— Изменился ли рынок новостроек за последние несколько месяцев? Что происходит на нем сейчас?
– Рынок недвижимости инертен и консервативен. Видимые изменения после введения проектного финансирования появятся не раньше середины следующего года, когда количество объектов, реализуемых по новым правилам, станет значительно больше двух-трех, а жилые комплексы, которые, согласно законодательству, могут привлекать средства граждан по прежней схеме, постепенно начнут уходить с рынка.
ГК «Полис Групп» – одной из первых вывела на рынок проект, реализуемый по схеме проектного финансирования.
— Действительно ли застройщики должны перевести на эскроу все свои стройки?
– Согласно законодательству, застройщики могут продолжить продавать объекты по договорам долевого участия (ДДУ) без использования экроу-счетов, если готовность объекта составляет от 30%.
Кроме этого, процент реализованных квартир в нем должен быть не менее 10%. Такие критерии готовности были установлены Правительством РФ в рамках поправок в 2014-ФЗ.
Чтобы подтвердить их застройщик должен получить соответствующее заключение в контролирующем органе.
Исключение составляют проекты комплексного освоения территории, проекты развития застроенных территорий, а также наличие у застройщика обязательств по строительству и передаче городу объектов социальной или инженерно-технической инфраструктуры (детские сады, школы). Для них готовность может составлять 15%. Степень готовности проекта рассчитывается по формуле, в которой учитываются фактически понесенные застройщиком затраты на строительство и степень готовности конструктивных элементов.
Проекты, которые не соответствуют этим критериям, должны продаваться по ДДУ с использованием эскроу-счетов.
— Какие проекты «Полис Групп» перешли на эскроу-счета, а какие нет?
– Все проекты ГК «Полис Групп» в городской черте, а также Ленинградской области, строительство которых начато до 1 июля 2019 года, еще летом получили заключения о степени готовности.
Все они соответствуют критериям Минстроя РФ для продолжения продаж квартир в них по договорам долевого участия без использования счетов эскроу.
Это ЖК «Полис на Неве», «Полис на Комендантском», «Полис на Московской», а также «ПаркЛэнд» и «Краски лета» в Ленинградской области.
Новые проекты компании, строительство которых начато после 1 июля уже будут реализовываться по счетам эскроу.
Коллапс строительной отрасли потянет за собой всю экономику России
Русская ПланетаРусская ПланетаСтроительная отрасль окончательно так и не оправилась от кризиса 2014 года и находится не в лучшем состоянии. Динамика ввода в эксплуатацию жилой недвижимости замедляется уже не первый год: согласно данным Росстата, в I квартале 2019 года 45% компаний отметили уменьшение количества объёма работ. Исследование строительной отрасли, опубликованное НАФИ, отмечает наихудшие показатели по инвестированию в жилые здания и помещения в посткризисном периоде (194,7 млрд рублей за первое полугодие 2017-го против 239 млрд за тот же период 2016 года и 205 млрд в первом полугодии 2015-го).Нацпроект «Жилье и городская среда» подразумевает строительство 120 млн кв. м. жилья в год к 2024 году, однако строительная отрасль уже сегодня значительно отстаёт от запланированных показателей, заявил глава Минстроя Владимир Якушев. Цифры, заявленные в майских указах президента, почти вдвое выше уровня 2017-го, когда было введено 79,2 млн кв. м жилья. А после перехода от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу-счетов эти показатели и вовсе окажутся недостижимыми. Елена Горбачева / «Русская Планета»
Сами девелоперы указывают на следующие сдерживающие факторы: высокий уровень налогов (на этот фактор указали 45% опрошенных Росстатом руководителей организаций), недостаток заказов на работы (30%), высокая стоимость материалов, конструкций, изделий и недостаток финансирования (по 28%), неплатежеспособность заказчиков (21%).
Отношения строительной отрасли с банками складываются не лучшим образом. Для банков строительный бизнес в первую очередь потенциально проблемный должник.
По итогам 2018 года объем «плохих» долгов, выданный для реализации проектов в строительной отрасли приближался к 20%, это один из самых высоких показателей в стране по различным отраслям, рассказал «Русской Планете» генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг».
Сумма, выданная строительной отрасли на начало 2019 года, составила 1.
6 трлн рублей, при этом общая сумма задолженности по отрасли составило примерно столько же, совершенно очевидно, что банки отказываются от риска и сокращают выдачу кредитов в данную отрасль.
Таким образом по итогам первого квартала кредитов для долевого строительства было выдано на 30% меньше аналогичного периода прошлого года.
Такая статистика, по мнению эксперта, является одной из первопричин образования кризиса в строительной отрасли.
Доля строительного сектора в кредитном портфеле российских банков составляет 7%, в то время, как в мире этот показатель составляет около 15%. После перехода к проектному финансированию ситуация станет ещё хуже, полагают эксперты. Из 63 кредитных организаций с эскроу-счетами по новым правилам ЦБ смогут работать не более 20 банков.
Как итог – банки будут как можно реже работать с застройщиками, а в некоторых финансовых организациях и вовсе установлен негласный запрет на кредитование строительной отрасли.
В данный момент, застройщики различными методами сумели отложить момент начала давления на отрасль со стороны нового законодательства, но это не отменяет того факта, что влияние состоится, добавляет Савченков.
Вероятность того, что какой-то части компаний всё же придётся покинуть рынок, велика, поэтому ситуация остаётся напряженной, особенно в свете того, что новые условия 214 ФЗ фактически означают, что застройщики будут работать «в долг» в любом случае.
Елена Горбачева / «Русская Планета»
Не способствуют развитию отрасли и высокие ставки по ипотеке. В первом полугодии 2019 года количество предоставленных займов упало на 13% — такие данные опубликовал ЦБ. При этом объём выданной ипотеки просел чуть меньше, на 3,5%. Столь негативная динамика отмечена впервые с 2015 года.
