Шаг первый: Взвесьте все аргументы
Почти всегда девелоперы продают квартиры в новостройках еще на стадии их строительства, а значит заселиться в квартиру сразу после покупки у вас не получится. Также всегда есть риск срыва заявленных сроков строительства или даже приостановки проекта (см. статью о московских долгостроях). Но даже после того, как долгожданная новостройку будет сдана в эксплуатацию, вы скорее всего получите в собственность «красивые» бетонные стены и потратите еще несколько месяцев (лет) на ремонт или будите долго «наслаждаться» звуками соседского. К тому же, оформление документов на право собственности обычно затягивается, что еще дальше отодвигает тот счастливый момент, когда вы станете полноправным обладателем готовой к проживанию недвижимости.
Шаг второй: Выберите и изучите объект
Если после перечисленных аргументов вы остались тверды в своем решении приобрести жилье в новостройке, то следующим шагом станет поиск нужного вам объекта. Откуда начать? Конечно же, с Интернета. Кстати, некоторые специалисты рынка недвижимости уверены, что уже совсем скоро «виртуальные» сделки купли-продажи станут вполне естественным явлением.
Помимо информации о местоположении и типе дома, стадии строительства, планировке квартир (апартаментов), сразу же изучите данные о застройщике: есть ли у него в активе уже готовые объекты, продается ли выбранная вами недвижимость по 214-ФЗ или используется другая схема проведения сделки? В противном случае, есть риск столкнуться с пресловутыми «двойными продажами» или другими подобными аферам.
Крайне важно ознакомиться с документацией на проект: внимательно посмотреть проектную декларацию, разрешение на строительство, право собственности на земельный участок. Также выясните, в какие сроки должен быть сдан выбранный Вами объект. Немалую пользу в сборе необходимой информации может принести и изучение отзывов на тематических форумах.
Одним из самых эффективных способов проверки застройщика является обращение в банк за кредитом (даже в том случае, если Вы планируете приобрести жилье за собственные средства): после кризиса 2008-го года банки подходят к изучению застройщиков с особой тщательностью. Еще один неплохой вариант – воспользоваться услугами независимого юриста.
Стоимость вопроса: Десять-пятнадцать тысяч рублей за услуги юриста по проверке застройщика (при условии предоставления всех необходимых документов).
Что нужно: Учредительная и финансовая документация застройщика, проектная декларация, данные об объекте.
Шаг третий: Оформите договор с застройщиком
«Этот момент является одним из самых тонких и опасных, особенно для неопытного покупателя, готового верить всему, что говорит застройщик»
Итак, если квартира вас полностью устраивает, репутация застройщика не вызывает сомнений, а продажа осуществляется согласно федеральному закону 214-ФЗ, то можно переходить к заключению сделки. Если недвижимость покупается напрямую у застройщика, то вы должны оформить ДДУ (договор участия в долевом строительстве), если у перепродающего жилье собственника или соинвестора, то — договор уступки права требования по договору.
Но стоит заметить, что даже в рамках ДДУ имеется место для афер. Бывают ситуации, когда дольщикам дают подписать контракты в искаженном виде, либо продавцы пытаются подделать договор под ДДУ, делая ставку на то, что далеко не все частные инвесторы обладают идеальной юридической грамотностью.
Но наиболее рискованной формой сделки является ПДДУ или «ПредДДУ» (предварительный договор долевого участия).
«Это абсолютно противоправный документ, который не соответствует федеральному закону 214-ФЗ» Горбачев П.А.
И все же реальность такова, что многие компании-застройщики (вместе со своими посредниками) продолжают открыто использовать эту «мутную» схему. Интересно, что среди них есть и очень солидные компании, продающие элитное жилье. При этом они почему то не подвергаются тщательному досмотру чиновников…
Как правило, предварительные договоры долевого участия предлагаются вместе со значительными скидками. Это мотивируется тем, что девелопер компенсирует вам возможные риски.
«Такое соглашение в 99 % случаев говорит о том, что у застройщика есть проблемы с разрешительной документацией, поэтому он не может заключать ДДУ»
Конечно, многим компаниям удается все уладить к моменту сдачи объекта в эксплуатацию. Но где гарантия, что все пойдет по намеченному плану, проблемы оперативно решатся, и именно вашу стройку не объявят незаконной?
