Ажиотажный спрос на апартаменты, который наблюдался весь последний год, во многом объяснялся будущим законом об апартаментах, который с воодушевлением ждал весь рынок недвижимости. Казалось, он должен приравнять апартаменты к жилью, что даст владельцам целый ряд «плюшек»: позволит зарегистрироваться в них, снизит ставку налога на имущество и приведет коммунальные платежи к тем же тарифам, что актуальны для квартир. И вот 29 апреля 2021 года долгожданный закон (вернее – пока законопроект) был опубликован. Пройдя три чтения в Госдуме и дальнейшую юридическую процедуру, он вступит в силу уже через четыре месяца – к 1 сентября. Но есть ли в нем все то, что так ожидалось? Разбирался портал Мосдольщик.рф.
29 апреля 2021 года на сайте Системы обеспечения законодательной деятельности появился законопроект № 11629-7 со сложным названием «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования отдельных правоотношений, возникающих в связи со строительством многофункциональных зданий». По сути, это тот самый долгожданный закон об апартаментах, который власти обещали принять в этом году.
Так ожидаемого многими слова «апартаменты» в законе так и не появилось. Вместо него возник термин «многофункциональное здание». Им предлагается обозначать строения, в которых одновременно есть несколько типов помещений, как жилых, так и нежилых.
Причем присутствие сразу и жилья, и нежилья не обязательно. Достаточно иметь две и более разновидности нежилых помещений, часть из которых, например, de facto используется для проживания.
То есть, являются тем, что в быту принято называть апартаментами.
В принципе, такая словесная конструкция неплохо описывает все существующие варианты комплексов апартаментов.
- Те из них, где одновременно есть и квартиры, и апартаменты (а такие среди нынешних новостроек имеются), сразу вписываются в термин «многофункциональное здание».
- Уложатся него и те, где жилья нет, зато вместе с апартаментами есть офисы или гостиница. По такому принципу устроены, например, многие башни Москвы-Сити.
- И даже если в комплексе нет ни офисов, ни гостиниц (а таких вариантов в Москве большинство), кроме апартаментов в них обычно присутствуют торговые помещения, которые также являются нежилыми. То есть, и на такое строение термин «многофункциональное здание» распространится.
Казалось бы, все хорошо. Но дьявол, как всегда, в деталях.
Законопроект предлагает распространить термин «многофункциональное здание» на Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы, а также закон «О государственной регистрации недвижимости» и 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Например, в Жилищном кодексе с помощью этого термина уточняется, что такое квартира. Теперь ею будет являться не только обособленное помещение в многоквартирном доме, но и в многофункциональном здании.
При этом другой поправкой в тот же кодекс уточняется, что речь идет не обо всех многофункциональных зданиях, а лишь о тех, в которых есть жилые помещения.
Иными словами апартаменты в тех строениях, где жилой недвижимости нет совсем, квартирами автоматически не станут. Более того: в жилье они сами по себе не превратятся и в других видах многофункциональных зданий
Впрочем, стать жильем они все-таки могут. Этому посвящена существенная часть законопроекта. Однако речь вовсе не о том, что их по мановению волшебной палочки приравняют к квартирам. Речь о механизме, который существовал и ранее – о переводе нежилья в жилье (и наоборот). При этом в многофункциональных зданиях этот процесс даже сложнее, чем раньше.
Дело в том, что отдельно взятые апартаменты перевести в жилье не получится. Это можно будет сделать лишь сразу со всеми помещениями, расположенными на одной лестничной клетке.
То есть, все собственники соседних апартаментов должны одномоментно захотеть превратиться во владельцев квартир. По-другому нельзя
Делается этого для того, чтобы внутри многофункционального здания максимально изолировать жилье от нежилья – чтобы права владельцев помещений с разным юридическим функционалом не вступали в конфликт друг с другом. Такая позиция законодателей четко обозначена в первых же строках нового законопроекта.
А зачем, спрашивается, вообще переводить нежилье в жилье?
А затем, что все те самые «плюшки», о которых так мечтал рынок недвижимости (регистрация в апартаментах, снижение налоговых ставок и коммунальных платежей и пр.), в законопроекте вообще не прописаны
Более того: закон об апартаментах не вносит правок:
- ни в закон «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» (он, в частности, регламентирует процесс регистрации в недвижимости),
- ни в Налоговый кодекс (который, в том числе, вводит размер ставок по имущественным налогам).
Все ныне действующие положения эти документов так и останутся в силе. А они никаких особых преференций собственникам нежилья не дают. Поэтому чтобы владельцам апартаментов все же получить все те приятные опции, что есть у квартир, нужно перевести свою недвижимость в жилье. Причем сделать это вместе со своими соседями.