В начале июня ЦБ снизил ключевую ставку на 0,25%, что привело к снижению ставки по ипотеке в российских банках в среднем до 10,28% годовых. Некоторые банки пошли ещё дальше. С 1 августа банк ВТБ снизил ставки по своим ипотечным предложениям, в среднем на 0,5 п. п. Самые низкие ставки доступны по программе «Больше метров – ниже ставка», 9,2% годовых.
А при наличии в семье двух и более детей можно оформить или рефинансировать ипотеку по ставке в 5%, сообщается в пресс-релизе банка.
Тем не менее, ипотека в России по-прежнему считается очень дорогой, в особенности если сравнивать с Европой.
Цифры в 1,5-2% кажутся нам чем-то недостижимым, но российские банки не в состоянии выдавать ипотечные кредиты по столь же низким ставкам, как в Европе. И дело не только в ключевой ставке ЦБ, но и в общей экономической ситуации в стране: выше операционные риски, ниже доходы населения, иные показатели инфляции.
Следовательно, высокие ставки для российских банков – не прихоть, а единственное условие, которое позволяет выдавать кредиты без риска разориться.
Между тем, в Москве в июне был побит абсолютный рекорд по сделкам с новостройками – было заключено свыше 11,677 ДДУ, сообщает РБК. Правда, по данным Росреестра, почти 50% спроса была обеспечена юридическими лицами: застройщики выкупали недвижимость сами у себя, пытаясь таким образом избавиться от продаж через эскроу.
Новые правила финансирования неизбежно приведут к росту цен на жилье: некоторые эксперты называют цифры от 10 до 20%, а некоторые — и до 35%, что не будет способствовать увеличению спроса. Более того: нововведения могут разорить больше половины строительных компаний страны.
А значит, вводимого в строй жилья будет ещё меньше.
Елена Горбачева / «Русская Планета»
Кризис в строительной отрасли России потянет за собой вниз всю страну. Не смотря на экономические трудности, строительная отрасль считается одной из важнейших отраслей в российской экономике. По данным Росстата, в 2017 году доля отрасли строительства в ВВП страны увеличилась до 5,74 %.
При этом первом квартале 2019 года число банкротств в строительной отрасли России выросло сразу на 35%, отмечается в анализе Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП). Если в первом квартале 2018-го зафиксировано 434 банкротства, то с января по март 2019-го — уже 587.
Прогнозируемый из-за перехода на проектное финансирование рост цен на недвижимость грозит обернуться сотнями тысяч непроданных квадратных метров по всей стране.
Что, в свою очередь, сулит застройщикам срывы выполнения проектов и невозможность расплатиться по кредитам и может разорить до 75% ещё держащихся на плаву девелоперов. Кризис не обойдёт стороной даже крупные компании, которые, как известно, не попадают под новые правила перехода на эскроу-счета.
В частности, ГК «ПИК» в прошлом году устроила крупную распродажу активов. Эксперты отмечают, что аналогичная ситуация наблюдалась с Urban Group, незадолго до банкротства.
А значит, проблема «обманутых дольщиков» вспыхнет в стране с новой силой – при том, что формально дольщиками они уже не будут.
Согласно данным Единого реестра застройщиков России, в сентябре 2018 года объем незавершенного ими строительства вырос до 9,3 млн. кв. м. Всего же за год с сентября 2017 по сентябрь 2018 года объём незавершенного ими строительства вырос в 2,1 раза.
Как отмечают эксперты, с переходом на проектное финансирование количество недостроенных объектов возрастёт ещё больше.
Елена Горбачева / «Русская Планета»
Правительство предпринимает необходимые меры для улучшения климата в сфере работы с недвижимостью, рассказал «Русской Планете» Владимир Савченков, генеральный директор АПРИ «Флай Плэнинг».
По его мнению, переход на эскроу-счета при всех сложностях ставит главной целью защиту прав участников долевого строительства, что позволит сделать рынок в перспективе более прозрачным и безопасным.
Кроме этого, позитивно можно расценить выключение нотариусов из сделок с долевой недвижимостью, работу по понижению ипотечной ставки до 8%, социальные выплаты на детей – всё это, по мнению Савченкова, позволит сфере недвижимости преодолеть кризис.
В случае, если удастся исполнить майский указ президента и вдвое увеличить объёмы ежегодно вводимого жилья до 120 млн кв. м., то это позволило бы выйти из кризиса не только строительной отрасли, но и всей российской экономике — за счёт мультипликативного эффекта, полагают специалисты ЦМАКП.
Расширение рынков, стимулируемое жилищным строительством, будет способствовать реализации инвестпроектов, связанных в том числе с импортозамещением, причём не только на рынке стройматериалов, но и вдоль других производственных цепочек, уверяют исследователи.
Так, по данным ЦМАКП, по 5% всего прироста добавленной стоимости экономики будет обеспечено за счет увеличения транспортных перевозок, производства стройматериалов и продукции металлургии (итого, 15% прироста). Ещё около 4% – это добыча нефти и производство нефтепродуктов. Примерно 3% – производство электроэнергии и тепла, газо- и водоснабжение, водоотведение.
Около 2% даст прирост машиностроительной продукции, и так далее. Плюс к этому, существенно увеличатся налоговые поступления в бюджет.
Для того, чтобы помочь девелоперам пережить непростые времена, государство готово взять на себя часть финансовых рисков. Об этом ещё в прошлом году заявил глава Минэкономразвития Максим Орешкин.
Наше предложение, и мы его активно обсуждаем в правительстве, — это создание специальной программы на базе принципов, по которой у нас работает программа кредитования малого и среднего бизнеса.
