Недавно правительство Москвы сообщило о реновации многих тысяч пятиэтажных домов, а народе названных «хрущевками». Такие изменения не могли не сказаться на ситуации рынка недвижимости. Все больше москвичей и гостей столицы желают купить квартиру под реновацию. Как не ошибиться покупателям, приобретая жилье в доме под снос? Мы ответим на часто задаваемые и обсуждаемые вопросы:
- Выгода от покупки квартиры под снос
- Процесс внедрения программы реновации
- Законопроекты реновации
- Как правильно купить квартиру в доме под снос?
- Стоимость квартиры под реновацию
- Плюсы и минусы покупки квартиры под реновацию
Есть ли выгода от покупки квартиры под реновацию
Покупка неликвидных квартир для покупателей иногда становится неразрешимой задачей. По вопросу, стоит ли покупать квартиру в доме под снос, нельзя дать однозначный ответ. Старые дома в Москве сносились и раньше, реновация происходила более спокойно и не создавала резонанса на рынке недвижимости.
Существуют перспективы выгодных продаж только у тех квартир, которые находятся в районах, указанных в предписании под снос в скором времени. В первую очередь реновации подлежат дома, находящиеся в западных районах Москвы. Они имеют бесспорную ликвидность и отлично продаются.
Многие думают, что, покупая недвижимость в доме под снос за небольшую стоимость, есть тенденции получить квартиру в элитном новом доме. Но зачастую все обстоит совершенно не так и инвестиции в жилье под снос подвержены многим рискам и форс – мажорам.
Программы реновации в Москве
Реновацией является снос старых домов или строений, которые мешают планам градостроения столицы.
При этом программы реновации видоизменяют облик города и способствуют улучшению создания современной архитектуры Москвы. В основном в реновации принимают пятиэтажные здания.
Для начала у всех жильцов такого дома берется персональное согласие. Вот с этого момента и могут подскочить цены на квартиры этого дома.
Бывают случаи, когда все жильцы единодушно выступают с протестами касательно сноса дома, в котором они проживают. Эти здания исключаются из списка реновации до момента решения властями резонансных вопросов. На официальном сайте Правительства столицы легко ознакомиться со списком домов, подлежащих реновации.
Бесспорно, программа дает прекрасный шанс владельцам тесных «хрущевок» получить современную квартиру в новой элитной недвижимости. Жизнь новоселов в современных квартирах, отвечающим необходимым стандартам качества, ни в коей мере не может сравниться с малогабаритными несовременными пятиэтажками. Ну а скорость внедрения планов по реновации напрямую зависит от темпов возведения новостроек.
Законные основания для квартир под снос
Существует перечень законной документации, разъясняющей действие программы по сносу старых домов.
Правительством принято постановление № 245, содержащее пункты по реализации реновации. Законом Москва № 14 принято постановление, которое предоставляет дополнительные гарантии на право собственности граждан, проживающих в домах, подлежащих сносу. Федеральный закон о реновации тоже вносит существенные изменения в рассмотрение этой программы, касающейся непосредственно Москвы.
Как купить квартиру под реновацию
Согласно действующему законодательству, гражданам разрешается покупать квартиры в домах, попадающих под действие программы реновации. Такое приобретение влечет определенные риски и имеет нюансы.
Самым главным условием для переселения в более высококачественное жилье, является возможность принятия участия в уже существующей программе реновации. Но для этого жильцам необходимо создать определенные условия.
Переселение может быть только в случаях:
- Если новостройка полностью сдана в эксплуатацию
- Инфраструктура переселения нормально развита
- Площадь новой квартиры должна быть не меньше старой
Только при соблюдении таких условий, граждане могут быть выселены в новостройки.
Сколько будет стоить квартира под снос
На рыночную активность и стоимость жилья в «хрущевках», происходящие реновации никак не отразились. Но зато предложений от собственников о продаже такого жилья стало на порядок меньше. Они хотят в перспективе получить комфортное и современное жилье в том же районе.
Если же квартира в доме под реновацию будет продана хозяевами, то за эти средства вряд ли можно найти лучший вариант взамен. Основная масса таких домов под снос находится в престижных районах столице. Но, к сожалению, готовых новостроек в этих районах не так уж и много.
