На вопросы отвечает Юрий Кочергин, юрист и генеральный директор «Центра юридического сопровождения».
Что такое эскроу-счет?
Эскроу-счет — это счет в банке, на котором хранятся деньги дольщиков. Покупатель не передает деньги за квартиру напрямую продавцу, а переводит их на счет, к которому у застройщика нет доступа.
Суть эскроу-счета в том, что застройщик не получит деньги, пока не передаст первую квартиру покупателю. Так исчезает риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика и решается проблема обманутых дольщиков. При этом застройщик получает деньги на стройку не от дольщиков, а от банка в виде кредита.
Обязательно ли использовать эскроу-счета?
Использование эскроу-счетов обязательно с 1 июля 2019 года. Если до этой даты застройщик получил разрешение на строительство — РНС, он может не использовать эскроу-счета.
Некоторые застройщики специально запускали проекты раньше июля 2019 года, чтобы продавать квартиры по старой схеме без эскроу-счетов. Но через несколько лет, когда старые дома закончатся, все квартиры в новостройках будут продаваться только через эскроу-счета.
Для каждого покупателя банк открывает отдельный эскроу-счет по договору долевого участия. Если покупать три квартиры, будет три отдельных эскроу-счета. При этом покупатель не платит банку за открытие эскроу-счета — это прямо сказано в ФЗ-214, статья 15.5, пункт 5.
Какой закон регулирует?
Эскроу-счета регулируют два закона: статья 860.7 Гражданского кодекса — описывает, что такое эскроу-счет и как он работает, и статья 15.4 ФЗ-214 — регулирует работу эскроу-счетов в долевом строительстве.
В каких случаях покупатель может забрать деньги?
У покупателя есть несколько оснований, чтобы вернуть деньги с эскроу-счета:
- окончание срока депонирования;
- нарушение застройщиком обязательств по договору долевого участия;
- банкротство застройщика.
Депонирование — это срок размещения денег на эскроу-счете, его прописывают в договоре на счет и долевое участие. Обычно указывают с запасом в 3 – 6 месяцев на случай, если стройка затянется, но если срок закончился, дольщик вправе забрать деньги.
Еще деньги можно забрать, если покупатель и застройщик расторгли договор долевого участия. При этом неважно, как именно расторгли: по соглашению сторон, в суде или в одностороннем порядке.
Когда застройщик получает деньги?
Застройщик получает деньги с эскроу-счета, только когда достроит дом. Технически доступ к деньгам появляется после регистрации права собственности на первую квартиру в доме.
Если застройщик не сможет ввести дом в эксплуатацию, забросит стройку или обанкротится, деньги с эскроу-счета он не получит — банк вернет их покупателям.
Что такое раскрытие эскроу-счетов?
Сейчас застройщик получает деньги через 3 – 5 месяцев после регистрации права собственности на первую квартиру. Но в июне 2020 года Минстрой предложил давать застройщику доступ к деньгам раньше: после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию — это и называется раскрытием эскроу-счетов.
У Минстроя такие аргументы за раскрытие счетов:
- застройщик сможет получить деньги дольщиков раньше;
- быстрее закроет свои кредиты и, возможно, снизит цены на квартиры;
- на этапе ввода в эксплуатацию риски для дольщиков минимальны.
Но на момент публикации статьи раскрытие еще не используется, а только обсуждается.
Нужен ли эскроу-счет, если дом уже построен?
Для покупки квартиры в готовом доме или на вторичном рынке эскроу-счет не нужен, но для передачи денег можно использовать банковскую ячейку или сервис безопасных расчетов.
Какие нюансы с эскроу-счетами при покупке в ипотеку?
Принципиальных нюансов нет. Покупатель может взять ипотеку в одном банке, а эскроу-счет завести в другом — за это не берут дополнительную плату. Просто у покупателя будет два разных банка: банк-эскроу-агент и банк-кредитор.
При этом использование эскроу-счета не отбирает у покупателя права рефинансировать ипотеку. Эти две вещи никак не связаны и не влияют друг на друга.
Единственный нюанс: банк-кредитор может брать комиссию за перевод денег на эскроу-счет в чужом банке. Этот момент лучше уточнить перед заключением договора, например, у ипотечного менеджера или по звонку на горячую линию.
Какие банки работают с эскроу?
Список банков, которые имеют право работать с эскроу-счетами, обновляется каждый месяц. Поэтому лучше проверять на сайте Центробанка перед открытием счета.
Список банков, которые вправе работать с эскроу-счетами, можно скачать на сайте Центробанка в разделе Информация по кредитным организациям
На 1 июля 2020 года в списке 94 банка, привычные — Сбербанк, Росбанк, Россельхозбанк, Альфа-банк — и не очень: Чайна констракшн банк, Тойота-банк, Роскосмосбанк.
