Компенсационный фонд дольщиков сможет банкротить застройщиков

Понятие фонда защиты прав дольщиков
История появления фонда застройщиков
Анализ 214 ФЗ о компенсационном фонде
Как работает компенсационный фонд долевого строительства
Понятие управления компенсационного обеспечения
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства официальный сайт

В России в 2017 году появилась новая структура для защиты прав покупателей квартир в новостройках — компенсационный фонд защиты прав дольщиков. Он работает как публично-правовая компания. Соответствующие поправки в закон о долевом строительстве 214-ФЗ были приняты в июле 2017 года. Задача фонда — контролировать выполнение обязанностей строительных компаний перед дольщиками. Разберем, как это работает.

Понятие фонда защиты прав дольщиков

Фонд — это аналог страхового агентства вкладов дольщиков. Деньги фонда будут тратить в первую очередь на завершение долгостроев.

Компенсационный фонд создается из тех денег, которые застройщики платили страховым компаниям. Это сумма в один процент долевого участия. Размер фонда оценивается специалистами в 45 — 55 млрд рублей за год.

Новая структура создана по поручению Президента РФ для решения двух важных задач: помощь дольщикам, если застройщик признается банкротом, и завершение всех проблемных строительных компаний.

Функции фонда:

контроль за сохранностью денежных взносов, вносимых застройщиками;
создание арбитражного правительства в случае банкротства компании-строителя, сделавшей вклад в фонд;
выплата денег дольщиков при несоблюдении договорных требований с застройщиком;
финансовая поддержка, в том числе кредитование, фирме. которая берет на себя обязанности по завершению проблемного строительства;
размещение свободных денег на счетах активов, банковских депозитов, ипотек и облигаций госзайма.

История появления фонда застройщиков

Одним из самых доступных способов покупки жилья в России долгие годы остаются ипотека и долевое строительство (долевое участие). В случае с ДДУ покупатели приобретают жилье не в готовом доме, а в процессе его строительства. Чем раньше они его купят, тем дешевле обойдется квартира.

Но при этом в законодательстве не были предусмотрены риски: если застройщик разорился и прекратил строительство, люди оставались без денег и без квартиры. Когда количество обманутых дольщиков достигло критической отметки, стало понятно, что законы в этой сфере нуждаются в серьезной доработке.

О создании фонда впервые заговорили в середине 2016 года, но долгое время Государственная Дума не могла разработать правовую составляющую. С февраля по июнь 2017 года предложения нового закона о правах дольщиков и обязанностях строительных компаний обсуждались на парламентских заседаниях. Наконец закон о создании фонда был принят.

Правовой статус фонда — некоммерческая организация, которая подчиняется “Агентству по ипотечному жилищному кредитованию”. Фонд также подчиняется Министерству строительства. Компания должна отчитываться о своей работе Президенту РФ, а контроль за ее финансами осуществляли Счетная палата и депутаты двух палат парламента.

Анализ 214 ФЗ о компенсационном фонде

Закон выступает гарантом защиты интересов и прав граждан, покупающих в собственность недвижимость на условиях долевого участия. Если застройщик признается банкротом, объект передается в рамках аукциона другой строительной компании. А застройщик по решению суда должен выплатить штраф за недобросовестную работу.

Основные положения закона:

возвращение денег дольщикам, если строительство дома не может быть продолжено;
обязательная страховка застройщика в компании, которая отвечают ряду требований: как минимум 400 млн рублей денежных средств на счету,120 млн рублей — фонд уставного капитала, пять и более лет работы на страховом рынке;
гарантом денег дольщикам может быть только тот банк, который имеет уставной капитал не менее 200 млн рублей;
строительная компания не имеет права заниматься иной коммерческой деятельности, кроме основной;
деньги дольщиков имеет право использовать только та компания, которая успешно трудится на строительном рынке более 3 лет, а площадь выполненного строительства — от 10 000 квадратных метров;
застройщик сможет получить разрешение на строительство только одного дома.

Дольщики, заключая договор со строительной компанией должны обратить внимание на следующие нюансы:

указание сроков завершения строительства четко — число, месяц, год. Эта дата указывается один раз, потом не меняется, не исправляется;
указание даты, в которую квартира должна быть передана в собственность покупателя недвижимости;
указание адреса суда, в котором в случае непонимания двух сторон будет проводиться слушание. Мошенники часто прописывают адрес суда, находящегося в другом городе — теперь это не допускается;
обозначение точной площади приобретаемой квартиры. Если опустить этот пункт, покупатель может столкнуться с необходимостью доплаты за дополнительные квадратные метры.