За последний календарный год программа реновации изменила себестоимость квартир в Москве. Хотя, по предварительной оценке, ситуации, себестоимость таких объектов должна быть сниженной.
Специалистами рынка недвижимости наоборот был зафиксирован скачек цен на вторичное жилье, участвующее в программе реновации.
Даже год назад квартиры в домах под снос имели стоимость на порядок ниже, чем всего лишь несколько лет назад.
Плюсы приобретения квартиры под снос в Москве
Рассмотрим основные преимущества такого приобретения:
- Замена старого жилья на новую современную квартиру в новом доме
- Современные нормы нового жилья
- Стоимость новой квартиры будет намного выше старой
- Наличие инфраструктуры, транспортной развязки, месторасположения после получения новой квартиры
Риски покупки квартиры в доме под реновацию
- Не установленные четко сроки переезда
- Высокий риск покупки дома, который рекламируется как дом под снос, а реально под программу реновации не попадает
- Возможность завышенной стоимости квартиры под снос
Очень важно анализировать и просматривать на сайте Правительства Москвы строения, которые точно попадают под снос. У таких домов не очень хорошая репутация, и обещаниями выделения вместо них элитного жилья, ее не перебьешь. Программа реновации проходит только свою начальную стадию. Особого ажиотажа вокруг старых пятиэтажек на рынке недвижимости не наблюдается. Потенциальных покупателей интересует четкая информация по сносу конкретных зданий с последующей продажей в нем квартир. К тому же, новости о предстоящем сносе пятиэтажек часто подогревают стоимость находящихся в них квартир.
Компания Чистые Пруды поможет выбрать и купить квартиру в Москве, которая попадает под программу реновации. А также мы точно проанализируем и узнаем, попадает ли дом под снос. Мы исключим все возможные риски, связанные с приобретением квартиры в Москве под реновацию.
Наши рекомендации и советы дают шанс нашим клиентам на приобретение неликвидного вторичного жилья, которое со временем поменяется на новое, престижное и элитное. Наши специалисты с многолетним опытом ответят на правовые и юридические вопросы, связанные с приобретением квартиры под реновацию.
АН Миэль гарантирует безопасность будущей сделки. Ждем вас и надеемся на всестороннее сотрудничество!
Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва
______________________
Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.
(6
Покупка квартиры в доме под снос
Помещение в доме под снос по преимуществу приобретается для получения жилья, которое предусматривается к предоставлению жильцам, взамен уничтожаемого ветхого здания (см. Как получить квартиру по «Программе переселения из ветхого и аварийного жилья»).
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону
Москва и область:
+7 (499) 110-93-68
Остальные регионы:
+8 (800) 550-59-06
Причины для покупки квартиры в доме под снос
При условии расселения граждан из строения, признанного ветхим или аварийным, законодательство регламентирует им передачу пригодных для проживания помещений из маневренного жилищного фонда, ориентируясь на улучшение уровня жизни.
Целесообразно учитывать риски вложения средств в данную недвижимость, так как непригодность к использованию – не субъективный фактор.
Признание объекта таковым основывается на критериях санитарных норм жилья, выявляющих технические несоответствия объекта, предъявляемые к статусу жилого помещения. Они даны перечнем в утверждённом Министерством коммунального хозяйства приказе, принятом ещё в 1985 году.
Современная редакция этих нормативов предусматривает подтверждение на основании Приказа Правительства РФ от 28.01.06 г., под № 47. Несоответствия выявляет комиссия, проводящая проверку, при внесении характеристик помещения в акт обследования. На основании обозначенного акта рассматривается прецедент постановки здания на административный учёт в качестве ветхого.
Бесспорно, что ветхое жильё отличается по стоимости от пригодного к использованию вторичного жилья. Но бюрократические проволочки, которые допускаются при прохождении комиссионных обследований, до момента официального признания жилья подлежащим сносу, могут длиться годами.
Гарантии быстрого получения нового объекта недвижимости при расселении, могут основываться только на достоверном получении интересующих сведений.
Таковые предоставляются за год до планируемого расселения.
