли лесного фонда и пр.
Рыночная стоимость земельного участка может быть не определенной:
- если ЗУ расположен в охранной зоне ООПТ;
- на нем расположены важные оборонные или промышленные объекты;
- ЗУ входит в земельный фонд государства или муниципалитета и может быть предоставлен только во временное безвозмездное пользование.
- Однако и у этих наделов имеется кадастровая стоимость, которая рассчитывается по особым критериям ценности объектов.
Отличия кадастровой и рыночной стоимости земельного участка
07.01.2020 18:00
В отношении земельного участка устанавливается рыночная и кадастровая стоимость в рублях. Эти показатели могут существенно различаться. Расскажем, в чем разница между кадастровой стоимостью и рыночной ценой объекта.
Что такое кадастровая стоимость
Установленная кадастровая стоимость – это цена объекта недвижимости, которая была определена по итогам проведения массовой оценки.
При этом к учету принимаются такие параметры, как: месторасположение, целевое назначение, площадь и другие.
Как правило, эта цена максимально приближена к рыночной, но отличается от нее, так как для точной оценки необходимо учитывать индивидуальные особенности объекта.
Сведения о кадастровой стоимости всех объектов содержится Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Узнать кадастровую стоимость земельного участка можно на официальном сайте Росреестра, на публичной кадастровой карте или путем получения выписки из ЕГРН в МФЦ.
Определением кадастровой стоимости объектов занимается специальное учреждение. Процесс оценки происходит в несколько этапов:
1. Исполнительный орган субъекта РФ принимает решение о проведении оценки. Специальное учреждение собирает сведения об объектах недвижимости, обрабатывает полученные данные и подготавливает оценочные мероприятия.
2. На сайте Росреестра публикуются предварительные отчеты об оценке на два месяца. За это время любое заинтересованное лицо может выявить ошибки или замечания, которые направляются путем направления заявления.
3. По истечению установленного срока происходит утверждение результатов оценки. Установленная кадастровая стоимость вступает в силу с 1 января.
Сведения о проведении кадастровой оценки можно посмотреть на официальном сайте Росреестра. Данные о стоимости объектов обновляются один раз в пять лет. В Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – раз в два года.
Исходя из кадастровой стоимости рассчитываются налоги и нотариальные расходы. Так, например, она принимается за основу при вычислении налога на имущество, подоходный налог в случае продажи объекта, а также при его дарении.
Что такое рыночная стоимость
Рыночной стоимостью называют установленную цену объекта, по которой он может быть реализован в условиях свободной конкуренции. Иначе говоря, это цена, которую готовы заплатить потенциальные покупатели.
На рыночную стоимость влияют не только характеристики объекта, но также курс валют, внешние политические и экономические факторы, сезонность и т.д. Все они оказывают влияние на цену, что приводит к ее падению или росту.
Рыночная стоимость определяется в результате проведения оценочных работ профессиональными оценщиками. Для этого используются три подхода – доходный, затратный и сравнительный.
При определении стоимости земельного участка оценщик принимает во внимание его местоположение, качество грунта, целевое назначение, стоимость аналогичных объектов, вероятный доход от использования земли и другие факторы.
По итогам выполнения работ составляется отчет об оценке. Это официальный документ, который может быть использован в различных целях. К примеру, для предоставления в банк при оформлении кредита под залог земельного участка.
Рыночная стоимость используется при совершении гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение и т.д.), а также при наследовании, страховании и в других юридических ситуациях.
В чем отличия кадастровой и рыночной стоимости
Можно выделить четыре основных отличия кадастровой и рыночной стоимости:
1. Рыночная стоимость определяется оценщиком (иногда продавцом, риэлтором). Кадастровая – государственными органами.
2. На рыночную стоимость оказывают влияние спрос и текущее состояние рынка.
Кадастровая определяется с учетом экономической ситуации региона.
3. Рыночная стоимость более объективна, так как при ее формировании учитываются индивидуальные особенности и характеристики, а также предложения конкурентов.