Поэтому эксперты настоятельно рекомендуют не соблазняться «сказочно» низкими ценами и громкими именами застройщиков, так как заключение ПДДУ несет в себе большие риски. Во-первых, такой контракт не регистрируется в Росреестре и в нем не зафиксирован ряд серьезных обязательств компании-застройщика перед покупателем, которые прописаны в ДДУ.
Во-вторых, перед подписанием такого соглашения обе стороны заключают устную договоренность, согласно которой дольщик сразу выплачивает деньги за жилье, а продавец обязуется в будущем заключить с ним основной договор ДДУ.
Так вот, в итоге это устное соглашение не дает Вам никаких гарантий, и, помимо всего прочего, Вы рискуете пасть жертвой «двойных продаж».
Еще одна возможность приобрести квартиру – вступить в ЖК (жилищный кооператив). Эта процедура, в отличие от ПредДДУ, является вполне легальной, но несет в себе довольно большие риски…
Оценив ситуацию, можно сделать следующие выводы: соглашение нужно заключать только в рамках федерального закона 214-ФЗ, причем эксперты настоятельно рекомендуют покупателям доверить изучение этого соглашения независимому юристу. Если в консультациях по сделке принимали участие риэлторы, то вы им ничего не должны – эти расходы обязана взять на себя нанявшая их компания-застройщик.
Подписывая документы, нужно обязательно обратить внимание на следующие пункты:
- Сроки окончания строительства объекта
- Штрафные санкции за нарушение договора
- Сроки передачи квартиры
- Условия расторжения контракта
- Соглашение о том, что стоимость квадратного метра фиксируется и не подлежит изменению
- Сроки передачи документации для регистрации права собственности
Теперь об оплате:
«Денежные средства покупатель вносит после подписания и ТОЛЬКО! после государственной регистрации ДДУ»
Стоимость вопроса: От тридцати пяти тысяч рублей и более – сопровождение сделки юристом (бывает до 0,3–0,5 % от цены квартиры);
Что нужно:
- Заявления компании-застройщика и участника долевого строительства
- Договор участия в долевом строительстве
- Оригинал кадастрового плана земельного участка, заверенный «Москомземом»
- План возводимого объекта недвижимого имущества, в котором должны быть указаны его месторасположение и количество жилых и нежилых помещений
- Документация, подтверждающая права собственности на земельный участок (либо договор аренды)
- Проектная декларация
- Разрешение на строительство, выданное органами исполнительной власти Москвы
- Паспорт покупателя
Шаг четвертый: Акт приемки-передачи и получение ключей
Если вы приобретаете квартиру в строящемся доме, то стоит четко понимать, что от покупки до переезда путь не близкий. С этапа котлована и до ввода объекта в эксплуатацию, как правило, проходит не менее полутора лет. Не забывайте, что срок сдачи дома в эксплуатацию должен быть зафиксирован в договоре, и за его нарушение застройщик отвечает деньгами.
После того, как объект будет сдан, еще минимум полтора месяца потребуется на такие процедуры, как обмер квартир специалистами БТИ и изготовление техпаспорта здания.
Еще один момент, на который стоит обратить внимание – в акте приемки-передачи указаны все инженерные коммуникации. В случае, если они не функционируют, не стоит подписывать документ. Дождитесь того момента, когда все неполадки будут устранены.
«Подписание акта приема-передачи является процедурой очень ответственной, требующей пристального внимания со стороны покупателя. Нужно тщательно отследить проблемы и указать на них представителю компании-застройщика. В противном случае все имеющиеся недоделки и изъяны станут исключительно Вашей заботой»
Обычно с момента ввода в эксплуатацию до подписания акта приемки-передачи и получения ключей проходит около 3-х месяцев. С этой минуты Вы начинаете платить за услуги ЖКХ.
Скорее всего, что при передаче ключей от квартиры продавец потребует оплатить «коммуналку» за четыре месяца вперед.
Такая практика связана с тем, что, согласно действующему законодательству, владелец жилой недвижимости начинает платить за услуги ЖКХ после создания ТСЖ (товарищество собственников жилья).