Комната в коммунальноый квартире
Иногда такое приобретение остаётся в подвешенном состоянии. У владельца не возникает желания проживать в условно пригодном для постоянного нахождения помещении. Сдать жилье в аренду практически невозможно, так как условия, предоставляемые арендодателем не привлекательны.
Иное дело, когда квартал планируется под застройку, что является причиной инициирования администрацией сноса части домов. Эти здания могут иметь товарный вид. А до момента сноса использоваться под жильё или сдаваться в аренду.
Но и в данном случае нет абсолютных гарантий на то, какое из зданий будет расселяться. До самого момента расселения обстоятельства допускают изменения планов застройки.
Допускается выкуп помещения у собственника со стороны администрации или застройщика. В этом случае он получает рыночную стоимость из расчёта оценки общей площади в соответствующем районе определённого населённого пункта, установленной на рынке вторичного жилья (см. Определение стоимости квартиры).
Условия получения отдельного жилья если сносят дом
Отдельные площади получают не только собственники, но и граждане, проживающие по договору социального найма, заключённого с администрацией. Но без приватизации, такие объекты не допускаются к участию в имущественных сделках.
Законодательство предусматривает преимущества для владельцев муниципального жилья, которые обусловлены соблюдением санитарных норм в отношении занимаемых помещений.
Они допускают претендовать на раздельные комнаты, а иногда и квартиры, при условии:
- разнополых детей в семье;
- разведённых супругов;
- лиц разного пола, проживающих в квартире и не являющихся супругами;
- лиц с определёнными заболеваниями.
Обозначенные преимущества продиктованы действием статей 85-89 ЖК РФ.
Переселение собственников регламентируется действием статьи 32 ЖК РФ и не предусматривает повышения уровня благосостояния, но санкционирует сохранение условий, имеющихся в распоряжении владельцев расселяемого дома.
То есть, к собственникам недвижимости такие стандарты при расселении не применяются. После уведомления о расселении, не допускается принуждать владельца муниципального жилья к его выкупу или приватизации.
Расторжение договора купли продажи квартиры
Покупателю квартиры в доме под снос гарантированы такие преимущества, которые он получил при покупке. В их число входит вид удобств и общая площадь, которую занимает владелец. Остальные варианты зависят от инициативы муниципального образования или застройщика.
Иногда застройщик предлагает дополнительный метраж за счёт вложения средств собственников, переселяющихся в квартиры в новостройке. В этом случае старый объект, являющийся собственностью, сыграет роль компенсации части стоимости площади, полученной в новостройке.
Застройщик вправе предложить преимущества, но не обязан этого делать.
В обязательство входит сохранение правоспособности жилья, имеющегося в собственности до момента расселения граждан из дома, подлежащего сносу.
Верховный Суд РФ, в Постановлении от 2.04.03 г., за № 48пв02 разъяснил, что предоставляемая площадь, меньшая по метражу требует доплаты в адрес владельца помещения. Оплата взимается с уполномоченного субъекта, ответственного за инвестирование проекта.
Она составляет разницу между стоимостью площади фактического метража и того, который требовалось предоставить. Если стоимость предоставленного помещения выше, требовать доплату недопустимо.
Покупка доли квартиры в доме под снос
Иногда граждане инвестируют имеющуюся скромную сумму денег в долю квартиры, находящейся в доме, подлежащем сносу. Если нет иных вариантов, чтобы обеспечить себя жильём, вложение может окупиться.
Основной вопрос, который интересует покупателей доли в праве собственности – шансы на получение отдельного помещения.
Ситуация при расселении зависит от нескольких параметров:
- объёма правоспособности, определяющегося размером выкупленной доли;
- общей площадью квартиры.
Если данные параметры отвечают тому, чтобы уложиться в площадь отдельной квартиры, владелец доли вправе на неё претендовать.
Если застройщик откажется от предоставления отдельного помещения, целесообразно обратиться в суд.
Но если притязания истца выйдут за рамки допустимого правообладанием метража, иск поддержан не будет. В целом, переезд в новый дом собственника допускается только с его согласия или по решению суда (см. Нарушение жилищного права).
