Компании-арендаторы могут массово потребовать пересмотра валютных договоров

Изменившиеся экономические условия в стране меняют условия коммерческого взаимодействия арендаторов и арендодателей. На повестке дня арендаторов — пересмотр ставок арендной платы и ротация в пределах торговых центров.

Вслед за столичными в обиход уже и региональных управляющих компаний вошла форма взимания арендных платежей в виде процента с оборота торговой точки взамен фиксированной суммы. Данный шаг позволяет сохранить арендаторов и обеспечить заполняемость торговых площадей.

Запросы арендодателя, — как подтвердить товарооборот магазина

Побочный эффект такого способа расчета арендных платежей это то, что арендаторы вынуждены делиться с владельцами площадей своими финансовыми результатами. Арендодатель вправе запросить у арендатора отчётность всего товарооборота, осуществляемого в помещении.

Такие запросы арендодатель вправе производить (по соглашению) не чаще одного раза в месяц. То, каким образом и в какие сроки происходит отчет по оборотам, должно быть оговорено в договоре аренды. Также там указывается, к каким именно документам имеет доступ арендодатель.

Основанием для начисления арендной платы является ежемесячный отчёт о товарообороте магазина (в т.ч. торговой сети) или торговой точки в ТЦ (приложение к договору аренды), составленный на основании кассовых z-отчётов (отчётов контролёров-кассиров по унифицированной форме КМ-6) и книг контролёров-кассиров арендатора за календарный месяц.

Арендатор ведёт верный и точный учёт, обеспечивает наличие, подготавливает, систематизирует и хранит отчётность всего товарооборота магазина.

Такая отчётность включает в себя необходимые налоговые декларации, а также иную отчётность, которая обычно ведётся арендатором, в том числе копии ежедневных z-отчётов и книг контролёров-кассиров арендатора по всем установленным и зарегистрированным кассовым аппаратам торговой точки.

Процент от товарооборота в помещении и арендная плата

Итак, арендодатель выставляет счёт на оплату арендной платы на основании отчёта о товарообороте.

Арендная плата может составлять от двух % от ежемесячного товарооборота арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату по соглашению сторон может быть включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.

Если решение о взимании арендных платежей в виде процента с оборота торговой точки совместно принимается на момент открытия магазина, то начисление арендной платы идёт с даты начала коммерческой деятельности арендатора, — дня официального открытия магазина для покупателей и начала их обслуживания.

До этой даты начисление арендной платы не производится (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным арендодателем и арендатором Актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы производится арендатором, как правило, в течение пяти рабочих дней с момента получения им от арендодателя счёта на оплату арендной платы, выставленного на основании отчёта о товарообороте. Перечисляются денежные средства на расчетный счет арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами.

Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц.
Подробно тему оплаты аренды в виде процента с оборота мы рассматривали здесь.

Проблема валютной оговорки в долгосрочных договорах аренды коммерческой недвижимости

Настоящая статья подготовлена в продолжение дискуссии, организованной «Право.ru» на Петербургском Международном Юридическом Форуме. Вместе с тем, проблема валютной оговорки значительно шире темы настоящей статьи, которая не претендует на охват всей проблематики.

Антон Сироткин, советник, руководитель группы специальных судебных проектов Юридической фирмы «ЮСТ»

Ранее в хозяйственной практике широкое распространение получили договоры, в которых цена выражалась в иностранной валюте, а оплата производилась в рублях по курсу, как правило, устанавливаемому ЦБ РФ, на дату платежа или иную согласованную сторонами дату.

Такой способ определения договорной цены в настоящее время принято называть «валютной оговоркой».

Определение цены посредством валютной оговорки соответствовало интересам кредитора в денежном обязательстве, но в целом отвечало своему назначению — соответствию цены договора рыночным условиям.

В предпринимательских отношениях наиболее наглядно проблема валютной оговорки выражена в долгосрочных договорах аренды недвижимости, когда стороны не предусмотрели в договоре условие на случай существенного изменения курса иностранной валюты к рублю, а также не предоставили арендатору право на односторонний выход из договорного отношения.

Осенью 2014 года в результате резкого удешевления рубля по отношению к основным иностранным валютам валютная оговорка как способ определения цены договора дала сбой. Она стала причиной существенного нарушения баланса сторон договорных отношений.