Таков закон об апартаментах в нынешнем виде. Портал МосДольщик.рф будет наблюдать, будут ли в него внесены изменения в процессе трех чтений в Госдуме, и если будут, то какие именно.
Решение об изменении статуса апартаментов примут до конца года
Решение судьбы апартаментов фактически откладывается на год. В «дорожной карте» по трансформации делового климата предполагается, что закон будет принят в декабре нынешнего года. Ранее планировалось, что вопрос решится к концу 2020 года.
В разрабатываемом сейчас в Совете Федерации законопроекте об апартаментах предполагается выделить их как новый вид помещений, рассказал РИА Новости член Совета Федерации Олег Мельниченко.
В случае признания апартаментов жильем в них можно будет регистрироваться, покупатели будут защищены при банкротстве застройщика так же, как сейчас покупатели квартир.
Однако на апартаменты не предполагается распространить программу льготной ипотеки и государственные жилищные программы, программу расселения аварийных зданий.
Эксперты рассказали, чем апартаменты отличаются от квартир
Останавливать строительство начатых проектов апартаментов никто не планирует, отметил Мельниченко. Апартаменты, которые соответствуют ряду требований, получат статус жилых помещений, сообщает ТАСС.
Вопросы с уже построенными зданиями предлагается решить на уровне регионов. При этом тарифы на коммунальные услуги останутся такими же, как для нежилых помещений, собственники не смогут получать субсидии и компенсации на оплату ЖКУ.
Законопроект пока находится в разработке, подчеркивают в Совете Федерации.
Сейчас существует только два формата жилья — ИЖС и многоквартирные жилые дома, отмечает эксперт Общественного совета при Минстрое России, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Денис Новиков.
Но многим покупателям апартаментов не очень-то нужна социальная инфраструктура, соблюдение уровня инсоляции и других требований, обязательных для жилья, отмечает Новиков. «Апартаменты есть в «Москве-Сити», но, согласитесь, что строить там детские площадки, школы и детсады никому не придет в голову», — говорит он.
То же самое касается дизайнерских лофтов, апарт-отелей, комплексов апартаментов с гостиничным обслуживанием. В законодательстве уже определен правовой статус апарт-отелей, комплексов апартаментов именно как средств гостиничного размещения.
Важно, чтобы с принятием нового закона сохранились такие форматы апартаментов и новый закон не создал сложности для собственников, отмечает Новиков. Также закон должен содержать переходные положения, позволяющие застройщикам завершить проекты, считает эксперт.
Основная часть строящихся или построенных апартаментов приходится на Москву, это около 13% от строящихся в городе объектов.
Их стоимость на 15-20% ниже аналогичных квартир, иногда покупателей привлекают хорошее расположение, повышенный уровень сервиса, отмечает зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев.
Строительство таких помещений в среднем на 20-30% дешевле, чем многоквартирных домов, а получить разрешение на строительство существенно проще, так как требования менее жесткие.
Имеет смысл в будущем законе подразделить апартаменты на соответствующие требованиям безопасности и не соответствующие (например, построенные на экологически неблагополучных территориях, перестроенные из промышленных помещений без соблюдения санитарных норм) и в зависимости от этого принимать решение по их дальнейшему статусу и использованию.
Планы правительства по разрешению вопроса об изменении правового статуса апартаментов привлекли к ним дополнительное внимание со стороны и девелоперов, и потребителей, отмечает руководитель направления первичной недвижимости в «Авито Недвижимости» Дмитрий Алексеев: все второе полугодие спрос на эту недвижимость умеренно рос, хотя и был не таким активным, как на квартиры. За год число предложений в новостройках сократилось на 9%, в то время как спрос увеличился на 23%. На вторичном рынке предложение сократилось на 11%, а спрос вырос на 35%. При этом средняя цена за квадратный метр апартаментов к концу года поднялась на 19% в новостройках и на 8% на вторичном рынке.
Апартаменты стоят на 15-20% меньше, чем аналогичные квартиры
В то же время планирование новых проектов апартаментов может притормозиться, пока финальный статус такого типа недвижимости не будет определен, говорит гендиректор проекта ВТБ «Метр квадратный» Вячеслав Дусалеев. Цена апартаментов будет выравниваться со стоимостью соответствующих квартир. Когда придет время утверждать законопроект, девелоперы уже успеют адаптировать под него свои бизнес-модели, считает эксперт.
