Заключение договора между дольщиком и застройщиком имеет множество рисков для обеих сторон. И, если та или иная сторона не выполняет условия договоренности, может произойти одностороннее расторжение договора участия в долевом строительстве.
Возможность приобрести жилье по более низкой цене является заманчивым фактором для граждан, участвующим в долевом строительстве. Поэтому данное явление сегодня стало более распространенным. Но с ростом выгоды, возросли и проблемы, связанные с этим.
Договор и его содержание
Прежде чем заключать договор с дольщиками, компания-застройщик должна иметь всю необходимую документацию. Данные документы должны подтверждать разрешение на строительство. Это могут быть как права собственности, так и права на долгосрочную аренду конкретного участка земли. Но помимо этого, застройщик должен иметь при себе всю готовую проектную документацию.
Представленный договор подразумевает обязательство строительной компании построить здание самостоятельно или же при помощи подрядчиков, а также сдать объект другой стороне договора в конкретный срок, обозначенный в данном документе. А дольщик, при этом, обязан выплатить всю положенную сумму и принять жилье.
Данная документация оформляется исключительно в письменном виде, а также должна пройти государственное подтверждение.
Представленный договор должен иметь в себе следующую информацию:
- Детальное описание будущего здания, его месторасположение, а также технические характеристики;
- Стоимость дома, а также порядок, в котором должна производиться оплата за него;
- Срок, в который объект должен быть построен, а также окончательная дата или конкретный период сдачи жилья дольщику.
В случае, если договор не имеет представленной информации, можно считать, что документ не является действительным.
Причины одностороннего отказа от долевого участия дольщиком
К сожалению, отказ от долевого строительства в одностороннем порядке на сегодняшний день является довольно распространенным явлением.
ВНИМАНИЕ!!! Дольщик, подписывая договор со строительной компанией, должен понимать всевозможные риски. Никто не может дать стопроцентной гарантии того, что участник договора получит свою квартиру. И в случае получения жилья, результат, описанный в документе, может значительно разниться с полученным.
Во избежание этого, заказчик имеет полное право отслеживать процесс строительства, контролировать этапы данного процесса, а также требовать получение собственного жилья в указанный в документе срок. Кроме всего перечисленного, участник договора может следить за использованием денежных средств.
Участник договора может отказаться от выполнения собственных обязательств в случае если:
- Компания, занимающаяся строительством объекта, задержала сроки по сдаче более, чем на два месяца;
- Полученный объект имеет несоответствия относительно технической документации, с которой дольщик был ознакомлен вначале строительства, и данные перемены привели к усугублению результата. А застройщик в свою очередь отказывается компенсировать либо устранить недостатки объекта, снизить цену на жилье, или же заплатить денежную компенсацию, которую дольщик может потратить на устранение недоработок или недостатков;
- Поручитель в виде банка, прекратил свое действие, а застройщик не составил с ним новый договор и не предупредил об этом участника договора;
- Иные причины, которые не рассмотрены в документе.
Расторжение договора в суде
Договор между компанией-застройщиком и заказчиком расторгается посредством судебных разбирательств если:
- строительный процесс объекта заморожен или прекращен вовсе. Из того вытекает, что в случае возобновление строительства, дом будет достроен со значительными отставаниями по срокам сдачи;
- в технические документы объекта были внесены значительные коррективы, из-за которых площадь жилища уменьшится или увеличится на более, чем 5 процентов. Отклонения от предусмотренных квадратных метров на пять процентов разрешены. А превышение данного показателя должно обсуждаться с дольщиком;
- назначение помещения жилья были изменены самим застройщиком без обсуждения этого с участником договора;
- другие причины, прописанные в нормативном акте, позволяющие расторгнуть договор в судебном порядке.
Чтобы решить проблему через суд, у участника договора на руках должны быть следующие документы:
- Иск требующий произвести возврат полученных застройщиком средств на строительство, а также возместить моральный и материальный ущерб, который дольщик понес из-за несоблюдения договора строительной компанией. Для написания данного документа лучше обратиться к специалисту, который поможет правильно составить его или даст образец, на основе которого он будет написан;
- Копия подписанного договора между дольщиком и застройщиком;
- Документальное доказательство того, что застройщик нарушил условия договора. Здесь могут быть предоставлены замеры, техническая документация, а также другие подтверждающие документы;
- Копия документа, подтверждающая отказ застройщика от выполнения договоренности;
- Произведенный расчет суммы, которая требуется со строительной компании, не выполнившей условия договора;
- Копия квитанции, которая подтверждает факт оплаты государственной пошлины истцом.
Если в процессе судебного процесса, суд все же принял сторону истца, а застройщик все также отказывается выплачивать денежные средства, то получить сумму можно будет только посредством взыскания в принудительном характере. Данный исполнительный документ действителен на протяжении трех лет. И только представленный вариант дает истцу право произвести односторонний отказ от договора.
