Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

Техническим этажом является этаж нежилого здания или МКД, предназначенный для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций. По своему статусу технический этаж не относится к жилым или нежилым помещениям. По указанной причине, для перевода технических этажей в обычные нужно оформляться проект реконструкции, получать разрешения на строительство.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Читайте в этом материале, в чем заключаются особенности перевода технического этажа в обычный для МКД и нежилого здания, какие нюансы нужно учесть при проектировании, как проходит согласование проекта и работ.

Что такое технический этаж в строительстве и проектировании

Юридическое определение технического этажа содержится в СП 118.13330.2012 – это этаж, чье назначение позволяет лишь размещать инженерное оборудование и коммуникации.

Для иных целей, в том числе для проживания или ведения коммерческой деятельности, такие этажи применяться не могут.

Важно, что не считается техническим этажом пространство для инженерного оборудования и коммуникаций с высотой меньше 1.8 м. Это также указано в СП 118.13330.2012.

Технические этажи могут располагаться под первым или над последним этажом, между этажами высотного здания.

Для многоквартирных домов вообще есть специальная норма – в них технические этажи должны располагаться через каждый 50 метров высоты.

Если пространство технического этажа не занято коммуникациями и оборудованием, его можно перевести в обычный этаж с соблюдением норм безопасности. Такие работы подпадают под реконструкцию, так как меняются основные параметры здания.

• Уважаемые КЛИЕНТЫ!
• Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
• 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
• 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
• Все консультации бесплатны.

Нормативные акты

Список требований безопасности для реконструкции почти не отличается от строительства нового здания. Чтобы соблюсти эти правила, и перевести технический этаж в обычный, применяются следующие нормативные акты:

• Градостроительный кодекс РФ (скачать);
• Жилищный кодекс РФ (скачать);
• Федеральный закон № 384-ФЗ (скачать);
• Федеральный закон № 123-ФЗ (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 87 (скачать);
• Постановление Правительства РФ № 468 (скачать);
• СП 118.13330.2012 Общественные здания и сооружения (скачать);
• СП 54.13330.2016 Здания жилые многоквартирные (скачать).

Самостоятельное и неузаконенное присоединение площади технического этажа к жилому или нежилому помещению практически всегда повлечет штрафные санкции, понуждение к восстановлению исходного состояния. Если же технический этаж не задействован в обеспечении здания инженерным оборудованием, либо его можно перенести без угрозы безопасности, можно провести реконструкцию, сделать обычный этаж.

Простым языком

Целью перевода технических этажей в обычные является расширение полезной площади здания, улучшения его характеристик, повышение рыночной стоимости.

В многоквартирном доме реконструкцию с переводом реально сделать только для технических площадей под первым и над последним этажом.

Технические помещения между этажами (при этажности МКД свыше 5-ти) можно перевести в обычные только с существенными затратами и сложными согласованиями, что будет нецелесообразно или вовсе невозможно.

  Согласования эскалаторов и лифтов в зданиях в 2020 году

Для нежилых зданий ситуация относительно проще.

В таких объектах изначально меньше требований к системам вентиляции и инженерных сетей, поэтому собственник может увеличить полезную площадь путем реконструкции.

После проектирования, согласований и проведения работ, обычный этаж можно использовать для тех же видов деятельности, что и все остальное здание.

Комментарий специалиста.

Перевод технического этажа в МКД может потребоваться для увеличения площади нежилых помещений первого этажа, для сдачи в аренду коммерческим структурам, для использования в интересах жильцов.

Если технический этаж расположен под крышей, его можно использовать как мансарды, нежилые помещения. В любом случае, помимо стандартных согласований в Госстройнадзоре, потребуется получения согласия собственников дома.

Получите  расчет стоимости этой услуги с помощью нашего калькулятора цен — здесь

Технический этаж используется для размещения инженерного оборудования, но может быть вообще свободным от любых коммуникаций

Зачем и когда нужен перевод технического этажа в обычный этаж

Основная цель перевода технического этажа в обычный – улучшение характеристик здания, расширение полезных площадей. Это может понадобиться:

• для сокращения расходов на обслуживание этажа, который не представляет пользу собственнику и арендаторам (например, если на этаже вообще отсутствуют какие-либо коммуникации, и он простаивает);
• для получения новых площадей и нарезки помещений под продажу, сдачу в аренду;
• для переделки здания под цели продажи или долгосрочной аренды;
• для устранения угрозы безопасности здания, если конструкции и коммуникации технического этажа находятся в ненадлежащем состоянии.

Собственники помещений в МКД могут использовать обычный этаж после перевода для собственных нужд. Например, можно оборудовать спортзал, вспомогательные сервисные службы. К жилому помещению присоединить часть технического этажа после перевода можно только сверху, т.е. объем квартиры будет увеличен за счет мансарды.