На спрос влияют противоположные тенденции, говорит управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков: с одной стороны, любая неопределенность для покупателя — это существенный недостаток при выборе недвижимости, с другой стороны, апартаменты все еще привлекают покупателей более низкой ценой.
Апартаменты не будут приравнивать к жилью :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость
Редакция «РБК-Недвижимости» получила разъяснения Минстроя о перспективах и статусе апартаментов.
Depositphotos/pz.axe
Минстрой РФ не сможет приравнивать апартаменты к жилью, как было заявлено ранее, однако настаивает на обременении их социальной инфраструктурой.
В мае 2014г. заместитель министра строительства и ЖКХ Александр Плутник заявил о необходимости пересмотра правового статуса апартаментов. По словам федерального чиновника, апартаменты относятся к нежилой недвижимости де-юре, хотя приобретаются де-факто для проживания.
При этом апартаменты обходятся девелоперам без обременения социальной инфраструктурой, а значит, дешевле, что делает их более выгодными в сравнении с классическим жильем. «Сейчас эту проблему мы будем обсуждать. По факту это жилье.
И, в принципе, в объемах ввода его нужно учитывать как жилье», — заявлял тогда замминистра.
Подробнее
Что говорят эксперты о перспективах сегмента апартаментов
После заявления замминстра «РБК-Недвижимость» обратилась в Минстрой с просьбой вновь прокомментировать статус «нежилого жилья».
Как следует из ответа, который дала директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Гаянэ Кизарьянц, приравнять апартаменты к жилью будет не так легко: «Во-первых, важно понимать, что приравнять апартаменты к жилым помещениям не получится, — говорится в разъяснениях Минстроя.
— Большая часть существующих апартаментов располагается в промышленных зонах, где жилищное строительство запрещено и не может быть разрешено. При этом часть апартаментов уже находится в собственности и ликвидировать их нельзя. Поэтому компромисс предстоит найти.
Во-вторых, необходимо решить еще один вопрос: обязать ли застройщиков апартаментов возводить необходимую инфраструктуру. Сейчас люди, проживающие в апартаментах, используют всю прилегающую социальную и транспортную инфраструктуру, в результате чего нагрузка ложится уже на сложившуюся застройку жилого фонда.
Мы считаем, что справедливо будет обязать застройщиков любых объектов, в которых проживают люди, соблюдать одинаковые требования по оснащению транспортной и социальной инфраструктурой (поликлиниками, детскими садами, школами). Перспективы изменения законодательства будут рассмотрены в осеннюю сессию».
На середину 2014г. в Москве насчитывается 2 млн кв. м апартаментов — так называемого «нежилого жилья». Предложение этого нестандартного формата составляет, по оценке риэлторов, от 30% до 50% от всего объема продаж на рынке новостроек столицы. По итогам 1-го полугодия 2014г. в продаже в Москве находится 600 тыс. кв. м (более 8 тыс. апартаментов).
Апартаменты — «головная боль» Москвы
В Москве первые апартаменты появились еще в начале 2000-х гг. Это были в основном единичные дорогие лофты — результат редевелопмента старых особняков. Реально говорить об апартаментах как явлении на столичном рынке стали в 2006г. после ввода первых высоток в «Москва-Сити».
Несмотря на то что в 2010-х гг. апартаменты «перешагнули» за МКАД (массовые проекты появились в Сочи, Петербурге, Екатеринбурге и единичные — в Подмосковье и крупных городах-миллионниках), их неопределенный статус остается «головной болью», прежде всего, столичных властей из-за объемов (напомним, это 2 млн кв. м).
Игроки рынка столичного девелопмента, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», отмечают, что главным катализатором массовой застройки Москвы комплексами апартаментов стал приход к власти команды Сергея Собянина и последующие приостановка выдачи разрешений на строительство, пересмотр выданных инвестконтрактов, а также запрет на строительство офисов и торговых центров в центре столицы. В совокупности все эти меры заставили московских девелоперов решать свои проблемы по-своему: вместо офисов в центре и на промышленных площадках вне центра стали массово расти комплексы с апартаментами.
Серьезную долю рынка новостроек (около 10%) апартаменты начали занимать два года назад. Тогда о них впервые заговорили и столичные власти, заметив этот сегмент недвижимости.
Тревогу забили уже в апреле 2013г., когда главный архитектор столицы Сергей Кузнецов заявил о разработке нормативов по строительству апартаментов.
«По апартаментам есть большой пробел в законодательстве: нормативами они сейчас не регулируются и считаются нежилыми помещениями.
Хотя на самом деле — это скрытая форма жилья, а значит, объекты соцкультбыта должны быть», — заявлял Сергей Кузнецов.
