Центральный банк второй раз за год повысил ключевую ставку. В апреле совет директоров ЦБ увеличил ключевую ставку с 4,5% до 5% годовых.
Поднятие сразу на 0,5 процентного пункта стало самым масштабным за последние 7 лет. По мнению экспертов, регулятор решился на такие радикальные меры для того, чтобы побороть инфляцию.
Она достигла самого высокого показателя с 2016 года и составила – 5,8%.
Наш эксперт
Специалист по недвижимости и ипотеке
Что такое ключевая ставка ЦБ РФ?
Если говорить простыми словами, то ключевая ставка – это минимальный процент, под который Банк России готов выдать займы коммерческим финансовым организациям в долг. А также максимальный показатель, по которому регулятор может принять деньги на депозиты от банков. Ключевая ставка показывает, насколько дорого банкам достаются кредитные деньги.
От величины ключевой ставки ЦБ РФ напрямую зависят проценты по ипотечным ссудам, которые банки выдают обычным гражданам. Кредитные организации занимают у регулятора деньги под процент ключевой ставки.
А затем добавляют к этой цифре еще несколько процентов своей прибыли и затем формируют процентную ставку для ипотечных кредитов.
Поэтому финансовые организации очень внимательно следят за изменением ключевой ставки.
Как ключевая ставка влияет на рынок недвижимости?
Сегодня порядка 90% покупателей жилья используют ипотеку. Ключевая ставка напрямую влияет на ипотечное кредитование, а значит на покупателей и на сам рынок недвижимости, спрос, предложение и стоимость квадратного метра, утверждает специалист по недвижимости и ипотеке, Иван Панов:
«Чем выше ставка, тем дороже кредит для покупателя. Покупателей становится меньше. Так, увеличение ставки уменьшает спрос, продажи на рынке недвижимости падают. Недвижимость становится дешевле. Ключевая ставка растет, цены на рынке падают. Но есть нюанс – рынок недвижимости инертен: цены растут быстро, а падают медленно. Так что резкого падения рынка ждать не стоит».
И наоборот, если ключевая ставка становится ниже, соответственно, банки снижают проценты по жилищным кредитам.
Ипотека становится привлекательнее и доступнее, спрос на объекты недвижимости начинает расти. Застройщики и продавцы на вторичном рынке видят, что их продукт раскупают и повышают цены.
Как это и произошло в 2020 году. Причем интерес к недвижимости до сих пор на высоком уровне.
По словам экспертов, ключевая ставка играет большую роль не только на рынке недвижимости, но и в финансовой сфере Российской Федерации. Она оказывает огромное влияние на политику всех российских банков.
От величины ключевой ставки также зависит и процент по банковским вкладам. Чем выше ставка ЦБ для кредиторов, тем больший процент они готовы предоставить своим вкладчикам.
Любые изменения ключевой ставки либо отсутствие каких-то перемен влияют на уровень инфляции. Если непродуманно ей манипулировать, то это может привести к развалу финансовой системы и кризису в стране.
По словам экспертов, с помощью ключевой ставки можно повлиять на уровень инфляции.
Чем выше ставка, тем ниже спрос на ипотеку, меньше закредитованность населения, цены перестают расти, уровень инфляции падает.
Как менялась ставка?
Напомним, что в начале пандемии Центральный Банк Российской Федерации перешел на мягкую денежно-кредитную политику.
Чтобы стимулировать экономические процессы в стране и сделать приобретение жилья в России доступнее, ЦБ снизил ключевую ставку.
В общем показатель упал на 3,5 процентных пункта и к середине лета 2020 года достиг исторического минимума. Если в 2019 году ключевая ставка составляла 7,5%. То в середине июля она упала до 4,25%.
Банки начали снижать проценты по кредитам на вторичное жилье, ввели льготную ипотеку на новостройки. Спрос на жилье взлетел буквально в разы. Продавцы и застройщики начали поднимать цены.
Постепенно недвижимость перестала быть доступной, а введенные меры поддержки потеряли свою главную функцию – поддержка населения. Поэтому Центробанк начал повышать ключевую ставку. В марте этого года рост ставки составил 0,25 процентных пунктов до 4,5%.
А через полтора месяца регулятор вновь увеличил ставку уже до 5%.
Прогнозы экспертов и Центробанка
По словам специалистов по недвижимости, ключевая ставка будет расти и дальше. И возможно до конца 2021 года она достигнет показателей 2019 года и увеличится до 7,5%. В ближайшее время не предвидится резкого снижения ключевой ставки ЦБ, уверен Иван Панов:
«Государство поддержало застройщиков и их покупателей. Сейчас страна оправилась, платежеспособность клиентов банков восстановилась. Эти меры более не нужны государству, так что стоит ожидать постепенного роста».
