Не будем долго держать интригу: квартира за 2 миллиона в Подмосковье – это скорее реальность, чем миф. Другое дело, что реальность эта, чаще всего, жестокая.
Цены на квартиры уменьшаются, естественно, по мере удаления от Москвы.
Если верить статистике последних лет, города с самыми дешёвыми квартирами находятся на расстоянии, в среднем, ста километров от МКАД – это Рошаль, Зарайск, Краснозаводск, Кашира… К сожалению, такая удалённость от столицы не значит, что города эти вполне самостоятельны – наоборот.
Застройщики ими не интересуются, новых домов там почти не появляется, а соответственно, нет и никакого другого развития – инфраструктурного, социального, культурного. За всем этим нужно ехать в Москву, путь же, как мы уже выяснили, неблизкий, да часто и непростой – транспортная доступность некоторых городов оставляет желать лучшего.
Средняя цена квадратного метра в Московской области сейчас составляет примерно 86 тысяч рублей. Но выражение “средняя цена” в этом случае не означает, что остальные цены примерно такие же – наоборот, диапазон необычайно широк.
Так, стоимость квадратного метра в уже упомянутом городе Рошаль – 34 тысячи рублей, а вот в близком к нему по алфавиту Реутове почти на сто тысяч больше, точнее – 127 тысяч рублей.
Самые дорогие квартиры в Подмосковье, не считая Реутов, продаются в Химках, Одинцово, Красногорске, Мытищах, Люберцах и Долгопрудном.
Значит, следует найти какой-то промежуточный вариант. Пусть будет не слишком близко, но и не слишком далеко.
Пусть не Москва, но и не деревня, чтобы хотя бы торговые и развлекательные объекты поблизости имелись – и желательно, чтобы под ними подразумевались не просто ларёк и песочница.
Пусть и не сильно удалённая от мегаполиса местность, а всё-таки спокойная, уютная и хотя бы частично лишённая шума машин, поездов и самолётов. Да, это некий компромисс, но в поисках дешёвого жилья избежать компромисса, к сожалению, точно не удастся.
Советы экономии
Чтобы сэкономить на покупке квартиры в Подмосковье, не обязательно искать её далеко от МКАД. Снизить цену могут и другие минусы жилого комплекса, но один из главных всё-таки именно его расположение – если далеко от МКАД, да ещё и транспортная инфраструктура не налажена, то точно должно быть дешевле.
Хотя если вы не собираетесь ездить в Москву или вообще выходить из дома, то это даже не минус.
Отсутствие инфраструктуры, неблагополучное соседство (скажем, с вредным производством или с шумной магистралью), бегающие под окнами дикие лесные звери – с какими ещё недостатками жилого комплекса в Подмосковье вы готовы смириться ради сохранения собственных денег?
Впрочем, стоит отталкиваться не только от расположения выбранного вами жилого комплекса. Не забывайте и о других факторах, обычно снижающих стоимость покупки:
- Вкладывайтесь в недвижимость на ранних этапах строительства.
- Не замахивайтесь на высокий класс жилья.
- Берите квартиру без отделки, сделаете её потом сами – да, сложно и долго, но зато дёшево.
- Не покупайте дополнительно машиноместо в паркинге или кладовую.
- Наконец, выберите квартиру с изъяном – она либо изначально стоит дешевле остальных, либо на неё вам могут сделать скидку. Это может быть, например, квартира на первом этаже, квартира с непопулярной планировкой, бывший шоу-рум…
Все эти советы касаются, конечно, не только конкретно Подмосковья, они универсальны – но это не значит, что ими следует пренебрегать. Ниже – несколько интересных и недорогих жилых комплексов Московской области, которые скоро должны быть сданы. Во всех них можно купить квартиру дешевле двух миллионов рублей.
Жк «чеховский посад»
Пожалуй, чуть ли не самое дешёвое предложение на подмосковном рынке недвижимости – это квартира в малоэтажном ЖК эконом-класса “Чеховский посад”. За компактную студию площадью 18-20 квадратных метров здесь просят меньше миллиона – 700-800 тысяч рублей.
Полноценную однушку здесь точно можно купить дешевле двух миллионов, а если постараться, то за эту сумму найдётся и двушка – например, сейчас на сайте проекта предлагают двухкомнатную квартиру (вернее, евродвушку, где гостиная объединена с кухней) за 1 774 535 рублей.
Правда, по площади она уступает даже некоторым однокомнатным, в ней всего 34 квадратных метра – не легче ли самому сделать зонирование в квартире побольше?
Да и вообще к этому жилому комплексу много вопросов, главный из которых – это, естественно, его темпы строительства. Сроки сдачи проекта постоянно переносятся (изначально “Чеховский посад” планировали сдать в уже далёком 2014-м), это при небольших-то трёх- и четырёхэтажных домиках.
С такой скоростью развития “Чеховский посад” в пору называть долгостроем – и даже гигантские масштабы проекта от такого определения не очень спасают.
Расположение, кстати, тоже достаточно спорное – ладно, что от Москвы 50 километров, по-другому такой низкой цены было бы не добиться, но ведь даже до ближайшего города Чехова из жилого комплекса ехать минут десять.
Если учитывать всё перечисленное выше, цена на квартиры в “Чеховском посаде” уже не кажется удивительно низкой. Так что перед покупкой жилья в этом комплексе стоит основательно подумать!
ПЕРЕЙТИ В КАРТОЧКУ ЖК
Жк «радужный»
А в Звенигороде в четвёртом же квартале 2017-го появится жилой комплекс эконом-класса “Радужный”. В сравнении с комфорт-классом “Андреевки” жильё здесь, конечно, не такое уж и дешёвое – все однокомнатные квартиры стоят чуть больше двух миллионов.
Зато “Радужный” обезоруживающе честен с клиентом – за полтора миллиона можно купить студию, площадь которой составляет 28 квадратных метров. Ещё 500 тысяч уйдёт на место в подземном паркинге (без машины в этом районе тяжеловато, до МКАД аж 45 километров) – вот вам и два миллиона ровно.