В новых неблагоприятных экономических условиях арендные ставки на рынке коммерческой недвижимости не только не выросли пропорционально изменению валютного курса, а в ряде случаев понизились.

Как следствие, у арендаторов возникло обязательство уплачивать арендную плату в размере, существенно превышающем рыночные ставки.

С точки зрения бизнеса, столь существенное изменение курсов иностранных валют к рублю означает не что иное, как формирование новой экономической среды, и, соответственно, предполагает необходимость заново договариваться об условиях ведения бизнеса. Действительно, в большинстве случаев договоренности о приведении арендной ставки к новым рыночным условиям были достигнуты сторонами.

Соглашения об адаптации условий договора к новым условиям не были достигнуты в двух ситуациях. Во-первых, когда у арендодателя, в свою очередь, имеется выраженное в иностранной валюте обязательство в отношении объекта аренды (как правило, кредитный договор на создание или реконструкцию переданной в аренду недвижимости).

Во-вторых, когда арендодатель решил получить максимальную прибыль за счет арендатора, воспользовавшись неосмотрительностью последнего при заключении договора.

Второй случай допустимо квалифицировать в качестве получения кредитором в денежном обязательстве экономически необоснованной прибыли за счет должника, не обладающего достаточными переговорными возможностями для достижения соглашения о приведении договорной цены к справедливому (рыночному) значению.

Стоит отметить, что получение экономически необоснованной выгоды одной из сторон является одним из существенных отличий проблемы валютной оговорки в предпринимательских договорах от валютных кредитов, обеспеченных ипотекой жилой недвижимости, так как последние не повлекли за собой получение кредитным учреждением экономически необоснованной выгоды.

Катализатором активной дискуссии по проблеме валютной оговорки послужило решение Арбитражного суда Москвы по иску ПАО «Вымпел-Коммуникации» к ПАО «Тизприбор» (дело №А40-83845/15), которым суд удовлетворил требование о внесении изменений в долгосрочный договор аренды, содержащий валютную оговорку (в последующем решение было отменено судом апелляционной инстанции).

Решение по указанному делу не несет существенного интереса с точки зрения его содержания и представляется несколько противоречивым в части содержащихся в нем правовых позиций. Однако оно дало толчок к широкому обсуждению действительно значимых правовых вопросов: о допустимости и пределах вмешательства суда в договорные отношения сторон, о практике применения ст.

10 Гражданского кодекса РФ, о практике разрешения схожих ситуаций в иностранных юрисдикциях и, что особенно интересно, о новых подходах иностранных судов к вопросу о допустимости вмешательства в договорные отношения сторон и т.д.

Тем не менее, говорить о том, что по возникшим вопросам в юридическом сообществе достигнуто согласие, а судами выработаны единые правовые позиции, пока преждевременно.

Стоит отметить, что в развернувшейся дискуссии часто звучит мнение, согласно которому арендаторы, не предусмотревшие в договоре условия на случай резкого изменения курса иностранной валюты, в котором выражено обязательство (или не сумевшие достигнуть соглашения об этом с контрагентом), проявили неосмотрительность. Негативные последствия, вызванные такой неосмотрительностью, охватываются предпринимательским риском, то есть относятся на их счет.

Действительно, риск является неотъемлемой частью предпринимательской деятельности. При этом в условиях отечественной экономики предпринимательский риск несравнимо выше, чем, например, в странах Западной Европы. Экономистами написано немало работ, раскрывающих содержание предпринимательского риска.

Несколько упрощая и сокращая, экономисты понимают под предпринимательским риском любые непредвиденные потери, недополучение прибыли, умаление стоимости имущества. Очевидно, что юристы понимают предпринимательский риск иначе.

Так, когда юристы говорят о том, что некое негативное последствие охватывается предпринимательским риском, они подразумевают, что такие негативные последствия относятся на лицо, понесшее непредвиденные потери.

Потери, вызванные нарушением договорного обязательства, экономисты охарактеризуют как частный случай предпринимательского риска, тогда как у юристов не возникнет сомнения в наличии у потерпевшей стороны права потребовать от нарушителя обязательства возместить потери, и, соответственно, к такой ситуации юристы не будут применять понятие «предпринимательский риск».

