Снять жилье в столице непросто и спрос на аренду квартир постоянно растет. Эксперты портала Move.ru проанализировали, какие особенности жилья нужно учитывать, чтобы выгодно приобрести апартаменты в новостройке для сдачи в аренду.
Требования к квартирам, которые будут сдаваться жильцам, немого отличаются от тех, которые предъявляются к объектам для постоянного проживания.
Покупая жилье для аренды, нужно в первую очередь обращать внимание на инфраструктуру района и его близость к центру столицы и основным транспортным магистралям города.
Люди, которые будут снимать жилье, должны иметь возможность быстро добираться к месту работы, учебы.
Стоимость квартиры важна для арендодателя, поэтому объекты для покупки нужно выбирать в Новой Москве, где цена кв. метра жилья намного ниже, чем в центральной части города.
В каких новых жк лучше выбирать квартиру
Арендуют жилье в ТиНАО не только приезжие, но и московская молодежь, которая хочет больше самостоятельности. В основном это люди, учащиеся в московских ВУЗа или работающие в центре города. Они стараются арендовать недорогое жилье. При этом основным критерием выбора квартиры остается близость к главным магистралям города и к метрополитену.
Чтобы правильно выбрать расположение ЖК, нужно учитывать:
- инфраструктуру района;
- его близость к МКАД;
- есть ли рядом станции метро.
Обустройство территории вокруг дома и наличие интересных объектов для проведения досуга повысит привлекательность выбранной квартиры.
Жк возле метрополитена
В Новой Москве мало новостроек, которые располагаются вблизи станции метро. К ним относится:
- «Румянцево парк» возле станции «Румянцево»;
- «Москвичка» около станции «Коммунарка»;
- грандиозный «Саларьево Парк», расположенный у метро «Саларьево»;
- уютные ЖК «Городские Истории», «Филатов Луг», а также «Переделкино Ближнее», которые строятся возле метро «Рассказовка»;
- «Прокшино» находится в 5 мин. ходьбы от одноименной станции.
При выборе ЖК можно учитывать то, какие остановки метрополитена будут открыты в ближайшем времени. После завершения строительства ст. «Новомосковская», доступ к метро получат крупнейший комплекс «Скандинавия» и его оппонент «Белые ночи».
Новостройки у главных магистралей города
Владельцы автомобилей, которые будут искать апартаменты для аренды, будут учитывать возможность без проблем выезжать на Киевскую, а также Калужскую дороги, ведущие в центр столицы. Квартиру в доме у Калужского шоссе можно купить в:
- «Испанских кварталах»;
- «Аквилон парке»;
- «Скандинавии»;
- «Южном Бунино»;
- комфортном комплексе «Москвичка»;
- современной «Дубровке»;
- «RDD» (Russian Design District);
- «Новой Звезде».
Жилье у Киевского шоссе можно найти в «homecity», а также в «Румянцево парке», «Первом Московском», «Позитиве», «Ново-Никольском».
Жилые комплексы недалеко от МКАД
Удаленнлсть от МКАД существенно влияет на уровень жизни арендатора, потому что к этой магистрали привязаны цены на услуги такси, доставку покупок. Если люди планируют проводить досуг в Старой Москве, то они будут искать жилье на дальше 5 км от МКАД. В Новой Москве есть всего 8 ЖК с таким расположением. Квартиру возле МКАД можно купить в:
- «Испанских кварталах»;
- «Саларьево парке»;
- современном комплексе «Москва А101»;
- «Новой звезде»;
- Крупном ЖК «Скандинавия»;
- «Аквилон парке»;
- комфортном «Позитиве»;
- «Румянцево парке».
Сотрудники Move.ru выяснили, что МКАД имеет второстепенное значение, если ЖК находится возле метрополитена. В большинстве случаев на метро легче и быстрее можно добраться в центр города, чем на машине.
После открытия новой ветки метрополитена до Троицка, выгодным транспортным расположением смогут похвастаться ЖК, строящиеся в 10-15 км от МКАД. К ним относятся комплекс «RDD», вблизи которого откроется станция «Ватутинки».
Каким районам отдавать предпочтение
Более востребованными у арендаторов будут квартиры в больших массивах. В них есть все необходимое для комфортной жизни: разнообразные магазины, спортклубы, парикмахерские и спа-салоны, медцентры, школы, детсады, банки, кафетерии, рестораны.
- Хорошую инфраструктуру можно найти в Коммунарке, Щербинке, Переделкино, Ватутинках, Прокшино, Саларьево-Румянцево.
- В Коммунарке находится сразу 4 интересных проекта: комфортный комплекс «Новая Звезда», крупный ЖК «Скандинавия», современные комплексы «Москва А101» и «Аквилон Парк».
- В Щербинке выгодно покупать квартиру в «Калипсо-3», ЖК «Остафьево» или «Белой звезде».
- В Переделкино отдавайте предпочтение проектам: «Городские истории», ЖК «Рассказово», а также «Переделкино-Ближнее».