А если банк лишится лицензии?
Если у банка отберут лицензию, покупатели получат возмещение от агентства по страхованию вкладов. Максимальная сумма возмещения 10 млн рублей.
В чем минусы эскроу-счетов?
Главный минус — рост цен на квартиры. Раньше застройщики получали деньги от дольщиков напрямую, а сейчас стройку финансируют банки через кредиты. Застройщики платят банкам проценты, и себестоимость жилья растет.
Некоторые потеряли доход от инвестиций в недвижимость. Застройщикам нет смысла продавать квартиры на этапе котлована: деньги они всё равно получат только после регистрации права собственности на первую квартиру. Продажи стали открывать позже, и люди, которые раньше зарабатывали на разнице между покупкой квартиры на этапе котлована и продажей готовой, потеряли свой доход.
Доход от инвестиций в недвижимость стал меньше по сравнению с предыдущим периодом, но если сравнивать с обычным вкладом в банке, инвестиции выгоднее. Особенно на фоне снижения ставок по вкладам: например, стоимость квартиры за время строительства в течение двух лет в среднем увеличивается на 30 – 35% — это 17,5% годовых, а на вкладе можно заработать 5 – 6%.
Молодые компании со смелыми, нетиповыми проектами не могут оплачивать кредиты банков и вынуждены закрываться или менять стратегию в пользу типового, понятного покупателям жилья.
Как застройщики обходят требование об эскроу-счетах?
С 1 июля 2019 года стали обязательны эскроу-счета, но если у застройщика уже были проекты, он мог работать по старой схеме. Для этого нужно было соблюсти два условия:
- продать 10% квартир;
- построить объект на 30%.
И в июле прошлого года застройщики массово продавали квартиры дочерним компаниям и искусственно подогревали спрос, чтобы соответствовать первому критерию. Затем дочерние компании, а иногда и сотрудники, перепродавали квартиры по договору переуступки — это законом не запрещено.
Теоретически краундафинг могут использовать застройщики, у которых есть идеи и опыт, а денег нет. Этим способом могут злоупотреблять и крупные компании с деньгами, чтобы не работать с эскроу-счетами, но вряд ли краундафинг на многоквартирные дома станет массовым явлением — слишком высокие риски.
Если у вас тоже есть вопросы по эскроу-счетам, задавайте в х, постараемся ответить.
SRG в СМИ
С 1 июля строительная отрасль перешла на работу по эскроу-счетам. Застройщики теперь не могут использовать средства дольщиков для финансирования проектов. Приходится использовать кредиты или собственные средства. Такая возможность есть далеко не у всех.
 |
В этих условиях девелоперы вынуждены искать альтернативные схемы. По мнению директора направления «Сопровождение строительных проектов» группы компаний SRG Елены Самсоновой, проектное финансирование подходит далеко не всем и подразумевает под собой жесткие требования банков, длительный срок рассмотрения заявок на одобрение, что ведет к удорожанию себестоимости строительства.
Финансовый аналитик «БКС Премьер» Сергей Дейнека полагает, что застройщикам жилья, которые не хотят работать по новым правилам, привлекая финансирование через посредника в лице банка и открывая эскроу-счета, возможно, и не потребуется изобретать велосипед и придумывать новые схемы привлечения капитала для стройки. У крупных компаний существует возможность увеличить капитализацию за счет выпуска облигаций и других ценных бумаг. Правда, у представителей малого и среднего бизнеса такой возможности нет.
Хорошо забытое
В качестве одного из альтернативных вариантов эксперты называют закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФН). Это далеко не новинка на рынке, но пока ЗПИФН не получили широкого распространения.
«Это не аналог долевому строительству, а именно инвестиционный фонд, дающий его участникам право на получение дополнительного дохода за счет прибыли фонда, но не гарантирующий ничего более.
Таким образом, участие в таком фонде может помочь в приобретении жилья, но только при условии эффективного управления инвестициями фонда и стабильной выплаты дивидендов.
Гарантии получения квартиры в таких условиях отсутствуют, равно как и гарантии получения дохода при неэффективном инвестировании. Хотя для застройщиков это может стать источником более дешевых денег, чем при кредитовании в банках»,— говорит госпожа Самсонова.
Сегодня ЗПИФН используются для девелоперских проектов, но в основном в сфере коммерческой и жилой малоэтажной недвижимости, их главной задачей является управление этой недвижимостью.
Как поясняет госпожа Самсонова, инвестиционные проекты, которые еще только планируются, не могут стать частью ЗПИФ.
В этом случае необходимо взаимодействовать с инвестором-застройщиком, выстраивать договорные взаимоотношения, заключать инвестиционный договор и определять доли участия.