Срочная продажа недвижимости
Покупка комнаты в коммунальной квартире в доме под снос
Снос здания, где граждане проживают в коммунальных квартирах, предусматривает выделение аналогичного вида помещения, если оно приобретено в результате имущественной сделки.
Превышение метража в данном случае законом не санкционировано. Но при условии, что метраж приобретённой покупателем комнаты достаточен для получения отдельного помещения, он вправе ходатайствовать о его получении. Главный ориентир – количество занимаемых им метров.
Целесообразно обратиться к организатору застройки или переселения, с просьбой о предоставлении жилья в новостройке.
По согласию собственника так же допустимы варианты:
- запросить предоставление квартиры с доплатой;
- просить предоставление комнаты на прежних условиях.
То есть новостройка так же допускает заселения на условиях совместной собственности, разрешая получение жилья совместно с лицами, занимающими коммунальную квартиру.
При иных условиях допустимо запросить оценочную стоимость комнаты, то есть обязать органы власти или застройщика выкупить комнату.
Такие прецеденты целесообразны, если стоимость комнаты достаточна для приобретения малогабаритной квартиры. А так же – если владельца устраивает переезд в ветхий дом с автономным жильем.
- Если комната куплена в доме, подлежащем сносу, но переселение в новое здание затянулось, жильцы вправе провести экспертизу технического состояния здания и отправить акты приложением к коллективному заявлению, поданному в администрацию.
- Если администрация не проявит инициативу, владельцы комнат в аварийном здании вправе подать исковое заявление в суд.
Как определить стоимость жилья, попавшего под снос?
Примитивная схема: «снос старого — выделение нового» — выглядит вроде просто — непригодный к проживанию дом идет под снос, а гражданам дают либо новое жилье, либо деньги, чтобы человек смог для своей семьи купить то, что его устраивает, если предложенное готовое ему не нравится. Выкупить квартиру можно лишь в том случае, если она приватизирована.
Но просто все получается лишь на бумаге. В действительности часть граждан не соглашаются с предложениями чиновников и идут отстаивать свои интересы в суды.
Верховный суд собрал и проанализировал огромное число таких гражданских дел. Это были дела об оспаривании решений, действий или бездействия чиновников из органов местного самоуправления, чиновников из межведомственных комиссий по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания.
Граждане оспаривали также сроки расселения многоквартирных жилых домов, признанных аварийными и подлежащими сносу. Ставили перед судьями вопросы о внеочередном предоставлении жилья, о выселении, об обеспечении жилищных прав собственника квартиры в связи с изъятием земельного участка и жилого помещения в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу и другие споры.
И по итогам изучения судебной практики высшая судебная инстанция дала важные комментарии, которые будут интересны гражданам.
В частности, Верховный суд заявил, что много дел касается цены выкупаемых квадратных метров. Это дела, когда местные суды рассматривают вопросы прав собственников, у которых изымают ветхое жилье и определяют, сколько оно будет стоить.
В таких спорах, заявил Верховный суд, местные суды обязаны учитывать один важный момент. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения обязательно должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в доме.
В зданиях, идущих под снос, в стоимость должна быть включена еще и доля гражданина в праве собственности на земельный участок.
По общему правилу, напомнил Верховный суд, выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Это сказано в части 6 статьи 32 Жилищного кодекса РФ.
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Судебная практика показала любопытный момент — единого подхода к определению выкупной цены в судах страны на сегодняшний день нет.
Дело в том, что не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в их доме. А еще гражданам может принадлежать участок земли, если он поставлен на государственный кадастровый учет. Все эти положения есть в Жилищном кодексе.
Верховный суд подчеркнул — поскольку статьями 36-38 Жилищного кодекса и статьей 290 Гражданского кодекса РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), то стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в доме. И она не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.
С учетом этих моментов, по мнению высшего суда, надо признать правильной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Можно ли купить или продать квартиру в собственности в аварийном доме под снос: покупка ветхого жилья
2 938 просмотров
Расселение аварийного жилья относится к одной из давних проблем собственник недвижимости. Очередь на расселение движется медленно, правила предоставления жилплощади меняются.
Поэтому многие собственники квартир желают избавится от этого бремени. При этом, другие граждане хотят купить аварийное жилье, чтобы получить квартиру в новостройку. На первый взгляд сделка является выгодной сразу для двух сторон.
