Как рассчитывают налог с продажи, если трешку выкупали комнатами?

Как рассчитывают налог с продажи, если трешку выкупали комнатами?

Доход от продажи квартиры по общему правилу облагается
налогом. Однако закон предусматривает возможность для освобождения от уплаты
подоходного налога или снижения налогового бремени. В том случае, если продать
квартиру и сразу купить другую, нужно ли платить налог? Возможен ли взаимозачет
при продаже и покупке квартиры в один налоговый период? Надо ли платить налог, если
продать квартиру раньше 5 лет и купить новую дороже? Ответим на эти и другие
вопросы в нашей публикации.

Продажа и покупка квартиры рассматриваются как две различные
сделки, каждая из которых имеет свои особенности в части налогообложения (определения
налоговой базы при расчете НДФЛ).

При продаже квартиры, получив доход,
налогоплательщик рассчитывает и платит НДФЛ (в некоторых случаях обязанности
платить подоходный налог не возникает), а при покупке квартиры налогоплательщик
или возвращает удержанный НДФЛ или просто его не платит.

Возможен ли взаимозачет
при продаже квартиры и покупке квартиры — нужно ли платить налог с продажи
квартиры, если сразу покупаешь другую? Перед тем как ответить на эти вопросы
необходимо правильно определить срок владения проданной квартирой.

Срок
владения квартирой перед продажей и покупкой новой квартиры

Если проданная квартира была в Вашей собственности более
установленного в законе минимального предельного срока владения, то полученный
от продажи доход освобождается от налогообложения. Предельный срок владения
может быть 3 или 5 лет в зависимости от того:

  • когда была приобретена
    продаваемая квартира (до 1 января 2016 года или позже),
  • каким образом продаваемая
    квартира оказалась в Вашей собственности (приобретена по договору
    купли-продажи, дарения, при наследовании и т.д.)
  • является ли квартира
    единственной или нет.

Подробнее об установленном в законе минимальном предельно сроке владения, от чего он зависит и сколько составляет, можно прочитать здесь.

Таким образом, ответ на вопрос, нужно ли платить налог, если
продал квартиру и купил другую, зависит от того, сколько времени Вы владели
проданной квартирой.

Очень важно правильно рассчитать срок владения продаваемой квартирой. Так, момент начала владения может исчисляться по-разному. Это зависит от того, покупали ли Вы квартиру по договору купли-продажи, по ДДУ, получали ли в наследство и т.д. (подробнее в этой публикации).

В любом случае, если квартира была в Вашей собственности
более 5 лет, от налога доход от продажи квартиры освобождается. Но надо платить
налог, если продать квартиру раньше 5 лет и купить новую? Это может зависеть от
того, происходила ли покупка и продажа квартиры в одном году.

Покупка и
продажа квартиры в одном налоговом периоде

Как было сказано выше, продажа и покупка квартиры
рассматриваются как отдельные действия, которые имеют разные последствия с
точки зрения налогообложения. Если Вы продали квартиру, которой владели менее
минимального предельного срока владения, Вам необходимо рассчитать и уплатить
НДФЛ.

А при покупке квартиры налогоплательщик может получить имущественный
налоговый вычет (при наличии права на данный вычет), то есть вернуть налог. Расчет
налога при продаже квартиры и расчет налогового вычета при покупке квартиры
производится в налоговой декларации 3 НДФЛ, которая подается за календарный год
(налоговым периодом признается календарный год).

Нужно ли платить налог, если
продать квартиру и сразу купить другую, но покупка и продажа квартиры
осуществлялись в разные годы? В этом случае налогоплательщик сначала
подает декларацию за год, когда он продал квартиру и получил доход, в которой
рассчитывает НДФЛ к уплате.

А потом для получения вычета при покупке квартиры
подает в налоговую инспекцию декларацию за год приобретения квартиры (или
получает указанный вычет через работодателя без подачи декларации).

Пример

В 2020 году
женщине досталась квартира в наследство. В 2020 года она продала унаследованную
квартиру, а в начале 2021 года приобрела другую. В этом случае необходимо
подать декларацию за 2020 год, рассчитать  и заплатить налог при продаже квартиры. В 2022
году женщина подаст декларацию за 2021 год и получит налоговый вычет при
покупке квартиры.

  • Но можно ли сделать взаимозачет при продаже и покупке
    квартиры в один налоговый период — надо платить налог, если продать и купить
    квартиру в один год?
  • Покупка и
    продажа квартиры в один год: налоговый вычет
  • Согласно статье 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик
    имеет право
  • При продаже квартиры
  • На получение имущественного
    налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом
    периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные
    жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в
    указанном имуществе, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
  • Или вместо получения
    имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих
    облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально
    подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Пример

Женщина
продала квартиру за 5 млн. рублей (за год до продажи квартира была приобретена
за 4 млн. руб.). Уменьшив налогооблагаемый доход от продажи квартиры на расходы
при покупке квартиры, женщина заплатит налог в размере 130 тыс. руб.
((5 000 000 – 4 000 000)*0,13).