Судебная практика не раскрывает в должной мере понятие «предпринимательский риск», хотя суды активно используют данное понятие в двух ситуациях: когда негативные последствия относятся на само лицо (без права возмещения за счет другого лица), а также к случаям наступления ответственности при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 Гражданского кодекса РФ).

Представляется, что безапелляционные предложения возложить на арендатора негативные последствия включения в договор аренды коммерческой недвижимости валютной оговорки, не в полной мере учитывают специфику отечественной ситуации.

К особым условиям отечественной экономики и деловой среды можно отнести только складывающийся слой предпринимателей, существовавший ранее острый дефицит коммерческой недвижимости (особенно складских помещений с развитой инфраструктурой и офисов класса «А»), объективный недостаток профессиональных юристов (на данный момент ситуация заметно лучше, но еще далека от идеала), изменение судебной практики, которая продолжает складываться буквально «на наших глазах» и многие другие факторы.

Вместе с тем, необходимо констатировать, что действующее законодательство не предоставляет суду полномочия изменить или расторгнуть договор аренды (если только соответствующе условие не согласовано самими сторонами).

Не является таким инструментом ст. 451 ГК РФ, диспозиция которой предусматривает единовременное наличие четырех условий («парад планет», по меткому выражению академика РАН А.Г.

Лисицына-Светланова, модерировавшего дискуссию).

Тем не менее, проблема валютной оговорки имеет свое решение, пусть и не основанное (будем надеется, только пока) на единообразной судебно-арбитражной практике.

Ключом к решению является одна из новелл, внесенных в Часть I Гражданского кодекса РФ, которая направлена на более широкое применение требования добросовестного поведения сторон — правило п. 3 ст.

307 Гражданского кодекса РФ, которое, в частности, возлагает на стороны обязанность действовать при исполнении договора добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга.

Первое, что необходимо отметить, – это лежащее на поверхности противоречие между естественным для предпринимателя интересом получить максимальную прибыль и обязанностью учитывать законные интересы другой стороны. П. 3 ст.

307 ГК РФ не дает ответа на вопрос о том, где проходит граница между собственным законным интересом арендодателя в получении максимальной прибыли, основанным на условиях сделки, и законным интересом арендатора платить справедливую арендную плату (именно на такое последствие была направлена воля арендатора при заключении договора и установления в качестве способа определения договорной цены валютной оговорки).

Указанная дилемма может быть разрешена с использованием правовой позиции, изложенной Пленумом ВАС РФ в п. 22 постановления от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление №73).

Пленум ВАС РФ квалифицирует в качестве злоупотребления правом действия арендодателя по одностороннему изменению размера арендной платы (когда такое право предоставлено ему договором), если такое увеличение непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества.

В таких случаях судам рекомендовано на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывать во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

Отличие проблемы валютной оговорки от ситуации, рассмотренной в п.

22 Постановления №73 в том, что получение экономической выгоды вызвано не действиями самого арендодателя по изменению в одностороннем порядке договора, а изменением экономических условий, то есть имеет под собой объективное основание. Однако экономические последствия совпадают – арендодатель начинает получать экономически необоснованную выгоду за счет арендатора.

Представляется, что в такой ситуации добросовестный арендатор вправе вступить с арендодателем в переговоры с целью изменить договор и привести условие о размере арендной платы к рыночным ставкам, а в случае отказа последнего — предложить досрочно расторгнуть договор с выплатой арендодателю некой разумной компенсации за досрочный выход из договорного отношения.

Допустимо ли применительно к п. 3 ст. 307 Гражданского кодекса РФ квалифицировать отказ арендодателя изменить размер арендной платы в качестве недобросовестного поведения? Ответ не очевиден.

А вот удержание арендатора против его воли в договорном отношении, ставшем для него не просто невыгодным, а с учетом как минимум двукратной переплаты кабальным, — да.

Более того, такое поведение арендодателя следует квалифицировать в качестве злоупотребления правом (если только арендодатель, в свою очередь, не связан выраженным в иностранной валюте обязательством в отношении объекта аренды).

Здесь для арендатора открываются альтернативные возможности: предупредив арендодателя, освободить помещение или продолжить использование помещения, но уплачивать арендную плату в размере, соответствующем рыночным условиям. В первом случае суд на основании п. 2 ст.