Рассмотрим, можно ли продать или купить квартиру в аварийном доме.
Можно ли продать квартиру, если дом признан аварийным?
Закон не налагает запрета на продажу жилья в доме, признанном аварийным. Собственник имеет полное право владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению.
До утверждения новой программы по расселению ветхого и аварийного жилья такая сделка имела определенные выгоды. Собственник мог получить новую жилплощадь, взамен аварийной.
В 2021 году предусматривается обязанность собственника внести доплату между выкупной ценой и стоимостью новой квартиры. Причем, органы местного самоуправления зачастую специально занижают выкупную стоимость, чтобы владелец аварийного жилья закрепил более высокую стоимость.
Поэтому покупатель квартиры, имеющий цель получить новое жилье, может значительно потерять в цене. Маловероятно, что сделка будет выгодной.
Порядок оформления купли-продажи квартиры в аварийном доме
Закон предусматривает следующие способы купли-продажи аварийного жилья:
- Самостоятельная продажа. К данному способу относится продажа по договору купли-продажи.
- В судебном порядке. К такому варианту относится принудительное изъятие объекта органами местного самоуправления.
Вне зависимости от способа, собственник имеет право на получение выкупной (рыночной) цены за свое имущество.
Самостоятельная продажа
Закон не запрещает собственнику лично продать квартиру в аварийном доме третьему лицу. На объект распространяются все общие правила на продажу:
- Соблюдение преимущественного права выкупа сособственниками.
- Нотариальное удостоверение сделки с долями и несовершеннолетними собственниками.
- Государственная регистрация перехода прав.
Из обязательств относительно аварийного жилья можно выделить обязанность предупреждения покупателя о статусе жилья. В противном случае данный факт может стать причиной оспаривания сделки. Покупатель может заявить суду, что он не был уведомлен.
Поэтому к общему перечню документов при продаже квартиры целесообразно приложить решение органа местного самоуправления о признании дома аварийным.
Аварийность дома не является причиной для освобождения от налогообложения. В случае самостоятельной продажи, собственник должен оплатить 13% от стоимости объекта.
Исключение предусмотрено для лиц, которые владели объектом более 5 лет (в случае купли-продажи) и 3 лет (в случае дарения и наследования).
Выкуп органом местного самоуправления
Ст. 32 ЖК РФ предусматривает возможность выкупа квартиры в аварийном доме органом местного самоуправления. такой вариант возможен, если дом признан аварийным. Но уполномоченный орган не вынес решение о расселении или переселении жильцов.
Выкуп проводится на основании судебного решения. Но единственное на что может претендовать собственник, это выкупная цена.
Закон не предусматривает возможность принуждения органа местного самоуправления к предоставлению нового жилья. Обзор судебной практики от 2017 года доказывает, что районные суды не обязаны заставить уполномоченный орган переселить граждан, если отсутствует соответствующее соглашение между сторонами.
Алгоритм действий, если жиль выкупает администрация:
- Вынесение решения об изъятии объекта и земельного участка для муниципальных нужд.
- Направление уведомления всем жильцам дома.
- Расчет выкупной цены.
- Перечисление компенсации на банковский счет собственника.
Важно! Компенсация перечисляется только собственникам квартир, в изымаемом доме. Наниматели жилья по договору социального найма должны получить альтернативную жилплощадь на аналогичных условиях.
Сроки и порядок изъятия, размер компенсации устанавливается по соглашению сторон.
Как определить стоимость квартиры?
Закон строго регламентирует, как рассчитывается выкупная цена аварийной квартиры. Данные нормы содержит ст. 32 ЖК РФ.
Возмещение за аварийное жилье включает:
- рыночную стоимость жилья (с учетом доли в праве собственности на объект;
- расходы на переезд;
- затраты на поиск другого жилья;
- оформление права собственности на новую квартиру;
- возмещение средств арендаторам, которые снимали его жилье;
- расходы на съем квартиры, необходимой для проживания до покупки новой.
Важно! Возмещение полагается каждому собственнику квартиры. Поэтому, если владельцев несколько, каждый из них получит свою долю. Несовершеннолетний собственник также получает средства на личный счет.
