Может ли иностранец купить недвижимость в Крыму?

Природа Крыма. Фото с сайта pixabay.com

С сегодняшнего дня, 21 марта, по указу Путина иностранцам запрещено владеть землей в большинстве районов Крыма. При этом подавляющее большинство «иностранцев», подпадающих под действие этого закона, — граждане Украины. Их участки будут выставлены на аукцион или перейдут в муниципальную собственность.

«Страна» описывает суть документа и рассказывает, что будет с недвижимостью украинцев на полуострове, а также с жильем семьи президента Владимира Зеленского.

Где и почему украинцам нельзя владеть землей в Крыму

В России открытый рынок земли — как сельхозназначения, так и под постройку домов. То есть земля свободно покупается и продается. В том числе и иностранным гражданам. Но с некоторыми исключениями.

С 2011 года иностранцам запрещено иметь земельные участки в регионах, которые признаны приграничными.

20 марта минувшего года Владимир Путин подписал указ, которым 19 из 27 муниципальных образований Крыма; районы в Калининградской и Астраханской областях признаны приграничными. Это:

Бахчисарайский район,
Джанковский район,
Кировский район,
Красноперекопский район,
Ленинский район,
Нижнегорский район,
Раздольненский район,
Ленинский район,
Симферопольский район,
Черноморский район,
Советский район,
Алушта,
Армянск,
Евпатория,
Керчь,
Саки,
Судак,
Феодосия,
Ялта,
Севастополь,
Инкерман.

По данным на апрель 2020 года, иностранцам принадлежали более 11,5 тысячи участков, которые подпадают под действие указа. В число владельцев земли в Крыму вошли граждане 55 зарубежных стран, большинство из них — почти 10 тысяч — украинцы, физические или юридические лица.

С 20 марта прошлого года до 20 марта этого года для таких людей, по российским законам, было несколько вариантов развития ситуации. Украинский собственник земли на протяжении 12 месяцев мог:

продать землю,
подарить землю,
передать землю муниципалитету и заключить договор аренды,
принять российское гражданство и переоформить землю на свой паспорт РФ.

При этом иностранцам можно продолжать владеть землей в таких районах:

Белогорский район,
Красногвардейский район,
Первомайский район,
Бахчисарай,
Белогорск,
Джанкой,
Красноперекопск,
Симферополь.

Указ Путина распространяется только на землю. Но на большинстве участков, по заявлению российских властей, построены жилые дома. Как теперь быть людям с этой недвижимостью?

Если за последний год украинцы не успели провести одну из четырех операций, которые мы описали выше, действия будут такие:

организуется аукцион, на котором земля будет продана; вырученные деньги передадут владельцу,
земля будет передана в государственную или муниципальную собственность. После чего стоимость участков определит суд. Эту сумму и возместят владельцу.

Дома, построенные на земле, изъяты не будут. А вот проданную землю, на которых они возведены, придется арендовать (первоочередное право аренды будет иметь бывший собственник).

Что касается юридических лиц, владеющих землей в Крыму, они могли пойти по такому пути:

продать землю российскому юридическому лицу,
перевести ее в собственность российского юрлица с иностранным участием.

Однако время, чтобы сделать это, для юридических лиц тоже закончилось 20 марта 2021 года. Кто не успел, тех тоже ждут аукционы и суды.

«Страна» рассказывает, как этот механизм реализуется на практике.

Мы поговорили с жительницей Киева Людмилой. В начале прошлого года женщина получила по наследству дом в Белгородской области. Районы этого региона давно включены в приграничные и отчуждение земли там реализуется на тех же основаниях, как сейчас в Крыму.

После вступления в право наследства киевлянка по российским законам получила один год. В этот период она имела право владеть землей, на которой построен ее дом.

Этот год истек. Но женщина не успела продать дом с участком. Основная причина — пандемия коронавируса. Она не смогла приехать в Белгородскую область, чтобы осуществить сделку по продаже.

Теперь киевлянка получила письмо из местного муниципалитета. Ее уведомили, что земля будет или продана на аукционе, или собственником станет государство.

Сейчас женщина подала в суд. В заявлении она запросила, чтобы период карантина не засчитывали в разрешенный период владения землей (к слову, этот же аргумент могут использовать и владельцы земли в Крыму).

«Юристы, к которым я обратилась, сказали, что процесс аукциона и суд по таким вопросам — дело небыстрое. Может, мне повезет, я успею приехать и продать дом вместе с землей.