Программа будет стимулировать банки кредитовать жилищное строительство за счет частичного принятия риска государством
— заявил Орешкин на Московском финансовом форуме.
При этом Минэкономразвития прямо связывает спад в приросте ВВП в России с трудностями, которые переживает сейчас строительная отрасль. Мол, мало строим, надо бы больше.
Только забывают о том, что в ближайшее время жильё будет просто некому покупать – потому что для среднестатистической российской семьи в условиях непрекращающегося падения реальных доходов покупка собственного жилья, пусть даже в ипотеку, не более, чем мечта.
Стройка готовится к росту
Строительный сектор по итогам первого квартала 2021 года продемонстрировал восстановление предпринимательских настроений до допандемийных показателей.
Как следует из аналитического материала Центра конъюнктурных исследований (ЦКИ) НИУ ВШЭ, динамика января—марта дает основания полагать, что отрасль перейдет уже в этом квартале к компенсационному росту и «отыграет» падение 2020 года.
Участники рынка, особенно жилищного, довольно оптимистично смотрят в будущее, однако отмечают, что оно будет зависеть от экономической ситуации, господдержки и снижения избыточных требований.
Деловая активность в строительном секторе в первом квартале 2021 года восстановилась до допандемийного уровня — как следует из опубликованного в пятницу материала ЦКИ НИУ ВШЭ, индекс предпринимательской уверенности вырос на 3 процентных пункта, до минус 15%, что стало одним из лучших значений за докризисные 2018–2019 годы. Улучшения наблюдаются уже второй квартал подряд — в октябре—декабре 2020 года по оптимизму строительная отрасль уступала лишь сельскому хозяйству и обрабатывающей промышленности. До этого стройка по доле пессимистических оценок уступала лишь сильно пострадавшей от пандемии сфере услуг.
Такая динамика объясняется дальнейшим улучшением оценок ожидаемой занятости, которая, как пишет ЦКИ, «после серьезного спада сменилась послешоковым ростом оптимизма».
Поясним, в прошлом году в отрасли фиксировался дефицит рабочей силы, вызванный отъездом мигрантов.
Впрочем, как отмечают эксперты ВШЭ, эта проблема в большей степени касалась именно «небольших и слабых в финансовом отношении строительных фирм» — крупные компании имели возможность нанимать россиян, хоть и увеличивая свои затраты.
О решении проблемы говорить пока рано — на обострение нехватки рабочих указали 20% компаний (против 17% кварталом ранее), только в 13% организаций набирали новых специалистов.
Другой фактор улучшения делового климата в отрасли — хоть и скромное, но все же устойчивое улучшение оценок фактического состояния портфеля заказов.
Как отмечает вице-президент Центра стратегических разработок Диана Каплинская, обеспеченность заказами в апреле составила 4,7 месяца, в то время как годом ранее она оценивалась в 3,2 месяца.
Впрочем, около 40% руководителей компаний называют сложившийся портфель заказов «ниже нормального уровня» — только 14% зафиксировали рост заказов.
Как отмечают эксперты ВШЭ, с учетом оценок делового климата за последние годы «можно практически с уверенностью утверждать, что начиная со второго квартала отрасль войдет в фазу восстановительного роста, «отбивая» потери пандемического 2020 года» — драйвером станет жилищное строительство. Отметим, именно жилищная сфера быстрее всего восстанавливалась — по итогам года она даже продемонстрировала небольшой рост (до 82,2 млн кв. м против 80,3 млн годом ранее). Более того, отрасль была «подогрета» программой льготной ипотеки под 6,5%, вызвавшей ажиотажный спрос на жилье.
Впрочем, такая перспектива развития отрасли еще не означает, что отрасль полностью выйдет из затяжного кризиса, который начался еще до пандемии.
Более того, с точки зрения рискоустойчивости строительство остается одной из самых слабых отраслей, наряду с розничной торговлей и сферой услуг. Как отмечает ЦКИ, «остается скромной и стабилизационная динамика стрессового напряжения» — в первом квартале индекс рискоустойчивости улучшился незначительно, оставаясь далеко от показателей 2019 года и начала 2020-го.
Как отмечает руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое Рифат Гарипов, нарастить темпы строительства позволили господдержка и сокращение инвестиционно-строительного цикла — в 2020 году было исключено порядка 3 тыс. обязательных требований.
Президент «Интеко» Александр Николаев перспективы отрасли в 2021 году оценивает как позитивные — хотя они будут зависеть от макроэкономики, способности девелоперов в условиях сужающегося спроса и снижающейся покупательной способности населения предложить качественный продукт по сбалансированной цене, а также продолжения господдержки.
Председатель комитета «Опоры России» по строительству Дмитрий Котровский полагает, что благополучной ситуацию можно считать именно в жилищном строительстве, однако коммерческая недвижимость составляет только треть от «общей емкости российского строительства», все остальное — это стройки, финансируемые за счет бюджетных средств. В этом секторе, полагает он, «ситуация и перспективы пока менее радужные».
Евгения Крючкова
Недвижимость-2021: Рынок жилья ждут тяжелые времена
Давая прогнозы относительно дальнейшего развития строительной отрасли в конце прошлого года, девелоперы и предположить не могли, с какими вызовами им предстоит столкнуться в 2020 году. Большинство предполагаемых сценариев сводилось к тому, что он просто станет очередным периодом адаптации к новым правилам в сфере долевого строительства.
На деле же оказалось, что 2020-ый можно сравнить с катанием на американских горках — небольшой подъем в начале, затем резкое падение продаж, которое сменилось ажиотажным спросом. Чем еще запомнился уходящий год и с какими ожиданиями застройщики уходят на нынешние зимние каникулы?