В случае, если ответчик не отказывается от выполнения обязательств, истец не может отказаться от договора. Но если все-таки участник договора не желает дальше принимать участие в этом по собственным соображениям, то он может уступить свое место для другого дольщика. Основанием этого процесса может стать документ о переуступке прав.
Срок возврата средств дольщику при расторжении договора
В случае расторжения договора, строительная компания должна вернуть денежную компенсацию ее дольщику:
- если договор расторгли посредством судебного заседания, за 10 рабочих дней застройщик обязан вернуть средства;
- в случае отказа участником выполнять условия договора, компания-застройщик должна возвратить средства на протяжении двадцати пяти дней.
ВАЖНО!!! Кроме этого, застройщик будет должен уплатить неустойку банку, который являлся поручителем, а также дольщику. Банк получает 1/300, а дольщик 1/150 от ставки.
В случае, если дольщик договора не потребовал с компании денежный возврат на протяжении указанного периода, сума должна быть перечислена на счет их нотариуса.
Односторонний отказ от договора застройщиком
Отказаться от договора может не только участник, но и строительная компания. Законными причинами этого могут быть:
- если в документе обозначена одноразовая оплата, и дольщик задержал данный взнос на 2 месяца;
- если в договоре речь идет о рассрочке, а участник нарушал график взносов не менее трех раз.
Нарушение порядка взносов предусматривает уплату дольщиком 1/300 от ставки. Данная пеня уплачивается за каждый просроченный день.
Для того чтобы расторгнуть договор с конкретным участником, строительная компания должна оповестить его посредством письма. Договор становится недействительным по истечению 30-ти дней после того, как было отправлено письмо. Все средства, которые компания-строитель получила от дольщика, должны быть возвращены на его счет или счет нотариуса.
Отказ от ДДУ защитит покупателей или взорвёт рынок?
Правительство поддерживает идею ужесточения контроля за долевым строительством вплоть до полного отказа от подобной схемы. Таковы были итоги совещания Совета при президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья, которое прошло 24 июня. «Я поставил задачу, чтобы к 2018 году у нас вообще не было дольщиков» — заявил губернатор Московской области Андрей Воробьёв, инициатор неожиданного предложения. Согласно материалам совещания, полностью отказаться от строительства с использованием долевого участия правительство планирует к 2020 году. Период с 2016 по 2020 год станет переходным: финансирование строительства будет происходить через спецсчет в банке и под банковскую гарантию.
Напомним: при долевом строительстве застройщик привлекает средства дольщиков для строительства объекта недвижимости. Осуществить подобный сценарий можно на любом этапе строительства.
Приобрести квартиру «на стадии котлована», по оценкам экспертов, можно на 20-25% дешевле, чем после ввода дома в эксплуатацию, однако и риск больше: на начало 2015 года в России существует, по словам депутата Госдумы Александра Хинштейна, более 70 000 обманутых дольщиков – жертв «долгостроя» или банкротства строительной компании.
Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и дополнения к нему, принятые в 2014 году, решают проблему лишь отчасти.
«Метод простой – нет долевого строительства, нет дольщиков — никаких, ни счастливых, ни обманутых», — резюмирует дискуссию вокруг правительственной инициативы начальник отдела разработки проектов «А101 Девелопмент» Александра Мамохина.
Каковы последствия такого решения? Не породит ли отказ от схемы долевого участия в строительстве ещё больше проблем, чем сама схема? Эксперты выделяют несколько основных последствий подобной реформы, причём позитивных – только два.
Обманутых дольщиков не будет. Счастливых – тоже.
«Главный положительный эффект отказа от ДДУ — это отсутствие обманутых дольщиков, — считает генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
— Если при продаже недвижимости будет привлекаться третья сторона – банк, который сможет контролировать расходование средств дольщиков, поскольку ему это выгодно, ведь он дает гарантию, вероятность нецелевого расходования денежных средств застройщиком сводится к минимуму».
Впрочем, по мнению экспертов рынка недвижимости, тот же эффект может быть достигнут путём повышения эффективности контроля со стороны государства за исполнением 214 Федерального закона и отраслью в целом.
«Власть имеет дело с явным невыполнением положений федерального законодательства в области долевого строительства именно региональными застройщиками, которые допускают дефолты по своим объектам в силу разных причин, — заявил генеральный директор компании «Ферро-Строй» Григорий Ваулин — Тем не менее, ФЗ-214 регламентирует порядок действий в случае наступления банкротства застройщика и предлагает вполне рыночные способы выхода из этих ситуаций». Эксперт с сожалением отмечает, что вместо того, чтобы заняться решением вопросов на местах и ужесточения контроля за строительными объектами, власть выдвигает инициативу, которая будет работать непонятно как и, кроме того, представляет собой жесткое вмешательство в устои только формирующегося цивилизованного рынка недвижимости в России.
Дом вместо картинки
Второе важное позитивное последствие отказа от договора долевого участия и покупки квартиры «на стадии котлована», по мнению специалистов, состоит в том, что покупатель получит «товар лицом».