- В Саларьево-Румянцево расположены крупные ЖК: «Позитив», уютный «Homecity», модные «Румянцево Парк» и «Саларьево Парк».
- В Ватутинках расположены ЖК «Андерсен», крупная новостройка «Кленовые Аллеи», а также «Новые Ватутинки».
- В Прокшино могут заинтересовать арендаторов комфортный ЖК «Прокшино» и роскошный комплекс «Испанские кварталы».
- Проект RDD будет также интересен покупателям тем, что в нем будут открыты уникальные образовательные и спортивные объекты, творческие мастерские.
Как выбрать жилье для дальнейшей аренды
Чтобы минимизировать сумму вложений и ускорить окупаемость приобретенного объекта, отдавайте предпочтение лотам с завершенной отделкой. Ремонт, выполненный застройщиком, всегда обходится дешевле, чем сделанный нанятыми рабочими.
На рынке 47% квартир продаются с отделкой «под ключ». Также хорошим решением будет покупка жилья в состоянии white box. Его заключительная отделка обойдется недорого. Сейчас на рынке представлено около 700 лотов с предчистовой отделкой.
Выбирая планировку квартиры, учитывайте то, что студии продаются дешевле однокомнатных квартир. Аренда современной студии стоит почти столько же, как и съем однокомнатной квартиры. Таким образом, студия требует меньше вложений и окупится быстрее.
Изучая предложения по продаже квартир, обратите внимание на также жилье на 2-3 этажах. Такие квартиры обычно стоят дешевле. В них нет красивых видов их окон.
Воспользовавшись рекомендациями экспертов Move.ru, вы сможете выгодно вложить деньги в квартиру, которую будете сдавать в аренду.
Инвестиции в квартиры
Инвестиции в жильё в нашей стране традиционно считается довольно выгодным способом вложения сбережений. Да и могло ли все быть иначе? Ведь еще М.А. Булгаков в своем бессмертном романе Мастер и Маргарита отмечал остроту отечественного квартирного вопроса.
Таким образом, если вы располагаете достаточно крупным и относительно свободным капиталом, то инвестиции в жилую недвижимость, станут отличным решением.
Примите во внимание, что в данной статье мы будем говорить именно про инвестиционные квартиры. То есть мы не обсуждаем покупку жилья, в которое вы планируете переехать. Объектом инвестирования в недвижимость является квартира, которая затем будет использоваться для извлечения дохода. Проще говоря, инвестор планирует в будущем сдавать ее в аренду.
Квартирные инвестиции с последующей сдачей ее в аренду
Подобное инвестирование является достаточно простым способом, чтобы вложить деньги в жилую недвижимость. К тому же он отличается минимальными инвестиционными рисками. На бумаге все и вовсе выглядит проще простого. Главное, иметь возможность инвестировать в хорошую квартиру. А наладить затем арендный бизнес будет несложно.
Однако в реальной жизни все, естественно, несколько сложнее. Прежде всего необходимо выбрать именно такую квартиру, на которую в будущем будет стабильный спрос у потенциальных арендаторов.
Конечно, опыт реальных инвесторов говорит нам о том, что спрос имеется на любые жилые объекты недвижимости.
Тем не менее уровень вашего потенциального дохода во многом будет зависеть именно от выбранного варианта.
Основной недостаток данной схемы многим видится в том, что такой доход не получится в полной мере называть пассивным. Все-таки общение с арендатором, вопросы с ремонтом, решение бытовых проблем, оплата коммунальных платежей – все это ложится на плечи инвестора-собственника.
Другой минус состоит в том, что инвестиционная квартира будет крайне медленно окупаться. В зависимости от конкретного города, в котором планируется приобретать жильё, срок его окупаемости посредством аренды в среднем составляет 10–20 лет.
В то же самое время собственник жилого помещения стабильно, чаще всего ежемесячно получает арендную плату с жильцов.
Еще одним вариантом, который следует рассматривать, является квартира, покупаемая в кредит. Суть схемы крайне проста. Квартира покупается в ипотеку и начинает сдаваться. Арендная плата в этом случае тратится на погашение кредита. После погашения ипотеки собственники получают квартиру и уже начинают получать с нее прибыль.
Кроме того, потенциальный инвестор может вложиться в строительство квартиры. Однако это уже тема для отдельного серьезного обсуждения.
Приобретение квартиры с последующим переводом в нежилой фонд
Во всех городах можно увидеть многоквартирные дома, на первых этажах которых открыты различные магазинчики, банки, клиники и так далее. Чаще всего они располагаются в нежилых помещениях, ранее бывших обычными квартирами.
Алгоритм действий здесь следующий. Инвестор вкладывает денежные средства в приобретение квартиры на первом этаже дома. Затем разрабатывает проектную документацию, организовывает отдельный вход с улицы, согласовывает перевод помещения в нежилой фонд в государственных органах и в результате становится собственником коммерческой недвижимости. Как правило, затем он ее сразу же продает.
Смысл такой комбинации понять несложно. Ведь коммерческое помещение стоит на порядок дороже, чем квартира.
