Эксперты рынка поделились мнениями о том, что будет с ценами на квартиры и когда лучше выходить на сделку
Сергей Мальгавко/ТАСС
В самый разгар лета на рынке недвижимости ожидаются большие изменения. 1 июля 2019 года вступают в силу очередные поправки в Федеральный закон № 214 о долевом строительстве. Законодательные изменения обяжут застройщиков перейти на использование эскроу-счетов при взаимодействии с дольщиками и строить на заемные средства.
Что делать покупателям, которые как раз собрались заняться решением квартирного вопроса — выходить на сделку сейчас, дожидаться лета или уходить с рынка до осени? Об этом рассказали участники столичного рынка недвижимости.
«Покупку вторичного жилья лучше отложить на год»
Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»:
— Наиболее подходящее время для купли-продажи недвижимости — лето. На вторичном рынке жилья Старой Москвы сейчас наблюдается дефицит предложения в средних ценовых категориях, особенно в сегменте наиболее доступного жилья (стоимостью до 10 млн руб.).
В условиях снижения реальных доходов населения и связанного с этим сокращения его платежеспособности именно такие лоты пользуются у покупателей наибольшим спросом. Но у нас есть основания полагать, что летом экспозиция пополнится и выбор квартир, в том числе более бюджетных и качественных, будет больше.
К накоплению лотов в экспозиции приведет и снижение числа сделок на вторичке — на 15% в годовом выражении. Причина этого — наблюдаемое нами с конца 2018 года повышение ставок по ипотеке и ожидание покупателями их снижения.
Если есть возможность отложить покупку жилья на год, то с точки зрения вариативности и доступности выбора это будет более правильное решение. Но не стоит откладывать покупку недвижимости даже до осени, если жилищный вопрос стоит крайне остро.
Осень — это начало делового сезона на рынке недвижимости, люди стараются быстрее выходить на сделки. И если покупатель тянет с приобретением жилья, то он почти всегда оказывается в проигрыше, так как из-за возрастающей в этот период конкуренции может упустить привлекательные варианты.
«Проектов, строящихся по старым правилам, становится все меньше»
Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум»:
— На рынке недвижимости складываются все предпосылки для дальнейшего роста цен на жилье, поэтому нет никакого смысла тянуть со сделкой. По итогам 2018 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке массового сегмента увеличилась на 7,5%. За первый квартал 2019-го цена «квадрата» повысилась еще на 2,2%.
Несмотря на рост ставок по ипотеке, покупательская активность сохраняется на стабильно высоком уровне, что позволяет застройщикам регулярно пересматривать прайс. Так, девелоперы уже сегодня создают финансовый резерв для перехода на банковское финансирование с 1 июля 2019 года.
С каждым месяцем проектов, которые смогут достраиваться по старым правилам, будет все меньше, а значит, жилье подорожает. К тому же еще один риск связан с возможным сокращением объемов строительства на котловане.
Поскольку девелоперам придется строить на заемные средства, станет выгоднее выводить объекты в продажу как минимум в средней стадии готовности по более высоким ценам.
«Сейчас можно найти бюджетную квартиру и оформить ипотеку на хороших условиях»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:
— Сейчас хороший момент для приобретения нового жилья, еще можно успеть выбрать квартиру в рамках своего бюджета и оформить ипотеку на приемлемых условиях. Студии в Москве можно купить по цене от 2,8 млн руб., однокомнатные квартиры площадью от 41 кв. м — от 4,3 млн руб. (Зеленоград), а внутри МКАД — от 4,7 млн руб.
Ипотечные заемщики также сегодня могут сэкономить, прежде всего выбирая квартиры в новостройках, аккредитованных своими зарплатными банками, — как правило, это позволяет снизить базовую ипотечную ставку на 0,1–0,3 п. п.
А, например, участники зарплатного проекта Сбербанка также могут воспользоваться электронной регистрацией сделки и получить дополнительный дисконт ставки — еще минус 0,1%.
Рынок сейчас постепенно перестраивается на работу по новым требованиям: ряд проектов введут продажи квартир только через эскроу-счета, что предположительно увеличит себестоимость квартир на 8–12%. Как это скажется на ценах в проектах, оставшихся на старой схеме, пока неизвестно, показательным будет третий квартал нынешнего года.
«Лучшее время — то, которое подходит покупателю»
Оксана Вражнова, председатель правления группы компаний «Миэль»:
— Лучшее время для покупки недвижимости — это время, подходящее для покупателя. В решении жилищного вопроса сначала стоит руководствоваться жизненной и финансовой ситуацией, личными обстоятельствами. Хотя, конечно, вопрос выбора и цены тоже играет свою роль.
