В ближайшие годы город будет становиться все больше.
Совсем недавно мы писали про то, что чемпионом по востребованности среди районов с новостройками стала Некрасовка — та самая, ставшая для москвичей практически синонимом плохого воздуха и удаленности от центра.
А теперь, внимание, правильный ответ на то, почему так происходит. НИУ ВШЭ, Институт географии РАН и КБ Стрелка провели большое исследование, чтобы выяснить, кто же покупает квартиры в Москве.
Его результаты сегодня приводит «Коммерсантъ».
Выясняются любопытные детали. Так, например, к нам едут из так называемых средних городов — численностью от 100 до 500 тысяч человек. Видимо, жители миллионников все-таки находят себе применение и жилье на месте.
Москву социальные географы рассматривают вместе с ближайшим Подмосковьем, называя их вместе московской агломерацией. Так вот, жители богатых регионов (например, нефтеносных — таких как Ямало-Ненецкий или Ханты-Мансийский АО) переселяются в Москву и зачастую сразу в центр.
Люди из городов победнее — сначала выбирают ближайшее Подмосковье (относящееся к области лишь административно, а инфраструктурно завязанное с мегаполисом) или Новую Москву. А уже затем, видимо, продают квартиру в области переселяются в черту города.
При этом тех, кто селится в Москве, больше — 17% от общего числа приехавших, в области — 10%.
При этом сам город тоже наступает на область — и речь идет не только о марш-броске на юго-запад в 2012 году, когда в Москве появился еще один административный округ ТиНАО размером с небольшое государство.
Судя по всему, Москва будет медленно расти по всем направлениям — как и предсказывает Алексей Байков в материале «Москвич Mag».
Прежде всего в рамках миграции — этому, по словам исследователей, способствует текущая политика разрастания города и возрастающих бюджетных вливаний в эту отрасль.
Непонятно, кстати, нужны ли они — квартир на всех не хватает, спрос огромен, и пока отрасль готова предложить квартиры в агломерации около 40% всех, кто приехал и хотел бы приобрести жилье.
С 2010 года власти в рамках программы «Жилище» потратили на строительство 726 млрд руб, и до конца 2021-го должны истратить еще 450 млрд руб.
«Фактически государство финансирует процесс нарастающей концентрации населения и экономической активности в Москве, хотя официальная региональная политика и пространственная стратегия заявляют противоположные цели»,— цитирует газета авторов исследования.
shutterstock.com
квартиры в новостройкахмиграцияпереселение в Москву
Почему в 2021 году лучше не вкладываться в жилую недвижимость — советы аналитика
Приобретение жилой недвижимости с целью ее перепродажи или сдачи в аренду в ближайшее время не выглядит хорошим вариантом для вложения денег. В 2021 году рост цен на квартиры, скорее всего, прекратится, ждать высокой доходности от вложений в квартиры или апартаменты не стоит. Для частных инвесторов, предпочитающих инвестиции в недвижимость, есть намного более выгодные альтернативы.
В жилой недвижимости, как и в любых других активах, есть две стратегии – спекулятивная и долгосрочная, арендная. Либо люди покупают квартиры или апартаменты на этапе котлована, чтобы потом выгодно ее продать, либо объект приобретают для последующей сдачи в аренду на долгий срок.
Спекулятивная стратегия в среднем может принести около 10% годовых, но результат зависит от множества факторов – от этапа строительства, на котором инвестор входит в объект, его локации, текущей рыночной конъюнктуры, да и просто удачи.
На московском рынке только за последний год цены выросли в среднем на 12,4% до 200 тыс. руб. за метр. Но при сегодняшнем уровне цен покупка квартиры с целью ее скорой перепродажи не выглядит интересной инвестиционной идеей. На российском рынке недвижимости наблюдается парадоксальная ситуация: на фоне снижающихся доходов и кризиса в экономике цены на квартиры растут.
С одной стороны, доходов, чтобы покупать недвижимость или арендовать ее, становится всё меньше.
С другой, спрос поддерживает стремление людей сохранить сбережения, спасая их от возможной инфляции и курсовых колебаний – недвижимость по-прежнему многим видится как эффективный защитный актив.
Дополнительными факторами в поддержку цен являются политика низких ставок и стимулирующие меры правительства: ставки по ипотечным кредитам в России с учетом всех льгот находятся сегодня на рекордно низком уровне.
Прошлый опыт показывает, что после периода бурного роста неминуемо следуют 2-3 года плавного снижения цен на жилую недвижимость. Текущая ситуация вряд ли станет исключением, вероятность падения цен на рынке жилой недвижимости в 2021 году довольно высокая.