При покупке квартиры

  • На получение  имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (максимальный размер данного вычета 2 000 000 рублей);
  • На получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по ипотеке.

Пример

Мужчина
приобрел квартиру за 4 млн. руб. Он официально трудоустроен, поэтому мужчина
вправе получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн. руб. и вернуть
260 тыс. руб. (2 000 000 * 0,13).

Но можно ли при покупке и продаже квартиры в одном налоговом
периоде одновременно получить вычет при продаже и вычет при покупке
недвижимости?

Как рассчитывают налог с продажи, если трешку выкупали комнатами?

Если продал
квартиру и купил другую, нужно ли платить налог?

Закон не предусматривает прямую возможность произвести
взаимозачет при продаже и покупке квартиры (зачесть стоимость новой купленной
квартиры при расчете НДФЛ при продаже старой квартиры).

И если продать квартиру
и сразу купить другую (даже дороже проданной) это, по общему правилу, не
является основанием для освобождения от налогов.

Однако если Вы продали
квартиру и в этом же календарном году купили другую квартиру, Вы вправе одновременно
оформить вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым
произвести налоговый «взаимозачет» при продаже и покупке квартиры.

Минфин по данному вопросу дает разъяснения: «Если продажа
одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права
собственности на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом
периоде (календарный год), то налогоплательщик имеет право на получение
одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3
пункта 1 статьи 220 Кодекса путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода,
полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир)» (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. N 03-04-05/7154, Письмо Минфина РФ от 30 декабря
2011 г. N 03-04-05/1-1135). И в некоторых случаях ответ на вопрос, нужно
ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую, будет
отрицательным.

Пример

В 2020 году
мужчина продал квартиру за 4 млн. руб. (в 2019 году он приобрел ее за 3 млн.
руб.). Также в 2020 году мужчина приобрел другую квартиру за 6 млн. руб.

В начале
2021 года мужчина подает декларацию 3-НДФЛ за 2020 год, в которой рассчитывает
налог при продаже квартиры и применяет вычет при покупке новой квартиры в этом
же году (ранее вычет при покупке квартиры он не получал). Налог при продаже
квартиры составит 130 тыс. руб. ((4 000 000 – 3 000 000)*0,13).
Налоговый вычет при покупке квартиры составит 260 тыс. руб.

(2 000 000
* 0,13). То есть согласно расчетам мужчина платить налог при продаже квартиры в
2020 году не будет, а при наличии других доходов, облагаемых по ставке 13 %,
получит еще 130 тыс. руб. (260 тыс. руб. – 130 тыс. руб.).

При выполнении расчета налога при продаже и покупке квартиры
в одном году нужно учесть следующие моменты:

  • У Вас должно быть право на получение имущественного налогового вычета при покупке квартиры (если, например, ранее Вы получали этот вычет, то, возможно, применить его в этот раз не удастся, подробнее здесь).
  • Вы должны иметь право на получение имущественного вычета при покупке квартиры в том же налоговом периоде, в котором Вы продали квартиру Подробнее о том, когда можно получить вычет при покупке квартиры – здесь. Отметим, что право на получение вычета при приобретении квартиры в новостройке по ДДУ налогоплательщик получает в год подписания акта приема-передачи квартиры.
  • При определении налоговой базы по доходам, полученным при продаже квартиры, необходимо учитывать положения статьи 214.10 НК РФ (в некоторых случаях в расчет будет браться не цена продажи квартиры по договору, а кадастровая стоимость квартиры с учетом понижающего коэффициента).

Рассмотрим некоторые другие вопросы, связанные налогообложением
продажи и покупки квартиры в один год.

Нужно ли
подавать декларацию, если продал и купил квартиру в один год?

Если Вы продаете квартиру, которой владели менее минимального
предельного срока владения, Вам необходимо подать декларацию 3-НДФЛ. Если Вы
продали квартиру и сразу купили другую квартиру (в одном налоговом периоде), в
декларации Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры, а
также имущественный вычет при покупке новой квартиры.

Можно ли
сделать взаимозачет при продаже и покупке квартиры неработающему?

Налоговый вычет при покупке квартиры может быть получен
только при наличии доходов, облагаемых по ставке 13 % (например, это официальная
заработная плата). Можно ли применить взаимозачет налога при покупке — продаже
квартиры пенсионеру, который не работает, и остальным категориям
нетрудоустроенных граждан?