Директор по развитию оценочной компании «Апхилл» Лев Сальц говорит, что ЗПИФН используются для инвестиций как в жилую, так и в коммерческую недвижимость. Распоряжение имуществом ЗПИФН контролируется Банком России и специализированным депозитарием.
Средства ЗПИФН инвестируются в проекты жилищного строительства по форме договора долевого участия и регулируются требованиями 214-ФЗ. Скорее всего, для ЗПИФН сохранится возможность инвестирования в жилую недвижимость без использования эскроу-счетов.
В том случае если застройщик будет соответствовать критериям, утвержденным федеральным правительством.
«Большинство фондов приобретает права на квартиры для их дальнейшей перепродажи. Также встречаются фонды, которые приобретают недвижимость для дальнейшей ее сдачи в аренду. Эта цель чаще встречается в сегменте коммерческой недвижимости»,— рассуждает господин Сальц.
Еще одна альтернатива договорам долевого участия — ЖСК. Однако для эффективного использования этого механизма необходимо подготовить надлежащую законодательную базу. Стоит вспомнить, что ДДУ стало развиваться именно после того, как потребовалась безопасная для покупателей схема приобретения квартир.
По мнению руководителя Всероссийского центра национальной строительной политики (ВЦНСП) Александра Моора, сейчас ЖСК остается практически нетронутым, хотя и позволяет привлекать деньги по договорам займа и по договорам участия в ЖСК, которые не всегда регистрируются.
«Здесь все еще достаточно «серых» схем, которые только предстоит отрегулировать. Сегодня рынок переходит на проектное финансирование, но сектор жилищно-строительных кооперативов как механизм привлечения средств практически не изменился.
На уровне Минстроя и Госдумы обсуждаются разные предложения, но пока система сохраняется, как и все сопутствующие риски»,— говорит он.
Впрочем, управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая считает, что ЖСК не смогут стать альтернативой. «Жилищно-строительные кооперативы были ограничены в деятельности после поправок в 214-ФЗ.
Сейчас эту модель могут использовать только те девелоперы, которые фактически выполняют госзаказ на строительство служебного жилья, так как закон дает право образовывать ЖСК только на государственных или муниципальных земельных участках.
Второй возможный вариант применения ЖСК — ликвидация долгостроев»,— полагает она.
По переуступке
Отреагировали на изменения в законодательстве и девелоперы, занимающиеся апартаментами. Так, по словам директора по продажам комплекса апарт-отелей Valo Марины Сторожевой, на рынке недвижимости есть компании, которые продают по самым разным схемам.
Например, распространение сейчас получает схема продажи через переуступки. «Девелопер до вступления закона в силу «продал» сразу большой объем некоему юридическому лицу, а это лицо потом продает апартаменты по договору переуступки прав на строящийся объект.
Сама по себе схема абсолютно законна, однако для покупателя в ней есть серьезные риски. Так, договоры с юридическим лицом-посредником, которое, как правило, аффилировано с девелопером, заключаются по минимальной цене.
Цена последующей продажи будет выше, но в случае если застройщик не выполнит своих обещаний и объект не будет сдан в срок, размер штрафов будет рассчитываться от первоначальной, то есть более низкой, цены»,— рассказывает госпожа Сторожева, добавляя, что в комплексе апарт-отелей Valo реализация продолжается по договорам долевого участия в соответствии с 214-ФЗ. «Мы получили заключение о соответствии, которое позволяет нам по-прежнему заключать ДДУ без перехода на эскроу-счета»,— поясняет она.
Всего же, по ее оценке, на данный момент до 60% от всего объема номеров в строящихся апарт-отелях, находящихся в продаже, с 1 июля стало реализовываться по переуступкам.
«Возможно, некоторые застройщики будут использовать схемы продажи квартир по ДДУ на юридическое лицо с последующей переуступкой физическим лицам. Это формально позволит избежать резервирования на эскроу-счетах.
Но эта схема менее привлекательна для покупателей и рискованна в случае корректировки законодательства или признания ее в судебном порядке по заявлению надзорных органов схемой, реализуемой для уклонения от резервирования»,— считает директор финансово-юридического департамента Sminex Василий Булгаков.
Сергей Дейнека обращает внимание, что апартаменты могут продаваться не по 214-ФЗ, регулирующему долевое строительство, а по предварительным договорам купли-продажи, так юниты не имеют статуса жилых помещений.
«Кроме того, в отличие от застройщиков жилья, обязанных делать взносы в компенсационный Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства, девелоперы апартаментов не подпадают под это требование.
В Госдуме неоднократно обсуждался вопрос об изменении статуса апартаментов. Звучали разные предложения. Одной из последних инициатив является предложение признать апартаменты пригодными для временного проживания.