По завершении программы льготной ипотеки высокий спрос на квартиры на фоне снижающихся доходов населения неминуемо упадет. И это окажет существенное давление как на рынок новых объектов, так и на ставки аренды.
Аренда дает небольшую доходность
Доходность арендной стратегии в сегменте жилой недвижимости в последние годы оставалась невысокой. В целом по рынку от сдачи квартиры в аренду можно получить около 4-5% годовых с учетом текущих расходов на ее содержание.
И вряд ли в ближайшее время этот показатель вырастет в условиях возросшей цены входа и стагнации арендных ставок.
В начале 2020 года на фоне кризиса мы уже наблюдали сильное снижение цен на аренду квартир в России, с тех пор ситуация не восстановилась, и перспективы ее улучшения не просматриваются.
Конечно, можно получить 7-8% и даже 10% годовых, если удачно инвестировать в успешный проект или покупать апартаменты большой площади для последующего деления на студии.
Однако определить какой проект окажется наиболее удачным зачастую не получается даже у опытных аналитиков, а деление на студии подразумевает необходимость тратить достаточно много времени и сил, а также сопряжено с повышенными рисками.
Если рассматривать в качестве объекта для покупки коммерческую недвижимость, например помещение на первом этаже жилого дома площадью 50-100 кв. метров под сдачу ее в аренду для размещения объекта стрит-ритейла, то перспективы уже намного лучше.
Классическая арендная модель здесь приносит уже в среднем 7-9% годовых, хотя год назад можно было рассчитывать на 10-12%. Но даже текущая доходность – это уже существенно выгоднее депозитов.
Более высокую доходность, например 12-13% годовых, можно получить при покупке менее качественного или даже проблемного объекта с высокими рисками, которые в долгосрочной перспективе всё равно сведут доходность к среднерыночной.
Крупные вложения тоже непопулярны
Ещё относительно недавно была популярна стратегия покупки коммерческого помещение еще на этапе котлована, а к моменту сдачи дома в эксплуатацию найти арендатора и продать объект новому хозяину с договором аренды как «готовый арендный бизнес» Но подобрать выгодный объект для этих целей становится всё сложнее.
Сейчас застройщики видят высокий спрос на жилую недвижимость, который плавно перетекает в коммерческий сегмент, и держат цены на высоком уровне.
Многие девелоперы в последнее время либо продают коммерческую недвижимость даже на этапе котлована уже по цене близкой к готовому объекту, либо самостоятельно договариваются с арендаторами и продают коммерцию уже после сдачи дома как арендный бизнес исключая спекулянтов из данной цепочки.
В целом доходность вложений в жилую и коммерческую недвижимость в России с относительно небольшими чеками, до 20-30 млн рублей, серьезно снизилась в последнее время. Конкуренция со стороны инвесторов за хорошие объекты в данном сегменте очень высока.
Но если рассматривать более крупные объекты, например от 100 млн рублей и выше – норма доходности вырастает в среднем до 10% годовых.
И это при покупке стандартного, ничем не выдающегося торгового объекта, например под сдачу его в аренду федеральной продуктовой сети.
Однако для инвестора, обладающего небольшой суммой, такая покупка доступна только с использованием инструментов коллективных инвестиций в недвижимость.
К сожалению, на сегодняшний день данный продукт является малопопулярным среди частных инвесторов из-за низкой финансовой грамотности.
Большинство инвесторов по-прежнему предпочитают самостоятельно владеть и распоряжаться помещениями, в которые они вложили деньги.
Но в этом случае им придется смириться с той невысокой доходностью, которую они получат от своих вложений, в сравнении с более дорогими и доходными объектами, доступными только крупным инвесторам или платформам коллективных инвестиций.
Ну и конечно же не стоит забывать, что прямая покупка недвижимости требует от инвестора времени, знаний и сил. В то время как при коллективных инвестициях, поиском и управлением объектами занимается профессиональная управляющая компания. Именно поэтому в последнее время наблюдается резкий рост интереса со стороны частных инвесторов на подобные продукты.
Инсайдер назвал самые удачные для инвестиций ЖК Москвы
Автор проекта «Недвижимость инсайды» Петр Монич проанализировал рынок жилой недвижимости столицы. Эксперт выделил проекты, которые сегодня выглядят наиболее перспективными для вложения средств с целью получения прибыли.