От продажи я могу выручить около 500 тысяч рублей (почти 7 тысяч долларов, — Ред.) — сколько мне предлагают соседи.

Но из этой суммы я должна буду заплатить 30% налога как нерезидент», — рассказывает Людмила.

При этом, если ей не удастся выиграть суд, земля под домом отойдет муниципалитету (с возмещением определенной судом стоимости участка). А покупатель ее дома вынужден будет или арендовать землю под домом, или выкупать ее у местных властей. То есть ему предстоит уже две сделки, а не одна. И это отразится на стоимости жилья в сторону уменьшения.

Аренда и покупка земли в Крыму — цены

В Крыму, в отличие от Белгородской области, земля стоит намного дороже. На сегодня на популярном в России сайте объявлений «Циан» есть 14 328 объявлений о продаже земли на полуострове. Вот некоторые из них:

8,5 сотки между Ялтой и Алуштой продаются за 2,3 миллиона рублей (860 тысяч гривен),
7,5 сотки, Феодосия, 500 метров до моря — 2,5 миллиона рублей (934 тысячи гривен),
6 соток, поселок Черноморское, 80 метров до пляжа — 3,3 миллиона рублей (1,2 млн гривен),
12 соток, Ялта, 11 миллионов рублей (4,1 млн гривен),
80 соток, Ялта, 50 миллионов рублей (18,6 млн гривен).

Теперь перейдем к ценам аренды земли в Крыму, которая относится к категории ИЖС (индивидуальное жилое строительство), то есть где можно построить дом.

6 соток, поселок Шелковичное, 20 тысяч рублей в месяц (7,4 тысячи гривен),
20 соток, Симферополь, 100 рублей в месяц (37,4 тысячи гривен),
15 соток, Алушта, 20 тысяч рублей в месяц (7,4 тысячи гривен),
7 соток, село Доброе, 25 тысяч рублей в месяц (9,3 тысячи гривен),
11,6 сотки, Севастополь, 50 тысяч рублей в месяц (18,6 тысячи гривен).

Аренда земли промышленного назначения в Крыму:

40 соток, Евпатория, 45 тысяч рублей в месяц (16,9 тысячи гривен),
2,9 сотки, Керчь, 35 тысяч в месяц (13 тысяч гривен),
1 сотка, Алушта, 5 тысяч рублей в месяц (1,8 тысячи гривен),
1,8 га, Бахчисарай, 100 тысяч рублей в месяц (37 тысяч гривен),
18 соток, Севастополь, 200 тысяч в месяц (47 тысяч гривен).

Российские власти обещают, что продавать на аукционе и потом сдаваться в аренду земля будет по рыночным ценам. Если это так, то выше цены — сколько украинцы смогут выручить от продажи земли на аукционе и почем ее потом придется арендовать.

Впрочем, денег от продажи земли им хватит на несколько лет аренды, и потом они вынуждены будут платить из своего кармана.

Реакция Киева и имущество известных украинцев в Крыму

Украинские власти вчера прокомментировал вступление указа в силу.

«Указ юридически ничтожен и не влечет правовых последствий для Украины. После восстановления суверенитета нашего государства в Крыму нарушенные права законных собственников на земельные участки будут восстановлены», — заявил спикер Министерства иностранных дел Украины Олег Николенко.

Теоретически это открывает дорогу к обжалованию изъятия земли в международных судах. Но это путь непростой и длинный.

А пока уже сейчас под действие закона попали 10 тысяч украинских владельцев земли в Крыму.

Среди них не будет президента Владимира Зеленского. Его жене Елене в Ялте принадлежит 129-метровая квартира и 16-метровое паркоместо.

Коммунальные платежи Зеленские, по заявлению крымских властей, платят регулярно. Землей, судя по президентской декларации, они сейчас не владеют.

Зато земля будет принудительно отчуждена у главы Конституционного суда Украины Александра Тупицкого. Он владеет 690-метровым участком в Ялте. На нем построен его 221-метровый дом.

Оксана Марченко, супруга нардепа от ОПЗЖ Виктора Медведчука, владеет 5620 метрами земли в Ялте, на которых построен их 371-метровый дом.

Отметим, что в украинских реестрах до сих пор значится в Крыму участок семьи главы НАБУ Артема Сытника. В собственности его жены Анны 416 метров земли. Но в реальности Сытник уже продал землю по российским законам в 2017 года, но не внес эту сумму в декларацию, из-за чего расследуется уголовное дело (подробнее об этом можно прочитать здесь).