Недостатков у подобных инвестиций в недвижимость несколько. Во-первых, инвестору на начальной стадии необходимо располагать довольно солидным капиталом.
Этих денег должно хватить не только на покупку подходящего жилья, но также на проведение и оформление перепланировки.
Во-вторых, никто не может гарантировать быстрое и беспроблемное прохождение проектной документации через многочисленные согласующие инстанции.
Выбор подходящей инвестиционной квартиры
Когда инвестор выбирает инвестиционный объект не следует допускать ошибок. Ведь в такой ситуации он рискует существенно потерять в деньгах. Кроме того, у большинства потенциальных инвесторов капитала изначально хватает только на одну квартиру.
Правильно поступают те люди, кто заранее изучает запросы своих будущих арендаторов. Последние данные говорят нам о том, что самый ликвидный вариант для приобретения – это маленькая квартира. Как правило, однокомнатная. На такую всегда будет спрос у арендаторов. Кроме того, если инвестору понадобятся деньги, то такой инвестиционный актив проще всего быстро продать по рыночной цене.
При выборе квартиры необходимо учитывать такие аспекты:
- район, в котором располагается дом;
- удобство планировки (в частности, размер кухни, раздельный санузел и так далее);
- наличие и качество ремонта;
- шаговая доступность основной инфраструктуры (магазины, дороги, детский сад, школа и прочее).
В настоящее время наиболее популярны квартиры, находящиеся на окраинах городов в современных районах с новостройками эконом-класса. Данные жилые помещения имеют удобную планировку и небольшие размеры.
Вкладываем материнский капитал в квартиру
Прежде всего материнский капитал нужно оформить. Для этого следует написать заявление стандартного образца в территориальном отделении Пенсионного фонда РФ, по месту жительства заявителя. В соответствии с действующими правилами период, в течение которого мама может обратиться за сертификатом на материнский капитал законодательно неограничен.
Российские законодатели предусмотрели несколько вариантов улучшения жилищных условий семьи, на который может быть потрачен материнский капитал. К ним относятся:
- покупка квартиры (в кредит или без него);
- внесение доли в строительном кооперативе;
- покупка дома либо какой-то его части;
- выплата имеющегося жилищного кредита;
- проведение реконструкции жилья;
- новое строительство дома.
Все перечисленные варианты являются как равноправными, так и равновозможными. Выбор окончательного решения всегда остается за семьей.
Какую квартиру лучше купить в 2018 году для инвестиций?
Какую квартиру лучше купить в 2018 году, чтобы заработать на этом? Что лучше — новостройка или вторичка, какой район и этаж предпочтительнее для инвестиционной недвижимости? В этой статье мы разберемся в том, позволяет ли экономическая ситуация, которая сложилась в нашей стране, заниматься заработком в сфере купли-продажи жилых квадратных метров, а также сопоставим все имеющиеся статистические данные, чтобы понять, какую квартиру лучше всего покупать для этих целей.
Инвестиционная квартира — миф или реальность?
Стоит отметить, что всего несколько лет назад еще была актуальна схема, благодаря которой многие люди сумели разбогатеть не имея большого опыта в сфере недвижимости. Данная задумка была максимально примитивной и заключалась в приобретении недвижимости (чаще всего в новом доме) и последующей ее продаже, только немного позднее и подороже.
Многие занимались покупкой квартир, которые находились на этапе строительства, что выходило очень дешево, а иногда даже с существенными акционными скидками. А после сдачи готовой жилплощади реализовывали их на порядок дороже
Весь этот «бум» происходил еще до кризиса и отбоя от желающих приобрести квартиру у таких вот бизнесменов никогда не было.
В итоге, получалось не только неплохо жить на доход от схемы, но и вкладывать деньги в новый виток с покупкой/продажей. Но, к сожалению, несколько лет назад такая схема перестала работать, так как квартиры начали быстро дешеветь.
В итоге даже сейчас ситуация не стабилизировалась, не говоря уже о возвращении к старому порядку вещей.
Но остались ли хотя бы какие-то виды недвижимости, которые будут интересны с инвестиционной точки зрения даже сегодня? Давайте разберемся в этом, чтобы понять, можно ли купить что-то дешевле сейчас, чтобы позднее продать дороже.
Инвестиции в новостройки: выгодно ли это?
Актуальность вложений в новостройки сохранялась многие годы. Ни для кого не является секретом, что жилплощадь в строящемся доме стоит намного дешевле, чем в готовом, хоть и новеньком здании. Помимо этого, чем более ранней будет стадия покупки, тем дешевле она вам обойдется.
Чем ближе к завершающей стадии, тем дороже становятся все квартиры в доме. В среднем, цена на квартиру повышается не менее чем на 15% и не более чем на 30%
Если говорить о реальных цифрах, то получается следующее: подмосковная квартира-студия обойдется вам примерно в 2,2 миллиона рублей, если купить ее на этапе строительства. Абсолютна такая же квартира, но в сданном доме будет стоить уже 2,8 миллиона. Когда дом будет полностью заселен, цена может подняться еще на несколько сотен тысяч рублей.
