Как продать комнату в коммунальной квартире?

Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.

Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.

Данная статья подробно объяснит все возникающие вопросы и тонкости при осуществлении этого вида сделок, обозначит, как правильно действовать в этой ситуации.

Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Это весьма неудобно, когда в коммуналке живут несколько семей. Нередко люди, подкопив денег, либо взяв займ в финансовом учреждении, стараются продать это неликвидное жилье и переехать в отдельную квартиру или дом.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.
Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?
Когда нужен нотариус, а когда нет:

собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

Они следующие:

Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
Заняться поиском покупателя.
Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Оценка стоимости комнаты в коммуналке

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

метража жилой площади;
состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Исходя из цены объекта, будет принято решение – весь процесс реализовывать самостоятельно (сэкономив деньги) или с подключением посредников.
Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.
Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Главное в этом вопросе не завысить рыночную стоимость и не ждать потом продажи длительный период времени. Цена должна быть адекватной и разумной.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

кто его составил;
кому оно предназначается;
параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Если соседи по квартире положительно отнеслись к предложению, то все вопросы по договору купли-продажи комнаты решаются самостоятельно с продавцом.

Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире

Когда краеугольный и порой очень сложный вопрос, связанный с оформлением разрешения от соседей решен в нужном русле и не требует более внимания, приступить к их сбору, желательно не откладывая.
Часть из них есть на руках у любого собственника, а некоторые надо получить, обратившись, государственные учреждения, например, если собственник несовершеннолетний ребенок.
Перечень документов для оформления сделки:

Паспорта сторон.
Согласие соседей на продажу.
Правоустанавливающие документы.
Оригиналы извещений.
Договор купли-продажи комнаты.
Согласие органов попечительства и опеки, при необходимости.

Все они прилагаются к договору и служат его основой.

Информация, содержащаяся в них, будет отражена в его тексте. Здесь главное точность данных и соответствие их реалиям. На всякий случай можно снять с них ксерокопии.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

Указана цена и условия передачи денег.
Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Когда участвует ребенок, в правоотношении, то обязательно подключаются органы опеки и попечительства, которые должны дать свое согласие на ее совершение.

Договор купли продажи комнаты

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

она будет куплена соседями;
соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Продажа комнаты в коммунальной квартире соседу

Как было указано выше, все проживающие по соседству граждане имеют равные и преимущественные права на приобретение комнаты (ст. 250 ГК РФ). Если приобрести дополнительные метры в коммуналке изъявили несколько человек, то продавец выбирает того, кто предложит лучшую цену.

Можно составить предварительный договор покупки жилья с соседом, либо в самом уведомлении которое ему будет отослано отразить параметры будущей сделки:

дату заключения купли-продажи;
цену;
размер задатка;
вариант оплаты в рассрочку.

Когда прошло 30 дней, и получен утвердительный ответ, договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире соседу оформляется в установленном законом порядке.

Отказ соседа

Весьма часто встречающаяся ситуация в адвокатской практике. Некоторые соседи целенаправленно не дают своего согласия в надежде приобрести дополнительные метры за более низкую цену.

Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.

Поэтому действовать необходимо следующим образом:

Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.

Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).

Необходимо подчеркнуть! Оптимальный способ это мирно договориться, с теми, кто препятствует продаже. Конфликты и ссоры существенно могут затруднить весь процесс или вообще его заблокировать!

Поиск покупателя

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями:

Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.

В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

Оформление сделки и размер госпошлины

В соответствии с действующим законодательством приобретение недвижимости предполагает только письменную форму заключения договора купли-продажи квартиры и его государственную регистрацию.

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

выбирается ближайшая нотариальная контора;
предоставляются необходимые документы;
заполняется бланк договора;
подписывается сторонами;
уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

акт приема-передачи жилого помещения;
уведомления, направленные ранее соседям;
правоустанавливающие документы;
квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Основная сложность в рассматриваемом вопросе составляет поиск покупателя, так как этот вид недвижимого имущества относится преимущественно к категории неликвидных (за редким исключением).
Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.
Для этого лучше придерживаться следующих советов:

Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
При заключении договора учитывать все обязательные условия.
Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году?

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.

Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году?

Вопрос читателей: Можно ли продать комнату в неприватизированной квартире? Если коротко, то нет! Почему, рекомендуем ознакомиться — Что такое муниципальное жилье?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Бланк договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Образец предварительного договора купли-продажи комнаты

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Образец уведомления соседям о продаже комнаты в коммуналке

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей.

Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений.

При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Посторонним

Перед подачей объявления о продаже комнаты, нужно обязательно сначала уведомить всех соседей. Поэтому необходимо позаботиться об извещении каждого из них.

