Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Оформляя ипотеку, многие россияне подбирают варианты так, чтобы цена была поменьше, а банк – надежнее. Решением загадки часто является покупка жилья с рук. Статистика кредитования показывает, что большинство ипотечных сделок – это покупка жилья именно на вторичном рынке. Оформление такого займа имеет свои тонкости, о которых нужно узнать заранее.

Первые шаги

Частая ошибка при покупке вторичного жилья – начать искать квартиру до выяснения, какие банки дают ипотеку на вторичное жилье и на каких условиях. Определить правильно сумму собственных доходов трудно, поэтому складывается ситуация: заемщик тратит время и нервы, подбирая варианты, а потом узнает, что требуемая сумма не может быть предоставлена банком из-за низкого уровня дохода.

Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, перед тем, как  оформить ипотеку на вторичное жилье, рассмотрите все варианты получения кредита в различных банках. Вот самые распространенные:

• Ипотека в крупном российском банке. Это наиболее отработанная схема, многие россияне уже воспользовались ей. Надежность здесь высока, но и требования к заемщику часто довольно строгие. Да и плата не может быть уж заметно сниженной.
• Ипотека в молодом банке. Ради привлечения клиентуры такие банки часто предлагают куда более выгодные и привлекательные условия кредитования. Но и риск в такой схеме будет более высоким.

Условия ипотечного займа отличаются в разных банках. Просмотрите все предложения – и подберете подходящий вариант.

Требования к вторичному жилью

Перед выбором конкретного варианта выясните в банке, какая квартира подходит под ипотеку по программе  «Вторичное жилье». Требования к недвижимости определяются политикой банка, но почти всегда содержат следующие пункты:

• Расположение дома, где находится планируемая для сделки квартира. Банки не дают займов для покупки квартир в неблагополучных районах, в которых нет спроса на жилье. Этот запрет – попытка избежать риска. Если заемщик и готов купить квартиру в трущобном районе, то при его отказе на балансе банка останется неликвидная квартира и банк понесет убытки.
• Не предоставят заем на покупку вторичной квартиры, если дом признан аварийным или назначен под снос.
• Цокольный этаж, подвальное или полуподвальное расположение квартиры тоже отрицательное обстоятельство в глазах банка.
• Многие банки отрицательно отвечают на заявку о предоставлении ипотечного кредита для покупки вторичной квартиры в «хрущевке» или блочном доме, а также в малоэтажной застройке. Но здесь требования могут сильно разниться от города к городу и зависят от состояния жилого фонда и наиболее популярных типов жилья для данного города.
• Год строительства здания. Если реальный возраст дома превысил 70% от расчетного срока эксплуатации здания, в ипотеке наверняка откажут. Отказ в ипотеке на вторичное жилье в старом доме связан с длительностью сроков. Если ресурс дома уже выработан больше, чем на две трети, велик риск, что за тридцать лет действия ипотечного договора дом перейдет в аварийное состояние и стоимость квартир резко упадет

Узнать год постройки здания и расчетный возраст поможет технический паспорт дома. Если такого документа не сохранилось у собственника, придется обратиться за этими сведениями в БТИ и Росреестр.

Эти требования являются наиболее основными. Но и перед решением о кредитовании покупки подходящей под эти условия квартиры банк-кредитор направит комиссию для экспертной оценки жилья. Вот что интересует экспертов банка:

• В каком состоянии находятся перекрытия и полы в квартире, из каких материалов они сделаны. Повод для отказа – деревянные перекрытия, поскольку они склонны гнить и могут быть опасны при пожаре.
• Есть ли в квартире автономное отопление и горячее водоснабжение. Если такие системы установлены, а центрального отопления и подачи горячей воды нет – это снижает стоимость и ликвидность квартиры. Банк не одобрит такую сделку.
• В каком состоянии находятся межкомнатные двери и входная дверь. Привлекательнее квартиру делает установка металлической двери.
• Установлены ли оконные переплеты, и в каком состоянии они находятся.
• Состояние сантехники, газового оборудования, электропроводки – все это может повлиять на стоимость жилья.
• Наличие и качество электроприборов (розеток, выключателей, светильников).
• Наличие во всех комнатах приборов центрального отопления (парового, газового или электрического).

В зависимости от местных условий, банк может выдвигать и другие требования. Узнать подробности можно в отделении вашего банка.

Юридические нюансы

Помимо основных причин отказа, изложенных в предыдущих разделах, есть и несколько неочевидных на первый взгляд моментов. Они не являются общепринятыми, но могут повлиять на решение о предоставлении ипотечного займа в конкретном банке. Вот ряд примеров таких тонкостей:

Банк не предоставит кредит на покупку жилья у родственников. Крайне нечасто одобряют заем на покупку комнаты в общежитии или коммуналке. Такая практика обусловлена низкой ликвидностью такого жилья.

Не дадут ипотеку на жилье, полученное по наследству, если с момента смерти предыдущего владельца прошло меньше полугода.  Причина такого запрета – возможность появления новых наследников.