В канун 2014г. Москомстройинвест опубликовал «страшилку», предостерегающую граждан от покупки апартаментов. В «агитке» столичного департамента отмечалось, в частности, что покупатели апартаментов не попадают под защиту 214-го Федерального закона, они пригодны только для временного проживания, в них нет правовых оснований для постоянной регистрации и социального обслуживания.
Уже в феврале 2014г. в своем интервью заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин отметил, что аналитики завышают статистику ввода апартаментов в Москве.
Он пояснил, что столичные власти разрешили строить такие объекты, чтобы стимулировать появление цивилизованного рынка арендного жилья.
«Учитывая, что теперь появились апартаменты экономкласса, приобретаемые для постоянного проживания, сейчас прорабатывается вопрос о создании механизма обеспечения таких объектов социальной инфраструктурой», — отмечал глава московского стройкомплекса.
Позже мэр Москвы Сергей Собянин заявил в интервью СМИ, что строительство апартаментов в столице начали ограничивать. По словам градоначальника, если объемы предложения в данном сегменте рынка недвижимости будут расти, Москва рискует получить целые районы без необходимой социальной инфраструктуры.
В августе этого года Марат Хуснуллин вновь уточнил, что апартаменты нужно уравнять в правах с жильем и придать им тот же юридический статус по обеспеченности социальной инфраструктурой, что и классическим квартирам. «Единственное — определиться с коэффициентом обеспеченности объектами социальной инфраструктуры.
Ведь есть апартаменты, куда люди приезжают на 2-3 месяца поработать, им не нужны ни детские сады, ни школы. Но есть и те, кто покупает апартаменты для постоянного проживания.
Там надо принимать во внимание потребности в обеспеченности детсадами, школами, учреждениями здравоохранения», — рассказал Марат Хуснуллин в интервью одной из московских газет.
Преимущества и недостатки апартаментов
Рост популярности апартаментов среди девелоперов связан с тем, что данный формат недвижимости может быть реализован там, где традиционное жилье невозможно. На апартаменты не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, инсоляции, обеспечения социальной инфраструктурой, обязательные для жилых объектов.
На рынке на формат апартаментов дается дисконт в среднем на 15-20% по сравнению с аналогичными по качественным характеристикам классическими жилыми комплексами.
Сдерживающим фактором, ограничивающим рост спроса на апартаментную недвижимость, является невозможность получить постоянную регистрацию в таком жилье. Максимальный срок регистрации, на которую может рассчитывать собственник апартаментов, — пять лет.
При этом следует отметить, что большинство покупателей апартаментов в целом не нуждаются в прописке в приобретаемом объекте недвижимости, так как это не единственное их жилье. Основная причина, по оценкам экспертов, — недоверие к новому типу проживания.
Апартаменты — западный формат жилья, а за рубежом нет института прописки: человек не привязан к своему адресу, он использует его как биллинг-адрес, куда приходят все счета. В РФ долгое время не было понятия собственности, поэтому прописка по месту жительства фактически заменяла институт собственности. В этом причина недоверия к апартаментам.
Отметим, что данный фактор более существенно влияет на покупателей апартаментов экономкласса. Целевая аудитория апартаментных комплексов бизнес- и элитного классов более лояльно относится к невозможности прописки.
Еще одним, сокращающим спрос на апартаменты, фактором является тот факт, что коммунальные платежи для жителей апартаментов будут выше, чем в обычной квартире.
В зависимости от самого конкретного комплекса разница может составлять от 15% до 100% по сравнению с аналогичным жильем.
Тем самым практически нивелируется преимущество более низкой рыночной цены на апартаменты по сравнению с квартирой.
Типы апартаментов
На российском рынке представлены три основных типа апартаментов: гостиничные апартаменты, сервисные апартаменты и жилые апартаменты.
| Апартаменты для долгосрочного пребывания, которые являются частью номерного фонда отеля. Ориентированы на длительное пребывание гостей, имеют соответствующее оснащение (кухонную зону и большую площадь номера). В англоязычных странах данный вид отелей носит название extended stay hotels или apartment hotels. Такие апартаменты доступны только для аренды |
| Фактически квартиры с гостиничным сервисом в рамках отеля, которые можно приобрести в собственность. При этом может существовать ограничение по длительности пребывания в таких апартаментах. Данный тип апартаментов можно приобрести в собственность или арендовать на время |
| Жилые квартиры без возможности прописки. Могут располагаться как в новых зданиях, так и в старых реконструированных нежилых объектах (лофтах). Гостиничный сервис и инфраструктурные объекты могут отсутствовать, либо присутствовать частично. Как правило, такие апартаменты приобретаются в собственность |
Игнат Бушухин, Сергей Велесевич
Апартаменты не приравняют к квартирам
Снять все проблемы с апартаментами, которые пока никак не обозначены в правовом поле, а значит, не могут быть признаны жильём, можно лишь внеся изменения в Жилищный кодекс и ещё в ряд действующих законов.