Кадастровая стоимость не отличается гибкостью и не может меняться так стремительно, как рыночная.
4. Как правило, рыночная стоимость больше кадастровой.
Эти два показателя совершенно не связаны между собой и используются для разных целей. Одинаковые по данным кадастра земельные участки могут продаваться по совсем другим рыночным ценам.
Возможна ли переоценка
Рыночная стоимость может переоцениваться по желанию заинтересованного лица. Для корректировки данных кадастровой оценки необходимы основания. Их два:
1. В процессе проведения оценочных работ была допущена ошибка.
2. Стоимость сильно завышена или занижена.
При выявлении ошибочных сведений необходимо обратиться в учреждение, проводившее оценку, или в МФЦ. К обращению прикладываются документы на недвижимость и пояснения о выявленной ошибке. Когда стоимость кажется некорректной, проводится процедура по установлению рыночной стоимости.
Переоценка может быть инициирована только заинтересованным лицом. Как правило, это собственник недвижимости. Специалисты нашей кадастровой компании могут помочь Вам в этом процессе.
Обжалование может происходить в специальной комиссии при Росреестре или через суд.
Оспаривание через комиссию
Специально созданная комиссия располагается в Росреестре. Для обращения потребуются следующие бумаги:
• заявление;
• выписка о кадастровой стоимости (можно получить в МФЦ);
• правоустанавливающая документация – актуальная выписка из ЕГРН и основание возникновения прав (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о вступлении в права наследования и т.п.);
• отчет об оценке – его должен подготовить профессиональный оценщик на дату проведения кадастровой оценки.
Документы могут быть поданы при личном обращении или по почте. После получения пакета бумаг документы направляются в орган, проводивший оценку. Затем назначается дата рассмотрения вопроса. О дне проведения заседания комиссии сообщается заявителю.
Решение будет принято сразу же. Если оно положительное – сведения направляются в Росреестр. Если отрицательное – дальнейшее оспаривание возможно только через суд.
Переоценка через суд
Для обращения в суд потребуется составить исковое заявление. Пакет документов будет аналогичным.
Подобные дела рассматриваются судами общей юрисдикции. Процедура платная – госпошлина составляет 300 рублей.
Суд примет заявление к рассмотрению только в том случае, если оно корректно оформлено и представленных документах нет неточностей. При выявлении ошибок судебный орган может оставить иск без движения или вернуть заявителю.
В случае положительного решения суда его потребуется предоставить в Росреестр. После этого будут внесены соответствующие корректировки в ЕГРН.
- Дополнительная информация по теме
- Договор дарения земельного участка
- Как оформить землю под домом в собственность
- Права и обязанности кадастрового инженера
Почему кадастровая стоимость выше рыночной и что с этим делать
Определение кадастровой стоимости
Данным термином называется цена недвижимости, которая определяется специальными независимыми государственными экспертами. Сведения о ней вносятся в специальный электронный реестр. Данная стоимость крайне важна, поскольку, как уже было сказано выше, она влияет на размер имущественного налога, который граждане обязаны платить ежегодно.
Если по каким-то причинам отсутствует возможность определить рыночную цену, то кадастровая высчитывается в индивидуальном порядке, основываясь на правовых требованиях законодательства. Главным нормативным актом, регламентирующим отношения в области проведения указанной экспертизы, считается закон «Об оценочной деятельности».
Процедура оценки
Решение о проведении данного мероприятия принимается территориальными органами государственной власти или местного самоуправления.
На них же возлагается обязанность подобрать независимого эксперта, обладающего нужным уровнем образования и квалификации: с данным оценщиком заключается договор.
Обычно подобная экспертиза проводится не чаще чем один раз в 3 года (в городах федерального значения – раз в два года). Однако период между оценками не может превышать пять лет.
Федеральный закон «О гос. кадастровой оценке» внес дополнение, в соответствии с которым если цены на рынке недвижимости в городе падают на 30%, то можно осуществить внеочередную оценку кадастровой стоимости. Также это допускается, когда результаты определения оспариваются владельцами 30% от общего количества объектов недвижимости, зарегистрированных в реестре.