По мнению инсайдера, инвестиционно привлекательными на рынке жилья можно считать лишь проекты с нормой доходности выше 10% годовых. При этом самые известные проекты крупных застройщиков редко являются инвестиционными, так как чаще всего это проекты комплексного освоения со значительными объемами и высоким уровнем стартовых цен для конечных потребителей.
Для инвестиций необходимо выбирать проекты площадью менее 50 тысяч кв. м, в пешей доступности от метро или станции МДЦ в большом котле спроса. В настоящий момент большими котлами спроса являются районы, которые начали «расселяться» – Митино, Ясенево, Бутово, Марьино.
Также могут быть инвестиционно привлекательными точечные проекты в пределах или около ТТК.
Большие жилые проекты общей площадью более 100 тысяч кв. м не подходят для инвестирования, так как начинается «каннибализм объемов», и вероятность продать дороже квартиру, чем это сделает застройщик в n-ой очереди проекта, стремится к нулю. Сдавать квартиру в проекте более чем на 100 тыс. кв. м также сложно, потому что будет сформирована высоко конкурентная среда в рамках жилого комплекса.
Самыми удачными для инвестиций, по мнению Петра Монича, сегодня в столице являются следующие ЖК
в классах «эконом» и «комфорт»:
Молжаниново – проект Группы «Самолет». Старт – зима 2021, возможные цены старта – 110 тыс. руб/кв. м, финиша – 145 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Рядом МЦД.
Шоссейная, 90 – проект МИЦ на набережной Москвы-реки со значительным котлом спроса. Старт: весна 2021, возможные цены старта – 190 тыс. руб/кв. м, финиша – 240 тыс. руб/кв. м, рост – 26%.
ТПУ Верхние Лихоборы – проект «Восток девелопмент» на севере с отложенным спросом. Выход – осень 2020, возможные цены старта – 170 тыс. руб./кв. м, финиша – 220 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Рядом метро.
Открытое ш., 14 – проект 3S Group «Талисман на Рокоссовского». Выход – осень 2020, возможные цены старта – 170 тыс. руб./кв. м, финиша – 220 тыс. руб./кв. м, рост – 29%. Рядом метро.
В бизнес-классе:
Щукинская, 7 – точечный проект в зеленой зоне. Старт: весна 2021, возможные цены старта – 180 тыс. руб/кв. м, финиша – 240 тыс. руб/кв. м, рост – 33%.
Даниловская, 8 – проект «Главстрой» на набережной в локации «Павелецкая». Выход – лето 2021, возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м, финиша – 330 тыс. руб./кв. м, рост – 32%.
Кржижановского, 31 – проект «Главстрой». Выход – осень 2020. Возможные цены старта – 220 тыс. руб/кв. м, финиша – 290 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Престижный юго-запад.
Старокалужское ш. – проект AFI Development: может быть инвестиционный старт. Выход: зима 2021. Возможные цены старта: 210 тыс. руб/кв. м, финиша – 280 тыс. руб/кв. м, рост – 33%. Престижный юго-запад.
В классе «премиум»:
Кутузовский, 16 – проект от АДМ и АЕОН, получение документов на финальной стадии. Выход: зима 2021. Возможные цены старта: 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 330 тыс. руб/кв. м, рост – 32%.
Кутузовский, 12/1 – проект Capital Group – хороший вариант, если получится попасть в первый пул вывода объемов. Выход: зима 2021. Возможные цены старта: 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 330 тыс. руб/кв. м, рост – 32%.
Летниковская, 4 – Группа «Эталон». Выход – лето 2021. Возможные цены старта: 250 тыс. руб/кв. м, финиша – 330 тыс. руб/кв. м, рост – 32%. Точка роста города – Павелецкая.
Летниковская, 11/10 от ГК «Пионер» – точка роста города – Павелецкая, большой офисный кластер, транспортный узел. Выход – зима 2021. Возможные цены старта – 250 тыс. руб./кв. м, финиша – 330 тыс. руб./кв. м, рост – 32%.
Среди проектов для инвестирования, которые уже вышли на рынок, эксперт выделил
в классах «эконом» и «комфорт»:
ЖК «Красноказарменная 15» – Группа компаний ПИК. Выход: июль 2020. Цена сейчас – 215 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 260 тыс. руб/кв. м, рост – 21%;
ЖК «Руставели 14» – Группа компаний ПИК. Выход: сентябрь 2020. Цена сейчас – 215 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 255 тыс. руб/кв. м, рост – 19%. Есть интересные цены на некоторые лоты: например, 2-комнатные квартиры 60+ кв. м.