Таким, образом, ФЗ-214 “О долевом строительстве” не предоставит квартиру обманутом вкладчику, но вернет вложенные в строительство деньги.

Теперь о правах и их защите для застройщика. Закон вступается и за добросовестных строителей, возлагая обязанности на вкладчиков. Так, если вкладчик не вносит денежные средства в строительство дома в срок, он обязуется выплачивать застройщику штраф в размере 1/300 ставки рефинансирования.

В противном случае, чтобы избежать всякого недопонимания между застройщиком и дольщиком, можно приобретать/предлагать квартиру на окончательном этапе строительства дома. Это не будет дешево, как на этапе заливки фундамента, зато вполне безопасно.

Как работает компенсационный фонд долевого строительства

Компенсационный фонд существенно облегчает жизнь застройщиков. теперь для них нет необходимости страховать договоры долевого строительства. Надо просто перевести деньги от сделки на счет компенсационного фонда дольщиков.

Эти деньги определяют размер резерва, выступающего гарантом финансовой безопасности вкладчиков в случае разорения строительной компании. Также средства резерва будут выделены для застройщика, который после аукциона получит полномочия на окончание проблемной стройки.

Если застройщик не переведет в фонд один процент (или иную прописанную в договоре сумму), он не получит разрешения на обязательную регистрацию договоров с дольщиками. А использование денег от граждан при условии незарегистрированного договора является административным правонарушением, наказание за которое — штраф от 500 тысяч до миллиона рублей.

Если застройщик в процессе строительства дома признается банкротом, дольщику нужно обратиться в НКО, которая управляет фондом, в течение 60 суток. Если этого не происходит в течение заявленного времени по уважительным причинам (чрезвычайные обстоятельства, служба в армии, болезнь) то подать заявление можно позже.

Далее механизм работы таков:

Признание банкротства строительной фирмы арбитражным судом.
Определение управлением фонда приоритетного варианта решения проблемы: либо выплата денежных средств вкладчикам, либо завершение строительства дома. Этот вопрос может рассматриваться до полугода.
В течение 14 суток после принятия решения на сайте фонда появится информация для дольщиков: в том числе адрес конторы, которая будет принимать документы, и график ее работы.

Дольщику нужно будет иметь при себе паспорт и написать заявление на компенсацию. Деньги должны вернуть в течение 10 дней.

Понятие управления компенсационного обеспечения

Управление компенсационным фондом берет на себя некоторая саморегулируемая организация — некоммерческое партнерство. При этом обязательным условием законной работы некоммерческой организации является не просто сбор денежных взносов в КФ, а содержание их на отдельном специальном счете.

По закону СРО деньги компенсационного фонда передаются в доверительное управление. На условиях конкурса осуществляется выбор управляющей фирмы. Она и будет вкладывать деньги из фонда.

Еще на конкурсных условиях выбирается организация, которая будет каждый день следить за тратой денег КФ, в случае необходимости запрещать спорные сделки и уведомлять руководителей саморегулируемой компании о нарушениях.

Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства официальный сайт

Всю информацию о работе фонда защиты прав граждан можно узнать на сайте //фонд214.рф. Там есть вся информация о задачах фонда, особенностях работы,порядке получения и учета денежных средств, способах получить компенсационные выплаты дольщикам.

Даны банковские реквизиты фонда и представлена единая информационная система строительства жилья, например:

о вводе новых домов в эксплуатацию по регионам;
о застройщиках (также по каждому региону РФ);
об ипотеке;
о банках.

Цель создания компенсационного фонда состоит в исключении финансового риска для россиян, вкладывающих деньги в долевое строительство. Важное условие запуска фонда — государственная инициатива. Фонд контролируется правительством, что говорит о надежности этой структуры.

Итоги года работы фонда защиты прав дольщиков: куда уходят деньги обманутых дольщиков?

В середине июля Счетная палата РФ опубликовала доклад с анализом деятельности госструктур по решению проблем обманутых дольщиков, в частности Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Выводы аудиторов неутешительны.

Но это не сильно удивляет.