Однако в новостройках эта структура зачастую создается не сразу, а только через несколько месяцев. Таким образом, продавец снимает с себя расходы на «коммуналку», так как фактически ею уже пользуется покупатель. Но помните, что требовать внесения оплаты вперед более чем за четыре месяца застройщик не имеет права.
Стоимость вопроса: оплата услуг ЖКХ за четыре месяца вперед (по запросу).
Что нужно: удостоверение личности и копия договора купли-продажи.
Шаг пятый: Оформление квартиры в собственность
После того, как новостройка сдана в эксплуатацию, акт приемки-передачи подписан и ключи у Вас на руках, нужно пройти еще один серьезный этап – оформление квартиры в собственность. Обычно на эту процедуру уходит около полутора месяцев. В процессе подготовки документов можно остановиться на двух вариантах – либо собирать их самостоятельно, либо доверить работу специалистам.
Стоимость вопроса: Услуги юриста – от сорока до шестидесяти тысяч рублей.
Что нужно: Документация от застройщика (решение о вводе здания в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры).
Шаг шестой: Заселяемся
Стоимость вопроса: Бесплатно, если не было перепланировок.
Что нужно: Свидетельство о собственности.
Шаг седьмой: Прописка
Прописаться в новой квартире можно сразу же после получения свидетельства о собственности. Порядок проведения процедуры остается стандартным – нет разницы, где вы регистрируетесь, в новостройке или во «вторичке». Чтобы прописаться, нужно обратиться в УФМС. Основанием для процедуры в данном случае может быть документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение.
Стоимость вопроса: Бесплатно
Что нужно:
- Паспорт
- Заявление на выписку с предыдущего места прописки
- Свидетельство о собственности
- Заявление на прописку
Пять главных ошибок
Пять главных ошибок, которые совершают покупатели жилья в новостройках:
- Спешат приобрести первую понравившуюся квартиру и искренне верят застройщику, что цены вот-вот будут повышены, а все жилье мгновенно раскупят. Такой подход мешает детально изучить рынок и выбрать оптимальный вариант.
- Жалеют средств на привлечение к сделке профессионального юриста. В данном случае жадность может дорого обойтись, так как непонимание специальных терминов и невозможность увидеть подводные камни договора нередко приводят к значительным материальным потерям, если возникают проблемы с продавцом.
- Поверхностно изучают информацию о компании-застройщике, считая, что отсутствие в Интернете отзывов от обманутых дольщиков является гарантией ее благонадежности. Следует отказаться от покупки квартиры, если вам предлагают заключить сделку не по 214-ФЗ.
- Делают перепланировку квартиры или ремонт до того, как получают свидетельство о праве на собственность. Неожиданный визит сотрудников БТИ приводит к тому, что новосел вынужден тратить дополнительные средства, чтобы возвратить квартире ее первоначальный вид.
- Игнорируют тот факт (или не знают о нем), что после обмеров БТИ окончательная площадь квартиры может увеличиться. В результате в нужный момент может не оказаться необходимой суммы, чтобы доплатить за жилье. И как следствие – конфликт с застройщиком.
Инвестиции в новостройки: на что важно обращать внимание
Покупка любой недвижимости – очень ответственное и серьезное решение. Но если для себя люди выбирают жилье большей частью с учетом личных возможностей и вкусов, то инвестиции в новостройки требуют особого подхода.
Здесь покупка осуществляется с целью получения последующий прибыли, а потому при таком вложении средств следует внимательно ознакомиться с нюансами, которые смогут вам как помочь, так и помешать.
Давайте разберемся, на что обращать внимание, если вы вас заинтересовали инвестиции в новостройки.
Проектное финансирование
В отличие от варианта кредитования для возведения здания, при проектном финансировании компания-инвестор становится заинтересованным участником, ориентированным на результат. Сумма прибыли участника проектного финансирования обусловлена количеством денег, вложенных в конкретный проект.
Если застройщик просто берет кредит в банке, он может столкнуться со сложностями. Например, банк может закрыть кредитную линию полностью или потребовать от заемщика погасить кредит досрочно. Это происходило 2008-2009 году. Либо сам застройщик не уложится в сроки займа, что также повлечет за собой определенные проблемы и убытки.