— По данным Минстроя, по состоянию на середину декабря в стране введен в эксплуатацию 61 миллион квадратных метров жилья.
По итогам года показатель еще увеличится, а точные данные от Росстата станут известны только в начале следующего года, но уже сегодня можно предположить, что ввод жилья будет на уровне прошлого года, когда было построено около 80 миллионов жилых «квадратов», — поделился с «СП» управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. — Очевидно, что достичь показателей, зафиксированных ранее в нацпроекте «Жильё и городская среда», не получится. И на это есть объективные причины: год был непростым для всей экономики страны и строительной отрасли в частности. Из-за коронавируса в Московском регионе были приостановлены стройки, во втором квартале объемы продаж новостроек упали на 50%. Оценив ситуацию, правительство приняло решение отодвинуть сроки выполнения нацпроекта — теперь выйти на показатель 120 миллионов квадратных метров жилья нужно будет к 2030 году вместо 2024.
«СП»: — У девелоперов какие настроения? Судя по объемам продаж в 3 квартале в целом год заканчивается неплохо.
— Я могу говорить от лица столичных девелоперов, которые чувствуют себя значительно лучше региональных застройщиков.
Многим компаниям, действительно, удалось нивелировать месячный простой на стройках и наверстать темпы работ, а также благодаря отложенному спросу и льготной ипотеке увеличить объемы продаж в третьем квартале.
Когда стабилизировался спрос, застройщики стали активнее выводить новые проекты на рынок.
Однако проблем у нас все еще хватает. И речь не только об экономических факторах, но и законодательных изменениях, которые продолжаются.
Так, в ноябре было принято Постановление правительства Москвы, которое предусматривает существенное увеличение платы за изменение вида разрешённого использования земельного участка.
Нововведение усложнит реализацию проектов на месте промзон и снизит рентабельность таких проектов.
«СП»: — А о каких конкретно экономических факторах, отягощающих работу застройщиков, идет речь?
— Например, рост себестоимости строительства, который наблюдается в течение всего года.
Прежде себестоимость росла из-за продолжающегося перехода на проектное финансирование, теперь же сюда добавился фактор инфляции и скачки на валютном рынке, которые отражаются на затратах при реализации высокобюджетных проектов, где велика доля импорта.
Но и это не все — в конце года внезапно подорожала арматура, цены на неё выросли до 50%. Кроме того, в условиях пандемии у девелоперов появились новые статьи расходов — покупка средств защиты для строителей, санитайзеров и тестов на covid-19.
«СП»: — Кстати, а как сейчас обстоят дела с рабочей силой на стройках? Некоторые застройщики жалуются на острую нехватку рабочих рук.
— Нехватка рабочих на стройках действительно есть, особенно в регионах. По статистике МВД, этим летом число работающих иностранцев в России сократилось на 23% по сравнению с 2019 годом.
Из-за действующих карантинных ограничений в апреле-мае многие мигранты покинули страну и, пока границы закрыты, они не могут вернуться. А те, кто не уехал домой, трудоустроились на производствах.
Теперь гастарбайтеры не спешат возвращаться на стройку, опасаясь, что весенний сценарий может повториться во время второй волны пандемии.
«СП»: — Положительные моменты для застройщиков какие-то можно отметить? Например, высокий спрос в третьем квартале и галопирующий рост цен, несомненно, сыграли им на руку. Что еще?
— Действительно, по итогам трех месяцев, с июля по сентябрь, на рынке новостроек в старых границах Москвы было заключено 15 795 договоров долевого участия (ДДУ) против 13 007 ДДУ в 2019 году.
Но не стоит забывать о драматическом падении спроса во втором квартале.
Так что по итогам года у многих застройщиков общее количество сделок вряд ли обгонит или хотя бы незначительно превысит показатели прошлого года.
Что касается цен, темпы роста действительно увеличились. Если по итогам 2019 года новостройки массового сегмента в среднем подорожали на 10%, то по итогам 2020 года рост цен в этом сегменте составил 17%. Причины роста очевидны.
И речь не только о высоком спросе, который подогревает льготная ипотека. Определенную роль сыграло увеличение себестоимости строительства, о котором я уже упоминал.
Поэтому обогатиться за счет роста цен у нас не получится, в лучшем случае мы сможем сохранить маржинальность, предусмотренную в финансовой модели проекта.
«СП»: — К слову, откуда взялся ажиотажный спрос на квартиры на фоне роста цен и продолжающегося снижения доходов населения?
— Причин несколько. Во-первых, увеличилась доступность ипотеки: размер ежемесячного платежа в среднем уменьшился на 20%, что заставило многие семьи задуматься об улучшении жилищных условий. Непонятно, когда еще в нашей стране будут такие низкие ставки, как сегодня, и недавнее решение ЦБ сохранить ключевую ставку на прежнем уровне только подтверждает эту мысль.
Во-вторых, из-за ухудшения условий по банковским депозитам и девальвации рубля на рынок вернулись частные инвесторы. Причем среди них также есть те, кто берет ипотеку, так как полной суммы на руках нет.
Вместе с тем продолжающееся шестой год подряд снижение реальных доходов населения и негативные ожидания людей не могут не беспокоить.
Льготная ипотека может выступать в качестве спасательного круга ограниченное время, в долгосрочной перспективе низкая ставка может исчерпать свой ресурс.
Поэтому, чтобы квартиры продавались, а девелоперы строили больше жилья, надо повышать благосостояние граждан.
«СП»: — Власти осознают наличие проблем у застройщиков? Какие шаги предпринимают, чтобы помочь строительной отрасли?
— Понимание, безусловно, есть, чем, собственно, и обусловлены кадровые перестановки в строительной отрасли. Напомню, самым громким назначением в этом году стал переход заммэра Москвы по вопросам строительства и градостроительной политики на пост вице-премьера. Затем произошла еще и смена министра.
