Адвокат Антонов А.П.
Изменить уже утвержденную кадастровую стоимость земельного участка можно путем исправления ошибок, допущенных при ее определении, либо путем оспаривания с требованием установить ее в размере рыночной.
Для исправления ошибки следует подать заявление в бюджетное учреждение, которое определяло кадастровую стоимость.
Оспорить ее можно в комиссии по рассмотрению споров или в суде.
Если кадастровая стоимость определена в соответствии с Законом об оценочной деятельности, то ее изменение проводится с рядом особенностей.
Если же кадастровая стоимость еще не утверждена, то повлиять на результаты ее определения можно, представив свои замечания по проекту отчета об итогах кадастровой оценки.
Как изменить кадастровую стоимость земельного участка путем исправления ошибок
Ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, можно исправить в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН таких сведений (ч. 2, 6 ст. 21 Закона о кадастровой оценке).
Для этого необходимо обратиться в бюджетное учреждение или в МФЦ. Вам следует составить заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости. По желанию прилагаются документы, подтверждающие наличие ошибки либо содержащие сведения о характеристиках объекта недвижимости (ч. 7, 10 — 12 ст. 21 названного Закона).
Обратите внимание: Если ошибки допущены при определении кадастровой стоимости, которая установлена в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности, они исправляются с учетом ряда особенностей.
Чтобы подробнее узнать о том, как исправить ошибку в кадастровой стоимости, рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка
Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно в комиссии по рассмотрению споров или в суде. При этом заявляется требование о ее установлении в размере рыночной.
Поэтому предварительно нужно установить рыночную стоимость земельного участка на ту же дату, на которую определена его кадастровая стоимость. Для этого обратитесь к оценщику, который по результатам оценки составит отчет (ч. 1, 7 ст. 22 Закона о кадастровой оценке, ч. 1 ст.
11 Закона об оценочной деятельности).
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в комиссии по рассмотрению споров
Обратиться в комиссию вы можете в том случае, если она создана в вашем субъекте РФ.
Для этого вам нужно оформить заявление и приложить к нему необходимые документы (ч. 1, 3, 9 ст.
22 Закона о кадастровой оценке):
выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка;
копию правоустанавливающего (правоудостоверяющего) документа на земельный участок;
отчет об определении его рыночной стоимости.
После это удобным вам способом подайте их в комиссию. Решение по вашему заявлению будет принято в течение 30 дней с момента его поступления (ч. 5, 14 ст. 22 указанного Закона).
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде
Такие споры рассматриваются судами в порядке административного судопроизводства по правилам гл. 25 КАС РФ. Обращаться нужно в верховный суд субъекта РФ (п. 15 ч. 1 ст. 20, ч. 4 ст. 245 КАС РФ).
Вам необходимо подготовить административное исковое заявление, приложить к нему необходимые документы и уплатить госпошлину. После этого подайте документы и примите участие в судебном заседании.
Ваше заявление суд должен рассмотреть в течение двух месяцев со дня его поступления и вынести решение (ст.
141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ).
Чтобы узнать подробнее о процедуре судебного оспаривания кадастровой стоимости, рекомендуем воспользоваться отдельным материалом.
С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.
Остались вопросы к адвокату?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка?
Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно при использовании положений законодательных актов. Это земельный закон и прочие акты, принятые на уровне федерации (№135 и 218 ФЗ). Причина, по которой необходимо проведение указанных мероприятий, может разниться.
Какие основания для оспаривания есть?
В отношении надела и прочего имущества предусмотрена возможность оспорить установленную в кадастрах стоимость. Если он в аренде, то вне зависимости от этого возможность инициировать процесс оспаривания есть только у того лица, кто обладает правомочиями собственности на надел. Это связывается с тем, что именно их интересы нарушаются при проведении данного процесса.
В законе, изданном под №135, на федеральном уровне, отражены основания, на которых формируется требования относительно изменения кадастровой цены. В том числе, это может быть недостоверный характер информации, что стало результатом проведения комплексного обследования.
Потребуется привести в соответствие рассматриваемую разновидность стоимостного выражения с тем, что установлено на рынке. В указанном выше законе прописано определение недостоверных сведений.
Оно заключается в том, что это информация, отражающая недочеты и нарушения при определении стоимостного значения объекта недвижимости. Такие ошибки допускаются уполномоченными лицам. В том числе, речь идет про инженеров.
Если имеют место нарушения, то во внимание нужно принимать, какие существуют разновидности.
Они прописаны в обзоре Пленума высшего судебного органа под №28. В том числе, речь идет о совершении нарушений при формировании списка проведенных земельных работ. Учитываются те работы, в отношении которых проводилась оценочная процедура.
Также может неправомерно произойти установление некоторых критериев. Они отражают и стоимостные показатели, в частности, места, на котором располагается участок. Ошибки могут содержаться в разновидности разрешенного использования или характеристиках целевого назначения.
Участок может располагаться в пределах территории зоны, имеющая специальный вид использования.
