Как продать квартиру, где ребенок владеет долей, и другого жилья нет?

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего — решаемая проблема с нашим адвокатом.

В семье, где есть несовершеннолетние дети, последним могут принадлежать доли в праве собственности на квартиру. Основания возникновения доли в квартире у несовершеннолетних могут быть самыми разными, одним из таких оснований является приобретение квартиры с использованием средств материнского капитала. Как быть, если возникла необходимость продать такую квартиру?

ВНИМАНИЕ: наш адвокат разъяснит, как составить договор, как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните прямо сейчас!

Важным моментом при продаже квартиры, где есть доля несовершеннолетнего, является то, что продажа может быть осуществлена только при наличии предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Опека дает разрешение на совершение сделки, но прежде проверяет, что сделка соответствует интересам несовершеннолетнего, что она является законной и т.п.

Для совершения сделки по продаже квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, придерживайтесь следующего порядка действий:

Посетите орган опеки и получите предварительное разрешение на сделку;
После получения предварительного разрешения опеки заключите договор купли-продажи квартиры, который должен быть удостоверен нотариусом;

ВНИМАНИЕ: с 01.02.2019 подать заявление о регистрации прав обязан нотариус, если Вы не возражаете против этого, в ином случае переходите к следующему действию.

Подготовьте документы для проведения регистрации перехода права собственности на квартиру;
Вместе с покупателем подайте документы на госрегистрацию.

Согласие родителя на продажу доли ребенка

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего следует знать, что при не достижении ребенком 14 лет, сделки от их имени могут совершать их законные представители, а если ребенку исполнилось 14 лет, то с данного возраста до 18 лет сделки они совершают сами, но при наличии письменного согласия родителей.

Согласие оформляется родителями в свободной форме и требуется такое согласие, прежде всего, органам опеки. Образец написания такого согласия может иметься в опеке, если же такого образца нет, то можно воспользоваться таким вариантом

Образец согласия отца на продажу квартиры
Руководителю ___________________
От (ФИО родителя) _______________
Проживающего по адресу ___________________
Зарегистрированного по адресу _________________
Паспорт _________________________
Выдан ___________________________
Тел. _____________________________
Согласие
на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

Я, ____________ (ФИО), являясь отцом несовершеннолетнего ребенка ___________ _____________(ФИО, дата рождения), выражаю свое согласие на отчуждение, принадлежащей моему ребенку (ФИО, дата рождения) __ доли в квартире, расположенной по адресу _______, площадью ____ кв.м,, которая принадлежит на праве долевой собственности ________________ (ФИО собственников и их доли), рыночной стоимостью _____ руб.

Дата Подпись

Согласие может быть оформлено просто в форме согласия на совершение сделки несовершеннолетним, заверенного нотариусом, т.е. без указания адресата. Форма согласия в этом случае подготавливается нотариусом.

Следует указывать в согласии как можно полно всю необходимую информацию, т.е. ФИО полностью, все паспортные данные, также можно указать информацию о свидетельствах, подтверждающих права собственности, если они имеются (в настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются).

Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего

Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.

Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.

Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.

Разрешение опека должна выдать через 15 дней с даты, когда законные представители обратились за таким разрешением, или же выдать мотивированный отказ, который может быть оспорен в суде.

Что делать, если отец ребенка не дает разрешение на продажу квартиры?

о том, чтобы суд разрешил совершить сделку купли-продажи доли ребенка без согласия его отца;

или

об обязании отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего.

Иск должен быть аргументирован, в том числе тем, что мать ребенка действует в интересах несовершеннолетнего, и продажа его доли в квартире направлена, например, на улучшение его жилищных условий. При отсутствии аргументации суд может отказать в иске.

ПОЛЕЗНО: составление иска при наличии разногласий с отцом лучше доверить адвокату.

При обращении в суд с иском о понуждении отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире и его удовлетворении, далее, при неисполнении ответчиком добровольно решения суда, следует получить в суде исполнительный лист и обратиться к приставам для исполнения ответчиком требований исполнительного документам.