В бизнес-классе:
Апарт-комплекс «Правда» от Группы ПСН. Выход: июнь 2020. Цена сейчас – 250 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 300 тыс. руб/кв. м, рост – 20%;
Апарт-комплекс SLAVA – выход: сентябрь 2020. Цена сейчас – 310 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 370 тыс. руб/кв. м, рост – 19%.
В классе «премиум»:
ЖК «Titul на Якиманке» – небольшой клубный дом от «Центр-Инвест». Выход: сентябрь 2020. Цена сейчас – 600 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 900 тыс. руб/кв. м, рост – 50%;
Клубный дом LUMIN от Hutton, выход: июль 2020. Цена сейчас – 650 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 800 тыс. руб/кв. м, рост – 23%;
Kazakov Grand Loft – объект Coldy, выход: август 2020, цена сейчас – 370 тыс. руб/кв. м, прогнозная цена финиша – 450 тыс. руб/кв. м, рост – 22%.
Материал подготовлен по данным проекта о новостройках Москвы и Подмосковья «Новострой-М».
Ранее эксперты рассказали, как избежать ошибок при покупке инвестиционной квартиры с привлечением ипотеки.
Как с помощью инвестиций накопить на квартиру — Спецпроект — Журнал Недвижимости
Все статьиАналитикаАрендаДизайнНовостройкиСпецпроектВторичное жильё
С нашим партнёром PNK rental разбираемся, куда можно инвестировать и какой доход получить
24 июня 2021
2020 год, месяцы самоизоляции и снижение ипотечной ставки для многих стали триггером для покупки собственной жилплощади. Но оказалось, что всё не так однозначно.
Да, ипотечная ставка снизилась. А вслед за этим резко поползли вверх цены на недвижимость, практически компенсируя разницу.
Плюс к этому практически исчезли дисконты на начальном этапе строительства: если до недавнего времени в ситуации, когда на готовую жилплощадь не хватало 20–30% стоимости, многие покупали квартиру на этапе котлована — на свой страх и риск.
То с введением счетов эскроу рисков стало меньше: застройщику максимально невыгодно не достраивать дома, без этого он не получит прибыль. Но и цены на квартиры на этапе строительства подскочили.
При этом сами деньги обесцениваются. И этот процесс идёт быстро — даже по официальным данным, инфляция в 2020 году стала самой высокой за 5 лет и достигла 4,92%, а на начало текущего года — уже 5,2%.
Так что копить необходимую сумму, складывая деньги под матрас, и спокойно искать подходящий жилой объект довольно рискованно.
Хорошее решение — инвестиции. Как минимум, это возможность обогнать инфляцию. Но можно ли заработать недостающую на квартиру сумму и куда для этого лучше вложиться?
Проценты по банковским депозитам варьируются от 3,2 до 6,1% годовых (по данным портала banki.ru на 26.05.2021 с выборкой топ-30 банков), а чтобы играть на бирже, нужны знания, железные нервы, готовность рисковать и желание посвящать этому занятию достаточно времени для достижения результата.
Альтернативный вариант — вложения в коммерческую недвижимость. Это не значит, что вам предстоит купить торговый центр или склад, в то время как не хватает и на квартиру. Речь идет о современных фондах недвижимости, в которых можно участвовать небольшими суммами и получать арендный доход с объектов, которые находятся внутри фонда.
Под коммерческой недвижимостью понимаются торговые, офисные или индустриальные здания.
Несмотря на то, что для коммерческой недвижимости прошедший год стал испытанием на прочность, в разных сегментах ситуация кардинально отличалась.
По данным аналитиков CBRE, объём контрактов на аренду офисных площадей в 2020 году упал на 30%, сократились арендные ставки и на торговые помещения. В пик пандемии арендодатели были вынуждены предоставлять скидки от 30 до 50% ради удержания арендатора. Сейчас ситуация выправляется, но восстановление планируется не раньше 2022 года.
Пожалуй, одним из секторов коммерческой недвижимости, сохранившим стабильность, стала индустриальная недвижимость.
Индустриальная недвижимость — это промышленные здания, в которых находятся заводы, склады, распределительные центры интернет-магазинов, логистические центры. И пандемия показала, что это один из самых интересных секторов для инвестирования.
Для индустриальной недвижимости 2020 год оказался невероятно успешным. С развитием интернет-торговли вырос спрос на складские помещения и распределительные центры, и, по мнению аналитиков Knight Frank, эта тенденция будет укрепляться в ближайшие годы.
Так, в Московском регионе в 2020 году был заключён рекордный объём сделок – более 2 млн кв. м.