В то же время в Совфеде считают нерациональным предъявлять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора.
Также дискуссионной в ходе парламентских слушаний 19 ноября в Совете Федерации стала позиция Министерства строительства и ЖКХ, предложившего амнистию существующим апартаментам и прекращение их дальнейшего воспроизводства.
Крайними остаются покупатели «жилья»
Отсутствие в правовом поле понятия «апартаменты» ничуть не смущает хитромудрых девелоперов, которые застраивают такими помещениями деловые кварталы мегаполисов, не придерживаясь при этом установленных требований, предъявляемых к жилью при постройке зданий.
Как правило, подобная недвижимость стоит на 20-30 процентов дешевле квартир и такая привлекательная цена несколько притормаживает когнитивные свойства потенциальных покупателей, которые более расположены внимать не голосу рассудка, а доверительным сообщениям застройщиков, обещающим решить все вопросы с переводом приобретённых квадратных метров в жилой фонд.
Заканчивается всегда одинаково плачевно: после покупки апартаментов обнаруживается, что прописаться в них невозможно, а плата за коммунальные услуги превышает значительно ту, которую службы ЖКХ взимают с владельцев обычных квартир.
Кроме того, к неприятным сюрпризам для приобретателей апартаментов можно отнести отсутствие гарантий предоставления коммунальных услуг, в принципе повышенный налог на имущество и невозможность участвовать в государственных жилищных программах поддержки.
Также владельцы апартаментов не вправе рассчитывать на льготные условия кредитования, напомнил первый зампред Комитета Совета Федерации по федеративному устройству Аркадий Чернецкий. Есть и ещё одна проблема: граждане, приобретающие апартаменты по договорам долевого участия, не защищены и в случае банкротства застройщика.
«Единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений на сегодняшний день является применение статей Жилищного кодекса о переводе нежилого помещения в жилое, — напомнил сенатор.
— Но подобный перевод возможен исключительно в случае, если помещение отвечает жёстким требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.
В настоящее время для апартаментов это в принципе невозможно, поскольку апартаменты, как правило, не соответствуют в полной мере установленным требованиям».
Вариантов решения много, а нужен один — оптимальный
Проблема с легитимностью апартаментов, как видим, давняя и точек зрения по поводу её решения, порой взаимоисключающих, в среде законодателей и экспертов множество.
К примеру, Минстрой пытался закрыть вопрос ещё в 2017 году, предложив разрешить регистрацию россиян по месту пребывания в помещениях, имеющих статус «предназначенных для проживания граждан».
Условием для регистрации должно было стать вхождение зданий, в которых расположены апартаменты, в специальные реестры. Но инициативу не поддержало Минэкономразвития.
В 2018 году тогда ещё депутат Госдумы Александр Сидякин внёс свой законопроект, в котором для определения юридического статуса построенных апартаментов предлагал установить правовой механизм их перевода в статус жилых помещений на переходный период.
Правом устанавливать требования к жилым апартаментам Сидякин предлагал наделить регионы.
Кроме того, предлагалось сформировать правовые условия для восстановления нарушенных жилищных прав проживающих в апартаментах россиян, а также установить правовое регулирование для будущего строительства таких помещений.
В Минстрое предлагают в будущем отказаться от возведения апартаментов
- Инициатива также не имела продолжения: законопроект получил ряд замечаний Верховного суда и был отозван уже после того, как Сидякин ушёл из Госдумы.
- В прошлом году в ходе «круглого стола» глава Комитета Госдумы по природным ресурсам Николай Николаев высказался против того, чтобы уравнять статус квартир и апартаментов — последние должны оставаться нежилыми помещениями.
В то же время строительство многофункциональных зданий с апартаментами широко распространено в зарубежных странах, законодательство которых детально регулирует их правовой статус. Такое правовое определение места под солнцем отечественных апартаментов вполне бы позволило решить проблему.
«Надо принимать решение, уже построенные апартаменты — это миллионы квадратных метров, и они «висят в воздухе», — напомнил в ходе слушаний Чернецкий.
— Жильё — это понятие широкое, и применять ко всем видам жилья идентичные жёсткие требования, лишая человека возможности выбора, это не очень рационально».