Какие проекты и работы нужны для перевода технического этажа в обычный этаж

Для перевода технического этажа в обычный необходимо заказать проект реконструкции. Перепланировка в данном случае не подойдет, так как будут изменены основные параметры здания (прежде всего, этажность). В перечень работ при реконструкции могут входить:

• демонтаж, замена, восстановление, установка или усиление несущих конструкций (стен, перекрытий, балок и т.д.);
• организация выхода из технического этажа к местам общего пользования (лестницам, коридорам, лифтам и т.д.);
• обустройство дверных и оконных проемов, внутренних стен и перегородок, иных элементов планировки;
• разработка мер пожарной безопасности, надлежащей системы вентиляции и кондиционирования воздуха;
• изменение схемы прокладки инженерных коммуникаций и оборудования;
• работ по шумо-, звуко- и теплоизоляции, так как для жилых и нежилых помещений они намного строже, чем для технических этажей.

Это далеко не полный перечень работ, которые могут потребоваться по проекту реконструкции. Выбор решений и видов работ зависит от типа здания, характеристик технического этажа, иных обстоятельств. Все эти моменты учтут проектировщики компании Смарт Вэй, если вы закажете перевод технического этажа в обычный у нас.

Специалисты обследуют технический этаж, чтобы принять решение о возможности его перевода в обычный

Обследования для перевода технического этажа в обычный этаж

Без обследований не обойтись при проектировании любого вида строительных работ, в том числе для реконструкции здания. Обследования будут включать:

• изучение исходных документов и сведений на здание, технический этаж и инженерное оборудование;
• проведение визуальных осмотров, инструментальной диагностики конструкций и коммуникаций;
• обследование системы вентиляции, других инженерных систем;
• расчеты нагрузок, которые возникнут после проведения работ;
• обследование мест, куда будет перенесено инженерное оборудование и коммуникации по новой схеме;
• обследование этаже выше и ниже места проведения работ, так как могут увеличиться нагрузки на конструкции;
• иные обследования и проверки, необходимые для правильного проектирования и соблюдения норм безопасности.

Результаты обследований указываются в технических заключениях и отчетах, актах. Если фактическое состояние конструкций требует их замены или улучшения характеристик, это отражается в дефектных ведомостях.

До начала проектирования изучается исходная документация на технический этаж

Этапы проектирования для перевода технического этажа в обычный этаж

По итогам обследований нужно определить, возможен ли перевоз технического этажа в обычный.

Например, это может оказаться слишком затратным мероприятием, которое не окупится даже при продаже или сдаче в аренду новых площадей.

Также есть множество требований к характеристикам помещений, которым может не соответствовать технический этаж. Прежде всего, это может касаться высоты этажа, невозможности обеспечить оконные проемы для новых помещений.

Процесс проектирования реконструкции для перевода технического этажа в обычный включает следующие этапы:

• изучение результатов обследований, расчетов нагрузок, выводов и рекомендаций экспертов;
• выбор, обоснование и описание конструктивных и планировочных решений для переделки технических площадей в обычный этаж;
• разработка разделов на все инженерные системы (схемы прокладки коммуникаций будет изменена, так как технический этаж перестанет существовать);
• разработка тепло-, гидро- и шумоизоляции в соответствие с СП, ГОСТ, другими руководящими документами;
• обоснование усиления несущих конструкций в здании, дополнительных опор, балок, стен;
• разработка мероприятий пожарной, санитарно-гигиенической безопасности, которым должны соответствовать новые помещения;
• подготовка рабочей документации, смет и расчетов, спецификация на материалы;
• оформление графических схем, планов, чертежей.

Содержание проекта реконструкции должно соответствовать Постановлению № 87, ГОСТ. Проектная и рабочая документация передается заказчику для последующих согласований.

Комментарий специалиста.

Если перевод технического этажа в обычный допускается строительными нормами, вновь образованные площади предстоит “нарезать” на помещения, оборудовать выходы из них к местам общего пользования.

Отдельный проект для этого не нужен, так как все работы будут подпадать под реконструкцию. Тем не менее, для всех помещений нужно также соблюсти обязательные нормы СП, ГОСТ, СНиП и НПБ.

1. Уважаемые КЛИЕНТЫ!
2. Информация в статье содержит общую информацию, но каждый случай носит уникальный характер. По одному из наших телефонов можно получить бесплатную консультацию от наших инженеров — звоните по телефонам:
3. 8 (499) 322-05-14 — Москва (наш адрес)
4. 8 (812) 425-35-90 — Санкт-Петербург (наш адрес)
5. Все консультации бесплатны.