Новый наследник может оспорить сделку в результате судебной тяжбы. Такой процесс принесет банку убытки.

Банку проще отказать в выдаче займа в этом случае, чем собирать документы, подтверждающие отсутствие других наследников.

Банки предпочитают не давать ипотеку на покупку жилья, если созаемщиком или будущим собственником будет инвалид (а также, если у заемщика на иждивении находятся инвалиды). Такого клиента будет непросто выселить из квартиры при расторжении ипотечной сделки, поэтому банки предпочитают не рисковать.

Перед тем, как взять ипотеку на вторичное жилье, правильно  будет узнать все эти моменты в банке. Эти нюансы противоречат законодательству, но оспорить решение банка об отказе через суд будет очень трудно. Простое решение – выбрать другой банк. Узнать о нежелательных нюансах в практике банка можно, изучив отзывы о работе банка на форумах.

Собираем документы

Следующий шаг – выяснить, какие документы нужны для ипотеки вторичного жилья. Узнать это можно в банке или найти требуемый список документов на банковском интернет-портале. В нем наверняка будут следующие позиции:

• Копии паспортов заемщика, всех созаемщиков и поручителей по кредитному договору.
• Справки, подтверждающие уровень дохода и платежеспособность заемщика.
• Документы на приобретаемую квартиру (техпаспорт жилья, справка БТИ и другие документы по списку банка).
• Документы на залоговое имущество (если залог – это не приобретаемая квартира).
• Документы, подтверждающие степень родства созаемщиков (обычно свидетельство о браке)
• Сертификат на получение средств по программе материнского капитала (если он используется при покупке жилья).

Этот список может дополняться по усмотрению банка в зависимости от конкретных условий сделки.

Какой банк выбрать?

Выбор банка – ответственное дело, от которого будет зависеть, под какой процент будет предоставлен кредит ипотеки на вторичное жилье.  В любом достаточно крупном городе список банков, предоставляющих ипотечные кредиты, включает в себя десяток наименований. Поэтому можно не торопясь выбрать оптимальное предложение.

Начать стоит с банка, в котором у вас открыт счет или имеется зарплатная (пенсионная) карточка. Такой клиент уже выглядит в глазах банка более надежным, поскольку имеет легко подтверждаемый и стабильный источник дохода. Высокий рейтинг надежности позволяет надеяться на получение одобрения кредита на более привлекательных условиях.

Также положительной рекомендацией послужит успешно погашенный в данном банке кредит. Он не обязательно должен быть ипотечным, подойдет и потребительский, и автомобильный заем. Успешное погашение кредита показывает надежность клиента и повышает его рейтинг. Поэтому можно ожидать более приятные условия от банка и более низкий процент.

Если такого банка нет, пересмотрите сайты банков вашего города. Первые страница сайтов – ипотечные калькуляторы. Эти программы позволят рассчитать стоимость ипотеки в данном банке и определить порядок цен.

Цена, полученная в калькуляторе – не окончательная, уточнить условия все равно нужно в отделении банка.

Но этот сервис поможет отобрать наиболее перспективные предложения и не тратить время на заведомо проигрышные варианты.

Разберем условия кредитования, которые предлагают основные российские банки:

• Сбербанк предлагает клиентам достаточно интересную программу кредитования на покупку готового жилья. Программа нацелена в первую очередь на молодые семьи. Ипотечный заем предлагается на срок до 30 лет с минимальной суммой в 300 тысяч рублей. Существует возможность кредитования без предоставления справки о доходах. Процент за кредит зависит от срока кредитования и размера первоначального взноса. Наиболее выгодные условия (12,5% годовых) предлагаются заемщикам, берущим кредит на 10 лет с внесением в качестве первого взноса не менее половины суммы.
• ВТБ предлагает ипотеку на покупку готового жилья под 11,25% годовых (такой процент предлагается клиенту, имеющему в ВТБ24 зарплатную карточку и застрахованному по программе страхования в банке). Минимальная сумма займа – 600 тысяч рублей. Ипотека предоставляется на срок до 30 лет. ВТБ не требует от заемщиков постоянной регистрации в регионе, где находится покупаемая квартира. Подтверждение платежеспособности возможно как по форме 2-НДФЛ, так и по форме банка. Учет доходов может вестись по нескольким местам занятости (до 2 мест).
• Совкомбанк дает ипотеку на покупку вторичного жилья под минимум 11,4% годовых. Срок кредитования – до 20 лет. Сумма, которая предоставляется заемщику, составляет от полумиллиона до 300 млн. рублей. Заемщик должен быть гражданином России и постоянно проживать в регионе, где находится приобретаемая квартира.

Электронное оформление сделки

Технический прогресс дает новее возможности в различных сферах жизни. С помощью сервисов электронной регистрации можно оформить покупку жилья через ипотечную программу. О том, как происходит оформление ипотеки на вторичное жилье, разберем в этой части статьи на примере Сбербанка.