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

Способы извещения:

Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

всех соседей – собственников других комнат;
орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

удостоверения личностей участников сделки;
справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
выписка из лицевого счета;
документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

Налогообложение продаваемой недвижимости подчиняется нормам Налогового кодекса РФ. Исчислять и уплачивать в бюджет налог с полученного дохода необходимо всем, в чьей собственности находилось имущество:

менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подробнее читайте здесь — Какой налог с продажи квартиры нужно заплатить физическим лицам?

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Сложнее с тем соседом, кто годами не появляется и даже может быть признан безвестно отсутствующим. Сделать это можно только в судебном порядке при отсутствии сведений о соседе в течение последнего года.

Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Продажа комнаты в коммунальной квартире: порядок действий 2021

Продажа комнаты в коммунальной квартире требует особого подхода. Проблема в том, что коммуналка, в ее классическом понимании, предполагает наличие мест общего пользования, которые являются совместной собственностью всех жильцов. Таких помещений становится все меньше, они переоформляются в квартиры и отдельные изолированные комнаты.

Статус коммунальной квартиры

Юридически понятия коммунальной квартиры в федеральном законодательстве нет. Государство старается избавиться от них еще с 90-х годов, активно стимулируя их переоформление в квартиры и комнаты. Но в актах некоторых субъектов еще встречается такое понятие.

Ранее коммунальной квартирой считалась та, которая предполагает наличие мест общего пользования. Такими местами были:

При этом каждый владелец имел свою комнату (либо ее часть). В этой комнате он спал, хранил личные вещи.

Если сейчас квартира считается коммунальной, то ее статус сравним с жильем, находящимся в общей совместной собственности. Соответственно, процедура продажи примерно такая же.

Порядок действий при продаже коммунальной квартиры

Продать коммуналку можно, если она находится в собственности. Многие такие помещения до сих пор не приватизированы, они выдавались от государства или муниципальных образований в пользование гражданам и членам их семей.

Если помещение является именно коммуналкой и находится в собственности, то порядок действий при продаже будет следующим:

Определиться с продажной ценой. Нужно четко знать, за какую стоимость полагается продавать имущество, так как именно ее придется указывать в предложении другим собственникам. Уменьшение цены даст собственникам право на оспаривание сделки. Если в итоге в договоре будет стоять меньшая сумма, придется заново направлять уведомления сособственникам.
Направить уведомление (предложение) соседям. В нем указывается цена, за которую планируется продавать объект. Альтернатива – получение согласия соседей на продажу третьим лицам. Согласие можно получить, если с соседями налажены нормальные отношения, и они не планируют расширять свои права за счет выкуп соседской доли.
Оплата государственной пошлины. Она составит 2 000 рублей, как при продаже квартиры. Ее платит покупатель, если иное не указано в договоре.
Составить договор купли-продажи. Составляется стандартный текст, указываются существенные условия (реквизиты сторон, объекта, зарегистрированные лица);
Зарегистрировать сделку в Росреестре (можно в МФЦ). Допускается также нотариальное оформление сделки, но оно выйдет несколько дороже. В ряде случаев продажа через нотариуса обязательна (если реализуется объект, принадлежащий сразу нескольким лицам).

Пакет документов для продажи будет минимальным. Достаточно составить договор, взять согласие у соседей и оплатить пошлину.

Как правильно оформить согласие соседей

Самый надежный вариант – получить от всех соседей согласие. Оформить его можно через нотариуса. Но такой вариант подходит, если сособственников всего несколько. На практике, в больших коммунальных квартирах, их могут быть десятки.

В таком случае лучше разослать всем уведомления о продаже. Но здесь нужно быть внимательным – условия продажи должны быть реальными. Если квартира в итоге будет продана дешевле, сосед сможет обжаловать сделку и требовать реализации его права на покупку по такой стоимости.

Уведомление нужно направить почтой, с описью вложения. Это поможет обеспечить себя доказательствами. Срок ответа – 30 дней с момента получения письма. Продать квартиру раньше не получится.

Если коммуналка была оформлена в квартиру или комнату

Коммунальных квартир, в привычном понимании этого термина, практически не осталось. Чаще всего такие помещения переоформлялись в обычные квартиры или комнаты. Их продажа производится по общим правилам:

составление договора. Нужно сделать обычный договор купли-продажи, но указать в нем реквизиты объекта, зарегистрированных в квартире лиц, а также стоимость;
сбор необходимых документов. Потребуется только договор, квитанция об оплате пошлины, согласие супруга (если квартира приобреталась возмездно и в браке). Если от лица выступает представитель, то нужна будет нотариально оформленная доверенность;
регистрация сделки в Росреестре. Можно обратиться в МФЦ и даже к нотариусу.

Уведомлять соседей уже не нужно. Коммуналка становится отдельным объектом, не обремененным совместными правами.

