Кому точно нельзя делать прививку от COVID-19: инструкция врачаВ Петербурге из пруда в парке Интернационалистов вытащили утопленникаПосмотрите, как выпускники стягиваются к месту шоу на ДворцовойКаршеринговый автомобиль закончил аренду в кустах в ПетергофеЗа сутки в Петербурге привили рекордные 12 тысяч человекНа «Алые паруса» начали запускать выпускниковЦентр Петербурга опустел и замер в ожидании тысяч выпускниковВ немецком Вюрцбурге ножом убиты трое, еще несколько раненыЖдите вашей очереди. Как прививаются от коронавируса по всему мируВ Москве откроются пункты вакцинации для мигрантовВ Бразилии выявили опасный вариант «лямбда»-штамма коронавирусаОбъявлено, какие актёры и за что получат почётный «Оскар» в 2022 годуУтренний туман сделал Ладогу невидимойПредыдущие новостиАрхив материалов
Дождемся ли мы дешевых овощей в этом году?
Год назад на сто рублей можно было купить до трех килограммов моркови Илья Бархатов / 74.RUПоделиться
За многие годы как-то сложилось, что картошка или морковь — самые дешевые из овощей, но если прямо сейчас зайти в магазин, то может оказаться, что они дороже фруктов.
Так критично пока не во всех регионах, но даже в среднем по стране цены на эти продукты с начала года выросли как минимум вполовину, а в отдельных городах — и в несколько раз.
Особо отличилась морковь в Екатеринбурге и Челябинске — теперь она там продается по цене огурцов, а в Волгограде ее стоимость выросла в три раза — до 130–150 рублей за килограмм. Мы разобрались, что происходит с ценами на овощи и когда они вернутся в норму.
Морковь дороже огурцов
Продовольственная инфляция в мае 2021 года превысила 7% — это, по словам экономистов, максимум за последние пять лет. На десятки процентов подорожали продукты, которые есть в корзинеу каждого россиянина: картофель, морковь, мука, хлеб, макароны.
В 2021 году рост цен на социально значимые продукты в несколько раз обогнал инфляциюВиталий Калистратов / Сеть городских порталовПоделиться
В Минсельхозе говорят, что такое повышение типично для летнего сезона, а снижение цен придет вместе с новым урожаем.
— Коррекция цен на овощи открытого грунта и картофель ожидается по мере сбора нового урожая. Активная ценовая динамика по этой группе товаров является традиционной для данного сезона, — комментировали в ведомстве ранее.
Отчасти слова Минсельхоза подтверждаются снижением цен на огурцы и помидоры, которые с начала года стали дешевле на 6,51% и 20,37% соответственно.
Но с точки зрения экономики всё намного сложнее, и обычной сезонностью объяснить такой рост нельзя. Тем более что в 2020 году цены на овощи за аналогичные периоды были ниже.
По данным Картофельного союза, только в Московской области в мае 2020 года килограмм свеклы стоил 11–12 рублей, а в начале июня 2021 года — в среднем 60 рублей, картофель вырос в цене с 16–17 до 27 рублей.
Схожие цифры у Росстата: цена на килограмм картофеля выросла с 22,2 до 30,9 рубля.
В магазинах рост цен комментируют увеличением закупочной стоимостиАрина Будзиевская / 74.RUПоделиться
Из-за чего выросли цены: шесть причин
Экономисты и производители выделяют несколько причин роста цен, первая — самая очевидная — это инфляция. Причем не только в России, но и во всем мире.
— Цены на продовольствие сейчас растут во всем мире, потому что страны запустили печатный станок в борьбе против пандемии и для спасения людей и экономики.
А когда деньги становятся дешевыми — это называется инфляция, — объясняет экономист Георгий Остапкович. — Ведь инфляция — это не рост цен, а снижение стоимости денег. Так вот, высыпалась огромная масса денег, которые оцениваются в 10–11 триллионов долларов.
Деньги стали дешевыми, и все предприниматели повышают свои цены, поэтому уровень цен растет везде.
Георгий Остапкович — директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ.
Вторая причина — ослабевший рубль. В начале 2020 года доллар стоил 60 рублей, а уже в конце — 77 рублей. При этом некоторое сельскохозяйственное оборудование импортное, и цены на него естественно выросли. В итоге производители отбивают подорожание увеличением стоимости своего товара.
Третья причина — низкая конкуренция между производителями.
— Сокращаются крестьянские хозяйства, фермерские хозяйства, малые формы, но растут монополисты, то есть агрохолдинги. Они могут ставить любую цену на свою продукцию. На выходе тоже стоят монополисты-сетевики, — рассуждает Остапкович. — У нас доля сетей около 40% в общем объеме товарооборота овощей и вообще продуктов питания.
То есть на входе и на выходе стоят монополисты, а посередине — огромное оптовое звено, которое тоже формирует свою повышенную цену. Плюс мы же не Бельгия, не Люксембург и не Монако, нам нужно перевозить продукцию.
Из Ставрополя на Камчатку вы будете гнать продукцию полторы-две недели на поезде, для этого также нужны холодильники — тут появляется еще груда посредников. Вот и поехала цена.
Производители списывают рост цен на плохой урожай 2020 года: овощей из «борщевого набора» собрали на 10% меньше из-за погоды — сначала была засуха, а потом дожди.