«К сожалению, многие застройщики продают только «картинку», а в процессе строительства меняют какие-либо конструктивные особенности, отступая от первоначальной концепции, — поясняет генеральный директор ООО «Новые Ватутинки» Александр Зубец.
— После принятия инициативы такая возможность исчезнет, а значит, приукрасить характеристики жилого комплекса уже не удастся».
Негативных сторон инициативы правительства, которые назвали эксперты, существенно больше. Кроме того, недостатки идеи отказа от договоров долевого строительства столь значимы для рынка, что дают основания для самых пессимистических прогнозов.
Жильё дорожает – спрос падает
По мнению экспертов, стоимость квартир в новых домах увеличится на 15-25%.
В этом случае, первичный рынок рискует потерять своё главное преимущество – дешевизну квадратного метра, так что спрос может сосредоточиться на «вторичке».
«Покупатели будут выбирать между бетонными стенами или пусть и не новой, но зато обжитой квартире в районе со сложившейся инфраструктурой, — считает Мария Литинецкая. — Вполне возможно, выбор будет не в пользу застройщиков».
Причину роста стоимости квадратного метра в новых домах указал заместитель директора Департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев: по его мнению, она обусловлена необходимостью закладывать в стоимость квартир дополнительные издержки, связанные с трудностями при поиске дополнительных средств финансирования проекта.
«Помимо этого, укрупнение рынка, которые может последовать за нововведением, также может спровоцировать рост стоимости предложения из-за того, что крупные игроки закладывают в цену стоимость бренда и дефицитность предложения», — считает Алексей Оленев.
Подобные тенденции могут привести к сокращению спроса на первичном рынке: эксперты оценивают величину вероятного уменьшения спроса в 25-30%.
Всемогущество банков и уход застройщиков
Основным регулирующим органом рынка первичного жилья станут крупные игроки банковского сектора, считают эксперты. Именно от них будет зависеть получение застройщиком инвестиций для реализации нового проекта.
«Появляется риск естественной монополии: в текущих условиях рыночной ситуации можно выделить лишь 2 крупных игроков кредитного сектора, — считает ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Екатерина Артемова. — Именно на их плечи ляжет бремя отсеивания проектов.
Несомненно, для любого инвестора, в данном случае – банка, наиболее выгодными станут небольшие проекты комфорт- и бизнес-класса с минимальным набором собственной инфраструктуры, которая, скорее всего, будет не безвозмездная, а платная».
По мнению Екатерины Артемовой, прямым следствием такой тенденции станет стремительное падение коэффициента обеспеченности граждан жилыми помещениями.
Рост влияния банковских структур на первичной рынке даст дополнительные преимущества застройщикам, аффилированным с крупными банками. Компаниям, у которых нет таких преимуществ, возможно, придётся покинуть рынок.
«В дальнейшем нас ждёт полная зависимость бизнеса от банковской системы, – прогнозирует развитие событий генеральный директор компании S&D Дмитрий Земсков.
— Независимые застройщики будут испытывать серьезные проблемы с получением проектного финансирования, банки станут отдавать предпочтение своим «дочерним» компаниям». Итогом, по мнению экспертов, может стать монополизация рынка группой наиболее крупных девелоперов.
Анализируя возможные последствия отказа от долевого строительства, эксперты рисуют безрадостную картину.
«Рынок жилищного строительства сожмется: уменьшится как спрос, так и предложение — платежеспособный спрос сократится, уйдут с рынка компании, которые не смогут получить кредит, упадут объемы ипотечного кредитования, увеличится безработица в строительном секторе, снизится количество налоговых поступлений в бюджет региона», — считает генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев. Остаётся надеяться лишь на то, что время до 2020 года, за которое правительство планирует окончательно отказаться от схемы строительства с долевым участием, застройщики потратят на поиски новых точек роста и способов смягчения неизбежных негативных последствий подобного решения.
Долевое строительство 2021 | Условия Законы Нюансы ДДУ
До середины 2019-го приобретение жилых метров в строящейся многоэтажке признавалось рискованным занятием, особенно на этапе котлована. Хотя дольщик мог существенно выиграть на стоимости строящейся квартиры, он также мог крупно проиграть, если стройка заморозится или девелопер обанкротится.
С 2019 года порядок финансового обеспечения долевого многоэтажного строительства с целью правовой защиты дольщиков был законодательно ужесточен. Назовем современные преимущества долевого строительства и особенности его производства.
Что это – долевое строительство
В данном формате застройки девелопер привлекает финансирование от покупателей, которым в завершенной многоэтажке будет предоставлена квартира договорных параметров – по адресу дома, по этажу, по общей площади (свободная планировка) или числу комнат.
Взаимоотношения «застройщик-дольщик» определяются законом «Об участии в долевом строительстве» за №214-ФЗ от 30.12.2004 г. В 2018-м этот закон дополнен поправками, кардинально изменившими порядок реализации строящейся жилплощади – по соглашению ДДУ, однако строго по эскроу-счетам (с июля 2019-го).