Кроме того, Центральный Банк опубликовал прогноз развития ключевой ставки на несколько лет. По словам экспертов, этот сценарий совет директоров ЦБ будет обсуждать на следующем заседании, которое состоится 11 июня.
Регулятор полагает, что в конце этого года показатель ключевой составит 4,8 – 5,4%. Через год он может увеличиться до 5,3 – 6,3%, а в 2023 вернется к нейтральному диапазону 5-6%. Это означает, что повышение ключевой ставки повлечет за собой увеличение процентов по банковским продуктам: кредитам и вкладам, на 0,25 п.п. и 0,5 п.п. соответственно.
Ипотечные кредиты будут не так привлекательны, поскольку проценты вырастут, это охладит спрос. Цены перестанут расти либо вовсе пойдут вниз. В Банке России уверены, что такими действиями они смогут через несколько лет снизить уровень инфляции с 5,8% до 4%.
Ксения Чертова
Цб анонсировал рост ключевой ставки. что будет с ипотекой?
Банки, застройщики и аналитики прогнозируют будущее ипотечного рынка.
Назад в будущее
Как объяснила Эльвира Набиуллина, постепенный выход на нейтральную ключевую ставку нужен для сдерживания инфляции. С конца 2020 года она стала расти быстрее и к февралю этого года составила 5,7% в годовом выражении. Желательным показателем ЦБ считает 4%.
Нейтральная ставка — ставка, которая не провоцирует ни рост, ни снижение стоимости товаров и услуг. При помощи нейтральной ставки оценивается способность экономики страны к равновесию. Если ключевая ставка ниже нейтральной (как сейчас), значит, власти искусственно поддерживают экономику — по всей видимости, от этого им и хотелось бы уйти.
От ключевой ставки напрямую зависит и средняя ипотечная: около 60% в ипотечной ставке — это стоимость заимствования для банка, напоминает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Финансы» компании Циан.
Таким образом, заявленный главой ЦБ РФ возврат к нейтральной ставке 5–6% в течение трех лет означает возврат к ставкам уровня начала 2020 года — по данным регулятора, это средневзвешенные 8,9% на вторичном рынке и 7,4% на рынке новостроек.
Последнее время ключевая ставка, а вслед за ней и ипотечная, планомерно снижались. Это стимулировало спрос на рынке недвижимости (особенно в сегменте новостроек).
К тому же власти поддержали строительную отрасль в период кризиса и пандемии — была запущена государственная программа субсидирования ипотеки на первичном рынке под 6,5%. Предполагается, что программа будет действовать в течение первого полугодия 2021-го: если она не будет продлена, рынок ждут изменения.
Рост ключевой и средней ипотечной ставок после многомесячного снижения, вероятная отмена госпрограммы по льготной ипотеке и неопределенность в условиях очередного кризиса вызывают вопросы. Ждать ли роста цен? Насколько увеличатся ставки? Что будет с рынком? На них Циан.Журналу отвечают банки, застройщики и аналитики.
Какой будет средняя ипотечная ставка?
Руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников вспоминает, что еще три года назад было сложно представить среднюю ипотечную ставку ниже 10%. В 2020-м ЦБ придерживался мягкой денежно-кредитной политики, поэтому ставки снижались, побив исторический минимум. Эксперт не исключает, что теперь произойдет «некоторая калибровка тарифов».
А если конкретнее? «На первичном рынке ипотечная ставка может подвинуться к уровню 7,9%, причем произойдет это сразу после изменения ключевой ставки: как правило, банки охотнее поднимают ставки по кредитам, чем опускают», — уточняет Михаил Кочеров.
Застройщиков вопрос потенциального повышения ипотечной ставки озадачил. Большинство компаний, к которым обратился Циан.Журнал за ми и прогнозами, предпочли промолчать. Смелых оказалось немного.
Алексей Лухтан, директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development, считает, что с большей долей вероятности рост средней ипотечной ставки будет заметен на вторичном рынке жилья (первичный будет держаться на плаву за счет льготной ипотеки).
«После отмены программы с господдержкой средняя ставка однозначно вырастет, составив в среднем 8–8,5% годовых. Покупателям придется либо вообще отказываться от покупки, либо подбирать более скромные варианты».
Алексей Лухтан,директор по маркетингу и продажам компании Lexion Development
- Удорожание ипотеки способно сместить внимание россиян в сторону накопительных вкладов, но даже после окончания льготной программы самым привлекательным способом накопления и приумножения средств все равно останется покупка недвижимости, уверен директор департамента жилой недвижимости Colliers Кирилл Голышев.