Поэтому большинство овощей сейчас либо прошлогодние, либо импортные — более дорогие. Непогода повлияла и на качество урожая: та же картошка выросла мельче, чем привыкли закупать торговые сети.
В итоге хороший, но мелкий картофель приходится отдавать на переработку.
— К росту цен вели обстоятельства прошлого года — пандемия и ее последствия, а также погодные условия. Была отложена вегетация, и урожайность вышла ниже задуманной, — говорит руководитель аппарата Картофельного союза Татьяна Губина.
«А сейчас идет рост потребления, люди стали покупать больше овощей — в итоге возник дефицит качественной продукции».Татьяна Губина, руководитель аппарата Картофельного союза
Еще одна причина — дефицит рабочей силы: во многих сельскохозяйственных регионах трудились мигранты, которые испарились с закрытием границ.
— Там, где требовался ручной труд, приезжали сезонные рабочие, которые занимались сбором и предпродажной подготовкой. Поэтому сейчас есть дефицит рабочей силы. В первую очередь он связан с мигрантами.
А второй момент — это, естественно, люди болеют, уходят, мы вынуждены собирать бригады, чтобы люди между собой не соприкасались.
Это тоже затратно в части большего количества людей, и это фактор, повышающий себестоимость, — рассказывает Татьяна Губина.
И, наконец, последняя причина: удобрения подорожали на 60%. В правительстве заверили, что ситуация с удобрениями под контролем, и поручили Минэкономразвития и Минсельхозу представить предложения по стабилизации цен. Но дальше этого дело пока не ушло.
Где самые дорогие продукты
Эксперты международной аудиторско-консалтинговой сети FinExpertiza подсчитали, что сильнее всего базовые продукты подорожали в Пензенской области — на 21,1% (по данным на конец апреля 2021 года), в Рязанской области — 20,82%, и Северной Осетии — на 20,81%. В десятке находится Нижегородская область — цены выросли на 19,4%. Рост цен на социально значимые продукты в этих регионах, отмечают эксперты, в три раза превысил местную инфляцию.
Неравномерный рост объясняется эффектом «низкой базы» — в этих субъектах цены на продукты были немного ниже среднероссийских. Когда цены стали увеличиваться по всей стране, регионам досталось сполна.
Больше всего цены на базовые продукты выросли в бедных регионах, где прежде были ниже среднероссийскихВиталий Калистратов / Сеть городских порталовПоделиться
Подобные скачки цен больше всего бьют по самым бедным россиянам — их, по данным Росстата, сейчас около 20 миллионов человек. Значительная часть бюджета таких людей уходит на социально значимые продукты, и даже если те дорожают, люди не могут отказаться от покупок. Экономисты называют такую ситуацию «ловушкой нищеты».
Помогло ли госрегулирование сдержать рост цен
В конце прошлого года, когда цены на социально значимые продукты выросли на десятки процентов, государство решило регулировать стоимость продуктов. Правительство заморозило цены на сахар (до 1 июня 2021 года) и на подсолнечное масло (до 1 октября 2021 года).
Такой подход экономисты критикуют до сих пор, так как это может привести к дефициту товаров.
— Регулирование цен на любые товары может продолжаться не больше двух-трех, максимум пяти месяцев. За это время надо разобраться, где идет накрутка цены, и принять меры, — считает экономист Георгий Остапкович. — Но если вы будете все цены регулировать, то сначала люди будут петь гимны, ведь цена будет одна.
Но уже через пять-шесть месяцев сначала в отдельных регионах начнется дефицит товаров, потом этот дефицит повсеместно разойдется. И мы будем употреблять слоган времен дефицита товаров в период банкротства СССР: «Не больше двух в одни руки». Производителям будет невыгодно делать продукцию с фиксированной ценой.
Рынок сам должен найти равновесие между спросом и предложением.
В некоторых регионах, например в Ярославской области и в Красноярском крае, сахар действительно закончился, но массового дефицита по всей стране не было. Цены на сахар власти не регулируют уже месяц, никакого резкого подорожания за это время не произошло. Можно предположить, что причина высоких цен на сахар была найдена и уже устранена.
Цены на сахар в конце 2020 года выросли примерно на 60%, среди причин называют плохой урожай сахарной свеклы и пандемиюВиталий Калистратов / Сеть городских порталовПоделиться
Впрочем, нельзя сказать, что власти смогли полностью ограничить россиян от высоких цен на тот же сахар. Производители и в этой ситуации нашли способ возместить убытки от государственного регулирования: они стали повышать цены на оптовые продажи всех продуктов, где используются сахар и масло.
О регулировании цен на овощи в правительстве пока не говорят. Производители надеются, что ограничений не будет, и предлагают делать упор на адресную поддержку для малоимущих.
— Пока мы надеемся, что ценовых ограничений не будет, — говорит Татьяна Губина. — Ну и вообще, если говорить о компенсации стоимости для малоимущих, то это должна быть адресная поддержка. А заморозка поддерживает все категории граждан, которые порой и не нуждаются в поддержке. Им всё равно, сколько сахар стоил — 100 или 150 рублей.
Когда цены вернутся в норму, не знают ни экономисты, ни производители. Картофель уже начинают собирать, но это пока не массовый урожай. Поэтому отечественные овощи всё еще достаточно дорогие. Скорее всего, снижение цен начнется в середине августа. В этот момент в центральной России начнут собирать урожай, и цены на овощи будут самыми низкими по сезону.
