Квартиры в новостройках перепродают не только инвесторы

Помимо купли-продажи недвижимости в новостройках или на вторичном рынке, объектом сделки могут становиться права на строящуюся недвижимость.

Нередко складывается ситуация, когда инвестор, вложивший деньги в строительство и заключивший договор долевого участия с застройщиком, перепродает еще не построенную квартиру новому покупателю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84. Это быстро и бесплатно!

Есть данные, что около трети сделок по приобретению жилья в новостройках Москвы заключается именно по такой схеме. Иногда инвестор вынужден отказаться от своих прав в пользу третьего лица, чтоб вернуть вложенные в строительство средства, поскольку возникла неотложная потребность в деньгах.

Чаще такие сделки совершаются с целью получения прибыли за счет разницы в стоимости жилья на разных этапах строительства. Поскольку, пока дом не достроен и не сдан в эксплуатацию, продать еще не существующую и не являющуюся собственностью квартиру невозможно, корректнее в таких случаях говорить о переуступке прав на нее.

Что это такое?

• Права на строящееся жилье, полученные первичным инвестором на основании заключенного с застройщиком договора инвестор может передать третьему лицу.
• Такая сделка называется переуступкой права требования, или цессией.
• По ней передаются не только права, но и обязанности, принятые инвестором на основании договора долевого участия и еще не выполненные.

Продавец, уступающий свои права, называется цедентом, а покупатель – цессионарием. Одной из сторон договора является застройщик, даже если он не принимает непосредственного участия в сделке – ведь цедент передает цессионарию свои права и обязательства по отношению к застройщику, и все последующие спорные вопросы покупателю придется решать уже не с продавцом, а с ним.

Договор переуступки прав может быть заключен лишь до момента введения жилья в эксплуатацию и подписания передаточного акта (либо заключения основного договора купли-продажи).

То есть договор цессии действителен лишь в отношении строящегося, а также фактически построенного, но юридически не принятого инвестором жилья.

Как оформляется?

Порядок заключения договора цессии регулируется Гражданским Кодексом РФ. Возможны два механизма переуступки прав на недвижимость:

• по предварительному договору купли-продажи (ПДКП);
• по договору долевого участия в строительстве (ДДУ).

В предварительном договоре оговорена возможность приобретения квартиры после завершения строительства, но сама купля-продажа по нему не осуществляется.

В отличие от основного договора, он не подлежит обязательной государственной регистрации, по нему не передаются денежные средства.

Внимание! При переуступке прав по ПДКП возможна реализация мошеннических схем — квартира перепродается несколько раз и деньги получаются с нескольких покупателей, затем продавец исчезает.

Также велики риски при банкротстве застройщика — затраты цессионария не будут компенсированы.

При переуступке прав по ДДУ риски меньше. При переуступке прав по ДДУ механизм сделки иной, все расчеты между застройщиком и инвестором-цедентом должны быть произведены до уступки последним своих прав цессионарию, либо невыплаченные долги цедента переводятся на цессионария одновременно с заключением цессии.

Существует еще одна схема переуступки прав, действующим законодательством она не запрещена, но и не предусмотрена, а на практике редко, но применяется: уступка прав на пай в жилищно-строительном кооперативе. Решаются такие вопросы через общее собрание ЖСК, предыдущий пайщик забирает свой взнос, а новый, принятый в ЖСК, его вносит.

1. Есть ряд принципиально важных положений при заключении договора цессии.
2. Договор заключается в письменном виде, подлежит обязательной государственной регистрации, а также нотариальной заверке.
3. Права и обязанности переходят к новому владельцу в том же объеме, в каком имелись у предыдущего.
4. Для расчетов сторон используется механизм банковских ячеек – деньги резервируются покупателем для продавца, но забрать их продавец может лишь после подписания всех документов.

Справка! В соответствии с действующим законодательством, застройщик не может запретить участнику долевого строительства переуступить права на недвижимость, а инвестор не обязан согласовывать с ним сделку цессии.

Но на практике в большинстве первичных договоров прописывается либо порядок уведомления застройщика о переуступке прав либо даже невозможность переуступки.

Договор цессии необходимо тщательно изучить и обратить внимание на такие моменты:

1. Тип договора, по которому переуступается право.
2. Позиция застройщика относительно переуступки прав — отсутствие запрета, необходимость согласия.
3. Объем прав и обязанностей, передающихся от цедента к цессионарию.
4. Документы, прилагаемые к договору.

Как правило, пакет документов, получаемый покупателем прав, помимо самого договора цессии, состоит из следующих документов (оригиналов):

• основной договор (ПДКП или ДДУ), а также, при наличии, сопутствующие договора и дополнительные соглашения;
• документальное подтверждение расчетов между сторонами;
• согласие застройщика (при покупке квартиры в кредит – согласие банка);
• вся официальная переписка относительно строящейся квартиры, которая велась между инвестором, застройщиком, надзорными органами;
• акт передачи документов.

Нюансы и тонкости

Сделка по переуступке прав облагается налогом, по закону его должен уплатить цедент, на практике расходы часто делятся между сторонами по взаимному соглашению.