- Он полагает, что на увеличении ипотечных ставок рост ключевой ставки скажется не ранее 2022 года, так как до конца 2021-го ожидаются и стабилизация рынка после кризиса, и поддержка спроса со стороны банков и девелоперов.
- Резюме: ипотечная ставка на новостройки может подняться до 7,9–8,5%, но это произойдет, видимо, не ранее 2022 года.
- Что будет с ценами на жилье?
На стыке 2020 и 2021 годов цены начали увеличиваться как на первичном, так и вторичном рынке.
Причин для роста было несколько: и доступность ипотеки, и девальвация рубля, и снижение ставок по депозитам — вместе это дало эффект положительной обратной связи: чем больше спрос, тем больше растут цены, тем больше людей стремятся «пристроить» накопления и тем больше это разогревает спрос, объясняет Михаил Кочеров.
«Рост ставок по ипотеке (особенно на первичном рынке) притормозит этот эффект, но ждать, что цены начнут снижаться, не стоит. Опыт показывает, что даже в отсутствие спроса продавцы крайне медленно снижают цены. В итоге нас ждет долгий стагнационный процесс на год-два».
Михаил Кочеров,заместитель директора бизнес-юнита «Финансы» компании Циан
На то, что стоимость жилья зависит в том числе и от стремительного подорожания стройматериалов и себестоимости строительства, указывает Алексей Лухтан. По его мнению, еще один триггер для подорожания жилья — продолжающийся переход строительной отрасли на эскроу-счета.
При этом он предлагает не забывать про инструменты коммерческого субсидирования ипотеки от застройщика: «Скорее всего, во второй половине этого года, уже после отмены госпрограммы по льготной ипотеке, застройщики еще активнее будут предлагать покупателям собственные программы лояльности. Это беспроцентные рассрочки на более длительный срок, скидки и акции, а также субсидированные программы с более низкой ставкой по ипотеке».
Резюме: вероятно, во второй половине года и «вторичку», и новостройки ждет подорожание. Застройщики, пытаясь удержать покупателей, будут устраивать акции и давать скидки.
Что будет с рынком?
Михаил Кочеров подчеркивает, что сейчас доля ипотечных сделок оценивается в 40–50% всех сделок на рынке недвижимости. По его мнению, при росте ключевой ставки до 5–6% следует ждать снижения объема ипотечных сделок на 20–25% (по сравнению с рекордными показателями 2020 года), а количество всех сделок на рынке сократится примерно на 10%.
При этом он указывает, что 2020-й — очень непоказательный год, поэтому лучше сопоставлять с более спокойным 2019-м: в этом случае объем ипотечного рынка в денежном выражении будет больше примерно на 18%, а объем рынка недвижимости должен быть выше на 7–8%.
Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент», отмечает, что при госпрограмме по льготной ипотеке рост ключевой ставки на 1% не повлияет на продажи, но есть важное «но»: даже сейчас заметно, что спрос постепенно замедляется.
«Это связано с ростом цен на жилье и падением доходов населения из-за кризиса.
Если жилье продолжит дорожать, то повышение ключевой ставки сделает недвижимость менее привлекательной для инвестирования и вернет часть средств на депозиты (впрочем, не более 3%).
Повышение ставок серьезнее повлияет на вторичный рынок жилья, но там сейчас наблюдается дефицит предложения, так что, скорее всего, и в этом сегменте подобный шаг заметен не будет».
Юрий Просвиров, коммерческий директор «Сити-XXI век», говорит, что количество сделок на рынке ожидаемо снизится, но драматического падения продаж не случится — девелоперы воспринимают происходящее без паники: антикризисные меры (и, как следствие, успешные продажи) помогли застройщикам не только сохранить темпы строительства и спрос, но и повысить динамику продаж, цены и прибыль.
Выявился и ряд системных проблем: дефицит рабочей силы, а вслед за ним — удорожание работ, услуг, стройматериалов и — дополнительный рост цен на квартиры.
В итоге появилась категория покупателей, которые были вынуждены отложить приобретение жилья (общая неопределенность, сокращения, отпуска за свой счет, отсутствие стабильного дохода, прибыли и прочее).
Теперь именно они могут выйти на рынок жилья и компенсировать падение темпов продаж: россияне чувствуют себя увереннее в материальном плане, считает эксперт.
«Активности продаж будет способствовать и относительный дефицит новых проектов: в Москве их анонсируется довольно много, но в области их значительно меньше», — поясняет Юрий Просвиров.
Резюме: несмотря на замедление спроса, подорожание недвижимости и рост ипотечных ставок, покупатели с рынка не уйдут. Рост ключевой ставки приведет к возвращению ипотечных ставок на уровень начала 2020-го. Это будет способствовать стагнации цен, но этот процесс растянется на год-два.