Удивляет, как вольготно и безнаказанно тратятся деньги россиян – особенно обидно тем, кто обманутым дольщиком не является, но не по своей воле должен финансировать кроме достройки «чужих» квартир еще и армию «эффективных менеджеров».

Государственные деньги не пахнут

Если кто-то наивно полагает, что Фонд занимается решением вопросов недостроев, то лучше не читать доклад Счетной палаты (здесь можно ознакомиться со всем текстом). «ДОМ.РФ (АИЖК)», в который входит этот Фонд, уже с возмущением отверг все нападки проверяющих, оно и понятно: эта структура также с большим удовольствием тратит госденьги с целью развития жилищного строительства.

Итак, читаем: «В 2019 году основную часть расходов 321 152 тыс. рублей, или 86,6%, составляли расходы, связанные с оплатой труда (включая начисления). Так, средняя ежемесячная заработная плата в Фонде составила: в 2017 году – 372,9 тыс. рублей; в 2018 году – 422,7 тыс. рублей; в 2019 году – 219,2 тыс. рублей (338,9 тыс.

рублей – у сотрудников структурных подразделений, расположенных в Москве)».

Наверное, не надо объяснять, что большинство сотрудников Фонда получает зарплату меньше 100 тыс. рублей, а руководство, небожители, – значительно больше 340 тыс. Впрочем, в этих госструктурах привыкли себе ни в чем не отказывать. Бывший гендиректор «ДОМ.РФ» и «АИЖК» (на базе которого был сформирован «ДОМ.

РФ») Александр Плутник зарабатывал на основной работе 255 млн рублей в год и при этом не чурался подработки за 2 тыс. рублей в месяц (сейчас эту должность занимает Виталий Мутко). Так что большие зарплаты в государственной конторе – никакой не криминал.

Даже несмотря на то, что АИЖК проворонил появление обманутых дольщиков в таком масштабе, что с этой проблемой никак не справятся.

Но вернемся к Фонду. Несмотря на титанические и хорошо оплаченные усилия сотрудников Фонда со средней зарплатой в 340 тыс. в месяц, Счетная палата отмечает, что до сих пор нет точных цифр о количестве обманутых дольщиков.

«Из-за изменений в законодательстве с середины 2019 года регионы не ведут реестр таких граждан. На июль прошлого года в нем числилось порядка 48 тыс. человек, – прокомментировала доклад аудитор Счетной палаты Светлана Орлова.

– Проблема усугубляется еще и тем, что до сих пор нет полной и достоверной информации о количестве граждан, права которых были нарушены. В то же время по различным экспертным оценкам, их общее количество сейчас составляет от 180 до 200 тыс. человек.

Поэтому Счетная палата рекомендует Правительству в первую очередь провести совместно с регионами полную инвентаризацию обманутых дольщиков».

Работа Фонда вообще выглядит профанацией. Фонд подозрительно экономно расходовал деньги, выделенные государством на достройку проблемных объектов. В 2018 году было израсходовано только 43,5 млн рублей, или 0,54% от предусмотренных на этот год 8 млрд рублей, а в 2019 году — 8,1 млрд рублей, то есть 18,6% от запланированных 43,56 млрд рублей.

«Результаты деятельности Фонда как института развития можно охарактеризовать как «весьма скромные, – отметила Светлана Орлова. – Так, за три года его работы (с 2017 по 2019 годы) завершено строительство чуть более 3 тысяч жилых помещений, а компенсации выплачены немногим более 1 300 обманутым дольщикам». То есть Фонд помог решить проблемы чуть более 4 тыс.

обманутых дольщиков из 200 тысяч. Так себе результат.

За чей счет банкет

По подсчетам Фонда, чтобы полностью решить проблему обманутых дольщиков потребуется порядка 700 млрд рублей.

Более того, аудиторы Счетной палаты, да и в самом Фонде заявляют, что количество обманутых дольщиков может вырасти, а значит, денег понадобится еще больше. Бездонная бочка. Государство финансирует деятельность Фонда из федерального бюджета.

Также свою лепту вносят и застройщики – в виде оброка в Компенсационный фонд. На текущий момент в нем аккумулировано почти 49,5 млрд рублей.

«Как и все застройщики, наша компания платит обязательные взносы в Компенсационный фонд, – рассказывает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Они составляют 1,2% от стоимости строительства дома.