К сожалению, все квартиры в “Радужном” идут без отделки, то есть если квартиру (ну и место в паркинге) за два миллиона вы здесь и купите, то жить в ней просто так не сможете – придётся потратиться и на ремонт.
Может быть, с этими тратами вас примирят такие приятные детали проекта, как привлекательный фасад, высокие (3 метра!) потолки, хорошие экология и транспортная доступность.
ПЕРЕЙТИ В КАРТОЧКУ ЖК
Упомянутый ранее “Чеховский посад” – яркий представитель популярной сегодня в Московской области тенденции малоэтажного строительства. Так как большинство подобных проектов находятся на приличном расстоянии от Москвы, их класс жилья невысок и обычно варьируется между экономом и комфортом. Поэтому купить квартиру, уложившись в два миллиона, здесь достаточно легко.
В стоящем на берегу Истринского водохранилища “Акваполисе” (58 километров от столицы) цены начинаются с 1,6 миллиона рублей. “Петровский квартал”, расположенный неподалёку от зелёного лесного бора в Лосино-Петровском (до столицы почти в три раза меньше – 23 километра), предлагает квартиры даже дешевле – от 1,5 миллионов. Примерно в том же ценовом диапазоне находятся самые дешёвые квартиры в таких разных малоэтажных комплексах, как:
Вплотную к отметке в два миллиона подошли цены на квартиры в ЖК “Венеция” в Старой Купавне (1,8 миллиона рублей за полноценную однокомнатную) и в ЖК “Экодолье Шолохово” в Мытищинском районе (1,9 миллиона рублей).
В каких-то из этих комплексов всего два-три этажа (скажем, в “Экодолье Шолохово”), другие даже официально не могут называться малоэтажными, так как состоят из пяти-семи этажей – это, например, “Квартал Гальчино” и ЖК “Венеция”.
Какие-то близки к завершению (“Петровский квартал”), другие будут строиться ещё относительно долго (“Акваполис”). Какие-то совсем далеко от Москвы (“Скрылья”), другие поближе (всё тот же “Петровский квартал”).
Всё это не так важно, ведь они единогласно подтверждают, что квартира за два миллиона в Подмосковье – это реальность.
Впрочем, логика “чем ниже дом, тем ниже цены на квартиры” работает не всегда. Дешёвые квартиры есть, конечно, и в тех жилых комплексах, где, чтобы сосчитать количество этажей, пальцев рук не хватит.
В “Брюсов Парк” в Лосино-Петровском стоимость квартир начинается с 1,4 миллионов. Ровно столько же просят за самый дешёвый вариант в “Майданово Парк” в городе Клин.
Чуть дороже, 1,5 миллиона, стоит студия в микрорайоне “Город Счастья” в Домодедово, чуть дешевле – в ЖК “Полет” в Ногинске (1,3 миллиона).
Выводы
Так, мы перечислили 17 совершенно разных жилых комплексов Подмосковья, соответствующих лишь одному требованию – наличию в продаже квартиры до двух миллионов рублей. Уже сейчас, впрочем, можно перечислить и больше, а завтра к ним ещё наверняка добавятся новые – рынок недвижимости Москвы и Московской области, как известно, растёт быстро.
Требование это хоть и звучит красиво, а всё-таки имеет мало общего с реальной жизнью – если купить квартиру за два миллиона удастся, то потратить на неё определённо придётся больше.
Чем в этом свете, спросите вы, плохи квартиры, которые стоят, скажем, два миллиона и сто тысяч, но зато сдаются с отделкой? Ну, чем-то они точно плохи – то есть не лишены недостатков, как и практически любые другие квартиры. Но квартиры за два миллиона в современных подмосковных реалиях уж точно обладают одним неоспоримым достоинством – они дешёвые.
Как снять дом в Подмосковье — личный опыт
- Ноя 18
- аренда дома, личный опыт, подмосковье
- Уже несколько раз здесь я рассказывала как снимала комнату в Подмосковье, арендовала квартиру в самой столице, пришло время написать про аренду дома, благо такой опыт у меня тоже был.
Было это весной 2009 года, рынок аренды был в кризисе, я — в моральном упадке и пришла идея переехать жить за город. Думала, что смена места, свежий воздух, свой дом вдохнут в меня радость жизни.
Первые шаги для аренды дома:
Как и при аренде квартиры для начала нужно определиться что и где вы хотите снимать: будет это просто летний домик или коттедж для круглогодичного проживания, направление в Подмосковье, по которому вы хотите найти дом и отдаленность от столицы. Давайте обо всем этом подробнее.
Дача или дом
В этих понятиях есть очень большая разница. Дача — это небольшой домик без отопления, в котором вы не сможете жить круглый год. Цена на дачи и дома отличается, причем значительно. Дачи, чаще всего, сдают на летний период, но бывают исключения, когда хозяева домов «впихивают» вам свою хибару со словами «зимой тут так тепло, точно не замерзните!». Обратите на это свое внимание.
В домах или коттеджах же, скорее всего, есть газовое или электрическое отопление, толстые стены и все, чтобы зимой чувствовать себя комфортно.
Так как я искала дом в феврале, наличие отопления для меня было определяющим фактором. Цена таких домов начинается от 30 000 рублей в месяц.
Также немаловажным фактором было наличие как можно большего количества зелени на участке и места для отдыха.
Еще бывают такие моменты, когда хозяева живут в одном доме на участке и на этой же территории сдают небольшой домик на лето. Подумайте сразу, подходит ли вам такой вариант.
Направления Подмосковья
Очень важно выбрать место, где вы хотите снимать дом. Здесь играют роль такие факторы:
- удобство добирания до Москвы. Наверняка вам придется каждый день ездить на работу или по делам. Снимайте дом по тому направлению (шоссе), которое для вас удобнее всего. Проанализируйте как вы сможете добираться до работы и обратно, какой дорогой, сколько будет уходить времени, как долго будете стоять в пробках и готовы ли вы на это.