Исковое заявление о понуждении к даче согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка

Обращаясь в суд с иском, чтобы понудить отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, укажите в нем следующую информацию:

Наименование суда, в который подается иск;
ФИО, адрес проживания, телефон истца;
ФИО, адрес проживания, телефон (при наличии) ответчика (отца ребенка);
название иска;
в тексте иска должны быть изложены фактические обстоятельства, которые послужили основанием для обращения в суд, а также должна содержаться правовая аргументация, заявляемых требований, т.е. почему должна быть продана доля несовершеннолетнего и почему необходимо заставить ответчика дать согласие;
в просительной части должны быть указаны непосредственно заявляемые требования;
далее перечисляется перечень прилагаемых документов, подтверждающих доводы истца по иску;
в конце ставится дата и подпись истца.

При возникновении трудностей, связанных с продажей доли несовершеннолетнего в квартире, имеющих правовой характер, Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам с богатым опытом в решении таких вопросов.

Отзыв о нашем жилищном адвокате в Екатеринбурге

Автор статьи:

А.В. Кацайлиди

Как продать квартиру, если есть доля несовершеннолетнего ребенка?

Осуществить продажу квартиры, которая частично принадлежит несовершеннолетнему, гораздо сложнее, чем оформить обычный договор купли-продажи с участием совершеннолетних. Ребенок до 18 лет относится к незащищенной категории граждан, поэтому его интересы учитываются в любых юридически важных сделках.

Но отношение к продаже квартиры лицо имеет только в том случае, если он является одним из ее собственников. Кроме того, как совладелец, он должен числиться в ЕГРН. Когда на несовершеннолетнего ребенка оформлена временная регистрация либо он с родителями арендует жилье, продажа осуществляется без его участия.

Возрастные ограничения

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, граждане, достигшие возраста 14 лет, становятся независимой стороной сделки. Но в данном случае, в отличие от сделок с лицами, которым исполнилось 18 лет, от родителей либо других законных представителей требуется согласие. Это является гарантией защиты имущества ребенка.

Влияние на ход сделки можно оказывать с 14 лет. Если ребенок не достиг этого возраста, решение за него принимают органы опеки.

Каким образом можно продать долю несовершеннолетнего?

При продаже доли несовершеннолетнего взамен ему требуется предоставить равноценную часть. Причем, равноценной она должна быть не только по размеру, но и комфорту. То есть, продажа не должна идти во вред ребенку и ухудшить его жилищные условия.

Согласно действующему законодательству, новая доля лица, не достигшего 18-летнего возраста, после продажи квартиры, в которой он частично являлся собственником, должна быть такой же или больше, но никак не меньше.

Таким образом, прежде
чем продать квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, стоит
проконсультироваться с юристом. Он поможет правильно оформить сделку и избежать
ответственности.

Подготовка документов

Согласно закону, сделки, совершаемые с участием несовершеннолетних, в обязательном порядке заверяются у нотариуса.

Поэтому при сборе необходимых документов следует включить в него лицензию (нотариальное разрешение) от юриста. Для ее получения родители должны обратиться в одну из нотариальных контор.

Вместо них действовать могут их представители, но у них должна быть доверенность, подтверждающая легитимность совершаемых ими операций.

В качестве доверенного лица можно выбрать и самого юриста. Так можно быть уверенным, что сделка будет успешной.

Кроме нотариальной
лицензии, потребуется собрать следующий перечень документов:

паспорта родителей, а в случае их отсутствия — опекунов или других законных представителей;
свидетельство о рождении ребенка, доля которого имеется в квартире, запланированной к продаже (если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, ему следует предъявить паспорт);
технический паспорт на квартиру, которую планируют продавать;
выписка из ЕГРП;
свидетельство о браке (если брак расторгнут, нужно предъявить соответствующий документ);
вписка из лицевых счетов (в данном случае они требуются как на старую, так и на новую квартиру);
выписки из домовых книг обеих квартир;
квитанция об уплате государственной пошлины.