В принципе, участником проектного финансирования может стать любой заинтересованный инвестор. Но на практике обычно этим занимаются крупные инвестиционные фонды и банки. С точки зрения частных инвесторов, можно считать их долевое участие также вариантом проектного финансирования.
Инвестиции в новостройки для частных лиц и риелторов
Если у вас есть свободные средства, достаточные для покупки одной или нескольких квартир, можно пойти по принципу риелторов: вложить деньги в покупку жилья по низкой цене, после чего перепродать квартиру дорого уже в полностью готовом и обустроенном доме.
И здесь есть несколько вариантов:
- Покупка квартир через аукционы. Чаще всего там продаются проблемная недвижимость, которую реализуют банки. Т.е. ипотечное или заложенное жилье по самым проблемным кредитам. Об этом мы уже писали. И здесь всегда есть риск покупки жилья, из которого вы годами не сможете выселить бывших владельцев.
- Инвестиции в новостройки. Строительные компании начинают продавать квартиры (доли в строительстве) очень часто еще на этапе котлована или даже проекта. При этом цены от застройщиков, особенно, если дом еще не сдан в эксплуатацию, всегда ниже, чем при вторичной продаже квартир в новостройках. И на этом действительно можно заработать.
Как меняется цена и когда вкладывать деньги
В последние годы значительного колебания цен на готовую недвижимость в России не наблюдается. Конечно, есть исключения. Но в крупных активно развивающихся городах типа Краснодара цена на жилье в новостройке напрямую связана не столько с рыночными изменениями, сколько с выходом на очередную стадию строительства.
Но сами принципы инвестирования предполагают последующую продажу активов недвижимости с плюсом, т.е. говоря проще, предполагается получение прибыли. Поэтому человеку или финансовому учреждению, которое хочет вкладывать деньги в проект, выгоднее всего входить на начальных стадиях застройки, когда цена за квадратный метр минимальна.
Плотность застройки и стоимость жилья
На окраинах, где застройка ведется крайне активно, инвестиции в новостройки могут оказаться очень прибыльными, но сроки продажи квартир затянутся надолго. Выгодно продать такое жилье получится только тогда, когда район будет более-менее застроен и обжит.
Мониторинг рынка жилья и его востребованности практически на 100% доказал, что большинство людей предпочитают проживать в городской черте, где уровень застройки невысок. Для инвесторов и застройщиков это является неоспоримым плюсом.
Строительство жилой недвижимости в хорошем и удобном месте с гарантией того, что там не будет увеличиваться плотность застроек, со временем поднимет цену на жилье, так как количество квартир или домов будет ограничено.
А, как известно, дефицит всегда пользуется высоким спросом.
Таким образом, оптимальный вариант – инвестиции в новостройки в спальных районах, которые имеют перспективы развития. А долгосрочные вложения великолепно окупятся на окраинах города, но только при условии, что рост и развитие будет продолжаться в этом направлении и дальше.
Транспортная доступность
В случае инвестиций и перепродажи квартиры в новостройке в обустроенном районе даже по завышенной цене скорость продажи будет относительно высокой. Т.е. инвестиции окупятся быстро.
Проверенный застройщик
Рынок многоквартирной застройки в последние годы стал относительно безопасен, так как чиновники начали строго контролировать выдачу лицензий и разрешений на строительство. В результате случайные или ненадежные застройщики не могут получить участок под строительство. На даже при этом потенциальному покупателю не стоит расслабляться, чтобы не стать жертвой мошенников.
- Сколько лет работает на рынке;
- Какие объекты реализованы;
- Не было ли в истории «долгостроев» и «замороженных проектов».
Помните: для инвестиций в новостройки средства следует вкладывать на самых ранних этапах строительства, пока цены – минимальны. Но при этом и риск вложения средств самый высокий. Ближе к окончанию строительства редко «замораживают» стройку, а вот на этапе «котлована» и первых этажей – бывают разные ситуации. Чем надежнее застройщик, тем меньше риск вложений.