- также проанализируйте районы Подмосковья на тему экологии.
- Также предлагаю ознакомиться с основными районами свалок в Подмосковье, думаю где то рядом вам жить явно не захочется.
- В своем случае, я для себя определила два района: Дмитровское шоссе (район Дмитрова, Яхромы — эти места мне всегда нравились в Подмосковье) и юг, Волгоградское и Ново-рижское шоссе (там было удобнее всего добираться до работы).
- В результате дом был снят в поселке Быково, недалеко от Жуковского — это, примерно, 20 км от МКАД по Волгоградке.
На дорогу до работы (ст. Волгоградский проспект) на машине в среднем уходило от 1,5 до 2 часов. Я думаю, вы знаете что такое пробки в Москве. Поэтому, перед арендой дома, учитывайте этот момент.
Время, когда уже пора подыскивать дом в аренду
Если вы хотите арендовать дом без спешки, особых проблем и по минимальной цене — делайте это заранее. Середина февраля — начало марта — самое лучшее время для поиска дома в аренду «на лето». Как только погода станет теплой и все потянутся за город, цены вырастут в момент.
В следующий раз я вам расскажу как выбирать дом, на что обратить внимания, какие бывают «подводные камни» в этом деле.
Стоит ли покупать квартиру в старой 2-х этажке?
Мне предложили купить квартиру в старом двухэтажном доме, и всё мне здесь нравится: и цена низкая, и планировка просторная, и район обжитой, и местоположение удачное.
Сам дом после капремонта — крепкий, отремонтировали буквально всё: заменили кровлю и все центральные коммуникации, отштукатурили, покрасили, с виду и не скажешь, что ему скоро стукнет 100 лет.
Но всё же есть в душе какое-то сомнение на счёт приобретения жилья в старом двухэтажном доме 30-х 40-х годов советской постройки. Вопрос по существу: Что вы как риэлтор посоветуете, стоит ли покупать квартиру в старом двухэтажном доме или всё же отказаться от покупки?
Преимущества квартир в двухэтажных домах
К явным преимуществам двухэтажных домов можно отнести почти всегда удачное местоположение в исторических частях населённых пунктов, в старых обжитых районах с развитой социально-бытовой, торгово-розничной и транспортной инфраструктурой — всё буквально под рукой (во многих случаях именно с 2-х этажек зарождалась жизнь в крупных городах), тёплая, почти семейная обстановка — лишних людей практически не бывает, всё на виду, все обо всех знают, низкий уровень преступности, тишина и спокойствие, размеренность, плавное течение жизни, ощущение и чувство комфорта от личного проживания. Квартира в двухэтажном доме — это почти всегда высокие потолки под 3.0 м и выше, огромные просторные площади помещений, удачные для людей планировки жилья, отсутствие проблем с парковкой, возможность разбить в палисаднике цветочную клумбу или мини-огород. Квартальная типовая застройка двухэтажными домами представляет собой прямоугольник или овал в центре которого расположен зелёный сквер с детскими площадками, тренажёрами для занятия спортом, благоустроенными газонами и прогулочными дорожками. Не жизнь, а сказка!…
Недостатки жилья в 2-х этажках
К явным недостаткам жилых многоквартирных 2-х этажных домов можно отнести физическую усталость коммуникаций: часто гнилые трубы, худая кровля, проблемы с дренажными и системами водоотведения, старая электропроводка.
В зависимости от типа перекрытий: деревянные или железобетонные, наличия/отсутствия фундамента могут возникать и иные связанные с этим проблемы: трещины внутри помещений и на фасадах, плохая шумо- и теплоизоляция.
Поэтому, если вы не доверяете себе и своим глазам или в чём-то сомневаетесь перед покупкой квартиры в двухэтажке, для прояснения возникших вопросов по качеству строительства и эксплуатации дома, рекомендую пригласить на объект профильных специалистов — инженера по эксплуатации зданий или просто знакомого строителя — вам сразу всё станет намного яснее…
Малоэтажный комфорт
По уровню комфорта с двухэтажками могут сравниться разве что другие малоэтажные дома в 3-5 этажей. Мало народа — больше кислорода, как говорится на миру. Часто всего 2-3 квартиры на этаже. Легко подсчитать, что общая численность населения целого квартала из 8 двухэтажных двух подъездных домов, может поместится в одном лишь подъезде 17-ти этажного дома!
Не редки случаи когда клиент покупает квартиру в старом двухэтажном доме со всеми центральными городскими коммуникациями как альтернативу загородному дому или даче. Оно и понятно, тот же чистый воздух, а хлопот и издержек намного меньше. В основном расположенные в скрытых от посторонних глаз потаённых местах, двухэтажки как нельзя лучше подходят приверженцам размеренного образа жизни.
Также, особо стоит отметить, что старые двухэтажные дома на 2-4 семьи, стали прародителями современных таунхаусов и дуплексов. Проекты дореволюционной и послевоенной малоэтажной застройки массово изучаются застройщиками, грамотные идеи и решения из прошлого используются архитекторами в своих работах в настоящее время. Новое — хорошо забытое старое…
Что можно сказать в заключении? Сама я проживаю в старом 4-х этажном доме 1947 года постройки с деревянными перекрытиями, у нас 3 квартиры на лестничной площадке, всего 9 квартир в подъезде — первый этаж не жилой, на нём изначально предполагалось размещение казённых учреждений (понятие коммерческая недвижимость появилось позже): парикмахерская, библиотека, студия танца. Купила эту 2-х комнатную квартиру совсем недавно, обменяла на новостройку. Для меня жилищный вопрос животрепещущий и до недавнего времени был открытым и актуальным, но я приобрела жильё на вторичке в старом малоэтажном доме и не прогадала, я очень довольна! Что могу сказать по личному опыту?! В чём уж точно потенциальный покупатель не проиграет так это в комфорте личного проживания. Квартира в двухэтажке отлично подойдет творческим лицам, людям пожилого возраста, тем, кто привык к размеренной жизни, не смотря ни на какие неудобства, в первую очередь, ценит тишину и спокойствие.