Обратите внимание на то, что муниципальные образования вправе вносить в данный перечень документов корректировки. Поэтому перед их сбором следует проконсультироваться с местным властями.

После предъявления собранного пакета документов его передают на рассмотрение в ООиП. После их изучения будет внесено решение.

Если органы опека и попечительство посчитают обмен долями квартир несовершеннолетнего ребенка неравноценным, в продаже могут отказать.

Если его имущественные интересы соблюдены, родителям или законным представителям следует написать заявление. Специалисты уполномоченных органов ставят на нем подпись.

Далее осуществляется
стандартная процедура купли-продажи.

Основания для отказа в продаже квартиры

Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:

покупка новой квартиры осуществляется в
рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и
оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок
потеряет свою долю, а новую так и не получит;
новая квартира приобретается в
новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
новая доля меньше старой;
в новом жилье меньше удобств, как было в
старом;
новая квартира расположена вдали от
объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости
располагались детский сад, школа, больница и прочее.

Если органы опеки
ответят отказом, родителям ничего не останется, как дождаться совершеннолетия ребенка
(или детей), чтобы реализовать задуманные планы.

Обратите внимание на то, что в отдельных случаях ждать, когда ребенку исполнится 18 лет, не обязательно. Существуют определенные обстоятельства, согласно которым ребенок уже в 16 лет считается дееспособным и имеет право принимать самостоятельные решения юридической значимости. К примеру, при вступлении в брак, официальном трудоустройстве, регистрации ИП.

Также стоит отметить, что даже при отсутствии нового жилья ООиП могут дать согласие на продажу старого. Это возможно в тех случаях, когда родители открывают на имя ребенка счет в банке и переводят на него сумму, равную стоимости его доли. Причем воспользоваться деньгами владелец вправе при исполнении 18 лет.

Как выйти из созаемщиков по ипотеке в Сбербанке
Как узнать дадут ли ипотеку

Порядок продажи квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка — это сложный процесс. И о правах всех участников процесса нужно знать обязательно. По статье 21 Гражданского кодекса пункту 1 несовершеннолетними признаются те люди, которым не исполнилось 18 лет.

Когда ребёнок принимают участие?

Если ваш ребенок при какой-либо ситуации становится собственником, то участвует при покупке или продаже. За людей до 14 лет обычно решение принимает лицо, которое отвечает за него.

Для тех детей, которым исполнилось 14 лет, но ещё нет 18, имеется возможность росписи в договоре самостоятельно.

Но, это происходит только тогда, когда уже есть паспорт, а также все заверено в юридическом аспекте.

Когда можно воспользоваться способом продажи?

Одним из основных условий является получение разрешения от органов опеки. Во всех других ситуациях процедура невозможна. Помимо этого, такой орган потребует выделить для ребёнка отдельную долю в новом приобретаемом жилье.

При этом, имеется два способа:

Продавец должен юридически обязаться предоставить новую часть в общей жилплощади.
Если же продавец не хочет или не может приобретать новую недвижимость, то он обязан дать своему ребенку жилплощадь.

Таким образом, нельзя производить процедуру, если ребёнок в дальнейшем останется без своей части в новой квартире.

Как правильно провести процедуру?

Если вы захотите продать старое жильё, всё же нужно подумать о приобретении нового.

Очень часто попечительский совет может отклонить ваши требования, потому что условия или само имущество не соответствует нормам.

Во многих ситуациях нужно встретить ситуацию, что опекуны для несовершеннолетнего ребенка приобретают отдельную однокомнатную квартиру. Но такого сделать нельзя, потому что ребёнок не должен жить отдельно.

Помимо этого, если сложилась ситуация, когда у ребенка имелась доля имущества в размере 20%, то и в новой квартире пропорция должна соблюдаться в любом случае. Вы можете предоставить большую площадь, но не наоборот.

Какая документация нужна?