Год назад на сто рублей можно было купить до трех килограммов моркови Илья Бархатов / 74.RUВ 2021 году рост цен на социально значимые продукты в несколько раз обогнал инфляциюВиталий Калистратов / Сеть городских порталовВ магазинах рост цен комментируют увеличением закупочной стоимостиАрина Будзиевская / 74.
RUБольше всего цены на базовые продукты выросли в бедных регионах, где прежде были ниже среднероссийскихВиталий Калистратов / Сеть городских порталовЦены на сахар в конце 2020 года выросли примерно на 60%, среди причин называют плохой урожай сахарной свеклы и пандемиюВиталий Калистратов / Сеть городских порталов
Увидели опечатку? Выделите фрагмент и нажмите Ctrl+Enter
Nafanka25 Июн 2021 в 19:32″Нам не нужно своё сельское хозяйство, мы всё купим у других стран… забесплатно…» — уверяли нас журналисты и экономисты в конце 80-х, начале 90-х… ))) Нуууу… они, наверно, и купили… типа Гайдарышей, СобчакОВ, БурбУлисов и всякой прочей шушары… ))) Остальные…»сосут за копейки» (старая демократическая реклама 2000 года), ибо рынок… как-никак… конкуренция… даже «за копейки»… )))читать все комментариидобавить комментарий
Россиян пугают ростом цен на недвижимость. Что происходит?
Жилье пока дорожать не будет, уверены риэлторы / Источник: Михаил Фролов/КП
Портал EG.RU выяснил у экспертов, когда выгоднее приобретать жилье
Тревожные новости из мира экономики, прогнозы Центробанка по изменению ипотечных ставок и изменения в федеральном законодательстве вызывают споры у россиян: они опасаются, что к инфляции, росту налогов и тарифов ЖКХ добавится повышение стоимости жилья.
Что происходит с ценами?
Спад на рынке недвижимости длился целых три года. Цены начали падать еще в 2015-м и только к лету 2018-го рынок достиг своего дна. После этого цифры в предложениях риэлторов на какое-то время замерли, а после стали потихоньку расти вверх. Но эксперты уверены, что повышение настолько плавное, что рынок не испытывает никаких потрясений.
«Если смотреть на короткий период, то повышение цен мы увидим только по самым ходовым объектам, сейчас это — двухкомнатные квартиры. Речь идет о сравнительно недорогом, массовом сегменте.
Но общего тренда нет. Например, новостройки не дорожают, а в некоторых районах и вовсе отмечается снижение цен», — рассказывает EG.
RU вице-президент Российской гильдии риэлторов Олег Самойлов.
Осень – благоприятное время для продавцов. Но в этом году даже традиционно застойные летние месяцы – июль и август – показали хорошие результаты. Снижения продаж не было. Участники рынка недвижимости надеются, что и зимний спад, который обычно приходится на январь и февраль, пройдет так же позитивно.
«Могу предположить, что рынок стал стабильным, так как достиг своего дна за последние три года. Цены ниже уже не будут. Дальше ситуация будет стабильна, резких скачков или предпосылок к увеличению цен нет.
Даже тревожные новости извне, например, изменение федерального законодательства в части долевого строительства, тоже не принесет проблем.
К невозможности распоряжаться деньгами дольщиков застройщики получили в несколько раз больше разрешений на строительство, чем всегда», — рассуждает Сергей Жидаев, Член совета Московской ассоциации риэлторов.
Изменение условий ипотечных кредитов приведет к сокращению рынка недвижимости. КП
Могут ли цены упасть?
Рынок недвижимости — не самостоятельная единица, отмечают риэлторы. Он отображает экономическую ситуацию в стране.
«Если предположить, что прогнозы, которые нам обещают чиновники, состоятся и следующий год приведет к росту доходов домохозяйств, то это, естественно, приведет к росту цен на недвижимость. А если не состоятся, то поводов для роста цен нет. Будет повод для падения», — отмечает Олег Самойлов.
Что будет с ипотекой?
«Подорожание ипотеки отразится на ценах, но это не прямой механизм, а многоступенчатый. Банки повысили ставку на ипотечные кредиты, стало меньше людей, которые могут позволить себе содержать такой заем. Сокращается рынок ипотеки – сокращается спрос на недвижимость, которая продается в кредит.
Застой на рынке и снижение стоимости недвижимости, чтобы реализовать объекты. Эта схема характерна для первичного рынка, застройщики могут до какого-то момента падать за счет своей прибыли. Но мы понимаем, что работать в ноль или убыток долго не получится, иначе будет следующая волна банкротств.
Для вторичного рынка схема несколько иная – продавец просто снимает объект с продажи и ждет лучших времен, рынок сокращается», — резюмирует Олег Самойлов.
Сергеева Елена
квартира мнение мнение эксперта Москва недвижимость Полезное эксклюзив
Россиянам пообещали снижение цен на жилье
В России в начале осени 2021 года эксперты прогнозируют снижение стоимости вторичного жилья. Об этом пишет портал URA.RU со ссылкой на ведущего аналитика федеральной компании «Этажи» Александра Иванова.
По его мнению, продавцам придется конкурировать за покупателей, так как уже заметно снижение активности на рынке недвижимости.
Приблизительно еще в течение двух-трех месяцев недвижимость на рынке будет стоять по ценам, актуальным для периода высокого спроса. После этого покупателям будут предлагать скидки, а в последствии – жилье подешевеет.