Меняется ритм жизни, градостроительные нормы, стирается первозданный облик городов. Такую роскошь, как купить себе квартиру в двухэтажном доме, могут позволить себе лишь люди понимающие, истинные ценители комфорта.
Рекомендую непременно воспользоваться представившийся уникально возможностью, купить квартиру в малоэтажном доме, и насладиться тишиной улиц и дворов, духом векового умиротворения, уютной жизнью. Успейте, пока не стёрта с лица земли последняя городская 2-х этажка, почувствовать себя в кой веке раз человеком. Уверена вы не пожалеете…
Всем удачной покупки квартиры и комфортного проживания в 2-х этажке!
Всегда ваша, Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
Подмосковье: где ни в коем случае нельзя покупать дачу
Смирнов Владимир/ТАСССмирнов Владимир/ТАСС
«Вторичка» загородного жилья в Подмосковье обвально дешевеет: причиной тому отсутствие как качественного предложения, так и платежеспособного спроса. Выставленные на продажу объекты остаются без покупателя месяцами. По мнению риэлторов, многие такие объекты не будут проданы никогда, потому что представляют собой полусгнившие развалюхи, годные разве для бомж-сквотов.
Сильнее всего потеряли в цене традиционные дачи, подешевев на 39,5% с начала 2017 года. Теперь средняя стоимость такого жилья составляет 5,2 млн руб.
хаусы и дуплексы подешевели на 12%, земельные участки — на 13%, коттеджи — на 15,3%. По прогнозам риелторов, в новом цены могут упасть еще на 10 15%
мости на загородную недвижимость — процесс, начавшийся не вчера, и продолжаться он будет как минимум до того, как в средней полосе России установится «надежная» весна, прогнозирует эксперт агентства «Недвижимость» Надежда Минаева.«Помимо сугубо экономических факторов, на дачный рынок недвижимости очень сильно влияет банальная погода.
В городе такой взаимосвязи нет, а ехать выбирать домик в область, под ледяным дождем и по распутице желающих обычно не находится. Поэтому примерно с октября по апрель это рынок впадает в зимнюю спячку», — сказала она «Ридусу».
18 года ожидаемое оживление рынка все равно не переломит общую тенденцию к падению цен на нем, добавляет Минаева: на рынке загородной недвижимости в Подмосковье происходит то, что в демографии называется «старением населения», а у риэлторов именуется, соответственно, старением жилого фонда.«Это не чья-то прихоть.
Большинство объектов, выставляемых в регионе на продажу — это домики, построенные садоводческими товариществами (СНТ) еще в глубокие советские времена. У них есть два недостатка, которые невозможно устранить и которые являются „черными метками“ для потенциальных покупателей», — говорит эксперт.
Первая из таких «черных меток» — качество объектов в этих СНТ, которые строились в советских понятиях «роскоши» из советских материалов советскими строителями. В девяти случаев из десяти, такой дачный домик для риэлтора — это более-менее точный аналог автомобиля «копейка» для автосалона.
Найти покупателя на подобный «лот» (будь то дача или «Жигули») практически невозможно. Владельцам же тянуть на себе налоги на обветшалую недвижимость и неухоженный земельный участок тоже нет никакого смысла: это даже не чемодан без ручки, а мусорное ведро (тоже без ручки).
Второе «родимое пятно социализма» — местоположение таких объектов.
Практически в ста процентах случаев, москвичи стараются подыскивать себе загородное жилье по своему направлению — шоссейному или железнодорожному.
Но и в этих случаях лишь меньшая часть дачных участков расположена в непосредственной близости от основной трассы или станции: трасс и станций на всех дачников поровну хватить не может.
ветское время, когда такие участки приобретались по распределению от профсоюза, мало кто обращал внимание на критически важный фактор не только для бизнеса, но и для объекта недвижимости — местоположение. Дареному домику в зубы не смотрят. Но когда загородное жилье перешло из разряда социальных благ в разряд объектов купли-продажи, выяснилось, что «location, location» сделало огромную часть таких объектов неликвидными.«Если от станции или автострады до домика еще полчаса добираться своим ходом или ехать по грунтовой дороге по ступицы в грязи — для такого объекта на рынке это поцелуй смерти», — говорит риэлтор
талья Б. испытала провал рынка загородной недвижимости на своем опыте.«В 2002 году мы с мужем в честь рождения дочки приобрели загородный дом в деревне в 60 км за Тарусой в Калужской области. От МКАД это выходит около трех часов на автомобиле, так долго — из-за постоянной пробки в Серпухове. Купили мы его вместе с участком 20 соток за 35 тысяч рублей.
А потом выяснилось, что газа к этой деревне не подведено, готовить-топить на электричестве обходится в копеечку, приходилось покупать-таскать баллоны с пропаном. Так мы теперь этот дом готовы за те же деньги продать, хоть под строительную бытовку, лишь бы не платить налоги на недвижимость, которую он у нас исправно высасывает.
Но уже не первый год не можем найти покупателя — как только они узнают, что к этой деревне нет железной дороги, зато рядом построился французский цементный завод — сразу теряют всякий интерес», — поведала она «Ридусу» о своих злоключениях.атальей совершенно хрестоматийная: она доказывает, что вкладывать деньги в объекты из «группы риска» ни в коем случае нельзя, комментирует Минаева.
«Вкладываться в такое загородное жилье нельзя! Точка! Если есть лишние деньги, то всегда тянет купить дом под снос и поставить на его фундаменте готовый сборный домик. Вроде бы, кажется, что вы выиграли в деньгах: потому что всегда есть „дома-призраки“, которые можно приобрести, грубо говоря, за бутылку коньяка.
Но вы должны быть готовыми к тому, на что жалуется Наталья: это, скорее всего, будет не самое хорошее место с точки зрения либо доступности, либо экологии, либо того и другого», — предупреждает она.