Надо сказать объективно, что в этом году меры поддержки строительной отрасли были беспрецедентны.
Если раньше размер субсидированной ставки по ипотеке составлял 12% годовых, то теперь ставка находится на рекордно низком уровне — 6%, для семей с детьми — 4,7%, а по программе сельской ипотеки — 2,7%.
К этому стоит добавить субсидирование ставок по кредитам для застройщиков и отмену штрафных санкций за перенос сроков ввода объектов до конца текущего года.
«СП»: — Ваши прогнозы на 2021 год? Как будут меняться цены, как быстро удастся преодолеть последствия коронакризиса?
— Темпы восстановления строительной отрасли в 2021 будут напрямую зависеть от макроэкономических факторов и политики государства.
Первая половина года не вызывает опасений, так как все еще будет работать программа льготной ипотеки. Определяющим станет решение о продлении или завершении программы.
Именно оно будет определять динамику спроса и ценообразование в сегменте новостроек во второй половине года.
Если не случится новых потрясений в экономике страны, цены на новостройки продолжат расти в пределах инфляции, а также за счет изменения стадии строительной готовности. Но дешевле жилье точно не станет, потому что в противном случае девелоперам придется работать в ущерб себе.
Эксперты сделали прогноз рынка недвижимости на 2019 год
Большинство экспертов сходятся во мнении, что ежегодные темпы падения цен на недвижимость будут варьироваться в пределах 7-9%. Причем квартиры на первичном рынке в 2019 году начнут дешеветь быстрее, чем на вторичном.
Пессимистический прогноз рынка недвижимости на 2019 год
Есть определенная категория экспертов, представители которой уверены – с рынком квартир либо не произойдет никаких положительных изменений, либо он, наоборот, достигнет максимальной точки своего спада в 2019-2021 годах, после чего начнет медленно, но верно выходить из рецессии.
Такие специалисты указывают на то, что, как и многие области, строительная сфера развивается циклично. Один цикл со средней продолжительностью в 10 лет характеризуется прибыльностью и успешностью.
Однако затем он сменяется другим циклом, во время которого отмечается перенасыщение рынка со всеми, вытекающими отсюда, последствиями. Возобновление позитивной динамики эксперты приурочивают только к 2024 году, когда будет в полной мере реализована программа по импортозамещению, а отсюда – и восстановлению покупательной способности населения.
Несмотря на то, что из-за продолжения обвала количество продаж в 2019 году может подняться, в долгосрочной перспективе все это негативно отразится как на самой отрасли, так и на российской экономике.
Многие девелоперы будут вынуждены приостановить строительство отдельных объектов или вовсе прекратить свою деятельность.
Пусть жилье и станет на порядок дешевле, оно окажется уже не такой выгодной формой инвестирования.
Некоторые эксперты уверены в росте цен на недвижимость в 2019 году
Специалисты Группы «Эталон» прогнозируют рост цен на недвижимость в Москве на 20% в ближайшие 2 года. По мере того, как рынок будет освобождаться от недвижимости, построенной до ужесточения законодательства, будет расти средняя цена квадратного метра.
Некоторые эксперты считают, что будущий рост цен будет связан с циклическими колебаниями. Так, О.
Репченко, руководитель консалтингового центра «Индикаторы рынка недвижимости» утверждает, что из-за превышения предложения над спросом сейчас цены на жилье находятся на низшей точке, а небольшой рост цен в ближайшее время будет связан с повышением ставки НДС с 18 до 20%. Серьезный рост цен начнется с 2020 года, когда построенная по старым правилам недвижимость будет распродана.
В сфере ипотечного кредитования участники рынка ориентируются на небольшое снижение ставок в ближайшие годы.
Если Банк России продолжит политику стимулирования кредитования за счет снижения ключевой ставки, к началу 2019 года ожидается снижение средней ставки по ипотеке до 8,5% с нынешних 10%, что отмечает эксперт банка ДельтаКредит Н. Зубарев. Однако это снижение возможно только если не изменится внешняя среда.
Факторы возможного роста цен на недвижимость в 2019 году
Первая из причин для будущего роста цен — отмена долевого строительства, которая случится с 1 июля будущего года. Уже в середине 2018 года фактически начался переход к полной отмене долевого строительства. Фактически в будущем году начнет становиться нормой ситуация, при которой застройщик строит дом полностью за свой счет, а затем продает квартиры в доме по рыночной цене, без всяких скидок, которые полагались на стадии строительства.
Вторая причина роста стоимости нового жилья — глобализация рынка недвижимости. небольшие застройщики будут вынуждены или уйти с рынка, или войти в состав крупных компаний, или объединиться в крупный трест. Большим компаниям будет проще настаивать на высоких ценах на квадратный метр, им не нужно будет делать скидки, чтобы выжить.
Еще один фактор — комплексная застройка, к которой все чаще прибегают в России. Сначала возводится один многоквартирный дом, рядом с которым создаются объекты инфраструктуры (открываются магазины, детский сад, поликлиника и т.д., проводится дорога). Затем рядом начинают вырастать другие здания комплекса, квартиры в которых продаются на 5-10 процентов дороже, чем квартиры в первом корпусе.
Стоит ли покупать недвижимость в 2019 году
Как следует из прогнозов большинства участников рынка, в 2019 и 2020 годах ожидается рост цен на недвижимость из-за вступления в силу поправок к законодательству о долевом строительстве, а также из-за других факторов, в том числе макроэкономических.
Поэтому для тех, кто хочет купить жилье по низкой цене стоит обратить внимание на проекты с долевым участием, которые до середины 2019 года еще могут быть начаты застройщиками. При этом нужно выбирать надежную строительную компанию, которая следует всем правилам долевого строительства, особенно вступившим в силу в начале 2018 года.