Важный момент: если по итогам кадастровая стоимость внеочередной оценки превышает предыдущую, то изменения внесены не будут. То есть положение собственника не должно ухудшаться еще сильнее.
Алгоритм проведения данной государственной экспертизы таков:
- Составление списка недвижимых объектов, подлежащих оценке.
- Вынесение официального решения о необходимости и целесообразности проведения экспертизы.
- Подбор исполнителя работ, а также заключение с ним соглашения.
- Непосредственное оценивание недвижимого имущества и написание отчета об этом.
- Проверка результатов, а также их утверждение.
- Ввод полученных цен в государственный кадастр.
Оценка земли
Отдельного внимания заслуживает вопрос определения кадастровой стоимости не квартир, а участков. Данная процедура также проводится государством. Однако главными законодательными актами в этом случае являются те, что были изданы местным руководством, а также Земельный Кодекс РФ.
Оценка основывается на индивидуальных особенностях и характеристиках участка. Среди них выделяются:
- местонахождение;
- площадь;
- категория, принадлежность к охранным территориям;
- особенности использования;
- плодородие земли;
- близость к водоемам.
Разумеется, кадастровая стоимость земли определяется не просто так. От нее напрямую зависит размер земельного налога, установленного главой 31 Налогового Кодекса РФ.
Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов! Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.
Оспаривание кадастровой стоимости
Статистика говорит о том, что при проведении оценки у 36% многоквартирных домов, расположенных в Москве, кадастровая цена оказалась выше рыночной. Многих людей, владеющих недвижимостью, интересует, что делать, оказавшись в такой ситуации. Разумеется, можно попробовать решить вопрос просто обращением в Росреестр.
В его структуре есть специальные комиссии, в компетенции которых – ведение подобных разбирательств. Однако чтобы обратиться туда, нужно предварительно заказать проведение оценки, например, квартиры, независимым экспертом. Он проводит данную процедуру и составляет отчет, в котором указывает стоимость жилья на определенную дату.
В Москве на это придется потратить около 40 тысяч рублей.
В комиссию можно обратиться лично, путем отправления заявления и документов по почте в территориальный отдел Росреестра, а также через портал Госуслуг. Кроме того, человек имеет право воспользоваться посредничеством МФЦ. К ходатайству необходимо приложить все имеющие значение документы:
- выписка из реестра об установленной кадастровой цене;
- ксерокопия правоустанавливающего документа, который доказывает полномочия собственника;
- электронный и письменный отчет о результатах экспертизы, проведенной независимым оценщиком.
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница и как они соотносятся в 2021 году
Кадастровая и рыночная стоимость квартиры отличаются друг от друга. Рассмотрим, как они соотносятся между собой, и какие сферы применения у каждой из них.
На чем основывается расчет стоимости квартиры
Рыночная стоимость – наиболее вероятная цена, по которой квартира может быть отчуждена на рынке недвижимости. Фактически это цена сделки купли-продажи.
Рыночная оценка зависит от следующих факторов: экономическая и политическая ситуация в стране, удаленность от центра города, наличие инфраструктуры, состояние многоквартирного дома, подъезда, материал стен здания, внутренняя отделка квартиры, дата последнего ремонта, планировка, изношенность инженерных систем, состояние полов, окон, сантехники и т. п.
Кадастровая стоимость применяется для целей налогообложения. По ней рассчитывают ежегодный налог на имущество. Она является массовой, при ее определении не изучается детальное состояние каждой квартиры.
Факторы, оказывающие влияние на кадастровую стоимость жилья: материал стен здания, год постройки здания, целевое назначение помещения и др. Дизайнерский ремонт, обилие техники, закрытая парковка и прочие индивидуальные особенности жилья никак не влияют на кадастровую оценку.