ому, советует эксперт, покупать надо не то, что дешевле, а то, куда вы реально сможете приезжать так, чтобы время в дороге в сумме не оказалось больше, чем время, которое вы будете проводить на даче
загородной недвижимости информация имеет такое же определяющее значение, какое она имеет для удачного клева у рыбаков.«Знаете, за что профессионалы рынка недвижимости готовы выкладывать любые деньги? За карты перспективного развития территорий.
Это не то, чтобы какая-то сверхсекретная информация; просто таких карт на дальнюю перспективу часто не существует в самих муниципалитетах.
И даже если такие схемы удается подглядеть-раздобыть-отксерить, нет никакой гарантии, что через несколько лет власти региона не проведут новое зонирование, и место, где вчера планировалась лесопарковая полоса, отдадут под цементный завод», — отсылает Минаева к истории Натальи Б.
Что касается конкретно части Подмосковья и нескольких районов Калужской области, то волею случая (точнее, прихотями региональных властей) они могут стать «золотым дном» для владельцев расположенной там загородной недвижимости.
включенных в состав Новой Москвы территориях, которые хотя формально вошли в черту города, еще много лет фактически будут оставаться загородными.«Вот там объекты недвижимости, в каком бы они состоянии ни находились, могут превратиться в золотую жилу. Потому что так или иначе, рано или поздно, все эти СНТ снесут и на их месте выстроят современные многоэтажки или таунхаусы с городской инфраструктурой. На владельцев этих участков прольется золотой дождь; им просто повезло, что они оказались на „нужном“ направлении», — говорит риэлтор.анном случае продавать или покупать домик с участком в Новой Москве остается лотереей, предупреждает она. Потому что «могут» — глагол модальный, а не директивный «Ни у кого из риэлторов — во всяком случае тех, кого я знаю — нет точных карт развития этих территорий, или планов застройки по годам. Насколько мне известно, таких карт нет даже в правительстве Москвы. Поэтому никто не застрахован оттого, чтобы купить развалюху близ Троицка по цене квартиры в столичной новостройке, и через несколько лет выяснить, что на вашем веку ничего нового возводить на этом участке не планируется», — предупреждает Минаева о подводных камнях инвестирования вслепую.
Личный опыт: как мы покупали дачку за миллион
Хоть что-то полезное от экономического кризиса: дачи в Подмосковье подешевели. Сижу в кампании «Миэль» и слушаю эту радующую ухо музыку: с начала 2014 года снижение цен составило 50%, с начала 2017-го дома и дачи в Подмосковье подешевели еще на 10%, за три месяца нынешнего года рухнули на 15%. Однако…
— Практически, да, — говорит менеджер Екатерина. — Минимальный вход на дачный рынок начинается со 100–150 тысяч рублей.
Я делаю стойку: это самое то, что не жалко отдать за кусок природы. Ну не за голый, конечно, а хотя бы с сараем и полянкой из одуванчиков. Мысленно уже дорисовывается картина: сарай преобразовываем в домик, полянку огораживаем заборчиком, красим колодец в красивый цвет, рядом лавочка и зонтик… А посмотреть можно?
Екатерина тяжело вздыхает: дача 180 км от Москвы, воды нет, света нет, дороги нет, риэлторы сопровождать отказываются. Один покупатель поехал самостоятельно, на перекладных и заблудился. Когда его нашли, долго материл продавца и всю их контору. Но зато у Миэля теперь есть реальные снимки этой недвижимости, а не те, что были предоставлены для объявления.
Там-то как раз все выглядело прилично: березка, дядька в шезлонге и угол какого-то строения. «Это реквизит. — говорит Екатерина про шезлонг и угол.
– На самом деле все несколько не так… У вас в семье есть лесорубы?» Увы, у нас только гуманитарии, и мы явно не справимся с буреломом и березовой порослью в два человеческих роста, которая оккупировала этот многострадальный участок.
— Лучше уж коттедж взять, они тоже подешевели с 15 миллионов до одиннадцати, — предлагает собеседница, оценивая на глазок мое материальное положение. Ей, наверное, кажется, что если у меня брендовая сумка, то надо не болтать о природе, а сразу заселяться в коттедж.
Не будешь же рассказывать, что сумка куплена в секонд- хэнде, когда там все было по 300 рублей за кило. Исходя из этой грубой реальности я и ищу домик с огородиком.
Не хоромы, но и не совсем пропащий, не на выселках, но в разумных пределах от Москвы, не с английским газоном, но хотя бы с незагаженой территорией и парой яблонь. Короче, нужна дача для типичного, изрядно потрепанного жизнью, но еще не сдавшегося представителя среднего класса.
Представители других классов за загородную вторичку и не зарятся – у одних на это нет денег, другим 6 соток вообще без надобности.
Ну и ладно, зато для «средненьких» выбор большой. Сегодня на продажу в Подмосковье выставлено 60 тысяч дач и загородных домов в ценовом диапазоне от одного до полутора миллионов. Из них 48 тысяч продается через агентства, 10-12 тысяч объектов хозяева пытаются реализовать самостоятельно.
Как рассказали в агентстве «Миэль» и подтвердили в «Инком-недвижимость», число продаж остается неизменным в течение последних трех лет. Сходятся и другие цифры: В прошлом году в Подмосковье и Новой Москве было заключено всего 4,5 тысячи сделок (без учета элитного сегмента).
В этом году ожидается не более 3,5 тысяч продаж. А почему так жидко?
— Негативных факторов два, — рассказала эксперт «Инкома» Светлана Вельковская. — Падение доходов, аккумулирование средств семейного бюджета на первоочередных насущных задачах, к которым не относится покупка загородного жилья.
И, скажу так: неадекват продавцов, которые продолжают считать свою недвижимость в стародачных местах престижным товаром и переоценивают его.
Зачастую это уже не товар, а хлам хламом, не лучше обстоит дело и с землей – заросшие, десятилетиями не обрабатываемые 6 соток гроша ломаного не стоят, но продавец живет представлениями, что они по-прежнему «золотые».