В случае принятия подобного закона с большой долей вероятности можно ожидать массового перехода застройщиков со строительства жилья на возведение апартаментов»,— считает господин Дейнека.
Арина Макарова
Подробнее — по ссылке
Вернуться в раздел
Минстрой России представил критерии жилья, которое достроят без эскроу счетов
27.02.2019
На федеральном портале проектов нормативных правовых актов опубликован проект постановления правительства России, определяющий критерии жилья, которое будет достроено в рамках «старого» законодательства.
Текст документа доступен по ссылке: https://regulation.gov.ru/projects#npa=88925
- Как следует из пояснительной записки, проект постановления утверждает критерии, по которым застройщику, осуществляющему деятельность в соответствии с 214-ФЗ, предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
- Кроме того, как сообщает портал ЕРЗ, проектом постановления также утверждаются методика определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости указанным критериям и перечень документов, предоставляемых застройщиком для определения соответствия многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости утверждаемым критериям.
- Как следует из проекта документа, степень готовности проекта строительства рассчитывается в процентном соотношении как среднее арифметическое степени готовности, рассчитанной исходя из размера фактически понесенных застройщиком затрат на строительство, и степени готовности объектов недвижимости, рассчитанной в соответствии с готовностью конструктивных элементов проекта строительства.
- При этом критерий количества заключенных договоров долевого участия определяется в размере, подтверждающем реализацию участникам долевого строительства не менее 10% от общей площади жилых и нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве, указанных в проектной декларации проекта строительства.
Документом предлагается, чтобы по соглашению с правительством ряду субъектов было предоставлено право самостоятельно определять устанавливать критерии застройщиков. Однако в случае банкротства застройщика регион будет обязан достроить объект за счёт своего бюджета.
В проекте постановления указаны понижающие коэффициенты для проектов комплексного освоения территорий, но окончательное решение еще не принято. Ранее Минстрой отмечал, что при возведении крупных микрорайонов необходимо учитывать готовность не только отдельных домов, но и инфраструктуры.
«Критерии включают в себя степень готовности проекта и количество заключенных договоров долевого участия, а также методику определения соответствия критериям.
Предложенная минимальная степень готовности проекта 30%, а количество заключённых ДДУ не менее 10%.
Мы считаем, при таких показателях объект с высокой долей вероятности будет завершён и успешно введен в эксплуатацию», — прокомментировал замглавы Минстроя России Никита Стасишин.
Критерии разрабатывались совместно с субъектами Российской Федерации, крупнейшими застройщиками страны.
Минстрою России поручается создать комиссию в целях урегулирования споров, возникающих между застройщиками и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющими контроль (надзор) в области долевого строительства, при принятии решения о соответствии (несоответствии) застройщика критериям, при соответствии которым ему предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года.
Общественное обсуждение проекта Постановления Правительства РФ продлится до 13 марта.
Застройщикам жилья могут смягчить правила работы с эскроу-счетами
- Согласно изменениям в законодательстве по долевому строительству, с 1 июля 2019 года в России все девелоперы смогут продавать квартиры в новостройках только с помощью эскроу-счетов – специальных банковских счетов, доступных для строительных компаний только после завершения строительства дома.
- По мнению ряда застройщиков, такая мера может привести к сокращению объемов строительства жилья в стране и повышению цен на 10-20%.
- Отдельные эксперты рынка недвижимости предлагали разрешить банкам «раскрывать» эскроу-счета для девелоперов в зависимости от объемов выполненных работ, сообщает РИА Недвижимость.
- Как отметил вице-премьер РФ Виталий Мутко, обсуждается вариант постепенного раскрытия эскроу-счетов с тем, чтобы девелоперы могли направлять средства на погашение банковских кредитов.
- Это позволит сделать положение застройщиков более устойчивым, а банки при такой схеме по-прежнему будут контролировать расходование денег строительными компаниями.
«Окончательного решения нет, нам предстоит большая работа с банками, и их мнение тоже надо учитывать.
Экспертное сообщество предлагает дать возможность девелоперам выбирать: раскрыть счет, заплатив по кредиту и снизив долговую нагрузку, или оставить счет нераскрытым и тем самым удержать процентную ставку на более низком уровне», – пояснил он.
По его словам, Минстрой, наряду с предложениями о частичном раскрытии эскроу-счетов, должен подготовит законодательные инициативы об устранении правовой неопределенности в отношении девелоперов, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года.
«По сути, это придаст разъяснениям Минстроя о сохранении «старых правил игры» для уже начатых проектов юридическую силу закона», – подчеркнул он.