В Новосибирске, Самаре, Челябинске, Красноярске, Перми падение цен на вторичном рынке произойдет в первую очередь, так как там продавцы чаще всего соглашаются на скидки, отметил Иванов. В Москве, Казани и Санкт-Петербурге скидки минимальные, поэтому там вероятность снижения цен небольшая.
Однако резкого падения цен на недвижимость ждать не стоит.https://www.youtube.com/embed/bVQFj3jT4IA«Народное информационное агентство новостей 9111.ру» (НИАН) – зарегистрированное средство массовой информации, работающее на базе юридической социальной сети 9111.ru. Свидетельство о регистрации № ФС 77-33620 от 03 октября 2008 г.Тарифы на ЖКУ с 1 июля вырастут в пределах 3,3% Тарифы на ЖКУ в России с 1 июля поднимутся в среднем на 3,3%, сообщили «Известиям» в ФАС. Служба контролирует, чтобы ежегодное увеличение платы проводилось в рамках установленных для каждого региона Россияне нашли альтернативу квартирам в Сочи Недорогих квартир в Сочи практически не осталось, но россияне, планирующие здесь покупку недвижимости, нашли альтернативу новостройкам — это бывшие советские пансионаты. Их реконструируют и продают …
Почему при снижении доходов населения в Москве дорожает недвижимость| Новости экономики
Несмотря ни на что, прогнозируется дальнейший рост цен
В июле 2020 года Росстат зафиксировал рекордное падение реальных доходов россиян за текущее столетие.
Как пишет РБК, во втором квартале года падение составило 8 процентов в годовом выражении. В июне эксперты ВШЭ высказывали гораздо более пессимистичные прогнозы: экономисты предполагали, что реальные доходы населения могут снизиться во втором квартале 2020 года на 18 процентов, и это даже с учетом мер поддержки, реализованных государством.
Эксперт по недвижимости Высшей школы управления финансами Людмила Анисимова напомнила, что реальным располагаемым доходом принято считать денежную сумму за вычетом обязательных платежей, скорректированную на инфляцию.
«По данным Росстата, за первое полугодие 2020 года сокращение реальных располагаемых денежных доходов населения составило 3,7 процента. В третьем квартале они снизились на 0,2 процента, в годовом выражении — до 35 043 рублей.
С 2005 года это максимально глубокое падение. До этого самые высокие сокращения наблюдались в четвертом квартале 2008 г. (- 6,1 процента в годовом выражении), третьем квартале 2015 г. и четвертом квартале 2016 г.
(- 5,6 процента)», — рассказала Людмила Анисимова «Московской газете».
При этом эксперты констатируют рост продаж жилья – по крайней мере, в Москве. Растет и его стоимость. Людмила Анисимова подтверждает данный факт: количество сделок на вторичном рынке жилья и в новостройках Москвы и Подмосковья продолжает увеличиваться, также, как и цены на жилую недвижимость.
Казалось бы, парадоксальная ситуация в условиях экономического кризиса. Как ее можно объяснить?
«Одним из факторов, повлиявших на рост продаж, явился отложенный спрос на жилую недвижимость в период самоизоляции, который активизировался сразу же после отмены ограничений.
Нестабильность рубля и обесценивание его более чем на 25 процентов по отношению к доллару с начала года, а также снижение банковских ставок по депозитам и введение налогов на вклады подогрело интерес к основному защитному активу — недвижимости.
Льготная ипотека под 6,5 процента простимулировала ситуацию на рынке новостроек», — считает эксперт.
По мнению собеседницы «Московской газеты», за последние месяцы стоимость новостроек выросла настолько, что покупатели стали обращать внимание на готовое вторичное жилье, которое зачастую дешевле, чем на первичном рынке.
«Спрос на объекты вторичного рынка вырос на 56,8 процента по сравнению с предыдущим кварталом и на 45,8 процента в течение года.
Количество предложений на вторичном рынке увеличилось на 7,7 процента за последний квартал.
Квартиры на вторичном рынке выгодно приобретать даже в кредит, а затем сдавать, так как ипотечные платежи перекрываются арендными. Этому способствует и снижение ключевой ставки ЦБ», — рассказала Людмила Анисимова.
По ее мнению, мотивации для совершения сделок у собственников разные: многие решают свои текущие жилищные вопросы, кто-то реализует недвижимость из-за ухудшения материального положения, другие конвертируют в новое, более ликвидное жилье.
«Очевидно, что в дальнейшем на рынок недвижимости и цены будут влиять не только такие факторы, как доступная ипотека, но и возможные скачки валютных курсов, которые могут сказаться на стоимости строительных материалов для возводимого жилья и ремонтов. Стоит учитывать, что некоторые объекты недвижимости премиального сегмента изначально оцениваются и реализуются в иностранной валюте», — продолжает эксперт.
При этом Людмила Анисимова отмечает, что дальнейшее снижение доходов населения может негативно сказаться на выплатах ипотечных кредитов, а также способствовать появлению и увеличению на рынке залогового жилья от банков, которое составит конкуренцию новостройкам от застройщиков и собственникам вторичного жилья, тем самым снижая цены на рынке.
«Возможность введения новых ограничений может привести к сокращению объемов строящегося жилья.
Застройщики продолжат повышение цен на новые объекты, снижая цены на готовые, требующие дополнительных затрат на содержание.