В интересах покупателя указывать в договоре реальную сумму сделки, это важно для получения налогового вычета и в случае возникновения претензий. Договор без указания суммы и порядка расчетов может не иметь законной силы.

Квартира, права на которую передаются по договору цессии, не должна быть обремененной. Если доля в строительстве приобреталась в кредит, и он еще не выплачен, то кредит переоформляется на цессионария.

Договор переуступки прав на квартиру, состоящую из нескольких комнат, может быть заключен с несколькими цессионариями, это разрешено законодательством.

• По переуступке прав квартиру можно перекупить у первичного инвестора до подписания передаточного акта между ним и застройщиком или до заключения между ними основного договора купли-продажи недвижимости.
• Если участник долевого строительства полностью рассчитался с застройщиком, он передает цессионарию свои права, если не полностью — то права и обязательства.
• Покупателю необходимо тщательно изучить документы (платежные поручения, квитанции, ПКО), подтверждающие расчеты между цедентом и застройщиком, сверить указанную в первичном договоре сумму с суммой проведенных банком (внесенных наличными) платежей.

В интересах покупателя подключить застройщика к заключению сделки, уточнить у него, в какой мере дольщиком выполнены обязательства перед ним, запросить акт взаиморасчетов, подтверждающий отсутствие невыполненных обязательств. Недобросовестный цедент может скрыть факт частичного, а не полного расчета по ДДУ.

Сделка может быть признана недействительной, незаконной, а ответственность перед цессионарием будет нести не застройщик, а первичный инвестор, при несоблюдении ряда условий:

• если дольщик не полностью рассчитался с застройщиком и скрыл это от покупателя;
• если основным договором предусмотрено обязательное согласие застройщика на переуступку прав, а оно не было получено;
• если квартира приобреталась в ипотеку, а согласие банка-кредитора на переуступку прав отсутствует.

Иногда первичный инвестор переуступает права не ради получения прибыли, а поскольку у него возникли сомнения в качестве строящегося жилья. Если покупатель прав обнаружит это после заключения и регистрации договора цессии, какие-либо претензии он сможет предъявить только застройщику, а не продавцу-цеденту.

Поэтому покупателю следует убедиться в добросовестности не только продавца-цедента, но и застройщика, убедиться в наличии у него разрешительных документов, соотнести реальную готовность дома с заявленной. Изучение выписки из ЕГРЮЛ, бухгалтерского баланса застройщика, проектной декларации в последнем варианте повышают безопасность сделки.

Если на момент заключения договора цессии расчеты между застройщиком и участником долевого строительства были полностью завершены, согласие застройщика на сделку не требуется, но его необходимо уведомить о переходе прав по ДДУ к другому лицу в десятидневный срок.

При частичных расчетах цедента с застройщиком согласие последнего на сделку обязательно, причем в письменной форме.

Оптимальным вариантом является договор цессии с подписями трех сторон и мокрой печатью застройщика. При этом остаток долга переводится на цессионария.

Можно ли оформить задним числом?

Оформить договор цессии невозможно после подписания акта приема-сдачи жилья или заключения основного договора купли-продажи.

Оформление обычной сделки купли-продажи квартиры невозможно до получения первичным инвестором прав собственности на квартиру. На практике между этими двумя событиями нередко проходит немало времени, больше года.

1. Если инвестор не успел передать права на квартиру до этого момента и хочет продать ее, не дожидаясь вступления в права собственности, есть лазейка – переоформление с изменением даты документов, после подписания которых переуступка прав невозможна.
2. Если переуступка осуществляется по ДДУ, инвестор договаривается с застройщиком, и меняется дата подписания передаточного акта.
3. Если же между застройщиком и первичным покупателем оформлялся предварительный договор купли-продажи, то можно изменить дату заключения основного договора, пока он не прошел государственную регистрацию.
4. Переуступка прав на строящуюся недвижимость – достаточно распространенная и выгодная для инвесторов-цедентов и покупателей-цессионариев сделка.
5. Механизм ее заключения должен соответствовать действующему законодательству, а покупателю следует предварительно ознакомиться со всеми рисками и проверить, какие права и обязанности он принимает при заключении договора цессии.
6. Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас: 
7. +7 (499) 703-45-84 (Москва)

• +7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург) 
• Это быстро и бесплатно!
• Источник:

Покупка квартиры по переуступке. Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Приобрести квартиру в новостройке можно не только у застройщика – первичное жилье также продают паевые фонды, частные инвесторы и другие юридические лица…

Продажа квартиры в еще незавершенном доме называется переуступкой прав.

Суть такой сделки состоит в том, что переход права собственности происходит на несуществующий объект. Согласно российским законам, продавать непостроенное жилье запрещено.

Тем не менее, можно приобрести недвижимость в еще не введенном в эксплуатацию доме – для этого необходимо заключить так называемый договор цессии, то есть переуступки прав.

При этом все права и обязанности дольщика (то есть продавца) переходят к покупателю, а взамен продавец получает денежные средства.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у риелторов, работающих с первичной недвижимостью в Москве, с какими опасностями можно столкнуться, приобретая квартиру по переуступке прав, и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав – не самый очевидный вариант приобретения жилья в новостройке. Как правило, покупатели первичных квартир обращаются напрямую к застройщикам: по статистике Росреестра, которую приводят риелторы «Бест-Новострой», более 70% сделок в Москве заключается непосредственно с девелоперами.