При своих интересах он и остается, а его «дача» уже не от года к году, а от месяца к месяцу дешевеет и стремится к нулевому спросу. Как ни странно, самые значительные скидки сейчас в элитном сегменте, где размер дисконта может достигать 50%. А вот на бюджетные дачи скидки дают очень неохотно.
У нас был клиент, который выставил на продажу участок площадью шесть соток в Крекшино с древним щитовым домиком, позиционировал его как хорошую старую дачу и назначил цену 3 млн руб. Продавец был не готов понять, что милый его сердцу дом однозначно пойдёт под снос, а цены на землю в этом стародачном месте намного ниже, чем он себе навоображал.
Мой собственный опыт общения с продацами подтверждает, что они практически все не в адеквате.
И вовсе не обязательно, чтобы их недвижимость располагалась в местах с царской родословной и благоприятной розой ветров – на Новорижском, Киевском, Симферопольском и Калужское шоссе.
Я, например, искала дачу в направлении Казанской железной дороги и Егорьевского шоссе. Куда уж хуже – торфяники, глина и болота. Еще и гадюк полно. Одна, высохшая, лежала прям на пороге домика, который мне впаривали за миллион рублей.
— Гадюку мы вам тоже оставим,- уговаривала 40-летняя собственница. – Это наш дедушка поймал, выпотрошил и засушил. Талисман. Воров отгоняет. За всю жизнь ни одной кражи в доме не было.
Дедушка умер 50 лет назад. На десять лет раньше построил вот этот желтый домик из горбыля и фанерок. Наследники с тех пор ничего не меняли.
— Да вы что! – возмущается женщина. – Мелиорацию делали, одних канав на участке 200 метров по всему периметру, настилы от дома к туалету и обратно, три машины досок ушло.
Проверить это не представляется возможным – часть досок плавает в соседних огородах, остальные, похоже, сгнили, вместе с туалетом. Вот за что тут миллион рублей?
— У нас до электрички пять минут пешком, лес и «Пятерочка» в шаговой доступности, — за удобства надо платить, — обиделась хозяйка.
На 70 домов в этом СНТ обитаемый один – стоит на сваях, дорожки в огороде подняты от земли на метр. К десяти-пятнадцати домикам дачники пробираются к июлю, когда подсохнет. 40 дач брошены окончательно и бесповоротно.
— Тенденция последних лет: некоторые из дачных участков, выданные на периферии Московской области в 1960–1990-х годах, постепенно перестают использоваться, — говорит риэлтор Андрей, притащивший меня сюда не иначе как для того, чтобы ставить мертвому припарки. — Функция снабжения продовольствием перестала быть актуальной, а транспортная удаленность и убогая инфраструктура не позволяет использовать их для иных форматов загородной жизни.
Вот интересно: девелоперы в курсе этой тенденции? Вокруг безжизненных старых СНТ в чистом поле понастроены «клубные» и дачные поселки – аж пять штук! . Кто покупает эти экономичные и убогие дома из вагонки? Кому нужна земля по 25 тысяч рублей за сотку, если на ней ни деревца, ни травинки, за подвод воды, газа, света и канализации надо доплачивать шестизначные суммы?
— Те, кто повелся на изначально привлекательную цену, теперь не знают, как от этой дачи избавиться, — говорит Андрей. – Там и заселено-то не больше 20%, и каждый второй дом на продажу. По мне, так уж лучше окопаться в старом поселке, чем возделывать новострой. Там хотя бы есть вода, свет и до города ближе.
Наибольшим спросом пользуются дачи в поясе до 30 км от Москвы — на него приходится 63% сделок, на зону 30–70 км — 33% и около 4% — в зоне за 70 км от МКАД. Еще одна тенденция:– чем дальше, тем дом лучше, участок больше.
За Егорьевском двухэтажный коттедж на 25 сотках, с сауной с полным набором мебели и бытовой техники плюс всякие электромеханические приспособления для обработки земли просили всего 1млн. рублей, хотя трудов и вложений там было не меньше, чем на 6 млн. «За семьсот тысяч отдаст, — шепнул риэлтор. – Третий год продаем, всем нравится, никто не покупает».
Выбраться отсюда общественным транспортом можно только раз в неделю, ближайший магазин и цивилизация в 30 км – от себя приплатишь, лишь бы не оставаться в этом благоустроенном раю.
Нет уж, лучше неликвид, но в 30-40 минутах езды от МКАД. Оказалось, не лучше. За миллион-полтора, а это – на минуточку – цена однокомнатной квартиры в Подмосковье, — предлагают такую недвижимость, как будто ее непрерывно бомбили последние 50 лет, и люди просто не успевали вставлять стекла и заделывать пробоины на крыше.
-Да тут делов-то на пару часов, — опрадывался очередной хозяин. – Фанерку вставишь, кусок рубероида на крышу – и все, живи да радуйся.
Сам он за двадцать лет владения этой дачей, не нашел и получаса, чтобы поправить дверь, висящую на одной петле, или хотя бы поднять завалившийся штакетник.
— Да он не мой! – возмущается дядька. – Соседи такие – ничего им не надо – прилетят на выходные, по карманам урожай рассуют и домой.
У него и урожая нет, многолетний бурьян выше головы, по участку только на танке. Зато электричка рядом, и это единственное достоинство, которое, на его взгляд, перевешивает все имеющиеся недостатки, включая неуплаченные за десять лет взносы, долги за свет, за дорогу и налог на недвижимость. Торг не уместен.
Электричка в шаговой доступности стоит миллион рублей – на этом стоит и бабушка, давно забывшая, когда она последний раз выезжала на свою дачу, и молодой наследник, мечтающий избавиться от ненужного обременения, чтобы купить новую машину, и семья, когда-то вложившаяся в загородную недвижимость с расчетом наварить на ней в будущем, но запустившая ее так, что покупатели бегут сломя голову.
Я и сама неслась так же. Кажется, мечта найтинесуществующую готовую дачку с бюджетом до 1 млн рублей, разбилась вдребезги.
Единственное мстительное утешение, что половина находящихся в продаже загородных объектов в Подмосковье не будут реализованы никогда из-за их ветхости и моральной старости. И никакая электричка им не поможет.