Как правило, осенью, на фоне традиционной активизации спроса, наиболее ликвидные объекты с наилучшим соотношением цены и потребительских характеристик с рынка вымываются крайне быстро, иногда не оставляя покупателю времени на принятие максимально взвешенного решения или на дополнительные просмотры.
Также в сентябре мы, как правило, видим положительную динамику цен, вызванную оживлением спроса и вымыванием с рынка объектов. Так, в сентябре 2018 года рост стоимости квадратного метра на вторичном рынке столицы составил 1,2%. Весной же покупатель может чувствовать себя более спокойно, уделяя выбору больше времени.
Особенно это актуально для покупателей с альтернативой, которым в сентябре, на фоне быстрого сокращения предложения, не так-то и просто подобрать подходящие для всех участников альтернативной цепочки варианты.
«С приобретением новостройки лучше поспешить»
Кирилл Игнахин, генеральный директор компании Level Group:
— В решении жилищного вопроса лучше действовать здесь и сейчас, чем ждать неизвестности. Особенно в нашей стране, где постоянно меняется правовая среда и экономическая обстановка.
Основное событие, которое ожидается на рынке новостроек, — переход к проектному финансированию с 1 июля. По подсчетам Минстроя, новые требования не затронут 77% строящегося жилья в стране, то есть под эти проекты и дальше можно будет привлекать средства дольщиков напрямую.
Но что если вы рассматриваете квартиру в одном из оставшихся 23% проектов? В этом случае должны быть готовы к повышению цен после 1 июля и даже к временным трудностям со строительством, если застройщик не сможет оперативно получить кредит.
По нашим прогнозам, цены на такие объекты могут возрасти на 10–15%. Но и другим клиентам, как мне кажется, стоит поспешить. В первом квартале во многих проектах новостроек Москвы цены выросли на 2–3%, а в особо ликвидных — на 6–7%.
Процесс будет продолжаться, ведь есть признаки ажиотажного спроса из-за реформы и повышения ипотечных ставок.
«Рост цен на новостройки провоцирует рост всего рынка в целом»
Сергей Тихонов, ведущий эксперт агентства недвижимости Century 21 Vesta:
— Впереди майские праздники, далее летние каникулы, когда активность рынка снижается. Людям, которые хотят решить вопрос с покупкой вторички до лета, самое время активизироваться и начать искать объекты, собственники которых желают быстро закрыть вопрос. Обычно эти продавцы готовы пойти навстречу, сделать скидку и уступить в цене.
Для покупки новостроек также наступает довольно удачный период. Застройщики предвкушают летние каникулы, активизируются и выпускают на рынок акционные предложения, делают скидки по ряду объектов.
Цены во второй половине лета могут подрасти еще на 5–7%, а до конца года — на 10%. Это связано с грядущими изменениями в законодательстве (214-ФЗ).
На таком фоне спекуляция в сфере первичной недвижимости возрастет во второй половине года. Как правило, рост первички притягивает за собой и рост всего рынка в целом.
Вывод можно сделать такой: лучше покупать сейчас, если есть возможность. В любом случае инвестиция, сделанная сейчас, будет выгодна в годовом срезе.
«Покупателю нужно успеть заключить сделку до второй волны роста цен»
Олег Ступеньков, руководитель консалтинговой и брокерской компании «Топ Идея»:
— Будет ли цена на первичном рынке расти дальше? Безусловно. Предстоит вторая волна роста — уже не информационная, как это было зимой, а связанная с реальным ростом издержек при переходе на эскроу-счета. И сейчас не самое благоприятное, но пока «теплое» время для совершения покупки.
Ипотечная ставка еще стабильна, и, скорее всего, власти предпримут действия для ее снижения. Ждать ли снижения ставок — должен решать каждый. Однако именно сейчас еще можно успеть до второй волны роста цен и оформить ипотеку на понятных условиях. Поэтому моя рекомендация — покупать сейчас.
«Есть полтора года на покупку новостроек по старым правилам»
Татьяна Подкидышева, директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости»:
— Не стоит паниковать в связи с переходом на новую модель схемы долевого строительства жилья. Безусловно, тот факт, что застройщики не будут иметь доступ к деньгам дольщиков до момента передачи квартир покупателям, приведет к росту цен. Но не забывайте, что часть проектов освобождаются от необходимости использовать эскроу-счета до полного их завершения.