10 ГК РФ может отказать арендодателю в иске о взыскании арендной платы за период после освобождения объекта аренды (де-факто признав договор расторгнутым), однако арендодатель вправе рассчитывать на взыскание разумной компенсации (но в размере, меньшем чем арендная плата за оставшийся срок). Во втором случае суд на основании п. 2 ст.

10 ГК РФ может отказать арендодателю в иске о взыскании арендной платы в части превышения арендной платы над рыночной.

Предлагаемое решение проблемы валютной оговорки не является идеальным и полным, так как правовая определенность в отношениях сторон наступит только по результатам завершения судебного разбирательства, инициированного арендодателем.

Однако другого решения в границах действующего законодательства и безопасного для принципа свободы договора излишне расширительного толкования ст. 10 ГК РФ автор не видит.

Раcсмотрение проблемы валютной оговорки с позиций de lege ferenda, как и многие другие связанные с проблематикой актуальные вопросы, выходит за рамки настоящей статьи.

Риски при аренде, связанные с изменением курса валют

Иван, здравствуйте. Я так понимаю, Вы рассматриваете не вариант с установлением арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. Честно говоря, странное у Вас какое-то желание.

Какая связь между увеличением курса валют и предоставлением участка в аренду? Ну пусть даже увеличится стоимость продукции, это же не значит, что арендатор автоматом получает бОльшую прибыль. В связи с удорожанием продукции спрос на неё может и упасть. Согласно ст.614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; (видимо, Ваш вариант)2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; (не Ваш вариант, нельзя сказать, что доходы от продажи каких-то товаров получены в результате использования земельного участка)3) предоставления арендатором определенных услуг;4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Можно, конечно, говорить о свободе договора, но и у такой свободы есть определенные пределы.

Заведомо кабальные для одной из сторон условия договора могут в суде быть признаны недействительными.

19 августа 2015, 09:17

Изменение заключенного договора 2021 г

Правила о невозможности одностороннего изменения условий договора предусмотрены ст. 310 ГК РФ. В силу п.

1 указанной статьи недопустимо одностороннее изменений условий контракта, однако исключением могут быть случаи, прямо предусмотренные ГК и иным нормами законодательства (например, если стороны сделки согласовали в контракте такую возможность).

Аналогичные правила установлены и для контрагентов, ведущих предпринимательскую деятельность, с одним исключением: если договор заключен между субъектом предпринимательской деятельности и человеком, таковым не являющимся, нельзя установить в соглашении возможность одностороннего изменения условий сделки предпринимателем.

Именно такие разъяснения даны в п. 10 Постановления Пленума ВС РФ «О некоторых вопросах…» от 22.11.2016 № 54. При этом п. 14 данного постановления указывает, что при изменении условий договора в одностороннем порядке сторонам необходимо исходить из принципов добросовестности и разумности, учитывая права и интересы друг друга.

Как изменить цену договора по соглашению сторон

Если стороны согласны изменить цену договора, нужно оформить и подписать дополнительное соглашение.

Учтите, что в качестве согласия могут выступать и действия стороны. Так, если вы приняли товар по товарной накладной, в которой цена выше договорной, то это наряду с другими доказательствами (например, подписанным сторонами актом сверки) может быть расценено как согласие изменить цену.

Важно понимать, что условие договора о возможности изменения платы по соглашению сторон не обязывает заключать такие соглашения. Эта позиция применяется судами при рассмотрении споров об изменении арендной платы по договорам аренды (см. Позицию ВАС РФ, АС округов). Представляется, что она применима и к другим договорам.

При отправке соглашения контрагенту руководствуйтесь общим порядком направления дополнительных соглашений об изменении договора.

О СОГЛАСОВАНИИ СУЩЕСТВЕННЫХ УСЛОВИЙ В ДОГОВОРЕ ПОСТАВКИ

Как составить дополнительное соглашение об изменении цены договора

Составьте соглашение в письменной форме в виде одного документа, который подпишут обе стороны.