В октябре и ноябре 2020 цены на недвижимость продолжают расти, и некоторый сезонный рост еще возможен. Многое зависит от тех факторов, которые мы рассмотрели», — резюмирует г-жа Анисимова.
При этом, как ранее писала «Московская газета», на столичном рынке недвижимости уже несколько лет присутствует проблема ликвидности жилья в новостройках.
Так, по данным на 2017 год, площадь непроданных квартир оценивалась примерно в 7 млн квадратных метров, в 2019 году, по разным оценкам, не были реализованы до 20 процентов квартир в новостройках Москвы.
По информации на март текущего года, данный показатель составляет порядка 17 процентов.
Эксперты называют разные причины такого положения вещей: от неудачной планировки квартир до невыгодной локации.
Преподаватель кафедры финансовых дисциплин Высшей школы управления финансами Валерий Корнейчук подчеркнул роль пандемии COVID-19, из-за которой в связи со снижением доходов населения произошел обвал покупательской способности.
Также, по его мнению, на платежеспособность россиян (и, в частности, москвичей) повлияло обрушение цен на нефть и последовавшая за этим девальвация национальной валюты. Валерий Корнейчук считает, что в ближайшие годы, вероятнее всего, стоит ожидать отрицательной динамики доходов населения.
Россияне массово избавляются от ипотечного жилья: нет средств оплачивать — МК
Россияне массово избавляются от жилья с обременением.
К июню количество таких квартир, купленных в основном с привлечением ипотечных кредитов и выставленных на продажу, выросло на 20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Опрошенные «МК» эксперты связывают ситуацию с усилением долговой нагрузки и с падением реальных располагаемых доходов заемщиков, для которых обязательства по жилищным кредитам оказались в итоге неподъемными.
Участники рынка недвижимости фиксируют существенный — на 20% за год — рост продаж квартир с обременением: тех, что приобретались благодаря ипотеке. Между тем еще несколько лет назад продажи квартир, находящихся в залоге у банков, были единичными случаями. Сегодня это происходит сплошь и рядом.
Более того, сегодня падает активность покупателей недвижимости. Основные причины — повышение ставок по льготной ипотеке на новостройки с 6,5% до 7% (взвинтивших спрос и цены на жилье в 2020 году) и ограничение суммы льготных кредитов до 3 млн рублей во всех регионах.
Частные инвесторы, приобретающие квартиры с целью дальнейшей реализации или сдачи в аренду, теряют интерес к этому способу вложения средств.
С одной стороны, люди расстаются с залоговым жильем потому, что не могут вытянуть ипотечные платежи. По данным ЦБ, уровень долговой нагрузки россиян достиг 11,7% — абсолютного максимума за последние четыре года. То есть на каждый рубль доходов населения приходится почти 12 копеек выплат по банковским займам, поясняет ведущий эксперт Института современного развития Никита Масленников.
По его словам, это связано с общей неблагоприятной ситуацией в социальной сфере, со стагнирующим потребительским спросом, с тем, что реальные располагаемые доходы людей отстают от показателя 2013 года более чем на 10%.
По итогам июня основные макроэкономические показатели (ВВП, бюджетный дефицит, безработица) вернулись к докризисным рубежам, но с доходами никакого сдвига к лучшему не случилось.
С другой стороны, рост продаж квартир с обременением связан с высокой долей инвестиционных квартир в Москве и Санкт-Петербурге, отмечает Масленников.
Многие представители средне- и высокодоходных групп населения брали по три-четыре жилищных кредита, чтобы потом зарегистрироваться в качестве самозанятых и сдавать недвижимость в аренду.
Но даже для финансово состоятельных граждан тянуть столько ипотек одновременно оказалась задачей не из легких.
Как правило, россияне продают квартиры с обременением, чтобы вернуть кредит и расплатиться с банком.
В 2020 году их реальные доходы упали на 3,5%, а в первом квартале 2021-го — еще на 3,5% в годовом выражении, рассуждает заместитель руководителя ИАЦ «Альпари» Наталья Мильчакова.
На ее взгляд, льготная ипотека на фоне прошлогоднего кризиса сыграла злую шутку с немалым числом заемщиков. Выгодная процентная ставка помешала им трезво оценить свои финансовые возможности и сопутствующие кредитные риски. Но вот пришло время расплаты…
«По данным ЦБ, в кризисном 2020 году объем выданных банками жилищных займов увеличился на 51% к 2019 году и достиг рекордной величины в 4,3 трлн рублей, — напоминает Мильчакова.
— Доля просроченной задолженности по ипотеке пока остается низкой и не превышает 1% от общего объема «просрочки» по кредитам. Однако в результате нынешней массовой распродажи квартир с обременением эта доля может вырасти.
Что, в свою очередь, станет основанием для отмены льготной госпрограммы ипотечного кредитования и существенного повышения требований банков к заемщикам».
Для многих россиян покупка недвижимости в ипотеку в прошлом году стала исключительно выгодным вариантом, ведь столь низких процентных ставок по кредитам в стране еще не было, говорит руководитель аналитического департамента Amarkets Артем Деев. Но в 2021 году ажиотажный спрос на квартиры сменился охлаждением, то есть, на рынке произошла вполне естественная и ожидаемая коррекция.
Кто-то пересмотрел свои финансовые возможности по обслуживанию займа, а кто-то выбрал принципиально иное решение по квартирному вопросу.