Если квартира не приватизирована

Продать квартиру, которая не была приватизирована, не получится. Сначала нужно будет оформить право собственности.

Приватизация проводится через Росреестр. Нужно получить правоустанавливающие документы, то есть те, что подтвердят законное владение объектом. Далее все зависит от особенностей регионального законодательства.

Продажа только что приватизированной квартиры влечет возникновение обязательств по уплате налогов. Собственнику нужно будет подать декларацию на 13 процентов, так как считается, что он получил прибыль на всю продажную стоимость. Однако, он может воспользоваться налоговым вычетом на сумму в миллион рублей (вычитается из цены продажи и на остаток начисляется налог).

Прочтите: Правила приватизации муниципального жилья

Нужно ли обращаться к нотариусу

В соответствии с действующим законодательством, сделка подлежит нотариальному заверению, если объект находится в совместной собственности.

Если квартира была выделена в отдельный объект, то к нотариусу обращаться не обязательно. Если же продается лишь определенная доля в общем праве, то обязательно придется реализовать все через палату.

Не обязательно обращаться к нотариусу по месту нахождения квартиры. Можно выбрать любого специалиста. Для реализации потребуются те же документы, что и при прямой продаже через Росреестр.

Продажа через нотариуса выйдет несколько дороже. Помимо государственной пошлины в 2 000 рублей, нужно будет оплатить услуги правового характера (составление договора, консультирование), а также нотариальный сбор. В общей сложности придется заплатить около 15–20 тысяч рублей, но точная сумма зависит от стоимости комнаты.

Если соседи препятствуют продаже

Соседи могут выступать против продажи коммуналки. Из простой вредности, из-за противоречий или ввиду страха, что квартиру купит непредсказуемый собственник – не имеет значения. Но их отказ не может стать непреодолимым препятствием к продаже.

Достаточно направить всем соседям уведомление о продаже и дождаться тридцать дней с момента его получения. Если кто-то даст согласие, то квартиру придется продать ему. Если никто не ответит, то собственник получит право распоряжаться имуществом как угодно.

Узнать данные всех сособственников можно, получив выписку из ЕГРН. Ее можно заказать в МФЦ, в Росреестре, а также онлайн, через сайт Росреестра.

Прочтите: Как и где получить выписку из ЕГРН об объекте недвижимости

Подведем итоги

Продажа комнаты в коммунальной квартире производится так же, как и реализация совместной собственности. Но правило применимо лишь тогда, когда объект является классической коммуналкой. Чаще всего такие комнаты переоформлены в обычные квартиры. Соответственно, продажа проводится по общим правилам. Этот момент можно уточнить, получив выписку из ЕГРН и ознакомившись с документом.

Продажа комнаты в коммунальной квартиры — тонкости и нюансы

Оглавление:

Большинству людей никогда не потребуется информация о том, как продать комнату в коммунальной квартире – ведь подобная недвижимость считается пережитком советского времени. Действительно, сейчас количество коммунальных квартир в городах значительно поубавилось — но все же, они встречаются.

Точно так же, как всегда находятся желающие приобрести такую жилплощадь. Цели при этом люди преследуют разные: у кого-то нет возможности купить более дорогое жилье, кто-то надеется на грядущее расселение, кто-то планирует в дальнейшем приобрести все апартаменты целиком.

Так или иначе, продать комнату можно – но в ряде аспектов это сопряжено с большими трудностями, нежели продажа обыкновенной однокомнатной квартиры.

Соседский вопрос

Ключевая сложность при продаже состоит в том, что даже если вы являетесь полноправным ее владельцем, придется брать разрешение у соседей, решая вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире. Без согласия соседей сделать этого невозможно.

Конкретно в случае продажи, согласно гражданскому кодексу, в первую очередь право на покупку комнаты принадлежит вашим соседям. Только в случае их нотариально заверенного отказа от покупки вы можете предлагать недвижимость другому покупателю.

Примечательно, что предложить купить комнату соседям возможно исключительно на тех же условиях, на которых вы собираетесь предлагать ее покупателю: иными словами, завысить цену для гарантии отказа никак не выйдет.

Казалось бы, особой сложности в этом нет: все-таки вероятность, что кому-то из соседей приглянется ваша комната, не слишком велика.

Достаточно лишь пригласить всю вашу дружную коммунальную компанию к нотариусу, чтобы она подтвердила, что на комнату не претендуют.

Все это так, но, к сожалению, на практике чаще оказывается, что отыскать истинных владельцев соседних комнат не так-то просто. Кто-то сдает комнату, кто-то просто проживает в другом месте, а кого-то вообще давно нет в городе.

А бывает и так, что соседи все проживают по месту прописки, но совершенно не заинтересованы в появлении нового жильца. В самом деле, кому нужны незнакомые люди – жизнь в столь тесном взаимодействии порой требует долгой притирки.

И никто не даст гарантии, что соседство с новым жильцом окажется приятным и комфортным. Часто доходит до того, что соседи в грубой форме, и даже посредством угроз, отказываются принимать грядущие перемены.

Если соседи против, но беспокоиться не стоит: юридически подобное поведение совершенно необоснованно, и при соблюдении вами определенных условий все препятствия окажутся преодолены.

Почта вам в помощь

Существует еще один, самый простой и удобный способ: письменное извещение. Вы рассылаете всем формальным владельцам комнат или частей коммунальной квартиры письма с предложениями приобрести комнату. Согласно закону, адресатам предоставляется месяц на раздумье, в течение которого они могут изъявить желание на покупку.

Если по истечении месяца ответа от соседей не поступает, это по умолчанию считается отказом.

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает.

Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей. В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно.

Ждать установленный срок придется в любом случае. Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же советы, что и по продаже обычной квартиры.

Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

Какие могут быть подводные камни?

К сожалению, и на этом пути могут возникнуть трудности, способные сильно затормозить процесс совершения вашей сделки: например, если точное местонахождение одного из совладельцев коммунальной квартиры определить невозможно.

Проблема решается исключительно через полицию. Подается заявление на розыск, и только в случае, если поиски не увенчаются успехом, человек объявляется пропавшим без вести, и продать комнату заинтересованному лицу становится возможным.

К сожалению, этот процесс порой занимает больше года.

Могут возникнуть и препятствия иного рода. Например, в случае кончины одного из собственников коммунальной квартиры и временного отсутствия наследников ваша сделка никак не может быть осуществлена.

Так или иначе, вам придется дожидаться момента, когда наследник объявится, чтобы удостовериться в том, что он не претендует на комнату. Эта ситуация может затянуться надолго, что вряд ли покажется удобным как вам, так и вашему покупателю.

Отдельно следует осветить вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире с несовершеннолетним ребенком. Если ребенок является одним из собственников той или иной доли в коммунальной квартире, вам потребуется согласие его родителей или опекунов на продажу вашей комнаты.

Но загвоздка в следующем: для того, чтобы оформить отказ, родителям потребуется сначала обратиться в органы опеки и получить там соответствующее разрешение. Только при соблюдении этого условия процедура может считаться законной.

Хорошо, если вам попадутся понимающие родители, с которыми вы состоите в хороших отношениях, и которые не откажутся потратить лишнее время, чтобы помочь вам.

Но, к сожалению, чаще всего людям категорически не по душе идея о том, чтобы бегать по конторам и оформлять справки, часами простаивая в очередях. Для таких случаев и является оптимальным способ извещения по почте, несмотря на то, что он несколько задерживает заключение договора.

Существуют и альтернативные способы обойти вышеупомянутые проблемы и совершить сделку. Один из них — оформление договора дарения.

Дарение: стоит ли рисковать?

Что и говорить, договор дарения значительно облегчает процедуру продажи комнаты, потому что сам по себе является юридически несложным действием. Он не требует нотариального заверения, прост в оформлении и избавляет вас от всех проблем, связанных с поисками или уговорами соседей.

Дарение, как и продажа, является актом, полностью исключающим в дальнейшем какие-либо права продавца на недвижимость. Согласно нынешнему законодательству, не разрешаются даже условия, допускающие проживание родственников бывшего хозяина на территории квартиры.

Следуя по этому пути, вы оформляете дарение, а затем просто принимаете условленную сумму из рук покупателя.

Договор дарения является довольно рискованным. В случае, если кто-либо из ваших соседей все-таки заявит свои права на комнату, вам придется доказать, что дарение было фиктивным и предъявить доказательства факта передачи денег. В противном случае, договор может быть объявлен недействительным.

Раздумывая, как продать комнату в коммунальной квартире по договору дарения, лучше обсудить с покупателем все подробности и заручиться его согласием, а также официально зарегистрировать акт передачи денег.

Не исключено, что покупатель и вовсе откажется от подобной сделки: это возможно, если факт обладания документами о покупке комнаты является для него принципиальным.

Помимо риска значительным минусом такой сделки является то, что, скорее всего, ваша комната будет оценена в меньшую сумму, чем была бы в случае официальной продажи. Это напрямую связано с возможными рисками для покупателя.

Еще одной причиной является необходимость для покупателя платить налог, обязательный при договоре дарения. Впрочем, данную сделку возможно оспорить через три года после заключения договора, и признать акт продажи законным.

Какие же документы потребуются?

Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.

При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.

Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости.

Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты.

Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным. Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.