ВНИМАНИЕ !!! Нарушения в некоторых ситуациях касаются проведения работ расчетной направленности. Указанные обстоятельства обладают оценочным характером. Для выявления имеющихся нарушений потребуется обратиться в уполномоченный орган.
Обратиться может только тот гражданин, который обладает правомочиями собственности на участок. Потребуется получить отчет, сделанный сотрудников уполномоченной организации (он трудится на независимой основе).
Для оформления рассматриваемого отчета, изначально требуется сделать заказ у инженеров на формирование межевой документации. Она представлена в форме плана. В ней прописаны параметры и характеристики, присущие конкретному объекту недвижимости.
Как оспорить?
На сегодняшний день у владельцев недвижимого имущества имеется несколько способ для того, чтобы оспорить имеющееся стоимостное выражение. С этой целью потребуется обратиться в уполномоченную комиссию. Она создана на региональном уровне. Лица, входящие в состав, занимаются разрешением возникших спорных ситуаций.
Если собственником надела выступает организация, то для обращения в судебный орган нужно соблюсти определенный порядок. В том числе, это касается комиссионного способа относительно урегулирования конфликтов. Когда правомочия собственности принадлежат гражданам, такое условие не рассматривается в качестве обязательного.
ВАЖНО !!! Физические лица имеют возможность изначально обращаться в судебный орган и оспаривать стоимость.
Предусматриваются плюсы и минусы обращения в указанную комиссию. К числу отрицательных моментов отнесено то, что данная структура ведет деятельность в составе Росреестра. Это говорит о том, что проведение проверочных мероприятий осуществляется необъективно. Однако, учесть стоит и положительные моменты.
В том числе, это то, что на рассмотрение споры разрешаются за короткое время. Практика показывает, что спустя 2, максимум 3 месяца, конфликт будет улажен. Кроме того, у собственников не возникает необходимости вносить плату за проведение рассматриваемой процедуры.
Когда лицо принимает решение обратиться в суд, ему придется оплатить государственный сбор.
Также стоит отметить, что будет запасной вариант, если не устроит решение, принятое комиссией. В частности, обратиться можно в судебную систему. Для рассмотрения возникшей ситуации по существу, гражданину потребуется собрать определенную документацию.
На начальном этапе владелец должен внести сведения в установленный бланк и подробно все расписать. Стоит учесть, что имеется инструкция по заполнению. Кроме того, в комиссию на региональном уровне нужно представить такие бумаги, которые обладают право устанавливающим значением. Они представлены в форме выписки и свидетельства.
Если участок перешел к гражданину по наследству, то потребуется подтверждающий это акт.
Помимо прочего, с помощью документации подтверждается личность заявителя. В отношении земельного надела предоставляется межевая документация. Потребуется взять официальную справку, где отражается актуальное стоимостное выражение надела. Доказать свою позицию также нужно при помощи документации.
Когда члены комиссии приступят к рассмотрению перечисленных актов, исследованию подлежат материалы по проведению кадастровой оценке земельного надела. Когда нарушения будут подтверждены, показатели цены становятся не актуальными. Тогда потребуется провести процесс повторного оценивания.
В то время, пока реализуется указанный процесс, применяться по отношению к земельному наделу применяются инвентаризационные стоимости.
ВАЖНО !!! Обратиться в судебный орган удастся как в первую инстанцию для проведения процесса оспаривания. Кроме того, сделать это можно с целью оспаривания решения, принятого членами региональной комиссии. Прежде чем обратиться в суд, потребуется собрать ту же документацию, что перечислена выше.
Дело в данном случае рассматривается с учетом некоторых особенностей. В том числе, это касается того, что судья оценивается законность нахождения заказов от государства для реализации мероприятий по оценке.
Кроме того, выбор победителя должен носить обоснованный характер.
Когда суды рассматривают проведенные кадастровые работы в комплексе, у них возникает обязанность по учету качественных и количественных характеристик.
Если в качестве основания для подачи иска рассматривается отчет, сделанный оценщиком и межевая документация, то судебный орган уполномочен привлечь граждан, проводивших оценочную процедуру в качестве специалистов.
Когда во время проведения рассмотрению по заявлению выявляются недостатки, то спорный показатель стоимости подлежит аннулированию. Вопросы, связанные с тем, что кадастровые и рыночные стоимости не соответствуют друг другу, то возникают определенные нюансы.
В такой ситуации судебный орган в качестве дополнения затребует такие акты, как межевая документация. Она изготавливается сотрудником БТИ. Отражаются с его помощью актуальная информация по конкретному наделу.
ВАЖНО !!! Кроме того, суду потребуется отчет, сделанный независимым оценщиком. Он должен входить в организацию инженеров. Затребованы, могут быть положительные заключения, которые выданы советом экспертов СРО. Фактически можно указать на то, что это и есть отчет, сделанный оценщиком. В результате рассмотрения указанной документации судья принимает решение.
Оно может заключаться в том, что стоимостное выражение надела приравнивается к тому, что отражено на рынке. Стоит учесть, что указанное решение затрагивает только показатель стоимости в отношении объекта спора. Данные на объекты смежного значения остаются без изменений.