Статья по теме: Как правильно выбрать квартиру — новостройка или вторичка?
Отметим, что актуальная ситуация в сфере менее выгодна, чем несколько лет назад. Чаще всего рост цены позволит продать квартиру после сдачи дома всего на 10-15% дороже, чем вы инвестировали в ее покупку на этапе строительства. Эту прибыль можно получить примерно за 2-3 года, которые являются сроком строительства.
Также стоит знать, что подобные инвестиции достаточно рискованные, ведь многое зависит от финансовой стабильности строительной компании. Ведь в случае непредвиденных ситуаций можно остаться без квартиры и с необходимостью судиться за то, чтобы вернуть свои вложения.
Выбираем инвестиционную квартиру по расположению
В большинстве случаев, если обсуждать вопрос долгосрочной перспективы, любая квартира станет дороже, чем была во время покупки.
Исключением являются только квадратные метры, приобретенные на вторичном рынке и в старых домах.
В иных случаях вполне можно полагаться на прогнозы экспертов, которые сообщают о том, что до реального насыщения рынка еще очень далеко, а квартирный вопрос остается актуальным для многих тысяч российских семей.
Поэтому при покупке квартиры чуть ли не в первую очередь стоит обращать внимание на внешние факторы, которые к самой жилплощади имеют вторичное отношение.
Данные параметры являются очень важными для любого покупателя, а для того, кто хочет заработать на инвестициях – вдвойне.
Если инвестор не побеспокоится об этом вопросе, он рискует получить квартиру, которая в будущем потеряет большую часть цены, несмотря на все свои внутренние привлекательные особенности.
Место, где расположен сам дом, очень сильно влияет на стоимость квартир в нем. «Location, location and location», как говорят американцы
Престижность района, развитость окружающей инфраструктуры, хорошая экологическая обстановка и транспортная доступность – все это не только будет способствовать быстрейшей продаже, но и повысит ценник на десятки процентов.
Успешной будет только та жилищная инвестиция, которая изначально демонстрирует высокие показатели ликвидности, позволяющие быстро и без проблем продать собственность за интересующую конкретного владельца цену. Но не забывайте, что даже в самом продуманном проекте есть квартиры, которые менее ликвидны, чем все остальные.
Самыми удобными будут варианты, которые расположены на средних этажах (наиболее комфортны по различным показателям и обладают меньшим количеством недостатков), подальше от лифтовых шахт (меньше квартир на площадке), и обладающие окнами, которые выходят во двор
Квартиры с проходными комнатами и маленькими кухнями также не нравятся большей части потенциальных покупателей. Легче всего будет продать однокомнатную и двухкомнатную квартиру, отмечают эксперты.
Что выгоднее: ипотека или аренда квартиры?
Чистота в приоритете, дорогой ремонт – не нужен
В данной части статьи мы дадим несколько советов, которые позволят предварительно подготовить недвижимость в ожидании потенциальных покупателей, чтобы продажа квадратных метров, в которые вы инвестировали свои средства, не превратилась в длительную многомесячную и сложную процедуру:
- приведите квартиру в порядок. Сюда входит проведение генеральной уборки, выбрасывание всех лишних вещей, чистка сантехники, мытье окон и полов. Любого покупателя привлечет чистое, просторное и светлое жилье, а не его антипод;
- если на стенах и потолках жилища слишком заметны следы протечек или плесени – обязательно устраните их. Точно так же негативно на продажу могут повлиять и старые обои. Лучше заменить их на дешевые, но светлые и новые. Данный шаг позволит не только обновить квартиру, но и сделать ее визуально большей;
- избавьте квартиру от старых ковров, диванов, зеркал. Давно обветшалые и никому ненужные вещи только отпугнут покупателей;
- стоит обратить внимание и на состояние подъезда. Позаботьтесь хотя бы о том, чтобы все лампочки там горели. Если есть время и желание – помойте стены и лестничную клетку, чтобы не испортить настроение заинтересовавшимся людям еще до просмотра самой квартиры;
- не делайте ставку на высококлассный ремонт перед продажей относительно недорогой квартиры. Все ваши усилия, дорогие материалы и работы никогда не окупят себя и вы всего лишь потеряете деньги, которые сделали бы квартиру слишком дорогой, включи вы их в конечную цену;
- при этом стоит понимать нынешнюю экономическую ситуацию и то, что многие семьи начали предпочитать уже «готовые» для жилья квартиры, в которые можно въехать и без проблем с ремонтом и прочими моментами жить не менее нескольких лет. Так что, наличие миловидного, но недорогого ремонта с более-менее современной мебелью будет большим плюсом, который позволит найти покупателя в несколько раз быстрее, а может даже, моментально;
- многих покупателей очень сильно волнуют скоростные параметры сделки. Некоторые даже готовы переплачивать, лишь бы поскорее въехать квартиру, которую недавно только нашли. Поэтому стоит заранее побеспокоиться о том, чтобы с юридической стороны жилплощадь была свободной (имеется ввиду регистрация в ней тех или иных жителей). Освободить квартиру от всего лишнего стоит заранее, до подачи объявления.