Сегодня в среднем стоимость одного жилого проекта составляет около 5 млрд рублей. Таким образом, на взносы приходится порядка 60 миллионов. Естественно, эта сумма закладывается в смету и напрямую влияет на себестоимость строительства и конечную цену жилья.

При этом следить за использованием средств застройщики возможности не имеют и оценить эффективность расходования средств мы не можем».

Сумма, которая поступит от застройщиков, оценивается в 10 млрд рублей – капля в море. До появления Компенсационного фонда такой же процент застройщики отстегивали в качестве страховки. Система не сработала. Зато страховые компании смогли неплохо заработать, собрав 50 млрд рублей с застройщиков и дольщиков. Судьба большей части этих денег до конца неизвестна.

Региональный фонд

Кроме федерального Фонда в прошлом году местные власти получи право создавать региональные Фонды, часть средств в которые поступает из регионального бюджета.

Такой Фонд был создан в Ленинградской области (2 млрд рублей из регионального бюджета и столько же из федерального), которая входит в тройку лидеров по количеству проблемных объектов.

Наибольшее количество проблемных объектов числится в Московской области – 755 домов, или 24,7 %; в Краснодарском крае – 261 домов, или 8,5 %; в Ленобласти – 226 домов, или 7,4 %; в Нижегородской области – 190 домов, или 6,2 %.

В Петербурге не стали создавать такой фонд.

Как пояснили в Комитете по строительству, для нашего города создание такой финансовой структуры было нецелесообразно, так как проблемы обманутых дольщиков в 78 регионе решаются и без этого.

«Мы используем другие механизмы, и они эффективно работают. В реестре проблемных объектов города 30 объектов. Большинство из них будет достроено в 2020-2021 годах», – отметили в Комитете.

В Ленобласти Фонд уже работает. В списке 7 жилых объектов: ЖК «Щегловская усадьба», ЖК «Город Детства» (6, 7, 10 корпуса), ЖК «Шотландия», «Кирккоярви» и ЖК Yolkki Village. Более подробную информацию можно увидеть здесь (еще один полезный ресуср для обмантуых дольщиков Ленобласти ).

Пока что Фонд сообщил о завершении строительства лишь первой очереди Yolkki Village. Novostroy.su посещал этот комплекс более двух лет назад – первая очередь была уже построена, и вот-вот был обещан ввод в эксплуатацию.

Так что насколько эффективно работает региональный Фонд, сказать пока что трудно.

Справка:
Во второй половине 2020 года в Ленобласти планируется ввести в эксплуатацию 14 проблемных многоквартирных жилых домов (Yolkki Village, 1 этап, уже ввели):
— корпусы А2, А3 ЖК «Щегловская усадьба», расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Щеглово, земли ЗАО «Щеглово» (застройщик – Navis Development Group);
— позиция 6, квартал 6 ЖК «Радужный», расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Южный жилой район (застройщик — АО «ГлавСтройКомплекс»);

— дом 11, расположенный по адресу: Ленинградская область, Приозерский район, Сосновское сельское поселение, п. Сосново, Типографский переулок (застройщик – ООО «АСП-ПРОЕКТ»). 02.06.2020 подписано соглашение о сотрудничестве при завершении строительства данного объекта;

Компенсационный фонд поддержки дольщиков сможет банкротить застройщиков

Опубликовано: 17.11.2016Просмотров: 608

Создаваемый Минстроем компенсационный фонд дольщиков может получить полномочия по ведению банкротства застройщиков. Законопроект министерства предусматривает наделение фонда функциями арбитражного управляющего с одновременным сокращением самой процедуры банкротства. Юристы отмечают, что поправки направлены на защиту интересов дольщиков, но опасаются, что крупные застройщики в сложной ситуации получат больше шансов на поддержку фонда.

В связи с созданием компенсационного фонда дольщиков Минстрой предлагает пересмотреть процедуру банкротства застройщиков — ведомство подготовило поправки к законам об участии в долевом строительстве, а также о несостоятельности.

Напомним, Минстрой рассчитывает запустить новый фонд с 2017 года — основным вариантом объявлено создание госфонда на базе НКО «Фонд единого института развития в жилищной сфере», входящего в структуру Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию.

Предполагается, что застройщики будут отчислять в фонд 1% стоимости строительства — средства пойдут на выплату возмещения дольщикам, застройщики которых банкротятся, и займы или безвозмездную финансовую помощь девелоперам для завершения стройки.