И еще немного полезных советов инвестору
Если вас заинтересовали инвестиции в новостройки, обратите внимание еще на несколько нюансов, которые заслуживаю внимания. Это наличие на рынке жилья квартир площадью 35-45 м², а также соотношения качества и цены.
Небольшая по площади квартира высоко востребована на рынке.
А если она еще и в удобном районе, в качественно построенном доме, с обустроенным двором и развитой инфраструктурой поблизости, перепродать ее получится очень быстро и выгодно.
Специалисты в сфере недвижимости и вложений считают, что наиболее выгодным приобретением является жилье, сочетающее в себе удобную концепцию постройки и доступность цены. Способность конкурировать в ценовой политике – это очень важный фактор.
Проект, который предлагает оригинальные решения, необычные планировки, какие-то дополнительные преимущества (кладовые, большие балконы, панорамные окна и т.д.
), имеет большие шансы для развития и роста, чем здания, построенные по типовым или стандартным проектам.
Покупаем квартиру: восемь шагов к новоселью
Приобретение жилья – одно из важнейших событий. От того, насколько грамотно и внимательно вы подойдете к решению этой задачи, зависит комфортная жизнь вашей семьи. Наша пошаговая инструкция расскажет, как купить недвижимость правильно.
Шаг 1. Составляем список параметров жилья
Функциональные параметры
В первую очередь необходимо определиться с функциональными параметрами жилья. Это метраж квартиры, количество комнат, планировка, этаж, наличие балкона, гардеробной, кладовой и пр.
Площадь квартиры и количество комнат зависят от числа жильцов. Например, идеальный вариант для семьи с детьми – двух- и трехкомнатные квартиры евроформата. Отдельные спальни создадут приватное пространство для каждого, а объединенная кухня-гостиная позволит сэкономить на количестве квадратных метров и соответственно – на общей стоимости жилья.
Этаж и дополнительные параметры планировки (гардеробные комнаты, несколько санузлов и пр.) следует определять исходя из приоритетов ваших потребностей. Например, если в семье есть малыш или планируется прибавление, квартира на пятом этаже в доме без лифта вряд ли подойдет.
Локация
Далее выбираем район проживания. Большинство людей стремятся приобрести квартиру в районе, где они проживают сейчас, однако это не всегда оправдано. Гораздо важнее ориентироваться на транспортную доступность, а также инфраструктуру: детсады, школы, поликлиники, магазины и пр.
Квартиру, полностью соответствующую всем мечтам и пожеланиям, найти очень сложно, поэтому параметры вашего будущего жилья придется разделить на основные и второстепенные. Допустим, основным критерием для работающей семьи будет близость к метро, второстепенным – наличие балкона.
Шаг 2. Определяем бюджет
Продумайте, какую сумму вы можете потратить на приобретение жилья. Изучите сайты с предложениями, чтобы понять, в какой ценовой категории находится квартира, обладающая важными для вас критериями. Не исключено, что требования к жилью придется скорректировать.
Выясните, достаточно ли вам собственных средств или придется брать ипотеку. Изучите ипотечные программы, точно рассчитайте кредит. Учтите, что помимо стоимости квартиры вас ждут дополнительные затраты.
«За сопровождение сделки на вторичном рынке придется заплатить 3% от суммы покупки, услуги по регистрации в Росреестре могут обойтись в сумму до 100 тыс. рублей, также в затраты могут входить услуги нотариуса, госпошлины и пр.
», – предупреждает Александр Галицын, директор по развитию «S.A. Ricci жилая недвижимость».
Услуги риэлторов составляют в среднем 2-3% от стоимости квартиры, но в сложных случаях могут быть и выше. И не забывайте, что после приобретения квартиры вам понадобятся средства на ремонт.
Шаг 3. Выбираем варианты
Начинайте поиск с просмотра сайтов о продаже недвижимости. Сравните цены на жилье в строящихся домах и на вторичном рынке.
обычно квартира в новостройке стоит дешевле. при этом Стоимость «квадрата» жилья на начальном этапе строительства и на завершающем может отличаться на треть и более.
Покупка на первичном рынке имеет ряд особенностей. Главная – вы не сможете въехать сразу, нужно будет ожидать окончания сдачи жилого комплекса в эксплуатацию несколько месяцев, а возможно и лет.