Не предусматривается возможность выплаты компенсации наличными. Средства могут быть перечислены только на счет владельца.
Поэтому, если в отношении гражданина возбуждено исполнительное производство за неуплату коммунальный услуг, то средства будут списаны в погашение долга.
Стоит ли покупать квартиру под снос?
Часто граждане задумываются если купить аварийную квартиру, дадут ли новую. Как показывает практика, не всегда.
Отдельно необходимо рассмотреть ситуацию, когда орган местного самоуправления вынес решение о расселении и жильцы получили соответствующее уведомление. В такой ситуации продать квартиру можно, но сделка может быть признана мошенничеством.
Так как покупатель не имеет цели владеть объектом и использовать его по назначению. Он совершает ее, чтобы потом переехать в новостройку. Ситуация имеет все признаки мнимой сделки.
В соответствии с законодательством, правом на получение новой квартиры имеет лицо, которое является собственником только одной квартиры. Владельцы альтернативного жилья могут только получить компенсацию.
Поэтому граждане, которые являются владельцами не только аварийной квартиры, могут пойти на такую сделку. Но покупателю нужно принять во внимание, что в случае оспаривания сделки, средства будут ему возмещаться в течение длительного времени.
Выплата будет составлять до 50% от официального дохода продавца ежемесячно (при наличии официального дохода). Вот чем опасна такая сделка.
Проблемы при покупке аварийного жилья
При покупке аварийного жилья существует ряд нюансов.
Какие документы нужны, чтобы снести старый дом и построить новый?
Владелец земельного участка вправе распоряжаться им на свое усмотрение в зависимости от разрешенного использования. Строительство частных домов возможно только на землях под ИЖС и ЛПХ в границах населенного пункта.
Основным документом, регламентирующим снос и постройку дома, является Градостроительный кодекс. Простого желания владельца старого капитального строения на его ликвидацию не достаточно. В соответствии с изменениями в ГрК перед сносом частного дома его собственник обязан уведомить местную администрацию о своих планах и получить соответствующее разрешение (ст. 55.30).
Если просто ликвидировать старое строение и на его месте построить новое, то возникнут проблемы с регистрацией дома. Оставив ситуацию и умолчав об изменениях, вы рискуете в дальнейшем получить трудности при продаже, дарении, завещании.
При желании поставить новый объект на регистрационный учет окажется, что на одном участке имеются два дома под разными кадастровыми номерами: старым и новым. А это опять же налоги на оба строения.
Разрешение на снос является документом, в основе которого учет имущественных интересов всех участников. Например, в ходе ликвидации постройки могут пострадать соседние участки, задеты и повреждены коммуникации и т.д. Если окажется невозможным произвести работы максимально без потерь для других граждан, то разрешение на снос объекта не выдадут.
В итоге самым правильным вариантом будет правильно оформить процесс документально. Сначала получить разрешение на снос старого домостроения, затем разрешение на строительство нового.
Следует заметить, что все это относится только к тем строениям, которые находятся на кадастровом учете. Если же дело касается садового домика, по нему не обращались в Росреестр даже в рамках дачной амнистии, то его можно снести без документов. Затем построить новый объект и его уже поставить на регистрационный учет.
Какие потребуются документы на снос старого дома?
Планирование сноса (демонтажа), как строительства и реконструкции капитальных строений, носит уведомительный характер. Для этого собственник участка и дома подает в местную администрацию через МФЦ следующие документы:
- заявление установленной формы, в котором указывается, что объект планируется демонтировать с целью строительства на этом же месте нового дома;
- паспорт собственника земельного участка и планируемого под снос строения;
- документы, подтверждающие право собственности на указанную недвижимость;
- план земельного участка.
На основании представленных документов администрация рассматривает вопрос возможности ликвидации строения и при положительном решении выдает разрешение.
Снос старого дома и постройка нового: алгоритм действий
После получения разрешения собственник может приступать к работам, которые должны строго соответствовать технике безопасности и градостроительному регламенту. Процедура должна происходить в следующем порядке:
- Предварительно возводятся ограждения, чтобы не нанести ущерб соседним участкам.