При использовании сервиса электронной регистрации индивидуальный менеджер, назначенный на данное кредитное дело в Сбербанке, подготавливает пакет документов в электронном виде и направляет в Росреестр. Для всех сторон договора ипотечного кредитования выпускается усиленная квалифицированная подпись, что существенно повышает безопасность сделки. Оплата госпошлины также делается в электронном виде.

Росреестр, после поступления документов, начинает регистрацию сделки купли-продажи. По окончании процедуры регистрации клиент получает на электронную почту комплект документов об оформлении сделки в электронном виде.

Пока электронная регистрация сделки доступна не для всех категорий граждан. Такую сделку не регистрируют при нахождении квартиры в долевой собственности или при покупке жилья в долевую собственность.

Также сторонами договора купли-продажи при электронной регистрации не могут быть несовершеннолетние. Также не допускается участие в сделке представителей по доверенности.

Только физлица могут выступать покупателем и созаемщиками, причем созаемщиков не может быть более пяти.

Электронное оформление документов дает ряд преимуществ в скорости оформления сделки и простоте регистрации. Эта форма регистрации становится все более популярной сегодня. Подробнее узнать о том, как берут ипотеку на вторичное жилье с электронным оформлением документов в других банках, вы можете узнать в отделениях банка в вашем городе.

Подведем итоги

Покупка готового жилья – наиболее распространенный вид ипотечной кредитной услуги в РФ. Рассмотрим, как оформляется ипотека на вторичное жилье пошагово:

• Определяемся с банком. Изучаем все предложения банков в вашем регионе, подбираем оптимальные условия и годовой процент.
• Узнаем в выбранном банке требования к покупаемой квартире, просматриваем форумы на предмет поиска подводных камней.
• Обращаемся в банк за предварительным согласием на предоставление ипотечного займа, поучаем список требуемых документов на квартиру и на подтверждение платежеспособности.
• Выбираем на вторичном рынке жилья в регионе подходящее предложение. Проверяем по списку соответствие квартиры всем требованиям.
• Собираем документы по списку банка и обращаемся в банк для получения окончательного согласия на ипотечную сделку.
• Регистрируем ипотечную сделку в банке. При необходимости используем электронн6ые сервисы для оформления.
• Въезжаем в квартиру, приступаем к погашению платежей.

Не забудьте, что ипотечный кредит – это ответственное решение, поэтому тщательно оцените возможности для погашения и выберите самое оптимальное предложение!

Как купить квартиру в ипотеку на «вторичке»

Главный плюс ипотеки на вторичном рынке – вы сразу заселяетесь в квартиру, которую купили в кредит. И все то время, пока будете погашать долг банку, живете у себя дома, а не в съемном жилье.

Преимущества очевидны. Во-первых, не надо платить за аренду чужим людям.

Во-вторых, вы получаете постоянную регистрацию, если нужно – записываете по месту жительства детей в садик или оформляете в школу.

А многие покупают себе с помощью ипотеки квартиру на будущее, про запас, или чтобы сохранить деньги. Такую недвижимость просто сдают в аренду, за счет полученных денег выплачивают кредит, да еще и на жизнь остается.

О чем надо знать, если вы решили приобретать в ипотеку именно «вторичку»?

Пожалуй, главное – вам придется проявить гораздо больше самостоятельности, чем на первичном рынке, где банки работают в связке с застройщиками, а ипотека «привязана» к жилому комплексу, который вы выбрали.

На вторичном рынке все иначе. Вы должны сначала найти банк, который даст вам кредит, а потом искать квартиру. Впрочем, можно делать это параллельно – одновременно подбирать и банк, и квартиру. Если квартира уже есть на примете, нужно чтобы продавцы согласились ждать, пока вы получите одобрение от банка.

Поговорим о том, как оформить ипотеку на вторичное жилье.

Самая упрощенная и приблизительная схема включает в себя четыре основных шага или этапа. 

• Первый – получить в банке одобрение кредита; 
• второй – найти квартиру и продавца, который согласен на ипотечную сделку; 
• третий – согласовать покупку с банком (квартира тоже должна быть одобрена банком); 
• четвертый – сделка.

Теперь о каждом этапе более подробно. 

На первом этапе, чтобы получить одобрение банка на ипотеку, вы несете туда пакет документов, подтверждающих вашу личность, стабильный доход и благонадежность.

Потребуются паспорт, заверенная копия трудовой книжки, возможно, справка по форме банка, справка из бухгалтерии о доходах примерно за полгода (форма 2-НДФЛ). Если вы замужем или женаты, супруг выступает в качестве созаемщика и также подает пакет документов. Кроме стандартного перечня бумаг могут потребовать дополнительные, так что будьте готовы ко всему.

Собрав о вас нужные сведения, банк сообщит о своем решении. Могут прислать смс о том, что вам одобрили ипотеку, позвонить или направить письмо по электронной почте.

 

Подобрать ипотечную программу на ЦИАН

Второй шаг – поиск квартиры. На первичном рынке покупатели обычно выбирают квартиру самостоятельно, а вот на вторичном не помешает риэлтор. Ведь мало квартиру найти, ее надо еще и проверить.