Этапы согласования перевода технического этажа в обычный этаж

Поскольку при переводе технического этажа в обычный речь идет о реконструкции, этапы согласования будут включать:

• направление проекта на государственную или негосударственную экспертизу, получение положительного заключения;
• обращение в Госстройнадзор за разрешением на строительство;
• подписание акта выполненных работ с подрядчиком;
• получение разрешения на ввод в эксплуатацию через Госстройнадзор.

Как законно перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме

Как перевести жилое помещение в нежилое?

Для того чтобы разместить на первом этаже многоквартирного дома магазин, кафе или салон красоты, выкупив одну или две квартиры, нужно перевести эти площади в статус нежилых. Как это сделать, рассказывает руководитель департамента коммерческой недвижимости «НДВ» Вадим Кашкин

Желание перевести жилую квартиру в нежилой фонд нередко возникает у собственников квартир, особенно на первых этажах с окнами на улицу. И в целом, обоснованно: квартира для жизни неудобна, для продажи крайне неликвидна, и цена на нее будет невысока, да и арендаторов такое жилье не привлекает.

Зато для бизнеса подходит как нельзя лучше: цветы, парикмахерские, ремонт гаджетов, мелкие закусочные выстраиваются в очередь за помещениями на первых этажах жилых домов с отдельным входом и витриной на людную улицу. Продать или сдать такую квартиру в статусе нежилого помещения проще и выгоднее.

Для этого нужно пройти три основных этапа.

1. Подготовка проекта

Необходимо подготовить полную виртуальную версию будущего предприятия: что, в каком помещении и с какой целью создается, ради чего, собственно, именно эту жилплощадь надо коммерциализировать.

Архитектурный проект должен предусматривать не только внутреннюю планировку и дизайн фасада, но даже благоустройство придомовой территории (двора, улицы и т. п.

), особенно если планируется организовать отдельный вход, монтировать рекламные конструкции на фасаде.

В процессе готовятся документы, подтверждающие право собственности. Также необходимо приложить выписку из домовой книги с отметкой об отсутствии зарегистрированных лиц, техпаспорт БТИ, заявление на перевод, заявление на перепланировку, проект перепланировки, разрешение Жилинспекции на нее.

2. Технические согласования, представление и защита проекта

Результат работы архитектора-проектировщика нужно утвердить. Причем каждую часть в соответствующей инстанции: перепланировку — с Архитектурно-планировочным управлением (в Москве — с Москомархитектурой), это минимум.

А если по стене первого этажа, где в будущем планируется открыть магазин, например, проложена газовая труба, то ее смещение нужно согласовывать с газовой компанией, а заявление на обустройство отдельного входа — с местной администрацией.

3. Собеседование с жильцами МКД

Как узнать, законны ли коммерческие организации на 0-м этаже?

12 мар 2018

Отвечает управляющий партнер юридической компании «Энсо», президент Института развития и адаптации законодательства, глава комитета по оценке регулирующего воздействия общероссийской общественной организации «Деловая Россия» Алексей Головченко:

Для того чтобы понять, насколько объект коммерческого назначения соответствует целям, под которые Вы хотите его использовать, Вам необходимо обратиться к некоторой документации. Понадобятся кадастровый паспорт объекта, выписка из Росреестра, которые покажут назначение данного объекта. Как правило, такие документы выдаются в БТИ.

Чтобы понять, не было ли произведено каких-то махинаций в смене назначения объекта, необходимо копнуть глубже. Например, как правило, в домах, построенных после 2005–2008 годов, первый этаж априори сразу под коммерческую недвижимость.

А вот в домах ранней постройки все этажи – с жилыми помещениями, для использования которых в иных целях необходимо сменить назначение земли.

Если Вам необходимо убедиться, что землю перевели в иную категорию корректно, нужно получать информацию в органе исполнительной власти (как правило, это орган муниципалитета) – в Главархитектуре.

Там Вы найдете историю данного объекта и сможете увидеть все промежуточные этапы, которые прошел собственник: есть ли необходимые согласования, проведена ли строительная экспертиза и т. д. Только обратившись в Главархитектуру, можно выяснить, действительно ли смена назначения объекта была проведена законно.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Говоря об общем имуществе многоквартирного дома, стоит отметить, что любое его использование, включая коммерческие цели, должно быть согласовано с собственниками. Только они имеют права на крыши, подвалы, общие холлы, лифтовые шахты и прочее.

Однако подвалы действительно периодически используют в качестве коммерческих помещений, но через какое-то время они передаются обратно собственникам, потому что данные переводы проводятся незаконно.

Поэтому желательно запросить информацию в Росреестре, чтобы узнать, кто является правообладателем данного помещения, а также доказать, что там есть общие коммуникации, поэтому данное имущество – собственность многоквартирного дома, которое не может являться коммерческим.