Имущественный налоговый вычет при покупке квартиры может быть
применен к доходам от продажи квартиры, если продажа одной квартиры и покупка
другой были произведены в одном налоговом периоде (Письмо Минфина РФ от 27
января 2012 г. N 03-04-05/5-81).

Если продажа одной квартиры и оформление права собственности
на другую квартиру (квартиры) произведены в одном налоговом периоде, то
налогоплательщик имеет право на получение одновременно имущественных налоговых
вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п.

Читайте также:  В петербурге покупатели элитных новостроек выбирают квартиры подороже

1 ст. 220  НК РФ путем уменьшения суммы налогооблагаемого
дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета,
предусмотренного при приобретении квартиры (квартир) (Письмо Минфина России от
11 февраля 2016 г. №03-04-05/7154).

  1. Если продавал и покупал новую квартиру неработающий пенсионер, он в определенных случаях вправе перенести налоговый вычет при покупке квартиры на предыдущие периоды, когда он работал (такая возможность есть и у работающих пенсионеров).
  2. Нужно ли
    платить налог с продажи квартиры, если сразу покупаешь другую квартиру дороже?
  3. Фактически взаимозачета стоимости продаваемой и покупаемой
    квартир в целях налогообложения не происходит. Поэтому, чтобы ответить на
    вопрос, нужно ли платить налог, если продать квартиру раньше 3 лет и купить
    другую дороже, необходимо учесть, например, следующие нюансы:
  • наличие документов,
    подтверждающих расходы на приобретение продаваемой квартиры,
  • наличие права на
    имущественный налоговый вычет при покупке квартиры,
  • совершение сделок покупки и
    продажи квартиры в одном году и т.д.

Публикация носит ознакомительный характер. По вопросу уплаты НДФЛ при продаже квартиры и покупки другой квартиры конкретно в Вашем случае обратитесь в налоговые органы.

Итак, мы выяснили, нужно ли платить налог, если продать квартиру и сразу купить другую. Как таковой взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период не происходит.

И даже, если Вы продали квартиру раньше 5/3 лет и купили новую дороже, этот факт не будет являться основанием для освобождения от уплаты НДФЛ, Однако в декларации 3 НДФЛ за тот налоговый период, когда Вы продали одну квартиру и купили другую, Вы вправе применить имущественный вычет при продаже квартиры и вычет при покупке квартиры, тем самым уменьшить сумму налога к уплате или свести НДФЛ к нулю.

Примеры расчета налога при продаже квартиры (дома, земли)

Обновлено 19.03.21

Условия приобретения и продажи: В 2004 году Иванов П.С. купил квартиру. В 2020 году он ее продал.

Размер подоходного налога: Иванов П.С. не должен платить налог, т.к. от налога освобождены доходы, полученные от продажи жилья, которое находилось в собственности более минимального срока. В данном случае минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи составляет 3 года.

Необходимость подавать декларацию: Иванов П.С. НЕ должен подавать декларацию, т.к. он владел жильем более минимального срока.

Пример 2: Применение вычета по расходам на покупку (нет налога)

Условия приобретения и продажи: Морозов А.К. в 2018 году приобрел квартиру за 2,5 млн рублей. В 2020 году он ее продал за эту же сумму.

Размер подоходного налога: Морозов А.К. не должен платить налог, так как вправе применить вычет по расходам, то есть вычесть затраты на покупку из стоимости продажи. В результате его налогооблагаемый доход будет равен нулю.

Необходимость подавать декларацию: Морозов А.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года, так как владел квартирой менее 3 лет. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 3: Применение вычета по расходам на покупку (есть налог)

Условия приобретения и продажи: Савельева О.Н. в 2018 году приобрела квартиру за 3 млн рублей. В 2020 году она ее продала за 3,5 млн рублей.

Размер подоходного налога: Так как у Савельевой О.Н. сохранились документы, подтверждающие покупку квартиры, она вправе уменьшить налогооблагаемый доход от продажи на сумму покупки квартиры. Сумма налога к уплате составит: (3 500 000 – 3 000 000) * 13% = 65 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Савельева О.Н. должна подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларации необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 4: Применение стандартного вычета

Условия приобретения и продажи: В 2019 году Павлов И.Р. получил в наследство квартиру и в 2020 году продал ее за 1,8 млн рублей.

Размер подоходного налога: Павлов И.Р. может воспользоваться стандартным вычетом при продаже квартиры, максимальный размер которого 1 млн рублей. Сумма налога составит: (1 800 000 – 1 000 000) * 13 % = 104 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Павлов И.Р. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 5: Продажа квартиры в долевой собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи: В 2018 году братья Логинов А.П. и Логинов К.П. получили в наследство от дедушки квартиру и оформили ее в долевую собственность (по 1/2 у каждого). В 2020 году они квартиру продали за 1,5 млн рублей (каждый продал свою долю за 750 тыс. рублей).