Если за жильем тянется «шлейф» сделок, надо выяснить, все ли в порядке с юридической историей. Общение с продавцом тоже специфическое дело, требующее навыков.

На этом же этапе надо узнать, подходит ли продавцу вариант с ипотекой, потому что некоторые соглашаются только на расчеты «живыми» деньгами – то есть, наличными.

 

Подобрать квартиру на вторичном рынке

На третьем этапе вы или ваш риэлтор снова должны предоставить банку пакет документов. Но на этот раз будут проверять не вас, а квартиру, которую вы собираетесь купить.

Обязательно понадобится выписка из ЕГРП, справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по квартплате, отчет об оценке и т. д.

Эксперты банка все тщательно проверят и взвесят, ведь эта квартира будет являться залогом, а неликвидная недвижимость банку не нужна.

Если вы добрались до четвертого этапа, значит, квартиру банк одобрил и вам назначают дату сделки. 

1. Здесь тоже могут быть нюансы, но обычно все участники – продавец, покупатель, представитель банка – собираются в указанный день в офисе банка. 
2. Сначала вы подписываете договор по ипотеке. 
3. Вам открывают счет, куда банк перечислит сумму кредита. Здесь возможны варианты: деньги иногда кладут в банковскую ячейку или перечисляют на аккредитив и т. д. Но в любом случае продавцу они «уйдут» только после перехода права собственности на вас. 
4. Подписали все договоры? Можете отправляться в МФЦ и регистрировать договор купли-продажи и переход права собственности: процедура длится примерно неделю. 
5. После чего следует повторный визит в МФЦ – нужно забрать зарегистрированные документы. На этом все – вы стали владельцем вторичной квартиры, купленной в ипотеку. 
6. О порядке передачи ключей и переезде договариваются индивидуально.

Осталось предупредить: условия кредитования на вторичном рынке отличаются от тех, что банки предлагают при покупке новостроек. Процент по ипотеке на вторичное жилье может быть на два-три пункта выше, чем при покупке квартиры у застройщика. Но зато не надо откладывать переезд, и участь обманутого дольщика вам тоже не грозит.

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

derinphotography/Fotolia

Выбор банка

Первое, что нужно сделать, – изучить предложения банков по ипотечному кредитованию на текущий момент. Иногда самая низкая процентная ставка не означает лучшие условия кредитования. На что еще следует обратить внимание, выбирая банк для ипотеки:

1. Размер первоначального взноса. Сколько потребуется собственных средств, в каком соотношении к заемным средствам? В некоторых банках процентная ставка по кредиту зависит от этого соотношения.
2. Под какие объекты недвижимости банк готов выдавать кредит? Новостройка или квартира на вторичном рынке, индивидуальный дом или земельный участок, комната или доля в праве собственности? Ответы на эти вопросы нужно получить в первую очередь. Хорошо, если один и тот же банк предлагает оптимальные ставки по ипотечному кредиту на новостройку и вторичное жилье, потому что в процессе выбора квартиры Ваша потребность может трансформироваться.
3. Есть ли какие-то особенные требования к объектам недвижимости, передаваемым в залог? Какое минимальное количество этажей должно быть у многоквартирного дома? Не старше какого года постройки может быть дом? Какие перекрытия? Зная эти требования, Вы экономите себе время и деньги при поиске недвижимости.
4. Какие дополнительные расходы возникают у Вас при оформлении ипотеки? Например, АИЖК не имеет собственной кассы, и при покупке квартиры и расчетах с продавцом недвижимости у Вас возникнут дополнительные расходы.
5. Какие риски банк требует застраховать? Какие страховые компании аккредитованы банком? На самом деле в разных страховых компаниях тарифы могут отличаться в два раза.
6. Какое подтверждение дохода устроит банк: официальное, по форме 2-НДФЛ, или по форме банка?

Как купить вторичную квартиру через Сбербанк?

Ограничено ли число участников сделки при продаже квартиры в ипотеку?

Документы для одобрения ипотеки

Изучив предложения по ипотечному кредитованию, остановите свой выбор на двух-трех банках. Далее приступайте к сбору документов для аккредитации в банке Вас как заемщика. В последнее время список из этих документов значительно сократился. Основные документы следующие:

1. Паспорт заемщика, созаемщиков. Если Вы будете отправлять эти документы по электронной почте, потребуется цветной скан документов и обязательно ВСЕХ страниц паспорта, даже включая пустые.
2. Заверенная работодателем копия Вашей трудовой книжки. Не все работодатели умеют правильно это делать. Заранее запросите в банке информацию о требованиях к этому документу.
3. Справка, подтверждающая Ваш ежемесячный доход. Это может быть справка 2-НДФЛ или по форме банка. Обратите внимание, информация в справке должна быть полной: ИНН, рабочий телефон, актуальное место регистрации и так далее. По некоторым программам кредитования справка о доходах не требуется. Но это не означает, что у Вас нет дохода. Банк всегда обращает внимание на платежеспособность клиента, потенциального заемщика.
4. Анкета. Грамотно заполненная анкета – это 50% успеха. Не оставляйте поля анкеты незаполненными. Если Вам что-то непонятно, переспросите в банке. Если что-то непонятно банку, дайте пояснения в письменном виде. Для некоторых банков критично, чтобы Вы указали все свои текущие кредиты, долговые обязательства. Сами по себе существующие кредиты – еще не повод для отказа, а вот скрывая их, вы рискуете не получить ипотеку. Не забывайте о кредитных картах, они тоже отражаются в Вашей кредитной истории.