Если договор был нотариально удостоверен, то соглашение тоже нужно удостоверить у нотариуса (п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 434, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Укажите в соглашении:

сведения о договоре — его наименование, дату, номер;
наименования и реквизиты сторон, подписавших соглашение;
новую цену. Удобнее всего изложить условие о цене в новой редакции. Если цена согласована в приложении к договору (например, в протоколе согласования цены), то согласуйте новую редакцию приложения;
момент, с которого договор считается измененным. По общему правилу права и обязанности считаются измененными с момента заключения соглашения об изменении договора (п. 3 ст. 453 ГК РФ). Однако вы можете согласовать другой момент изменения (например, через 30 дней с момента подписания соглашения или с 1-го числа определенного месяца).

В каком случае нужно регистрировать соглашение об изменении цены договора

Если вы меняете цену зарегистрированного договора (например, долгосрочного договора аренды здания), соглашение нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Отсутствие регистрации не повлияет на отношения сторон. Даже без регистрации платить придется по новым ценам. Однако в отношениях с третьими лицами могут возникнуть разногласия. Например, если после продажи имущества новый арендодатель потребует оплаты в размере, определенном в незарегистрированном соглашении, а арендатор заявит, что оно не считается заключенным в силу п. 3 ст. 433 ГК РФ.

В каких случаях одностороннее изменение условий договора возможно

Принцип свободы договора предоставляет сторонам сделки право самостоятельно определять ее условия, в том числе закреплять в тексте возможность дальнейшего изменения условий контракта без согласия на это контрагента. Соответственно, указание в договоре на право одной или обеих сторон изменять соглашение односторонне позволяет производить такие изменения.

Кроме того, ГК РФ позволяет изменять условия договора в одностороннем порядке через суд в следующих случаях:

Если одна из сторон существенно нарушает условия договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Если существенно изменились обстоятельства, на которые опиралась одна из сторон при заключении сделки (п. 1 ст. 451 ГК РФ).
В иных случаях, предусмотренных ГК РФ и нормами законодательства.

Например:

покупатель предприятия может потребовать изменения условий договора, если его невозможно использовать по целевому назначению, ввиду недостатков, за которые отвечает продавец (п. 5 ст. 565 ГК РФ);
исполнитель может потребовать увеличить стоимость материалов, предусмотренную договором, в случае их существенного подорожания в ходе исполнения сделки (п. 2 ст. 33 закона «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1);
если в товаре обнаружены недостатки, потребитель может потребовать замены (на товар этой же марки или другой) либо уменьшения покупной цены (п. 1 ст. 18 закона № 2300-1);
если продавец должен передать покупателю не только те товары, которые не были оплачены, но и другие, он вправе приостановить передачу до полной оплаты товаров (п. 5 ст. 486 ГК РФ);
если имеются существенные нарушения условий одной из сторон договора поставки (п. 1 ст. 523 ГК РФ).

Таким образом, при заключении конкретной сделки необходимо изучить законодательство, регламентирующее основания для изменения ее условий в одностороннем порядке.

Иные случаи, когда возможно изменение договора в одностороннем порядке

К иным случаям можно отнести моменты, когда право на изменение контракта по воле одного из партнеров предусмотрено:

контрактом;
ГК РФ и другими законами.

В качестве примеров второго можно рассмотреть следующие случаи:

при наступлении обстоятельств, увеличивающих страховой риск, страховщик имеет право потребовать изменить условия контракта (ст. 959 ГК РФ);

неисполнение залогодателем обязанности предупредить контрагента обо всех ему известных правах третьих лиц на предмет залога дает залогодержателю право требовать изменить условия контракта (п. 4 ст. 336 ГК РФ).

Одностороннее изменение условий: момент изменения и порядок внесения исправлений в договор

В КонсультантПлюс есть множество готовых решений, в том числе о том, как изменить условия договора в одностороннем порядке. Если у вас еще нет доступа к системе, вы можете оформить пробный онлайн-доступ бесплатно! Вы также можете получить актуальный прайс-лист К+.

Подпишитесь на рассылку
Яндекс.Дзен ВКонтакте Telegram
Для одностороннего изменения условий сделки необходимо направление уведомления в адрес контрагента. Законом не содержится определенных требований к его оформлению, однако с учетом сложившейся практики рекомендуется включить в документ:

информацию об адресате и отправителе;
данные, позволяющие идентифицировать соглашение (номер, наименование, дату, указание сторон, места заключения и пр.);
основания и обстоятельства для изменения условий договора;
суть вносимых изменений;
срок, с которого изменения считаются вступившими в силу (с учетом времени, необходимого для направления уведомления контрагенту);
подпись.