Кроме того, планируется снизить требования к строительным компаниям, которым можно работать с деньгами физлиц, по площади ранее возведенного ими жилья – с 10 тыс. кв. метров до 5 тыс. «квадратов». Также застройщикам могут разрешить тратить деньги, полученные от покупателей новостроек, на возврат займов материнским компаниям до окончания строительства объекта.
Девелоперам планируется дать некоторое время на устранение нарушений долевого законодательства вместо немедленного ограничения регистрации новых договоров долевого участия (ДДУ) и выдачи заключений о соответствии, позволяющих открывать новые адреса к продаже, как того требует закон.
«Это незначительные послабления для застройщиков, но они сохранят на рынке строительные компании в регионах, работающие с небольшими объемами жилья, позволят бизнесу решить проблемы возникающих кассовых разрывов и дадут возможность девелоперам самостоятельно исправлять свои ошибки», – добавил В. Мутко.
Вице-премьер отметил, что необходимо вернуться к вопросу целесообразности повышения для строительных компаний ставки тарифа отчислений в Фонд защиты прав дольщиков.
«Минстроем предлагается повысить тариф сначала до 3%, а затем до 6%. Это очень тонкий момент. Надо вернуться к этому вопросу и все внимательно посчитать, понять, дадут ли эти нововведения необходимый результат. Надо как можно реже менять условия для бизнеса», – заключил В. Мутко.
Напомним, сейчас застройщики перечисляют в Фонд дольщиков 1,2% от стоимости каждого ДДУ. В июле министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев заявил, что обсуждается повышение взносов до 3%, а потом до 6%.
- Глава Минстроя объяснял планы по росту страхового тарифа для девелоперов желанием властей стимулировать компании быстрее перейти на работу с покупателями через эскроу-счета, при которой застройщик освобождается от взносов в Фонд защиты прав дольщиков.
- При этом участники рынка новостроек заявляли, что взносы в фонд в размере 6% подъемны для строительных компаний, работающих в столичном регионе и в Санкт-Петербурге, а региональным застройщикам не по силам.
- Продажи квартир в новостройках выросли на 60%
- Строительство жилья в Москве
99 проблем счетов эскроу при долевом строительстве (часть вторая)
В предыдущей части настоящей статьи были рассмотрены проблемы, связанные с возможностью добровольного перехода застройщиков на счета эскроу, правом выбора уполномоченного банка и последствиями заключения договора счета эскроу и открытия счета с нарушением требований закона. Настоящая часть призвана раскрыть другие, не менее важные проблемы правового регулирования счетов эскроу при долевом строительстве.
III. Исполнение обязательства участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве третьим лицом: возможность и особенности.
Обязательство участника долевого строительства по уплате цены договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ) представляет собой обычное денежное обязательство.
Специфический способ исполнения данного обязательства – внесение денежных средств на открытый в уполномоченном банке счет эскроу, не должен блокировать возможность третьего лица по исполнению за участника долевого строительства его обязательства.
Последнее, однако, не означает, что он не может предопределять особенности исполнения такого обязательства третьим лицом.
1. Счет эскроу для расчетов по ДДУ может быть открыт только участнику долевого строительства на основании заключенного с ним и застройщиком договора счета эскроу.
А) Из положений ч. 2, 8 ст. 15.5 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее – Закон) следует, что владельцем счета эскроу является участник долевого строительства.
Возврат депонированных денежных средств в связи с прекращением договора счета эскроу при расторжении ДДУ / отказе от ДДУ в одностороннем порядке эскроу – агент также осуществляет участнику долевого строительства на его банковский счет (обычный либо специальный – залоговый).
Б) В соответствии с ФЗ «О страховании вкладов физических лиц в банках РФ» вкладчиком является участник долевого строительства (ч. 3 ст. 12.2).
АСВ запрашивает в Росреестре сведения (документы), необходимые для осуществления выплаты возмещения по счетам эскроу, в т.ч.
информацию, подтверждающую факт государственной регистрации ДДУ / договора уступки прав требований по ДДУ (ч. 5 ст. 12.2).
В) Согласно п. 4.14 Инструкции Банка России от 30.05.2014 № 153-И банк должен располагать сведениями об основаниях участия бенефициара в отношениях по договору счета эскроу.
При заключении договора счета эскроу между уполномоченным банком, участником долевого строительства и застройщиком основанием для участия застройщика в отношениях по договору является ДДУ. Если договор счета эскроу заключается между уполномоченным банком, третьим лицом и застройщиком, то такое основание отсутствует. Предусмотренные ст.
313 ГК РФ обстоятельства (при их наличии) могли бы выступать в качестве оснований для участия третьего лица в отношениях по договору счета эскроу, но не застройщика.
Таким образом, одной из предпосылок, необходимых для исполнения третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ, является заключение участником долевого строительства договора счета эскроу и открытие счета эскроу на свое имя. Отсутствие указанной выше предпосылки препятствует третьему лицу в исполнении обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ.