На этом все. Надеемся, наши советы и рекомендации помогут не только качественно инвестировать, но и уверенно продавать недвижимость, которая не только сохранит, но и приумножит ваши накопления. Удачи!
Материалы по теме: Как сэкономить на ЖКХ?
Константин Шварц об инвестициях в недвижимость в 2021 году
Шварц Константин Валерьевич рассказал о том, куда следует инвестировать в 2021 году. Лучшие идеи инвестиций в 2021 от Константина Шварца
Инвестиционная стратегия – это способ не только сохранить, но и существенно приумножить имеющиеся средства. Как это сделать и куда вкладывать деньги точно знает Константин Шварц. Банковский эксперт долгое время работа в инвестиционной сфере и знает, что желаемая прибыль должна поступать на счет, а не только покрывать инфляционные риски.
Константин Шварц об инвестиционных рисках
На каком месте в инвестиционных рисках была мировая пандемия? Константин Шварц говорит, что она была далеко за пределами первой десятки, но именно она разрушила много бизнес-стратегий и лишила инвесторов ожидаемого дохода.
В связи с произошедшими событиями нужно пересматривать свои методы инвестиций и искать новые решения. Россияне называют 3 основных инструмента сохранения средств:
- Счет в государственном банке.
- Драгоценные металлы и камни.
- Покупка недвижимости.
Что касается вкладов – тут есть свои риски. В худшем случае деньги будут находиться в банковской ячейке, организация пообещает выплату по депозиту на своих условиях, а по факту вместо прибыли только закроет инфляционную часть. Уже несколько лет подряд инфляция съедает практически все, чтобы должно было стать прибылью. Как следствие – деньги не работают.
Теперь нужно рассмотреть вариант с облигациями, драгоценными металлами и камнями. Уже разрабатываются государственные программы по дополнительному налогообложению таких вкладов. Здесь быстрого дохода тоже искать не стоит, прибыль будет минимальной, а золото все равно останется в слитке.
Стратегия покупки недвижимости может приносить доход, конечно, если речь не идет о приобретении жилья в отдаленном районе и с минимальными условиями в ипотеку.
Чтобы не только сохранить, но и приумножить средства, их нужно правильно разделять и никогда не пользоваться только одним инвестиционным инструментом.
Важно также продумать, какие активы еще не облагаются высокими налогами, и будут приносить гораздо больше прибыли, чем трат.
Перспективной остается блокчейн среда, но для сохранения средств важно быстро реагировать на новые законы и ограничения – это позволит вовремя вывести деньги.
Константин Валерьевич Шварц называет недвижимость одной из самых надежных инвестиций – в недвижимость. Но и здесь есть ряд важнейших нюансов.
Финансовый эксперт обращает внимание, что даже после вычета всех налогов и банковских издержек при оформлении жилья такая покупка в разы выгоднее депозита. Важно, чтобы жилое или офисное помещение было в удовлетворительном состоянии и не требовало дополнительных вкладов. В этом случае прибыль будет перекрывать уже имеющиеся траты.
Сегодня выгодно покупать коммерческую недвижимость, расположенную на первых этажах жилых домов и комплексов. Если речь идет о «вторичке», то остаются юридические риски оформления помещения – это стоит учитывать.
Гораздо выгоднее покупать такую недвижимость в новостройках, когда те еще находятся на стадии проектирования или заливки котлована. Девелоперов обязывают оставлять пространства для коммерческого использования: банков, аптек, магазинов.
Цена помещения часто равна цене квартиры на верхних этажах. Важно также правильно выбрать район – чтобы место было проходное, развитая инфраструктура, большой пешеходный трафик.
В таком случае можно быстро рассчитывать на хорошую и стабильную прибыль.
Константин Шварц не рекомендует покупать офисы блоками, как было актуально еще 1-2 года назад. Пандемия показала, что многие организации эффективны на удаленке, в офис можно не возвращаться. Есть большой риск простоя таких помещений.
Финансовый эксперт говорит, что по его прогнозам в 2021 году инвестиции в недвижимость в России вырастут примерно на 10-20%. Востребованным будет также складской сегмент, что стоит учесть при выборе будущего объекта. Константин Валерьевич Шварц уверен, что деньги должны работать, и он рассказывает, куда инвестировать для гарантированной прибыли.
Как выбрать квартиру для инвестиций: 5 главных критериев
1. Исходные: цена и расположение
Сначала определитесь с конкретной суммой, которую вы готовы вложить. Не стоит растягивать бюджет и пытаться охватить весь рынок по принципу «плюс-минус километр».
Цена – это один из двух основных параметров, которые вы должны дать вашему брокеру.
В этом году обращайте внимание на новостройки: в них рублевые цены практически не отличаются от цен, которые были полтора года назад, что делает новостройки крайне привлекательными для инвестиций.
Стоимость апартаментов все еще примерно на 20%, а где-то и на 50% ниже аналогичного предложения квартир в одном и том же районе. Их определенно стоит рассмотреть.