Чтобы поменять кадастровую стоимость собственники других наделов должны самостоятельно совершить обращение в уполномоченные органы. Формированием межевой документации, чтобы оспорить стоимость, происходит при помощи обращения к сотруднику БТИ или частной организации.
Владелец надела имеет возможность сделать самостоятельный выбор в пользу инженера. При проведении указанных работ производится обследование определенного надела и устанавливаются его характерные черты. Обращают внимание на те моменты, которые влияют на цену.
Далее формируется отчетная документация.
Определение
Арендатору и прочим гражданам, которые участвуют в земельных правоотношениях, нужно понимать, что собой представляет кадастровая оценка. Использовать данное понятие начали с 2013 года. В 2021 году указанное определение может быть применено далеко не ко всем разновидностям недвижимых объектов.
Речь идет о том имуществе, что подлежит отражению в базах кадастрового отдела регистрационной службы. Для установления ценовых показателей потребуется провести государственную процедуру в отношении надела. Учесть нужно несколько моментов.
В том числе, провести рассматриваемые мероприятия удастся только в рамках заказа, оформленного государственными органами.
Он размещается сотрудниками властных структур, действующих на региональном уровне. Кроме того, действия кадастровой направленности могут выполняться в пределах этого заказа только тем лицом, которое обладает соответствующим образованием и навыками. Это сотрудник уполномоченной государственной или частной организации.
Реализуются с указанной целью работы комплексной направленности, это говорит о том, что обследование касается определенной группы недвижимых объектов и не предполагает учет характерных особенностей для конкретного участка. В результате реализации рассматриваемого комплекса действия происходит формирование отчета.
В нем отражается стоимость кадастрового значения.
Указана она должна быть не за прошлый год, а иметь актуальное значение. Задним числом данный акт оформить не удастся. Это связывается с тем, что стоимостное выражение должно утверждаться заказчиком, который функционирует на региональном уровне. Когда перечисленные действия исполнены, информация о полученной сумме подлежит направлению в отделение Росреестра.
ВНИМАНИЕ !!! Кроме того, сведения передаются сотрудникам фискального органа, чтобы произвести расчет налоговых платежей за конкретный объект. Применение рассматриваемого показателя стоимости используется при расчете земельных сборов и указывает на основное назначение, присущее наделу.
Пока не введен в действия рассматриваемый вариант оценивания, применялась стоимость инвентаризационного значения. За прошлые года практически регионы отразили в своих законодательных актах изменения, которые произошли на федеральном уровне. Приступать к процессу оспаривания рекомендуется после того, как произошло уточнение кадастровой цены. Учитывать нужно только актуальные значения.
Как узнать кадастровые цены?
При покупке возникает необходимость установить стоимость, отраженную в кадастрах. В качестве одного из механизмов, используемых для создания базы на федеральном уровне рассматривается реестр.
Стоит отметить, что информация из указанного источника является точным источником того, что говорится о стоимости кадастрового назначения. Это касается всех земельных наделов.
Предусматривается несколько вариантов, при использовании которых удастся получить сведения о рассматриваемом варианте стоимости.
ВНИМАНИЕ !!! В том числе, это официальное обращение в территориальный отдел Росреестра. Обращение формируется в письменном виде. В заявке приписывается, что необходима справка, указывающая на стоимостное выражение надела.
Сделать это нужно до совершения сделки, так как после продажи сведения могут стать не актуальными. Кроме того, обратиться можно через МФЦ. Предусматривается вариант с использованием портала Госуслуг. Если выбран указанный способ, то изначально потребуется совершить определенные действия.
В частности, если гражданин не зарегистрирован на сайте, проходят регистрацию.
Потребуется ввести данные СНИЛС и акта, посредством которого удостоверяется личность заявителя. Затем только приступают к направлению запроса в режиме онлайн. Указанный запрос становится основанием для выдачи справка относительно актуального показателя стоимостного выражения конкретного объекта.
Кроме того, удастся с рассматриваемой целью использовать ресурс, который также находится в общем доступе. Он представлен публичной кадастровой картой. Воспользоваться также можно порталом фискального органа. Стоит обратить внимание, что заинтересованное лицо не имеет возможности получить сведения на официальном носителе.
Это говорит о том, что использовать сведения для процесса оспаривания не получится.
Как оспорить или снизить кадастровую стоимость земли ?! – Правовед Плюс
13.02.2019
Каждый земельный участок должен иметь кадастровую стоимость. Кадастровая стоимость в соответствии с нормами законодательства Российской Федерации является расчетной величиной, которая устанавливается после проведения специализированной государственной оценки.
Бывает так, что допускаются ошибки в определении кадастровой стоимости земельного участка. Это может влиять на величину налогового бремени, возлагающегося на граждан или влиять на стоимость земли при оформлении договора купли-продажи участка.
Какие основания предусматриваются для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка ?!
Обычно интересует пересмотр кадастровой стоимость земельного участка непосредственно собственники. Основанием для обращения в соответствующие компетентные органы служит недостоверность сведений о земли, и из-за этого сложно продать участок либо сдать его в аренду. Также из-за ошибки могут неверно начислять налог.