Эксперты ожидают, что застройщики будут использовать вариант с долевым строительством до тех пор, пока такая возможность будет. Поскольку при заключении договора долевого участия застройщик предлагает недвижимость по цене гораздо ниже, чем для готовых квадратных метров, этот вариант будет предпочтительнее в ближайшее время и для покупателей.
Как за 20 лет жилищное строительство прошло путь от хаоса до тотального контроля
«У нас тогда было ощущение, что построить дом может любой. По своей молодости, глупости, юношескому максимализму это нам казалось легко», – рассказывал о первом своем девелоперском проекте основатель компании Mirax Сергей Полонский. В 1996 г.
он взялся достраивать жилой дом для «Ленэнерго» в Санкт-Петербурге, имея за плечами лишь опыт отделочных работ в новостройках. Менее чем через 10 лет Полонский станет одним из самых известных и в то же время одиозных людей на рынке недвижимости.
А еще через несколько лет он лишится своей компании и угодит за решетку за мошенничество при продаже квартир. История Полонского довольно точно иллюстрирует эволюцию всего рынка.
После развала СССР неожиданно обнаружилось, что строить не на что, вспоминает работавший в начале 1990-х гг. заместителем премьера правительства Москвы Александр Воронин, отец владельца одного из крупнейших застройщиков в России – ФСК «Лидер» – Владимира Воронина.
Строить тогда приходилось на собственные деньги, соглашается владелец девелоперской компании «Гранель» Ильшат Нигматуллин. Платежеспособный спрос был минимальным. Не было и такого привычного сейчас инструмента, как ипотека. В 2000 г., например, было выдано всего 4000 кредитов на 1,7 млрд руб., из них половина – в валюте.
Последнее, впрочем, было совсем не удивительно: в эпоху высокой инфляции конца 1990-х – начала 2000-х гг. полстраны пользовалось исключительно долларами.
Поскольку жилья строилось мало, а квартирой в Москве мечтает обзавестись чуть ли не каждый житель России, то спрос на жилье все равно многократно превышал предложение. Именно поэтому застройщики если и возводили дома на свои, то очень недолго.
Еще с середины 1990-х гг. они освоили продажу жилья на стадии котлована.
Поначалу это выглядело диковато, вспоминает Нигматуллин: «Когда начали появляться первые предложения жилья в новостройках, людям было не совсем понятно, как можно вложиться в воздух».
Зато строителям было очень удобно. Долгие годы они распродавали все жилье на этапе строительства, т. е. фактически строили дома за счет покупателей. А права последних не были защищены.
«Люди мечтали купить квартиру, копили на нее всю жизнь, но при этом оказались не готовы совершенно к мошенничеству, – вспоминает Владимир Воронин.
– А мошенников было достаточно: ты мог начать продажи, даже не получив разрешения, просто оградил участок, вывесил рекламу – и вперед».
Договоры между покупателями и компаниями не регистрировались в органах власти, рассказывает Нигматуллин. Поэтому нередко покупатель мог остаться и без денег, и без квартиры.
После дефолта 1998 г. жилищное строительство опять резко сократилось – жилье существенно подорожало из-за девальвации рубля, а реальные доходы населения упали.
2000 В России зафиксирован минимальный ввод жилья за весь постсоветский период – 30,3 млн кв. м.
2001 Закончено строительство первого небоскреба в деловом центре «Москва-сити» – «Башни 2000» высотой 34 этажа.
2004 Создана Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что позволило формализовать процедуру регистрации недвижимости и сделок с ней. Принят закон о долевом строительстве, призванный защитить покупателей жилья в новостройках. Но документ оказался сырым, в результате к 2019 г. в России появилось около 200 000 обманутых дольщиков.
2007 Одни из крупнейших строителей жилья – ГК ПИК и группа ЛСР провели IPO на Лондонской бирже.
2009 Ввод жилья упал впервые с 2000 г. до 59,9 млн кв. м. Количество выданных ипотечных кредитов сократилось почти втрое – с 350 000 до 130 000, а их сумма – более чем в 4 раза, с 656 млрд до 153 млрд руб.
Девелоперов лихорадит. Кирилл Писарев и Юрий Жуков за символическую плату отдали ПИК компании «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, по такой же схеме ВТБ забрал у «Системы» «Система-галс», а у Дмитрия Зеленова и Максима Блажко – «Дон-строй».
2010 Президент России Дмитрий Медведев уволил Юрия Лужкова с поста мэра Москвы. Вместо него назначен Сергей Собянин.
2011 Супруга Лужкова Елена Батурина продала строительную компанию «Интеко» группе БИН семьи Гуцериевых – Шишхановых. Сергей Полонский объявил о ликвидации бренда Mirax.
2012 Сергей Гордеев становится крупнейшим совладельцем группы ПИК.
2013 Часть земель Московской области передана Москве. За счет новой Москвы территория столицы выросла в 2,4 раза. Объем выданных ипотечных кредитов впервые превысил 1 трлн руб.
2015 В России введено рекордное количество жилья – 85,3 млн кв. м.
2016 «Ночь длинных ковшей» в Москве – в ночь с 9 на 10 февраля снесено 97 объектов коммерческой недвижимости, признанных властями самостроем.
Государство взялось достраивать дома рухнувшей «СУ-155», проектом занялся банк «Российский капитал». Инвестиции в завершение 130 объектов в 14 регионах он оценивал в 39 млрд руб.
ГК ПИК купила одного из крупнейших конкурен- тов, ГК «Мортон», и стала безоговорочным лидером рынка.