2. При исполнении третьим лицом обязательства участника долевого строительства по уплате цены ДДУ и зачислении уполномоченным банком полученных от третьего лица денежных средств, первостепенное значение имеют нормы, касающиеся регулирования отношений по договору счета эскроу, а не ДДУ.
Несмотря на тесную взаимосвязь двух договоров – ДДУ и договора счета эскроу каждый из них является самостоятельным, имеет свое регулирование и свою структуру обязательственных отношений.
Уполномоченный банк, не являясь стороной ДДУ, не может быть связан соглашением участника долевого строительства и застройщика. Такое соглашение не может создавать для уполномоченного банка каких – либо обязанностей (п. 3 ст. 308, п. 3 ст. 420, п. 2 ст. 860.7 ГК РФ).
Договор счета эскроу, напротив, может возлагать на уполномоченный банк определенные обязанности, причем как по отношению к участнику долевого строительства (например, обязанность зачислить денежные средства на счет эскроу), так и по отношению к застройщику (например, обязанность при возникновении оснований, предусмотренных Законом, перечислить депонированную сумму застройщику или направить ее на погашение обязательств последнего по кредитному договору).
Оценивая возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьего лица, уполномоченный банк, как мне кажется, должен руководствоваться положениями п.2, 3 ст. 847, п. 1 ст. 860, п. 4 ст. 860.7, п. 2 ст. 860.8 ГК РФ с учетом ч. 4 ст. 15.5 Закона, а не положениями ст. 313 ГК РФ.
Иными словами, если денежные средства от третьего лица поступили после регистрации ДДУ, их размер не превышает размер депонируемой суммы, а договор счета эскроу не относит данный случай к исключениям, при которых уполномоченный банк обязан отказать в зачислении на счет эскроу денежных средств, то уполномоченный банк обязан их зачислить на счет эскроу. Положения ст.
313 ГК РФ в отношениях между уполномоченным банком и третьим лицом не будут подлежать применению, т.к.
- А) кредитором участника долевого строительства является застройщик, а не уполномоченный банк;
- Б) участник долевого строительства является должником по отношению к застройщику, а не к уполномоченному банку;
- В) обязательство участника долевого строительства по уплате цены ДДУ путем внесения денежных средств на счет эскроу основано на ДДУ, а не договоре счета эскроу.
При необходимости стороны договора счета эскроу могут включить в него условие, исключающее возможность зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц (п. 3 ст. 848 ГК РФ).
Инициатива по включению указанного выше условия может исходить от участника долевого строительства – депонента, который, например, опасается, что в результате зачисления на счет эскроу денежных средств, поступивших от третьих лиц, его распоряжение о переводе денежных средств на счет эскроу может быть возвращено (в частности, если сумма перевода будет превышать размер депонируемой суммы, указанной в договоре счета эскроу, а частичное исполнение распоряжений не предусмотрено[1]).
IV. Основания для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при строительстве в несколько этапов, каждый из которых представляет собой автономный объект капитального строительства либо автономную часть такого объекта.
Из взаимосвязанных положений ч. 12.1 ст. 48, ч. 12 ст. 51 ГрК РФ следует, что строительство объекта капитального строительства может осуществляться поэтапно.
При поэтапном строительстве проектная документация может готовиться, а разрешение на строительство выдаваться применительно к отдельным этапам строительства.
Поскольку этапом строительства является строительство автономного объекта капитального строительства либо автономной части такого объекта[2], разрешение на ввод объекта в эксплуатацию также может быть выдано в отношении отдельного этапа строительства (ст. 55 ГрК РФ).
- В связи с этим возникает несколько вопросов:
- 1) достаточно ли застройщику для получения депонированных на счета эскроу денежных средств предоставить в уполномоченный банк:
- — разрешение на ввод в эксплуатацию отдельного этапа строительства и сведения ЕГРН, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав такого этапа строительства или
— сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации (ч. 6 ст. 15.5 Закона)?
2) если указанных выше сведений (документов) достаточно, то в каком объеме уполномоченный банк обязан перечислить застройщику депонированные денежные средства?
3) если указанных выше сведений (документов) недостаточно, то в какой момент застройщик сможет получить доступ к депонированным денежным средствам?
На первый вопрос, как мне кажется, следует ответить утвердительно. Что же касается объема депонированных денежных средств, то он должен определяться прямо пропорционально остатку денежных средств на каждом из счетов эскроу, открытых для расчетов по ДДУ за объекты долевого строительства, входящие в состав введенного в эксплуатацию этапа.