Во-первых, разница в цене сильно перекрывает сумму будущего налога на имущество, а во-вторых, есть большая вероятность скорой амнистии апартаментов и перевода их в жилой фонд, тогда и ставка налога будет меньше.
Сейчас законодатели активно обсуждают эту тему.
Второй исходный параметр – расположение. Рынок элитной недвижимости последние пару лет развивается географически разнонаправлено. В продаже появились совершенно неожиданные объекты, поэтому обязательно проконсультируйтесь с вашим агентом или изучите аналитику независимых экспертов рынка. Многое из того, что заслуживает внимания инвестора, может быть в рамках закрытых продаж.
2. Стоимость коммунальных услуг
Обязательно поинтересуйтесь стоимостью коммунальных услуг. В это трудно поверить, но в некоторых элитных домах в центре Москвы эксплуатационные услуги стоят 550-600 рублей за кв. метр в месяц. При том что квартиры продаются по очень демократичной цене.
3. Этаж, вид и планировка
Рассматривайте квартиры не ниже третьего этажа. Квартиры на втором этаже можно смотреть, если цена на них на 20-25% ниже альтернативных вариантов в том же доме, если все окна выходят в тихие зеленые дворы и квартира достаточно инсолирована со всех сторон.
На кухне необходимо отдельное окно, даже если кухонная зона по дизайн-проекту объединена с гостиной. В идеале санузлов должно быть столько же, сколько спален, или на один больше. (Если квартира без отделки, обращайте внимание на расположение стояков.
) Ииз окон гостиной должен открываться вид минимум на 50-70 метров – необязательно на парки, реку или звезды Кремля. Достаточно, если это благоустроенный двор с детскими площадками или соседние здания.
4. Ликвидность
Даже если вы приобретаете квартиру для себя, узнайте у агента предполагаемую стоимость аренды и прогноз по цене продажи этой квартиры на ближайшие два-три года. Особенно это актуально для строящихся объектов.
Мой опыт показывает, что сроки сдачи новостроек в Москве неоднократно переносят. Год-полтора – это в пределах нормы.
Помните: ваша жизнь не стоит на месте, поэтому, покупая недвижимость, представьте, как вы будете ее продавать.
5. Документы
Наконец, тщательно изучите правоустанавливающие документы. Недавно я проверяла документы по двум новым объектам, которые поступили к нам на продажу. Оказалось, что собственник оформлял свидетельства на квартиры и машиноместа в одной из новостроек в центре на основании судебных решений. Происходило это накануне его сорокапятилетия, когда положено менять паспорт.
Решение по квартире он получил до 45 лет и оформил свидетельство, а решение по машиноместам – после этой даты. Он получил свидетельства на машиноместа со старыми паспортными данными спустя полгода после получения нового паспорта. Интересно, что никто, включая его самого, не замечал этого почти три года.
Если бы он вышел на сделку с такими документами, то регистрация была бы приостановлена со всеми вытекающими…
Не стоит принимать мгновенные решения о покупке квартиры, информацию о которой вы получили из непроверенного источника, тем более вносить аванс или задаток. Не поддавайтесь сиюминутным порывам, возьмите тайм-аут на два-три дня, чтобы взвесить все за и против. В долгие раздумья тоже ударяться не стоит.
Если нашли «свою» квартиру, действуйте решительно. Достойные сбалансированные во всех отношениях объекты на рынке не задерживаются. В новостройках лучшие инвестиционные лоты по начальным ценам «уходят» за три-четыре месяца, на вторичном рынке лакомые кусочки также не задерживаются более двух-трех месяцев.
- serjiob74/Fotolia
- Не пропустите:
- 10 мест в центре Москвы, на которые застройщики положили глаз
- Налог с аренды: варианты для тех, кто сдает квартиру
- Страхование застройщиков – от чего оно защищает и как работает?
- Квартира в наследство и завещание
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Квартиры для инвестиций, лучшее вложение средств на сегодняшний день
Несмотря на кризис, многие люди предпочитают не держать средства «под подушкой» или в банках, а делать выгодные инвестиционные вложения в недвижимое имущество. Для того чтобы правильно выбрать квартиры для инвестиций в Спб следует знать какими критериями следует руководствоваться для верного вложения средств.
Основные факторы при выборе
Необходимо понимать, что инвестиции в квартиры будут выгодны всегда. Тем более во времена кризиса, в текущий 2020 год.
Это реальный, осязаемый актив, который может принести средства как для постоянного пользования (аренда), таки при необходимости в единовременной крупной сумме (продажа).
При покупке как на первичном, так и на вторичном рынке жилья есть несколько общих правил, придерживаясь которых вы сделаете наиболее удачный выбор:
- Ценовая политика,
- Расположение,
- Инфраструктура,
- Качество постройки,
- Планировка приобретаемого жилья
Новостройки, как лучший выбор
Основным выбором для того, чтобы сделать инвестиции в недвижимость, для многих являются новостройки. Проанализировав рыночные предложения можно купить квартиру,рассматривая выгодные программы от застройщика.