- По данным Knight Frank, объём инвестиций в складской сегмент в 2020 году стал максимальным за всю историю: в логистические и складские активы было вложено более 41 млрд руб.
- И если раньше инвестировать в индустриальную недвижимость из-за высокого входного порога могли только крупные компании, то сейчас ситуация изменилась.
- Частные инвесторы тоже получили возможность вкладываться в такие объекты: с июля 2020 года с частными лицами работает PNK rental от девелопера PNK group.
1 / 2
Присоединиться к PNK rental можно на основании договора доверительного управления. Для инвестора приобретаются паи закрытого паевого инвестиционного фонда «ПНК-Рентал», причем управляющая компания не имеет права покупать на средства инвесторов какие-либо другие активы.
Внутри фонда – уже построенные и запущенные в эксплуатацию индустриальные здания с действующими арендаторами, а значит, как минимум два риска – попасть на недострой и столкнуться с отсутствием спроса – уже компенсированы. Инвестиции идут во все объекты фонда одновременно, тем самым снижаются риски потери арендатора.
Объекты в фонде уже запущены, а это значит, что деньги инвестора начинают работать сразу же после покупки паев. Выплата дохода производится ежеквартально.
За ценой пая можно наблюдать в своём личном кабинете или опираться на подробные ежеквартальные отчёты. Это значит, что для инвестора всё происходящее с его деньгами остаётся максимально прозрачным, но при этом ему не нужно тратить время на управление средствами.
Минимальный размер инвестиций в PNK rental составляет всего 5100 руб. Это хорошая возможность для частных инвесторов оценить работу фонда и сферу в целом, не вкладываясь сразу крупными суммами.
Как с PNK rental можно накопить на квартиру?
Доходность фонда в III квартале 2020 года составила 4,23% (16,92% годовых), в IV квартале 2020 года – 2,92% (11,68% годовых), в I квартале 2021 года – 7,63% (30,53% годовых).Это больше, чем инфляция и ставки по депозитам.
При этом паи фонда можно регулярно докупать на любую сумму. Например, для покупки квартиры вы привыкли откладывать определенный процент своего дохода, но при этом ваши деньги просто лежали на счете и не работали. С PNK rental можно оставить привычку откладывать часть своего дохода, но при этом заставить деньги работать.
В PNK rental доход инвестора состоит из двух частей: это арендный поток и изменение стоимости зданий после продажи или переоценки.
Все здания фонда уже имеют долгосрочные контракты с арендаторами. Полученный доход можно как вывести на свой расчетный счет, так и реинвестировать.
Какие есть риски?
Что касается арендного бизнеса, то основной риск – это потеря арендатора. Однако в секторе индустриальной недвижимости мало того, что договоры неразрывные, то есть арендатор не в праве расторгнуть договор в одностороннем порядке, но и вложения арендатора в индустриальное здание огромны.
Чтобы открыть логистический или распределительный центр, необходимо купить и наладить оборудование, подключить программное обеспечение. Таким образом, стоимость вложений арендатора в «начинку» объекта сопоставима со стоимостью самого здания.
Это значит, что для арендатора разрыв договора будет сопряжён со значительными материальными потерями.
В PNK rental объекты для инвестиций подобраны тщательно.
Все здания в фонде уже построены и соответствуют ряду критериев: арендаторы с высоким рейтингом надёжности, наличие долгосрочного договора аренды, определённая рыночная стоимость здания и арендная ставка, высокая ликвидность здания, технологичность, качество, местоположение. И это далеко не все параметры, которые учитываются при выборе объекта для инвестиций.
Кроме того, деньги инвесторов распределяются между разными объектами с арендаторами из разных сфер экономики, что делает инвестиции в PNK rental более защищёнными.
Стать инвестором можно онлайн на сайте pnkrental.ru. Для этого достаточно зарегистрироваться, выбрать схему инвестирования и перевести деньги с карты или по реквизитам.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-14079-001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия.
Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» Вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333-76-49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital.
Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд, о свойствах и характеристиках фонда указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем.
Результаты деятельности управляющего по управлению ценными бумагами в прошлом не определяют доходы клиента в будущем.
* PNK rental – ПНК аренда (с англ.) – маркетинговое наименование стратегии управления.
Инвестиции в недвижимость в Москве в 2019 году
На московский рынок нового жилья начали возвращаться инвесторы. Этому способствовал устойчивый рост цен в прошлом году. В 2019 году, согласно прогнозу экспертов, подорожание продолжится, и особенно заметным оно будет в самых востребованных проектах. «Ликвидные объекты, – утверждает директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов, – могут приносить покупателю доход 10-15% годовых, а за весь цикл стройки – 30-50%».