Чем раньше вы решитесь на приобретение новостройки, тем меньше потратите денег. Но вместе с тем выше риски никогда не заселиться в этот дом. Так что я бы советовал придерживаться «золотой середины».
Спешить с покупкой жилья на слишком ранней стадии не стоит. Но и нет смысла ждать, пока дом сдадут в эксплуатацию, когда цены на квартиры взлетят на 30-40%.
Александр Галицындиректор по развитию «S.A.
Ricci жилая недвижимость»
Прежде чем принять решение о покупке внимательно изучите «биографию» девелопера. «Сейчас у каждого застройщика должен быть сайт, на котором можно познакомиться с компанией и объектом.
В обязательном порядке там должны быть выложены действующее разрешение на строительство, а также проектная декларация с подробной информацией.
Также должны быть опубликованы экспертное заключение и форма договора долевого участия», – поясняет Юлия Дымова, руководитель офиса продаж Est-a-Tet .
Узнать о ходе строительства жилого комплекса поможет фотоотчет со стройки, который застройщик регулярно размещает на сайте. Кстати, нередко здесь же работает камера, с помощью которой можно следить за ходом строительства в режиме реального времени.
Когда вы точно решите купить квартиру в новостройке и получите четкое представление о нужных вам параметрах жилья, районе расположения дома и бюджете сделки, постарайтесь посетить офисы продаж всех жилых комплексов, которые соответствуют вашим требованиям. Это необходимо для того, чтобы уточнить оставшиеся вопросы лично у представителей девелопера и подробно ознакомится с ближайшим окружением дома.
После знакомства с новостройками рекомендуем изучить аналогичные варианты на вторичном рынке. Рассматривать квартиры в построенных домах следует и в том случае, когда нужно въехать как можно быстрее.
При выборе квартиры на сайтах с объявлениями о продаже будьте внимательны. Если для вас важным критерием является близость к метро, не ленитесь проверить по «Яндекс-карте» реальное расстояние от дома до метро, иначе может оказаться, что дом расположен в 40 минутах езды на электричке от указанной станции.
При покупке квартир на вторичном рынке есть свои опасности.
Например, в квартире могли ранее быть зарегистрированы лица, отбывающие срок наказания, квартира может иметь обременения, о которых продавец либо его представитель могут промолчать.
Поэтому необходимо тщательно проверить все необходимые документы (список см. ниже). Как правило, квартиры, выставленные по слишком низкой цене, могут подразумевать различные проблемы с документами.
До того, как покупать квартиру в Москве на вторичном рынке, обязательно проверьте, не входит ли здание в программу реновации.
Многие дома с квартирами отличной планировки и расположением у метро попадают под снос исключительно благодаря своему почтенному возрасту.
Будет очень обидно купить квартиру мечты, сделать ремонт и узнать, что дом через два года снесут. Карту реновации с домами под снос можно посмотреть здесь.
Шаг 4. Выезжаем на просмотр квартир
На этом этапе вам пригодятся несколько несложных советов.
- Заранее составьте список вопросов, которые вы хотите задать продавцу: была ли перепланировка, узаконена ли она, сколько человек прописано, есть ли обременения, когда продавец сможет освободить квартиру, возможен ли торг. Рекомендует также спросить, зачем люди продают квартиру.
Лучше задать вопросы продавцу напрямую, а не через посредников, чтобы исключить возможность введения в заблуждение. Поэтому, когда вы сделаете выбор, требуйте устроить встречу с собственником. Если показ проводит посредник (риэлтор, юрист), проверьте наличие доверенности.
- Назначайте просмотр на выходные дни. Это даст вам возможность понять, насколько качественная в квартире звукоизоляция, узнать, что за соседи проживают за стеной.
- Обратите внимание на состояние подъезда. По его виду можно сделать вывод о том, как жильцы относятся к дому.
- Желательно пообщаться с соседями, это позволит составить более подробное представление о людях, проживающих в подъезде.
- Проверьте, совпадает ли реальная площадь помещений с той, что указана в документах.
- Во время просмотра обратите внимание на вид из окна. Шумовые и видовые характеристики жилья влияют на решение о покупке, не каждый готов жить рядом с транспортными путями, например.