Например, формулировка может быть следующей: «Уведомляем вас о повышении арендной платы по договору аренды N 1/Б от 09.09.____ года. С 15.09.____ арендная плата составляет 20 000 руб.»

Порядок направления уведомления может быть прямо согласован в договоре (в этом случае необходимо будет руководствоваться им).

При согласии контрагента с изменениями составляется дополнительное соглашение к договору, которое вступает в силу с момента, определенного сторонами.

В противном случае при отсутствии согласия одной из сторон на изменение условий сделки придется изменять их в судебном порядке. Если изменения вносятся через суд, они начинают действовать с момента вступления в силу его решения.

Исполнение договора стало невыгодным: как изменить или расторгнуть его по статье 451 ГК РФ?

В ситуации, когда деятельность ряда отраслей уже два месяца фактически находится под запретом, компаниям приходится пересматривать свои бизнес-планы. Это касается в том числе договоров, которые стали слишком обременительными. Можно ли расторгнуть или изменить такие договоры? Как обосновать свои требования? Что учитывать, обращаясь в суд?

Рассказывает:

Андрей Мазуркевич

адвокат

Что делать с договорами, исполнить которые не получается из-за введенных ограничений?

Прежде всего, попытаться избежать ответственности за неисполнение обязательства. Здесь на помощь придет ст. 401 ГК РФ.

Затем нужно понять, есть ли возможность исполнить обязательства в принципе. Здесь возможны два варианта:

обязательство исполнить невозможно. Тогда оно прекращается (ст. 416 и 417 ГК РФ);
обязательство исполнить возможно, однако это будет слишком обременительно для исполнителя, и лучшим вариантом будет расторгнуть договор. В этом случае стоит обратить внимание на ст. 451 ГК РФ.

Расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) отличается от прекращения обязательств (ст. 416 и 417 ГК РФ) тем, что возможность сохранить договор остается. Но в отношениях возникает существенный дисбаланс – исполнение становится крайне невыгодным для одной стороны.

Расторгнуть договор по ст. 451 ГК РФ можно только в судебном порядке.

Что нужно доказать?

Чтобы расторгнуть договор, ставший невыгодным, истцу надо доказать следующие обстоятельства (п. 1 и 2 ст. 451 ГК РФ):

невозможность преодоления сложившейся ситуации. Если очевидно, что через некоторое время обстоятельства, сделавшие договор невыгодным, изменятся, суд его не расторгнет;
непредвидимость. В частности, не получится расторгнуть договор, заключенный после введения ограничений из-за коронавируса, даже если они повлияли на возможность его исполнить;
подрыв баланса интересов сторон;
ситуация не охватывается деловым обычаем / стороны не урегулировали в договоре, что этот риск несет кто-то один.

Надо сказать, что ранее суды предъявляли высокие требования к доказыванию существенного изменения обстоятельств.

Сложившаяся судебная практика не признает существенным изменением обстоятельств:

финансовый кризис, инфляцию, девальвацию, изменение валютной политики

Постановление 9ААС от 29.03.2016 по делу № А40-83845/15

Советы арендаторам в связи с коронавирусом: что делать с договорами аренды — Сбербанк

По распоряжению правительства России в 2020 году отсрочку по арендной плате получили представители малого и среднего бизнеса, которые снимают помещения в собственности федеральных властей. Выплатить эти деньги предприниматели должны будут либо равными частями в 2021 году, либо как-то иначе по договорённости с арендодателем.

Аналогичные меры правительство предложило ввести региональным властям. В частности, власти Москвы освободили от платежей арендаторов городских земельных участков и помещений, которые приостановили деятельность. Это касается ИП и организаций, работающих в сфере общепита, торговли, культуры, спорта, досуга, развлечений, образования, туризма, бытовых услуг.

Арендные каникулы будут продолжаться с первого числа месяца, в который компания приостановила работу, до последнего дня месяца возобновления работы, но не ранее 1 июля 2020 года.