Если вы привлекаете созаемщиков, то такой же пакет документов потребуется от них. Если Вы выбрали банк, в котором у Вас зарплатный проект, документов от Вас потребуется еще меньше, а условия кредитования будут лучше.

Выбор квартиры

Получив положительный ответ от банка, приступайте к выбору объекта недвижимости. При выборе, обязательно предупреждайте продавца, что Вы планируете приобрести квартиру с привлечением ипотечных средств.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Как проводить осмотр квартиры перед покупкой?

Документы на квартиру

Следующая ступень после того, как Вы определились с недвижимостью, – сбор документов на этот объект (ведь он передается в залог). Вот что вам потребуется:

1. Правоустанавливающие документы. На каком основании объект недвижимости принадлежит продавцу: договор купли-продажи, свидетельство о наследовании, договор приватизации, договор дарения и прочее.
2. Копии всех страниц паспортов собственников или копия свидетельства о рождении.
3. Выписка ЕГРН. Ее можно заказать онлайн. Некоторые банки делают это самостоятельно.
4. Согласие супругов, разрешение органов опеки, если требуется.
5. Справка из паспортного стола. Для рассмотрения на этом этапе подойдет справка с указанием всех зарегистрированных лиц в объекте недвижимости.
6. Отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости. Отчет нужно заказать у аккредитованных банком оценочных компаний. Он стоит примерно 3 тысячи рублей (цена может меняться в зависимости от объекта и банка). Некоторые банки заказывают отчет сами и за свой счет.

Это неполный список того, что у Вас может потребовать банк. Список меняется в зависимости от объекта недвижимости и банка. При подготовке документов обязательно уточните в банке срок действия предоставляемых справок.

Такой же список документов потребуется для аккредитации объекта недвижимости в страховой компании. Будьте готовы к тому, что страховая компания запросит от Вас и от продавца дополнительный пакет документов. Обратите внимание, что у разных страховых компаний разные требования. После получения положительного юридического заключения от банка и страховой, можно назначать дату сделки.

Как оформить ипотеку, чтобы налоговый вычет получила и я, и муж?

Как вернуть деньги за страховку при досрочном погашении?

Заключение договора купли-продажи

На сделке происходит подписание документов, производятся частичные расчеты. Опять же, какие документы Вы будете подписывать на сделке, зависит от того, какой объект вы выбрали. Для квартир на вторичном рынке недвижимости вы подписываете договор купли-продажи, кредитный договор, закладную.

Если есть созаемщики, то они подписывают договор поручительства. Иногда одновременно подписывается договор страхования. Перед подписанием внимательно прочитайте каждый документ. Задайте свои вопросы сотруднику банка, уточните, в какую дату и каким способом оптимально вносить очередные платежи по кредиту.

Спросите, как нужно уведомить банк о Вашем желании досрочно погасить кредит. Проверьте свои паспортные данные, сумму кредита, адрес объекта и прочее на возможные опечатки. Обратите особенное внимание на закладную: чаще всего ошибки допускаются именно там.

Поверьте, лучше потратить время на проверку документов на этом этапе и сберечь себе нервы и время в будущем.

Способ передачи первоначального взноса, выдача кредитных средств зависит от особенностей объекта недвижимости и банка. Заранее попросите сотрудника банка рассказать обо всех этапах сделки.

Всё. Вам осталось только зарегистрировать право собственности.

• Не пропустите:
• Почему московская вторичка «стоит» и что ее ждет в 2018?
• Дают ли банки ипотеку на дом с участком под залог этого дома?
• 20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку
• 20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция | Ипотека онлайн

Предлагаем своеобразный алгоритм действий на тему «Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция». Интерес к жилью вторичного рынка с годами не уменьшается.

И чаще всего, россияне покупают жилую недвижимость с оформлением ипотечного кредита.

Найти подходящий для кредитования вариант, собрать документы для банка, получить одобрение и оформить сделку — покупателю приходится решать проблемы вне зоны его интересов. Итак, как купить квартиру в ипотеку пошагово — далее.

Подбор варианта вторичной квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку, с чего начать? Ответ простой — выбрать вариант. Можно испытать собственные силы — подать объявление с фразой «куплю квартиру», огласить о планах перед родственниками, знакомыми. И предложений будет немало, а запрашиваемые суммы за жилье будут разные.

На этом этапе помощь агентств недвижимости, профессиональных риелторов — наиболее действенна. Осмотры с квалифицированным посредником проходят упорядочено, без лишней суеты, в удобное время.