И таких объектов в столичном регионе — около 50%. Поэтому пока не достроят все жилые комплексы из «льготной» категории, система эскроу-счетов не заработает «на полную мощность». В результате у нас есть запас времени — год-полтора для приобретения квартир в новостройках по старым правилам и по более низким ценам, нежели в новых проектах. Но и после паниковать не надо.
Рынок адаптируется, банки смогут накопить достаточные объемы фондирования, что позволит понизить традиционные ипотечные ставки до желаемых 8% и, возможно, компенсировать рост цен на первичном рынке. Да, покупка будет уже не так выгодна, как в 2018 году.
Воспринимайте это как определенную плату за свою безопасность и гарантию того, что дом будет достроен и вы сможете переехать в свою новую квартиру.
Названы 7 причин подорожания жилья в 2019 году
Карельские вестиКарельские вести
2018-й, вероятно, стал последним «урожайным» годом на московском первичном рынке в уходящем десятилетии. Строительный бум обеспечила дешевая ипотека. В минувшем году средняя ставка по кредитам на столичные новостройки составила 9,4%, что на 3 п.п. ниже среднего уровня ставок за всю историю российской ипотеки (12,4%).
Однако в начале этого года ситуация изменилась: два крупнейших госбанка, контролирующих более 60% рынка ипотеки, объявили о подорожании кредитов (на 1–1,2% и 0,6% соответственно). Очевидно, что за лидерами вынуждены последовать и другие игроки.
В случае устойчивой тенденции роста ипотечных ставок Минстрой рассмотрит варианты программ субсидирования, сообщил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, желая успокоить потенциальных покупателей.Но это не изменит общей тенденции. «В наступившем году ипотека не станет «вечным двигателем» для рынка жилья.
И это главная угроза для отрасли в наступившем году», — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее мнению, повышение ставок крупнейшими банками может замедлить прирост спроса, который наблюдался последние три года. Ведь, помимо заемных средств, других серьезных ресурсов для приобретения жилья у населения не остается.
В конце 2018 года стоимость 1 среднего «квадрата» в массовых столичных новостройках достигла 161 тыс. руб. Однако в 2019 году этот рекорд может быть побит. Причем рост цен прогнозируется на всех этапах строительства. Аналитики называют семь причин для такого сценария.
Основной вклад в повышение расценок на новостройки внесет реформа долевого строительства. Сейчас, по словам экспертов, отрасль на 74% финансируется средствами дольщиков. С 1 июля жилищное строительство будет финансироваться не дольщиками, а банками.
Чтобы построить многоквартирный дом, застройщик должен получить целевой кредит. При этом заинтересованные в покупке строящегося жилья граждане перечислят свои деньги этому банку (на эскроу-счет), а не застройщику, как сейчас.
Когда дом будет введен, средства с эскроу-счетов будет переведены строительной компании.
Сегодня средства дольщиков фактически бесплатны для застройщика, а за банковский кредит придется платить проценты. Соответственно, расходы на обслуживание кредита отразятся на конечной стоимости построенного жилья. Новые правила затронут практически все строящиеся жилые комплексы, за исключением тех, которые почти завершены или распроданы.
«Сколько бы ни стоил кредит для застройщиков, его применение неизбежно повысит себестоимость строительства, — уверен гендиректор IKON Development Антон Детушев. — Более того, в ЦБ заявили, что в 2019 году он ужесточит кредитно-денежную политику, то есть займы продолжат дорожать. По нашим оценкам, стоимость построенного за счет целевого кредита жилья вырастет на 10%».
Кроме этого, правительство намерено в этом году увеличить взносы в Фонд защиты прав дольщиков. За 9 месяцев 2018 года чистый убыток организации достиг 22,3 млрд руб.
Сейчас, заключая каждый ДДУ с покупателем, девелоперы перечисляют в фонд 1,2% от суммы договора. К примеру, если квартира стоит 5 млн руб., то взнос составит 60 тыс. руб.
При повышении отчисления до 6% (одна из возможных ставок, обсуждаемых властями) жилье подорожает на 300 тыс. руб.
В-третьих, вверх цены толкает ускоряющаяся инфляция. В 2019 году повышен налог на добавленную стоимость и акциз на топливо, что непременно скажется на себестоимости строительства.
НДС, который платят застройщики, возрос с 18% до 20%. Порядка 64% всех материалов и услуг, необходимых для реализации проектов жилищного строительства, облагаются НДС.
Соответственно, почти по всем этим позициям возрастают расходы.
Еще один важный фактор — падение рубля. В 2018 году российская денежная единица дважды подешевела относительно евро и доллара (примерно на 13–20%). Это привело к удорожанию импортных строительных материалов и оборудования.