Каким стало долевое строительство в 2018 году
В доступе ко взносам дольщиков застройщиков прежде не ограничивали. Нередко те девелоперы, которым не удавалось распродать квартиры на этапе строительства «котлован» и набрать достаточно средств под возведение многоэтажки, стройку замораживали и после заявляли о своем банкротстве. Из-за недобросовестности подобных застройщиков их дольщики оставались и без жилплощади, и без денег.
Введенные в 2018-м поправки к закону за №214-ФЗ направлены на замену прямой продажи квартиры в возводимом жилье эскроу-счетами, представляющими собой спецсчета в определенных банках, где будут аккумулироваться деньги дольщиков. Контроль расходования средств на эскроу-счетах поручается банку.
Возможность продажи строящихся квартир с июля 2018-год ограничивалась условием обязательности сопровождения сделок банками. По закону с 1 июля 2019-го предоплата жилья в пока еще недостроенной многоэтажке происходит на эскроу-счет. Исключением являются отдельные девелоперские разрешения, выданные до июля 2018-го – их строительство продолжится по прежним правилам.
Особый порядок многоэтажного строительства. У застройщиков и после июля 2019-го имеется право достраивать объекты, не прибегая к эскроу-счетам. Причем допускается даже возведение нового объекта со свежим разрешением – условия этому определены в 16-й части 8-й статьи закона за №478-ФЗ от 25.12.2018 г.
К чему приведет отмена долевого строительства?
Между тем, сегодня в столице 513 проектов, реализующихся по ДДУ, 13,1 млн кв. м зарегистрировано по таким договорам, в том числе апартаментов – 3,03 млн кв. м или 41 объект. По ЖСК – около 30 объектов. Действующих ДДУ (то есть тех договоров, по которым у застройщика существуют обязательства перед дольщиками по передаче квартир) на жилье зарегистрировано 86 829 шт., на апартаменты — 47 827 шт. Всего в 2017 году заключено 47 827 ДДУ.
Об отмене долевого строительства начали говорить еще в 2015 году, тогда с инициативой выступили подмосковные власти, которые поставили задачу к 2020 году поэтапно перейти к новой системе приобретения готового жилья, но конкретных механизмов разработано не было. Ежегодно Московская область выделяет существенный бюджет на помощь обманутым дольщикам, так летом этого года почти 12 тыс.
человек в Подмосковье получили ключи от квартир, но это стоило региону около 50 млрд рублей. До сих пор в Подмосковье остаются проблемными 25 проектов, среди которых одни из самых крупных Валь-д-Эмероль (Изумрудная долина) в г. Одинцово, ЖК Авиатор в г. Химки.
В Москве цифра выше — 35 проектов, среди которых ЖК «Царицыно-2», объекты СУ-155, ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Марьино-град», ЖК «Спорт-таун».
Наличие обманутых дольщиков никак не связано с самим инструментом. Это связано с недобросовестным ведением хозяйственной деятельности застройщиков, осуществляющих реализацию проекта по ДДУ, и как следствие не имеющих возможности выполнить свои обязательства перед участниками строительства.
Как раз ужесточение контроля в рамках 214-ФЗ является средством устранения проблемы — создание таких условий, при которых некомпетентные застройщики в принципе не смогут работать.
У ряда компаний нет возможности привлечь «большое плечо», а небольшие объемы продаж являются причиной неустойчивости финансовой модели, в конечном счете повышая риски провала проекта.
При этом нужно понимать, что те нововведения, которые сейчас активно обсуждаются на высшем уровне, безусловно, призваны максимально обезопасить покупателей и государство от новой волны обманутых дольщиков, но, как известно, за безопасность всегда нужно платить – новая схема может увеличить стоимость жилья на 15-20%. Не стоит ждать и выхода новых проектов по нереально низким ценам – все проекты, выходящие в конце года в разгар сезона, стартуют по более высоким ценам. Более того, из-за переходного периода, когда могут поменяться ставки по кредитам, а также из-за дополнительной нагрузки, девелоперы вынуждены закладывать некоторую долю на риски в себестоимость жилья. Также стоит отметить возможность увеличения сроков реализации проектов, если будет действовать запрет на продажу квартир на стадии строительства — жизненный цикл проектов существенно возрастет и поставит под вопрос целесообразность их реализации для коммерческой структуры.
Сейчас реальные альтернативы ДДУ в рамках 214-ФЗ представить сложно. Через три года девелоперы не смогут привлекать средства покупателей недвижимости на этапе реализации для финансирования стройки, основными «спонсорами» станут банки. Сегодня, чтобы банк одобрил кредит на строительство, доходность проекта должна составлять минимум 25%.
Схема с проектным финансированием без повышения стоимости жилья для конечного покупателя применима только в том случае, если банки начнут давать кредиты под минимальные проценты (3-5%), а такое долгосрочное сотрудничество вряд ли выгодно самим банкам. Поэтому повторюсь, лучше задуматься о приобретения жилья сегодня, чтобы не опоздать завтра.
Последствия отмены долевого строительства в 2021 году
В чем смысл нового закона?