Указанное выше решение не увеличивает риск участников долевого строительства заключивших ДДУ в отношении объектов долевого строительства, входящих в состав других этапов строительства (объектов недвижимости), не ухудшает их положение и не противоречит требованиям ч. 6 ст. 15.5 Закона.
В то же время такое решение позволяет учесть финансовый интерес застройщика.
Другое решение, при котором застройщик может получить доступ к депонированным денежным средствам не ранее ввода в эксплуатацию всех этапов строительства и предоставления соответствующих документов (сведений) в уполномоченный банк (см. вопрос 3), на мой взгляд, приводит к существенному нарушению баланса интересов сторон.
Во избежание возможных споров по вопросу об основаниях для перечисления уполномоченным банком застройщику денежных средств при поэтапном строительстве, целесообразно в договоре счета эскроу детально описывать объект недвижимости (этап строительства), в состав которого входит объект долевого строительства, расчеты за который осуществляются с использованием счета эскроу, а также основания для перечисления депонированных денежных средств (в разрезе отдельных этапов строительства).
V. Вознаграждения уполномоченного банка и застройщика: наличие и основания.
Частью 5 ст. 15.5 Закона установлено, что проценты на сумму денежных средств, находящихся на счете эскроу, не начисляются. Вознаграждение уполномоченному банку, являющемуся эскроу-агентом по счету эскроу, не выплачивается.
- Указанные выше положения содержат ограничения прав:
- — участника долевого строительства (до возникновения оснований для перечисления денежных средств застройщику) и застройщика (после возникновения таких оснований) на получение платы за пользование денежными средствами на счетах эскроу;
- -уполномоченного банка на получение вознаграждения за услуги эскроу – агента.
Право застройщика на получение с уполномоченного банка платы, связанной с предоставлением последнему иных благ, не ограничивается. Не ограничивается и право уполномоченного банка на получение вознаграждения с участника долевого строительства или застройщика, не связанного с услугами эскроу – агента по счету эскроу.
В каких же случаях застройщик и уполномоченный банк могут реализовать соответствующие права?
1. При заключении застройщиком с уполномоченным банком договора возмездного оказания услуг.
Как уже отмечалось, право выбора уполномоченного банка принадлежит застройщику. После выбора уполномоченного банка и указании сведений о нем в ДДУ и проектной декларации, все участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на открытые в таком банке счета эскроу.
В результате уполномоченный банк получает источник дешевого фондирования, а застройщик большое человеческое спасибо. Если же застройщику этого недостаточно, то он может предложить уполномоченному банку заключить договор возмездного оказания услуг, заключающихся в привлечении участников долевого строительства для открытия счетов эскроу.
Плата застройщика в таком случае может быть периодической и определяться, например, в процентном отношении от остатков денежных средств на счетах эскроу, открытых уполномоченным банком участникам долевого строительства в рамках определенного периода.
Информацию об остатках денежных средств на счетах эскроу застройщик, как бенефициар по договорам счета эскроу, сможет получать от уполномоченного банка в соответствии со ст. 860.9 ГК РФ. Вероятность акцепта такого предложения уполномоченным банком будет зависеть, как мне кажется, от 2 условий:
а) насколько сильная у застройщика переговорная позиция (какую долю рынка он занимает, сколько и каких по объему проектов он собирается реализовывать и т.п);
б) заключен ли между уполномоченным банком и застройщиком договор целевого кредита.
Если переговорная позиция сильная и договор целевого кредита между застройщиком и уполномоченным банком не заключался, то последний может пойти застройщику на встречу и принять его предложение заключить договор возмездного оказания услуг.
Если же переговорная позиция слабая либо заключен договор целевого кредита, то уполномоченный банк вряд ли станет принимать такое предложение. В последнем случае это будет обусловлено тем, что процентная ставка по договору целевого кредита скорее всего плавающая и изменяется в зависимости от величины остатков на счетах эскроу.
Следовательно, застройщик в результате внесения участниками долевого строительства денежных средств на счета эскроу уже получает дополнительное благо – снижение процентной ставки по договору целевого кредита.
Снижение процентной ставки в дополнение к выплате застройщику вознаграждения за привлечение участников долевого строительства для открытия счетов эскроу может существенным образом уменьшить привлекательность денежных средств участников долевого строительства для уполномоченного банка.
2. При наличии у участника долевого строительства и (или) застройщика других счетов, открытых в уполномоченном банке (текущих, расчетных, залоговых и т.
п), предоставлении таким банком иных финансовых услуг (целевой кредит, ипотечный кредит и т.п).
В данном случае взимание уполномоченным банком вознаграждения регламентируется общими нормами ГК РФ (например, ст. 819, 851 ГК РФ), и других федеральных законов.
Заключение.
Счета эскроу представляют собой относительно новый для нашего правопорядка и динамично развивающийся инструмент расчетов при долевом строительстве.