DOM.RIA – Как украинцу продать недвижимость в Крыму?

Содержание недвижимости — постоянная статья расходов. Коммунальные тарифы РФ выше украинских. Гражданин Украины не имеет права находиться на территории Крыма более 180 суток в год — этого периода недостаточно для полноценного контроля и обслуживания квартиры.

Сложно ли продать?

РФ подтвердила — украинцы сохранят право на недвижимость без ограничения срока. Перерегистрация нужна для совершения операций с жильем (например, продажи).

Процедура реальна фактически. Как правило, не занимает много времени. Владелец может продать жилье на правах РФ — сделать перевод документов (2400 рублей за страницу за официальный перевод в Росрегистре) и внести информацию о недвижимости в Росрегистр. Срок регистрации — до полутора месяцев.

Процедуру может выполнить наемный юрист, специализирующийся на переводе недвижимости из правового поля Украины в РФ.

Деньги

Обратите внимание, закон РФ разрешает единовременно перевезти через границу не более 10 000 €. Владелец выручит за продажу больше.

Гражданин, зарегистрированный в материковой Украине должен оплатить 30% размера сделки в качестве налога — как нерезидент России. Вне зависимости от срока владения жильем, хозяину придется взять на себя любые расходы, связанные с продажей.

Документы

Подготовьте:

заявление госрегистрации обеих сторон;
оригиналы удостоверений личностей заявителей;
оригинал и копия документа уплаты госпошлины;
оригинал и копия подтверждения полномочий и права подписывать договор (для представителя);
подтверждение права собственности;
нотариально заверенный оригинал и копии договора (купля-продажа, мена, дарения, рента);
иные документы, установленные законом РФ, нужные для проверки законности сделки и госрегистрации (для супругов, опекунов, попечителей, долевой собственности).

Обратите внимание! Законодательство РФ сделало услуги нотариусов необязательными. Вся процедура проходит в симферопольском Росреестре. Владелец недвижимости может воспользоваться платными услугами нотариуса для ускорения процесса продажи примерно на 5 дней.

Ипотечное имущество

Если владелец купил недвижимость в кредит, продать ее в рамках закона РФ не удастся.

Государство позволит зарегистрировать ипотечный объект, но запретит отчуждение (передачу права собственности). Продажа возможна после закрытия долга в полном объеме.

Проблема 18 марта

Хозяин, который купил недвижимость после 18 марта, с оформлением сделки на материковой части по законам Украины, должен ждать, пока чиновники РФ решат, что делать с его правом собственности. Пока Россия считает сделку недействительной. Подтверждение сделки по нормативам РФ и оплата налога может оказаться недостаточной мерой для законной продажи.

Россия не наладила процесс присвоения кадастровых номеров на дома. Осталась нерешенной проблема регистрацией права собственности земли.

Не торопитесь

Если продажа вынужденная — не откладывайте. Если в отчуждении нет острой необходимости — не торопитесь и не переоформляйте квартиру. Госаппарат РФ оптимизирует расходы на оформление и перевод документов. Россия признает права собственности украинцев, оформленные до референдума, без ограничения срока.

Обратите внимание! Стоимость земли, квартир и домов в Крыму постоянно растет. С момента референдума средняя стоимость возросла на 45–50%. Некоторые риелторы ожидают подорожания до 2 раз (аналогично ценам Сочи).

P. S. Бывшие владельцы квартир в Крыму подтверждают — симферопольский Росреестр работает быстро, строго в рамках закона РФ. Во избежание задержек или отказа на продажу по собственной вине, заранее найдите образцы правильного заполнения бланков и определитесь с пакетом документов, нужный для отчуждения в вашем конкретном случае.

Особенности сделок с русской недвижимостью: что нужно знать иностранцу

Иностранные граждане могут покупать, продавать и арендовать недвижимость на территории России…

Но для совершения сделок им нужно знать некоторые законодательные нюансы и быть готовыми к дополнительным расходам.

Особенности налогообложения

Прорядок налогообложения для граждан иных государств имеет свои особенности. Большое значение имеет тот факт, является ли иностранец налоговым резидентом или нет.

Если гражданин другого государства проживает в России более 183 дней в течение налогового периода, который длится с 1 января по 31 декабря, то налоговые обязательства у него будут те же, что и у гражданина России.

Но с учетом того, что за исключением некоторой группы лиц, иностранцы могут проживать непрерывно в России не более 3 месяцев, статус налогового резидента получить не представляется возможным. Поэтому чаще всего речь идет о нерезидентах.