Главное изменение, которое предлагает Минстрой,— исключение из процедуры банкротства арбитражных управляющих: их функции фонд будет выполнять сам. После включения требований дольщиков в реестр он должен будет предпринять «разумные необходимые действия» для поиска застройщика для завершения строительства.

Если найти его не получится, на собрание дольщиков будет вынесен вопрос о получении возмещения (если застройщик платил отчисления в фонд) или об обращении в суд с ходатайством о передаче объекта строительства.

Саму процедуру банкротства застройщиков предлагается сократить, исключив процедуры наблюдения и финансового оздоровления.

Отметим, что застройщик может быть признан судом «системно значимым» — если он привлекал средства не менее чем в двух регионах, а число дольщиков, обязательства перед которыми не исполнены, не менее 5 тыс.

Особенность банкротства таких девелоперов заключается в недопустимости удовлетворения требований одних дольщиков за счет объектов, которые строятся на средства других. Сейчас проект проходит согласования с другими ведомствами, заявили «Коммерсанту» в Минстрое.

В Минэкономики, отвечающем за госрегулирование в сфере банкротства, «Коммерсанту» сообщили, что позиция по документу пока формируется.

«Поскольку решение проблемы дольщиков так или иначе лежит в сфере государственных задач, следует признать верным решение усилить административное регулирование путем создания специальной организации»,— полагает партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко.

По мнению руководителя практики банкротства и антикризисной защиты бизнеса «Пепеляев Групп» Юлии Литовцевой, поправки направлены на ускорение процедуры банкротства застройщиков, создание условий для завершения строительства и, соответственно, большую защиту интересов дольщиков.

Идею исключить процедуры наблюдения и финоздоровления юристы называют правильной. «В большинстве случаев эти процедуры становятся только отсрочкой для должника и ничего не дают кредиторам»,— говорит Антон Бабенко.

«Практически во всех случаях уже при проверке обоснованности заявления о банкротстве очевидна невозможность восстановления платежеспособности застройщика и отсутствие необходимости в стадии наблюдения»,— соглашается Юлия Литовцева, добавляя, что процедура финоздоровления показала себя «как абсолютно невостребованная» при банкротстве строителей. При этом она подчеркивает, что необходимо обеспечить прозрачность принятия фондом решения об оказании финансовой помощи или о выборе иного застройщика — госпожа Литовцева опасается, что у крупных игроков будет больше шансов на получение такой поддержки.

Евгения Крючкова

Источник: http://www.kommersant.ru

Компенсационный фонд лучше защитит дольщиков и не повлияет на цену жилья – эксперты

Создание компенсационного фонда долевого строительства защитит права дольщиков лучше, чем обязательное страхование ответственности застройщика, которое планируется отменить в осеннюю сессию Госдумы, считают эксперты, опрошенные РИА Новости. Они также отметили, что указанные перемены не приведут к повышению цен на жилье.

Застройщики работают без страховки

Государственный компенсационный фонд для решения проблем обманутых дольщиков, создание которого закреплено в поправках к закону о долевом строительстве № 214-ФЗ, заменит обязательное страхование для застройщиков жилья. Об этом журналистам в четверг рассказал глава Минстроя России Михаил Мень.

Министр подчеркнул, что компенсационный фонд будет создаваться не в дополнение к обязательному страхованию у страховых компаний или в Обществе взаимного страхования застройщиков, а вместо них.

При этом глава ведомства отметил, что норму об обязательном страховании планируется отменить в осеннюю сессию Госдумы, но страховщики должны будут продолжить выполнять взятые на себя обязательства, отметил Мень.

Фонд — лучший защитник дольщика
Все эксперты, опрошенные агентством, сошлись во мнении, что компенсационный фонд станет значительно лучшим инструментом защиты прав дольщиков, чем страхование.
Действующая сегодня система страхования ответственности застройщиков не оправдывает себя на практике, говорит пресс-секретарь группы компаний «Гранель» Наталья Медникова.
«Мы не раз заявляли, что существующая до настоящего времени система не могла в полной мере компенсировать все риски при наступлении страхового случая», — соглашается президент Ассоциации застройщиков Московской области и генеральный директор Urban Group Андрей Пучков.