Таков прогноз компании «Инком-Недвижимость». Еще 30% объектов удастся продать с существенным дисконтом. Но не сейчас. Осенью, когда спрос на дачи приблизится к нулю.
10 лет рабства, или История о том, как я купила квартиру в ипотеку
Не так давно у меня было две работы. Подработка в общежитии давала возможность в нем жить с тихими соседями и хорошим руководством.
Однако цены на жилье стали расти, проезд на транспорт подорожал, а продукты в магазине и вовсе стали стоить столько, что я начала понимать наших депутатов с маленькими зарплатами . И даже прониклась к ним сочувствием.
Одно оставалось всегда неизменно – зарплата, но этот факт совсем не радовал.
Накопившаяся усталость, стрессы и полное отсутствие свободного времени при зарплате в общежитии меньшей, чем оплата за жилье, наталкивали меня на мысль, что пора уходить со второй работы.
Ввиду того, что там я жила как работник, то после увольнения мне нужно было съехать. Страх выйти из зоны комфорта и боязнь поступить неправильно одолевали меня.
Я несколько месяцев обдумывала решение: когда всё бесило, я клялась близким уволиться, а когда собиралась идти и писать заявление, то сомневалась в своих действиях.
Параллельно я искала квартиру на «Авито», чтобы съехать из общежития. Самые дешевые квартиры стоили от 7000 рублей. Они находились в ветхих двухэтажных домах на окраине города.
Естественно, с кривыми стенами, со скрипучим деревянным полом и едва работающей газовой колонкой. Мебель стояла если не из 60-х, то из 70-х годов точно.
В одной из квартир стены в комнате были поклеены тремя цветами обоев, а потолок настолько грязный, что даже голову поднимать не хотелось.
Квартиры, где арендная плата была выше на пару тысяч, не особо отличались условиями. Та же старая грязная мебель, отсутствие ремонта и хорошая слышимость.
Не желая менять шило на мыло, я задумалась об ипотеке. Мне пришлось подробно изучать материал и рассчитывать примерный ежемесячный платеж.
В итоге я обратилась в офис банка для расчета процентной ставки и суммы переплаты.
Передо мной стоял выбор. В первом варианте я бы стала снимать квартиру и почти вся зарплата уходила бы на аренду жилья, ЖКУ, еду и прочие бытовые расходы. При этом можно было открыть вклад с пополнением на 10 лет. Но с нестабильной экономической ситуацией в стране и инфляцией мое 10-летнее накопление средств могло закончиться непонятно чем.
Во втором случае я бы взяла ипотеку на 10 лет. При этом жила уже в своей квартире и не боялась, что в прекрасный момент меня заставят съезжать.
Если бы оставались свободные деньги, то смогла бы потихоньку делать ремонт и обживаться. А через годы рабства квартира полностью бы стала моей.
Однако меня могут уволить или сократить, тогда я влезу в долги, и в итоге банк заберет моё имущество. В общем, выбор непростой.
Решив, что без ипотеки квартиры мне не видать, я начала действовать. Конечно, мне хотелось бы свой дом, причем в черте города, чтобы быстро добираться на работу.
Нежелание работать далеко от дома у меня появилось, когда я тратила по два часа в день на путь дом-работа-дом-подработка. Вместе с проездом, 30-минутным перерывом и двумя работами на сон, готовку и другие прелести жизни у меня оставалось 11, а то и меньше часов.
Такой график научил собираться за 15 минут и расписывать свой день буквально по минутам.
Так вот, про дом. Чтобы его построить или купить, нужна земля, которая в черте города стоит около 1 млн рублей. Строить дом на муниципальной земле я бы не стала: дом сгорел – живи на улице.
Арендовать городскую собственность 200 лет невозможно, а после себя хочется что-то оставить своим внукам. После этого у меня начался активный поиск квартиры.
Той самой, куда бы я бежала уставшая после работы, по пути заскочив в сад за детишками, готовила ужин и встречала любимого с работы. Вместе мы бы гуляли, общались с друзьями и просто радовались жизни.
В поисках идеального варианта я обошла 40 квартир. Чаще всего недвижимость показывали риелторы, которые именуют себя агентами. Кто-то был со всем молчалив и на все вопросы отвечал «не знаю, нужно посмотреть документы» или «могу узнать, если это так важно».
А кто-то, наоборот, пытался по-настоящему продать квартиру, магическим образом превращая минусы в плюсы. Например, туалет и кухня, которые увеличили, урезав метраж комнаты с 20 до 14 кв. м, нужно рассматривать как достоинство. Ведь в туалет можно поместить сушилку, гладилку, диван, если он уже не помещается в комнате, и прочее.
Или мне объяснили, что крайний этаж хорош тем, что соседи не затопят, однако они забыли о протечке крыши. Мне хотелось сбежать.
Была я и в апартаментах с «нормальным ремонтом», хозяин которых называл так кривые стены, пробитые двери и слезающие обои. При этом квартира находилась на пятом этаже панельного дома. Из-за того, что она была угловой, там были сквозняки.
На утепление комнаты понадобилось бы много денег, утеплитель сожрал бы и без того небольшую площадь. За такую «проветриваемую» недвижимость просили 1,4 млн рублей. Единственный реальный плюс был в том, что работа в 10 минутах ходьбы, а само расположение — расширенный центр.
Как человек, живший в общежитии не один год, я была рада и этому варианту. Однако холодный ум при горячем сердце остановил меня. Я стала смотреть дальше.
Понравилась мне ещё одна квартира ближе к центру, которая была расположена на крайнем этаже.
Маленький балкончик, на который страшно ступить, окна, которые едва закрываются, и страшный туалет с облупленной краской на стенах всего за 1,3 млн рублей.
Стоит отметить, что в доме проведен газ, а в самой квартире стояла заглушка, что могло говорить об аварийном состоянии. На тот момент из 12 вариантов этот был самый подходящий.