Как правило налог на земельный участок начисляется для собственника в большую стоимость. Естественно то, что мало кто захочет платить лишние налоги.
Оспорить кадастровую стоимость в соответствии с нормами земельного законодательства можно обратившись в муниципалитет или же в судебные органы с исковым заявлением об исправлении кадастровой стоимости земельного участка.
Обращение в комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости
Вы можете обратиться с письменным заявлением и собранным пакетом правоустанавливающих документов в комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости земли при администрации по месту жительства.
В заявлении, подаваемом в комиссию указываются обоснования о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровая выписка, сведения о заявителе, сведения о правоустанавливающих документов на земельный участок.
Можно дополнительно обратиться к заказчику, который выполняет работы по определению кадастровой стоимости земельного участка.
Это может быть орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местной власти.
Заявление может не приниматься в тех случаях, если нарушен срок его подачи, представлен не полный комплект документов, документы подаются неуправомоченным лицом. После подачи документов следует принять непосредственное участие в комиссии и дождаться ее решения, которое выносится по истечению одного календарного месяца с момента принятия документов.
По результатам рассмотрения комиссия может вынести решение об отказе или же решение о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. Если решение вынесли в вашу пользу, то тогда с официальными документами надо обратиться в регистрирующие органы.
Что делать, если комиссия вынесла отказ ?!
Бывает так, что по тем или иным причинам комиссия выносит отказ. В такой ситуации стоит защищать свои права в порядке судебного производства. В исковом заявлении указывается наименование судебного органа, данные о заявителе, сведения об ответчике. Ответчиком по таким категориям дел выступает комиссия об оспаривании кадастровой стоимости
К исковому заявлению, подготовленному по числу лиц, участвующих в процессе прикладываются следующие документы:
- Постановление об отказе в оспаривании кадастровой стоимости в оригинале;
- Кадастровая выписка на оспариваемый земельный участок;
- Копия паспорта гражданина Российской Федерации;
- Копии правоустанавливающих документов на участок земли. Это может быть договор дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании земельного участка;
- Квитанция об оплате государственной пошлины. Для подобных категорий дел размер государственной пошлины составляет триста рублей. Квитанцию можно взять в суде и оплатить ее в ближайшем банке, потом приложив квитанцию к искам и остальным документам.
- С исковым заявлением можно обратиться в судебные органы не позднее пяти календарных лет с момента внесения в ЕГРН оспариваемых результатов кадастровой стоимости земли.
Если вы обращались в комиссию при администрации и получили отказ в оспаривании кадастровой стоимости, то тогда иск в суд надо подать не позднее трех календарных месяцев со дня вынесения результата.
Особенности судебного производства
По общем правилам, установленным нормами гражданско-процессуального законодательства Российской Федерации срок рассмотрения категорий дел, связанных с оспариванием ошибочной кадастровой стоимости земельного участка составляет порядка двух календарных месяцев.
При вынесении решения в пользу ответчика должно содержаться указание на вновь установленную сумму кадастровой стоимости. Решение вступает в законную силу по истечении тридцати календарных дней с момента его непосредственного вынесения мотивированной части.
Несогласная сторона вправе обжаловать судебный акт в вышестоящей судебной инстанции в период, предоставленный для обжалования в порядке апелляционного судебного производства. Если суд удовлетворит заявленные требования, то новая кадастровая стоимость вносится в реестр с первого января года, в котором было проведено инициированное судебное разбирательство.
Получить излишне уплаченный средства можно только за этот период. За предыдущие годы возврат не осуществляется, поэтому обязательно учитывайте этот фактор.
Наличие в собственности земельного участка – это не только возможность пользоваться и распоряжаться землей, но и определенные права и обязанности, которые устанавливаются нормами действующего законодательства Российской Федерации.
Собственник имеет право совершать с данным объектом любые имущественные сделки – продать или подарить участок, оформить его в ренту, предложить его другому человеку в аренду или передать по наследству. Но помимо всех преимуществ, хозяин берет на себя обязанность по уплате налога за владение, пользование и собственное распоряжение участком.
И далеко не все собственники знают, что для правильного расчета налога нужно знать точную кадастровую стоимость недвижимого имущества.
Неправильный расчет реестровой цены земельных участков может привести к существенным убыткам его владельцев. Именно поэтому многие из них, попавшие в такую неприятную ситуацию, спешат оспорить результаты государственной оценки. Можно ли уменьшить кадастровую стоимость ?! Да, но для этого придется обращаться за защитой своих прав и интересов в судебные органы.
Какие действия надо предпринять в первую очередь ?!
Снизить кадастровую стоимость собственник земельного участка может при помощи подачи искового заявления в судебный орган. В целом, кадастровая оценка земли является одним из важнейших этапов ее регистрации.
В соответствии с нормами земельного законодательства все земельные участки в Российской Федерации должны иметь свой кадастровой номер и стоять на учете.
При этом неправильная оценка кадастровой сложности имеет довольно негативные последствия для самого собственника.