- Сделайте детальные фото всех помещений квартиры с разных ракурсов, чтобы придя домой еще раз все рассмотреть и при необходимости задать продавцу вопросы.
- Если квартира вам понравилась, внимательно осмотрите дом и придомовую территорию (наличие ночного клуба в соседнем подъезде лучше обнаружить до того, как купить жилье), прогуляйтесь по району, посмотрите, где расположены остановки транспорта, детсад, магазины.
Если человек точно знает, чего хочет, для просмотра достаточно пяти-шести вариантов. Окончательный выбор следует делать исходя из основных параметров жилья: стоимость, местоположение, соответствие вашим требованиям. Также нужно учитывать свободна ли жилплощадь. Если вы планируете брать ипотеку, обязательно выясните, соответствует ли квартира требованиям банка. Примите во внимание состояние жилья: если квартира приобретается в кредит, тратить дополнительные средства на ремонт может быть невыгодно.
Юлия Антясоваруководитель офиса «Новогиреево» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»
Покупка квартиры в ипотеку. С чего начать?
К «жизни взаймы» следует подходить с максимально ответственностью – отдавать кредит предстоит вам, а с учетом процентов, страховки квартиры и других расходов расстаться придется с гораздо большей суммой, чем вы взяли. Как грамотно купить жилье в ипотеку?
- Внимательно изучите разные ипотечные программы. Выясните, какие выплаты помимо самого кредита вам предстоит сделать: проценты, стоимость независимой оценки жилья, страхования квартиры и жизни заемщика, комиссия за открытие аккредитива, выдача кредита и проч.
- Определите, какую сумму вы хотите и можете взять в банке, сколько денег можете внести в качестве первоначального взноса. Срок выплаты ипотеки зависит от ваших возможностей. Если готовы ежемесячно платить крупную сумму, берите кредит на пять лет. В противоположном случае выбирайте максимально возможный для вас срок (например, 30 лет) с условием досрочного погашения. Помните, что сумма ежесменного платежа напрямую зависит от первоначального взноса и срока кредита, старайтесь сделать первый взнос максимально большим.
- Ежемесячные расходы на ипотеку в идеальном варианте должен составлять не более 30% от суммы совокупного дохода семьи, тогда у вас будет возможность спокойно оплачивать свои постоянные расходы и откладывать на дополнительные издержки – например, на отдых. Иначе есть риск возникновения «финансовой усталости» от ипотеки, что ведет к проблемам. Если не получается достичь идеального соотношения, старайтесь, чтобы ежемесячный платеж по ипотеке не превышал 40% от совокупного дохода всех членов семьи.
- Рассматривая банк, выбирайте наиболее комфортные условия кредитования (с меньшей ставкой, подходящим первоначальным взносом). Следует обратить внимание на простоту и скорость одобрения банком вашего ипотечного кредита. Важно, чтобы банк удовлетворили документы о доходах, которые вы можете предоставить.
- Получить пониженную ставку по ипотеке поможет выполнение дополнительных условий банка – например, оформление страховки в определенной компании.
- Не забывайте ежегодно продлевать страховку на квартиру и своевременно предоставлять новые документы в банк, иначе ипотечная ставка может вырасти.
- Шаг 5. Проверяем документы на квартиру
- Этот этап может занять срок от 7 до 14 дней.
- Для покупки квартиры в новостройке изучаем:
1. Учредительные документы компании-застройщика (устав, свидетельства ИНН и ОГРН). Также необходимо удостовериться в правоспособности подписанта (приказ о вступлении в должность генерального директора или доверенность). Как правило, документы можно найти на сайте застройщика;
- 2. разрешение на строительство (также должно быть на сайте девелопера);
- 3. проектную документацию;
- 4. документы, подтверждающие права на земельный участок (не забудьте уточнить срок действия);
5. финансовые (бухгалтерские) отчеты.
- Для покупки квартиры на «вторичке» смотрим:
- 1. Все предыдущие договоры купли-продажи;
- 2. паспорт продавца;
3. государственную регистрацию права собственности на квартиру.