2019 С 1 июля все застройщики должны продавать квартиры через счета эскроу в уполномоченных банках. Исключение сделано только для тех, у кого строитель- ная готовность объекта превышает 30%, а договоров долевого участия заключено не менее чем на 10% общей площади дома. Особые условия введены для ГК ПИК и ЛСР – им достаточно иметь готовность объектов 6%.
Именно в начале нулевых в России появился термин «обманутый дольщик»: это люди, оплатившие жилье, но так и не получившие ключи от квартир. Например, компания «Социальная инициатива» продавала квартиры в 15 регионах. Потерпевшими от ее деятельности суды признали более 5000 человек.
В то же время период с 2001 по 2007 г. можно считать золотыми годами рынка жилой недвижимости. Зарплаты росли, многие компании после введения плоской шкалы НДФЛ начинали платить вбелую. Вместе с доходами населения рос спрос.
Предложение опять не поспевало, поэтому, несмотря на рост строительства и продаж, цены росли еще быстрее. Этому способствовало и распространение ипотеки: в 2002 г. Агентство ипотечного жилищного кредитования (в 2018 г. переименовано в госкорпорацию Дом.
РФ) начало впервые рефинансировать ипотечные кредиты банков, что наряду со снижением ставок до 15–18% стало драйвером развития как банковской, так и строительной отрасли. Тогда был рынок продавца: можно было строить все, что угодно, – все продавалось на ура, говорит Воронин-младший.
Доходность была сумасшедшей: на 100 руб. инвестиций получали 1000 руб. прибыли, вспоминает он.
Следствием небывалого спроса стал самый большой темп роста строительства жилья в истории российского рынка. В 2007 г. в России было введено вдвое больше жилья, чем в 2000 г., – 61,2 млн кв. м.
Среди застройщиков появились гиганты. В 2007 г. ГК ПИК, группа ЛСР и AFI Development провели IPO на Лондонской бирже. Инвесторы оценили эти компании в $12,3 млрд, $6,8 млрд и $7,3 млрд соответственно.
В декабре 2004 г. была проведена первая масштабная реформа жилищной сферы: принят пакет законопроектов по развитию рынка доступного жилья. В их числе – закон о долевом строительстве, который должен был регулировать все аспекты покупки жилья в новостройках: от ответственности застройщиков и прав дольщиков до вопросов финансирования строек.
Власти рассчитывали, что закон снизит риски частных инвесторов. На деле же он на первых порах усложнил застройщикам привлечение денег.
Но это препятствие было быстро устранено – компании начали продавать квартиры в обход закона: через векселя, предварительные договоры на право заключения договора купли-продажи и проч.
Например, в конце нулевых по договорам долевого участия в Москве продавалась всего 5% жилья. Правда, в среднем по стране эта доля была существенно выше – около 60%.
Новый закон в значительной мере решил проблему двойных продаж – когда одно и то же жилье продавалось нескольким покупателям. Все потому, что договоры долевого участия в строительстве регистрировались в Росреестре. Но в случае недобросовестного поведения или банкротства застройщика покупатели квартир оставались ни с чем.
В тучные нулевые большинство компаний росло на заемные деньги. Поэтому кризис 2008 г., обрубивший многим среди прочего доступ к деньгам, больно ударил и по застройщикам – им тоже потребовалась помощь государства.
В перечень системообразующих организаций, которым власти были готовы помогать, правительство включило ГК ПИК, «СУ-155», группу ЛСР, ДСК-1, «Главстрой», «Интеко». Господдержка помогла компаниям выстоять, но позднее большая часть компаний все же сменит собственников, а «СУ-155» и вовсе обанкротится.
С рынка уйдут десятки компаний, без квартир останутся десятки тысяч семей. Ассоциация строителей России в 2009 г. оценивала количество обманутых дольщиков примерно в 200 000 человек.
На таком же уровне этот показатель остается и поныне. На начало 2019 г. Минстрой насчитал по всей стране более 2000 проблемных домов и почти 200 000 пострадавших семей. Все пострадавшие семьи получат квартиры или денежную компенсацию, обещает генеральный директор Фонда защиты прав дольщиков Олег Говорун.
Одной из самых громких историй стал крах Mirax Group Полонского. Компания была одним из самых успешных игроков на рынке: проекты на 12 млн кв. м – в России, Швейцарии, Черногории, Франции, Камбодже и Великобритании.
В кризис Полонский потерял часть проектов и уехал из России, против него возбудили уголовное дело и обвинили в мошенничестве. По версии следствия, сотрудники Mirax Group заключали в 2007–2008 гг.
предварительные договоры купли-продажи квартир в ЖК «Кутузовская миля», а вырученные деньги направляли на другие проекты.
На деле так работали все застройщики: стройки финансировались из одного котла, деньги от продажи новых объектов тратились на достройку предыдущих и так по кругу. Полонский провел в заключении несколько лет, а бренд Mirax прекратил свое существование, проекты завершают другие инвесторы.
В декабре 2012 г. были приняты новые изменения в закон о долевом строительстве, касающиеся страхования ответственности строителей. Теперь они были обязаны перечислять страховщикам 1% от договоров долевого участия.
Это расплодило сотни страховых компаний, но при банкротстве строителей лишь единицы выплатили страховки.
Экс-министр строительства и ЖКХ Михаил Мень назвал это «показателем бесстыдства»: «Страховые компании практически ни разу не ответили по своим обязательствам пострадавшим жителям».
Подъем экономики после потрясений 2008 г. оказался недолгим. В 2014 г. Россию накрыла вторая волна кризиса. Но его влияние на рынок жилой недвижимости оказалось разнонаправленным. С одной стороны, после резкой девальвации рубля в декабре начался ажиотажный спрос на квартиры в надежде сохранить сбережения.