Так, для нерезидентов налоговая ставка составляет 30% от полученного дохода, тогда как для россиян её размер – 13%. При этом нерезидентам не доступны имущественные налоговые вычеты, как россиянам. Такая ставка применяется, если иностранец продает или сдает в аренду жилье: 30% дохода он должен отдать государству.

При продаже недвижимости, которая является собственностью более 3 лет (до 2016 года) или 5 лет (с 2016 года), нерезиденты не освобождаются от НДФЛ. А покупка недвижимости для иностранца проходит в обычном формате, независимо от того, является он резидентом или нет.

Без апостиля документов не обойтись

Одно из требований к иностранцу при совершении сделок с недвижимостью – предъявление апостиля документов, принятого Гаагской конвенцией и подтверждающего подлинность содержащейся в документах информации.

Апостиль может быть представлен в виде штампа или дополнительного бланка, который прикладывает к пакету документов нотариус.

Он содержит наименование государства и города, где он был проставлен, ФИО и должность выдавшего лица, наименование учреждения, дату и номер, печать или штамп учреждения, подпись должностного лица.

Чтобы оформить апостиль, необходимо сделать перевод документов и заверить его у нотариуса. Если апостиль проставляется в России, необходимо написать заявление в Министерство юстиции РФ или другой орган, наделенный правом проставления апостиля, и заплатить государственную пошлину.

В случае продажи недвижимости иностранному гражданину необходимо предоставить документ, в котором указано его семейное положение, или разрешение от супруга (супруги) на совершение сделки. Это нужно для того, чтобы избежать оспаривания сделки в будущем.

Валютное резидентство

Валютный нерезидент – иностранный гражданин, не проживающий в России на основании вида на жительство. Этот статус имеет как плюсы, так и минусы.

К плюсам можно отнести возможность расчета за недвижимость как рублями, так и валютой. Но при этом независимо от вида валюты, действует только безналичная схема расчета.

Несоблюдение данного требования может окончиться штрафом в размере 70-100% от суммы сделки.

При продаже недвижимости иностранцем также появляется вопрос перевода полученных денежных средств за границу. Российский покупатель может предложить воспользоваться такими инструментами как банковская ячейка, аккредитив или депозит нотариуса, а это дополнительные расходы.

Иностранец может купить далеко не каждый объект

Граждане иностранных государств не могут приобретать объекты недвижимости в зонах с особым статусом, например, на приграничных территориях.

Не может иностранец купить и сельскохозяйственную землю, которая предназначена только для использования по назначению.

Если же участок выделен для садоводства, огородничества, ведения подсобного хозяйства, на нем можно строить или уже имеются постройки, то купить его иностранец имеет право.

Трудности в понимании схем

Иностранцу нужно быть готовым к тому, что сделка будет происходить немного не так, как он себе представлял.

Дело в том, что в России свои особенности проведения сделок с недвижимостью, и иностранцу многое может показаться непонятным и сложным.

Например, как показывает практика, иностранцы часто не понимают, почему всю сделку нельзя осуществить через нотариуса, и почему для этого необходимо привлечение агента.

Украинских собственников вытесняют из Крыма

расследования

27.03.202007:57

Виктор Ядуха / «Компания»

Указ № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26» был опубликован на официальном портале правовой информации 20 марта — спустя два дня после посещения Крыма Владимиром Путиным.

Перечень уже дополнялся в 2016 году, но Крым и Севастополь туда попали впервые. В документе перечислены территории всех муниципальных образований полуострова, кроме Первомайского, Красногвардейского и Белогорского районов и Верхнесадовского сельсовета. Иными словами, в список попали все районы, которые либо граничат с Украиной, либо имеют выход к Чёрному морю.

Документ не делает различий между приграничными районами России. Но Крым уникален тем, что многие участки там принадлежат гражданам Украины. И признание их прав собственности было гарантировано в 2014 году федеральным законом № 6-ФКЗ.

Значит ли указ Путина, что этот закон теперь не действует, а украинские граждане и компании с 20 марта 2020 года лишатся своих земель? Или действие указа распространяется только на нерезидентов, пожелавших купить крымскую землю после этого срока?

В Кремле «Компании» заявили, что ответить на эти вопросы может только пресс-секретарь президента. На запрос редакции Дмитрий Песков пока не ответил.