Эти меры не касаются предпринимателей, которые снимают коммерческую недвижимость. Разбираемся, какие варианты есть у них.

Предприниматель может сослаться на пункт о форс-мажорах, который обычно включают в договоры. В этом случае арендатор освобождается от ответственности за неисполнение обязательств, пока обстоятельства не изменятся.

Форс-мажор определяется двумя критериями:

Чрезвычайность — событие не является обыденным, не зависит от воли сторон, а на момент заключения договора предвидеть его было невозможно;
Непреодолимость — другие арендаторы тоже не могут избежать последствий события;

Что именно может считаться форс-мажором, в законе не указано. В судебной практике к таким обстоятельствам относят стихийные бедствия, крупные забастовки, эпидемии, военные действия. С 19 марта по всей России действует режим повышенной готовности. Власти некоторых регионов, в том числе Москвы, признали ситуацию с эпидемией коронавируса форс-мажором.

Сообщите арендодателю о форс-мажоре и докажите, что это он, — ссылайтесь на распоряжения и подтверждайте влияние ситуации на бизнес документами. Уведомление должно быть официальным — направьте письмо по юридическому адресу или электронной почте. Переписка в мессенджерах, звонки и устные беседы юридической силы не имеют.

Следующий шаг — договорённости о дальнейших действиях. Вы можете:

расторгнуть договор с условием возврата денег за оплаченный период;
договориться об отсрочке или скидке на арендную плату;
попросить об арендных каникулах.

Сослаться на обстоятельства непреодолимой силы могут, например, организаторы спортивных, культурных, публичных мероприятий, которые заключили договоры аренды, но всё отменили из-за временного запрета мэрии Москвы. Форс-мажором эту ситуацию также признает столичная торгово-промышленная палата (МТПП), которая выдаёт предпринимателям соответствующие сертификаты для коммерческих сделок.

Ссылка на форс-мажор также может быть актуальна для фитнес-залов, которым пришлось закрыться по требованию Роспотребнадзора в нескольких регионах. Но дополнительно им нужно подтвердить невозможность получать доход иным способом. Например, у инструкторов в бассейне в отличие от тренеров в спортзале меньше возможностей проводить онлайн-занятия для клиентов.

А вот арендодатели в сложившейся ситуации не могут расторгнуть договор, сославшись на форс-мажор. По словам специалиста по внесудебным разрешениям споров компании «Гриц и партнёры» Анна Сорокиной, с точки зрения закона у них по-прежнему есть возможность выполнять своё главное обязательство — предоставлять помещение съемщику.

К обстоятельствам непреодолимой силы не относятся предпринимательские риски. Так, если у предпринимателя нет денег на оплату аренды, его контрагент нарушил обязательства или посещаемость упала, когда власти рекомендовали воздержаться от походов в общественные места, сослаться на форс-мажор не получится.

В этом случае начните официальные переговоры об изменении условий договора. Арендатор может потребовать уменьшить размер суммы, если из-за обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования помещением изменились. Но нужно подтвердить влияние ситуации на бизнес: предоставить данные о падении посещаемости, продаж, выручки.

Если арендодатель пошёл вам навстречу, пропишите новые условия сотрудничества в дополнительном соглашении к основному договору. В новом документе нужно зафиксировать:

как изменились условия (вы договорились о снижении цены, отсрочке или арендных каникулах);
в течение какого периода будут действовать новые условия;
как будут действовать стороны, когда ситуация нормализуется;
будут ли возвращены уже уплаченные за аренду деньги.

В случае отказа владельца помещения изменить условия договора вопрос можно урегулировать в суде. При подаче искового заявления приложите официальную переписку с арендодателем. В своих требованиях ссылайтесь на Гражданский кодекс, а именно:

На статью 451 о пересмотре условий договора аренды из-за смены обстоятельств. Важно доказать, что самостоятельно изменить ситуацию вы не можете, а ситуация наносит ущерб бизнесу.

На статьи 416 и 417 о невозможности выполнить условия договора аренды из-за непредвиденных ситуаций, в том числе из-за решения властей.

Аренде добавят оборотов

Тренд «ковидной» реальности – установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Почему владельцы коммерческой недвижимости готовы делить риски с арендаторами и как теперь составляются договоры аренды?