По оценке, добавляет он, в резерве страховых компаний находилось постоянно не более 2-3 миллиардов рублей, что с учетом накопленных обязательств в 277 миллиардов рублей — только за первый квартал 2016 года. «Явно недостаточно для покрытия крупного страхового случая», — говорит Пучков.

Если сравнивать страхование и государственный компенсационный фонд, то второй вариант станет более прозрачным и понятным механизмом и для государства, и для застройщиков, и он может стать более надежной и более оперативной, чем страхование, защитой интересов дольщиков, высказывает свое мнение партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.
«Понятно, что надёжность государственного компенсационного фонда выше, чем надёжность страховых компаний», — подчеркнул председатель правления ОВС и президент группы компаний «Мортон» Александр Ручьев.
Цены не вырастут

Согласно обновленному закону, отчисления застройщиков в компенсационный фонд долевого строительства не могут превышать 1% от стоимости строительства, заявленной в проектной декларации. Эксперты рынка полагают, что, при условии отмены обязательного страхования застройщиков, это не приведет к повышению стоимость жилья.

Расходы девелоперов на компенсационный фонд оцениваются на уровне существующих затрат на обязательное страхование, никакого влияния на ценообразование нововведение не окажет, считает исполнительный директор группы компаний «МИЦ» Даромир Обуханич.

С этим соглашается и коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Он также объясняет совою позицию тем, что сейчас строительные и так компании отчисляют страховые взносы, сменится лишь структура, их взимающая.

Возможные трудности

Эксперты также оценили возможные трудности, которые могут появиться в процессе создания и работы компенсационного фонда.

Главное, что нужно обязательно предусмотреть в работе нового фонда – отсутствие возможных лазеек для нецелевого использования поступающих в него средств, считает Алтухов.

«Например, если при страховом случае пострадавшие дольщики будут получать денежные компенсации, а новый застройщик, выбранный на конкурсной основе, будет возвращать эти суммы за счет продажи квартир в достроенном объекте, денежные потери можно свести к минимуму и запустить вполне жизнеспособный механизм», — объясняет свою позицию эксперт ФСК «Лидер».

По мнению Котровского, для застройщика может быть проблематично на ранних этапах строительства выплачивать в фонд большие суммы. «Аккумулировать сразу десятки миллионов рублей с одного проекта — при строительстве жилого комплекса в 50 тысяч метров и себестоимости метра в 59 тысяч рублей 1% отчислений составит почти 30 миллионов рублей, приводит пример эксперт «Химки Групп».

«Ещё непонятен механизм работы компенсационного фонда. Как быстро удастся его создать? Наверное, на первом этапе будут какие-то задержки», — отмечает Ручьев. «Но в процессе, безусловно, всё наладится», — резюмирует он.

Страховщики в растерянности
Представители страховых компаний пока не имеют понимания, как будет работать компенсационный фонд и насколько эффективно он сможет заменить их работу.
В частности, неизвестна судьба Общества взаимного страхования застройщиков (ОВС).
«Как сказал Михаил Мень, судьбу Общества взаимного страхования будет решать наблюдательный совет», — пояснил Ручьев.
Директор департамента страхования финансовых рисков и ответственности «АльфаСтрахование» Денис Зенка отмечает, что пока компенсационный фонд прописан как механизм дополнительного обеспечения прав дольщиков.

«Важно сначала понять, кто и как будет управлять данным фондом. Это к вопросу о его сохранности», — поясняет он. Зенка также добавляет, но необходимо понимание того, хватит ли размера фонда для возмещения всем дольщикам при массовом банкротстве, скажем при системном кризисе отрасли и насколько простой будет процедура возмещения.

Банкротство застройщика по новым правилам: что изменилось

В настоящей статьей разберемся с новыми правилами банкротства застройщика, расскажем о том, что изменилось в процессе при банкротстве застройщиков и поговорим о новых формах защиты дольщиков при банкротстве застройщика, способах финансирования строительства и расчетов с кредиторами.

В очередной раз законодатель предпринял попытку защитить дольщиков при банкротстве, внеся новые нормы в параграф 7 Закон о банкротстве «Банкротство застройщиков». Кроме того, новый пакет изменений Закона о банкротстве был принят в связи с изменениями Закона № 214.

Давайте же поговорим о плюсах и минусах, а также спорных вопросах новых норм Закона о банкротстве. Мы разделили новые нормы на несколько блоков основных изменений.