Если планируется покупка квартиры в ипотеку без риэлтора — будет не лишним напомнить критерии, определяющие «ценность» квартиры:

• рассматривают будущий район проживания с точки зрения работы — насколько близко расположен, сколько времени потребует дорога;
• следующий фактор — транспортные развязки. Какие виды городского транспорта обеспечивают жизнедеятельность района, интервал движения, расположение остановок;
• оценивают инфраструктуру — близость школ, детсадов, магазинов, банков, служб быта. Хорошо, если рядом с домом работает супермаркет с товарами повседневного спроса, недалеко до парковой зоны;
• изучают придомовую территорию — насколько благоустроена, есть ли детская зона, где паркуется транспорт жильцов и расположена хозяйственная площадка;
• насколько упорядочена жизнь многоквартирного дома — консьерж, чистота подъездов, лестничных площадок, исправность лифтов, наличие кладовок для домашних вещей;
• непосредственно знакомятся с вариантом — этаж, планировка, техническое состояние, инженерное обеспечение. Уделяют внимание санитарному состоянию конструкций — отсутствию очагов сырости, плесени.

Оценивают финансовую часть — цену покупаемого жилья, ограниченность личного бюджета, сумму кредита. Стоит зайти на сайты банков, где есть калькуляторы ипотеки.

Программа оценивает платежеспособность будущего заемщика, строит график платежей в соответствии со сроками кредитования, покажет эффективную ставку кредитования с учетом страхования, участия в зарплатном проекте банка, привлечения созаемщика.

Зарегистрировавшись на сайте, можно подать предварительную заявку на ипотеку онлайн.

Статистика доказывает, что большинство квартир «вторички» покупаются с оформлением сбербанковского кредита. Разнообразные ипотечные программы, участие в госпрограммах помощи семьям с детьми, выгодные ставки — привлекают. И предполагая, что сделка будет кредитоваться в крупнейшем российском банке, изложим этапы покупки квартиры в ипотеку Сбербанк.

Сбор необходимых документов

Одновременно с рассмотрением вариантов будущего жилья желательно начать работу с банком. При покупке квартиры в кредит Сбербанка собирают два пакета документов: первый — касается потенциального заемщика, второй — объекта кредитования.

Заемщик предоставляет:

• заявление-анкету, с указанием суммы кредита, на которую претендуют;
• личные документы;
• копии документов, подтверждающих стаж и занятость;
• справки об источниках доходов.

• О документах заемщика подробнее в другой статье: Требования к документам на ипотеку онлайн
• В зависимости от программы, пакет может дополняться аналогичными документами супруга, созаемщика, а также детей, если выбран вариант семейного кредитования.
• Если заемщик определился с квартирой, для предварительного ознакомления с инвестируемым объектом подают копии:

• правоустанавливающего документа и подтверждающего регистрацию прав собственности;
• технического (кадастрового) паспорта.

Сбербанк принимает решение о кредитовании в течение 3-7 дней.

Что касается покупаемой квартиры, стоит обратить внимание на юридическую «чистоту» документов. Кредиторы отрицательно относятся к жилой недвижимости, где право собственности оформлено решением суда, прописаны несовершеннолетние или жильцы преклонного возраста. Чтобы не терять время, заранее обсудите вопрос с продавцом или его представителем.

Оценка залога

Если банк дал согласие на кредит — пора к оценщику, который определит рыночную стоимость будущего залога. Здесь необходимо учесть, что многие банки, и Сбербанк в их числе, проводят аккредитацию оценочных компаний. Об аккредитованных оценщиках можно узнать на сайте банка или проконсультироваться у сотрудника.

Результат работы эксперта-оценщика — отчет, в котором обоснована рыночная стоимость квартиры. Показатель важен для расчета сумм первого взноса и ипотечного кредита, которые Сбербанк исчисляет соответственно 15% и 85% от стоимости, указанной экспертом. Кроме того, от рыночной стоимости проводится страхование объекта.

Банк не ограничивает заемщика в выборе оценочной компании. Но если оценщик не аккредитован, то рассмотрение отчета об оценке банком может затянуться до 30 дней.

Рассмотрение квартиры банком

Следующий шаг — одобрение покупаемой квартиры кредитором. Для этого предоставляют:

• правоустанавливающий документ;
• подтверждение прав собственности;
• так же нужно составить и подписать договор купли-продажи квартиры с ипотекой в одной из форм — предварительный или проект;
• для квартир, нажитых в браке — согласие на продажу от супруга;
• если квартира приобретена до брака, то необходимо заявление продавца об этом (образец можно скачать ниже)
• справку о составе прописанных в жилье;
• техпаспорт БТИ на квартиру;
• данные информцентра о задолженности по коммунальным услугам;
• если продажа проводится иным лицом от имени собственника — доверенность;
• отчет об оценке с альбомом данных фотофиксации объекта недвижимости.