«В 2019 году сохраняется риск обрушения курса рубля, так как готовятся новые санкции, которые уже стали причиной девальвации весной и летом 2018 года.
Кроме того, Центробанк с 15 января вернулся к закупке евро и доллара, что также ослабит национальную валюту», — пояснила Мария Литинецкая.
По данным НИУ ВШЭ, при росте индекса обменного курса на 1% цена жилого «квадрата» в Москве повышается на 810 руб.
Несмотря на снижение импорта в строительстве, в столичных новостройках еще используется зарубежное вентиляционное оборудование (79%), системы водоснабжения, отопления, водоотведения (75%), электроосвещение (64%) и лифты (57%). Все это подорожает при ослаблении рубля, а значит, цены на жилье возрастут.
В-пятых, застройщики будут переписывать ценники из-за дорожающих строительных материалов. Как сообщил Thomson Reuters, самый популярный вид сортового проката, используемый в строительстве для армирования железобетонных конструкций, с марта по сентябрь 2018 года подорожал на первичном рынке на 29%.
По оценке аналитиков ЭЦ «Индекс», в течение минувшего года стоимость большинства стройматериалов выросла. К примеру, производители песчано-гравийных смесей подняли отпускные цены в среднем на 19%. В этом году тенденция продолжится из-за роста НДС и подорожания бензина.
По мнению экспертов, особенно сильно давление на стоимость строительных материалов будет заметно в Москве, где наценка на них достигает отметки в 60%. Для сравнения: в бедных регионах страны эта наценка не превышает 10%.
Столичные «квадраты» будут также дорожать из-за падения рентабельности проектов. Так, в конце прошлого года из-за резкого оттока иммигрантов выросла оплата рабочей силы. Плюс ко всему для многих застройщиков увеличились проплаты по банковским кредитам.
В-седьмых, повышение цен поддержит устойчивый спрос на московские новостройки, который, по мнению аналитиков, сохранится как минимум до середины 2019 года. В связи с этим застройщики наиболее ликвидных жилых комплексов продолжат повышать цены примерно в 2–3 раза быстрее рынка.
«В 2019 году гораздо больше причин для роста цен, нежели их снижения, — резюмирует Мария Литинецкая. — Однако не стоит забывать основной фактор ценовой динамики — соотношение спроса и предложения.
По предварительным оценкам, даже несмотря на рост активности покупателей в 2018 году, предложение новостроек пока в 2,2 раза превышает спрос. В 2019 году это соотношение, вероятно, немного сместится в пользу предложения (2,4 раза) из-за замедления ипотечного рынка и выхода в продажу новых жилых комплексов.
Это нивелирует влияние факторов роста цен, поэтому средний «квадрат» в массовых новостройках столицы может подорожать на 5–10%».
Существует и другая точка зрения. «Сегодня нет условий для мотивированного роста цен на жилье в новостройках на 15–20%. Дорожающая ипотека, усиление санкционного режима не способствуют повышению платежеспособности населения.
Несмотря на то что ставка НДС поднята до 20%, не определен главный для жилья в 2019 году ценообразующий фактор — ставка проектного финансирования», — заключила директор по продажам «НДВ-Супермаркет недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Рынок недвижимости 2019: итоги года, обзор, экспертный анализ
За последний год рынок недвижимости претерпел значительные изменения, связанные с изменением в законодательстве, уменьшением ставки ЦБ и изменениями на социальном уровне. Поэтому в данный момент застройщики адаптируются к новым условиям, а покупатели выжидают и ищут информацию от экспертов про то, каким был 2019 год для рынка недвижимости и что его ждет в новом году.
Основные изменения 2019 года
Общая ситуация на рынке недвижимости Санкт-Петербурга определяется кризисной ситуацией в стране в последние годы: доходы населения падают, рубль теряет позиции. В таких условиях люди чаще всего задумываются о том, как купить квартиру недорого, чтобы остались деньги на жизнь.
Поэтому доля ипотечных сделок значительно выросла и в Санкт-Петербурге превышает 50%, а в Москве, где квадратный метр стоит заоблачных денег, практически каждая покупка жилья оформляется с привлечением ипотечного кредита. И такая тенденция только набирают популярность.
В связи с уменьшением платежеспособности граждан банки начинают предлагать более выгодные условия по ипотеке.
Особенно это коснулось программ для семей с детьми, потому что улучшение жилищных условий остается приоритетной мотивацией при покупке квартиры, а государство крайне заинтересовано в повышении рождаемости. Индексация материнского капитала это подтверждает.