1. Закон вводит нового участника дела о банкротстве застройщика – Фонд защиты прав граждан – участников строительства

Данное изменение вполне логично, вызвано изменениями в Закон № 214 и принятием специального закона о Фонде защиты прав граждан – участников строительства, на фонд возложены обязанности по финансированию мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства и осуществление выплат за счет средств компенсационного фонда возмещения гражданам — участникам долевого строительства. Фонд начал свою работу с 20.10.2017 года, с этой даты застройщики обязаны были перечислять в фонд взносы в размере 1,2 % от цены ДДУ (неперечисление взноса являлось основанием для приостановления регистрации ДДУ). Проверить отчисления по вашему ДДУ вы можете на сайте фонда.

Законом о банкротстве данный фонд наделяется широкими полномочиями в рамках дела о банкротстве застройщике и даже больше.
На фонд возложены следующие полномочия в рамках банкротства:
1) аккредитация арбитражных управляющих в целях осуществления ими полномочий конкурсного управляющего (внешнего управляющего) в деле о банкротстве застройщика;
2) обращение в арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом (в случае, если застройщиком были уплачены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд в соответствии с Законом № 214;
3) право обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика;
4) финансирование мероприятий по завершению строительства;
6) осуществление выплат участникам долевого строительства (в случае принятия собранием участников долевого строительства решения об обращении за выплатой).

2. Закон вводит понятие «участник долевого строительства»

Не будем цитировать закон о банкротстве. Укажем основные моменты.

Понятие участника долевого строительства, с одной стороны, расширено (под данное понятие теперь попадают также покупатели жилых помещений в жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), с другой стороны, данное понятие ограничено тем, что под данное понятие подпадает только гражданин (не юридическое лицо и скорее всего не индивидуальный предприниматель), имеющий требование к застройщику на основании ДДУ, заключенного в соответствии с Законом № 214, по которому застройщиком осуществлены обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, или внесший денежные средства по ДДУ на счет эскроу. Получается, если деньги по ДДУ вносились на счет эскроу и застройщик не перечислил взнос в компенсационный фонд, то данный дольщик по смыслу Закона о банкротстве не является участником долевого строительства.

3. Закон исключает некоторые процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве, которые к застройщику теперь не применяются

При банкротстве застройщика не применяется процедура наблюдения и финансового оздоровления.

При признании заявления о признании застройщика банкротом обоснованным суд открывает сразу конкурсное производство в отношении застройщика сроком на 1 год (оно может быть продлено по ходатайству участников на 6 месяцев).

Данное нововведение направлено на сокращение сроков рассмотрения дел о банкротстве застройщиков. При этом в деле о банкротстве по-прежнему может быть применена процедура «внешнее управление» по общим правилам.

4. Закон вводит новые требования к конкурсному управляющему, который может участвовать в деле о банкротстве застройщиков

Для того чтобы пройти аккредитацию в фонде конкурсный управляющий должен соответствовать следующим критериям:
1) наличие стажа работы на руководящих должностях в сфере строительства и реконструкции объектов капитального строительства не менее трех лет либо осуществление обязанностей арбитражного управляющего в процедуре, применяемой в деле о банкротстве застройщика (не менее трех процедур);
2) отсутствие в течение 3 лет, предшествующих аккредитации, нарушений законодательства РФ о несостоятельности (банкротстве), приведших к существенному ущемлению прав кредиторов, необоснованному расходованию конкурсной массы застройщика, непропорциональному удовлетворению требований кредиторов, а также отсутствие случаев отстранения от исполнения обязанностей арбитражного управляющего, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением таких обязанностей.

5. Законом введен новый порядок включения в реестр требований участников строительства

Одним из последствий банкротства застройщика является то, что все требования кредиторов, в том числе участников долевого строительства, с момента введения процедуры конкурсного производства подлежат удовлетворению только в рамках дела о банкротстве, исполнительные производства прекращаются.

В настоящее время денежные требования и требования о передаче жилого помещения участников строительства подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд. Конкурсный управляющий рассматривает данные требования и включает в реестр, о чем направляет уведомление дольщику.