Сенатор добавил, что в рамках рабочей группы, созданной по инициативе спикера Совета Федерации Валентины Матвиенко, должен быть найден оптимальный вариант для определения статуса апартаментов.
Узаконить, а потом запретить — не годится
Формально апартаменты относятся к нежилой коммерческой недвижимости. Основной причиной их появления, по мнению экспертов, стал дефицит площадок под жилищное строительство, особенно это касается крупных городов.
Это вынуждает девелоперов искать обходные пути для вложения своих инвестиций. Застройщики переоборудуют помещения в коммерческие и даже бывших промышленных зданиях в жилые, оснащают их всем необходимым для комфортного проживания.
Таким образом, в рамках одного проекта удаётся сочетать офисные, жилые и торгово-развлекательные площади.
И раз уж такие площади существуют, то их следует узаконить, считают в Минстрое.
Построенным апартаментам, в которых уже живут люди, по словам замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, нужно придать статус жилых помещений, ввести новое определение многофункционального здания с жилыми помещениями. Что касается дальнейшего строительства подобных объектов, то замминистра предложил «прикрыть лавочку»:
«С какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что всё — эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жильё».
Стасишин пояснил, что в таких помещениях должна быть обязательная регистрация, и если они соответствуют критериям, которые будут прописаны в законодательстве, они должны стать жилыми помещениями, добавил замминистра. «Но одно дело, если это отдельное здание, а если это комплекс «Москва-сити», нужно продумать, как это правильно сделать», — сказал он.
Комментируя предложения замглавы Минстроя Аркадий Чернецкий заметил, что просто взять и поставить крест на таком жилье, как апартаменты, это не очень рационально.
«Мы забираем у человека право выбора: кому-то нужно, чтобы жильё было в центре города, у кого-то вопрос финансовый стоит на первом плане, и они готовы к некоторым проблемам, в том числе и к более высокому налогу, к более высокой плате за ЖКУ», — отметил он.
В Госдуме также считают, что крест на апартаментах ставить рано.
Как пояснил «Парламентской газете» первый зампредседателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Сергей Пахомов («Единая Россия»), правовой статус апартаментов, налог на этот тип недвижимости, оплату коммунальных услуг как за нежилые объекты недвижимости и другие проблемы апартаментов планируется обсудить на заседаниях рабочей группы при Минстрое.
Очевидно, что прежде, чем вносить в Госдуму законопроект, нужно досконально разобраться в проблемных вопросах апартаментов на экспертном уровне, заметил депутат.
По его словам, один из самых тяжёлых вопросов — вопрос статуса земельных участков под апартаментами. «Ведь большая часть из них построена на промышленных территориях или участках, которые не предназначены для жилищного строительства. Соответственно, если «амнистировать» апартаменты и переводить в жильё, нужно и землю переводить в «жилую». Это ещё предстоит обсудить», — пояснил Пахомов.
Кроме того, отмечает парламентарий, с повестки никто не снимал вопрос по социальной инфраструктуре, которой необходимо обеспечивать жилые комплексы.
«Нужно будет решить, как быть с апартаментами, возле которых нет возможности построить социальную инфраструктуру, каким будет статус готовых к проживанию апартаментов, которые предоставляются в краткосрочную и среднесрочную аренду, так называемых сервисных апартаментов», — сказал зампред комитета.
Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что закон о статусе апартаментов планируется принять до конца года.
Сложности перевода: получат ли апартаменты статус жилья — Недвижимость в Москве на Living.ru
В конце июня из уст официальных лиц вновь прозвучали фразы о необходимости придать апартаментам статус жилья.
И вновь без уточнения, что это значит – все ли апартаменты могут быть приравнены к жилью, касается ли это только строящихся комплексов или всех, включая построенное жилье, и что произойдет – собственники просто получат право прописки, или также получат все жилые льготы – налоговые, «коммунальные» и т.д. LIVING узнал, какой сценарий вероятнее и на что следует обратить внимание тем, кто только рассматривает покупку апартаментов.
По словам директора по продукту девелоперской группы «Сити-XXI век» Марии Могилевцевой-Головиной, в соответствии с законопроектом, который в настоящее время разрабатывается в Государственной Думе, собственники апартаментов не просто получат право постоянной регистрации. Речь идёт о полноценном статусе жилья с перерасчётом коммунальных и налоговых платежей.
Эксперт поясняет, что «в разрабатываемом в настоящее время законопроекте предлагается установить правовой механизм перевода нежилых помещений, используемых для постоянного проживания граждан и расположенных в ранее построенных зданиях нежилого назначения, в апартаменты. При этом в проекте добавляется, что собственники нежилых помещений в зданиях, введенных в эксплуатацию до 1 января 2019 года, вправе перевести нежилые помещения в таком здании в апартаменты в срок до 31 декабря 2021 года».