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Перевод жилого помещения, расположенного на первом этаже в многоквартирном доме, является законным, если государственный орган самоуправления, определяющий основания и осуществляющий процедуру перевода жилых помещений в нежилые (в Москве это Департамент городского имущества, в других регионах страны – организации при районных администрациях), осуществил перевод и сменил статус жилья с жилого на нежилое, согласно ст. 22, 23 Жилищного Кодекса РФ.

Условия для перевода помещения в нежилой фонд:

1. лицо, обратившееся за услугой перевода, является собственником жилого помещения;
2. помещение имеет отдельный вход и изолированно от помещений, обеспечивающих доступ к другим жилым помещениям (лестничной площадки, входа в подъезд дома), или имеется техническая возможность оборудовать такой вход на том условии, что общее имущество собственников многоквартирного дома не будет затронуто;
3. в случаях, когда затрагивается общее имущество собственников многоквартирного дома (например, земельный участок под крыльцо); при оборудовании отдельного входа заявителем предоставляется протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;
4. в жилом помещении не должно быть зарегистрированных или проживающих без регистрации лиц;
5. жилое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (как в случае с залогом, рентой, арендой и т. д.);
6. жилое помещение переводится в нежилое не в целях использования для осуществления религиозной деятельности;
7. собственник представил проект переустройства (перепланировки) помещения, согласованный в Роспотребнадзоре, ГлавАПУ и Госпожнадзоре.

Если собственник помещения законно сменил статус помещения с жилого на нежилое, он должен располагать копиями всех перечисленных документов, и значит, эти документы могут быть предоставлены приобретателю для ознакомления.

После того как компетентный орган примет решение о переводе помещения в нежилой фонд, это решение направляется в Росреестр через электронные средства связи для внесения изменений в ЕГРН, после чего собственнику высылается выписка из ЕГРН, подтверждающая изменение статуса помещения.

Отвечает генеральный директор «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова:

Для перевода жилого помещения в нежилое (в многоквартирном доме) должны быть соблюдены следующие условия: расположение на нулевом или первом этаже, возможность обустройства отдельного входа, отсутствие прописанных жильцов, арестов и обременений.

Кроме того, владельцу помещения необходимо получить письменное согласие более чем от 50% собственников жилья в данном МКД, а также согласовать свои действия с Агентством архитектуры, Пожарной службой, Санитарно-эпидемической службой и Государственным комитетом по охране окружающей среды.

Если все эти требования выполнены, перевод жилого помещения в нежилое будет признан законным.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Нулевой этаж дома явно никогда живым и не являлся, так как это цокольное помещение, то есть изначально не жилое, как подвалы и чердаки.

Именно в нежилых помещениях могут располагаться коммерческие организации, если их деятельность соответствует разрешенному использованию для данных нежилых помещений.

Согласованием и изменением разрешенного использования занимается администрация района.

Для того чтобы начать расследование, законно ли размещаются коммерческие организации в помещении, зайдите на сайт Росреестра и закажите подробную выписку из ЕГРН (единого государственного реестра прав на недвижимость): там будет написан правообладатель, статус помещения (жилое или нежилое) и разрешенное использование. Если помещение принадлежит частному лицу или посторонней организации, то они могут использовать его по своему усмотрению и сдавать в соответствии с назначением. Если помещение принадлежит государству, то арендой этого помещения занимается КУГИ, государственная организация. Тогда, если Вас что-то не устраивает, подайте туда жалобу. Если помещение принадлежит ТСЖ, то есть в том числе и Вам, то поинтересуйтесь там, на каких основаниях они его сдают. Для этого нужны решения собраний и т. д.

И если, на Ваш взгляд, разрешенное использование не соответствует тому, что Вы видите, пишите жалобу в администрацию и прокуратуру.

Отвечает партнер юридической компании LDD Дмитрий Горчаков:

Возможность перевода жилого помещения в нежилое регламентируют Жилищный кодекс РФ и другие градостроительные законодательные акты.

Чтобы провести данную процедуру, собственник должен собрать необходимый пакет документов и подать его в соответствующий орган местного самоуправления. Например, в Москве это Мосжилинспекция.

Эта же инстанция проверяет и законность данной процедуры и обязана предоставить ответ на запрос гражданина, на каком основании помещение используется как нежилое.

Если же у гражданина есть подозрение, что помещение было переведено в нежилое незаконно, то он может обратиться с заявлением в прокуратуру, которая должна будет провести по данному факту проверку.

Что касается цокольного этажа и других нежилых помещений в многоквартирном доме, то, согласно ЖК РФ, такие помещения принадлежат жильцам дома на праве общей долевой собственности. Законодательно предусмотрена возможность выделения такого помещения из общего имущества дома, но делается это на основании согласия всех жильцов дома.