На втором по популярности месте оказались оптовые сделки, когда некая компания (юридическое лицо) приобретает у застройщика часть квартир.

При оптовой продаже компания может получить от застройщика скидку, отмечают эксперты.

Девелоперу выгодно единовременно продать более десятка квартир, а компания-покупатель, как правило, придерживает недвижимость, чтобы впоследствии продать ее частным лицам по более выгодной цене.

По данным Росреестра, на переуступку прав приходится всего 3% от общего числа сделок на первичном рынке Москвы.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что самые ходовые лоты редко реализуют на старте продаж в новостройке – их предлагают покупателям на более поздних этапах.

Однако оптовым покупателям удается приобрести такие квартиры заранее, а затем выставить на продажу.

Таким образом, в некоторых случаях квартиру желаемого метража в конкретном жилом комплексе можно купить только по переуступке прав.

Кроме того, переуступка может быть актуальной, когда покупателю нужна квартира не с самыми популярными характеристиками, а застройщик уже продал такие объекты. Например, если в проекте есть всего несколько предложений четырехкомнатных квартир эконом-класса, оптовики могут заранее выкупить их, чтобы впоследствии более выгодно продать физлицам.

Доброхотова отмечает, что сами девелоперы, как правило, не поощряют переуступку прав, так как им невыгодна конкуренция внутри проекта.

При переуступке стоимость квартиры будет выше, поскольку проект находится на более поздней стадии строительной готовности – особенно, если объект покупали на этапе котлована, а продают по переуступке незадолго до сдачи дома.

В цену переуступки могут включать и комиссию девелопера (если она необходима для оформления переуступки) – особенно, если продают лот с особыми характеристиками, которых больше не осталось у застройщика.

Наталья Кузнецова, гендиректор риелторского агентства «Бон Тон», главным преимуществом такой схемы называет то, что договор уступки права требования проходит государственную регистрацию в Росреестре. Когда договор зарегистрируют, на покупателя ложатся все права и обязанности, предусмотренные договором и законом № 214-ФЗ.

Кто продает

По словам Дмитрия Пантелеймонова, управляющего партнера риелторского агентства «Национальная Недвижимость», существует три группы продавцов, реализующих квартиры в новостройках по переуступке.

Первая группа – это инвесторы: частные лица, которые, как правило, покупают от одной до десяти квартир, юридические лица, инвестирующие сотни миллионов рублей, и закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), которые специализируются на недвижимости.

Вторая группа – это подрядчики, говорит эксперт. К ним относятся юридические лица, которые оказывают различные услуги – от маркетинга до строительства.

Сегодня распространена практика, когда девелопер частично или полностью рассчитывается с подрядчиками по строительству квартирами в новостройке.

К третьей группе относятся физические лица, которые покупали недвижимость для себя, родственников или для сдачи в аренду, но по какой-то причине решили ее продать.

Эксперты «Бон Тон» говорят, что в 2017 году доля физлиц, перепродающих ранее купленную недвижимость, сократилась. Наталья Кузнецова объясняет это снижением доходности от такого инвестирования.

Дмитрий Пантелеймонов отмечает, что есть еще одна группа инвесторов – это лица, которые покупают квартиру для последующей сдачи в аренду. На сегодняшний день доля таких инвесторов в проектах массового сегмента (жилье эконом- и комфорт-класса) составляет менее 3%, поскольку доходность арендного бизнеса в России не превышает 4-5% годовых.

Как проверить квартиру

Как предупреждают риелторы агентства «Бон Тон», прежде всего, необходимо обратить внимание на то, что при переуступке покупатель получает не только права, но и обязанности по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

Если продавец (цедент) не выплатил всю сумму по договору, обязанность по выплате его долгов ложится на покупателя (цессионария).

В связи с этим Наталья Кузнецова рекомендует проверять платежные документы, где должен быть подтвержден факт оплаты цены ДДУ, и запрашивать у застройщика справку о том, что произведены все взаиморасчеты и у продавца недвижимость нет задолженности по оплате.

Если обе стороны цессии – физлица, то, согласно закону, можно выплачивать цену уступки до госрегистрации договора, говорит Кузнецова. В связи с этим появляется возможность «продать» права несколько раз. Поэтому эксперт рекомендует использовать для взаиморасчетов банковскую ячейку.

В «Бест-Новострое» отмечают, что довольно сложно, а подчас и невозможно купить по переуступке квартиру, которую приобрели в ипотеку, если покупатель тоже хочет взять жилищный кредит. Но все же это возможно, если покупатель рассчитывается наличными средствами, добавляет Доброхотова. В некоторых сделках сначала погашается ипотека, а затем заключается договор уступки права собственности.

Эксперт говорит, что в таком случае оформляется два договора. Вначале покупатель и продавец заключают договор займа: такой документ – своего рода расписка и не подлежит государственной регистрации.

  На основании договора займа покупатель передает продавцу недвижимости деньги, а тот погашает ипотеку и снимает с квартиры «обременение» (поскольку объекта еще нет, а на ДДУ ставится штамп «Ипотека в силу закона», то это не собственно обременение).