Землю сразу не отберут, но в правах ограничат

Руководитель рабочей группы по международно-правовым вопросам при постпредстве Республики Крым Александр Молохов утверждает, что реквизиция или конфискация имущества украинским собственникам в Крыму пока не грозит.

Но наследовать и получать недвижимость в порядке раздела собственности при расторжении брака иностранцы в Крыму больше не смогут, считает он. И со временем это снизит ее рыночную стоимость.

«Регион давно является приграничной территорией, а недружественные действия Украины в последнее время вынуждают российские власти юридически оформить сложившуюся ситуацию согласно статьям 15 и 35 ЗК РФ», — поясняет юрист. Смысл этих статей Конституционный суд РФ, по словам Молохова, разъяснил в своем определении № 2970-О от 12 ноября 2019 года.

«Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, действующий во взаимосвязи с другими положениями данного кодекса и с нормами гражданского законодательства, не предполагает возложения на иностранного гражданина обязанности продать в принудительном порядке принадлежащее ему здание, сооружение, расположенное на земельном участке в пределах приграничной территории, — объясняет позицию КС Молохов. — А запрет обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, предусмотренный же пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса и адресованный иностранным гражданам и юрлицам, не может толковаться расширительно и распространяться на объекты, которые в данном законоположении не указаны».

Иностранных владельцев квартир в Крыму, по мнению Молохова, все это не коснется — но только в случае, если земля под многоквартирным домом находится в аренде. Если же она приватизирована и находится в долевой собственности жильцов, то с ограничениями прав могут столкнуться и они.

Закон 6-ФКЗ при этом не нарушен, потому что право собственности как таковое указ президента не оспаривает, отмечает адвокат.

При этом он ожидает, что власти РФ рано или поздно начнут принудительно выкупать на полуострове земли с домами, принадлежащие иностранцам, для государственных нужд: у государства, в отличие от граждан, есть на это деньги.

И советует украинским собственникам первыми обращаться в суд с исками к российским властям о принудительном выкупе участков на основании независимой оценки их рыночной стоимости.

Молохов почему-то верит, что российские суды признают независимую оценку.

Официальной реакции из Киева на указ Путина пока нет, но последствия там уже начали осознавать. 25 марта депутат Верховной рады Виталий Безгин потребовал от президента Владимира Зеленского отреагировать на решение Владимира Путина. «Крымчане, которые отказались получать российский паспорт, теперь еще больше ограничиваются в правах», — считает Безгин.

Интересно, что у семьи самого Зеленского тоже есть недвижимость в Ялте: его жене Елене принадлежит элитная квартира площадью 129,8 м2 с парковочным местом напротив Ливадийского дворца. И указ Путина ее тоже может коснуться, если чета Зеленских захочет ее завещать или разделить при разводе.

«Полное вытеснение украинского элемента»

Собеседники «Ко» на полуострове не сомневаются, что указ Путина сделает открытым передел собственности, который, несмотря на гарантии признания украинских прав на нее по закону 6-ФКЗ, не прекращается в Крыму уже пять лет. По сути, президент легализовал его.

С 2014 года власти Республики Крым национализировали имущество более 500 государственных и частных организаций, причем не только украинских.

В список попали не только системообразующие активы вроде портов, сетевых компаний и банковской сети, но и скромные магазины и кафе.

При этом Минимущества Крыма и ГУП «Солнечная Таврика», куда стекаются изъятые активы, выступают посредниками при их передаче новому собственнику.

На Южном берегу не проходит года, чтобы власти республики у кого-то что-то не отобрали.

Под раздачу попадают и одиозные политические фигуры вроде украинского олигарха Игоря Коломойского, у которого изъяли санаторий «Форос» в пользу структур, связанных с семьей экс-президента Татарстана Шаймиева.

И сравнительно нейтральный олигарх Ринат Ахметов, чей холдинг SCM намерен судиться за резиденцию «Новый Кучук-Кой» в Парковом, изъятую в пользу «Газпрома». И экс-спикер «парламента Новороссии», владелец здравниц Олег Царев, которого власти Крыма вынудили заплатить за два санатория дважды.

И крупный российский бизнесмен Александр Лебедев, которому в 14 раз подняли ставку аренды земли под отелем в Алуште.

И небогатые жители поселка Олива под Ялтой, которым, несмотря на их российское гражданство, власти Крыма, по требованию ФСО, отказывают в регистрации прав собственности на дома из-за соседства с дачей Владимира Путина. Спокойно может чувствовать себя, наверное, только украинский кум российского президента Виктор Медведчук, владеющий огромным имением в Симеизе.