  • Размер подоходного налога: При долевой собственности стандартный налоговый вычет в 1 млн рублей распределяется между владельцами в соответствии с их долями. Поэтому сумма налога при продаже квартиры составит для каждого из братьев:
  • (750 000 – 1 000 000 х ½) x 13% = 32 500 рублей.

Необходимость подавать декларацию: И Логинов А.П., и Логинов К.П. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 6: Продажа квартиры в общей совместной собственности (стандартный вычет)

Условия приобретения и продажи: В 2018 году супруги Журавлевы приватизировали квартиру и оформили ее в общую совместную собственность. В 2020 году они продали квартиру за 3 млн рублей.

Размер подоходного налога: При совместной собственности стандартный налоговый вычет при продаже квартиры (1 млн руб.) может быть перераспределен супругами в любых долях. В данном случае Журавлевы распределили его поровну (по 500 000 рублей каждому). Сумма налога при продаже квартиры на каждого из супругов составит:

  1. (3 000 000 х ½ — 1 000 000 x ½) x 13% = 130 000 рублей.
  2. Необходимость подать декларацию:Оба супруга Журавлевых должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 7: Продажа квартиры в долевой собственности (вычет по расходам)

Условия приобретения и продажи: В 2019 году Иванова Л.Д. и Соколов М.А. приобрели в общую долевую собственность (доля каждого – ½) квартиру стоимостью 4 млн рублей. В 2020 году они продали квартиру за 4,2 млн рублей.

  • Размер подоходного налога: Так как у собственников сохранились платежные документы, подтверждающие покупку, каждый из них должен будет заплатить налог в размере:
  • (4 200 000 – 4 000 000) х 1/2 x 13% = 13 000 руб.

Необходимость подать декларацию: Иванова Л.Д. и Соколов М.А. должны подать декларации в налоговые инспекции по месту прописки до 30 апреля 2021 года. К декларациям будет необходимо приложить документы, подтверждающие расходы на покупку квартиру: договор, платежные документы.

Пример 8: Продажа квартиры в долевой собственности по разным договорам

Условия приобретения и продажи: В 2018 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. получили в наследство квартиру, которую оформили в долевую собственность (каждому по ½ доли). В 2020 году Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по цене 1,2 млн рублей (стоимость каждой доли). При этом сделки купли-продажи долей были оформлены отдельными договорами.

Размер подоходного налога: Так как Морозов Н.М. и Морозова И.М. продали свои доли по отдельным договорам купли-продажи, каждый из них может получить стандартный вычет в размере 1 млн рублей. Соответственно, каждый из них должен будет заплатить налог в размере: (1 200 000 – 1 000 000) х 13% = 26 000 рублей.

Необходимость подать декларацию:Морозов Н.М. и Морозова И.М. должны будут подать налоговые декларации по месту их регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 9 : Использование вычета от покупки новой квартиры

Условия приобретения и продажи: В 2018 году Спиридонов О.Н. получил в наследство квартиру и в 2020 году он ее продал за 4 млн рублей. В этом же году он приобрел другую квартиру стоимостью 5 млн рублей.

Размер подоходного налога: Спиридонов О.Н. ранее никогда не пользовался имущественным вычетом при покупке жилья. Так как в 2020 году он не только продал старую квартиру, но и приобрел новую, он имеет право уменьшить доходы, полученные в результате продажи старой квартиры, на сумму имущественного вычета, полагающегося ему при покупке новой в размере 2 000 000 рублей.

Также Спиридонов может воспользоваться стандартным вычетом при продаже жилья (1 млн рублей).В итоге Спиридонов О.Н. должен будет заплатить налог в размере:

(4 000 000 – 1 000 000 – 2 000 000) х 13% = 130 000 руб.

Необходимость подать декларацию:Спиридонов О.Н. должен будет подать декларацию в налоговый орган по месту регистрации/прописки до 30 апреля 2021 года.

Пример 10 : Продажа квартиры с учетом кадастровой стоимости

Условия приобретения и продажи:Скворцов К.К. в 2020 получил в наследство квартиру. В том же году он продал ее за 2 млн рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн рублей.

Размер подоходного налога:В целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн рублей. При этом Скворцов может применить стандартный вычет (1 млн.руб.). Сумма налога при продаже квартиры составит:

(70% х 5 000 000 — 1 000 000) х 13% = 325 000 руб.

Необходимость подавать декларацию:Скворцову К.К. должен подать декларацию в налоговую инспекцию по месту прописки до 30 апреля 2021 года.