Как же поступить в ситуации, когда после очередного определения кадастровой стоимости земли обнаружилось, что итоговая сумма не соответствует ее прямой рыночной цене? Допустим, она превышает ее более чем на 20%.
В первую очередь, стоит разобраться, почему так произошло, и только потом надо применять действия для ее постепенного уменьшения. Стоит сказать то что собственник сам, собственными глазами может посмотреть заключение оценщика и в дальнейшем оспорить его путем подачи искового заявления в суд.
Это сложный и неоднозначный процесс, который требует существенных затрат временных ресурсов, поэтому за помощью лучше обратиться к опытному и компетентному юристу, который поможет разобраться в сложившейся ситуации.
Порядок действий заключается в том, чтобы при обнаружении неточностей обратиться в специализированную экспертную комиссию при Росреестре, затем с выпиской из Росреестра уже можно обращаться непосредственно в судебные органы.
Нужна консультация Земельного юриста или адвоката по земельным вопросам в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.
Снижение кадастровой стоимости участка — порядок действий
Для определения величины налога на недвижимость используется понятие кадастровая стоимость. И если происходит снижение кадастровой стоимости, то, соответственно, уменьшается и сумма налога.
Объекты недвижимости не только растут в цене, они могут и уменьшить свою рыночную стоимость. Однако пересмотр цены государственными органами производится массово и не учитывает разницу, возникающую из-за расположения объекта, его индивидуальных особенностей. Влияние также оказывают ошибки в расчетах и недостаточные данные.
Изменение установленной кадастровой стоимости (КС) возможно, это делается путем досудебного и судебного оспаривания. Для этого подается иск о снижении цены, а в случае положительного решения заявитель обращается в налоговую службу с тем, чтобы там учли измененную КС.
Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости
Любой недвижимости присвоены идентификационные показатели. Один из них носит название кадастровой стоимости. Под ней понимается цена участка земли или сооружения, рассчитанная уполномоченными на данное действие государственными учреждениями и внесенная в специальный реестр — кадастр.
Проводится оценка 1 раз в 3–5 лет, а для федеральных городов (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) 1 раз в 2 года. В идеале стоимость равняется рыночной, но этого не происходит из-за того, что объекты оцениваются массово. Цена, установленная рынком на имущество, сильно зависит от особенностей недвижимости и формируется индивидуально.
Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта
Узнать подобные сведения несложно. Информация относится к общедоступной. Можно узнать не только стоимость своей недвижимости, но и чужой, кроме объектов, данные по которым не публикуются. Способы узнать текущую КС:
- сделать запрос через сайт Госуслуг, МФЦ либо Росреестр и получить выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
- зайти на сайт Публичной кадастровой карты и заказать получение выписку ЕГРН там в безбумажном виде.
Когда планируется подавать иск в суд, чтобы сделать уменьшение кадастровой стоимости, выписку лучше взять в виде традиционного документа на бумаге. Удобнее всего оформить его через МФЦ или Госуслуги.
Выписку выдают за 4 дня. В традиционной форме услуга обойдется для гражданина в 700 рублей, для юридических лиц — 2200. В безбумажном варианте справка обойдется в 350 и 500 рублей соответственно.
Если выписка уже есть, то она не должна быть слишком старой, а выдана не позднее последней государственной оценки.
Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости
Информация в Публичной кадастровой карте и ЕГРН корректируется на основании КС. ИФНС применяет эти цифры при расчете величины имущественного налога (коммерческих и частных объектов, дач, земельных участков, гаражей и т. п.).
Очевидно, что массовая оценка ведет к ошибкам в обе стороны: недвижимость может быть как недооценена, так и значительно переоценена относительно своей реальной стоимости. Если занижение выгодно, то переоценка приводит к увеличению ставок налогов, которые приходится платить ежегодно. В реальности занижение практически не встречается, а завышение на 20–30% — частое явление.
Как кадастровая стоимость объектов влияет на налог на недвижимость для собственника
Для собственника важно снижение кадастровой стоимости, так как это уменьшает земельный и имущественный налоги. Чем дороже объект, тем выше предстоящие расходы.
Что влияет на кадастровую стоимость участка
Оценка конкретного участка земли зависит от следующих факторов:
- вид разрешенного использования;
- категория земель;
- общая площадь участка;
- коэффициент удельного показателя КС, он устанавливается для разных районов индивидуально.
Важность имеет назначение расположенного на территории сооружения. Например, для многофункциональных зданий, которые могут быть приспособлены для разных целей, действует самый большой удельный показатель разрешенного использования.
- Для индивидуальных и малоэтажных жилых домов важно, чтобы была правильно учтена группа недвижимости, так как стоимость квадратного метра для многоэтажной застройки выше в 2–3 раза.
- Также значение имеет удаленность объекта от центра города или поселка, транспортных узлов, имеющаяся инфраструктура, престижность района.
- При определении КС оценка может быть проведена с ошибкой из-за:
- неправильного целевого назначения и местоположения;
- не той группы разрешенного использования для участка;
- аварийного состояния объекта;
- недвижимость расположена в месте, на которое распространяются особые условия природопользования и др.
Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости пошагово
КС редко совпадает с ценой, формируемой рынком, как правило, она выше, порой существенно, что ведет к переплатам налогов. Если начисления явно завышены, то стоит подумать об уменьшении КС.
Определение наличия оснований для переоценки
Прежде всего нужно получить выписку из ЕГРН и посмотреть, во сколько оценили недвижимость. После этого можно примерно сопоставить стоимость своего участка или дома с ценами на аналогичные объекты.
Для этого можно пользоваться такими сайтами, как Авито, газетами с предложениями о продажах. Можно также получить консультацию у специалистов агентств недвижимости.
При опыте работы в несколько лет такой человек легко назовет примерную цену, по которой можно реализовать объект.
Если КС оказалась существенно выше, то следующий этап — обращение в оценочную организацию.
Обращение в оценочную компанию
Этот шаг нужен для получения официального документа. Оценщик проводит обследование объекта недвижимости, изучает документы на него, сопоставляя с конкурентными показателями на аналогичные участки или дома. По окончании работы выдается отчет, в котором указана рыночная цена.
Сбор документов
Чтобы подать заявление о снижении КС, необходимо собрать следующую документацию:
- выписку ЕГРН о текущей кадастровой стоимости;
- правоустанавливающий документ на недвижимость (выписка ЕГРН или выдававшееся до 2016 г. свидетельство о праве собственности);
- отчет оценочной организации с обоснованием рыночной цены на объект;
- другие документы, которые подтверждают завышенный показатель КС.
Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости
Комиссия при региональном управлении Росреестра — это досудебный уровень разрешения спора. Если гражданин имеет право обратиться в суд напрямую, то для юрлиц этот этап обязателен.
Госпошлину уплачивать не требуется, решение комиссии можно оспорить в судебном органе.
Ожидание решения комиссии
В комиссию входят 8 человек, пересмотр может быть проведен, если на заседании присутствует половина из них. Спор решается в течение месяца.
После принятия решения о нем уведомляется владелец недвижимости и орган самоуправления, на территории которого данный объект находится.
Комиссия рассматривает 2 вида жалоб:
- о недостоверности сведений;
- об установлении рыночной цены.
В обоих случаях выносится решение или об отклонении заявления, или о пересмотре текущих данных.
К сожалению, реальное положение дел таково, что данный этап редко бывает удачным. В большинстве случаев следует отказ. Гражданам лучше сразу подавать иск в суд, заключив договор с квалифицированным адвокатом. С 1 января 2023 г. кадастровые комиссии будут отменены, и их функции перейдут к Государственным бюджетным учреждениям (ГБУ).
Составление иска в суд
В суде можно оспорить как непосредственно кадастровую оценку, так и решение комиссии. Истец может заявить одно из требований:
- снижение имеющейся кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями при оценке или вкравшейся ошибке;
- установление рыночной цены;
- оспаривание решения комиссии Росреестра.
Заявлять другие претензии в иске нельзя. Для возвращения переплаты налогов нужно сначала дождаться решения по иску об оспаривании кадастровой стоимости, а затем подать новый иск в случае положительного решения по предыдущему заявлению.
Документы к иску подаются те же, что и в комиссию. Кроме того, понадобится квитанция об уплате госпошлины (для граждан 300 рублей, для юрлиц 3000 рублей), уведомления о вручении лицам, участвующим в деле, копий заявления. Для организаций нужно будет подтвердить прохождение досудебного этапа.
Судебное заседание
Первая инстанция для подобных административных дел — верховные суды субъектов Федерации. Ответчиком является Росреестр.
Рассмотрение занимает 2 месяца, суд может продлить этот срок на 1 месяц. Стороны дела извещаются судом, но их неявка не служит препятствием для вынесения решения. Доказательства предоставляют сами участники. Ходатайство об их истребовании судом будут приняты, только если участник лишен такой возможности по объективным причинам.
Если заявитель — участник долевой собственности, то суд пересмотрит КС всего объекта. Возможные возражения от других собственников не повлекут обязательного отказа в заявлении, но будут рассмотрены как одно из доказательств.
В случае положительного решения, в его резолютивную часть вносится сумма установленной судом кадастровой стоимости. Она подлежит внесению в кадастр недвижимости.
Судебное решение возможно обжаловать в апелляционном порядке. На это дается 1 месяц со дня вынесения постановления.
Вероятность успеха
Судебные органы гораздо более лояльны в отношении заявителей, чем комиссии Росреестра. Для граждан целесообразно не тратить время на досудебное урегулирование, так как шансов решить вопрос в суде больше, особенно при тщательной подготовке доказательств.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Каждый объект недвижимости (в том числе и земельный участок) обладает кадастровой стоимостью. Но всем известно, что это. Кадастровая стоимость – это стоимость объекта, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости.
Она определяется в ходе государственной кадастровой оценки и регулируется Федеральным законом от 29. 07. 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Узнать кадастровую стоимость земельного участка или иного объекта можно в Росреестре.