Портал «Элитное.ру» совместно с ведущими агентствами недвижимости подобрал в столице новостройки, наиболее подходящие для вложения средств. В список вошло более десятка комплексов классов «бизнес», «премиум» и «элит». Одни из них интересны для перепродажи жилья, другие – перспективны для арендной деятельности, а третьи подойдут для обеих целей.
Loft FM – апартаменты для студентов
Один из самых интересных проектов для инвестиций на первичном рынке Москвы – комплекс апартаментов Loft FM, реализуемый девелоперской компанией «Колди» по следующему адресу: улица Нижегородская, 32/3.
Продажи в этом комплексе стартовали лишь в конце 2018 года, и цены пока небольшие, от 180 тыс. рублей за кв. метр. «Особенностью проекта является наличие студий площадью 15 кв. метров, – рассуждает руководитель отдела реализации недвижимости “Элитное.ру” Михаил Леви.
– Такие площади всегда востребованы для аренды среди студентов и творческой молодежи». Купить студию площадью 15 кв. метров можно за 2,7 млн рублей.
Стоит отметить, что высота потолков в апартаментах Loft FM составляет 3,95 метров, что позволит организовать второй ярус проживания, где можно разместить, например, спальное место.
Интересен проект не только для аренды. В конце 2017 года компания «Колди» вывела на рынок комплекс Loftec, расположенный у станции метро «Бауманская». На старте продаж апартаменты стоили 220-230 тыс. рублей за кв. метр. Сегодня объекты в Loftec продаются уже по 300 тыс. за кв. метр.
«Всего за год цены в этом проекте выросли в среднем на 25-30%, а особо интересные лоты подорожали на 40%», – замечает Михаил Леви. – И, на мой взгляд, у Loft FM, нового проекта “Колди”, есть все шансы повторить этот успех».
Тем более, что время реализации данного комплекса составит меньше года: застройщик обещает сдать Loft FM уже в конце текущего года.
Capital Towers – небоскребы для жизни у «Москва-Сити»
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева отметила проекты компании Capital Group, например, Capital Towers. Доходность лотов в этой новостройке за время строительного цикла (около двух лет) может составлять до 10-15% годовых.
Директор по развитию Contact Real Estate Вячеслав Антропов среди достоинств Capital Towers назвал индивидуальность жилого комплекса, удачную локацию, продуманную концепцию, оптимальное соотношение цены/качества. Философия проекта звучит так: «132 года человечество строит небоскребы для работы. А мы создали небоскребы для жизни».
Высотки находятся в шаговой доступности как от делового центра, так и от развлекательной и образовательной инфраструктуры.
Еще одним плюсом Capital Towers, как считает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова, являются инновационные услуги повышенного контроля доступа и приватности (опознание и считывание отпечатков пальцев, черт лица и сетчатки глаз).
А Вячеслав Антропов также указал, что квартиры сдаются с готовой отделкой, что является наиболее удачным форматом с точки зрения инвестиций.
Это подтверждается и продажами: в 2018-м Capital Towers, по данным «Метриум», вошел в топ-5 самых успешных проектов дорогого сегмента, лидирующих по сумме продаж.
«Крылья» – инновационное решение
Использование инноваций в проекте «Крылья» позволяет ускорить сроки строительства, одновременно повышая его качество. Комплекс вышел на рынок прошлой зимой, а этой зимой девелопер – компания «Лидер-Инвест» – сообщила, что собирается завершить его на год быстрее, уже в 2020-м.
Вице-президент, руководитель комплекса девелопмента застройщика Игорь Рожков объяснил, что в 2018 году «Лидер-Инвест» заметно оптимизировал бизнес-процессы и взаимодействие с подрядчиками.
Цифровые технологии стали использовать не только при проектировании и строительных работах, но и в строительном контроле.
Ольга Широкова отметила использование инновационных технологий и при отделке помещений. Проект оснащен системой «Умный дом», с помощью которой собственник жилья получает дополнительные бытовые возможности. Например, упрощенный процесс оплаты коммунальных услуг, заказ доставки еды и так далее.
Этот параметр будет являться преимуществом перед объектом вторичной продажи. По данным «Метриум», на март 2018 года квартиры в проекте стоили от 6,98 млн рублей за 44,2 кв. метра площади. После этого компания «Лидер-Инвест» дважды поднимала цены: в ноябре 2018-го и феврале 2019 года.
Сегодня жилье такой же площади обойдется в 8,9 млн рублей.