Когда жилье перестает быть ипотечным, заключается договор переуступки прав, и права на объект переходят покупателю. Когда дом сдают в эксплуатацию, покупатель может оформить свидетельство о праве собственности.

Главным фактором риска при приобретении жилья по переуступке риелторы «Национальной Недвижимости» называют надежность компании-застройщика. Дмитрий Пантелеймонов поясняет, что у покупателя должна быть уверенность в соблюдении сроков сдачи дома, указанных в ДДУ.

Кроме того, необходимо проверить, исполнил ли продавец/инвестор обязательства по оплате перед девелопером или предыдущим владельцем. Обычно для этого запрашивают акт о выполнении обязательств по оплате, подписанный инвестором и застройщиком.

Если в цепочке сделки больше звеньев, необходимо проверять исполнение финансовых обязательств по каждому из них.

Пантелеймонов рекомендует также обращать внимание на то, каким образом были исполнены обязательства по оплате – расчет проводился денежными средствами, путем взаимозачета за выполненные работы, векселем или другим способом.

Если в роли продавца выступает юридическое лицо, стоит запросить документы, которые подтверждают полномочия лица, подписывающего договор, на совершение этой сделки. Бывает так, что директор компании по уставу не имеет полномочий на отчуждение собственности.

Когда Вы имеете дело с ЗПИФ, такие риски минимальны, так как в этом случае любую сделку должен одобрить инвестиционный комитет или специальный депозитарий.

В «Национальной Недвижимости» отмечают, что цена – отдельный фактор. Приобретая жилье по уступке права требования, у Вас появляется право требования на сумму, указанную в первом ДДУ. Как правило, она значительно меньше суммы, которую Вы платите продавцу.

Таким образом, если застройщик будет задерживать сроки сдачи дома и возникнут судебные разбирательства, все штрафы и пени будут рассчитываться на основе базовой цены, которая была указана в договоре между девелопером и первым покупателем, а не суммы, которую платите Вы.

Изменения на рынке

Риелторы агентств «Бест-Новострой», Est-a-Tet и «Национальная Недвижимость» обнаружили, что в последняя время в Москве и Подмосковье значительно сократилось число квартир, которые продаются по переуступке прав.

Эксперты поясняют, что два года назад снизилось количество людей со свободными деньгами, которые прежде инвестировали в недвижимость.

По словам Валерия Ручия из Est-a-Tet, сократилась доля перепродаж – в результате около 20% инвесторов пришлось оставить недвижимость для собственного проживания.

Дмитрий Пантелеймонов говорит, что частные инвесторы (физлица и небольшие юридические лица) с начала 2015 года практически не инвестируют в новостройки.

Несмотря на то, что крупные инвесторы (ЗПИФы и юридические лица) остались на рынке, объем инвестиций в жилье существенно снизился, говорит эксперт. В особенности это касается новостроек эконом-класса в Подмосковье.

В текущем году сделки заключались лишь в случаях, когда соотношение цены, надежности застройщика и ликвидности объекта было однозначно выгодным. В Москве ситуация обстоит лучше, но ненамного.

Как говорят риелторы «Бест-Новострой», инвестируя в знаковые проекты, можно получить намного более высокую доходность, чем по банковским депозитам (11% в проектах премиум-сегмента и 17% в премиум-сегменте), но на старте продаж частные инвесторы редко могут определить такой объект и предсказать, какими будут продажи. Как правило, новостройки покупают лишь после того, как убедятся, что они динамично строятся, и объект находится на стадии монтажных работ. А в таком случае переуступка будет уже не столь выгодной для инвестора, поясняет Доброхотова.

Дмитрий Пантелеймонов заключил, что в целом с 2015 года на рынке жилья наблюдается продолжительный спад, причем в ближайшие годы эта тенденция сохранится. На это есть несколько причин: последствия кризиса девяностых, превышение предложения над спросом, а также предстоящая реновация, из-за которой на рынке будет спад, поскольку в продажу поступят большие объемы нового жилья.

Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Источник: РБК Недвижимость

Что нужно знать покупателю, прежде чем приобрести квартиру в новостройке по переуступке прав, как заключается сделка и какие подводные камни существуют при данной схеме

Купить квартиру в новостройке можно не только у компании-застройщика. Одновременно с девелопером, который возводит дом, жилье в том же самом доме могут продавать частные инвесторы, юридические лица и паевые фонды. Покупка квартиры в еще не построенном доме называется переуступкой прав требования (договор цессии).

Прежде всего необходимо оговориться, что до момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию квартиры никакой нет, даже если она фактически построена.

Суть этого явления в том, что продавец и покупатель договариваются о переходе права собственности на несуществующий объект.

Покупатель берет на себя все права и обязанности дольщика, которым изначально был продавец, а продавец взамен получает деньги.

Риелторы и юристы рассказали «РБК-Недвижимости» о том, какие подводные камни есть при приобретении квартир по переуступке прав и как лучше подготовиться к такой сделке.

Зачем пользоваться переуступкой

Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.

По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы.

Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.

Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7%) с января по октябрь, меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».