Когда инвестор решил вложить средства в строящееся жилье, он должен учитывать и некоторые риски (временные изменения при сдаче объекта, замораживание строительства), связанные с такой инвестицией. Для избегания таких ситуаций стоит вкладываться или в готовые объекты, или в недвижимость с высокой степенью готовности.
При этом необходимо ориентироваться на показатели рейтинга заслуживающих доверия застройщиков. В этом году первые места заняли:
Это только тройка лидеров, основываясь на статистических данных, которым доверяют потребители. Более полный анализ данного рынка без труда можно найти в сети. Приобретение квартиры в новостройках, безусловно, выгодная инвестиционная политика, тем более многие объекты предлагаются с очень выгодными условиями по ипотечным договорам.
Вторичный рынок жилья
По-прежнему высоким спросом пользуется вторичная недвижимость. Квартира в уже обжитом доме, при наличии хорошо развитой инфраструктуры всегда будет пользоваться спросом, как у арендаторов, так и для покупателей. Такие инвестиции хороши как будущие арендные помещения.
Вы сможете значительно повысить ликвидность жилья, сделав ремонт и оборудовав квартиру необходимой техникой, при этом доход можно начать получать с такого вложения практически сразу. Отличным вариантом будет покупка некондиционного жилья на вторичном рынке, купив запущенную квартиру за небольшие средства и отремонтировав, можно продать ее в разы дороже.
Главное, правильно рассчитать будущую доходность такой покупки, при всех сделанных вложениях.
Нет никаких сомнений, что недвижимость — это всегда выгодное вложение финансовых накоплений. Это и гарантированная сохранность ваших денег, стабильный в любые времена доход и ценный актив для семейного бюджета.
Не думай о квартирах свысока. Как потерять деньги, вложив в недвижимость?
Ставки по депозитам падают, заставляя людей искать новые источники вложений.
Идти на фондовый рынок, изучать особенности инвестиционных счетов, ПИФы и прочие инструменты не каждый хочет, предпочитая стабильные и понятные способы сохранения и приумножения средства. Недвижимость считается одним из надёжных вариантов вложений.
Люди берут ипотеку по льготной ставке, квартиру сдают и получают доход от аренды, которого часто хватает на платёж и ещё остаётся. Но не все разделяют энтузиазм.
Квартира вообще приносит доход?
Мы уже считали, что доход от сдачи квартиры в аренду составляет 4−5% годовых в зависимости от региона и самой квартиры. Окупаемость — более 10 лет. Получается, что вкладывать деньги в инвестиционную ипотечную квартиру невыгодно — останешься в минусе?
Не надо забывать о росте цен на жильё. Если квартиры будут расти в цене примерно на 7% в год, как это произошло в 2020, то выгода будет даже с учётом процентов по ипотеке. К тому же квартира останется с тобой на всю жизнь. Доход от аренды станет подспорьем к пенсии.
Риск при вложениях в недвижимость тоже есть. Квартира может внезапно обесцениться, а нерадивые жильцы устроить пожар или потоп. Не надо забывать о дополнительных расходах: налог на имущество, налог на доходы физических лиц (или НПД), текущий ремонт.
Недвижимость — низколиквидный актив. Если деньги понадобятся срочно, то квартиру не получится продать за пару недель не сбив цену.
Поезд ушёл
Выбор способов удачно инвестировать в недвижимость стремительно сокращается. Раньше можно было купить новостройку на начальном этапе строительства с большой скидкой. Переход на проектное финансирование, рост цен на первичное жильё, скромные темпы строительства привели к тому, что выгодных предложений становится всё меньше и меньше.
Апартаменты рассматривались как предмет инвестирования, потому что цены на них были ниже на 15−20%. Однако Минстрой ведёт речь о запрете апартаментов. Сейчас неясно, дадут ли власти ход инициативе, как пройдёт запрет и что будет с уже готовым жильём.
Цены в долларах показывают убыток
От одного из читателей «Выберу.ру» в х прозвучало мнение — если цены на российскую недвижимость перевести в доллары, то получится, что она дешевеет.
Среднестатистическому покупателю квартиры «для себя» пересчёт на валюту ничего не даст, поскольку мы получаем зарплату в рублях и тратим её в рублях.
Желающий инвестировать, изучая динамику цен на квартиры и курс рубля, может сделать выводы о целесообразности вложений. Так размышляет наш читатель:
Доступность жилья от подешевения действительно не повысилась, но об этом снижении определенно стоит знать людям, планирующим (или купившим) жилье в качестве инвестиции.
Очень многие уверены (до 90% в моем окружении) в перспективности вклада в жилую недвижимость в РФ.
Мол цены то растут… Однако им стоит трезвее оценивать этот рынок и аккуратнее приобретать активы (орфография и пунктуация автора)
Итак, глядя на цифры, можно сказать, что недвижимость — это способ сохранить средства, а не получить доход. Квартиру можно рассматривать как подушку безопасности «на старость». Однако не надо ограничиваться одним способом вложений. Стоит рассмотреть разные варианты инвестиций, просчитать плюсы, минусы, риски и доход по каждому.