Больше года прошло с момента объявления всероссийского локдауна, направленного на борьбу с распространением коронавирусной инфекции. Введенные ограничения сказались на всех сферах бизнеса.

Одной из мер поддержки, объявленных государством, стала возможность снижения и отсрочки арендных платежей для арендаторов недвижимого имущества.

Хотя изначально применение этой меры было ограничено наиболее пострадавшими отраслями, на практике многие арендаторы вступили в переговоры с собственниками и добились пересмотра условий аренды. Как правило, достигнутые договоренности носили временный характер и прекратили свое действие с отменой введенных ограничений.

Однако условия новой «ковидной» реальности требуют от сторон закрепления в договоре аренды универсального инструмента, исключающего необходимость каждый раз вступать в переговоры в случае приостановления или ограничения деятельности арендатора. При этом важно соблюдение баланса интересов сторон.

В сфере торговли таким инструментом может быть установление арендной платы в виде процента с оборота арендатора. Этот механизм давно известен рынку, но специалисты отмечают, что именно в условиях пандемии его применение стало трендом в области аренды торговой недвижимости.

Закон не ограничивает стороны в выборе форм оплаты аренды. Наряду с классической фиксированной платой (за единицу площади или за все помещение) допускается определение арендной платы через согласованную долю «полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов».

В случае торговой недвижимости такими доходами выступает оборот (выручка без НДС) магазина арендатора, расположенного в арендуемых помещениях. Арендная плата при этом определяется как процент с оборота.

Обычно его величина варьируется от 5% до 10% и зависит от особенностей деятельности арендатора и достигнутых сторонами договоренностей.

Возможна дифференциация ставки в зависимости от размера оборота, специфики реализуемых товаров и прочих составляющих.

Такая форма арендной платы выгодна арендатору, поскольку позволяет заранее заложить расходы на аренду в свою бизнес-модель, не опасаясь, что со снижением спроса доля таких расходов непредсказуемо увеличится.

Собственник заинтересован в получении стабильного дохода от сдаваемого в аренду имущества. Эту цель позволяют достичь фиксированные арендные платежи.

В случае же с плавающими платежами арендодатель становится заложником внешних обстоятельств, которые могут негативно влиять на бизнес арендатора и вести к снижению арендной платы. К тому же усложняется процесс расчета арендной платы.

У арендодателя возникает необходимость регулярно проверять отчеты арендатора о его обороте за отчетный период. Кроме того, существенный разброс сумм арендных платежей в пределах одного налогового периода может вызвать дополнительные вопросы у налоговых органов.

Невзирая на эти негативные аспекты, арендодатели идут на установление в договорах процента с оборота. Чаще это делается для якорных арендаторов (супермаркетов, кинотеатров, крупных фешн-брендов), присутствие которых может увеличить поток посетителей и тем самым привлечь других арендаторов.

Однако в текущей ситуации такую форму арендной платы стал использовать более широкий круг арендаторов. В условиях спада на рынке и ограниченного спроса на аренду торговых помещений сохранение хотя бы небольшого арендного потока для арендодателя может быть предпочтительнее, чем потеря арендатора.

Помимо четкого определения содержания термина «оборот» и указания величины процента (ставки) в договоре необходимо предусмотреть порядок и сроки представления арендатором отчета об обороте, а также полномочия арендодателя по контролю за достоверностью представленных сведений и разумные ограничения по срокам аудита отчета об обороте.

В договоре обычно указывается, что из состава арендной платы, рассчитываемой с оборота, исключаются эксплуатационные и коммунальные платежи.

Арендодатель может снизить свои риски, предусмотрев в договоре минимальную базовую арендную плату, которая подлежит уплате арендатором независимо от его фактического оборота. Такое условие исключает теоретическую ситуацию, когда аренда становится безвозмездной при падении оборота до нуля.

***

В условиях растущей неопределенности мировоззрение арендодателей постепенно меняется.

Если раньше любые попытки арендатора добиться пересмотра размера арендной платы встречали сопротивление, то теперь все чаще сторонам удается достичь консенсуса.

Установление плавающей арендной платы в виде процента с оборота является одним из тех инструментов, которые позволяют сохранить баланс интересов сторон в данном вопросе.

( «Как учесть опыт пандемии при заключении новых договоров аренды».)