В отсутствие сложившейся практики его применения, законодатель пытается предугадать потребности рынка еще до их возникновения и урегулировать все возможные отношения для обеспечения правовой определенности.
Последнее, однако, приводит к прямо противоположному эффекту и вынуждает законодателя постоянно вносить корректировки, которые зачастую полностью меняют нормативное регулирование соответствующих отношений сторон. Как следствие, возникает еще больше проблемных вопросов и появляются статьи вроде этой. Круг замыкается, принимается новый закон[3]…
Как открыть эскроу-счет при покупке новостройки и как он работает
Эта схема была введена для того, чтобы исключить ситуации с обманутыми дольщиками, которые до сих пор являются бичом нашего рынка недвижимости. Теперь, даже если застройщик бросит стройку и обанкротится, средства покупателя останутся в целости и сохранности в банке.
Сейчас мы расскажем, зачем нужен счет эскроу при покупке квартиры в новостройке, на что имеет право его держатель и может ли он отозвать свои деньги обратно.
Скоро без счета эскроу новостройку купить будет невозможно. realty.ru
Счет эскроу: что это и зачем нужен при ДДУ
Счет эскроу — это счет в банке, который удобно использовать для передачи денег застройщику в сделках по ДДУ. Дольщик переводит на счет деньги, а банк блокирует их, чтобы впоследствии передать застройщику.
Банк замораживает деньги дольщика на счету эскроу. solreg.ru
Средства дольщика контролируются банком до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. Сразу после этого участник долевого строительства получает ключи, а застройщик — деньги со счета.
Использование эскроу гарантирует:
- сохранность денежные средства;
- минимизацию рисков возможных злоупотреблений.
Средства передаются застройщику только после сдачи дома. spmag.ru
Особенности эскроу при долевом участии:
- в строительстве используются кредитные средства, а не деньги дольщика;
- банк гарантирует сохранность денежных средств дольщика;
- деньги дольщика на счете эскроу застрахованы.
Как открыть счет эскроу
Вы нашли подходящую квартиру в новостройке и заключили с застройщиком договор долевого участия. В договоре будет указан банк, в котором застройщик берет кредит на строительство.
Эскроу счет открывают по трехстороннему соглашению. tumblr.com
Вы обращаетесь в этот банк с заявлением на открытие эскроу счета. После чего между банком, застройщиком и вами как дольщиком заключается трехсторонний договор.
Внимание! Банк не начисляет проценты на средства счета эскроу.
Перевести деньги в банк можно сразу после подписания соглашения, но не позже трех месяцев со дня открытия счета эскроу. Банк «заморозит» ваши средства до окончания строительства.
Деньги со счета эскроу не пропадут
Денежные средства, вложенные дольщиком на счет эскроу, имеют максимальную защиту. Их нельзя конфисковать, они не могут быть арестованы или служить обеспечением, даже в делах самого дольщика.
Деньги на эскроу счету застрахованы от недобросовестных застройщиков. profitdef.ru
Если банк, в котором открыт эскроу счет, обанкротится, то денежные средства перейдут на аналогичный счет в другой финансовой организации или будут полностью возмещены.
Внимание! Сумма возмещения средств по страховке — не более 10 млн рублей.
В случае, когда банкротство грозит девелоперской компании, банк найдет возможность для завершения строительства или вернет деньги дольщику в полном объеме.
Как вернуть деньги с эскроу счета
Вы можете вернуть свои деньги с эскроу счета, но для этого нужны законные основания. Причина «взял и передумал покупать квартиру» таким основанием не является.
Вернуть деньги с эскроу счета можно только по веской причине. raschetniy-schet.ru
Основания для возврата денег:
- расторжение ДДУ по причине срыва сроков передачи квартиры дольщику;
- взыскание банком залогового имущества с застройщика;
- признание застройщика банкротом;
- ликвидация компании застройщика.
Расторжение договора фиксируется в Росреестре. В течение пяти дней в банк, где открыт эскроу счет, направляется уведомление. После этого вы можете вернуть свои деньги.
Поэтапного открытия не будет
Застройщики уже некоторое время настаивают на досрочном использовании средств эскроу счетов: в Госдуме рассматриваются поправки в закон, касающиеся поэтапного раскрытия счетов эскроу.
Банки не готовы отдавать деньги застройщикам частями. regionopi.ru
Предлагается такая схема: построен дом на 30% — застройщику переводится первая часть суммы, готовность 60% — вторая. Оставшиеся средства банк «размораживает» после окончания строительства.
Но, несмотря на поддержку Минстроя, новые поправки в закон пока не приняты. По мнению экспертов, в лучшем случае застройщикам разрешат использовать средства эскроу, когда до завершения строительства останется не более трех месяцев.