Кадастровая стоимость земельного участка является основой для расчёта налога за него. Кроме этого кадастровая стоимость земли может влиять на стоимость её аренды, если оценка арендной платы базируется на ней (кадастровой стоимости). Чем ниже кадастровая стоимость земли, тем ниже на неё налог и арендная стоимость.
Раньше эта статья издержек была незначительна как для физических лиц, так и для юридических. Но после переоценки кадастровой стоимости и её роста в несколько раз всё изменилось. Однако в большинстве случаев завышение кадастровой стоимости земли является необоснованным, так как новая кадастровая стоимость существенно выше рыночной.
Основание для оспаривания кадастровой стоимости
Оспорить кадастровую стоимость можно в том случае, если для этого есть веское основание. Таким основанием может быть:
- недостоверность сведений об объекте, использованных при определении кадастровой стоимости;
- установление рыночной стоимости объекта на дату, на которую была установлена его кадастровая стоимость.
Второе основание это тот случай, когда фактически кадастровая стоимость будет не оспариваться, а устанавливаться заново. В данном случае объект недвижимости подвергается индивидуальной оценке, и на основании советующего результатам этой оценки отчёта получает справедливую кадастровую стоимость.
Если хотя бы одно основание подходит под вашу ситуацию, то оспаривание кадастровой стоимости земельного участка имеет смысл.
Что нужно чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка
Оспаривание кадастровой стоимости земли это нелёгкий процесс. Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка необходимо много сил и терпения. Но, как правило, результат оправдывает потраченные средства.
Существует два способа оспаривания кадастровой стоимости земельного участка.
- Оспаривание кадастровой стоимости через Территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости. Данный вариант предполагает оспаривание без судебного вмешательства. Это наиболее лёгкий вариант, когда объект недвижимости может получить справедливую кадастровую стоимость.
- Оспаривание кадастровой стоимости в судебном порядке. Это второй способ оспаривания кадастровой стоимости. Обычно к нему обращаются тогда, когда оспаривание кадастровой стоимости через Территориальную комиссию не имело результатов.
Вне зависимости от способа, через Территориальную комиссию или суд, при оспаривании кадастровой стоимости необходимо иметь в наличии ряд документов:
- документ, подтверждающий кадастровую стоимость;
- заверенные у нотариуса свидетельства о правах собственности на объект недвижимости (земельный участок);
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте;
- отчёт, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаётся на основании того, что объект получил оценку рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в формате электронного документа (заключение должно быть подготовлено экспертом или экспертами саморегулируемой организации).
Пренебрегая оспариванием кадастровой стоимости, можно дорого заплатить. Каждый объект недвижимости (в том числе и земля), обладая справедливой кадастровой стоимостью, может сэкономить своему владельцу достаточно крупную сумму.
Этапы оспаривания кадастровой стоимости
Оспаривание кадастровой стоимости это многоэтапный процесс. При его производится оценка объекта недвижимости, его рыночной стоимости, составляется экспертное заключение и отчёт о стоимости объекта и затем подаётся заявление в Территориальную комиссию.
Этап 1. Оценка перспектив оспаривания.
На данном этапе специалистами производится оценка и анализ перспектив и возможных результатов оспаривания. Случаи бывают разные, и не всегда оспаривание кадастровой стоимости может быть выгодно.
Этап 2. Обсуждение процедуры и оценка объекта.
После того как было установлено что объект (земельный участок) имеет завышенную кадастровую стоимость, специалисты приступают к сбору информации необходимой для её оспаривания. Производится оценка объекта и устанавливается его стоимость.
Этап 3. Подготовка отчёта о рыночной стоимости объекта.
После того как будет произведена оценка объекта, эксперты составляют отчёт о результатах экспертизы и действительной стоимости объекта.
Этап 4. Получение заключения экспертизы СРО на отчёт об оценке.
Для того чтобы оспорить кадастровую стоимость в Территориальной комиссии необходимо заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков (СРО) о состоятельности и достоверности отчёта об оценке. Эксперт должен убедиться, что оценка рыночной стоимости объекта была выполнена в соответствии с законодательством и на основе достоверных фактов.
Этап 5. Подача заявления в Территориальную комиссию по пересмотру кадастровой стоимости.
На данном этапе заявление, подкреплённое необходимыми документами, отправляется на рассмотрение в комиссию.
Данный этап обязателен не для всех. Собственники и физические лица могут оспорить кадастровую стоимость земельного участка или иного объекта сразу через суд, не обращаясь в Территориальную комиссию. Для юридических же лиц, рассмотрение заявки в комиссии является обязательным условием оспаривания кадастровой стоимости.
Этап 6. Рассмотрение вопроса об оспаривании кадастровой стоимости в суде.
Если комиссия даёт отрицательное решение на переоценку кадастровой стоимости, тогда остаётся шанс оспорить кадастровую стоимость земельного участка или иного объекта через суд.
Все эти этапы взаимосвязаны между собой. Для того чтобы объект недвижимости получил справедливую кадастровую стоимость необходимо пройти их все. Оценка и оспаривание кадастровой может быть долгими и трудоёмкими, но эти процедуры можно облегчить, обратившись в соответствующую компанию.