«Остается надеяться, что по мере восстановления доходов граждан и снижения кризисных проявлений в экономике ситуация на рынке недвижимости также стабилизируется: спрос придет в норму, а число объектов с юридическими ограничениями сократится», — подытожил аналитик.
Опубликован в газете «Московский комсомолец» №28564 от 23 июня 2021
Заголовок в газете: Неподъемное бремя ипотеки
Халупы по цене дворцов: Власть не знает, как «выровнять» высокие цены на жилье
В ряде регионов страны на рынках недвижимости возникли существенные дисбалансы — цены на жилье растут, а доступных вариантов не хватает. Об этом, в частности, заявил президент России Владимир Путин в ходе совещания по экономическим вопросам 21 января.
Напомнив о том, что к концу десятилетия Россия должна выйти на темпы строительства жилья в 120 млн квадратных метров в год, и при этом ежегодно не менее 5 млн российских семей должны улучшать свои жилищные условия, он предложил обсудить, что конкретно нужно сделать, чтобы выровнять ценовую ситуацию на рынке, в том числе с помощью увеличения предложения жилья.
Интересно, что к этой теме президент уже обращался чуть больше месяца назад, в декабре 2020 года, на совместном заседании Госсовета и Совета по стратегическому развитию и нацпроектам.
Он обратил внимание на то, что программа льготной ипотеки под 6,5%, которую правительство запустило весной, работает, однако необоснованный рост цен на жилье может существенно подорвать усилия по обеспечению граждан доступным жильем.
«Если у нас цены на жилье будут расти дальше, потому что рынок сразу отреагировал, как только все участники рынка увидели, что объем кредитных ресурсов выделяется приличный, количество обращений очень большое, рынок соответствующим образом отреагировал.
И если цены на жилье будут расти, то тогда значительная часть наших усилий, направленная на то, чтобы обеспечить жильем большее количество граждан, оно если не сведется к нулю, то во всяком случае серьезно эти усилия пострадают.
На это нужно самым внимательным образом и соответствующим образом реагировать», — заявил тогда гарант Конституции.
На этом фоне «СП» поинтересовалась у экспертов рынка недвижимости — что послужило основной причиной дисбалансов, на которые обратил внимание Владимир Путин, и можно ли их устранить через наращивание объемов предложения?
— Резкое удорожание жилой недвижимости, наблюдавшееся в 2020 году, было спровоцировано тремя факторами, — полагает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
— Первый — повышение себестоимости строительства. Рост цен строительных работ и материалов связан прежде всего с низкой ключевой ставкой Центрального банка России.
Наличие доступных кредитов привело к инфляции в российской экономике, и строительная отрасль — не исключение.
Второй триггер — высокая покупательская активность, драйвером которой была льготная ипотека. Кроме того, ажиотажный спрос объясняется низкими ставками по банковским депозитам и введением с 2021 года налога на вклады физических лиц.
Покупка недвижимости стала популярным способом сохранения и приумножения сбережений. Третий фактор — сокращение предложения. Квартиры в новостройке дорожают по мере реализации проекта. Цена минимальна на старте продаж и максимальна, когда проект близок к полной реализации.
Таким образом, ажиотажный спрос укоротил экономические циклы проектов, что вызвало повышение стоимости жилья.
— Факторов роста цены было много, — дополняет коллегу совладелец группы «Родина» Владимир Щекин. — Помимо ажиотажного спроса на фоне снижения ипотечных ставок, сыграл роль рост себестоимости строительства. В 2020 году резко подорожал металл.
Помимо этого, не стоит забывать и о девальвации рубля примерно на 20%, что закономерно привело к повышению стоимости импортной компоненты (материалы, техника, инженерное оборудование).
Также возник дефицит рабочей силы из-за оттока эмигрантов, после чего наметился рост зарплат строителей, что также повлияло на себестоимость. В совокупности всё это привело повышению конечной цены.
«СП»: — Реально ли снизить цены на жилье так, как предлагает президент — расширить предложение? В состоянии ли девелоперы это обеспечить? Да и так ли это нужно, если, например, под Москвой стоят целые мини-города из пустующих многоэтажек, одни «Коротищи» чего стоят.
— Расширение предложения не приведет к обвалу цен на квартиры, поскольку застройщики не будут работать себе в убыток и затевать новые проекты, реализация которых окажется под вопросом из-за перенасыщенности рынка, — считает генеральный директор ГК «Ферро-Строй» Григорий Ваулин. — Цены на жилье может скорректировать пониженный спрос, но пока таких предпосылок мы не видим. Соответственно, как минимум в этом году цены продолжат свой плавный рост.
— Расширение предложение вряд ли приведет к уменьшению стоимости жилой недвижимости. Скорее всего, произойдет сглаживание цен — в одних локациях квартиры подешевеют, в других — подорожают, в третьих стоимость жилья не изменится, — полагает Мария Литинецкая.
— Кроме того, снижение цены квадратного метра в новостройках может привести к стагнации в строительной отрасли, что, учитывая внушительные размеры этого рынка, отрицательно скажется на состоянии всей российской экономики. Увеличение экспозиции позволит избежать стремительного удорожания квартир в будущем.
Правда, строить надо там, где жилье пользуется спросом, и возводить нужно как дома, так и объекты инфраструктуры.
«СП»: — Что вообще нужно сделать для того, чтобы квартиры стали доступней для россиян. С ростом доходов все понятно, это само собой разумеется, а вот что-то еще государство в состоянии предложить и реализовать? Или рынок так и будет все время наращивать цены в ответ на любые меры?