По Федеральному закону под номером 172 во время продажи и последующей покупки обязательно необходимо удостоверять все действия через нотариуса, если задействован ребенок.

И только поэтому поэтапно список всей документации, которую нужно сразу собрать, увеличивается сразу на несколько пунктов. Чтобы произвести всё оформление через нотариуса, сначала нужно прийти к нему обоим родителям, либо запастись доверенностью.

Помимо этого, так можно поступить в большинстве случаев, когда вы поручите всю сделку опытному специалисту.

Но такой процесс нельзя провести при следующих случаях:

Одиниз родителей не относится из-за расторжения брака.
Родитель не соглашается на продажу.
Пропавший родитель.

Но если, же такое произошло, то нужно обращаться в судебный орган для получения независимого решения. При этом, для нотариуса предъявляется следующий пакет документов:

Согласие, которое было заверено у специалиста. Это можно проводить, когда у второго опекуна нет возможности присутствовать лично.
Решение судебного органа о том, что второго родителя лишили родительских прав.
Если родитель умер, то необходимо предоставить доказательствов виде свидетельствао смерти.

Помимо этого, во многих местных органах список документов может корректироваться. Но, в большинстве случаев установлен следующий перечень:

Паспорта или другие удостоверяющие документы обоих родителей. В иных случаях,опекунов или представителей.
Свидетельство о рождении. Если ребёнок от 14 лет, то можно предоставить паспорт.
Заявление, написанное по установленной форме.
Договор о приобретении нового имущества.

Там обязано быть описано выделение отдельной доли для ребенка.
Техническая документация на имущество.
Лицензия на то, что имущество можно продавать.
Двевыписки со всех счетов, чтобы проверить на наличие задолженностей.
Выписка из домовых книг.
Квитанция о том, чтовы оплатили госпошлину.

ВНИМАНИЕ !!! Опытные специалисты изучат все документы, а также сопоставят условия для проживания в старой квартире и в новой. Если никаких проблем нет, то вы получите разрешение.

Суть проведения данной процедуры состоит в том, что государство должно убедиться в законности проводимой сделки.

Что делать с опекунским советом?

Когда том случае, когда вы решили пустить в продажу свою квартиру и приобрести другую, то нужно обратиться в специальную службу опеки. Если вы этого не сделаете, то процедура будет считаться незаконно проведённой.

Помимо этого, она будет аннулирована через суд. Для того, чтобы не было никаких проблем, лучше всего перед проведением процедуры обратиться в опекунский совет и посоветоваться по этому поводу.

Там вам расскажут, об основных законах и правилах процесса.

Что делать, если разрешение не выдалось?

Если вам отказали в попечительском совете, то можно обжаловать через суд. Лучше всего обратиться за помощью к адвокату. Очень часто тяжбы могут затягиваться на долгий период. Кроме того, что следует представить документы, также имеется ряд причин, по которым суд может принять решение в вашу сторону.

К таким относятся:

Условия в климатическом аспекте лучше.
Инфраструктура в районе лучше развита.
Улучшение экологии.
Другие критерии, которые могут повлиять на итоговое решение.

Всё это может повлиять на результат, но косвенно. Когда аргументы подействуют, можно будет подавать документы на получение разрешения, а также согласовывать сделку.

Как происходит процедура?

После того, когда вы подали заявление и пакет документов в органы опеки и попечительства, может пройти ровно две недели на рассмотрение. После этого, когда выдается разрешение, вы можете приступать к процедуре. В выданной бумаге указываются прежние и будущие данные мест проживания.

Чтобы начать проводить процедуру, вас должны снять с учёта по месту жительства. Для начала выписываются родители или опекуны, а сразу после этого дети. Когда у вас нет такого разрешения, то сделка является недействительной. Помимо этого, оно не пройдёт полную стадию всей процедуры.

После этого, вам нужно начинать процедуру проведения сделки.