Как повышение ключевой ставки ЦБ повлияет на стоимость жилья?
19 марта случилось то, чего не наблюдалось с 2018 года: Банк России поднял ключевую ставку до 4,5%, и заодно дал понять, что снижать ее, как это было в предыдущие годы, теперь некоторое время не будут. Аналитики считают, что вслед за ней подрастут и ипотечные ставки.
Как это взаимосвязано?
Хотя базовая ставка должна влиять на условия кредитования повсеместно, в последнее время впечатляющее снижение ипотечных ставок было обусловлено даже не низкой базовой ставкой, а льготными программами кредитования от государства. В феврале 2021 года для покупки жилья в новостройке действовала рекордная ставка — от 5,86%, да и на вторичке было не сильно выше — от 7,97%.
Однако рост базовой ставки теперь означает, что новых рекордно низких ипотечных ставок пока не будет, а наоборот – постепенно ипотека тоже подорожает.
Повышение ожидается на уровне 0,25% — на столько же, на сколько подросла и базовая ставка ЦБ.
Однако специалисты ожидают, что летом Центробанк снова повысит базовую ставку, а значит, рост ипотечных процентов также не будет останавливаться на достигнутом.
Эксперты указывают, что действующая льготная программа рассчитана только до 1 июля 2021 года, а затем с большой долей вероятности либо будет прекращена, либо ее сильно урежут.
Особенно вероятно это в Москве, Питере и Краснодарском крае, где жилье в новостройках со льготами нередко покупали не те, кто будет в нем жить, а инвесторы — чтобы сдавать. Однако бесконечного роста ипотечных ставок тоже ждать не стоит, потому что платежеспособность населения России падает вот уже восемь лет подряд.
Средневзвешенный показатель ипотечной ставки во втором полугодии, может достигнуть 7,5-8%, и это при том, что сейчас он составляет 7,23%.
На вторичном рынке льготной программы нет и сейчас, однако и ее цепная реакция заденет — при общем повышении стоимости кредитов ставка здесь не может остаться на прежнем уровне.
Интересно другое последствие роста базовой ставки ЦБ — она должна спровоцировать рост депозитных ставок. Сегодня многие, у кого есть деньги, предпочитают вложить их в недвижимость, потому что на депозите все равно не заработаешь, но в ближайшие годы ситуация может измениться с точностью до наоборот.
Прогноз цены
В условиях, когда жилье можно довольно выгодно взять в ипотеку, неудивительно, что спрос на недвижимость растет — а вместе с ним и цена. Эксперты считают, что в самое ближайшее время обе тенденции все еще будут оставаться актуальными.
Во второй половине года рост цен на рынке жилья может замедлиться при условии, что спрос упадет на фоне отмены льготной программы и роста ипотечной ставки.
В целом за 2021 год жилье может подорожать примерно на 8-10% — то есть, в целом рост стоимости сохранится, хоть и снизится на фоне 2020 года, когда недвижимость выросла в цене на 21%.
При этом отмена льготной программы летом очень даже вероятна, поскольку рынок сильно перегрет.
Доступные ипотечные кредиты, спровоцировавшие высокий спрос, заставили цены подскочить – и вышло, что жилье так и не стало более доступным, хотя покупать его все же стали чаще.
Все, кто мог, уже это сделали, а те, кто не может, лишь еще больше отдалились от такой возможности, потому государство вряд ли продолжит обогащать инвесторов.
Застройщики также придерживаются точки зрения, согласно которой никаких принципиально новых тенденций повышение базовой ставки ЦБ здесь и сейчас не принесет — оно замедлит рост цен, но не отменит его полностью.
Если же вы ждете и надеетесь, что ценники на квартиры начнут падать, то ожидать этого никак не стоит раньше второй половины года, да и то лишь при условии соблюдения всех критериев, которые были представлены выше.
Сейчас же стоит ожидать только роста ипотечных ставок, который будет достаточно плавным.
Как влияет на недвижимость ключевая ставка ЦБ?
AndreyPopov/Depositphotos
Главное значение ключевой ставки Центрального банка в том, что к ней привязаны проценты по кредитам, которые выдают ипотечные банки. По сути, ключевая ставка — это тот процент, по которому коммерческие банки «занимают» деньги у ЦБ. А выдавая кредиты людям, коммерческие банки сверху добавляют еще несколько процентов своей прибыли.
- Как проходят сделки с эскроу-счетами?
- В каких сделках с жильем нужна цифровая подпись?