Планируется полностью покончить с инвестированием строительства дольщиками по договору долевого участия.
После принятия закона финансировать строительство будут кредитные учреждения (банки), оценивающие надежность компании и инвестиционную привлекательность проекта.
Очевидно, что привлечение к стройке кредитного учреждения создаст массу негативных моментов как для застройщика с конечным потребителем, так и экономики в целом.
Два основных момента:
- Банки очень неповоротливы, при этом смогут решать судьбу проектов.
- Рынок получает нового посредника, берущего ренту как с застройщика, так и с покупателя.
Для граждан, приобретающих жилье по ипотеке, получится «Двойной удар «под дых».
Во-первых, они будут вынуждены оплатить проценты по ипотеке, во-вторых компенсировать стоимость выданных застройщику кредитов, которые отразятся в стоимости готового жилья.
Когда будет продана последняя квартира по ДДУ
Несмотря на просьбы строителей повременить с введением новых правил, поправки в закон о новостройках ФЗ-214 вступили в силу с 1 июля 2021 года.
На практике это означает контроль банков над сделками между девелопером и частными покупателями.
По новому закону о строящейся недвижимости строительные компании смогут продавать без «родительского контроля» только квартиры, которые уже проверены государственной комиссией.
Для сделок со строящимся жильем теперь требуется заводить эскроу счета. В 2021 году еще будет работать прежний механизм купли-продажи по ДДУ без участия банков, но по остаточному принципу.
Когда вступит в силу отмена долевого строительства в привычном для нас виде? Правительство поставило задачу — полностью перейти от денег частных покупателей к банковским средствам за три года. Вероятно, этот процесс произойдет даже быстрее.
По традиции сперва это произойдет в столичных регионах.
Поворотным пунктом для долевого строительства станет 1 июля 2019 года: начиная с этой даты, девелоперам придется заводить эскроу счет на каждый объект.
Фактически банк становится «надсмотрщиком» в процессе строительства и отслеживает все движения денег на эскроу счете строительной компании.
При этом средства со счетов будущих владельцев квартир могут быть использованы как источник кредитования застройщиков.
Так ли неэффективен 214-ФЗ, что требуется его отмена?
И дальше пояснять, на самом деле, нет никакого смысла. Инструмент достаточно рабочий, который за тринадцать лет своего существования претерпел существенные КОНСТРУКТИВНЫЕ изменения.
Действующее законодательство, помимо многострадального закона, предусматривает массу инструментов, защищающих права инвесторов (дольщиков) и санкций, применяемых в отношении недобросовестных застройщиков.
При этом никто не говорит об истинных причинах массовых банкротств застройщиков и росте числа обманутых дольщиков.
Причины следующие:
- Мошенничество со стороны страховых компаний.
- Безучастие региональных властей.
- Отсутствие контроля (грамотного, обдуманного, участливого) за застройщиком со стороны ответственных государственных органов, получающих на это бюджетное финансирование.
- Укрупнение компаний на рынке и лоббирование интересов крупнейшим застройщиками.
По факту же мы видим банальный передел рынка и ужасающее неисполнение законов, вызванное бездействием правоохранительных органов, отсутствие ответственности страховщиков за преднамеренное банкротство и саморегулируемых организаций, призванных защищать застройщика и инвестора-участника долевого строительства.
Да, мы вступаем адвокатами 214-ФЗ, но в то же время мы выступаем обвинителями некомпетентных законодателей, не вникающих в детали и не знающих рынок ни на йоту, а так же мошенников, использующих «серые» схемы, которые, в результате намеченной реформы обретут дополнительные возможности в виде увеличения стоимости предмета своих афер — недвижимости.
Будут ли расти цены на первичном рынке
С начала 2021 года число желающих купить жилье «с иголочки» растет с каждым месяцем. О росте продаж более чем на 30% в сравнении со вторым полугодием 2021 года сообщили представители ключевых застройщиков СПб: группа , девелопер «Главстрой-СПб», ГК «ЛСР». Другие игроки рынка также сообщили о повышении покупательского спроса, но не привели конкретные цифры.
За счет доступной ипотеки многие принимают решение о покупке недвижимости, которое прежде откладывали. Причина простая — аналитики утверждают, что после окончательного введения новых правил стоимость новостроек вырастет. Сегодня главный двигатель активной торговли на рынке недвижимости — ипотека.
Спрос на жилищные кредиты в 2021 году уже превзошел ожидания аналитиков. По отчетным данным представительства бывшего Агентства ипотечного жилищного кредитования, за первое полугодие 2021 года российские банки выдали жилищных займов на три четверти больше, чем за второе полугодие 2021 года.
Сделки с участием ипотечного кредитования в Петербурге и области по-прежнему составляют почти две трети от общего числа продаж.
На пике спроса — объекты в черте города с отделкой, особенно однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Благодаря высокой конкуренции и крупным проектам массовой застройки, стоимость квадратного метра с городской пропиской сравнялась с предложениями в ближайших пригородах. За первое полугодие 2021 года предложение в сегменте городских новостроек выросло, а в Ленобласти, наоборот, уменьшилось.