Следует удостовериться, что продавец действительно является собственником, и адрес соответствует реальному местонахождению квартиры. Нужно также узнать, не заложено ли жилье (в противном случае в строке «основание выдачи» указывается номер договора ипотеки).
4. техпаспорт (убедитесь, что указанные в нем данные идентичны реальным размерам);
5. домовую книгу;
Все ранее зарегистрированные люди должны быть выписаны. Это очень важно, не поленитесь лично проверить это в паспортном столе. Иначе вы можете приобрести нежелательных соседей по квартире.
6. справки об отсутствии долгов по коммунальным и налоговым платежам;
7. согласие на сделку от социальных служб – при необходимости, если в квартире прописаны или являются собственниками дети, не достигшие совершеннолетия.
Шаг 6. Подписываем соглашение и вносим предоплату
Когда вы окончательно определились с вариантом покупки и получили копии запрошенных документов, можно приступать к сделке: подписывать предварительный договор (соглашение) и вносить предоплату.
«В этом документе фиксируются все договоренности сторон: описание квартиры, ее стоимость, сроки и форма заключения договора, порядок произведения расчетов за квартиру, расходы участников сделки, сроки физического освобождения квартиры и проч.
», – рассказывает Татьяна Маркелова, юрист Penny Lane Realty.
к сведению
Предоплата бывает двух видов: задаток и аванс.
Более выгодным является задаток: если продавец вдруг отказывается от сделки (по любой причине), он обязан вернуть полученные деньги в двойном размере, считает Екатерина Фонарева, директор департамента жилой недвижимости Colliers International.
А вот аванс интереснее для владельца квартиры, который в любой момент может расторгнуть соглашение и просто вернуть деньги. Например, если кто-то еще предложит более высокую цену.
Шаг 7. Проводим сделку
Встреча происходит в банке или у нотариуса.
Вам нужно открыть в пользу продавца аккредитив либо заложить деньги за квартиру в ячейку, возможно также перечисление оплаты за квартиру на депозитный счет нотариуса. Затем участники сделки заключают договор купли-продажи.
Если квартира находится в общей долевой собственности или владелец является несовершеннолетним, потребуется нотариальное удостоверение договора.
Если вы покупаете жилье в строящемся доме, подписание договора может проходить в офисе компании-застройщика либо брокерской компании.
Татьяна Маркеловаюрист Penny Lane Realty
покупка новостройки. доукменты
Приобретая квартиру на первичном рынке, покупатель заключает с девелопером договор долевого участия (ДДУ), который должен включать в себя:
- подробное описание вашей квартиры (точный адрес, этаж, площадь); если жилье сдается с отделочными работами, указываются материалы, использованные для отделки;
- сроки окончания строительства;
- цену квартиры и порядок оплаты;
- гарантийный срок (должен составлять не менее пяти лет).
Шаг 8. Регистрируем права на квартиру
После подписания договора купли-продажи обеими сторонами он считается заключенным, однако еще не исполненным. «Таковым он станет, когда переход права собственности будет зарегистрирован в Росреестре, бывший владелец жилья получит оплату, а покупатель – квартиру по акту приема-передачи», – объясняет Юлия Антясова.
вам необходимо
1. Зарегистрировать право нового собственника на жилье в Росреестре. Для этого нужно собрать и подать в МФЦ следующие документы: договор купли-продажи, паспорт, заявление (можно оформить непосредственно в МФЦ), квитанцию об оплате госпошлины (2 тыс. рублей). После этого продавец получает свои деньги, передает расписку в обмен на деньги.
2. Подписать акт приема-передачи квартиры. После этого вы становитесь ее полноправным собственником, продавец снимает с себя обязанности по содержанию жилья и общедомовой территории, их принимает покупатель. Если сделка проходила на основании заключения договора долевого участия, то сначала нужно принять квартиру по акту и лишь потом зарегистрировать в Росреестре.
3. Оформить регистрацию. Подать в МФЦ свидетельство о праве собственности на недвижимость, паспорт, заявление.
4. Перезаключить договоры с ресурсоснабжающими компаниями (энергосбытом и пр.).
5. На квартиру, купленную по ипотеке, необходимо сдать документы в банк не позднее установленного срока.