Договор купли-продажи объекта недвижимостиСкачатьОбразец Согласия супруга Продавца на продажу ОНСкачатьЗаявление Продавца о том, что квартира приобретена не во время бракаСкачать

Банк проверяет принадлежность квартиры продавцу и соответствие правоустанавливающих документов паспортным данным. При продаже по доверенности — правильность составления документа, срок действия, полномочия доверенного лица и его паспорт. Прочие документы проверяются на актуальность. После одобрения квартиры банком, можно приступать к следующему шагу.

Рекомендуемая статья:  Как влияет кредитная история на военную ипотеку

Подписание кредитного договора и страхование

Далее необходимо:

• внести продавцу задаток (первый взнос по ипотеке) и взять расписку, что сумма передана;
• копии документов предоставляют кредитору.

Расписка на первый взносСкачать

Специалисты рекомендуют оформлять документы нотариально, что гарантирует правильность составления. В договоре обязательно указывается дата окончательного расчета за квартиру.

Далее покупатель в банке подписывает кредитный договор и оформляет страховку недвижимости— с этого момента он становится заемщиком.

Сделка

Зарегистрировать передачу прав собственности можно двумя способами.

Электронная регистрация

Предложена Сбербанком электронная регистрация сделки для экономии времени. Операция распространяется на покупку в кредит готового жилья, договоров долевого участия, жилья вторичного рынка, участков без застройки. Соблюдают требования:

• регистрируются транзакции исключительно между физ. лицами и исключительно прямые транзакции;
• число участников сделки ограничено — до 2-х чел. продавцов, 2-х чел. покупателей и не более 5-ти созаемщиков;
• долевая собственность не регистрируется;
• не регистрируются сделки, где стороной являются не достигшие совершеннолетия, недееспособные или лица под попечительством;
• не проводятся транзакции по доверенности.

Регистрация проводится в таком порядке:

• сотрудник банка формирует электронные копии предоставленных документов;
• отправляет документы защищенными каналами связи на регистрацию в Росреестр;
• через некоторое время на электронную почту собственника приходит подтверждение с отметкой о регистрации сделки.

Передача данных по каналам связи защищена специальными усиленными паролями и электронно-цифровыми подписями. Процедура обслуживания через сервис Сбербанка платная, но позволяет сэкономить 0,1% кредитного процента.

Подача документов в МФЦ

Такую же регистрацию можно провести в Центре услуг. Перечислим пошагово:

• проводится запись на прием одним из способов — через сайт Центра, портал госуслуг, по телефону или посетив офис;
• собирают пакет документов на участников сделки и отчуждаемую квартиру;
• покупатель — уплачивает госпошлину — 2000 рублей;
• сотрудник МФЦ заполняет заявления, а покупатель и продавец проверят сведения в них;
• далее сотрудник МФЦ забирает пакет всех оригиналов и копий документов вместе с заявлениями на государственную регистрацию, и выдает покупателю и продавцу Опись документов;
• покупатель — по истечении времени получает по описи документы по сделке с отметкой о регистрации.

По отдельным оценкам, вся процедура может затянуться до 30-ти календарных дней, что задерживает окончательный расчет между сторонами.

Получение документов после регистрации

Новый собственник получает зарегистрированный договор купли-продажи с печатями Росреестра на свое имя и выписку из регистрации прав недвижимости. Документы предоставляют в кредитующий банк для окончательного расчета с продавцом.

Рекомендуемая статья:  Можно ли взять ипотеку с плохой кредитной историей?

Выдача кредита

Когда перерегистрация прав собственности на квартиру проведена, кредитный договор подписан, пришло время провести окончательный расчет с продавцом. Чаще всего банк на его имя открывает текущий счет, куда зачисляет оставшуюся сумму по договору. Возможен расчет через аккредитив или банковскую ячейку. Окончательный расчет желательно подтвердить распиской.

Расписка на кредитные деньгиСкачать

С момента подписания кредитного договора покупатель стал заемщиком, взявшим на себя обязательства по погашению займа.

Передача ключей

Договор купли-продажи в обязательствах продавца предусматривает два пункта:

• время высвобождения квартиры предыдущим собственником, и снятие с регистрационного учета зарегистрированных лиц. Обычно для вывоза имущества требуется 1-2 недели;
• дату передачи ключей. Пункт чисто символический, но означает, что квартира свободна и можно заселиться новому владельцу.

Через 7-мь дней новый собственник может зарегистрироваться но новому месту жительства. После чего проводится перерегистрация лицевых счетов в коммунальных службах.

Заключение

Такой порядок покупки квартиры в ипотеку на вторичном рынке применяется, практически, всеми банками. Чтобы задуманное осуществить, покупателю, заемщику необходимо запастись терпением. А если что-то не получается — за консультацией в банк.

Оцените автора (12

Как взять ипотеку на вторичном рынке

Получить ипотеку на вторичном рынке чуть сложнее, чем на первичном. Здесь нет специальных предложений от застройщиков, строже требования к заемщику и к квартире. Но зная все тонкости можно получить жилищный кредит на вторичку без особых проблем.