Сделки с новостройками в Москве за период январь — октябрь 2020 года

• Все ДДУ с физлицами, включая оптовые 41 224
• Переуступка от юрлица физлицу 2762 (6,7%)
• Переуступка от физлица физлицу 1766 (4,2%)
• Общее число договоров уступки с физлицами 4528 (10,9%)

В текущем объеме предложения новостроек в Старой Москве (841 корпус всех классов в ЖК с квартирами и апартаментами) исключительно по договорам уступки, по данным «Бест-Новострой», реализация ведется только в 12 корпусах.

Еще в восьми корпусах застройщики предлагают как ДДУ, так и уступку по ДДУ со старой формой расчетов без эскроу. Львиная доля корпусов (530 шт.

) реализуется по ДДУ — с эскроу и без, что не исключает и дальнейшей перепродажи таких квартир по договорам уступки права первоначальными дольщиками. Доля корпусов с эскроу сейчас занимает почти 32% от общего числа корпусов в продаже.

Почти в 34% корпусов квартиры реализуются по другим формам договоров — бронирования, купли-продажи или предварительному ДКП. В сегменте апартаментов также встречается договор купли будущей недвижимой вещи.

При такой оптовой продаже застройщик может предоставить юрлицу скидку. Подобный механизм выгоден для девелопера, так как застройщик может сразу избавиться от десятков квартир. Выгоду находит и компания-покупатель: обычно такие фирмы придерживают купленные лоты, чтобы впоследствии продать их частным лицам по более высокой стоимости.

Переуступка может оказаться востребованной, если покупатель хочет квартиру с не самыми распространенными характеристиками и такие лоты уже закончились у девелопера. К примеру, в ЖК может быть всего два-три предложения четырехкомнатных квартир стандарт-класса. Подобные квартиры могут заранее выкупить инвесторы, чтобы затем перепродать их обычным покупателям по более высокой цене.

Обычно при переуступке цена будет выше, так как растет строительная готовность объекта — в особенности если квартиру купили на начальной стадии готовности, а по переуступке продают ближе к моменту ввода дома.

В цену переуступки может быть включена и комиссия застройщика (если она подразумевается за оформление переуступки) — особенно в том случае, если по переуступке предлагается объект с особыми характеристиками, которых у застройщика в продаже не осталось.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы.

К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых.

Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами.

Третья группа — это физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Договор переуступки квартиры: как оформить сделку

Уступка прав на квартиру должна происходить следующим образом. Необходимо убедиться, что права действительно принадлежат лицу, у которого вы планируете приобретать права на квартиру в строящемся доме, отмечает руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры» Жанна Колесникова.

В настоящее время права на квартиры в строящихся домах в большинстве своем оформлены договором участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой договор заключается с застройщиком — юридическим лицом или ИП, которому предоставлен земельный участок для строительства и у которого есть разрешение на строительство жилого дома.

ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН и считается заключенным с момента регистрации — проверить это можно по штампу, содержащему слова «произведена государственная регистрация договора», на оригинале договора и/или заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома. Если государственная регистрация ДДУ не произведена, то приобретать права на квартиру по такому договору не стоит. Как правило, это свидетельствует о нарушениях со стороны застройщика.

«Стоит также убедиться в отсутствии залога прав по ДДУ — на самом ДДУ в случае залога ставится штамп, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки».

В выписке из ЕГРН в разделе о соответствующем объекте долевого строительства (квартире) будут содержаться слова «залог права требования участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве», — говорит Колесникова.

Также юрист рекомендует ознакомиться с разрешением на строительство дома, проектной декларацией, чтобы убедиться, что ваша квартира действительно будет построена.

«Если земельный участок предоставлен застройщику на праве аренды (субаренды), дополнительно проверьте соответствующий договор — срок аренды не должен заканчиваться раньше планируемого срока ввода дома в эксплуатацию.

Иначе при возникновении у застройщика проблем с продлением срока аренды земли велик риск того, что дом не будет построен вовремя», — говорит Колесникова. Все эти документы застройщик обязан предоставлять каждому обратившемуся или публиковать на своем сайте.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»:

— Необходимо проверить оплату продавцов стоимости квартиры в полном объеме. Дело в том, что уступка прав на квартиру может производиться после уплаты дольщиком всей цены квартиры по ДДУ.

В таком случае согласие застройщика на уступку не требуется. Если цена квартиры оплачена неполностью, к вам одновременно с правами на получение квартиры перейдет обязанность погасить оставшийся долг.

И в таком случае согласие застройщика на заключение договора уступки необходимо.

Для проверки оплаты цены квартиры по ДДУ лучше всего попросить предоставить вам справку от застройщика, в которой он подтверждает, что денежные средства по ДДУ внесены в полном объеме.

Помимо подписания договора уступки прав по ДДУ прежний дольщик обязан отдать вам оригинал ДДУ.

Исключение — только в ситуации, когда один ДДУ заключен в отношении нескольких объектов (квартир или нежилых помещений), а к вам по договору уступки переходят права на одну или несколько из них, но не на все. В такой ситуации просите передать вам копию ДДУ, заверенную прежним дольщиком и застройщиком.