- Производится отключение дома от коммуникаций.
- Осуществляется непосредственный снос строения.
- Производится уборка надела от строительного мусора, его вывоз и утилизация.
- Приглашается кадастровый инженер, который зафиксирует факт ликвидации строения и составит акт обследования. Этот документ удостоверит отсутствие жилого дома на старом месте.
- Подается уведомление в администрацию о завершении сноса.
- Собственник земли и бывшего уже домостроения обращается в МФЦ для снятия его с учета со следующими документами:
- уведомлением о планируемом сносе с отметкой администрации и разрешении;
- уведомлением о завершении сноса также с отметкой;
- актом обследования, выданным кадастровым инженером.
Далее Росреестр вносит изменения в свои базы, удалив недвижимый объект с указанным кадастровым номером.
После этого собственник снова обращается в местный орган самоуправления через МФЦ с уведомлением о начале строительства нового жилого дома. Процедура происходит обычным порядком, как и обычное новое строительство или реконструкция с соблюдением требований Градостроительного кодекса.
Пошаговая инструкция регистрации дома в СНТ
Дом попал под реновацию: что теперь делать с квартирой
Источник: РБК Недвижимость
Рассказываем о том, как докупить еще одну квартиру в рамках программы, можно ли использовать маткапитал и когда стоит продавать жилье в доме под снос
Сейчас участники программы реновации могут воспользоваться несколькими вариантами: бесплатно переехать в равнозначную квартиру, докупить дополнительные площади или квартиру либо продать свое жилье до переезда или после.
Переезд в новый дом по программе реновации в Москве
Один из основных вариантов, который подразумевает московская программа реновации, — это переезд в новое жилье. Квартира предоставляется бесплатно в новостройке в том же районе, в котором проживает переселенец.
Участник программы получает равнозначную квартиру: жилая площадь и количество комнат в такой квартире не меньше, чем в освобождаемой. При этом общая площадь больше — за счет более просторных помещений кухни, прихожей, коридора и санузлов.
По оценкам столичной мэрии, в среднем площадь новых квартир на 30% больше, чем старых.
Все квартиры представляются с чистовой отделкой и полностью готовы для проживания. В них уже установлена вся необходимая сантехника, электроплита, люстры и светильники, розетки и выключатели.
В каждой квартире есть балкон или лоджия с обязательным остеклением.
Также в новых квартирах будут установлены современные системы отопления, двухкамерные стеклопакеты, на радиаторах отопления — терморегуляторы.
Реновационные дома будут иметь входы в подъезд и лифтовый холл на одном уровне или с минимальным перепадом.
Власти обещают, что площадь мест общего пользования в новых домах будет в 8,7 раза больше, чем в старых. В холлах первого этажа разместятся колясочные.
Также на первых нежилых этажах новых домов откроются магазины, аптеки, медицинские центры, кафе, отделения банков, предприятия бытового обслуживания.
Этапы реновации в Москве
В августе московские власти утвердили этапы переселения программы реновации. Ознакомиться с перечнем можно здесь.
Первый этап переселения будет проходить в 2020–2024 годах. Квартиры получат почти 170 тыс. москвичей, проживающих в 930 старых домах.
Второй этап переселения по программе реновации пройдет с 2025 по 2028 год. За это время планируется переселить 330 тыс. москвичей из более 1630 пятиэтажек.
Третий этап переселения будет проходить с 2029 до 2032 года. За этот период планируется расселить 1800 домов, в которых проживают около 380 тыс. человек.
Покупка дополнительных площадей по программе реновации в Москве
Второй вариант, которым могут воспользоваться участники программы реновации, — это докупка дополнительных площадей. Участники программы реновации имеют возможность в момент переезда приобрести за доплату квартиру большей площади и с большим количеством комнат по сравнению с бесплатно предоставляемым жильем либо несколько квартир.
Если в момент переезда переселенец не использовал свое право на докупку, то в течение двух лет в дополнение к уже оформленному в собственность равнозначному жилью можно приобрести еще одну квартиру. В обоих случаях можно приобрести квартиры общей площадью не более 100 кв. м со скидкой 10%. Такое право действует однократно.