Правда и мифы о деньгах в OK
Инвестиции в недвижимость: как зайти в гостиничный бизнес
Девелоперы чутко следят за изменяющейся действительностью и быстро реагируют на запросы клиента, предлагая новые форматы недвижимости для инвестиций. Так рынок наводнили актуальные явления в виде коворкингов, коливингов, арт-пространств, капсульных отелей и доходных апартаментов.
Доказав перспективность таких проектов, предприниматели генерируют все новые идеи и концепции, приглашая инвесторов в свой бизнес.
Сергей Ногай, девелопер проекта Status, расскажет, на что обратить внимание при выборе апартаментов для инвестиций и чем так привлекателен гостиничный бизнес с точки зрения доходности.
Инвестиции в недвижимость: как зайти в гостиничный бизнес Ирина Печёрская
Гостиничный бизнес представлен не только отелями разной звездности, хостелами или гест-хаусами. Сервис формата airbnb давно популяризировал среди туристов и бизнес-путешественников аренду апартаментов.
Собственник квартиры, зарегистрировав объект, может стать легальным предпринимателем и сдавать свое жилье.
Однако, это накладывает на него определенные обязанности и заботы, связанные с сервисом: уборка номера, регистрация гостя, операции с переносом брони или отменой, налоговая отчетность.
Включите сюда работу над рейтингом и отзывами об апартаментах, и получится бизнес без выходных и праздников.
Разорвать порочный круг собственник-агрегатор-арендатор можно, если выбрать альтернативный вариант и инвестировать в апартаменты под управлением профессионального гостиничного оператора.
Апартаменты в составе гостиничного комплекса различают по метражу, категории и оснащению номера. Инвестиционные предложения на лоты могут включать как просто номер с отделкой, так и полный пакет — с мебелью, текстилем и техникой в придачу.
В идеале пассивный доход достигается за счет покупки полностью меблированного номера и стабильной загрузки апартаментов оператором.
Критерии выбора
Чтобы стать партнером в отельном бизнесе необязательно обладать навыками управленца и разбираться в индустрии гостеприимства. Рынок апартаментов достаточно устойчив и уже охвачен несколькими серьезными игроками.
В основном присутствие инвестиционных апарт-отелей отмечается в крупных городах России, где развиты туризм и деловая активность.
При выборе апартаментов важно обратить внимание на главные критерии, благодаря которым будет складываться будущая прибыль:
1. Программа доходности.
Предложения девелоперов пестрят обещаниями до 15-20% годовых. Однако, гарантированная часть часто бывает гораздо ниже или отсутствует совсем. На практике после запуска проекта может пройти до полугода, прежде чем отель сможет приносить разрекламированный доход.
При выборе программы важно оценить временные рамки реализации всех этапов: строительство, запуск операционной деятельности, с какого момента инвестор начнет получать прибыль по договору и сроки окупаемости проекта.
2. Надежность отельного оператора.
Апарт-отели часто предлагают услугу сдачи номеров собственной управляющей компанией. Важно проверить благонадежность такого оператора, есть ли у него опыт управления отелем — ведь на его плечи ложится не только общее функционирование гостиницы, но и извлечение прибыли для инвесторов. Чем выше статус оператора, тем он надежнее.
3. Локация.
Важно оценить местоположение проекта с точки зрения близости к знаковым объектам города, развита ли инфраструктура и удобно ли гостю будет до него добираться. Несмотря на то, что инвестор жить в апарт-отеле не будет, локация — один из очевидных критериев успешности любого объекта недвижимости.
4. Качество строительства.
Репутация застройщика играет немаловажную роль. Даже поверхностный мониторинг поможет ознакомиться с прошлыми проектами, оценить имидж и прошерстить отзывы клиентов. Всю проектную документацию застройщик также обязан опубликовать на официальном сайте.
5. Позиционирование проекта.
Необходимо трезво оценить подход девелопера к концепции проекта. Ведь строительство пятизвездочного отеля с ориентацией на премиум-сегмент на окраине города или в спальном районе может стать крупной ошибкой в стратегии, что приведет к провалу всего проекта.
6. Гарантии при чрезвычайной ситуации.
2020 год научил нас быть предусмотрительней. Когда множество бизнесов было заморожено, предприниматели лишились дохода и уверенности в завтрашнем дне. В таких реалиях застройщик может гарантировать получение дохода с помощью специальной страховой программы.
Выбрать оператора
Доход инвестора в первую очередь будет зависеть от работы гостиничного оператора. Часто функционирование апарт-отелей координируют местные управляющие компании со стороны застройщика, которые могут решить вопрос с ремонтом или отоплением в помещении, но ничего не знают о культуре, сервисе и политике ведения гостиничного бизнеса.
При выборе инвестиционных апартаментов стоит учитывать опыт и историю оператора. На официальном сайте можно найти не только информацию о действующих объектах, но и статистику по финансовым показателям. Последний момент особенно важен для нашего анализа — ведь именно так можно убедиться, что оператор зарабатывает деньги для своих инвесторов.