В Севастополе такой массовой национализации не было, но передел идет и там. По новому генплану обжитые при Украине районы оказались землями Минобороны РФ.

Губернатор Сергей Меняйло своим распоряжением 195-рп отписал военному ведомству целые дачные поселки горожан, застроенные при Украине.

Собственников принудительно сменили старейший винзавод «Инкерман» (отошел структурам, связанным с банком «Россия»), судоремонтный завод «Южный Севастополь», половина лесного бизнеса, автозаправочный комплекс, банк «Морской».

Формальным поводом для смены собственника всегда становятся нарушения, на которые чиновники десятилетиями закрывали глаза. И продолжают закрывать в сотнях других случаев. Теперь им даже повод искать не нужно.

«Это революция, которую пока мало кто осознает, — заявил «Ко» Александр Молохов. — Фактически это полное вытеснение украинского элемента из Крыма. Передел уже давно идет, спорные объекты переданы военным и другим ведомствам. Теперь он коснется юридически безупречных объектов, в том числе с российскими документами».

Им придется продать свою землю

Сколько земли на полуострове принадлежит гражданам и юрлицам Украины, включая офшоры, Минимущества республики и Крымрегистр ни разу публично не сообщали. Но, учитывая, что приватизация пришлась на 23 года пребывания Крыма в составе Украины, это не менее половины всех участков.

Замглавы Минпромторга РФ Дмитрий Овсянников, назначенный в 2016 году врио губернатора Севастополя, сетовал, что свободной земли для развития города нет: всё, включая пустыри, продано в частную собственность. Спустя полтора года российский градоначальник отсудит у севастопольцев 4 тыс. участков, придравшись к нарушениям в ходе украинской приватизации. Землю отобрали даже у прокурора города и местных судей.

По оценкам гендиректора агентства недвижимости «Ялта Регион» Даниила Манакова, на Южном берегу (территория от Фороса до Алушты) гражданам Украины принадлежит 30–40 % участков. В основном это наделы бывших украинских чиновников, силовиков, бизнесменов и членов их семей.

Как сообщали украинские и крымские СМИ, у семьи экс-премьера Николая Азарова, который с 2014 года живет в России, есть вилледж в Форосе и санаторий «Пушкино» в Гурзуфе.

В районе Никитского ботанического сада на бывших виноградниках «Магарача» раскинулось одно из имений экс-президента Виктора Януковича.

Сергею Таруте из «Индустриального союза Донбасса» принадлежит санаторий «Айвазовское» в Партените с ухоженным парком, за вход в который с посетителей берут по 500 рублей. Но это лишь самые известные примеры.

«Многие участки никак не используются, стоят огороженные, на них ничего не строится, — рассказывает Манаков. — Хозяева либо выжидают, либо пытаются их продать за какие-то безумные деньги. Масса таких участков до сих пор не поставлена на российский кадастровый учет».

Иван Комелов, председатель общественной организации «Золотое сечение» из Севастополя, предполагает, что гражданам Украины в этом полумиллионном городе может принадлежать до 20 % объектов.

«Не все владельцы зарегистрировали их в российском правовом поле, — поясняет он. — Кто-то не делал этого, чтобы не платить налоги, кто-то не мог приехать по объективным причинам.

Но все рассчитывали, что их права гарантированы федеральным законом 6-ФКЗ».

«Точно не скажу, но таких участков много, — соглашается директор агентства недвижимости «МультиДом» Наталья Масальская. — Есть большие дворцы, гостевые дома у моря, которые работают и сейчас. В основном их собственники — депутаты и другие небедные люди. Думаю, что многие теперь будут их продавать».

Даниил Манаков тоже ждет волны земельных продаж. «С 2020 года Крым начинает платить российский налог на недвижимость, и это толкнет иностранных собственников поставить участки на кадастр, — говорит он. — Или заключить с муниципальными образованиями договоры аренды, с которых будут капать деньги в бюджет».

При этом местные администрации могут в любой момент эти договоры разорвать, напоминает риелтор. «Есть немало законодательных актов, которые дают возможность это сделать, — поясняет гендиректор АН «Ялта Регион».

— Например, если участок под застройку три года не застраивают. Но ты еще попробуй получи в Ялте на это разрешение: единственный орган, уполномоченный это делать, находится в Симферополе.

Ялта последней из городов полуострова приняла генплан и ПЗЗ, а ДИЗО в городе заработал, по сути, только в 2019 году».