- Таким образом, ключевая ставка оказывает влияние на рынок недвижимости в двух глобальных аспектах. Она влияет на процентную ставку:
- 1) ипотечных кредитов, которые выдают физическим лицам,
- 2) и кредитов, которые выдают застройщикам на строительство проектов.
Чем ниже ключевая ставка, тем ниже процент по ипотеке будет для покупателей квартир. Такая же схема и с кредитами застройщикам: чем меньше ключевая ставка, тем меньше процент по кредитам на строительство для застройщиков, что в конечном счете оказывает прямое влияние на цену квадратного метра.
В ипотеку продается около половины квартир в новостройках, и изменение ставок влияет на спрос. Если условия ипотеки смягчаются, застройщики получают возможность поднять стоимость квартир. Однако вряд ли застройщики сейчас будут пользоваться этим ресурсом. Объем платежеспособного населения все равно ограничен.
Цены на первичном рынке растут и без этого. Среди прочего, в последние полтора года на рынке наблюдался ажиотаж по поводу увеличения цен в связи с переходом на систему эскроу-счетов. В результате цены повысились. Также на стоимость повлияла инфляция.
7 способов выгодно купить квартиру в новостройке
Как правильно инвестировать в недвижимость?
Покупать квартиру сейчас или ждать?
В ближайшие полгода можно ожидать увеличения стоимости еще на 5–6% в массовом сегменте.
Покупать сейчас или откладывать покупку, зависит не столько от рыночных факторов, сколько от ваших личных обстоятельств. Следить за рынком нужно в большей степени инвестиционным покупателям.
А для тех, кто покупает квартиру для себя, играют роль не только стоимость кредитов и история цен на жилье.
Важно, когда можно будет въехать в новую квартиру? Как развита в районе инфраструктура? Хороша ли транспортная доступность?
Скорее всего, в ближайшей перспективе условия ипотеки на новостройки станут еще немного выгоднее. Если вдруг произойдет резкое снижение ставок, вы всегда сможете перевести действующий ипотечный договор в другой банк или рефинансировать кредит в вашем банке.
- Не пропустите:
- 20 статей о том, как купить квартиру в ипотеку
- На сколько 450 000 многодетным сократят ипотеку?
- Как восстановиться из черного списка банков?
- Ипотечные каникулы: как взять, кому дают и по каким документам?
Об авторе
Ярослав Дарусенков
Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Что будет с ценами на жилье после повышения ключевой ставки ЦБ
По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен
В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.
Ипотека будет дорожать
В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек.
Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%.
На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.
«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже.
Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки.
Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.
Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам».
По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях.
Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).
«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке.
Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.
Ипотечный рекорд-2020
В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.
Что будет с ценами на жилье
В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.
Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.
Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке.
«Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью.
Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.
Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.
«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.
Эффект льготной ипотеки
Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб.
в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики.
В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.
Мнение застройщиков
Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики.
По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост.
Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.
«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.
На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%.
«Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых.
С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».
Источник: РБК Наталия Густова
Центробанк повысил ключевую ставку – что будет с ипотекой?
Одна из главных причин повышения – высокая инфляция. Повышение цен буквально на всё не заметить было сложно. Особенно инфляция ускорилась с конца 2020 года. Статистические данные на 15 марта 2021 года свидетельствуют, что темпы годовой инфляции составляют 5,8%, в то время как целевой показатель ЦБ был заложен в 4% годовых.
Чем повышение чревато для ипотечных заемщиков? Возможно, не сразу, но в перспективе ставки по ипотеке ожидает рост.
Не стоит также забывать, что в настоящее время ведутся жаркие дебаты министерств и ведомств по поводу продления программы льготной ипотеки с господдержкой, которая заканчивается 1 июля 2021 года.
По характеру заявлений можно предположить, что с большой долей вероятности программа больше продлеваться не будет. В своем пресс-релизе Банк России отмечает, что восстановление внутреннего спроса идет более высокими темпами, чем ожидалось, и принимает устойчивость.
Как известно, программа льготной ипотеки рассматривалась при ее принятии в качестве драйвера роста экономики.
Сейчас же, судя по цифрам, в подобных драйверах отпадает необходимость, а меры государственного стимулирования еще больше давят на цены и инфляцию. Так, по данным аналитиков ЦИАН, стоимость квадратного метра в новостройках Москвы за 2020 год подскочила на рекордные 40 тыс. руб. и составила 251,3 тыс. руб.
Среди причин, способствовавших такому бурному росту:
- льготная ипотека с господдержкой под 6,5% годовых;
- переход на счета эскроу при финансировании проектов;
- низкие ставки по банковским депозитам;
- девальвация рубля, подтолкнувшая многих россиян инвестировать в жилье для сохранения своих сбережений.
Какие ставки по ипотеке ожидать в 2021 году?