Почему одним из главных последствий отмены долевого строительства станет подорожание недвижимости в 2021 году? Это произойдет вследствие нескольких факторов:
- Сбербанк озвучил пределы кредитной ставки для застройщиков — 5-9%. Эти средства девелоперам придется изыскивать самостоятельно, государственной поддержки для покрытия расходов на кредиты не предусмотрено. Введение обязательного кредитования приведет к подорожанию квадратного метра на 6-10%
- Центральный экономико-математический институт РАН провел исследования, согласно которым с 2021 года более двух третей застройщиков не смогут работать из-за глобальных изменений в законе о долевом строительстве. По оценкам независимых экспертов эта цифра меньше — около 30% от сегодняшнего количества. Но это все равно повлияет на цены.
- Для комплексного освоения территорий и строительства социально значимых объектов застройщику потребуется заключить соответствующий договор с городскими властями. При этом на каждое строение потребуется завести отдельный счет в банке и получить индивидуальное разрешение на строительство. Это приведет к подорожанию строительства новых районов, где нет своих детсадов, школ и других объектов социальной инфраструктуры.
В первое полугодие 2021 петербургская недвижимость уже подорожала в среднем на 2,5%, обогнав по темпу роста предсказания специалистов и инфляцию. И это еще до вступления в силу тех самых поправок к ФЗ-214.
С учетом очередной спекуляции на валютном рынке возможны ускоренные темпы роста цен на недвижимость в конце 2021 и начале 2021 годов.
За 2021 год себестоимость строительства жилых домов повысилась на 6,5%, поэтому можно прогнозировать планку роста в 2021 году как минимум в два раза выше.
Зачем создавали фонд обманутых дольщиков?
По большому счету — «раскрученный» фонд обманутых дольщиков не больше, чем громкие обещания.
Ведь эта мера призвана защитить только тех дольщиков, которые вложатся в строительство уже после его формирования, запланированное на конец 2017 года.
А старые дольщики (уже обманутые) останутся в стороне, о чем мы подробно писали в статье «Почему дольщикам не следует рассчитывать на ФОНД 2017».
Как новые правила отразятся на покупателях
Обновленная схема с эскроу счетами представлена как панацея от появления очередных обманутых дольщиков, но у нее есть серьезные побочные эффекты.
Чем грозит отмена долевого строительства рядовому гражданину? Исчезнет возможность купить квартиру «на стадии котлована» с большим дисконтом. Придется выложить на эскроу счет всю сумму и ждать, пока дом не будет сдан. Исчезнет возможность выгодной рассрочки.
Цены поползут вверх не только на первичном, но и на вторичном рынке: вряд ли владельцы старого жилого фонда захотят упускать свою выгоду.
Кроме всего перечисленного, банки получат монополизированный доступ к средствам строителей и обычных покупателей без уплаты каких-либо процентов по депозиту. То есть деньги, которые могли бы работать на вас на обычном счету под 6-8% годовых, на счету эскроу будут заморожены. В случае дефолта это может крайне плохо сказаться на сохранности ваших сбережений.
Страховка квартиры при ипотеке в ВТБ
Требования непосредственно к строительной компании
Стоит отметить, что новый закон ограничивает круг лиц, которые могут строить жилье. Такое право остается лишь у хозяйственных обществ – ПАО, АО и ООО. Различные кооперативы, товарищества застройщиков, некоммерческие организации и другие юридические лица не будут допущены к этому.
В названии фирмы, которая занимается возведением жилья, должно присутствовать словосочетание «специализированный застройщик». Также у нее должно быть не менее трех лет опыта строительства многоэтажных домов и как минимум 10 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья.
На первый взгляд, ситуация выглядит абсурдно. С одной стороны, компания, не имеющая опыта строительства объектов, не может стать застройщиком.
С другой стороны, возникает вопрос: как получить такой опыт, если без него компанию не допустят к строительству объектов? Законодатель предлагает следующее решение: статус застройщика также могут получить компании, которые ранее привлекались к строительству в качестве технического заказчика или генерального подрядчика. То есть новым участникам рынка остается только несколько лет работать подрядчиками. И только после этого они смогут самостоятельно строить многоэтажные дома.
И наконец, согласно новому закону, даже застройщики, возводящие малоэтажные дома, обязаны проводить экспертизу проектной документации.
Ограничения нецелевого бизнеса
Не секрет, что многие застройщики, работающие на территории России, кроме строительства жилья, занимаются и другими видами бизнеса.
В частности, они оказывают агентские и транспортные услуги, сдают в аренду помещения, продают товарно-материальные ценности, а иногда и занимаются инвестиционной деятельностью.
Из-за этого компании активно банкротятся, а граждане остаются без денег и жилья.
Законодатель решил изменить ситуацию и запретил застройщикам заниматься другими видами бизнеса.
Так, компании, которые занимаются возведением многоэтажных домов, не имеют право брать кредиты на цели, не связанные со строительством.