Сюда относятся следующие этапы:

Составляется договор для проведения покупки,а после этогопроцедура должна быть заверена у нотариуса или юриста. Помимо этого, подготавливается и ещё несколько бумаг. Нужно очень тщательно изучать их, чтобы избежать каких-либо проблем в дальнейшем.
Для регистрационной палаты готовится 2 варианта заявления.

Это необходимо, чтобы продать старое имущество, и, чтобы купить новое. В итоговом варианте вы получаете 2 выписки.
Документация подается в регулирующий отдел по месту будущего проживания, чтобы поставить на учет родителей и ребёнка.
Копию договора необходимо показать в попечительский совет, чтобы они убедились в получении рационального замещения.

Какие проблемы могут сопровождать?

Сейчас в 2021 году можно встретить ситуации, когда очень сложно оформить процедуру. К ним следует отнести:

В квартире, которая является собственностью семьи, дети выступают в роли собственника.
В квартире, которая является собственностью семьи, дети обладали равными правами, но не оформлены в документации.
Несовершеннолетние имеют собственностьпо договорам и другой документации.
Несовершеннолетний ребёнок является наследником.
Ребёнок не собственник, но он прописан в квартире.

Все эти варианты абсолютно различные как по формулированию, так и по решению проблемы, кроме в сети существует форум, где активно обсуждают указанные варианты.

Нужно отмечать, что имеется вариант продажи помещения, и есть тот вариант, когда ребёнок только имеет некоторое право пользоваться ей. Если продажа происходит с детьми собственниками, то здесь необходимо получать разрешение от соответствующего органа. Когда ребёнок просто обладает пропиской в квартире или другом имуществе, то никаких бумаг не понадобится.

Здесь нужно помнить, что просто выписать нельзя. По статье 20 ГК, местом проживания ребенка до 14 лет считается дом родителей.

ВАЖНО !!! В новое купленное имущество сначала прописывается один родитель, а потом уже и ребёнок. Жилье должно отвечать всем нормам для ведения нормальной жизнедеятельности. А если такого не будет, то в прописке вам будет отказано.

В каких случаях можно не приобретать квартиру?

Иногда бывают такие ситуации, когда родители продают квартиру с долей ребенка, но не приобретают новое жильё.

Это может быть в следующих ситуациях:

Семья переезжает в иную страну.
Семья переезжает в иной город или населенный пункт.
Покупка производится, только в неготовом доме.

Помимо этого, существует и ещё ряд некоторых ситуаций, когда возможно приобретение новой квартиры, где условия немного хуже.

Среди них можно отметить:

Ребёнку необходимо вложение средств в его здоровье.
Состояние ребенка ухудшается в прежних местах пребывания.
Ребёнку необходимо дополнительное получение образования, которое не может быть получено по месту старой прописки, и покупка в ипотеку.

Как избежать проблем?

Очень часто бывает, когда люди встречаются с некоторыми трудностями во время приобретения имущества, где владельцем является ребёнок. И это бывает очень часто.

Чтобы такового избежать, следует запастись некоторыми теоретическими знаниями:

Перед покупкой нужно уточнить у продавцов, имеют ли они ребенка.
Если ребёнок все жеесть, то нужно прибегнуть к помощи совета, дабы уточнить, нет ли у семьи проблем с постановкой на учет.

Когда проблем нет, то тогда для реализации жилья можно запастись лишь согласием в письменной форме от обоих родителей, котороезаверено нотариальным органом, а также одобрением органов опеки. Когда у семьи имеются некоторые сложности, то лучше всего изначально разобраться в этом вопросе в юридическом аспекте.

Если же этого не сделать, то сделка может быть расторгнута через время.
Нужно выяснить, включены ли дети в число собственников квартиры.
Ненужно доверять людям на слово. Особенно это касается дальних родственников малыша. Лучше всего обращаться в органы опеки для уточнения всей информации.
Декларация, предоставленная семьёй, следует обратить на неё внимание. Она должна быть подлинной,а такжена ней должны, проставлены быть все подписи, а также печати.
Нужно узнать, если у ребенка опекун. При этом, также следует получить информацию о лишении родительских прав.