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации в ЕГРН.

Для его регистрации стороны договора (прежний и новый дольщик) через МФЦ подают заявления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), к заявлениям прикладывают сам договор уступки — по одному для каждой стороны и один для регистрирующего органа. Кроме того, при подаче заявлений необходимо оплатить государственную пошлину за регистрацию договора в размере 350 руб.

Нужно ли согласие застройщика

Согласие застройщика при заключении договора цессии не требуется, если такой пункт не прописан в договоре.

Застройщики соглашаются продавать оптовые партии квартир инвесторам, с другой — выход на рынок большого пула квартир в их же домах, но по более низким ценам, им невыгоден.

Поэтому иногда они вносят в договор долевого участия условие о том, что на сделку по переуступке прав нужно получать его (застройщика) разрешение. Там же оговаривается и размер комиссии, которую строительная компания взимает за переуступку.

Ее размер может быть указан как в денежном выражении (несколько десятков тысяч рублей), так и в процентном (может доходить до 4% от суммы сделки).

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

1. — документ, удостоверяющий личность (паспорт); — документ об уплате госпошлины;
2. — зарегистрированный ДДУ;
3. — договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
4. — нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
5. — согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
6. — письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

• — к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
• — квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
• — сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
• — кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Чем может быть опасна переуступка: риски

Основным подводным камнем, на который необходимо обратить внимание, является тот факт, что передаются не только права, но и обязанности по договорам участия в долевом строительстве.

«Если предыдущий участник (цедент) выплатил не всю сумму по договору, то доплачивать его долги придется новому участнику (цессионарию).

Поэтому необходимо запрашивать платежные документы, подтверждающие фактическую оплату цены договора участия, а также справку от застройщика о произведенных взаиморасчетах и об отсутствии задолженности по оплате», — порекомендовала генеральный директор агентства недвижимости «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Если цессия заключается между физическим лицами, то закон допускает оплату цены уступки до государственной регистрации договора, пояснила Кузнецова. Это, по ее словам, создает возможность продать права несколько раз — поэтому желательно для взаиморасчетов использовать банковскую ячейку.

Основный фактором риска при покупке квартиры по переуступке права можно назвать надежность застройщика, считают в «Национальной Недвижимости». «Вы должны быть уверены, что дом будет сдан в сроки, указанные в договоре долевого участия, — заявил Дмитрий Пантелеймонов.

— Также нужно проверить факт исполнения продавцом/инвестором обязательств по оплате перед застройщиком или предыдущим собственником. Как правило, это подтверждается актом о выполнении финансовых обязательств, который подписывают застройщик и инвестор.

Если звеньев в цепочке сделки больше, то по каждому из них нужно проверить исполнение обязательств по оплате».

«Также стоит обратить внимание на то, каким образом инвестор исполнял свои обязательства по оплате: путем оплаты денежными средствами, взаимозачетом за выполненные работы, векселем или как-то иначе, — посоветовал Пантелеймонов.

— Если вы приобретаете квартиру у юридического лица, запросите документы, подтверждающие полномочия подписанта на совершение данной сделки. Иногда в уставе организации у генерального директора нет полномочий на отчуждение собственности.

В случае со ЗПИФ такие риски минимальны, поскольку всем сделкам предварительно требуется согласие специального депозитария или инвестиционного комитета».

Отдельный фактор — вопрос цены. «Покупая квартиру по уступке права требования, вы получаете право требования на ту сумму, которая указана в первом договоре долевого участия. Она, как правило, значительно меньше той цены, которую вы оплачиваете инвестору.

То есть в случае задержки сдачи дома в эксплуатацию и возникновения судебных споров с застройщиком базовой ценой для расчета всех пеней и штрафов в вашу пользу будет цена договора между застройщиком и первым собственником, а не та цена, которую вы заплатили инвестору», — рассказали в «Национальной Недвижимости».

Налог на продажу квартир по переуступке в 2021 году

Налог с переуступки прав на жилплощадь при долевом участии платится, поскольку считается, что продавец получил от совершения данной операции определенный доход.

Исчисление налога производится не со всей полученной суммы, а с разницы между доходами и расходами продавца. Чтобы использовать эту возможность, гражданину следует доказать свои затраты на приобретение прав на квартиру.

Налог составляет от 13% от полученной прибыли для резидентов нашей страны и 30% для нерезидентов.

То есть если вы купили квартиру за 5 млн руб. у застройщика на этапе котлована, а продаете ее спустя некоторое время уже за 6 млн руб., то вам придется заплатить налог с разницы в цене — с 1 млн руб. Сумма отчислений в госбюджет в этом случае составит 130 тыс. руб.

При покупке квартиры, доли в ней и приобретения жилья по уступке прав (цессии) налоги платить не придется. При этом покупатель может воспользоваться налоговым вычетом с покупки жилья. Налоговый вычет за квартиру каждому человеку дают один раз.

Существует лимит, с которого будет исчисляться налоговый вычет: 2 млн руб. — для строительства или покупки жилья, 3 млн руб. — при погашении процентов по ипотеке. Таким образом, сумма имущественного налогового вычета может составить до 650 тыс. руб.: 260 тыс. руб.