Крым будут застраивать бесконечно

Собеседники «Ко» не исключают, что Крым включили в состав приграничных территорий по итогам визита Владимира Путина на полуостров 18 марта, чтобы принудительно пустить в рыночный оборот и загрузить буксующий стройкомплекс.

Коммерческая жилая застройка — основа экономики региона и главный источник коррупционной ренты. Первые лица открыто лоббируют интересы девелоперов и сами ими являются.

Глава госсовета Крыма Владимир Константинов — создатель и покровитель группы строительных компаний «Консоль». Вице-премьер республики Евгений Кабанов создал подрядчика правительства компанию «Интерстрой». Интересы семьи главы Крыма Сергея Аксенова связывают с СК «Монолит».

Тесно связан с девелопментом и новый куратор Крыма в правительстве РФ, вице-премьер Марат Хуснуллин.

Рынок дорогой недвижимости в Ялте стагнирует уже третий год, но спрос на экономкласс у переселенцев с материка есть. Не хватает только земли у моря. Местные девелоперы предлагали федеральным властям включить Крым в список реновации.

Но из-за кризиса в регионах ее, скорее всего, отложат, говорил недавно в беседе с «Ко» глава совета директоров S.Holding Алексей Шепель.

А вот застроить купленные со скидкой земли украинских собственников на Южном берегу — привлекательная идея.

«Путин любит летать на вертолете. Ему могли показать пустующую землю на ЮБК и пожаловаться, что украинцы не дают ее осваивать. И Хуснуллин наверняка поддержал. Думаю, так этот указ и появился», — предположил в беседе с «Ко» один из игроков местного строительного рынка.

«Сейчас украинские собственники земли растеряны, звонят, советуются, что делать дальше, — рассказывает Даниил Манаков. — Может быть, после недельных выходных мы увидим их первые шаги.

Но я не исключаю, что Росреестр уже поставил галочки напротив «украинских» участков в Крыму, и что-то сделать с ними теперь будет сложнее.

Мы в связи с этим указом видим три последствия: нерезиденты начнут переоформлять землю на резидентов, украинские собственники будут переоформлять участки в аренду, начнется массовая продажа земли».

Бизнес, дерущийся за право любой ценой воткнуть в Ялте «свечку» даже на участках под ИЖС, такая перспектива должна обрадовать. Стоимость сотки на Южном берегу сейчас начинается от 500 тыс. руб.

Сейчас власти Крыма анонсируют зачистку 500-метровой береговой линии, хаотично застроенной за последние 30 лет. Начать планируется с Коктебеля, который ждет полная реновация. И это тоже передел. «Посмотрите на Сочи и сравните с Крымом, — говорит Манаков. — У России до этого украинского наследия еще руки как следует не дошли, но обязательно дойдут».

Владимир Путин недвижимость власть Крым

Как купить иностранцу квартиру или дом в России

За последние годы недвижимость в России становится все более привлекательной для иностранцев. Квартиры и дома в нашей стране приобретают частные лица и компании из стран дальнего и ближнего зарубежья. С вопросами об особенности приобретения иностранцами недвижимости в России, мы обратились к руководителю юридического отдела Строительной группы «Третий Рим» Людмиле Кабаргиной.

Строительная группа «Третий Рим» является одним из ведущих застройщиков Юга России. Ее ключевой проект – жилой район «Гармония» в последние годы все больше интересует иностранцев.

— Существуют ли какие-либо ограничения на покупку недвижимости в России иностранцами?
— На сегодняшний день ограничений на приобретение недвижимости иностранными гражданами в РФ не так много.
Иностранные граждане, иностранные юридические лица, а также юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Иностранцы не вправе приобретать земельные участки в собственность в приграничных районах РФ и в закрытых административно-территориальных образованиях (перечислены в Перечне закрытых административно-территориальных образований и расположенных на их территориях населенных пунктов утв. постановлением Правительства РФ от 5 июля 2001 г. N 508).

Жилой район «Гармония» к таким территориям не относится, поэтому ограничений и запретов на приобретение жилья для иностранцев у нас нет.

— Может ли иностранец приобрести квартиру по договору ДДУ?

— Федеральный закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не устанавливает какого-либо запрета на заключение договоров долевого участия с иностранцами.