Чтобы выяснить, законно ли была проведена данная процедура, нужно обратиться в Управление Росреестра и заказать выписку из ЕГРП на Ваш дом. Если в ходе проверки будут выявлены нарушения, то можно смело обращаться в суд.

Отвечает генеральный директор юридического центра «Высшая инстанция» Иван Шевельков:

Для проверки законности перевода цокольного этажа в нежилое помещение, наличия необходимой документации, а также вопросов, связанных с перепланировкой и реконструкцией помещения подвала, необходимо обратиться с письменным заявлением в бюро технической инвентаризации (БТИ). БТИ делает справки и выписки, необходимые для получения информации и проверки объекта недвижимости перед заключением сделки. Справка из БТИ предоставляется при наличии:

1. паспорта собственника недвижимости;
2. свидетельства о праве собственности;
3. доверенности от собственника недвижимости, если оформлением справки занимается представитель.

Также необходимо определиться с формой справки. Это могут быть технические паспорта объектов, экспликация по формам 22 и 25, документы о состоянии недвижимого объекта, выписка из БТИ, выписка из технического паспорта и т. д.

При обращении в уполномоченный орган следует руководствоваться правилами, предусмотренными Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».

 © Domofond

Вы можете поделиться материалом в социальных сетях.

Эти статьи могут вам понравиться

Как найти собственника нежилого помещения в многоквартирном доме — Сфера закона

У каждой квартиры или иной недвижимости есть собственник. Она может находиться в руках одного человека, нескольких лиц, организации или даже государства. И при этом именно собственник отвечает за все, что на его территории происходит.

В связи с различными жизненными ситуациями может возникнуть необходимость точно определить, кто является владельцем той или иной недвижимости. Но как это сделать, если у вас есть только адрес и ничего более? Обо всех способах установить владельца помещения по адресу, а так же о цели этой процедуры, мы расскажем в нашей статье.

Когда возникает необходимость сделать запрос?

Перед тем, как говорить о самом запросе, следует ответить на вопрос «А зачем вообще его нужно делать? Ведь всегда можно обратиться к тому, кто в самой квартире живет».

Дело в том, что именно собственник отвечает за то, что в квартире происходит, как это влияет на окружающих и других жильцов. Так же только собственник может полностью распоряжаться квартирой как имуществом и решать ряд юридических вопросов.

Именно поэтому запрос на установление собственника квартиры важен в весьма разнообразном спектре случаев:

• При урегулировании спорных вопросов с жильцами в том случае, если жилплощадь они арендуют;
• При покупке жилплощади – проверка собственности позволяет избежать мошенников;
• При нарушении прав жильцов гражданином, проживающим в квартире;
• При определении принадлежности здания к какой – либо организации или юридическому лицу.

Где можно получить сведения о собственнике

Получение сведений о собственнике помещения по адресу – процедура весьма интересная. И интересна она тем, что сведения можно получить в самых разных местах, но лишь некоторые из них гарантируют полностью достоверную информацию. Для получения нужных вам сведений вы можете обратиться:

• К самим жильцам квартиры;
• В управляющую компанию;
• К риелтору;
• В Росреестр (или в МФЦ как его альтернативу);
• В суд или к юристу.

Как видите, выбор достаточно богат, но начнем с Росреестра как с самого надежного источника.

Запрос в Росреестр

Перейдем к самому распространенному, надежному, но при этом не самому быстрому и платному способу установить собственника жилья по адресу, а именно к запросу через официальный сайт Росреестра. Там вам потребуется заказать выписку из ЕГРП, перейдя в соответствующий раздел. Там вам потребуется заполнить форму, указав:

• Субъект, в котором расположена жилплощадь;
• Её полный адрес;
• Адрес электронной почты, на которую требуется направить выписку.

И некоторые другие пункты. При этом вам так же потребуется оплатить пошлину, размер которой составляет 200 рублей. После подтверждения заявки вам придет бланк, cодержащий следующие данные:

• ФИО собственника (или реквизиты юридического лица, владеющего недвижимостью);
• СНИЛС;
• Тип недвижимости;
• Тип владения собственностью;
• Сведения о регистрации права.