По мнению многих экспертов, рост ипотечных ставок в 2021 году неизбежен. Его ускорения следует ждать с отменой программы льготной ипотеки.
Несмотря на то, что президент Владимир Путин поручил рассмотреть вопрос продления льготной ипотеки вплоть до 2024 года, в Госдуме и многих профильных министерствах склоняются к мнению, что льготы необходимо сделать адресными, направив все усилия на обеспечение жильем более социально незащищенных граждан. В первую очередь — тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, также семей с детьми.
По мнению аналитиков Frank RG, возможности ипотеки под 6% годовых в 2021 году будут исчерпаны. Реальная рыночная ставка по их расчетам в настоящее время составляет 8-9% годовых, что тоже неплохо для российских реалий.
Сейчас же по факту все выгоды и преимущества низкой ипотечной ставки были «съедены» повышением стоимости жилья. Особенно это касается ситуации в столичном регионе и городах-миллионниках, где наблюдается традиционно высокий спрос на жилье.
Повышение ипотечной ставки охладит перегретый спрос и умерит аппетиты как застройщиков, так и граждан, приходя к разумному балансу.
Повышение ключевой ставки неизбежно приведет к росту не только ипотечных, но и депозитных ставок, что тоже снизит некоторую нагрузку на спрос в жилом сегменте недвижимости.
Значительного роста ставок по ипотечным кредитам эксперты рекомендуют не опасаться. Рынок банковской ипотеки сегодня достаточно конкурентен. Поэтому банки, являющиеся ключевыми игроками рынка, будут стремиться проводить агрессивную политику и предлагать максимально низкие проценты. Помочь им в этом могут и застройщики, субсидируя ипотечные ставки по возводимым ими объектам.
Как процентные ставки влияют на рынок недвижимости — Финансы на vc.ru
Ставки в экономике снижаются. Размер ключевой ставки составляет 6%, при этом потенциал для снижения сохраняется. Сегодня вечером рассуждаем, как процентные ставки влияют на рынок жилой недвижимости.
Мифическая доходность на рынке недвижимости. Часть 3 из 7 в рамках недели недвижимости с PRAVDA Invest
Официальная инфляции в стране замедляется с начала 2015 года, да так, что ЦБ 5 раз снижал прогноз на 2019 в течение года. Во многом это следствие слабого потребительского спроса из-за низких располагаемых доходов населения (подробнее про доходы этот разбирали в прошлом посте).
Цель ЦБ по инфляции в 4% годовых достигнута, по итогам 2019 г. цены выросли на 3,03%, и даже увеличение НДС не позволило ускориться. Прогнозы по инфляции на ближайшие годы около 3-3,5%. Разница доходностей между классической ОФЗ 26215 и инфляционной ОФЗ 52001 (5,69-2,76=2,93%) также указывает на этот диапазон по инфляции.
ЦБ на таком внутреннем (это снижение инфляции и слабый экономический рост) и внешнем фоне (это замедление мировой экономики и тотальное смягчение ДКП большинством ЦБ) постепенно снижает ключевую ставку. На сегодня она 6,00%, но рынок и доходности ОФЗ говорят о том, что ключевая ставка может пойти на 5,5% в этом году.
Снижение ключевой ставки удешевляет стоимость фондирования для банков, и они в свою очередь постепенно снижают ипотечные ставки. Средняя ставка по рублёвым ипотечным кредитам опустилась в декабре до нового исторического минимума – 9.0% годовых. И пока все говорит в пользу дальнейшего снижения ставок по ипотеке до 8%, а может даже и до 7% в ближайшие 1-3 года.
Здесь логичен вопрос, а будет ли россиянин массового набирать ипотеку при снижении ставок? Совокупный долг россиян по ипотеке около 8,2 трлн рублей, что по мировым меркам немного (меньше 10% ВВП).
Но количество выданных ипотечных кредитов стало меньше на 13,8% по отношению к 2018 году. В деньгах тоже снижение за год почти на 150 млрд рублей или 12,5%.
На фоне снижения стоимости кредита – ипотеку стали брать меньше!
По данным ЦБ охват населения ипотечным кредитованием остается невысоким, если в начале 2015 ипотечный кредит был у 4% российских семей, то сейчас эта цифра возросла до 13%. Получается у многих ипотеки нет, а значит доступность ипотечного кредитования остается на низком уровне, даже после произошедшего снижения ипотечных ставок.
Вносить ежемесячный платеж по ипотеке в среднем по России способно от 26,9% (при покупке 30 кв. м. на человека) до 35,4% семей (из расчёта 18 кв. м. на человека). Ну конечно, чем больше детей в семье, тем сложнее тянуть ипотеку и процент семей способных обслужить ипотеку значительно падает (см. таблицу).