Это подтолкнуло цены вверх, говорит старший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА» Дмитрий Сергиенко. С другой – стало очевидным, по его словам, снижение платежеспособного спроса со стороны населения.
А повышение ключевой ставки в декабре Банком России с 10,5 до 17% создало практически заградительные ставки по новым ипотечным продуктам.
Повторная за шесть лет девальвация рубля больно ударила по валютным ипотечникам, которые стали выходить на демонстрации. По данным Банка России, на 1 декабря 2014 г. задолженность по валютным ипотечным кредитам составляла 128,5 млрд руб. (3,7% от общего объема выданной ипотеки). Просрочка по валютным кредитам составляла 14,5%, по кредитам в рублях – менее 1%.
Одной из жертв того кризиса стала крупнейшая на тот момент строительная компания «СУ-155». У нее начались проблемы с ликвидностью, компанию пришлось банкротить. «СУ-155» должна была достроить квартиры для 30 000 дольщиков, на завершение 130 объектов в 14 регионах потребовалось около 57 млрд руб. Достройку домов поручили госбанку «Российский капитал» (сейчас – банк Дом.РФ).
2015 год оказался рекордным по вводу жилья за всю историю России – 85,3 млн кв. м. В этот год компании завершали строительство объектов, начатых в недолгую эпоху роста.
Однако именно 2015-й можно считать началом схлопывания ценового пузыря, говорит Сергиенко. Инвестиционные квартиры выходят из моды – люди покупают жилье для себя, а не для сдачи или перепродажи. Основным инструментом покупки становится ипотека – с ее помощью в 2018 г.
покупалась каждая вторая квартира. В этот год был поставлен рекорд по ипотеке: выдано 1,5 млн кредитов на 3 трлн руб., напоминает гендиректор Дом.РФ Александр Плутник. Это произошло из-за того, что ставки достигли минимального значения с 2005 г. – 9,56%.
Доступность обслуживания среднего ипотечного кредита составила около 45% дохода российских семей, что соответствует мировой практике. По словам Плутника, сейчас с помощью ипотеки покупается более половины новостроек.
Управляющий директор строительной компании «Векторстройфинанс» Андрей Колочинский указывает, что в его компании число ипотечников достигает 80%.
После банкротства «СУ-155» власти еще раз ужесточили регулирование застройщиков. Создается Фонд защиты дольщиков, куда строители перечисляют 1,2% с каждого договора долевого участия. С 1 июля 2018 г.
застройщикам ограничили размер административных расходов, установили минимальный объем собственного финансирования и обязали работать с банковским сопровождением. А с 1 июля 2019 г. все компании должны были начать работать через счета эскроу. На них поступают деньги граждан, купивших квартиры. Ни покупатель, ни продавец доступа к ним не имеют.
Строительная компания может получить деньги только после сдачи дома. Впрочем, для крупных компаний и жилья в высокой стадии готовности были сделаны исключения.
80% застройщиков в стране никогда раньше не работали с банками и финансировали свои проекты за счет денег дольщиков, говорит Сергиенко. В нынешней системе деньги дольщиков заменены банковскими кредитами. Ставка по такому кредиту для застройщиков будет зависеть от количества денег на счетах эскроу: чем их больше, тем ниже ставка.
В случае банкротства застройщика судьба объекта будет зависеть от банка: либо поиск и привлечение нового застройщика, либо возврат денег дольщикам. При банкротстве банка, где лежат деньги, Агентство по страхованию вкладов гарантирует возврат дольщику до 10 млн руб. Этот лимит покрывает существенную часть сделок купли-продажи, совершающихся в стране.
По словам Плутника, по счетам эскроу работает уже 20% всех застройщиков в стране.
Сегодня уже рынок не продавца, а покупателя, говорит Колочинский. Продать, как раньше, что угодно не получится, нужно постараться, чтобы выбрали именно твой объект, соглашается Владимир Воронин.
При этом введение счетов эскроу сократит строительство, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты. По данным Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), в 2019 г. уже увеличилось количество банкротств по сравнению с прошлым годом: с рынка уходят в основном мелкие компании.
Чтобы сохранить прежнюю доходность, девелоперам приходится поднимать цены, говорит Колочинский. Средняя стоимость 1 кв. м жилья по стране выросла на 4%: если в июне он стоил в среднем 70 532 руб., то в октябре – 73 342 руб. Согласно данным портала недвижимости Domofond.ru цены на квартиры в новостройках поднялись в 62 городах страны.
До этого цены практически топтались на месте.
Но спрос упирается в ограниченные доходы населения. Если продажи встанут, в затруднительной ситуации могут оказаться и крупные игроки.
Колочинский предупреждает, что, если не предложить бизнесу своевременную помощь, отрасль неминуемо столкнется с массовым банкротством компаний.
Есть жесткая позиция президента – покончить с обманутыми дольщиками, именно этот вопрос решили одним махом и немедленно: ввели счета эскроу в 2019 г., хотя планировался плавный переход в течение трех лет, говорит один из крупных застройщиков.
По словам гендиректора РАСКа Николая Алексеенко, варианты тут ограничены: либо перейти на продажу только готового жилья, либо отрегулировать продажу на стадии строительства.
Естественно, удорожание жилья – это плата за то, что риски переходят на банки, продолжает Алексеенко: раньше дольщик за счет дисконта на стадии строительства фактически кредитовал застройщика, а в проектах с эскроу этот дисконт уменьшается вслед за перераспределенными рисками.
Сейчас в поддержке нуждаются лишь отдельные категории граждан, для них реализуются специальные программы. Для застройщиков все механизмы созданы, проектное финансирование в равной степени доступно каждой строительной компании, и поддержка в целом не нужна. Банки и застройщики быстро учатся работать друг с другом в условиях новой прозрачности рынка для государства, парирует Плутник.