Альтернативные варианты

Перейдем к более простым, но менее точным вариантам, а именно обращению в различные организации или же к жильцам. Рассмотрим все возможности, отметив их плюсы и минусы:

• Обращение к жильцам. Самый простой и очевидный способ – спросить о собственнике жилья непосредственно у того, кто в нем находится. Плюсом этого способа станет то, что вам практически ничего не нужно будет делать. Ну и, конечно же, задать вопрос можно бесплатно, никто с вас денег за ответ не потребует. Минусов же значительно больше. Во первых, вам могут отказаться выдавать эту информацию. Во вторых, вам могут сообщить неточные сведения, что может причинить определенный ущерб. Ну и в третьих, иногда таким способом собственника просто не получится из-за того, что либо в квартире никто не живет, либо проживающим не известно кто выступает владельцем жилплощади по закону;
• Обращение в управляющую компанию. Еще один весьма удобный и достаточно достоверный способ узнать собственника помещения по адресу. В этом случае достаточно только установить, к какой управляющей компании приписан нужный вам адрес, и обратиться в её офис. Плюсами такого обращения можно считать точность сведений и относительную простоту их получения. Минусов столько же – вы можете потратить достаточно много времени на поиск нужного вам отделения, а при обращении вам могут без особого труда отказать в выдаче информации;
• Обращение к риелторам. Очень удобен этот способ в том случае, если вы хотите получить больше сведений при покупке собственности. Опять же, вам потребуется всего лишь сделать запрос и получить ответ. И у этой операции, как и у двух других, достаточно своих плюсов и минусов. К положительным качествам можно отнести простоту и относительно высокую точность. С другой стороны, риелторов могут самих ввести в заблуждение, что особенно выгодно для мошенников. Да и отказать в конторе вам могут без объяснения причин.

Судебный запрос

В самых сложных случаях, требующих точно установить владельца собственности и применить к нему меры, вам поможет обращение с запросом в суд. При подаче иска вы можете обратиться  уполномоченному сотруднику и сообщить о том, что исковое заявление не может быть подготовлено в связи с тем, что вам неизвестен ответчик или он скрывается.

В этом случае установить его уже будет обязан суд. Но у этого способа есть два существенных синуса. Во первых, суд может отклонить вашу просьбу, сославшись на десяток различных причин. Ну а во вторых провести такую операцию можно только при рассмотрении действительно серьезных вопросов (например, лишения прав собственности, выселения в связи с нарушением норм проживания и прочего).

Обязанности собственников нежилых помещений в жилом доме

Главная / Вопросы /  

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Нежилые помещения в многоквартирном доме

Подборка наиболее важных документов по запросу Нежилые помещения в многоквартирном доме (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Содержание

• 1 Общие сведения
• 2 – Что должен оплачивать собственник нежилого помещения, находящегося в жилом доме? Я собственник нежилого помещения, у нас есть два договора на обслуживание и уборку с управляющей компанией. Сейчас компания поменяла название и требует, помимо договора, оплачивать капремонт в доме, уборку подъезда и освещение в подъезде. Доступа в подъезд мы не имеем. Кроме того, общей электрической линии с жилым домом тоже нет, так как у нас своя электролиния, подключенная к подстанции, на что есть договор с электросетями.
• 3 Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений
• 4 Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД
• 5 Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
• 6 Поставка коммунальных услуг
• 7 Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко:
• 8 Перевод из жилого в нежилое
• 9 На видео о переводе жилого помещения в нежилое
• 10 Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Общие сведения

В большинстве случаев к нежилым помещениям относят все те пространства в доме, которые заняты магазинами, салонами, службами обслуживания населения, их можно обозначить одним определением – что это площадь, где фактически не проживают люди.

В большом пространстве дома присутствуют много различных помещений – мест общего пользования, например, подъезды и лестничные марши, которые условно не относятся к жилому фонду, но их нельзя причислить к нежилым помещениям. Все они должны быть обозначены в документациях на многоквартирный дом, и не предназначаются для проживания, но их нельзя причислять к нежилым помещениям дома.

В основном, их предназначение в другом – они необходимы для обустройства коммуникаций, установки лифтовых шахт, пеших сообщений между этажами, организации подземных парковочным машиномест, и т.п., то есть ими пользуются все жильцы.

У действительно нежилых помещений присутствуют свои отличительные особенности:

• Это обособленная площадь, со своими стенами, потолком и полом, и имеющая отдельный проем для входа.
• Оно относится к недвижимости и является частью большого строения.
• Оформлено в собственность, но не входит в состав жилой площади квартиры.
• В технической документации на дом оно обозначено как нежилое, хотя по своим параметрам и характеристикам схоже с жилыми квартирами.

Подобные объекты недвижимости обычно расположены либо на первых этажах здания, либо в цоколе – это могут быть аптечные киоски, салоны красоты, медицинские учреждения, почта или офис. То есть они образованы для ведения коммерции или хозяйственной деятельности, и не приспособлены для фактического проживания людей.