Оценка и оспаривание кадастровой стоимости земли в Москве
Оценка кадастровой стоимости немаловажная процедура для многих.
Грамотно произведённая оценка помогает выявить факт завышенной кадастровой стоимости, которая была назначена объекту недвижимости (в том числе и земельному участку).
А завышение кадастровой стоимости – это переплата налога и аренды. Чтобы избежать этого и не платить лишнее, необходимо сделать переоценку и оспаривание кадастровой стоимости.
Наша компания «Холд-инвест-аудит» более 20 лет на рынке аудиторско-консалтинговых услуг. Мы делаем переоценку кадастровой стоимости и помогаем её оспорить качественно и по доступной цене.
Все наши специалисты обладают большим опытом в вопросах оспаривания кадастровой стоимости, поэтому Вы можете быть уверены, что переоценка вашего земельного участка будет выполнена за минимально короткий срок, а результат оспаривания кадастровой стоимости окажется положительным.
Вы можете заказать необходимую услугу на нашем сайте, по телефону или непосредственно в компании, и наши специалисты помогут Вам.
Оспаривание кадастровой стоимости
После внесения изменений в законодательство кадастровая стоимость стала приравнена к рыночной стоимости, так как теперь налог на недвижимость считается исходя из кадастровой стоимости. И в некоторых случаях это стоимость может быть явно завышенной, в связи с чем возникает вопрос как кадастровая стоимость может быть выше рыночной?
Как оспорить кадастровую стоимость
Завышение кадастровой стоимости понятно – чем она больше, тем больше граждане заплатят налогов. Но как быть если она ставит вас в трудное финансовое положение, выход есть – оспаривание кадастровой стоимости.
Чтобы начать процесс оспаривания вам потребуется обратиться к профессиональному оценщику, который обладает всеми необходимыми сертификатами и соответствующим образованием. У него вы заказываете отчет об оценке вашего имущества, допустим это жилой дом. Оценка стоит около 5-10 тыс.
Из его заключения вы узнаете о реальной стоимости вашего дома, и если она в несколько раз меньше кадастровой стоимости, тогда вы можете оспорить размер кадастровой стоимости, если же стоимость такая же или чуть меньше, но не существенно, то оспаривать кадастровую вы будете на свой страх и риск.
Оспаривание кадастровой стоимости через росреестр
Итак у вас есть отчет об оценке, далее вам вы можете обратиться в соответствующую комиссию Росреестра по данным спорам либо обратиться в суде. Важно, что вы можете обратиться в суд сразу, без соблюдения досудбеного порядка.
В комиссию вы предоставляете
- заявление, в котором описываете обстоятельства, по которым считаете завышенной кадастровую стоимость,
- копии документов на дом (свидетельство, договор, выписку из ЕГРН)
- и отчет об оценке.
Соответственно, по представленным документам комиссия и примет решение, проверит как проводилась оценка при постановке на кадастровый учет, по каким показателям была произведена оценка. Если ваши доводы убедят комиссию, то она вынесет положительное решение, если нет, то обращаетесь в суд.
Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости
В суд вы составляете административное исковое заявление, прикладываете те же документы, и оплачиваете пошлину за подачу иска в суд.
На суде в большинстве случаев будет назначена судебная оценочная экспертиза, по результатам которой и будет принято решение.
Поэтому можете заранее подготовиться к такому повороту событий и составить список возможных кандидатов в эксперты, так как росреестру не будет выгодно уменьшать стоимость кадастровую, и они постараются предложить своего эксперта, который может быть прямо заинтересован в исходе дела.
В качестве доказательства также можете предоставить техническое заключение о характеристиках дома, из каких материалов он состоит, процент износа, год постройки.
Зачем оспаривать кадастровую стоимость
Оспаривание кадастровой стоимости нужно тогда,
- когда вам надо снизить налоговую нагрузку, которая является непосильной,
- либо вам надо продать недвижимость, однако срок, когда вы освобождаетесь от уплаты налога, не истек, и вы должны указать в договоре кадастровую стоимость (0,8 от стоимости), а покупателя на такой дорогостоящий объект нет.
В этих случаях в обязательно оспаривайте кадастровую стоимость.
Пример из практики
У клиента в собственности был земельный участок, который он получил по наследству. Кадастровая стоимость земли составляла 3 млн. рублей, что существенно превышало его рыночную стоимость, которая составляла около 1 200 000 руб.
Соседние участки имели плюс/минус такую стоимость. А платить завышенный налог желания не было. Чтобы иметь гарантию того, что суд оспорит кадастровую стоимость, был заказан отчет об оценке участка, который показал стоимость в размере 900 тыс. рублей.
И было принято решение обращаться в суд.
- Составили административный иск
- В суде назначили судебную оценочную экспертизу
- Экспертиза показала тот же результат, что и независимая оценка.
- Суд принял решение о пересмотре кадастровой стоимости и установил кадастровую стоимость в 900 тыс. руб.