Звучит оптимистично, но остается множество вопросов. Если дом стал апартаментами только потому, что девелопер решил не менять статус участка, это одно, но как могут стать жильем апартаменты, не соответствующие техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям? Да и зная наших законодателей, «за время пути» с законопроектом могут произойти самые удивительные метаморфозы.
О предмете споров
Для начала немного статистики. По данным риэлторских агентств на первичном рынке Москвы представлено около 130 проектов с апартаментами – более 11 тыс. лотов.
По экспозиции площадей, подсчитали в агентстве недвижимости «Бон Тон» на апартаменты приходится 19,5% от общего предложения новостроек.
Наибольшая доля по сумме площадей в границах старой Москвы, представлена в округах САО (32%), ЦАО (29%) и СВАО (14,5%).
По сегментам деление следующее: в структуре предложения по данным «Бон Тон» преобладает бизнес-класс (54%), при этом доля комфорта составляет 25%, премиума – 21%.
По словам генерального директора агентства недвижимости «Бон Тон» Наталии Кузнецовой, в последние три года спрос на рынке апартаментов повышается. В 2016 году прирост продаж составил 79% относительно 2015 года (настоящий пик спроса).
В 2017 году этот показатель зафиксирован на уровне 24% (по отношению к 2016 г.) В 2018 году уже первые пять месяцев показали прирост в 33% по отношению к тому же периоду прошлого года.
depositphotos.com/ovchinnikovfoto
Такой интерес к этому формату более чем объясним: выбор покупателя в первую очередь определяется двумя факторами – местоположением и ценой.
Апартаменты тут очень кстати – строятся они в тех местах, где зачастую жилье не построить, например, в центре, апартаменты дешевле, чем жилье в том же месте.
Как поясняет вице-президент по розничным продажам, группы ПСН Екатерина Тейн, сегодня разница в цене между квартирами и апартаментами в элитном сегменте составляет порядка 8-10%, в комфорт-классе – может достигать 30%.
Связано это с тем, поясняет эксперт, что в элитном и премиум классе все давно уже привыкли и практически не делают разделений, так как не привязаны к прописке, детским учреждениям и поликлиникам и, как правило, выбирают их по другим параметрам. А в комфорт-классе покупатели по-прежнему привязаны к статусу квартир.
Возможная сложность перевода может заключаться и в том, что в законодательстве понятия «апартаменты» вообще нет, все они по закону являются «нежилыми помещениями» с различным статусом.
Как поясняет руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Супермаркет недвижимости» Юлия Иванова, «иногда чтобы определить, к какому статусу относятся эти апарт-комплексы, можно только изучив их проектные декларации.
Около половины продающихся апартаментов имеют промышленное назначение, другие – гостиничное». От того, живет ли человек в «гостинице», «офисе» или «промышленном здании» зависит, например, ставка налога, хотя на общую сумму платежей она может и не влиять.
Как поясняет Екатерина Тейн, если законодатели четко пропишут порядок перевода нежилых помещений в многофункциональном комплексе в жилые апартаменты, то собственники таких помещений будут платить налог по той же льготной ставке 0,3%, что и собственники квартир.
Сейчас он рассчитается по ставке для коммерческих помещений 0,3% или 2%, в зависимости от статуса, но при этом кадастровая стоимость самих помещений ниже. В итоге в процентном отношении налог выше, а в абсолютном выражении в ряде случаев может быть таким же, как и в жилых помещениях или даже ниже.
Сложности перевода
Пока законодатели думают, собственникам и девелоперам остается только гадать. Справедливости ради отметим, что сегодня перевод апартаментов в частном порядке возможен в случае, если жилье соответствует всем СНиПам и ГОСТам в отношении технических данных жилья. Но это единичные случаи и довольно сложная процедура. В случае «массового перевода» возможны несколько сценариев.
Условия прописки: существующие апартаменты могут не признать жильем
Группа сенаторов и депутатов 29 апреля внесла в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов. Документ предлагает определить новую категорию недвижимости — многофункциональные здания, апартаменты в которых будут приравнивать к жилью.
Но норма распространится только на новые постройки, предполагает проект. Уже существующие апартаменты жилыми не станут, следует из законопроекта.
Если документ будет принят, есть риск, что в многофункциональных зданиях коммунальные платежи для граждан останутся всё равно выше, чем в жилых домах, предупредили эксперты.