— Подавляющее большинство российских граждан сегодня приобретает недвижимость в кредит, но ипотечные ставки в нашей стране существенно выше, чем на Западе, поэтому для многих квартиры по-прежнему недоступны, — подчеркивает Григорий Ваулин. — Даже временно введенную ставку под 6,5% я бы не называл льготной — она вполне рыночная. Между тем возможности для снижения ставок по ипотеке в России есть, правительству и банкам нужно совместно прорабатывать различные варианты.
Кроме того, сейчас для получения разрешения на строительство требуется преодолевать множество административных барьеров, что приводит к потере времени и увеличивает сроки реализации проектов, а это напрямую влияет на стоимость. Соответственно, нужно вносить изменения в законодательную базу, чтобы упростить жизнь девелоперам и застройщикам.
— На мой взгляд, необходимо повышать доходы населения, чтобы они коррелировали с динамикой цен на товары в экономике, в том числе на недвижимость, — твердо уверен Владимир Щекин. — Повышение предложения поможет только сдержать рост цен на новое жилье, но не приведет к их снижению.
Сейчас ситуация иная: суммарная площадь активной застройки в России сокращается и составляет порядка 102 млн кв.м., что на 22% меньше, чем год назад.
Необходимо увеличить объем инвестиций в строительство, активнее поддерживать застройщиков, работающих на низкомаржинальных рынках, чтобы переломить ситуацию.
— Российскому рынку жилья нужно не уменьшение стоимости квадратного метра, а увеличение объема предложения и продуманная градостроительная политика — чтобы новостройки пользовались спросом, — резюмирует Мария Литинецкая. — В таком случае цена квартир будет расти, но без резких скачков.
Мировая экономика знает примеры благотворного влияния государственного регулирования на рынок жилой недвижимости. В Германии строительство жилья находится под практически полным контролем властей.
Эффективная стратегия позволила немцам добиться того, что цена квартир и домов стабильно растет, объем строительства увеличивается, но нет излишка пустующих объектов.
Подвижная недвижимость: обрушатся ли цены на жильё
Российский рынок недвижимости оказался в своего рода «идеальном шторме». На него сейчас действует сразу множество факторов, равнодействующую которых определить сложно.
По разным прогнозам, россиян могут с равной вероятностью ожидать как бурный рост, так и обвал цен, а рост объема ипотеки вкупе с падением доходов населения может подложить бомбу под всю экономику.
«Известия» попытались разобраться, какие силы двигают сейчас рынок жилья и что с ним будет в ближайший год.
Сокращение доходов россиян
Эпидемиологический кризис, переросший в экономический, оказал беспрецедентное воздействие на доходы населения. Обвал произошел в подавляющем большинстве стран мира, и Россия тут не стала исключением. Во II квартале реальные располагаемые доходы населения сократились на 8%, что является антирекордом с начала века. За полугодие они сократились на 3,1%.
В ситуации с такой просадкой доходов довольно трудно рассчитывать на крепкий спрос на недвижимость. Более того, россияне предпочитают сберегать, а не тратить располагаемые средства.
Во II квартале, по данным Банка России, норма сбережений выросла до 23%, что является одним из самых высоких показателей в истории.
Обратим внимание, что наиболее активно растут сбережения у зажиточных россиян, которые являются наиболее вероятными источниками спроса на недвижимость.
Ослабление рубля
2019 год стал одним из лучших для российской валюты в последнее время. В 2020 году по очевидным причинам тренд развернулся. С начала года доллар вырос к рублю с 62 до 78 рублей. С одной стороны, в прошлом слабый рубль обычно толкал цены на жилую недвижимость вверх.
Хотя в американской валюте квартиры и дома продолжают дешеветь, в рублях они, как правило, дорожают. Так, по итогам 2014 года квадратный метр жилья в стране стал почти на четверть дешевле в долларовом выражении, зато поднялся на 13% в рублях.
Справедливости ради, в следующем году рост был наполовину отыгран — цены упали на 6,6%.
Обратная сторона резкого укрепления доллара для рынка недвижимости состоит в том, что в условиях резкого ухудшения ситуации на валютном рынке люди могут предпочесть другой способ сохранения сбережений, нежели покупка квартир. В конце концов, просто купить валюту на имеющиеся сбережения еще проще.
Наконец, есть золото, которое за последние полгода резко укрепилось даже к доллару, а цены в рублях и вовсе почти удвоились.
Разумеется, в данном случае речь про людей, покупающих жилье в инвестиционных целях, а не по необходимости, но роль таких покупателей на рынке достаточно велика, чтобы на него влиять.
Массовый перевод на удаленную работу
Число работающих удаленно россиян с начала эпидемии выросло в восемь раз, свидетельствуют майские данные ВЦИОМ. С тех пор пришла «вторая волна» эпидемии и мэрия Москвы распорядилась перевести на удаленку треть сотрудников работающих в столице организаций.
Учитывая заметную разницу в стоимости жизни, а также степени обеспеченности квадратными метрами в городах-миллионниках (прежде всего, конечно, в столицах) и остальной России, можно предположить, что исход из мегаполисов будет заметным.
Это касается и гастарбайтеров, в больших количествах покидающих Россию.