Требования

К нежилой недвижимости предъявляются свои особые требования:

• Оно должно находиться в соответствии с градостроительными, санитарными и экологическими нормами.
• Проводить перепланировку или реконструкцию помещения можно только после получения разрешения от муниципальных властей, занимающихся объектами нежилой недвижимости.
• Помещение должно быть пожаробезопасным, и соответствовать установленным нормам. В нем запрещена организация торговых точек, реализующих пиротехнику и охотничьи боеприпасы, занимать его под складирование газовых баллонов и взрывоопасных жидкостей.
• Вентиляционное обеспечение должно быть автономным, и не соединяться с общими вентиляционными трубами дома.
• Места для складирования мусора и парковки должны быть обособленными от мест хранения бытовых отходов жильцов.
• Канализационные стоки также должны иметь свои отдельные стоки, не загрязняющие общую канализацию жилого дома.
• Водоснабжение и отопление обеспечивается от общих источников ресурсов дома.
• Общее оформление фасада не должно выделяться своей вычурностью и помпезностью, и совпадать с общими архитектурными решениями по оформлению всего жилого дома.

– Что должен оплачивать собственник нежилого помещения, находящегося в жилом доме? Я собственник нежилого помещения, у нас есть два договора на обслуживание и уборку с управляющей компанией. Сейчас компания поменяла название и требует, помимо договора, оплачивать капремонт в доме, уборку подъезда и освещение в подъезде. Доступа в подъезд мы не имеем. Кроме того, общей электрической линии с жилым домом тоже нет, так как у нас своя электролиния, подключенная к подстанции, на что есть договор с электросетями

mary_smn/Depositphotos

Взыскание задолженности у собственников нежилых помещений

Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах обязаны оплачивать жилищно-коммунальные услуги по таким же правилам, что и собственники жилых помещений. Управляющая организация может требовать от собственника нежилого помещения своевременно вносить плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Если собственник нежилого помещения отказывается платить управляющей организации за содержание и ремонт общего имущества, сначала следует попытаться решить вопрос миром и объяснить собственнику нежилого помещения, почему за ним закреплена обязанность вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения: отправлять долговые платёжки, письма или попытаться заключить соглашение о погашении задолженности.

Если собственник отказывается оплачивать счета, УО следует перейти к досудебному взысканию долгов: до подачи заявления в суд должнику нужно направить претензию с требованием оплатить задолженность в добровольном порядке. Согласно ч. 5 ст. 4 АПК РФ, должник обязан ответить на такую претензию в течение 30 календарных дней.

Если должник ответит отказом или вовсе не ответит на претензию, управляющая организация может обратиться с исковым заявлением в суд. Рассмотрением таких заявлений занимается Арбитражный суд. Но бывает, что споры доходят и до Верховного Суда РФ.

Пример такого спора приведён в определении ВС РФ от 28.11.2017 по делу № 305-ЭС17-10430. В нём суд указал на то, что управляющая организация может взыскать долг за содержание и ремонт общего имущества с собственника нежилого помещения.

Как поставить на учёт частичное погашение задолженности за ЖКУ

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Нежилые помещения в многоквартирном доме

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения11.8.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с кого может быть взыскана плата за коммунальные услуги, потребляемые арендатором нежилого помещения в многоквартирном доме, если договором аренды предусмотрено условие об оплате арендатором таких услуг либо обязанность арендатора заключать договоры с их поставщиками, но арендатор не заключил договоры с ресурсоснабжающими организациями, существует две позиции судов.

Обязанность по оплате содержания и ремонта ОИ в МКД

Управляющие организации выставляют собственникам нежилых помещений счета за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов. Собственники таких помещений отказываются оплачивать полученные платёжные документы, аргументируя это тем, что договорные отношения с УО у них отсутствуют.

В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ право собственности на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает, изменяется и прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Собственник несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ).

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. К общему имуществу МКД относятся помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме:

• межквартирные лестничные площадки;
• лестницы;
• лифты;
• лифтовые и иные шахты;
• коридоры;
• технические этажи;
• чердаки;
• подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации;
• иное оборудование, обслуживающее более одного помещения.

Каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

Собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 39 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги собственника помещения в МКД включает в себя плату за услуги и работы по управлению таким домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД, за коммунальные ресурсы, потребляемыепри использовании и содержании ОИ в МКД.

Обязанность собственника оплачивать расходы на содержание и ремонт не обусловлена наличием договорных отношений с управляющей организацией. Такой вывод можно найти в п.

24 Обзора судебной практики применения законодательства РФ о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг  для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ от 28.06.2017.

Если Квартира Имеет Статус Нежилого Помещения

1. Торговые. Могут располагаться на первых этажах многоквартирных домов, или в отдельно стоящих зданиях. Например, магазины косметики, продуктов.
2. Складские. Предназначены для хранения готовой продукции, если это не представляет угрозы жителям МКД. Иначе помещение должно быть отдельно стоящим.
3. Административные.

   Могут быть как в МКД, так и стоящими отдельно. Например, офисы ТСЖ, консалтинговых компаний.