Это необходимо для того, что многие родителимогут просто не рассказать о наличии опекуна. Тогда разрешение на квартиру будет просто недействительное, а вы в дальнейшем получите не очень приятные воспоминания о покупке.

Чем регулируется вопрос?

На сегодняшний день сделки при продаже и покупке жилья для несовершеннолетних детей регулируются некоторыми нормативными актами.

Сюда можно отнести:

Конституция страны, в которой прописываются все основные моменты.
Статьи гражданского, семейного и жилищного кодекса.

Вся приведенная документация рассматривает ребенка как человека, проживающего в доме, и он наделен некоторыми правами и свободами.

Это позволяет ему самостоятельно принимать решение, но только после определенного времени. Поэтому, до наступления определённой отметки в возрасте, всеми делами занимаются уполномоченные лица.

Когда совершается сделка по продаже старой квартиры и покупке новой, то они должны обеспечить все имущественные права, дабы сохранить их на прежнем уровне.

Заключение

Как видно, этот деликатный вопрос очень сложный, и, чтобы грамотно разобраться в нём, стоит быть ориентированным теоретически и юридически. Лучше всего обращаться за помощью к специалисту, а также в органы опеки для получения дополнительной информации. Если же этого не сделать, то вы можете просто попасть впросак.

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка без покупки другой?

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка без покупки другой?Несовершеннолетние дети имеют право владеть жильем в качестве собственником. Правда, право на распоряжение таким имуществом у них возникнет только по достижению 18-летнего возраста.

Поэтому, любые сделки по купле-продаже имущества могут совершаться только законными представителями ребенка, но в его интересах.

При этом, сделка по продаже имущества, если в нем имеется доля ребенка, который не достиг возраста 18-лет, необходимо получение согласия со стороны органов опеки и попечительства.

Только в их правовой круг обязанностей входит выдача разрешения на продажу недвижимости, если в ней имеется доля малыша.

Часто возникают ситуации, когда родители продают квартиру, но не собираются приобретать новое имущество. Как обеспечить малыша жильем? К примеру, вы можете выделить площадь в другой квартире, но это является весьма непростым занятием. Для этого потребуется оформление договора купли-продажи на долю в новой недвижимости.

Правда, у близкого родственника ребенок не имеет право покупать квартиру, поэтому покупку у бабушки или дедушки придется отложить. Также не получиться выдать подаренную квартиру в целях получения разрешения на продажу со стороны органов опеки. Такая сделка может быть признана ими взаимозаменяющиеся.

Одним из вариантов, когда можно продать квартиру, в которой есть доля несовершеннолетнего ребенка, является перечисление на банковский счет малыша денежных средств от реализации данного вида имущества.

При этом следует поставить условие «заморозка», которое предполагает, что данными средствами ребенок может воспользоваться по достижению возраста 18 лет. При этом, если малышу необходимы будут средства, к примеру, на лечение или обучение, то он сможет снять деньги со счета, но только по разрешению от органов опеки.

Стоит понимать, что родители (а также опекуны) малыша, который не достиг совершеннолетнего возраста, не имеют право покупать недвижимое имущество у него.

Чтобы реализовать право ребенка на жилое помещение, важно не допускать ситуаций, когда подобное право может быть ограничено по закону. Иными словами, родители не вправе распоряжаться средствами ребенка от продажи квартиры без ведома органов опеки и попечительства.

Если вы хотите прочитать о том, как продать квартиру с несовершеннолетним ребенком пошаговая инструкция, переходите по ссылке.

Поделиться ссылкой:

Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую?

Краткие ответы на популярные вопросы родителей

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

Если ребенку нет 14 лет, от его имени сделку совершает один из родителей. То есть именно мать или отец ставят подпись в договоре за малолетнего.

Но до этого они должны обратиться в орган опеки за разрешением на продажу доли ребенка.