Как пояснили в пресс-службе Фонда, докупить дополнительные площади в момент переезда можно в том же доме, где предоставляется новая квартира, либо в другом доме, построенном по реновации, но только в том же районе.
«В другом районе участник программы реновации может приобрести дополнительную квартиру только в течение двух лет со дня оформления его права собственности на равнозначное жилье. Приобрести такое жилое помещение возможно в любом районе города Москвы, где сформирован резерв жилых помещений», — пояснили в Фонде.
Выбрать квартиру в другом районе можно будет из специального квартирного фонда реновационных домов. Ознакомиться с перечнем доступных квартир можно здесь.
Можно ли использовать ипотеку и маткапитал по программе реновации в Москве
Купить дополнительные квадратные метры или квартиру в рамках реновации можно как на собственные деньги, так и в ипотеку. Все льготы и субсидии также сохраняются — маткапитал, жилищная субсидия, государственный жилищный сертификат. Они могут быть зачтены в счет оплаты.
«Также участники программы могут воспользоваться специальными ипотечными программами для дополнительного улучшения жилищных условий при переселении. В случае приобретения квартиры (квартир) за доплату первоначальный взнос при оформлении кредита не требуется», — отметили в пресс-службе Фонда реновации.
По данным пресс-службы Фонда реновации, с 2018 года, с момента сдачи первого дома по реновации, было заключено 575 сделок на покупку дополнительных метров в момент переезда и в течение двух лет после него. Более 20% участников программы реновации, которые приобрели квартиры за доплату, воспользовались ипотекой.
Продажа квартиры в рамках программы реновации в Москве
Участники реновации могут продать свою недвижимость до переселения или после. Законодательством не предусмотрены какие-либо ограничения по сделкам для граждан, владеющих недвижимостью в новостройках реновации.
По мнению экспертов, решение о продаже зависит от каждой конкретной ситуации и в большой степени от того, каковы сроки переселения дома, в котором у собственника находится квартира.
Безусловно, квартира в новостройке будет стоить дороже, чем в доме под снос.
Но вариант подождать и продать позже подходит тем, чей переезд планируется через четыре-пять лет, считает руководитель отделения «Войковская» агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Карелина.
По данным компании, сейчас средняя стоимость 1 кв. м в домах под снос — 219 тыс. руб. Средний бюджет составляет 9,56 млн руб. Средняя стоимость 1 кв. м на московском рынке — 262 тыс. руб., а средний бюджет — 17,1 млн руб. «Разница в стоимости очевидная, сейчас можно выиграть от 3 млн до 5 млн руб. после получения квартиры в новом доме и ее дальнейшей продажи», — отметила эксперт.
Если ждать нужно больше пяти лет, то можно рассмотреть продажу сейчас, тем более что спрос на рынке достаточно высокий. По оценкам «Инком-Недвижимости», за год экспозиция квартир в домах под снос сократилась на треть, до 1546 лотов, средняя цена квадрата в них выросла на 11%, до 207,6 тыс. руб., а усредненная стоимость — на 6,2%, до 8,6 млн руб.
Согласно подсчетам «Инком-Недвижимости», метраж квартир, которые получат участники программы реновации, будет больше, чем площади жилья в сносимых домах, на 10–20%.
Стоимость новых квартир при соблюдении определенных условий (отсутствие изъянов с точки зрения планировки, отделки, уровня шумоизоляции, дома будут находиться в удобной транспортной доступности и т. д.
) будет выше на четверть, а в отдельных случаях — на треть, чем цены на жилье в старых пятиэтажках под снос.
«Отношение покупателей к жилью в реновируемых пятиэтажках изменилось кардинальным образом.
Если раньше, до объявлений о сносе, оно считалось наименее востребованным товаром на вторичном рынке столицы, то сейчас приобретение такой квартиры может стать ценным вложением в будущее.
Как следствие, произошло уменьшение объема предложения таких объектов — сами собственники уже менее охотно выставляют их на продажу, а иногда и вообще отказываются от реализации», — отметил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
Но в целом принимать решение о продаже квартиры в доме под снос нужно, отталкиваясь от каждой конкретной ситуации и сроков переселения.