Налог с продажи доли в квартире, налоговый вычет при продаже доли квартиры менее 3 лет

Главная » Жилищные споры » Налог с продажи доли в квартире

26 340 просмотров

Продажа недвижимости сопряжена с получением немалого дохода. При реализации доли в квартире важно не только правильно оформить сделку, но и осуществить выплаты в бюджет в виде налогов.

Предварительно стоит разобраться в следующих вопросах: как меняется сумма налога в зависимости от срока владения недвижимостью, и как его правильно рассчитать при реализации доли имущества; положен ли продавцу налоговый вычет (НВ)?

Нужно ли платить налог с продажи доли квартиры?

Поскольку стоимость доли, перечисленная на счет продавца или полученная в виде наличности, относится к доходам (ст. 249 НК РФ), с нее положено уплатить налог. Однако из любого правила есть исключения. В законодательстве указано, что возможность полного или частичного освобождения от уплаты зависит от нескольких факторов:

  • периода владения имуществом;
  • порядка обретения права собственности;
  • стоимости объекта.
Читайте также:  Эксперты узнали, сколько россиян готовы взять ипотеку

Как правильно определить срок владения

Если доля была получена в процессе приватизации, заключения договора купли продажи (ДКП) или иным способом, выдается документ — свидетельство о праве собственности. В нем указана дата, являющаяся началом отсчета срока владения.

Если собственник продает несколько долей одновременно в 1-ом объекте недвижимости, которые были получены по разным основаниям, например, часть — наследственное имущество, другая часть — по договору дарения, срок считается с даты, обозначенной в первом оформленном документе о владении жильем.

Например, если наследник стал собственником 1/6 доли в 2016 г., а затем приобрел еще 1/3 в 2018 г., он сможет продать обе части по истечению 3 лет — в 2019 г. Отсчет начинается с 2016 г., то есть с момента получения первой доли.

При получении части квартиры в наследство действует правило: срок исчисления начинается не с момента оформления имущества в Росреестре, а с момента открытия наследства.

В процессе определения, нужно ли платить в государственную казну, срок владения исчисляется в месяцах. Три года — это 36 мес. с момента оформления права собственности, 5 лет60 мес.

Пример. Гражданин М. получил 1/6 квартиры в дар в ноябре 2016 г. С наступлением 2019 г. он решил, что 3 года истекли и он может не платить НДФЛ после реализации имущества. Это не так, освобождение возможно только с 01.11.2019 г.

Законодательством предусмотрена возможность освобождения от уплаты налогов.

До 2016 г. действовало правило, согласно которому от внесения НДФЛ освобождались лица, владеющие жильем от 3 лет.

Налог с продажи квартиры, калькулятор

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

  • Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
  • Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.

Если квартира получена в собственность после 1 января 2016 года

Минимальный срок владения увеличился до 5 лет. Значит, если продавать квартиру раньше, придется заплатить налог.

Если исключения, при которых минимальный срок владения – 3 года:

  • Жилье получено в наследство.
  • Квартира куплена у члена семьи или близкого родственника.
  • Квартира приватизирована после 1 января 2016 года.
  • Жилье получено по договору пожизненного содержания с иждивением.
  • Если это единственное жилье. (Условие действует с 1 января 2020 года)

Жилье считается единственным, если нет другой жилой собственности, в том числе комнат и долей. Также жилье будет считаться единственным, если оно продано в течение 90 дней со дня покупки новой недвижимости.

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

  1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

    Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен Налогооблагаемая база = 3 500 000 — 1 000 000 = 2 500 000 руб.

  2. Вычет в размере расходов, связанных с покупкой квартиры. В этом случае налог фактически начисляется только на прибыль, полученной от перепродажи.

    Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы: Налогооблагаемая база = 6 000 000 — 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

    Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.

Как рассчитать налог с продажи квартиры

Доход, полученный в результате продажи недвижимости, облагается налогом по ставке 13%.

Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:

T = (S — S0) × R

S – стоимость объекта недвижимости S0 – налоговый вычет R – налоговая ставка, %

Например, Вася купил квартиру за 6 млн. руб., а продал за 12 млн. руб. Рассчитаем, сколько ему придется заплатить в бюджет:

  1. Доход Васи составил 12 000 000 — 6 000 000 = 6 000 000 руб.
  2. С этой суммы необходимо залатить 13%. 6 000 000 × 13% = 780 000 руб.

Закон не позволит искусственно занизить стоимость квартиры с целью уменьшения налога. Если стоимость, прописанная в договоре купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость × 0.7, то доход от продажи рассчитывается как кадастровая стоимость × 0.7

Налог с продажи доли в квартире | Ваши налоги

04.01.2021

Здесь вы узнаете о том, как рассчитать налог на продажу доли в квартире в разных ситуациях.