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Обратитесь в орган опеки по месту своего жительства. В каждом регионе установлены свои требования к документам, необходимым для получения разрешения на сделку. Но в любом случае нужно будет предоставить:

сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

В такой ситуации органы опеки обычно выдают разрешение на сделку только с условием, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на специальный счет, открытый на имя несовершеннолетнего.

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

Родителям – о том, как поставить ребенка на регистрационный учет и снять с него; как определить размер долей в праве собственности на квартиру, купленную с привлечением средств маткапитала, и как ее продать; о передаче ребенку недвижимости в счет исполнения алиментных обязательств и привлечении второго родителя к участию в дополнительных расходах на ребенка

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет.

Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Несоблюдение договоренностей с органом опеки может стать причиной признания сделки недействительной. На это указано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25. Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию.

В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади.

Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г. № 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст.

167 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г.

№ 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12).

Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано.

Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Гражданский кодекс РФ и Закон «Об опеке и попечительстве» запрещают уменьшать имущество несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не одобрит продажу квартиры на подобных условиях. Такие действия будут считаться незаконными.

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

( «Покупка жилья с использованием средств маткапитала» и «Компенсация затрат на строительство или реконструкцию дома за счет средств маткапитала».)

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Все будет зависеть от того, что написано в разрешении на сделку. Если таково требование органа опеки, то ребенку придется выделить долю. В противном случае орган опеки сделает это через суд.

Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

Если квартира была куплена в браке, супруги имеют на нее равные права – за вычетом тех долей, что принадлежат детям. Это значит, что оба супруга вправе в ней проживать. В случае развода такую квартиру можно разделить. При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Сделки с недвижимостью с участием детей

17.12.2019

Сделки с участием детей имеют ряд существенных особенностей. Какие это особенности? Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником?

На эти и другие вопросы отвечает заместитель начальника отдела регистрации объектов недвижимости жилого назначения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Лилия ХАНТИМЕРОВА.
— С какого возраста ребенок считается совершеннолетним и может совершать сделки с недвижимостью?
— В соответствии с российским законодательством совершеннолетие наступает с 18 лет, соответственно, именно с этого возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме и может самостоятельно совершать сделки с недвижимостью.

При этом гражданское право различает две категории несовершеннолетних: не достигшие 14 лет (малолетние) и в возрасте от 14 до 18 лет. Вторая категория отличается от первой тем, что наделена большими правами при заключении гражданско-правовых сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, обладают частичной дееспособностью и более свободны в заключении сделок. Они самостоятельно могут заключать договоры, расписываться в документах. Однако все их действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей.

Малолетние граждане подобных прав не имеют, за них участие в сделках принимают родители или другие законные представители.
Вместе с тем, даже не достигшее 18-летнего возраста лицо может быть признано судом полностью дееспособным вследствие эмансипации или вступления в брак.
— Совершая сделки, где одной из сторон является ребенок, прежде всего, необходимо понять, кто является его законным представителем, то есть, чье участие необходимо в сделке, и какие документы подтверждают представительство…

— Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители либо усыновители.

При отсутствии родителей, усыновителей, а также в случаях, когда несовершеннолетние по иным причинам остались без родительского попечения, например, при лишении судом родителей родительских прав или когда родители уклоняются от их воспитания, законными представителями являются опекун (для малолетних граждан) или попечитель (для детей от 14 до 18 лет). Данные представители совершают от имени несовершеннолетних и в их интересах все юридически значимые действия.

Законные представители подтверждают свои полномочия соответствующими документами: родители – паспортом и свидетельством о рождении ребенка, усыновители – свидетельством об усыновлении, опекуны и попечители – документами, выданными им органами местного самоуправления. Если ребенок воспитывается в приемной семье, то представляется документ о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, выданный органами опеки и попечительства.

Если ребенок находится в государственном учреждении для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его опекуном и действует от имени и в интересах ребенка на основании решения уполномоченного органа о помещении ребенка в учреждение. Иное лицо представляет доверенность, подтверждающую его полномочия действовать от имени учреждения (если функции опекуна/попечителя осуществляются таким учреждением).