«Династия» – бизнес-класс без компромиссов
«Династия» – масштабный проект, концепцию которого компания Sezar Group представляет как комплекс бизнес-класса без компромиссов.
Сюда входят высококачественные строительные и отделочные материалы, инженерные системы, продуманные планировки и соответствующие сегменту метражи. Новостройку реализуют в три очереди.
На сентябрь 2018-го в первой очереди купили 90% всех квартир, а во второй – 60%.
На фоне такой динамики Ольга Широкова считает третью очередь комплекса привлекательной для инвестиций. Квартиры в ней стоят в среднем 254 тыс. рублей за кв. метр и минимум 9,1 млн рублей за лот.
У крупных проектов, как отметила Ольга Широкова, есть свой плюс – возможность вложений в следующие очереди. При этом у инвестора уже имеется сложившаяся картина качества строительства, понимание пространственных решений проекта: входных групп, дворов, паркинга и тому подобного.
Рост цен в больших комплексах за счет вывода нескольких очередей может быть выше по сравнению с точечными объектами.
Hill8 – модный «эко-дом» для космополитов
Дом Hill8 позиционируется девелопером «Сити-XXI век» как «восьмой холм Москвы».
Генеральный директор застройщика Антон Борисенко отметил, что компания заложила в проект «дух космополизма, открытости миру, ответственного отношения к потреблению, лучших практик в архитектуре и дизайне».
Комплекс строят с соблюдением требований британского стандарта BREEAM, что позволит экономить на эксплуатации до 35%.
Формат апартаментов также отлично подойдет для космополитов, тем более, что все лоты сдаются «под ключ» с двумя вариантами отделки. Площадь студий начитается от 35 кв. метров. Такие апартаменты обойдутся в 7,7 млн рублей. С 1 июля 2019 года, после перехода на проектное финансирование, компания «Сити-XXI век» повысит стоимость кв. метра в проекте на 15%.
«Небо» – небоскребы для молодых людей
Компании Capital Group и АФК «Система» запустили продажи в этом проекте год назад. И по итогам 2018-го комплекс стал самой продаваемой премьерой бизнес-класса. По данным Urbanus.ru, здесь купили 363 квартир или 28% от всего спроектированного количества.
Также новостройка показала одну из самых высоких динамик строительства. В январе, как сообщала пресс-службы застройщика, монолитные работы велись во всех трех небоскребах на уровне с 8 по 25 этажи. А сдача в эксплуатацию запланирована уже на следующий год.
Комплекс состоит из башен Solo, Tandem и Family. Первая башня – наиболее подходящий для инвестиций вариант. Если в Tandem и Family представлены более просторные квартиры без отделки, то в Solo – компактные варианты в формате White Box и с чистовой отделкой.
Концепция башни Solo, по словам коммерческого директора Capital Group Петра Исаева, ориентирована на активных молодых людей, которые стремятся к покупке квартиры, полностью готовой для жизни. В формате White Box квартиры стоят от 7,4 млн рублей.
За эту цену можно приобрести студию площадью 26,4 кв. метров.
Lucky – квартал «все включено»
Комплекс Lucky – регенерация уже имеющегося квартала размером 4,5 гектара. Проект включает строительство восьми новых зданий, сохранение семи исторических зданий начала 20 века и создание социокультурного кластера с парковой территорией, занимающей более трети участка.
Девелопер проекта – компания Vesper. Она вела закрытые продажи в Lucky с прошлого года, а на открытый рынок вывела проект в конце января 2019 года. Стоимость квартир стартует от 420 тыс. рублей за кв. метр.
За два года строительного цикла на квартале, как считает Екатерина Румянцева, можно заработать до 10-15% годовых.
А гендиректор Vesper Борис Азаренко уверен, что к завершению строительства комплекса цена «квадрата» увеличится еще больше – на треть.
«Садовые Кварталы» – проверенный игрок
«Садовые Кварталы» группы компаний «Интеко» уже несколько лет остаются лидером продаж в элитном сегменте. По данным Urbanus.
ru, в 2018 году здесь состоялось 118 сделок, 80 из которых имеет бюджет более 50 млн рублей. Комплекс состоит из пяти кварталов; первый и четвертый введены в эксплуатацию, распроданы и заселены.
В первом полугодии 2018 года завершилась реализация всех лотов и в третьем квартале.
Привлекателен для инвестиций, считает Вячеслав Антропов, финальный пятый квартал, вышедший на рынок прошлой зимой. Это самый маленький квартал, состоящий всего из двух 16-этажных высоток на 142 квартиры. В обоих зданиях в продаже находится 31 лот, стоимость – от 26,5 млн рублей за 61 кв. метр площади. Строительство пятого квартала закончат в 2020 году.