Например, при при продаже квартиры целиком (в том числе и вашей доли в ней) или по долям (то есть по нескольким договорам купли-продажи долей). Ведь от порядка оформления сделки зависит и сумма налога, которую придется заплатить.

Мы рассмотрим каждую из этих ситуаций, а также расскажем про наиболее оптимальные способы оформления сделки, которые позволят уменьшить налог.

Зачастую продавец обязан заплатить налог с продажи доли в квартире. Почему «зачастую», а не всегда? Все зависит от трех факторов:

  1. Срока владения долей (то есть срока в течение которого доля в квартире была в собственности продавца).
  2. Продажной цены доли и кадастровая стоимости квартиры в целом.
  3. Порядка оформления купли-продажи доли.

Срок владения долей в квартире

До 2016 года действовало правило: если доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то доход от ее продажи не облагался налогом. Сумма дохода значения не имеет. Декларированию такой доход не подлежит.

С 1 января 2016 года правила поменялись. Необходимые изменения внесены в Налоговый кодекс Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Особо подчеркну — новые правила относятся только к тем долям, которые оформлены в собственность с 1 января 2016 года и позже. Об этом четко написано в пункте 3 статьи 4 этого закона.

Он предусматривает, что новый порядок расчета налога применяется в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. Если право собственности оформлено раньше (в 2015, 2014, 2013 и т. д.

году), то по этим долям применяются старые правила расчета налога: доход от продажи долей, которой вы владели 3 года и больше, налогом не облагают.

Итак, правило про 3-х летний срок осталось. Но теперь оно применяется только в отношении долей, которые были получены:

  • по наследству;
  • в дар от близкого родственника. По статье 14 Семейного кодекса близкими родственниками считают родителей, детей, бабушек, дедушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер;
  • по приватизации;
  • по договору ренты (пожизненного содержания с иждивением).

Если вы продаете такую долю в квартире и доля находилась в вашей собственности 3 года и более 3 лет, то налог с продажи платить не нужно. Продажная стоимость доли значения не имеет.

В отношении остальных долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года, этот срок составляет не 3 (три), а 5 (пять) лет. Кстати местные власти вправе его уменьшить (вплоть до нуля) для всех или отдельных категорий граждан (например, для пенсионеров).

Пример
Вы продаете долю в квартире.

Ситуация 1
Доля получена по наследству. Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 3 года и больше. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

Ситуация 2
Долю вы купили в 2019 году (то есть после 1 января 2016 года). Вы не будете платить налог, если на момент продажи доля находилась в вашей собственности 5 лет и более 5 лет. Доход, полученный от продажи, налогом облагаться не будет вне зависимости от его суммы.

3 года — это не три календарных года. Это 36 месяцев, которые следуют подряд. Поэтому трехлетний срок владения долей может начаться в начале, середине или конце года. Аналогичные правила относятся и к 5-ти годам. Это 60 месяцев непрерывного владения долей. Подробней о том, как определить срок владения смотрите по ссылке.

Как определить начало срока в течение которого доля была в вашей собственности? Обычно просто. Дата с которой начинает отсчитываться этот срок указана в Свидетельстве о праве собственности на долю.

Строка в Свидетельстве о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним НУЖНАЯ ДАТА сделана запись регистрации . Кроме того, этот срок указан и в выписке из государственного реестра прав на недвижимость по доле.

Нужная дата стоит в строке 3 Вид, номер и дата государственной регистрации права .

Из этого правила есть три исключения при которых неважно когда оформлено Свидетельство или какая дата указана в выписке. Они касаются квартир полученных:

  • по наследству. Право собственности возникает в день открытия наследства (см. п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса). Таковым считают день смерти наследодателя;
  • в кооперативе. Право собственности возникает после выплаты пая и оформления акта приемки-передачи квартиры (см. п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса);
  • до 1998 года. До этой даты государственной регистрации и оформления Свидетельства о праве собственности на квартиру не требовалось (см. п. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ).

Внимание!
Если доля была получена в собственность по частям (например, 1/4 долю вы купили, а еще 1/4 получили по наследству и в результате, стали владельцем 1/2 доли), то право собственности на всю долю в размере 1/2 отсчитывают с момента первого оформления доли. Тот факт, что размер этой доли увеличился (с 1/4 до 1/2) никакого значения не имеет. Подробней о расчете срока владения при получении долей в разное время смотрите по ссылке.

Пример
В марте 2019 года три человека приобрели квартиру. Отец, его сын и брат отца. По 1/3 каждый. В сентябре 2020 года отец умер. В связи с этим его сын получил долю отца (1/3) в наследство. По состоянию на сентябрь 2020 года доля сына составила 2/3.

Читайте также:  4 проблемы и 5 правил на пути к удобному интерьеру

В этой ситуации считается, что сын владеет 2/3 доли с марта 2019 года.