— за покупку квартиры и 390 тыс. руб. — уплаченные проценты по ипотеке.

Если стоимость квартиры меньше 2 млн руб., то вычет рассчитывают в зависимости от суммы покупки, а остаток можно перенести на покупку других объектов. Вычет от уплаты процентов по ипотеке возвращается одноразово и действует в отношении одного объекта недвижимости.

Инвестируем в недвижимость: аренда VS перепродажа | Rusbase

В непростые времена инвестиции приобретают новый смысл: сегодня вложения — это не только про «заработать», но и про «не потерять». С начала 2020 рубль почти на 25% упал по отношению к доллару, а значит, выигрывают инструменты, позволяющие хотя бы частично компенсировать инфляцию и девальвацию рубля.

Очевидно, что привычные инструменты пассивного дохода уходят в прошлое. Алексей Гальцев, CEO Realiste, рассказывает, почему сейчас выгодно инвестировать в недвижимость и как это лучше сделать. 

Инвестируем в недвижимость: аренда VS перепродажа Мария Передок

Банковские вклады стремительно теряют привлекательность: так, по данным Банка России, в начале октября средние максимальные ставки по депозитам в топ-10 банках достигли исторического минимума — 4,33%. Пугает вкладчиков и 13% налог на доход по депозитам, превышающим 1 млн. руб.

, который вступает в силу в 2021 году. Такой же налог придётся заплатить владельцам российских облигаций, из-за чего доходность этого инструмента, наименее рискованного на фондовом рынке, приближается к показателям депозитов.

Другие ценные бумаги обещают большую доходность — но и более высокие риски.

На этом фоне растёт популярность инвестиций в недвижимость, ведь рост цен на жилье помогает хотя бы частично компенсировать инфляцию и переждать период экономической неизвестности. 

Купить и сдать

Одна из самых популярных схем — купить квартиру для последующей сдачи.

Плюсы такого подхода очевидны: стабильный пассивный доход, при котором страховка инвестора от потерь – это недвижимость, которая в любом случае останется у него. Такая инвестиционная схема не требует чрезмерных усилий.

Конечно, время от времени арендодатель сталкивается с проблемами, требующими решения, однако большую часть времени всё, что ему необходимо делать — получать деньги.

Кроме того, квартира — это ликвидный актив, стоимость которого постоянно растёт и который в любой момент можно продать.

Следует оговориться, что с некоторыми квартирами это правило не работает: пятиэтажка под снос вряд ли вырастет в цене.

Выбирая квартиру «для заработка», следует руководствоваться прогнозами и трендами на рынке жилья: в целом, уже сейчас понятно, что спрос на удалённые районы будет расти, а на центральные — падать. 

Ещё один момент, о котором следует помнить, инвестируя в квартиру «под сдачу» — возможные риски и расходы.

Обычно при расчёте будущего годового дохода инвестор пользуется формулой X+(Yx12), где Х это стоимость жилья, а Y — стоимость аренды в месяц.

Однако мало кто учитывает, что даже за год жильё может упасть в цене, не говоря уже о перспективе в пять или десять лет. Кроме того, в долгосрочной перспективе инфляция съест часть дохода от аренды.

По сути, правильная формула должна выглядеть так: (Х+рост стоимости-инфляция)+((Yх12) +рост аренды-инфляция). По этой формуле видно, что потенциальные доходы существенно уменьшатся в случае, если инфляция растёт быстрее, чем цены на недвижимость.

Если рост стоимости аренды и цен на недвижимость составляет 3%, а средний уровень инфляции за последние 6 лет — 6%, прирост капитала с учётом аренды за 10 лет составит чуть менее 10% с актуальной покупательской способностью денег.

Это немало (и куда больше процентов по депозитам), но такая доходность разочарует инвестора, рассчитывающего на 100% прирост дохода, полученный в упрощенной формуле.

Купить и перепродать 

Для того, чтобы инфляция не мешала зарабатывать, необходим инструмент инвестирования, позволяющий получать 15% и более годовых.

На рынке недвижимости таких показателей можно добиться тремя способами:

• инвестированием в новостройки (уже не так прибыльно, как раньше, и долго);
• «переделками» недвижимости при помощи ремонтов и перепланировок (трудно, дорого и долго);
• обычной перепродажей по более высокой цене. 

Как работает перепродажа недвижимости

1% от всей всей недвижимости на рынке продаётся с дисконтом 10% от среднерыночной стоимости — основная причина в том, что владельцам важно совершить сделку как можно быстрее.

Тому может быть множество причин:  развод, переезд, болезнь — важно то, что эти сделки закрываются быстро, в течение первых 14 дней.

Вложившись в такую квартиру, инвестор уже получает почти 10% годовых, ведь купленную квартиру всегда можно продать по средней цене.

Однако доходность можно значительно увеличить, если покупать и перепродавать быстрее: так, при сроке покупки-продажи в шесть месяцев доходность составляет 20%, а при сроке в три месяца — уже 40%.

Кстати, многие отказываются от данной схемы, считая её убыточной и будучи уверенными в том, что НДФЛ взимается со всей суммы продажи.