Об ограничении доступности говорит рост среднего срока, на который выдается кредит и рост среднего размера кредита (за счет снижения первоначального взноса, в 2016 меньше 20% от кредита внесло 10% ипотек, а в этом уже более 40%). На сегодня средний срок ипотеки близок к 20 годам, а размер суммы к 2,5 млн рублям. Данные от ЦБ на графике слегка устаревшие, но хорошо показывают динамику этих показателей за 10 лет.
В теории, если можно внести меньше за ипотеку на старте и взять побольше срок – доступность должна расти. И она растет, но для 80% населения все еще не доступна!
Кстати эти две тенденции имеют обратную сторону медали — переплата за ипотеку будет более существенной, повышая в итоге конечную стоимость недвижимости для потребителя, что крайне негативно на фоне отрицательной динамики реальных доходов населения.
ВЫВОД:Сложно переоценить значение ипотеки для рынка недвижимости – последние годы больше 50% сделок заключается с привлечение ипотечного кредита. Существенное замедление этого рынка будет губительно для спроса на недвижимость.
Ипотечные ставки продолжат снижаться в ближайшие годы. Условия выдаваемой ипотеки улучшаются, что также играет за рост объёмов кредитования – значит спроса на недвижимость. Потенциал ипотечного рынка в масштабах страны существенный, большая часть населения без ипотеки.
Но вот доступность обслуживания таких кредитов остается низкой по финансовым соображениям, особенно для семей с детьми. А именно они в первую очередь нуждаются в квартирах большего размера, а значит и более дорогих объектах.
Что такое ключевая ставка
Этот материал обновлен 09.02.2021.
Ключевая ставка — это один из главных инструментов денежно-кредитной политики государства.
С точки зрения коммерческих банков, ключевая ставка — это стоимость денег.
ЦБ дает деньги в долг коммерческим банкам минимум под процент ключевой ставки и принимает деньги на хранение максимум под процент ключевой ставки. На январь 2021 года ключевая ставка ЦБ равна 4,25% годовых.
В марте 2021 года — после двух лет последовательного снижения ключевой ставки с 7,75 до 4,25% — ЦБ повысил ключевую ставку до 4,5% годовых.
Ключевую ставку устанавливает совет директоров Банка России. Заседания проводятся восемь раз в год по заранее определенному графику. Заседания бывают опорные и промежуточные. Опорные заседания проводятся раз в квартал, после них ЦБ публикует доклад о кредитно-денежной политике.
С помощью ключевой ставки ЦБ таргетирует инфляцию. Таргетирование — это поддержание определенного уровня инфляции, оптимального для экономики страны. ЦБ считает, что инфляция в 2019—2022 годах должна быть около 4%. Это значит, что потребительские цены за год должны вырасти в среднем на 4%, но у разных товаров и услуг рост цен может отличаться.
Стабильно низкая инфляция защищает сбережения людей от обесценивания, поддерживает определенный уровень жизни и позволяет планировать долгосрочные расходы. Компании могут брать больше кредитов на развитие бизнеса и увеличивать инвестиции.
История изменения ключевой ставки. На сайте ЦБ доступны данные по ключевой ставке с 2013 года. Максимальное изменение ключевой ставки произошло 16 декабря 2014 года: она выросла сразу на 6,5 процентного пункта. Так ЦБ отреагировал на резкое падение рубля.
Ключевая ставка ЦБ РФ с сентября 2013 по март 2021
Ключевая ставка ЦБ РФ с сентября 2013 по март 2021
Ключевая ставка влияет на ставки межбанковских кредитов. А ставки межбанковских кредитов формируют процентные ставки в экономике. Чтобы изменение ключевой ставки отразилось на ставках по кредитам и депозитам, должно пройти от двух месяцев до трех кварталов.
Значение снижения ставки составляет минимум 0,25 процентного пункта. Но ЦБ может снизить ставку и сильнее.
Ключевую ставку снижают в период замедления экономики, чтобы взбодрить рынок. Снижение ключевой ставки делает деньги более дешевыми для коммерческих банков. Коммерческие банки, в свою очередь, снижают ставки по кредитам и депозитам.
Значение повышения ставки тоже составляет минимум 0,25 процентного пункта, но ЦБ может увеличить ставку сильнее.
Увеличение ключевой ставки делает деньги более дорогими для коммерческих банков. Дорогие деньги берут в долг менее охотно. Вслед за повышением ключевой ставки коммерческие банки повышают ставки по депозитам и кредитам. Люди берут меньше кредитов и меньше тратят.