В основе кадастровой стоимости лежит сравнительный подход. При ее определении тоже учитывается состояние рынка недвижимости. Рынок жилья насыщен информацией о квартирах, имеющих идентичные характеристики. Благодаря наличию исходных данных для расчетов кадастровая стоимость квартиры не сильно отличается от ее рыночной цены.
В чем разница между кадастровой и рыночной стоимостью квартиры
Нижеприведенные таблицы помогут разобраться, как соотносятся рассматриваемые виды стоимостей между собой.
Таблица 1 – Соотношение массовой и рыночной оценки квартиры:
Кадастровая | Рыночная | |
Заказчик | Органы власти субъекта РФ | Собственник имущества |
Исполнитель | Федеральные бюджетные учреждения (ФБУ) | Оценщик, член СРО по оценочной деятельности, работает в частных компаниях |
Подход к определению | Массовый, расчет производится по усредненным показателям | Индивидуальный, все факторы влияют на стоимость |
Метод определения | Сравнительный | Затратный, сравнительный и доходный |
Как часто меняется | Пересчитывается один раз в 3-5 лет, и 1 раз в 2-3 года для городов федерального значения | Зависит от рынка недвижимости, может изменяться в течение года |
Таблица 2 – Сферы применения кадастровой и рыночной стоимости квартиры:
Кадастровая | Рыночная | |
Нотариальные сделки | Нотариус пользуется обоими видами стоимостей. Взимание платы происходит в соответствии с основами законодательства о нотариате | |
Аренда частной квартиры | Не используется | Расчеты между собственником и арендатором производятся по рыночной стоимости |
Продажа квартиры | Не используется | В договоре указывается рыночная стоимость |
Возврат налога за покупку жилья | Не используется | Происходит от цены, указанной в договоре на приобретение квартиры, то есть от рыночной стоимости |
Ежегодный налог на имущество | Высчитывается от кадастровой стоимости | Не участвует в расчетах |
В банк для оформления ипотеки | Не используется | Принимает отчет о рыночной стоимости квартиры |
На сегодняшний день активно применяются две стоимости, каждая для своих целей. Небольшая разница между ними не скажется на размерах налогов и сборов.
Как узнать стоимость квартиры
Как получить кадастровые данные о стоимости квартиры:
- Запросить выписку из ЕГРН через МФЦ. Результаты будут готовиться 5 дней. Выписку можно предъявить по требованию: банку, нотариусу, для пересчета кадастровой стоимости. Подробнее о том, как и где получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости, читайте в нашей статье >>.
- Мгновенный способ: воспользоваться общедоступными сведениями о недвижимом имуществе с помощью портала Росреестра. Для этого нужно открыть раздел справочной информации, осуществить поиск квартиры по номеру или по адресу. Среди уникальных характеристик помещения обязательно будет указано значение кадастровой стоимости.
Рыночная стоимость определяется профессиональным оценщиком. Он подготавливает специальный документ – отчет.
Когда может понадобиться отчет о рыночной стоимости:
- Для использования недвижимости в качестве залога при получении денег – требование банков. При оформлении ипотеки.
- Для снижения кадастровой стоимости.
По факту цену недвижимости выставляет собственник жилья, с учетом платежеспособности покупателей и ситуации на рынке.
Услугами профессиональных экспертов в области оценки в основном пользуются тогда, когда требуется получить задокументированное подтверждение рыночной стоимости квартиры. Например, для оформления ипотеки.
Как снизить кадастровую стоимость
Кадастровая стоимость квартиры нечасто требует уменьшения. В отличие от массовой оценки земельных участков, кадастровая оценка квартиры максимально приближена к реальности, а иногда даже ниже рыночной стоимости.
Если кадастровая стоимость завышена, ее можно уменьшить до рыночного значения, указанного оценщиком в отчете.
Для этого нужно написать соответствующее заявление в орган, занимающийся ее определением. Если уполномоченная организация откажет в уменьшении кадастровой стоимости, собственник может обратиться в суд.
Документы для подачи заявления на снижение кадастровой стоимости:
- Заявление или иск.