На самом деле, в этом случае надо будет заплатить 13%-15% НДФЛ только с полученной прибыли (например, с 1 миллиона чистой прибыли уплачивается 130 тыс. руб.) 

Минус такого метода: обычная перепродажа дисконтной квартиры приносит доход, сопоставимый с арендой и требует большего участия инвестора. Выгода растёт по мере ускорения сделок, но добиться нужной скорости самостоятельно практически невозможно, придётся иметь дело с фондами недвижимости.

Постоянный мониторинг рынка, отбор лучших предложений с дисконтом, а также высочайшая скорость закрытия сделок позволяют фонду обеспечить доходность, недоступную простому обывателю.

В России такие фонды только начинают формироваться, однако уже сейчас создаётся 4 параллельных фонда в партнёрстве с крупными инвестиционными компаниями. 

Ещё один минус схемы: прибыль в рублях, то есть, зависимость дохода от состояния рынка и курсов валют. Фонды дают возможность сделать страховку к росту доллара, когда часть инвестированных средств вкладывается во фьючерсы на доллар. В этом случае придётся потратиться: такая страховка «стоит» 6-10% от общей суммы вложений.

Доход без колебаний курса

Допустим, у инвестора есть 10 млн. руб., которые он вкладывает в фонд. 9 млн. руб. идут на покупку недвижимости и её последующую перепродажу, а 1 млн. руб. — на покупку фьючерсов на доллар. 

Если доллар растёт, купленные фьючерсы дают дополнительный̆ рублевый доход, а общий капитал за счёт страховки получается «долларовым».

Если же доллар падает, страховка сгорает, однако доходность в рублях остаётся прежней, ведь валюту в любой момент можно обменять.

Таким образом, можно вложить в недвижимость средства под 30% годовых, 10% из которых идёт на страховку, и получить 20% доходности, не подверженной росту доллара. 

Итог

Сегодня вложения в недвижимость — одна из самых надежных инвестиционных схем. В отличие от других инструментов такие инвестиции не связаны с высокими рисками, а их доходность при этом гораздо выше, чем, например, у банковских депозитов.

Одна из наиболее популярных схем получения дохода от недвижимости — покупка жилья для последующей сдачи в аренду. Этот способ хорош тем, что приносит пассивный доход при минимальном участии инвестора. Его главный минус — низкая доходность.

Другой способ — инвестирование для последующей перепродажи. Такая схема даёт более высокий доход, который зависит от скорости перепродажи, а также от динамики рынка и курса валют. Эти минусы можно сгладить, но для этого придётся прибегнуть к помощи инвестиционных фондов. 

Фото на обложке: Unsplash

Покупка квартиры

Максимально успешно вложить деньги в строительство квартиры в Москве можно единственно верным способом: выбрать добросовестного застройщика, перспективный дом и удобно расположенные апартаменты.

Теоретически самый раскупаемый товар – жилье малых габаритов, а львиная доля покупателей руководствуется исключительно его стоимостью.

Следует избегать демпингующих строительных организаций, изначально выставляющих чересчур низкую цену, дабы не ввязаться в беспросветный долгострой.

Дешевизна подобных объектов оправдывается неудобной локацией: далеко за МКАДом, за полчаса от метро или вовсе без какой-либо инфраструктуры вокруг.

Наконец, в удаленном от бурлящей цивилизации ЖК под конец строительства могут раскупить все квартиры, что вызовет непременное сбивание цен со стороны девелопера.

 С точки зрения рентабельности вклад денег в новостройку в Москве в данном случае не принесет выгоды.

Не секрет, что застройщики действуют по принципу переуступки, чем сильно мешают продавцу. По факту сдачи объекта инвестор не лишится заработанных денег, но и смысл проделанной работы за 5-7% годовых исчезнет. Если вы планировали вложить деньги в недорогую новостройку в Москве, досконально изучите репутацию строительной компании и распродаваемые от ее имени жилые помещения.

Из всего вышесказанного напрашивается единственный вывод: доверять, но проверять.

Ведущие финансовые эксперты советуют вложить деньги в прибыльное строительство квартиры-студии в Москве, спроектированной качественно и комфортно для потенциальных жильцов.

Такое жилье принесет прибыль минимум в размере 30% от вложенных денежных средств, а ведь это величина, на которую вырастает стоимость 1 м2 с начала и до конца продаж.

По мнению специалистов, пустующие апартаменты разбираются активнее всего. По этой причине лучше вложить деньги в новостройку без отделки в Москве, чем промучиться с ремонтом и в итоге «прогореть».

Покупатели выбирают исходя из доступных ценовых вариантов, в то время как отделанная «однушка» уже встает в копеечку.

Кроме того, по-прежнему не пользуются популярностью 1 и последний этажи, а также окна, выходящие на соседний корпус или промзону.

Предпочтительнее заблаговременно закладывать в стоимость продаваемой квартиры сумму торга, чтобы впоследствии без сожалений сбрасывать 1-2% заявленного ценника для ускорения совершения сделки. Также заработать на покупке квартиры помогает актуальность сезона – обычно пик спроса на московские новостройки приходится в период  март-май.

Вопрос куда посоветуете вложить деньги от продажи квартиры 4.500.000 рублей

в известный стабильный банк.