Также теперь они не смогут использовать имущество, чтобы исполнить как свои обязательства (не связанные со строительством напрямую), так и обязательства третьих лиц.
Кроме того, застройщики лишатся права выпускать и выдавать облигации и ценные бумаги. Хотя это ограничение не распространяется на эмиссию собственных акций, поскольку многие застройщики имеют организационно-правовую форму акционерных обществ. Но они не смогут покупать акции и другие ценные бумаги третьих лиц.
Согласно новому закону, девелоперы не смогут быть займодателями, выдавать займы и ссуды.
Также застройщикам запрещается создавать коммерческие и некоммерческие организации, участвовать в их капиталах своими средствами или имуществом.
Можно сказать даже больше, законодатель строго запретил застройщику в рамках одного разрешения на строительство совершать сделки, не имеющие отношения к строительству самого объекта и привлечению средств дольщиков.
И наконец, в законе отмечено, что если какое-либо лицо заключит соглашение с девелопером, нарушающее вышеуказанные предписания, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Решение будет вынесено на основании того, что в названии строительной компании содержится словосочетание «специализированный застройщик».
Как считают законодатели, это однозначно доказывает тот факт, что контрагент строительной компании знал о законодательных ограничениях для партнера.
Финансовые ограничения для застройщиков
Нововведения ограничат застройщиков в собственных расходах.
Теперь затраты на банковское обслуживание, заработные платы руководителей, рабочих и специалистов, выплаты гарантий и компенсаций, предусмотренные Трудовым кодексом и коллективным договором, расходы на рекламу, аренду, коммунальные и другие услуги, оплату услуг организации, которая выступает единоличным исполнительным органом, в сумме не должны превышать 10% от проектной стоимости работ. Сегодня крайне мало компаний, способных соответствовать этим требованиям.
Кроме того, закон ограничивает общую сумму авансовых платежей застройщика. Они не могут превышать 30% от стоимости проекта и могут быть направлены только на подготовку проектной документации, строительство и создание инженерно-технических коммуникаций.
Вместе с этим законодатель требует, чтобы застройщики учитывали средства, полученные по ДДУ, отдельно по каждому дому. Благодаря этому контролирующим органам не потребуется вникать в бухгалтерскую документацию, чтобы отслеживать расходы денежных средств.
Согласно новому закону, банковские операции будут контролироваться более тщательно, что позволит исключить незаконный вывод денежных средств и их нецелевое использование.
Теперь, если застройщик перечислит деньги третьему лицу, то, кроме обычного распоряжения, он должен предоставить банку договор с контрагентом, акты приема-передачи товаров, выполненных работ, счет-фактуру и прочие документы, которые подтверждают реальность сделки.
Банки будут тщательно изучать все документы, а при выявлении недостоверных или ложных сведений должны будут обратиться в надзорный орган.
Кроме того, теперь застройщик, технический заказчик и генеральный подрядчик, заключающие договор о сотрудничестве, должны открыть счета в одном уполномоченном банке. Все платежи по контракту могут осуществляться только через этот банк. В свою очередь, строительная компания вправе иметь лишь один расчетный счет.
Какие условия договора ДДУ могут быть признаны ущемляющими права дольщиков?
Какие условия договора об участии в долевом строительстве (далее — ДДУ) могут быть признаны ущемляющими права дольщиков и дать повод для привлечения застройщика к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ?
В Определении от 14.08.2020 № 307 ЭС19-24320 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ вынуждена была поправить арбитров из нижестоящих судов, которые решили, что условия договора не нарушают права дольщиков. В частности, в спорные ДДУ были включены следующие условия:
- гарантийный срок для объекта, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет пять лет и начинает исчисляться со дня сдачи многоквартирного дома (далее — МКД) в эксплуатацию;
- в случае если объект построен с недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник вправе по-требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Верховный Суд напомнил нормы ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве. В соответствии с ч. 5 гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.
Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Согласно ч. 2 в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.
1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непри-годным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
С учетом этих положений условие ДДУ об исчислении гарантийного срока с момента сдачи МКД в эксплуатацию фактически уменьшает гарантийный срок (на период со дня ввода дома в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику). При этом второе условие договора предусматривает единственный способ восстановления нарушенных прав потребителя, лишая его права на выбор.
Застройщик имеет право определять конкретные условия договора, устанавливая для дольщиков больший объем прав, чем предусмотрено законодательством, то есть улучшая положение потребителя, а не ухудшая его положение.
Какие еще условия нельзя включать в ДДУ?
В Постановлении АС ВВО от 12.03.2019 № Ф01-396/2019 по делу № А39-2823/2018 арбитры решили, что формулировка ДДУ
«если фактическая сумма общей площади объекта долевого строительства окажется больше договорной, участник долевого строи-тельства в течение 10 дней после получения письменного обращения от застройщика доплачивает ему денежные средства в размере стоимости вы-явленной разницы, определяемой как произведение цены квадратного метра (цена договора, деленная на общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов) на разницу между проектной и фактической площадью»
не соответствует требованиям ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, поскольку в договоре не указано предельно допустимое изменение общей площади жилого помещения. Судья ВС РФ не нашел оснований для передачи дела на пересмотр (Определение от 10.07.2019 № 301 ЭС19-9739).