Банки ненавидят эту рассылку!Потому что люди узнают из нее, как заработать на банках и стать богаче
Когда ставки по депозитам низкие, вкладчики начинают искать более интересную доходность на фондовом рынке. Частные компании и государства привлекают деньги для развития производства, поэтому переток денег из депозитов на фондовый рынок оживляет экономику. Низкие ставки по кредитам увеличивают количество заемщиков и общие траты людей.
Еще ключевую ставку для налоговых целей используют при расчете:
- процентов за незаконную блокировку расчетного счета организации или ИП;
- процентов на сумму излишне взысканного государством налога;
- дохода в виде процентов, полученных по вкладам в банках. Налогом облагается сумма процентов больше 42 500 Р по всем вкладам больше чем 1 миллион рублей, умноженный на ключевую ставку. На 1 января 2021 года это 42 500 Р.
п. 9.2 ст. 76, п. 5, п. 10 ст. 78, ст. 214.2 НК РФ
- По полной ключевой ставке исчисляют:
- Проценты за пользование чужими деньгами. Например, когда покупатель перечислил аванс, а продавец тянет с поставкой. Или наоборот: покупатель получил товар, но не расплатился. Если в договоре нет пени, проценты считают по ключевой ставке за время пользования чужими деньгами.
- Максимальный размер неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату кредита, займа или уплате процентов за пользование кредитом по кредитному договору, договору займа, которые заключены с физлицом для личных нужд.
- Проценты за задержку АСВ выплаты возмещения по вкладу в лопнувшем банке.
По 1/150 ключевой ставки считают компенсацию за задержку зарплаты.
Изменение ключевой ставки — основной инструмент денежно-кредитной политики ЦБ. Денежно-кредитную политику еще называют монетарной. С ее помощью ЦБ создает условия для развития экономики.
Сама по себе денежно-кредитная политика не развивает и не замедляет экономику страны, но она влияет на спрос. Если спрос увеличивается — растет производительность труда, развиваются технологии. Если спрос уменьшается — производительность труда сокращается, на технологии денег не хватает. Денежно-кредитная политика бывает стимулирующая, сдерживающая или нейтральная.
Сдерживающая денежно-кредитная политика применяется, если экономика «перегрета», а инфляция выше целевого уровня. В таком случае ЦБ повышает ключевую ставку, чтобы снизить инфляцию.
При нейтральной политике ключевая ставка долгое время держится на уровне, который ЦБ считает наиболее подходящим для экономики. Сама ставка при этом не меняется, чтобы экономика оставалась в равновесии.
ЦБ принимает решения об изменении ключевой ставки на основе макроэкономического прогноза и учитывает множество факторов: изменения в налогах и экономике, ситуацию на мировых рынках, статистические данные. Изменение ключевой ставки действует на экономику постепенно в течение нескольких кварталов.
ЦБ публикует доклады о денежно-кредитной политике на сайте, чтобы объяснить, почему он изменяет ключевую ставку и какие дальнейшие действия будет совершать.
Факторы, влияющие на размер ставки. В докладах о кредитно-денежной политике председатель ЦБ выделяет факторы, из-за которых изменяется ключевая ставка:
- Замедление или ускорение годовой инфляции.
- Снижение или увеличение инфляционных ожиданий людей.
- Изменение кредитно-денежных условий.
- Замедление или ускорение темпов роста ВВП.
Ключевую ставку можно узнать на сайте ЦБ. После заседания совета директоров по денежно-кредитной политике пресс-служба Центрального банка выпускает официальный релиз, где кратко перечисляет основные причины изменения или сохранения ключевой ставки.
Банки зарабатывают на разнице ставок между выданными кредитами и принятыми депозитами, поэтому банкам выгодны высокие ставки по кредитам и низкие ставки по вкладам.
Изменения ключевых ставок крупнейших центральных банков влияют на цены на мировых финансовых и товарных рынках, а также на курсы валют.
Для фондовых рынков особое значение имеет ключевая ставка США, потому что там находятся крупнейшие фондовые биржи. Решение по ключевой ставке США принимает Федеральная резервная система. Заседания тоже проводятся восемь раз в год. Федеральная резервная система (ФРС) США на первом заседании в 2021 году сохранила базовую процентную ставку на уровне 0–0,25%.
В 2008 году ФРС решила придерживаться диапазона ставок, а не точного значения, чтобы ставка не равнялась нулю. Когда ставка подросла, ФРС все равно придерживалась диапазона, потому что было сложно точно контролировать скорость ее изменения.
С помощью ключевой ставки 41 страна таргетирует инфляцию. США и страны Еврозоны в их число не входят.
Изменение ключевых ставок развитых стран в период пандемии коронавируса
Изменение ключевых ставок развитых стран в период пандемии коронавируса