Таким образом, налог с продажи доли находящейся в собственности продавца 5 лет и больше (более 5 лет), а в отдельных случаях 3 года и больше (более 3 лет) платить не нужно в принципе. Нет необходимости и подавать декларацию по налогу (форма 3-НДФЛ) по такой сделке. Декларированию этот доход не подлежит. Поэтому, если это ваш случай, то дальше можете не читать.

Налог с продажи доли, которая находилась в собственности менее 5 (пяти) или 3 (трех) лет, возможно придется заплатить. Но тут имеют значение два других фактора:

  1. Продажная цена доли и кадастровая стоимость квартиры в целом.
  2. Порядок оформления договора купли-продажи доли.

Поговорим о них подробнее.

Продажная цена доли в квартире и оформление сделки

Ваш доход — это продажная цена доли по договору купли-продажи. Из этого правила есть исключение. Оно касается долей, полученных в собственность после 1 января 2016 года. По таким долям доход, облагаемый налогом, равен одной, но максимальной величине:

  • либо продажной цены доли по договору;
  • либо цены доли рассчитанной из кадастровой стоимости квартиры, умноженной на 0,7.

Пример
Вы продаете 1/2 долю в квартире, которая получена в собственность в 2019 году. Кадастровая стоимость квартиры 4 200 000 руб.

Ситуация 1
Продажная цена доли по договору 1 800 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это продажная цена доли по договору — 1 800 000 руб.

Ситуация 2
Продажная цена доли по договору 1 200 000 руб.

Цена доли, рассчитанная из кадастровой стоимости квартиры (и коэффициента 0,7) составляет:
4 200 000 х 0,7 х 1/2 = 1 470 000 руб.

Вашим доходом считают наибольшую величину. Это стоимость доли, рассчитанная из кадастровой цены квартиры — 1 470 000 руб.

У продавца доли в квартире есть два способа уменьшить доход при расчете налога с полученного дохода. Он может выбрать любой из них по своему желанию.

Способ первый. Доходы минус расходы

Продав долю в квартире, которая была менее трех лет в собственности, вы имеете право уменьшить полученный доход на сумму расходов, которые связаны с приобретением этой доли. Подобные расходы должны быть подтверждены документами. Налоговая инспекция будет их проверять!

Цитата из статьи 220 Налогового кодекса (пункт 2 пп. 2):

… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Соответственно, налог нужно заплатить с разницы между доходом и оплаченными расходами. Если расходы больше чем доходы (например, доля в квартире продана дешевле, чем куплена) налог с продажи доли платить не надо.

Пример
Иванов владеет долей в квартире, полученной по договору купли-продажи, менее 5 лет. Он решил ее продать.

Ситуация 1
Иванов купил долю за 1 200 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 2 300 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:

  • 2 300 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 200 000 (расходы на покупку доли) = 1 100 000 руб.
  • Сумма налога:
    1 100 000 х 13% = 143 000 руб.

Ситуация 2
Иванов купил долю за 1 250 000 руб. Продажная цена доли и его доход, облагаемый налогом, — 1 120 000 руб. Налогом облагают доход в сумме:

  1. 1 120 000 (продажная стоимость доли в квартире) — 1 250 000 (расходы на покупку доли) = 0 руб.
  2. Налог платить не нужно.

В большинстве случаев доля в квартире не покупается отдельно. Обычно она поступает в собственность вместе с самой квартирой, купленной несколькими дольщиками (например семьей). В этой ситуации сумму расходов на приобретение конкретной доли либо указывают в договоре купли-продажи самой квартиры, либо определяют по формуле (если в договоре стоимость каждой доли не указана):

Покупная стоимость квартиры в целом Х Размер доли = Сумма расходов на приобретение доли

Пример
Семьей из 3 человек приобретена квартира стоимостью 6 700 000 руб. Каждому из членов семьи принадлежит по 1/3 доли. В договоре купли-продажи квартиры стоимость каждой доли не указана. Там лишь приведена общая цена квартиры.

В такой ситуации покупная стоимость каждой доли составляет:
6 700 000 (общая стоимость квартиры) х 1/3 = 2 233 333 руб.

Способ второй. Имущественный вычет

Продав долю в квартире вы имеете право получить имущественный налоговый вычет.

Вычет, эта определенная сумма, установленная законом, которая уменьшает доход от продажи при расчете налога (подробнее о вычетах читайте по ссылке). В отношении недвижимости она составляет 1 000 000 руб. в год.

Об этом сказано в статье 220 Налогового кодекса (пункт 1 и 2). Если доход превышает вычет, налог нужно платить с суммы превышения. Если нет — налог не платят.