Chkalov – высотки в формате residential retail
Концепция проекта Chkalov разработана девелопером IKon Development в формате residential retail, зарекомендовавшем себя в Сингапуре, Дубае, Токио и других городах мира. Это две высотки в стиле нью-йоркских небоскребов, объединенные торговой галереей с фудкортами. Также создадут собственную инфраструктуру для жителей.
Проект стартовал в прошлом году и, по словам генерального директора IKon Development Антона Детушева, оказался весьма успешен. Всего за 6 месяцев компания пересматривала цены в сторону увеличения несколько раз – порог входа в Chkalov за этот период вырос более чем на 10%. Минимальный бюджет апартаментов с готовой отделкой составляет 12 млн рублей за студию площадью 28,6 кв. метров.
Big Time – быстро строящаяся новинка
Управляющий директор «Метриум Премиум» Илья Менжунов заметил, что при выборе проекта для инвестиций стоит ориентироваться на объекты с высокой динамикой строительства, стартовавшие относительно недавно.
Ведь для покупателей активные работы на площадке – это один из важнейших критериев выбора, свидетельствующий о надежности девелопера.
Из всех проектов бизнес-класса, стартовавших на рынке в 2018 году, стоит обратить внимание на Big Time девелопера Tekta Group.
Новостройка вышла в продажу в сентябре прошлого года, и на сегодняшний день на площадке уже идет монтаж арматуры несущих колонн восьмого этажа. Это единственный объект бизнес-класса второго полугодия, преодолевший на строительной площадке «нулевую отметку» – разработку котлована и заливку подземных уровней.
Кроме того, сразу после новогодних праздников, когда девелоперы традиционно предлагают скидки, в BigTime произошло повышение цен до 7% на отдельные лоты. Это еще один плюс в пользу данной новостройки, свидетельствующий о высоком спросе на объект. Порог входа в проект составляет всего 4,93 млн рублей за студию.
Доходность наиболее ликвидных студий и однокомнатных квартир в Big Time к вводу в эксплуатацию (в конце 2020 года) составит порядка 20% или 10% годовых.
«Ривер Парк» – новостройка с листом ожидания в 500 человек
Еще одна «новинка», заслуживающая по мнению Ильи Менжунова внимания инвесторов, – это вторая фаза городского квартала «Ривер Парк» (застройщик «МССЗ»), вышедшая на рынок в декабре 2018 года. Одно из главных преимуществ проекта – его инфраструктура, включающая уже готовый детский сад и строящуюся школу первой фазы строительства, а также открытый участок пешеходной набережной.
Проект расположен одновременно на первой линии Москвы-реки и в пешей доступности от музея-заповедника «Коломенское». Расстояние до воды от ближайшего дома составляет всего 20 метров. Еще до официального открытия продаж в лист ожидания записалось более пятисот человек, что говорит о высокой ликвидности новостройки. Бюджет покупки начинается от 7,1 млн рублей.
«Метрополия» – башни-мегаполисы мира
Директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев подтвердил, что на покупке квартиры можно неплохо заработать. Этот показатель в разы превышает доход от банковских вкладов.
К примеру, самый высокий рост показал ЖК «Метрополия» (MR Group), который «прибавил» в цене 11% всего за 4 месяца. Сегодня стоимость студий в комплексе начинается от 4,4 млн рублей (24,4 кв. метра).
«Метрополия» включает семь 30-этажных башен, получивших названия в честь крупнейших мегаполисов мира – Москвы, Берлина, Рима, Парижа, Нью-Йорка, Токио и Лондона. Архитектурное решение проекта выполнено в стиле экспрессионизма. Новостройку сдадут в эксплуатацию во второй половине 2021 года.
«Level Павелецкая» – «доходный дом»
Для тех инвесторов, которые ориентируются на получение дохода от сдачи в аренду, будет интересен клубный комплекс апартаментов «Level Павелецкая» (девелопер Level Group). Он находится в километре от станции метро «Павелецкая» и вокзала. В здании предусмотрено 157 апартаментов, которые сдаются с отделкой.
Чистая прибыль от сдачи в аренду студии, как считает Илья Менжунова, составит около 720 тыс. рублей в год. При стоимости объекта 7,8 млн рублей срок окупаемости апартамента составит чуть более 10 лет. При этом доходность превышает 9% годовых. Объект будет введен в эксплуатацию в 3 квартале 2019 года.