Новая категория
Группа сенаторов — Андрей Яцкин, Николай Журавлёв, Андрей Шевченко, Дмитрий Кузьмин, а также депутат Евгений Москвичёв 29 апреля внесли в Госдуму законопроект о правовом статусе апартаментов. Он предполагает изменения в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты.
Проект предусматривает появление новой категории недвижимости — многофункциональных зданий. Согласно документу, их можно будет строить на землях, не предназначенных для жилья — в общественно-деловых зонах. Законопроект предлагает распространить на них действие Жилищного кодекса РФ.
Это означает, что апартаменты в таких объектах будут приравниваться к жилью. На их продажу на этапе строительства предложено распространить нормы 214-ФЗ (об участии в долевом строительстве).
То есть новые апартаменты в многофункциональных зданиях будут строить с использованием эскроу-счетов для защиты граждан.
Проект не предусматривает перевода в жилье уже существующих апартаментов. В тексте документа сказано, что новые правила распространятся только на те объекты, на которые градостроительный план земельного участка или проект планировки территории будут выданы после вступления закона в силу. Если он будет принят, то заработает с 1 сентября 2021 года.
Как следует из проекта, помещения, объединенные общими зонами (вестибюли, холлы и так далее), будут получать статус жилья только по решению общих собраний собственников, уточнил эксперт комиссии по ЖКХ общественного совета при Минстрое Павел Склянчук. Поэтому многофункциональные здания будут не полностью жилыми. Согласно проекту, помещения одинакового назначения должны быть скомплектованы по этажам (например, здания могут включать офисы или магазины).
— Все помещения по соседству должны быть одинаковой функциональности. Предлагается наделить общее собрание собственников помещений полномочиями самостоятельно решать, из чего будет состоять дом. Вместе с тем у них появляются права и обязанности как у обычных владельцев квартир — выбрать УК, платить взносы на капремонт, — сказал Павел Склянчук.
Также проект предусматривает, что решения об обеспечении многофункциональных зданий инфраструктурой, в том числе социальной, будут определять сами регионы.
В Минстрое «Известиям» сообщили, что ведомство ознакомится с проектом закона и представит свои предложения и комментарии после рассмотрения документа. Для оптимизации законодательной работы по регулированию апартаментов министерство считает целесообразным сосредоточиться на совместной доработке представленного документа с участием правительства и Госдумы, подчеркнули там.
— Пока не совсем ясно, зачем необходима новая категория недвижимости с жильем на землях, не предназначенных для этого.
Кроме того, есть риск, что в многофункциональных зданиях из-за того, что они не полностью жилые, коммунальные платежи для граждан останутся всё равно выше, чем в жилых домах.
Эти вопросы необходимо четко прояснить в документе, — высказал мнение член комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Илья Осипов.
Сейчас в апартаментах цены на ЖКУ на 15–20% выше, чем в квартирах, а налоговая ставка на такое имущество составляет около 2% от стоимости (на жилье — от 0,1%).
Мнения отрасли
Решение уточнить статус апартаментов и определить параметры, которым должны соответствовать многофункциональные здания, действительно справедливо принять только в отношении новых проектов, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. Признание уже построенных апартаментов жильем увеличило бы нагрузку на объекты социальной инфраструктуры за пределами таких проектов и привело бы к дополнительному росту цен в сегменте готовых апартаментов, полагает он.
По мнению исполнительного директора НП «ЖКХ Контроль» Светланы Разворотневой, всё же стоило бы продумать варианты приближения к жилью и уже существующих апартаментов, чтобы учесть права всех граждан.
При этом покупателей такой недвижимости можно условно разделить на две категории — первая тяготеет к привычному формату квартиры, а вторая (в основном молодые люди) уже не особенно нуждается ни в постоянной прописке, ни в поликлиниках — им необходима инфраструктура другого рода, сказал директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын. Для последних важно работать на той же территории, где они живут, им нужен современный сервис и как раз все возможности многофункциональности, пояснил он.
— Поэтому, в принципе, появление таких жилых кластеров — очень своевременный тренд, который четко отвечает требованиям широкой аудитории, — считает эксперт.
По мнению президента ГК Magic Group Александра Перемятова, законопроект отражает попытку решить проблему с промышленными землями в региональных городах.
В Москве процесс вывода промпредприятий из черты города давно в идет, но в регионах еще не начат, пояснил он.
Если на месте старых заводов в городах будут строить многофункциональные здания, люди вместо депрессивных территорий получат и новую инфраструктуру, и современное жилье, да еще и в нужном статусе, высказал мнение Александр Перемятов.