- Отчет о рыночной стоимости.
- Документ, подтверждающий право собственности на квартиру.
- Выписка из ЕГРН.
Положительное решение уполномоченного органа или решения суда об изменении кадастровой стоимости нужно передать в Росреестр.
Подведем итоги
Кадастровая стоимость не всегда отражает ситуацию рынка недвижимости. Она используется для определения налогов. Рыночная стоимость включает в себя все индивидуальные особенности жилья.
Рыночная стоимость вместо кадастровой: с какой даты применять?
Коллеги, давайте попробуем вместе разобраться с конкуренцией законов. Я говорю про Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.
2016 № 237-ФЗ (далее будем называть его просто «Закон») и часть вторую Налогового кодекса РФ (далее просто: «Кодекс»). Конкурируют они между собой за право определения даты начала применения оспоренной кадастровой стоимости.
В тех случаях, когда вместо кадастровой стоимости объекта недвижимости устанавливается его рыночная стоимость.
Давайте разбираться.
П. 6 ч. 2 ст.
18 Закона гласит, цитирую:Для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, в зависимости от оснований их определения применяются следующим образом:- с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Для упрощения понимания, переведем с законодательного на русский.
Если собственник недвижимости решил оспорить кадастровую стоимость своего объекта и установить вместо кадастровой стоимости рыночную, то при решении вопроса в его пользу, новая стоимость будет применяться только с 1 января текущего года. Но не с момента вступления в силу оспоренной кадастровой стоимости, пусть даже она была утверждена пару-тройку лет назад.
Это норма Закона достаточно новая. Статья 18 Закона была переписана Федеральным законом от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Ну, ок. Идем дальше. Что нам говорит Кодекс, в чем конкуренция?
Все было хорошо, до 23 ноября прошлого года, когда в силу вступил Федеральный закон № 374-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации». До больших поправок, вносимых этим ФЗ, никакой конкуренции не было, т.к. и Закон, и Кодекс одинаково регулировали рассматриваемые отношения.
Но в новой редакции ч. 15 ст. 378.
2 Кодекса «заиграла по-новому»:Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.
По традиции упрощаем: Закон говорит, что рыночная стоимость, установленная вместо кадастровой, применяется только с 01 января года установления, а Кодекс говорит, что не с 01 января, а с «даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости».
Главный вопрос: каким нормативно-правовым актом руководствоваться-то: Законом или Кодексом?
Да, Кодекс, будучи кодифицированным законом, имеет большую юридическую силу. Поправка обсуждаемая была внесена в Кодекс позже, чем начала действовать норма Закона, что тоже прибавляет баллов Кодексу.
Но в то же время норма части 15 статьи 378.
2 Кодекса в первом абзаце сама же отсылает к законодательству Российской Федерации, регулирующему проведение государственной кадастровой оценки, при решении задачи выбора даты начала действия новой кадастровой стоимости недвижимости.
Перед тем, как коллеги начнут комментировать и пытаться разрешить коллизию, скажу, что я лично выступаю «за» норму Закона.
Очень важно, дать собственнику возможность заменять кадастровую стоимость на рыночную. Но никак нельзя позволят распространять новую стоимость (рыночную) ретроспективно на несколько налоговых периодов назад.
Признаюсь, у меня для этого есть корыстные/коммерческие интересы. Писал подробнее в статьей «Оспаривание кадастровой стоимости: почему рыночная оценка больше не будет работать».
Например, не в городах федерального значения кадастровая оценка проводится раз в 4 года. Предположим, что объект недвижимости был «кадастрово» оценен в 100 млн рублей.
А что, если через 3,5 года после проведения последней кадастровой оценки здание разрушится, и собственник решит провести его рыночную оценку? Рыночная стоимость будет, предположим, 10 000 000 рублей.
Согласно правилам Кодекса данная стоимость должна быть применена ко всем уже прошедшим 3,5 годам. Собственник же получит право вернуть излишне уплаченные налоги из бюджета. Справедливо ли это?