Еще один пример — Постановление АС ВСО от 12.12.2018 № Ф02-5943/2018 по делу № А33-4826/2018 (отказано в передаче дела на пересмотр Определением ВС РФ от 10.04.2019 № 302 ЭС19-3394). Арбитры признали незаконными следующие условия ДДУ:
- цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации (противоречит ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве);
- застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, которые невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства (ограничивает право участника на предъявление требований к застройщику, предусмотренных ч. 2 ст. 7 того же закона);
- гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника при приеме-передаче объекта (ограничивает право участ-ника на предъявление претензий относительно указанных недостатков);
- по результатам рассмотрения претензий участника застройщик в случае признания претензии обоснованной принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и письменно сообщает участнику о принятом решении, а при отказе участника от безвозмездного устранения путем непредоставления объекта для проведения ремонтных работ участник лишается права предъявлять другие требования (ограничивает право участника на предъявление к застройщику иных требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве).
В Постановлении АС ЗСО от 22.08.2019 № Ф04-3239/2019 по делу № А03-17660/2018 указано на незаконность такого условия ДДУ: участник долевого строительства вправе уступить право требования по договору после полной оплаты всех платежей при условии получения письменного согласования застройщика.
В случае неполной оплаты платежей по настоящему договору уступка права требования допускается только с предварительного письменного согласия застройщика и с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства. Текст соглашения об уступке права требования составляется застройщиком.
В любом случае за подготовку, переоформление и согласование уступки прав (требования) стоимость услуг застройщика составляет 2 % от суммы фактически внесенных участником застройщику денежных средств по настоящему договору на момент совершения уступки.
Арбитры решили, что это условие противоречит п. 2 ст. 382 и п. 1 ст. 421 ГК РФ, ч. 1 ст. 11 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300 1 «О защите прав потребителей» и ущемляет права дольщиков — физических лиц.
В этом же постановлении судьи признали незаконным требование прокурора о привлечении к дисциплинарной ответственности виновных лиц.
Обоснование следующее. Согласно ч. 1 ст.
192 ТК РФ за совершение дисциплинарного проступка, то есть неисполнение или ненадлежащее исполнение работником по его вине возложенных на него трудовых обязанностей, работодатель имеет право применить перечисленные в указанной норме дисциплинарные взыскания.
Поскольку применение к работникам мер дисциплинарной ответственности является правом, а не обязанностью общества, требование районного прокурора рассмотреть вопрос о привлечении к дисциплинарной ответственности лиц, виновных в нарушении законодательства, не соответствует закону.
Арбитры отметили, что их выводы согласуются с позицией ВС РФ, содержащейся в постановлениях от 26.10.2017 № 85 АД17-5, от 03.04.2017 № 25 АД17-1, от 16.12.2016 № 78 АД16-38, от 16.04.2018 № 310 КГ18-3037 и др.
Важно, что застройщик может быть привлечен к ответственности в виде штрафа за каждый ДДУ, заключенный с нарушением закона.
Так, арбитры АС СКО поддержали позицию управления Роспотребнадзора о совершении обществом 26 правонарушений, квалифицируемых по ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, а не единого длящегося правонарушения (см.
постановления от 14.03.2020 № Ф08-718/2020 по делу № А53-15092/2019, от 06.03.2020 № Ф08-270/2020 по делу № А53-15101/2019 и № Ф08-234/2020 по делу № А53-15121/2019, от 14.02.
2020 № Ф08-13038/2019 по делу № А53-15097/2019 и др.).
Судьи исходили из того, что в рамках проверки управление выявило 26 нарушений, каждое из которых состоит в том, что при заключении самостоятельного ДДУ с каждым из 26 физических лиц общество внесло в договор условия, ущемляющие права каждого из этих лиц как потребителей, в связи с чем по каждому факту нарушения прав конкретного физического лица составлен протокол об административном правонарушении и вынесено постановление о привлечении общества к административной ответственности.
По мнению судей, заключение обществом с 26 физическими лицами 26 ДДУ, включающих условия, которые противоречат положениям законов об участии в долевом строительстве и о защите прав потребителей, ущемляет права каждого из 26 потребителей и является самостоятельным событием правонарушения.
Арбитры не усмотрели основания ни для квалификации правонарушения в качестве малозначительного, ни для замены административного штрафа на предупреждение. Судьи отклонили доводы застройщика о том, что выявленное нарушение не является существенным, совершено неумышленно, не повлекло причинение ущерба участникам долевого строительства, бюджету РФ и другим лицам.
Напомним, что застройщику не поможет и ссылка на ст. 421 ГК РФ, согласно которой граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по общему правилу условия договора определяются по усмотрению сторон.
Дело в том, что исключением из данного правила является случай, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В частности, в силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.