Внимание!
При продаже имущества, которое находится в долевой собственности, общая сумма вычета распределяется между совладельцами ПРОПОРЦИОНАЛЬНО их долям. Дело в том, что этот вычет предоставляется не в отношении каждого продавца, а в отношении одного объекта (например, квартиры или дома).

Получается, что если вы продаете свою долю отдельно это считают отдельным объектом. Поэтому вы получаете вычет в полной сумме (1 000 000 руб.). А если вы продаете квартиру (в том числе и свою долю в ней) вместе с другими собственниками, то квартира и считается таким объектом. Поэтому вычет в размере 1 000 000 руб.

будет распределен между всеми собственниками-продавцами.

Вот тут получает огромное значение порядок оформления сделки купли-продажи.

Вариант первый. Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Вместе с квартирой продается и ваша доля в ней. В такой ситуации, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется между всеми продавцами пропорционально их долям.

Вариант второй. Квартира продается по долям. То есть каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В такой ситуации КАЖДЫЙ собственник вправе получить вычет в 1 000 000 руб. Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Пример
Семья из трех человек продает квартиру за 3 700 000 руб. Она находится в собственности продавцов менее 3 лет. Эта цена больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. Квартира была получена по наследству. Поэтому расходов по ее приобретению нет. Продавцы квартиры пользуются вычетом.

  • Ситуация 1
    Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры.
  • Каждый собственник получает право на вычет в размере:
    1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.
  • Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
    3 700 000 х 1/3 (доход) – 333 333 (вычет) = 900 000 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
900 000 руб. х 13% = 117 000 руб.

Ситуация 2
Квартира продается по долям. То есть по трем договорам купли-продажи долей, заключенным каждым собственником с покупателем. Стоимость каждой доли 1 233 333 руб. (что дает в общей сумме 3 700 000 руб.). В этой ситуации каждый собственник получает право на вычет в размере 1 000 000 руб.

Доход каждого собственника, облагаемый налогом, составит:
1 233 333 (доход) – 1 000 000 (вычет) = 233 333 руб.

С него каждый собственник должен заплатить налог в размере:
233 333 руб. х 13% = 30 333 руб.

Это на 86 667 руб. меньше, чем при варианте 1.

Как снизить налог?

Если вы прочитали текст выше, то ответ понятен. Нужно грамотно оформить сделку купли-продажи. Продавать квартиру по долям, а не целиком. То есть по нескольким договорам купли-продажи долей, а не по одному договору купли-продажи квартиры.

Но есть и еще один важный момент. Как вы видите из приведенного выше примера, при продаже квартиры целиком доход был распределен между собственниками квартиры пропорционально их долям.

Однако, в договоре купли-продажи квартиры собственники вправе закрепить любой другой порядок распределения дохода. Который вообще никак не привязан к размеру их долей.

Об этом говорится в одном из писем ФНС России, которое обязательно для применения всеми налоговыми инспекциями (см. ссылку).

Если же в договоре этот порядок вообще никак не определен (то есть в нем указана лишь общая стоимость квартиры и не отражено как доход распределяется между совладельцами), то продавцы вправе заключить соглашение о распределении дохода между ними. О том, как оформить соглашение о распределении дохода смотрите по ссылке.

В чем же выгода? Она возникнет, если хоть один из собственников владел своей долей больше 3 или 5 лет. В этом случае наибольшую сумму дохода нужно распределить на него. А оставшуюся между другими сособственниками. Причем доля дохода, приходящегося на каждого из них должна соответствовать сумму причитающегося им вычета. В этой ситуации платить налог никому не придется.

Пример
Семья из трех человек (отец, сын и дочь) продает квартиру за 3 700 000 руб. Это больше кадастровой стоимости квартиры. Каждому из них принадлежит 1/3 в квартире. При этом отец владеет своей долей больше 5 лет, а сын и дочь – меньше. Расходов по приобретению квартиры нет. Поэтому продавцы (сын и дочь) пользуются вычетом.

Квартира продается как единый объект по одному договору купли-продажи квартиры. Договор предусматривает, что доход от продажи квартиры распределен так:

    • сын – 333 333 руб.;
    • дочь – 333 333 руб.;
    • отец – 3 033 334 руб. (3 700 000 – 333 333 – 333 333).

В этой ситуации отец платить налог не должен вне зависимости от стоимости его доли. Он владеет своей долей в квартире больше 5 лет. Сын и дочь получают право на вычет в размере:
1 000 000 (общая сумма вычета) х 1/3 = 333 333 руб.

Доход каждого из них, облагаемый налогом, равен:
333 333 (доход) – 333 333 (вычет) = 0 руб.

По этой сделке налогов платить никто не должен. При этом сын и дочь обязаны сдать декларацию по налогу. Отец сдавать декларацию не обязан.

Портал Ваши налоги
2021

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *