Как продать долю ипотечной квартиры?

827 просмотров

С каждым годом на территории РФ все больше семей оформляют квартиру в ипотеку. Срок действия кредитного договора составляет от 10 до 30 лет. За это время могут произойти различные изменения в семье. Поэтому зачастую возникает вопрос, как продать долю в ипотечной квартире. Рассмотрим подробнее.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Вопрос: Мы с мужем разводимся. Отношения испортились, конфликтуем. В период брака была приобретена квартира в ипотеку. Покупка была в общую совместную собственность. Хотим выделить по ½ доле каждому. Можно ли ее продать, а долг по ипотечному кредиту разделить.

Необходимо отметить, что квартира, приобретенная в ипотеку, до выплаты долга принадлежит банку. Хотя в ЕРГН числится запись о заемщиках в качестве собственников, они не имеют права распоряжаться имуществом.

Обременение налагает запрет на продажу, дарение и повторный залог недвижимости. Даже если квартира была приобретена в браке и супруги получили право общей совместной собственности, они не имеют прав на конкретные доли в праве собственности.

Поэтому продать долю в ипотечной квартире третьему лицу отдельно нельзя. Однако существуют альтернативные варианты.

Как продать долю в ипотечной квартире

Продать доли в ипотечной квартире можно только, если на сделку согласны собственники всех долей. На рынке недвижимости продажа долей в квартирах и так относится к рискованным сделкам. На них решаются только лица, которые нуждаются в прописке, или граждане, не имеющие достаточной суммы денежных средств, но нуждающиеся в жилье. Поэтому найти покупателя на долю достаточно непросто.

Продавец заведомо значительно теряет в стоимости объекта. Сделка с ипотечной квартирой также относится к рискованным. Поэтому покупатели стараются их избегать.

Исключение составляет ситуация, если в качестве покупателя выступает сособственник. Например, жилье было приобретено в ипотеку в период брака. После развода один владельцев выкупает долю и переоформляет кредит на себя.

Существуют следующие варианты продажи доли в ипотечной квартире:

1. Взять кредит и оплатить ипотеку.
2. Взять оплату за квартиру заранее.
3. Оформить продажу через банк-кредитор.
4. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Оплата ипотеки кредитными средствами

Популярным вариантам является оформление потребительского кредита для погашения ипотечного займа. Гражданин гасит ипотеку, забирает закладную, снимает обременение. С этого момента он может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Доля в праве собственности на недвижимость может быть продана в общем порядке. Вырученными деньгами можно будет погасить потребительский кредит.

Риски

№ п/пОсновные риски для продавца

1	Банк может отказать в выдаче займа лицу, имеющему ипотечный кредит
2	Потребительский кредит выдается на короткий срок (до 5 лет). Поэтому сумма ежемесячного платежа будет значительно выше выплаты по ипотечному кредиту. Поиск покупателя может занять длительное время, а финансовая нагрузка на заемщика возрастет.
3	Процедура занимает длительное время (оформление кредита, досрочное погашение, получение закладной, снятие обременения). Покупатели могут отказаться от сделки.
4	В ряде банков существует мораторий на досрочное гашение. Перед оформлением кредита необходимо уточнить наличие/отсутствие данного условия.

Предварительная оплата

Гражданин может договориться с покупателем о предоставлении части денежных средств в качестве аванса. Средства направляются на оплату ипотечного кредита.

После снятия обременения, сделка совершается в обычном порядке. Покупатель передает остаток денежных средств наличными или переводом.

Риски

В данной ситуации большинство рисков несет покупатель. Поэтому для поиска покупателя придется значительно снизить стоимость квартиры. Собственник сильно потеряет в деньгах.

Риски покупателя:

1. Если продавец откажется от сделки после выплаты аванса, то средства можно будет взыскать в судебном порядке. Но это актуально при наличии у продавца официального дохода (зарплаты, пенсии). Даже в этом случае сумма будет возвращаться частями (не более 50% от суммы дохода в месяц). А при отсутствии официального заработка получить аванс обратно будет невозможно.
2. Процедура займет много времени (от 1 до 3 месяцев). За это время с собственником может что-то произойти. Взыскать с наследников внесенный аванс будет практически невозможно.

Привлечение банка-кредитора

Покупатель, продавец и банк заключают соглашение. Покупатель вносит деньги за квартиру в кредитную организацию на 2 счета (на погашение ипотеки и на свободный счет). Стороны устанавливают срок для проведения сделки.

Продавец получает закладную и снимает обременение. После чего сделка оформляется в обычном порядке. После государственной регистрации сделки банк передает продавцу денежные средства со свободного счета. Средства делятся между долевыми собственниками.

Плюсом способа является дополнительные гарантии для покупателя. В случае отказа продавца от сделки, покупатель получит деньги от банка в полном объеме.

Риски

Данный способ практически безопасен для всех сторон. Единственным сложностью является необходимость получения согласия банка. Однако на сделку пойдет минимальное количество кредитных организаций. Поэтому возможность необходимо уточнить заранее.

Переоформление ипотечного кредита

С согласия кредитной организации можно переоформить кредит на покупателя. В такой ситуации стороны совместно обращаются в банк с заявлением.

Параллельно покупатель дает заявку на одобрение ипотечного кредита. В случае положительного решения кредитная организация дает согласие на переоформление.

Риски

Возможные риски сторон:

1. Отказ банка. Кредитная организация редко идет на смену заемщика.
2. Ограниченное количество покупателей. Выбор покупателей для выкупа доли в ипотечной квартире и так невелик, а при переоформлении кредита сокращается дополнительно. Для использования способа необходимо, чтобы покупатель прошел в качестве заемщика в той кредитной организации, которая выдала кредит продавцу.

Налог с продажи

Наличие ипотечного кредита не влияет на необходимость выплаты налогов при продаже квартиры. Поэтому продавец обязан оплатить подоходный налог в размере 13% от суммы сделки.

Исключение составляет налоговый вычет в размере 1 000 000 р. Если сособственники оформляют общий договор, то вычет делится на всех совладельцев. При оформлении отдельного договора на каждую долю, вычет предоставляется каждому продавцу.

Освобождаются от выплаты налога граждане, которые оформили квартиру в ипотеку более 5 лет назад. Срок начинает исчисляться с момента оформления договора купли-продажи.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим вариант продажи доли в ипотечной квартире всеми собственниками с переоформлением кредитного договора на покупателя.

Для этого сторонам необходимо соблюсти следующий порядок действий:

1. Получение согласия банка.
2. Сбор документов.
3. Подготовка предварительного договора.
4. Оформление основного договора.
5. Нотариальное удостоверение.
6. Государственная регистрация.

Предварительно необходимо найти покупателя. Далеко не каждый гражданин согласится на подобную сделку. Поэтому стоимость квартиры нужно снизить на 10-20%.

Получение согласия банка

Так как квартира находится в залоге у банка, заемщику необходимо согласовать свои действия с кредитной организацией. Информация направляется в письменной форме, заказным письмом с уведомлением.

Дополнительно необходимо лично посетить организацию и получить консультацию кредитного менеджера. Специалист расскажет о подобной практике в конкретной кредитной организации.

Параллельно покупатель должен обратиться в организацию с заявкой на одобрение кредита.

Важно! Банк даст согласие на переоформление только в случае одобрения кандидатуры покупателя.

Сбор документов

Обязанность по подготовке документов на оформление сделки возлагается на стороны.

Продавец должен подготовить:

• гражданский паспорт каждого собственника;
• выписку из ЕГРН;
• выписку из домовой книги;
• согласие супруга (при наличии);
• документ о семейном положении;
• технический паспорт;
• предварительный договор;
• основной контракт купли-продажи;
• реквизиты банковского счета;
• акт приема-передачи;
• оценочный отчет.

Покупатель должен подготовить следующие документы:

• гражданский паспорт;
• согласие супруга;
• реквизиты банковского счета;
• кредитный договор.

Подготовка предварительного договора

• Предварительный договор должен включать информацию о сроке заключения основного контракта, сведения о переоформлении кредитного договора на покупателя и данные о согласии банка.
• Образец предварительного контракта
• 
• 

Скачать образец предварительного контракта

Оформление договора

Договор заключается в письменной форме. Он должен включать сведения о сторонах и правила оплаты за счет переоформления кредитного договора. Часть средств, которая превышает сумму кредита, переводится на личный счет продавца.

1. Образец основного контракта купли-продажи
2. 

Скачать образец основного договора купли-продажи

Нотариальное удостоверение

С 2019 года вступило в силу изменение в законодательстве. Теперь не требуется нотариальное удостоверение сделки, если квартира продается одновременно всеми собственниками.

Исключение составляет ситуация, если часть ипотечного кредита была оплачена за счет материнского капитала. В этом случае обязательно обращение в нотариальную контору.

Государственная регистрация

Обязательным условием является государственная регистрация сделки. Для этого необходимо предъявить документы на куплю-продажу в Росреестр. Специалисты изучат информацию и внесут изменения в ЕГРН.

Документы подаются через МФЦ. Стоимость услуги составляет 2 000 р. с каждого нового собственника.

В [current_date format='Y'] году обязанность по предоставлению документов в Росреестр возлагается на нотариуса. Специалист направляет документы в рамках межведомственного взаимодействия, если стороны решили нотариально удостоверить контракт. Нотариус не берет дополнительную плату за направление документов на государственную регистрацию.

Расходы на продажу долей в ипотечной квартире

Основные расходы на продажу доли в ипотечном жилье составляют:

1. Штраф за переоформление кредитного договора – от 0,1% в зависимости от правил банка.
2. Оформление предварительного договора – от 10 000 р.
3. Оформление основного договора – от 10 000 р.
4. Нотариальное удостоверение – 0,5% от стоимости объекта.
5. Государственная регистрация – 2 000 р.
6. Налог – 13% от суммы сделки.

Продажа доли в ипотечной квартиры, с участием маткапитала

Закон предусматривает возможность оплатить основной долг по ипотеке за счет средств материнского капитала. Причем для этого не требуется ждать 3 года с момента рождения ребенка.

Закон обязывает родителей выделить детям доли в приобретенной жилплощади. При направлении средств на погашение ипотеки родители дают обязательство о выделении долей.

Однако выделение может быть оформлено только после окончательного погашения кредита. Закон запрещает обременять права несовершеннолетних детей ипотекой.

В случае продажи доли в квартире, купленной с участием материнского капитала, необходимо получить согласие на сделку от отдела опеки. Для получения разрешения потребуется предоставить детям доли в покупаемом жилье или на альтернативной жилплощади.

Переоформить кредит, частично оплаченный за счет маткапитала не получится. Банк не одобрит такую сделку.

Единственным путем является погашение кредита, выделение долей детям, получение разрешение отдела опеки, предоставление альтернативного жилья и последующая продажа.

Непогашенный ипотечный кредит значительно усложняет возможность продажи квартиры. Каждая конкретная ситуация имеет свои нюансы. Поэтому перед принятием активных действий целесообразно получить юридическую консультацию. Получить информацию можно прямо на нашем сайте. Сформулируете вопрос и направьте дежурному юристу. Специалисты нашего сайта окажут правовую поддержку в режиме онлайн.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Можно ли и как продать долю квартиры в ипотеке

Главная » Жилищные споры » Как продать долю в ипотечной квартире

4 327 просмотров

При нехватке финансов жилье может приобретаться в ипотеку, также оно может стать залоговым имуществом в случае совершения иной крупной покупки.

Если в квартире каждому из жильцов выделяется доля, объект приобретает статус общей долевой собственности. Распоряжаться своей долей можно только с разрешения или после уведомления содольщиков.

Для продажи квартиры в ипотеке понадобится не только предупредить о продаже дольщиков, но и получить разрешение банка.

Можно ли продать долю квартиры в ипотеке

Продажа возможна только после согласования с финучреждением. По сути, пока ипотека не погашена, жилье владельцам не принадлежит, и распоряжаться им без согласия заемщика нельзя.

Для выяснения возможности продажи совладельцу необходимо:

• Обратиться за разрешением в кредитную организацию.
• Предложить свою долю иным владельцам недвижимости.

Оптимальный вариант — договориться о приобретении части квартиры с содольщиком. При доверительных отношениях можно попросить предоплату, погасить кредит и оформить сделку без привлечения банка. В противном случае действия по отчуждению имущества возможны только с участием кредитной организации.

Если долю в недвижимости желает получить созаемщик, для получения согласия финучреждения необходимо действовать таким образом:

1. Обратиться в банк с просьбой о переводе прав и обязанностей по договору кредитования.
2. Согласовать возможность смены плательщика, расторгнуть старый договор и одновременно заключить новый, согласно которому владельцем недвижимости будет содольщик.

При продаже доли третьему лицу необходимо не только договориться с банком о возможности продажи, но и соблюсти право преимущественной покупки для остальных дольщиков.

Как уведомить содольщиков о продаже

Схема оповещения о намерении продать долю является стандартной. Согласно ст. 250 ГК РФ, продавец части имущества должен предупредить каждого из совладельцев, направив в их адрес письменные предложения купить долю. Цена имущества должна быть установлена заранее, поскольку владелец не имеет право снизить цену для претендентов из числа третьих лиц.

Образец оповещения о продаже доли:

Скачать образец оповещения о продаже доли

На принятие решения совладельцам предоставляется срок в 1 месяц. После возможно развитие следующих вариантов событий:

1. Содольщик соглашается на продажу. Тогда сразу можно обращаться в банк и заключать договор купли-продажи, переуступку долга на условиях, предложенных финучреждением.
2. Совладелец не будет покупать долю и дал письменное согласие на продажу. Тогда можно обращаться в банк с покупателем из числа третьих лиц. Если отказ от покупки был дан ранее месячного срока, назначаемого для принятия решения, ждать его истечения не нужно.
3. Дольщик не дал ответ или против продажи. Поскольку извещение отправляется письмом с уведомлением, будет понятно, отказался ли совладелец от его получения. Неврученное письмо лежит на почте 1 месяц, после чего возвращается адресанту. Уведомление об отказе получить письмо является доказательством, что попытки получить согласие на продажу были предприняты. Один из вариантов действий — возложить обязанность за оповещение о продаже на нотариуса. При любых обстоятельствах спустя 1-2 месяца можно реализовать долю третьему лицу.

Другой содольщик не может запретить продажу. Препятствовать сделке вправе только банк-залогодержатель, а также органы опеки и попечительства, если владелец реализуемого имущества — несовершеннолетний.

Сделки по отчуждению ипотечного имущества, в котором доля принадлежит детям, проводятся с согласия ООП. Обязательное условие — предоставление несовершеннолетнему иного жилья, в котором доля и размер жилой площади будет не меньше, чем был ранее. Также учитывается наличие инфраструктуры, возможности гармоничного развития ребенка.

Способы оформления сделки

В большинстве случаев банк соглашается на сделку и предлагает дольщику один из вариантов оформления.

Основанный на доверии покупателя

При этом покупатель части квартиры должен внести на счет в банке, где оформлен кредит, средства в счет его погашения. После этого оформляется договор купли-продажи доли. Когда документ будет зарегистрирован, владелец доли сможет забрать средства, оставшиеся после погашения кредита, в банковской ячейке.

https://www.youtube.com/watch?v=-VmLyRhiUJg\u0026t=237s

Максимальный риск несет покупатель. Он вносит сумму в счет погашения кредита еще до того, как ему перейдет имущество согласно договору. Такой вариант подходит лицам, имеющим близкие, доверительные отношения, например — родственникам, содольщикам. С третьими лицами можно заключить дополнительные соглашения, исключающие риск невозврата средств.

Сделка отличается простотой: необходимо обратиться в банк для перерегистрации ипотеки на другое лицо. Финучреждение проверит платежеспособность нового плательщика и выносит решение о возможности передачи долга.

Оплата после сделки

При нежелании переоформлять кредит, а также для снижения рисков покупателя, средства помещаются в банк. Метод предполагает:

1. Раздел суммы продажи на 2 части и размещение их в разных ячейках. Сумма в ячейке №1 будет равна остатку долга по ипотеке, а под №2 — остальная часть стоимости доли.
2. Открытие ячейки №3 с письмом банка о снятии залога с объекта.
3. Оформление договора купли-продажи до момента оплаты.
4. Регистрация договора в ЕГРН.
5. Получение продавцом доступа к ячейке, содержащей остаток после погашения ипотеки.

В данном случае риски для продавца, покупателя и банка минимальные. Каждый имеет гарантию взаимного выполнения обязательств.

Недостаток такого способа расчета — длительность процесса. Срок оформления сделки составит не менее 3 недель.

Можно ли продать долю в ипотеке через суд?

Владельцы незначительных долей (например, 1/6, 1/10 или иной) находятся в затруднительной ситуации: желающих на такое имущество крайне мало, ведь микродолей достаточно на рынке предложения и без обременений. Но что делать, если квартира в ипотеке, сумма в счет погашения вносилась, но жить вместе нет возможности или желания? Согласно законодательству, за малую долю можно потребовать компенсацию (ст. 252 ГК РФ).

Суд обязывает прочих жильцов выплатить владельцу сумму, соразмерную стоимости его части недвижимости. Однако в случае с ипотекой имущество принадлежит банку, и финучреждение является третьим заинтересованным лицом. Через суд можно истребовать средства, внесенные на счет банка в счет погашения кредита и просить о переводе кредита единолично на совладельца.

К сожалению, в судебной практике не выработано однозначных решений по подобным делам. В каждом случае могут быть вынесены диаметрально противоположные решения.

Нередко владельцами долей становятся супруги. Взятая в ипотеку квартира — совместно нажитое имущество. Муж и жена отвечают за внесение средств в банк на принципах равенства.

При разделе имущества один из владельцев может отказаться от своей доли, тогда бремя ответственности ложится на второго супруга, кроме того, суд обяжет его выплатить компенсацию в размере половины уже внесенных в банк средств, включая как основной долг, так и возможные штрафы, неустойки.

Такой процесс нельзя назвать полноценной продажей, это способ избавиться от ипотечной доли, причем наблюдается заинтересованность трех сторон: истца-ответчика-банка.

Как составить договор купли-продажи доли квартиры в ипотеке

Отличие договора в том, что в нем необходимо указать о приобретении доли в кредит.

Для оформления сделки договор необходимо заверить у нотариуса. При нахождении квартиры или ее части в ипотеке нужно обратиться к нотариусу банка. Он проверит чистоту сделки, поможет оформить договор.

В документе указывается информация:

• дата и место подписания договора, ФИО продавца и покупателя, паспортные данные обеих сторон;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• описание доли: адрес, размер, этажность здания, указание жилой и нежилой площади объекта;
• стоимость доли;
• сведения о порядке оплаты: какая часть вносится наличными, а какая будет погашаться в счет кредита;
• гарантия того, что доля никому не передана в дар или продана;
• описание состояния доли (технические параметры, состояние ремонта);
• обозначение, на кого будут возложены расходы, связанные с продажей;
• сроки выписки жильцов;
• передаточный акт;
• количество экземпляров, приложения, подписи сторон.

Скачать пример договора о продаже доли квартиры с участием банка

Какие нужны документы

Для продажи доли потребуются документы:

• Паспорта сторон договорных отношений, если среди них дети — свидетельства о рождении.
• При продаже доли несовершеннолетнего — разрешение органов опеки и попечительства на сделку. Оформление документа производится в присутствии обоих родителей.
• Согласие остальных содольщиков на проведение сделки, а если дольщик в браке, потребуется согласие второго супруга.
• Техпаспорт на объект недвижимости.
• Справка о числе прописанных лиц.
• Доказательство отсутствия задолженности по коммунальным платежам.
• Справка о стоимости квартиры и в частности — доли (организацию для проведения оценки рекомендует банк).

При погашении кредита покупателем финучреждение отправляет договор купли-продажи в Росреестр для регистрации перехода права собственности.

Расходы, налоги

Процедура уплаты налогов не отличается от сделки с иной жилой недвижимостью.

При владении квартирой более 3 лет НДФЛ платить не придется только тем гражданам, которые получили квартиру в результате приватизации, по договору пожизненной ренты, в наследство или дар.

Для остальных срок минимального владения увеличивается до 5 лет. Если срок владения меньше, сумма налога равна 13% от стоимости имущества.

Поскольку продажу доли контролирует банк, занизить стоимость имущества для снижения налога не получится.

• Дольщик имеет право на налоговый вычет, равный 1 млн. рублей.
• За нотариальное заверение сделки придется заплатить 0,5% от цены доли.
• Дополнительные издержки связаны с оплатой услуг юриста. Их стоимость определяется в индивидуальном порядке.
• За получение нотариально заверенного соглашения на продажу от второго супруга придется заплатить около 1,5 тыс. руб., а услуги по оценке стоимости доли обходятся в 3-5 тыс. руб. в зависимости от региона проживания.

При продаже ипотечной доли продавец ничем не рискует, а вот для покупателя есть определенные риски.

Если будет внесена сумма для снятия обременения, и выяснится, что владельцами не согласованы вопросы с органами опеки, сделка может быть отменена. Для получения внесенной суммы обратно потребуется время. Кроме того, не исключены форс-мажорные ситуации: смерть владельца, пожар, наводнение. При этом у покупателя не останется ни денег, ни недвижимости.

Как провести сделку наиболее безопасно? Даст ли банк согласие на продажу с учетом имеющихся обстоятельств? Как организовать процесс реализации имущества без нарушения законодательства? Сколько обойдется продажа доли в ипотеке? На эти и другие вопросы, возникающие при продаже доли в ипотеке, даст ответ юрист сайта ros-nasledstvo.ru. Консультация предоставляется бесплатно.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Продать долю в ипотечной квартире: способы и инструкция

Главная
› ИМУЩЕСТВО

03.07.2020 ???? 1 168

Привлечение заемных средств при приобретении недвижимости довольно распространенное явление, но планы собственника могут неожиданно измениться. Можно ли продать долю в ипотечной квартире, какие существуют способы продажи и какой порядок действий необходимо при этом соблюсти вы узнаете прочитав нашу статью.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире

При отчуждении доли в квартире, приобретенной с использованием ипотечных средств, владельцу придется столкнуться с определенными трудностями:

• квартира, приобретенная в ипотеку, находится в залоге у банка до момента полного погашения долга, поэтому для ее продажи необходимо получить согласие банка-залогодержателя;
• долевая собственность обязывает владельца, решившего продать свою часть, уведомить о своем намерении других собственников, предложить им купить долю по праву преимущественной покупки и только при получении их отказа продать ее сторонним лицам (ст. 246, 250 ГК РФ).

Наилучшим вариантом для собственника будет приобретение части его имущества другим сособственником и по возможности погасить долг по ипотеке предоплатой. В этом случае обращаться в банк за разрешением на совершение сделки не придется.

Способы

Существует несколько способов продать долю квартире с непогашенным ипотечным кредитом:

1. Досрочное погашение ипотеки за счет средств собственника. Погасить обязательства перед банком досрочно собственник может самостоятельно. На недостающую сумму он может, например, оформить потребительский кредит и после снятия обременения распорядиться своим имуществом без уведомления об этом банка. Однако всегда существует риск того, что банк не одобрит выдачу потребительского кредита при наличии ипотеки. Особенно если сумма долга перед банком достаточно серьезная.
2. Погашение долга деньгами покупателя. Собственник по договоренности с покупателем может взять недостающую для погашения долга сумму в качестве аванса, погасить обязательство, оформить сделку купли-продажи доли и получить от покупателя остальную сумму. Но найти покупателя, готового рискнуть своими деньгами, будет достаточно сложно, так как он должен будет передать крупную сумму еще не будучи собственником имущества. Поэтому при таких условиях стоимость доли в квартире придется существенно снижать.
3. Привлечение банка-залогодержателя. Если покупатель не готов рисковать и передавать часть средств покупателю, то такую процедуру можно провести через банк, в котором оформлен ипотечный кредит. Для этого общую сумму сделки делят на две части и помещают их в разные банковские ячейки. Одна часть суммы равнозначна остатку задолженности перед банком, вторая – остаток стоимости отчуждаемой доли. После подписания договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности в ЕГРН продавец получает сумму из второй ячейки. Такой способ продажи займет больше времени, однако гарантирует всем участникам сделки исполнение взаимных обязательств.
4. Переоформление ипотечного кредита. Данный способ продажи используется довольно часто, так как процедура переуступки прав более проста. Банк – кредитор проверяет платежеспособность лица, желающего приобрести долю, после чего ипотечный договор переоформляется на нового заемщика.

Справка! Найти стороннего покупателя на долю в ипотечной квартире не просто, поэтому часть жилого помещения лучше продать второму собственнику доли или бывшему супругу после развода.

Алгоритм действий

Точный алгоритм действий будет зависеть от выбранного способа продажи доли.

Рассмотрим порядок действий при досрочном погашении ипотеки за счет средств покупателя:

1. Уведомить банк о намерении досрочного погашения и взять выписку об остатке долга.
2. Составить предварительный договор купли-продажи с условием о задатке равном сумме долга.
3. Погасить долг по ипотечному кредиту.
4. Получить закладную.
5. Снять обременение в Росреестре.
6. Получить новую выписку из ЕГРН.
7. Заключить основной договор купли-продажи.
8. Зарегистрировать переход права собственности на долю.
9. Произвести окончательный расчет.

Сбор документов

Для продажи части жилого помещения потребуются следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписку из ЕГРН;
• технический паспорт;
• согласие супруга (если собственник приобрел долю в браке);
• согласие остальных собственников на продажу доли;
• справка о состоящих на регистрационном учете лицах;
• информация об отсутствии задолженности за коммунальные услуги;
• оценочный отчет;
• кредитный договор покупателя (при переуступке ипотечных обязательств).

  Как продать долю в квартире в 2021 году?

Согласие банка

Процедура получения согласия банка обязательна, если происходит смена заемщика по ипотечному договору или продажа осуществляется с привлечением кредитной организации без досрочного погашения ипотеки.

Для продажи доли в квартире необходимо:

• проконсультироваться с менеджером конкретного банка о возможности продажи части в ипотечной квартире (учитываю практику работу кредитной организации;
• обратиться с заявлением о реализации доли в жилом помещении согласованным способом.

Внимание! При смене заемщика покупатель должен получить положительное кредитное решение. Только в этом случае банк разрешить осуществить данное действие.

Договор

Договор купли-продажи доли в ипотечном жилом помещении должен содержать следующую информацию:

• наименование договора;
• дата и место заключения;
• ФИО и паспортные данные участников договора;
• реквизиты правоустанавливающих документов на жилое помещение;
• описание объекта недвижимости (адрес, площадь, размер доли, этаж, технические характеристики);
• цена договора;
• порядок оплаты приобретаемой доли;
• распределение расходов между сторонами сделки;
• количество экземпляров договора;
• подписи участников.

Обращение к нотариусу

Действующим законодательством предусмотрено нотариальное удостоверение сделок, связанных с отчуждением части недвижимого имущества.

Исключение с 2019 года составляют случаи одновременной продажи долевой собственности всеми владельцами в рамках одного договора.

Налоги

Порядок налогообложения при продаже доли в квартире аналогичен обычной сделке купли-продажи. Так, собственник доли, владеющий ею менее 5 лет будет обязан уплатить налог в размере 13 % от стоимости имущества.

Граждане, срок владения имуществом у которых превышает 5-летний срок, освобождаются от оплаты указанного налога.

Расходы

При совершении сделки с имуществом с обременением по ипотеке участники сделки должны быть готовы к следующим расходам:

• нотариальное удостоверение согласия супруга на продажу доли в квартире – около 1,5 тыс. руб.;
• оформление оценочного отчета объекта – в среднем от 1,5 до 5 тыс. руб.;
• госпошлина за нотариальное удостоверение договора купли-продажи – 0,5 % от цены договора, но не более 20 тыс. руб.;
• штрафные санкции при переоформлении кредитного договора – в зависимости от условий конкретной кредитной организации;
• услуги юриста при составлении договоров – сумма определяется в индивидуальном порядке;
• выписка о снятии обременения – 400 руб.;
• государственная регистрация перехода прав собственности – 2 тыс. руб.

Порядок распределения расходов между участниками сделки желательно указывать в предварительном договоре купли-продажи.

С участием маткапитала

Законодательством разрешена возможность внесения средств материнского капитала в качестве первоначального взноса по ипотеке либо в счет погашения части имеющейся ипотеки до достижения ребенком возраста 3 лет. При этом родители обязуются выделить детям доли после полного погашения своих обязательств перед банком.

Продать долю, приобретенную на материнский капитал, путем переоформления кредитного договора на другое лицо не удастся, так как будет невозможно получить согласие банка на подобную сделку.

В данном случае возможно лишь досрочное погашение кредита, выделение доли несовершеннолетним, получение разрешения органа опеки и попечительства на продажу имущества ребенка и дальнейшее осуществление сделки. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу можно получить при условии защиты имущественных прав несовершеннолетних.

Заключение

Подводя итоги отметим следующее:

1. Для продажи доли в жилом помещении необходимо получить отказ других собственников от права преимущественной покупки и согласие на продажу.
2. Сделки с имуществом, имеющем обременение по ипотеке, возможны только с согласия банка-залогодержателя.
3. Следки по продаже доли собственности требуют нотариального удостоверения.
4. Продажа доли в ипотечной квартире возможна путем смены заемщика или досрочного погашения долга до сделки или в ее процессе.

Продать долю в имуществе при наличии непогашенного ипотечного долга не просто, так как это связано с определенными рисками для покупателя. Избежать трудностей при проведении такой сделки поможет консультация опытного юриста.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире и как это сделать

Ипотечный займ — это единственный способ приобрести жилье для большинства семей на территории РФ. Максимальный срок кредитного договора — 30 лет. Это достаточно продолжительный отрезок времени, в течение которого могут произойти различные изменения. Именно поэтому многие стали интересоваться вопросом продажи своей доли в ипотечной недвижимости до момента полного погашения займа.

Основные понятия

Чаще всего продажей доли в ипотечной квартире интересуются супруги, которые планируют разводиться. В первую очередь нужно помнить, что такая недвижимость является собственностью банка, выдавшего кредит.

В ЕГРН может числиться информация о супругах как о собственниках, но распоряжаться квартирой до момента выплаты кредита (продавать, дарить) они не могут.

Из этого следует, что даже если квартира была приобретена в браке, супруги не имеют права продавать свои доли до момента выплаты ипотечного займа. Но законодательством предусмотрено несколько альтернативных решений.

Процедура продажи доли в ипотечной недвижимости

Продать долю в ипотечной квартире можно только с согласия других собственников. Кроме того, эта сделка считается одной из самых рискованных на рынке. Решиться приобрести такое жилье может только человек в крайне безвыходном положении. Поэтому найти покупателя на долю очень сложно. Значительно упрощает ситуацию, если покупателем выступит другой собственник доли в ипотечной квартире.

Существует несколько способов продажи доли в ипотечной квартире, которые не противоречат текущему законодательству РФ:

• оформление дополнительного кредита и полное погашение ипотеки заемными средствами;
• оформить продажу ипотечной недвижимости через банк-кредитор;
• полностью переоформить кредит на покупателя;
• взять оплату за долю недвижимости заранее.

Самый популярный способ продажи доли в кредитной недвижимости —  оформление нового займа для погашения текущей ипотеки. С момента уплаты долга квартира полностью переходит в распоряжение владельцев.