Пока достаточно сложно оценивать масштабы этого исхода, но существует серьезная вероятность, что как минимум в ближайшее время он будет серьезно влиять на жилищный рынок.
Возможно, что во многих случаях возвращения в офис вообще не будет, что может побудить приезжих в Москве и Петербурге оставаться на столичной работе, но жить в другом регионе.
Благо что и региональные чиновники неплохо улавливают тенденцию — например, уже бывший губернатор Белгородской области Евгений Савченко провозгласил программу, нацеленную на приток «удаленщиков» в регион. Для самых динамичных рынков жилья в стране, сконцентрированных в крупных городах, это может стать тяжелым ударом.
Доступная ипотека
Ключевым фактором, играющим на повышение на нынешнем рынке, является ипотечный. Ставки по кредитам продолжают падать.
Ипотека на обычных условиях теперь стабильно обходится меньше чем в 9% годовых, а на льготных основаниях ее можно получить и под 6%. Это рекордно мало и отражает замедление инфляции и снижение ставок рефинансирования ЦБ.
И даже реальные ипотечные ставки (минус инфляция) сейчас находятся на уникально низких уровнях.
В первом полугодии объем выданной банками ипотеки подскочил сразу на 14% к аналогичному периоду прошлого года, что в значительной степени поддержало рынок жилья.
Если ставки опустятся еще ниже — по некоторым прогнозам, они могут составить около 7% годовых без льгот, —то спрос на жилье получит дополнительный стимул.
Стоит, впрочем, отметить, что долговременная тенденция пока не совсем очевидна — в прошлом году ипотеку брали меньше, чем в 2018-м,— и снижение произошло впервые за четыре года.
Опасность данной ситуации заключается в том, что рост объемов ипотечного кредитования в совокупности со стагнацией и даже спадом доходов населения грозит непредсказуемыми последствиями. В США в аналогичных условиях 2000-х годов разразился ипотечный кризис, когда несостоятельные должники обрушили всю экономику.
В условиях действия множества разнонаправленных факторов вероятнее всего стагнация на рынке жилья, объяснил в интервью «Известиям» эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
— До конца 2021 года намного вероятнее стагнация цен и постепенная коррекция после их повышения на 3–4% в конце текущего года.
Вторичная недвижимость уже начинает смотреть в сторону удешевления, новостройки же ждут решения по продлению программы льготной ипотеки, которая всё равно не сможет длиться вечно – у государства нет резервов в бюджете для этого кейса.
Сейчас ситуация напоминает 2014 год в формате замедленной съемки: если тогда все, кто мог, разом наводнили отделы продаж застройщиков, то сейчас это происходит постепенно и застройщики стараются придерживать наиболее сладкие предложения вне рынка, сбывая неликвид за очень большие деньги.
И для людей опасно то, что они перестают смотреть на стоимость жилья, а смотрят лишь на уменьшившиеся платежи по ипотеке, которые действительно сократились на 20–25% относительно прошлогоднего периода, если сравнивать кредит, взятый сейчас, и кредит от октября 2019 года.
По словам аналитика, возможный переход на удаленную работу в ближайшей перспективе не создаст проблемы для застройщиков, хотя спустя некоторое время возможны и негативные последствия.
— Им сейчас нет нужды распродавать моментально максимальные объемы жилья, все проекты строятся за банковские деньги.
А вот ближе к вводу в эксплуатацию и при больших нереализованных объемах уже придется думать — или снижать стоимость квадратного метра, причем довольно серьезно, на 7–10%, что будет соответствовать уровню середины строительства, или отдавать объемы квартир банкам как плату за кредиты.
Но это произойдет не ранее чем через полгода-год, поскольку сейчас заселяются комплексы, строившиеся еще через долевое участие. Что касается вторичной недвижимости, то здесь ситуация видится довольно печальной, несмотря на восстановление спроса.
Ликвидные объекты уже с трудом продаются, продавцам, несмотря на заявления ряда агентств и экспертов, что рынок продавца по-прежнему жив, придется сбавлять стоимость с нынешних верхних значений до уровней полутора- и двухгодичной давности, падая в цене на 10–12%.
В то же время катастрофического развития событий в жилищной и ипотечной отрасли опрошенные «Известиями» эксперты не видят. По словам доцента кафедры менеджмента недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Натальи Рогожиной, банковский сектор сейчас достаточно внимателен, чтобы избежать повторения американской ситуации.
— В настоящее время широко обсуждается тема ипотечного пузыря, однако признаков, указывающих на это, в России нет. Предоставляемые банками ипотечные кредиты достаточно хорошего качества.
Банки отработали процедуры оценки рисков конкретных кредитов и заемщиков.
При этом проблемные кредиты составляют не более 2% от портфеля ипотечных кредитов, что свидетельствует о добросовестном обслуживании заемщиками своих кредитов.
Алексей Кричевский считает, что сложности у банков (но не застройщиков) могут возникнуть, но государство достаточно надежно страхует банкиров от неприятностей.
— Ипотечные кредиты сейчас — это проблема банков, а не застройщиков. А 19 из 20 таких займов выдают банки из топ-20. Причем большинство из них — либо с госучастием, либо государственные.
Какого-то глобального взрыва здесь не будет, но чего стоит ожидать, это ипотечных дефолтов граждан, оставшихся без работы из-за пандемии, волны принудительных и добровольных банкротств.
Это в итоге и обвалит рынок жилой недвижимости на те же заявленные 10–15%.