Стоит оговориться о том, какие требования являются денежными требованиями участников строительства. К ним закон относит:

— требования о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
— требования о возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;
— требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
— требования о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Иные денежные требования по-прежнему подлежат направлению в суд с предварительным направлением экземпляра заявления и документов арбитражному управляющему и должнику.

Законом установлен новый срок для включения в реестр – 3 (вместо 2 ранее в рамках конкурсного производства) месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства (а не даты публикации сведений), при этом данный срок может быть восстановлен по уважительным причинам.

Кроме того, в связи с неприменением к застройщику процедуры наблюдения и финансового оздоровления с 01.01.

2018 года, поэтому процедура «конкурсного производства» может быть единственной, если суд не введет также процедуру внешнего управления (данная процедура вводится, если есть основания считать, что платежеспособность застройщика может быть восстановлена, но это редко), важно дольщику не пропустить данный срок.

Срок рассмотрения требований конкурсным управляющим – 30 рабочих дней. При этом застройщик не может направить арбитражному управляющему возражения относительно требований (такая процедура новым законом не предусмотрена).

Если дольщик не согласен с решением конкурсного управляющего (отказом во включении или включении неполных требований) или не согласен застройщик, то они вправе в течение 15 рабочих дней с момента получения от управляющего уведомления подать возражения в суд. При этом данный срок исходя из буквального толкования нормы закона не подлежит восстановлению.

Непонятна пока процедура обжалования бездействия арбитражного управляющего, нерассмотрения заявления в срок. Видимо, придется в этом случае также обращаться в суд с жалобой на бездействие арбитражного управляющего.

Что касается очередей кредиторов при банкротстве застройщика, они претерпели некоторые изменения в связи с появлением нового участника дела о банкротстве — Фонда.
Очереди при удовлетворении денежных требований к застройщику-банкроту:
Первая очередь: требованиям о возмещении вреда жизни или здоровью.
Вторая очередь: требования о выплате выходных пособий, заработной платы и вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;
Третья очередь делится на 3 очереди:
1) денежные требования граждан — участников строительства, за исключением требований, указанных в других очередях;
2) требования Фонда, которые перешли к нему в результате осуществления выплат гражданам — участникам долевого строительства;
3) денежные требования граждан — участников строительства по возмещению убытков;
4) требования иных кредиторов.
Стоит также сказать о других последствиях открытия процедуры конкурсного производства:
— прекращается начисление пени и штрафов с этого момента, за исключением текущих платежей;
— срок наступления обязательств, возникших до введения процедуры считается наступившим (то есть срок, указанный в договоре, уже не имеет значения);
— вводятся ограничения при совершении сделок застройщиком, с момента открытия конкурсного производства их совершает от имени застройщика конкурсный управляющий, включая передачу квартир по актам дольщикам;
— снимаются все аресты с имущества застройщика.

6. Законом введены новые нормы относительно завершения строительства и расчетов с кредиторами, имеющими требования о передаче жилых помещений

Теперь, помимо предусмотренных ранее, мер финансирования строительства:
а) привлечение нового застройщика, передача ему прав на объект незавершенного строительства (поиск нового застройщика осуществляет конкурсный управляющий);
б) передача объекта незавершенного строительства ЖСК, созданного участниками строительства, для завершения строительства;
в) передача введенных в эксплуатацию объектов недвижимости дольщикам.
Вводятся также новые меры обеспечения прав дольщиков жилых помещений:
а) финансирование строительства компенсационным фондом, в этом случае фонд также приобретает права требования участника долевого строительства к застройщику.
б) выплата фондом возмещения участникам строительства с дальнейшим приобретением прав требований участника долевого строительства к застройщику.

В соответствии с Законом о компенсационном фонде выплата фондом возмещения участнику осуществляется в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче гражданину — участнику долевого строительства, но не более 120 кв.м., и показателя средней рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор.

При этом выплата возможна только в том случае, если по данному ДДУ застройщик произвел отчисления в фонд.

Кроме того, физическое лицо, которое приобрело у юридического лица — участника долевого строительства право требования по договору участия в долевом строительстве, предусматривающему передачу жилого помещения, после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика, не имеет права на получение возмещения по такому договору (то есть это ограничение относится к тем, кто приобрел после подачи заявления о признании застройщика банкротом права требования по договору уступки у юридического лица; к покупателям квартир по ДДУ напрямую от застройщика или по договору уступки, заключенному с физическими лицами, такое ограничение не применяется).