В процессе могут возникнуть некоторые трудности:

• банковская структура имеет право отказать в выдаче нового кредита лицу, у которого уже есть ипотечный займ;
• потребительский кредит выдается на относительно короткий срок, до пяти лет, а сумма ежемесячного платежа будет значительно больше, чем выплаты по ипотечному займу;
• оформление кредита может занять длительный период времени;
• не каждый кредит можно досрочно погасить (информацию об этом лучше уточнить до подписания соглашения с банком).

Владелец доли в квартире может договориться с покупателем о предоставлении части или всей суммы. Денежные средства направляются на погашение ипотечного займа. После снятия обременения собственники имеют право распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.

В этом случае большинство рисков несет покупатель квартиры. Для привлечения внимания продавец может значительно снизить стоимость жилья, но не каждый будет готов согласиться на такую сделку. К тому же любые денежные выплаты в случае отмены сделки можно взыскать исключительно в судебном порядке, а сама процедура займет до трех месяцев.

Если продавец выбрал вариант с привлечением банка-кредитора, тогда процедура будет проходить по такой схеме:

1. Между банком, покупателем и продавцом заключается трехстороннее соглашение.
2. Покупатель вносит деньги за квартиру на два счета — ипотечный и свободный.
3. Продавец получает на руки закладную и снимает все обременения с недвижимости.
4. Дальше сделка оформляется в обычном порядке.
5. После проведения процедуры государственной регистрации, банк передает продавцу денежные средства с сводного счета.

Такой способ несет больше гарантий для покупателя, так как деньги передаются не покупателю, а банку, которой в случае расторжения сделки возвращает их в полном объеме. Единственная трудность заключается в том, чтобы получить разрешение от финансовой структуры.

Последний вариант продажи недвижимости в ипотеке — это переоформить кредитный договор на покупателя. Сделать это можно исключительно с согласия кредитной организации. Но нужно понимать, что банк очень редко идет на смену заемщика.

Налогообложение дохода с продажи доли в ипотечной недвижимости

Независимо от того куплена недвижимость в ипотеку или нет, собственник обязан выплатить подоходный налог. Сумма налога — 13% от стоимости недвижимости. Уменьшить эту цифру можно с помощью подоходного налога. Если договор купли-продажи оформляется на всех собственников, то максимальная сумма вычета (1 млн руб.) тоже делится на всех.

Единственные собственники, которые освобождаются от уплаты налога на продажу ипотечной квартиры, те кто заключил кредитный договор более пяти лет назад.

Алгоритм действий

Чтобы продать долю в ипотечной недвижимости всеми собственниками, переоформив кредитный договор на покупателя, потребуется:

• получить официальное согласие банка на переоформление — письменно или лично обратиться в финансовую организацию;
• собрать пакет необходимых документов — правоустанавливающие бумаги и документы, удостоверяющие личность собственников и покупателя;
• подготовить предварительный договор купли-продажи (он должен включать в себя сроки проведения сделки, сведения о переоформлении кредитного договора и согласие банковской организации);
• оформить основной (стандартный договор купли-продажи недвижимости, которой содержит информацию о сторонах и условиях сделки);
• нотариально заверить документы (если квартира продается одновременно всеми собственниками, то не требуется);
• зарегистрировать право собственности в установленном порядке (подать документы в Росреестр лично или через МФЦ).

В текущем году документы для государственной регистрации может передать нотариус.

Как и любая другая процедура, заключение договора купли-продажи ипотечной квартиры связано с некоторыми расходами.

Например, штрафные санкции за переоформления кредитного договора зависят от банка (от 0,1% от стоимости недвижимости и выше), а подоходный налог составляет 13%. Кроме того, за составление предварительного и основного договора нужно будет заплатить по 10 тыс. руб.

Стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости объекта недвижимости и региона. Государственная регистрация в Росреестре обойдется в 2 тыс. руб.

Можно ли продать ипотечную квартиру, часть стоимости которой оплачена маткапиталом?

Законодательством РФ предусмотрено, что если часть ипотеки по квартире погашалась сертификатом на материнский капитал, то каждому члену семьи должна быть выделена отдельная доля имущества. Однако выделить долю несовершеннолетнему ребенку можно только после полной выплаты займа.

Если необходимость продать долю в ипотечной квартире все же есть, то сделать это можно исключительно с разрешения органов опеки и попечительства. Для этого потребуется предоставить несовершеннолетними долю в покупаемом жилье или на другой жилплощади.

Переоформить кредитный договор на покупателя в таком случае не получится.

Продать недвижимость, которая обременена ипотечными обязательствами очень сложно. Не каждый покупатель пойдет на такую сделку. Это приводит к тому, что продавец вынужден значительно занижать стоимость квартиры, но и это не гарантия успеха. Существует несколько альтернативных вариантов, но все они несут свои риски для обеих сторон сделки.