На первом этапе необходимо выбрать банк и подать заявку на ипотечный кредит. Мы рекомендуем одновременно закидывать удочки в два-три банка. Так вы увеличиваете свои шансы получить кредит и расширяете выборку.

Ставки по кредиту в разных банках отличается максимум на 1-2%. Самые низкие ставки традиционно у гигантов ВТБ и Сбербанка. У них можно получить ипотеку под 9-9,5%. Если попасть под одну из льготных программ, например «Молодая семья», можно опустить ставку еще ниже.

Обычно чем меньше у банка ставки по ипотеке, тем строже требования к заемщику.

Стандартный набор – клиент банка должен иметь официальный белый доход, работать больше полугода на одном месте и иметь финансовую возможность платить кредит. Важную роль играет кредитная история.

Если когда-то в прошлом человек занял у банка деньги на телефон и часто забывал о ежемесячных платежах, это помешает ему в будущем получить ипотеку.

Чтобы подать заявку на ипотеку в банк потребуются следующие документы:

• Российский паспорт;
• СНИЛС;
• справка о зарплате за полгода;
• свидетельства о браке и рождении детей, если есть;
• заверенная копия трудовой книжки.

При подаче заявки в банке вас попросят заполнить анкету. Затем заберут копии документов и отправят ждать ответа. Обычно свой вердикт банк выносят через 2-3 дня. Исключение – ВТБ, который может «думать» целую неделю. Как только получите положительный ответ, можно начинать искать квартиру.

Выбор квартиры

После того, как банк одобрит ипотеку, у вас будет в среднем 3 месяца на поиски жилья. Под ипотеку подойдет далеко не каждая квартира на вторичном рынке. Особенно много вопросов возникает у банков к петербургскому старому фонду и обветшавшим хрущевкам. Банк обращает внимание на состояние квартиры и дома. Особенно важны несколько параметров.

— Перепланировка. Если в квартире снесли или построили стены, это должно быть отражено в кадастровом паспорте. В противном случае перепланировка считается незаконной, банк кредит на такую квартиру не даст.

— Капремонт в доме. Особенно опасны неисправные коммуникации и деревянные перекрытия в старых домах. Если их не заменили, банк с большой долей вероятности может не дать ипотеку.

— Чистоту в документах. Квартира должна принадлежать тому, кто ее продает.

Если выбранное жилье соответствует всем  перечисленным параметрам, смело подавайте его на одобрение в банк. Он пришлет вам список документов, которые нужно запросить у продавца.

Квартиру будут проверять на наличие задолженностей по коммуналке, количеству собственников, в том числе прописанных детей, чистоту предыдущих сделок и так далее.

После проверки банк вынесет вердикт, готов ли он дать кредит на выбранное вами жилье. Обычно рассмотрение занимает от трех дней до недели.

Оценка

Если банк дает добро, начинается следующий этап. Покупателю необходимо заказать оценку жилья для определения ее рыночной стоимости. Банк предложит на выбор партнерские организации, работе которых он доверяет.

Клиенту нужно будет определиться и пригласить в будущую квартиру специалиста одной из оценочных компаний. Результатом его работы станет отчет, который будет использоваться во время сделки купли-продажи. Оценщики подготовят отчет за несколько дней и либо отправят в банк, либо передадут напрямую заказчику. Оценку покупатель проводит за свой счет. Стоит эта процедура около 5 000 рублей.

Сделка

Время и место сделки определяет банк. Чаще всего это происходит в офисе банка в одной из специальных комнат. Если сделка нотариальная, она может проходить в конторе этого специалиста. Кстати, нотариальную сделку выбирают, когда в квартире больше одного собственника. Клиент может подключить своего нотариуса, либо его предоставит банк. Здесь рассказываем подробнее.

Банк предложит вам застраховаться. Нужно будет приобрести три полиса – на страхование жизни, квартиры и права собственности на нее. Заемщик может отказаться от двух последних страховок, но тогда банк повысит процентную ставку по кредиту, что невыгодно для заемщика. Подробнее о страховании при ипотеке рассказывали здесь.

После этого вам предложат заключить кредитный договор. В нем будет прописана сумма кредита, сумма первоначального взноса и ежемесячных платежей. Деньги для продавца квартиры будут либо положены наличными в специальную ячейку, либо внесены на счет-аккредитив, откуда их можно забрать после окончания сделки.

Одновременно с кредитным заключается договор купли продажи. Его оформляют либо в простой письменной форме, либо в нотариальной. Сделку нужно официально зарегистрировать в Росреестре, чтобы покупатель получил документ о праве собственности на квартиру. Регистрация занимает от 5 дней до месяца.

Запомнить

— Чем ниже процентная ставка у банка, тем выше требования к заемщику

— Не каждая квартира подходит под ипотеку. В черном списке жилье в старом фонде и с перепланировками.

— Чем меньше у квартиры собственников, тем проще пройдет сделка. Особые сложности могут возникнуть с несовершеннолетними владельцами.