А потом меня вдруг закусило, я почувствовала азарт. Помимо двух имеющихся работ у меня появилась третья — поиск квартиры. Каждый вечер я ездила на осмотр в разные районы города. С опытом, а осмотр 30 квартир можно назвать опытом, я перестала слушать риелторов, а обращала внимания на их реакции.
Шутками и вежливым обращением старалась расположить к себе продавцов и агентов, чтобы те, поняв, что я «своя», не утаили чего-то ужасного. После осмотра объекта недвижимости мне часто предлагали посмотреть другие варианты, которые пытались продать в том или ином агентстве. Так я нашла очередную понравившуюся квартиру.
Три раза приходила на осмотр. Мне она понравилась, но меня что-то останавливало. Квартира на крайнем этаже в девятиэтажке, что уже плохо. В 20 минутах езды от работы, а пешком вообще не дойти, наверное. Сделан ремонт, стяжка на полу, плитка, поставлены стеклопакеты, есть вместительный балкон.
Помимо этого установлены новая ванна, унитаз и раковина в туалете. Правда, на кухне была полнейшая пустота, а сама квартира — напротив лифта. Дом 80-х годов, поэтому лифт уже весь визжал, скрипел и издавал прочие неприятные звуки. Для человека с чувствительным слухом, который просыпается от каждого шороха, мне было важно, чтобы в квартире ночью была полная тишина.
Ни громких соседей, ни воплей детей и уж тем более никаких визгов шахты лифта в 6 утра. Была идея поставить во всю стену шкаф-купе в качестве звукоизоляции, но я засомневалась, поможет ли это. Новый ремонт и неиспользованная мебель за 1,45 млн рублей и почти 40 кв. м меня очень сильно напрягали и настораживали, уж больно заманчивое предложение.
Скупой платит дважды, подумала я, и стала смотреть квартиры дальше.
Чисто случайно я пришла на осмотр еще одной квартиры, которая запала в душу. Признаюсь честно, я не хотела идти из-за месторасположения дома и постоянных пробок по утрам.
Сама квартира была с относительно новым ремонтом, ухоженная и чистая. Натяжные потолки, шкафы, кухонный гарнитур, паркет — всё как мне надо. Только опять напротив лифта.
Продавец при осмотре даже цену скинул до 1,43 млн рублей.
Я не была в восторге от этой квартиры, но хотя бы это был лучший вариант из всех. Сообщив буквально на следующий день о намерениях приобрести жилье, мне ответили отказом — появился покупатель с деньгами на руках.
Продавцу нужны были срочно деньги, а на бумажную возню у него не было времени. Сказать, что очень расстроилась, ничего не сказать.
Я начала переживать: все возможные варианты просмотрены, жилищное кредитование истекает, а выбрать нечего.
Тогда я начала второй раз смотреть варианты на «Авито» и «Домофонде». Я металась между самыми дешевыми за 1,3 млн рублей, где жилье полностью убито и нужно делать ремонт под себя, и квартирами подороже, но с нормальным ремонтом, где можно постепенно вкладываться. Так моя планка поднялась до 1,7 млн рублей.
За такую стоимость я искала квартиру с хорошим ремонтом в расширенном центре, не на крайних этажах, без лифта напротив, с освещенным двором и развитой инфраструктурой. Планируя детей, мне было важно, чтобы поблизости были школы, сады, больницы и детские площадки. В самом доме не было газа, а год постройки начинался с 80-х годов.
Так я нашла вариант за 1,65 млн рублей. Я буквально через час после осмотра согласилась на сделку. Продавец немного уступила в цене — и началась бумажная канитель.
Я как настоящий паникер переживала, что сделка сорвется, поэтому даже не могла до конца осознать свое счастье и порадоваться, пока хозяева не передали мне ключи. Но и тут радовалась я недолго.
При ремонте оказалось, что в квартире проблема с трубами, но это уже другая история, которая, в отличие от пройденных испытаний в виде получения ипотеки и осмотра квартир, еще только начинается. Но не будем о грустном.
Через меня прошло (или все-таки я через них прошла?) 40 квартир, информацию о каждой я записывала в новый блокнот, где фиксировала адрес, имя продавца или агента, контактный телефон, площадь квартиры и цену. Опираясь на свой опыт, я составила список советов, которые наверняка кому-то пригодятся.
- Пытайтесь не покупать квартиры на крайних этажах. Нет ничего хорошего, когда крыша протекает или через ваш унитаз выходит все, что накопилось в канализации. Из-за нежелания быть у всех на виду, скорее всего, у вас будут постоянно закрыты шторы.
- Не торопитесь принимать решение. Подходите к покупке квартиры ответственно. Осматривайте квартиры с расчетом на будущую продажу. Сейчас рынок стоит, поэтому торопиться и выбирать первое попавшееся жилье не стоит.
- Между старым и новым жилфондом отдайте предпочтение второму. Если у вас есть возможность купить подороже, то выберете квартиру в более новом доме. Не забывайте, что в новостройках коммунальные услуги меньше, но какие проблемы появятся с домом через 10 лет после постройки – никто не знает. В старых же домах все недочеты видны сразу.
- Важнее сантехника и электрика в доме, чем ремонт. Если бы я выбирала квартиры снова, то в первую очередь обратила бы внимание на трубы. Важно проверить, в каком они состоянии. Ничего в этом не понимаете — вызовите сантехника, он вам подскажет. Надо посмотреть состояние проводки и давно ли менялись счетчики.
- Не верьте на слово. Лучше сразу просить копии документов с техпаспортом. Вы узнаете, сколько в действительности площадь квартиры, все ли стены на месте и принадлежит ли эта квартира человеку, который представился собственником.
- Записывайте все варианты. В блокнот я записывала все варианты, когда договаривалась о встрече, чтобы примерно представлять, что меня ждет. Возможно, квартира, которая вам в первый раз не сильно понравилась, в итоге будет самым практичным вариантом.
- Не переживайте. Процесс получения квартиры с помощью ипотеки довольно долгий, а беспокоиться, что что-то пойдет не так, как это делала я, не нужно.