Главное, чтобы договор был составлен с соблюдением требований законодательства и содержал необходимые для такого договора условия — предмет договора, срок передачи объекта, цена (сроки и порядок уплаты), гарантийный срок на объект, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Кроме того, договор долевого участия должен быть обязательно составлен на русском языке – для последующей его передачи в органы Росреестра на регистрацию. На иностранном языке он также может быть составлен, но уже в дополнительном порядке.

— Может ли иностранная компания приобрести жилье в России для своих сотрудников?

— Как уже было сказано ранее, существуют ограничения на приобретение в собственность земельных участков для иностранных граждан и компаний.

При этом, поскольку Ставропольский край не входит в перечень приграничных и других территорий с особым статусом, ограничений для приобретения иностранными компаниями жилья для проживания своих работников (квартир, жилых домов с земельными участками) в жилом районе «Гармония» не имеется.

— Можно ли расплатиться за жилье в РФ иностранной валютой?

— По общему правилу, закрепленному в ст. 9 Федерального закона от 10.12.2003 № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле», расчеты между резидентами РФ на территории РФ производятся в денежных единицах Российской Федерации – Российских рублях.

Тем не менее, при приобретении товаров у продавца в РФ иностранными лицами допускаются расчеты в иностранной валюте с применением ограничений и мер валютного контроля, предусмотренных законодательством РФ.

Таким образом, в случае приобретения иностранным гражданином или компанией жилья допускаются расчеты в иностранной валюте.

При этом Продавец должен открыть валютный счет, осуществить регистрацию валютного контракта и соблюдать требования в области валютного контроля.

Данный процесс является достаточно длительным по времени, поэтому в ситуациях, когда покупатель-иностранное лицо ограничен во времени, рекомендуется осуществлять расчеты в валюте РФ.

— Каков порядок регистрации иностранца по месту жительства в приобретенной квартире?
— Регистрация иностранных граждан по месту жительства (пребывания) в РФ производится Отделами МВД РФ по вопросам миграции. При наличии у иностранного гражданина (лица без гражданства) вида на жительство в РФ регистрация его по месту проживания осуществляется на основании следующих документов:
— паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, с нотариальным переводом;
— миграционная карта, подтверждающая срок нахождения иностранного гражданина (лица без гражданства) на территории РФ;
— вид на жительство в РФ;
— документов, подтверждающих право собственности на жилое помещение.
При регистрации иностранца, имеющего разрешение на временное проживание в РФ, по месту пребывания (временная регистрация) предоставляется следующий пакет документов:

паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, с нотариальным переводом;

миграционная карта, подтверждающая срок нахождения иностранного гражданина (лица без гражданства) на территории РФ;

разрешение на временное проживание в РФ;

документы, подтверждающие право собственности на жилое помещение.

— Какие льготы иностранцу дает наличие собственного жилья в России?

— Наличие у иностранного гражданина в собственности жилого помещения на территории РФ является одним из факторов, обусловливающих возможность продления Разрешения на временное проживание в РФ и вида на жительство РФ. Само по себе наличие в собственности объектов недвижимости не влечет льгот при получении ВНЖ или РВП.

— Какие документы нужны иностранному гражданину для приобретения недвижимости в РФ?

Их несколько:

паспорт или иной документ, удостоверяющий личность;

нотариальный перевод паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;

если лицо прибыло в порядке, требующем оформления визы, то виза;

документы, подтверждающие законность нахождения на территории РФ (виза, миграционная карта, временная регистрация, разрешение на работу и др.);

согласие супруга на приобретение недвижимости или брачный договор.

В случае, если иностранное лицо или лицо без гражданства прибыло на территорию РФ в порядке, требующем оформления визы, все предоставляемые документы и их копии должны быть апостилированы в стране гражданства (стране постоянного проживания).
В случае, если приобретение жилья предполагается представителем иностранного лица (лица без гражданства), дополнительно оформляется нотариальная доверенность на представление интересов.
— Какие налоги платит иностранец при покупке жилья в России?
— При приобретении недвижимости в РФ иностранный гражданин становится плательщиком налога на имущество, находящееся в РФ.

Кроме того, в силу ст. 210 ГК РФ, собственник несет бремя содержания своего имущества.

— Может ли иностранец приобрести жилье в «Гармонии» в ипотеку?
— Ограничения по выдаче ипотечных займов иностранным гражданам или лицам без гражданства могут быть у банка, который выдает ипотечные займы.
***
Более подробную информацию о банках, предоставляющих ипотечные кредиты иностранным гражданам, условиях кредитования читайте в одной из наших следующих статей.