4. Развлекательные: кафе, рестораны, бары, караоке. Владельцы должны соблюдать санитарно-эпидемиологические требования и местные законы о тишине, чтобы не мешать жителям. Чаще всего развлекательные заведения открывают в отдельных зданиях.

Что касается гостиниц, хостелов и санаторий, то в них возможна регистрация по месту пребывания, и администрация обязана предоставлять информацию о прибывших клиентах для регистрационного учета. Согласно ст.

19 ЖК РФ, отели, хостелы и гостиницы входят в состав жилфонда коммерческого использования и представляют собой совокупность помещений, предназначенных для проживания граждан на возмездных условиях.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ – 01.03.2005 г.);

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Как новый закон изменит порядок перевода жилого помещения в; нежилое

Дополнятся не только условия перевода жилого помещения многоквартирного дома в нежилое, но и список необходимых документов согласно ч. 2 ст. 23 ЖК РФ. В орган МСУ собственник будет обязан предоставить:

• протокол ОСС, на котором перевод жилого помещения в статус нежилого был одобрен;
• письменное согласие каждого собственника всех квартир, примыкающих к будущему нежилому помещению.

Примыкающим будет признано любое помещение, которое имеет общую стену с меняющей свой статус квартирой, а также расположенные над и под ней. Собственники всех этих помещений должны выразить письменное согласие на перевод квартиры в нежилое помещение. Согласие даётся в произвольной форме.

Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

С ростом стоимости арендной платы и объектов коммерческой недвижимости получила распространение практика выделения нежилых помещений в пределах жилых комплексов. Как правило, первые и цокольные этажи многоэтажек сегодня скупаются под торговые предприятия, офисные помещения, кафе, парикмахерские и косметические салоны.

Данные помещения предназначены для обеспечения функционирования многоквартирного дома в целом. Их перевод в нежилые помещения априори невозможен, кроме того, запрещено их использование к коммерческих целях.

Исключение составляют случаи, когда в пределах подвальных помещений организуется работа технических служб управляющих компаний, например, в хозяйственных помещениях размещаются инженерно-технические службы и хранится рабочий инвентарь.

Использование жилого помещения в предпринимательской деятельности

Обратите внимание: если организация или индивидуальный предприниматель переоборудуют жилое помещение без согласия нанимателя (собственника) помещения, в результате существенно изменятся условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, то хозяйствующий субъект рискует быть привлеченным к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ. Размер штрафа в данном случае может составить:

В связи с этим приведем Постановление ФАС СКО от 12.07.2006 № Ф08-3149/2006, в котором департамент культуры оспорил распоряжение главы органа местно самоуправления по переводу жилого помещения в разряд нежилых. В спорном распоряжении собственнику помещения указано провести перепланировку в соответствии с представленным проектом.

Вместе с тем, как выяснилось, здание, в котором расположено помещение, поставлено на государственную охрану как памятник истории и культуры (архитектуры) местного значения, а проект перепланировки помещения не был согласован с департаментом культуры (заключение не представлено).

Таким образом, суд правомерно признал распоряжение органа местного самоуправления о переводе жилого помещения в состав нежилого фонда недействительным.

Ecть нюaнc. Bлaдeльцы кpyпныx aпapтaмeнтoв плoщaдью oт 150 квaдpaтoв мoгyт oплaчивaть пepвыe 150 м² пo льгoтнoй cтaвкe 0,5%. A ocтaвшиecя квaдpaтныe мeтpы — пo cтaвкe 2%. Нaпpимep, ecли вы влaдeeтe aпapтaмeнтaми плoщaдью 200 м² и cтoимocтью 3 млн ₽, бyдeтe плaтить зa 150 м² пo cтaвкe 0,5%, зa ocтaльныe 50 м² — пo cтaвкe 2%.

???? Дoxoдныe дoмa. Этo — oбычныe мнoгoквapтиpныe дoмa, кoтopыe пocтpoeны для пoлyчeния дoxoдa. B ниx мoжeт быть 1, 2, 3 этaжa и бoлee. Aпapтaмeнты в ниx — этo нecкoлькo пoмeщeний c кyxнeй и caнyзлoм, oтдeльным вxoдoм. Жильцы cнимaют aпapтaмeнты нa длитeльный cpoк и пoлyчaют дoпoлнитeльныe ycлyги — нaпpимep, oxpaнy, yбopкy, пpигoтoвлeниe eды.

Елена,Строительство отдельного входа — фактически реконструкция и уменьшение общего имущества. Для этого требуется согласие всех собствениковв (помоему 21 статья РФ).Вы такого согласия не давали.На основании изложенного выше — вам требуется обратиться в суд с требованием обязать хозяина квартиры демонтировать отдельный вход.

Если он будет показывать протокол ОСС — соответственно требуйте показать ваше решене (которое является неотъемлимой частью протокола).