Таким образом, при обращении за государственной регистрацией прав и сделок с объектами недвижимого имущества, заявление и другие необходимые документы от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет подают их законные представители, они же подписывают и договоры.
Если же несовершеннолетнему от 14 до 18 лет, то он подписывает договор, подает заявление о государственной регистрации прав и документы на регистрацию самостоятельно, с письменного согласия своих законных представителей.
Еще один важный момент: в настоящее время в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину, подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
— Обязанность совершения сделки через нотариуса исключает ли необходимость получения согласия органов опеки и попечительства?
— Согласие органов опеки и попечительства при сделках с недвижимостью практически всегда обязательно, и совершение сделки через нотариуса не является исключением.
— Можете привести примеры тех сделок с недвижимостью, где ещё может понадобиться согласие органов опеки и попечительства?
— Согласие органа опеки необходимо, в частности, на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего:
— отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;
— сдача имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, в аренду;
— передача имущества несовершеннолетнего в безвозмездное пользование;
— передача имущества несовершеннолетнего в залог;
— отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки доли в праве собственности, от участия в приватизации, отказ от наследства;
— раздел имущества несовершеннолетнего;
— сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего.
— А если несовершеннолетний не включен в число собственников квартиры, а просто проживает совместно с родителями, потребуется ли согласие органа опеки для продажи этой квартиры?
— Следует отличать сделку, где собственником является несовершеннолетний, от сделки, где несовершеннолетний имеет лишь право пользования, то есть только прописан в отчуждаемой квартире.

В первом случае ребенок становится участником сделки, поэтому требуется разрешение органов опеки. Во втором случае он не является участником сделки, но относится к категории так называемых «третьих лиц», чьи права могут быть затронуты в результате сделки с квартирой.

Разрешение органов опеки потребуется, только если ребенок остался без родителей и/или находится под опекой или попечением. В данной ситуации интересы ребенка могут быть нарушены, и ему просто негде будет жить.

Ведь при продаже квартиры все прописанные должны сниматься с регистрационного учета.

— Еще какие особенности сделок с недвижимостью с участием несовершеннолетних можете озвучить?

— Что касается особенностей сделок с участием несовершеннолетних, то в российском законодательстве предусмотрены запреты на некоторые из них.

Особое внимание нужно уделить п. 3 ст.

37 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой установлено, что опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.

Таким образом, возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают ли дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Согласно указанной норме законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребёнку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности), то есть могут заключать безвозмездные договоры, влекущие приращение имущества малолетнего.

Еще один запрет – в соответствии со ст. 575 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребёнка.

Еще один риск сделки с недвижимостью, в которой фигурируют дети – это случай с материнским капиталом.

— Как проверить, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры?

— Если квартира была прежде куплена с использованием средств материнского капитала, то владелец сертификата обязан был включить в число собственников супруга и всех своих детей.

Если же он этого не сделал – то налицо нарушение закона о маткапитале и прав несовершеннолетних. Иск могут возбудить прокуратура, органы опеки или Пенсионный фонд.

Кстати, обиженный супруг, которому не досталась доля в купленной квартире, тоже может предъявить свои претензии. Этот риск лучше сразу устранить.

— Какие еще советы можете дать?
— Заключая те или иные договоры, следует помнить, что законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными:
— совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет;
— совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей;
— нарушение закона о материнском капитале.

Совершая операции с недвижимостью, вы должны максимально обезопасить себя от рисков и тщательно проверять все документы. В сделках с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать.

Если в соответствии с законом необходимо письменное согласие законного представителя, разрешение органа опеки и попечительства для совершения сделки, то требуйте эти документы.

В случае необходимости можно самостоятельно посетить орган опеки и попечительства, и узнать подробную информацию о законных представителях несовершеннолетнего, тем самым обезопасить себя от возможной подделки документов. Помните, что сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, и в ее регистрации будет отказано.

По материалам Управления Росреестра по Республике Башкортостан