Уменьшение ключевой ставки ЦБ
Благодаря уменьшению ключевой ставки ЦБ до 6,25% ипотека подешевела в среднем на 0,5-1%. Однако большого роста сделок не наблюдается. Эксперты считают, что снижение ставок по ипотеке, улучшение условий кредитования и при этом невысокая заинтересованность покупателей в итоге, связана в первую очередь с нестабильной ситуацией в экономике.
Эскроу-счета: нововведение для застройщиков
В 2019 году рынок недвижимости потрясла поправка в законодательстве (214 ФЗ), вводящая обязательное использование эскроу-счетов. Фактически с этого момента долевое строительство запрещено, теперь возможно только проектное финансирование и продажа квартир через эскроу-счетов.
Покупатель оплачивает квартиру, зачисляя деньги на счет банка, а застройщику она перечисляются только при соблюдении ряда условий.
Эта поправка защищает покупателей от рисков, связанных с задержкой получения квартиры, однако для застройщиков это означает, что теперь стройка осуществляется не за счет бесплатных средств дольщиков, а за счет обеспечения ее кредитными средствами банка.
Поэтому введение эскроу-счетов означает только одно — увеличение стоимости квадратного метра, так как застройщикам теперь нет необходимости продавать квартиры дешево на начальных этапах стройки. На волне изменений 2018 года был резкий спрос на покупку квартир, люди покупали все, опасаясь резкого подорожания. Поэтому цена на новостройки начала увеличиваться. Поэтому сейчас наблюдается резкий дефицит покупателей, все, кто хотели купить квартиру, купили ее в самом начале года.
Однако резкого подорожания в 2020 году эксперты не прогнозируют. Как в Санкт-Петербурге, так и в Москве за 2018 год рынок недвижимости пополнился рекордным количеством строящихся объектов, на которые поправка пока не действует.
В Санкт-Петербурге в 2018 году начало строиться жилье общей площадью более 5 миллионов квадратных метров. Это сравнимо с рекордным 2014 годом. А в связи со снижением спроса и переполненностью рынка, новые объекты за счет эскроу-счетов будут появляться не так быстро.
Рынок недвижимости переполнен, а ажиотаж на спадает, потому что зависит напрямую от покупательской способности.
Тем не менее, внесение поправок уже обеспечило рост цен на недвижимость. По данным на конец 2018 года по октябрь 2019 года, квартиры в Санкт-Петербурге уже подорожали на 10,5%.
Что делать тем, кто задумывается о покупке квартиры?
Сейчас не стоит торопиться с покупкой жилья, опасаясь резкого подорожания. Если есть время, следует обратить внимание на поиски действительно хорошего варианта.
Если же времени нет, а страх деньги есть, не покупайте квартиру на стадии котлована.
Так как застройщики теперь не будут продавать квартиры дешевле на ранних этапах стройки, то дешевле квартира не будет, а ждать ее готовности вам придется несколько лет.
Если же вы хотите продать квартиру, то следует сделать это как можно скорее, потому что в условиях сниженного спроса, цены на недвижимость будут постепенно падать.
Что готовит 2019-й год рынку недвижимости?
Нас ожидает непростой год. В 2019-м сойдутся сразу несколько факторов, делающих жилье более дорогим, а значит, менее доступным. Это повышение НДС, рост инфляции и уход от действовавшей много лет системы долевого строительства. Изменения будут постепенными, но необратимыми.
Цены на жилье
Главный вопрос потенциального покупателя жилья – что будет с ценами? Порадовать нечем: у недвижимости в 2019 году есть множество причин подорожать и ни одной – стать дешевле.
Мы ожидаем рост цен на строящиеся объекты на 12-15% относительно уровня декабря 2018 года.
Основная причина такого роста – законодательные ограничения, на которые застройщики будут вынуждены реагировать, перекладывая часть возросшей финансовой нагрузки на покупателей.
Новые проекты также будут дорожать. Цены в новых проектах на котловане увеличатся на 8-10%.
Алексей Поповруководитель аналитического центра Cian
В Группе ЛСР говорят, что рынок спокоен, но насторожен, слишком часто в строительной сфере происходят значимые изменения. В компании отмечают, что с рынка постепенно вытесняются мелкие игроки, а единственный способ остановить рост цен на жилье – минимизировать стоимость банковских средств для застройщика.
Что касается вторичного рынка, то и там цены поползут вверх, но не так быстро. По оценке Алексея Попова, рост в 2019 году составит 5-7% относительно уровня декабря 2018 года. Зато на 5-10% вырастут продажи, за счет перераспределения покупателей с первичного рынка.
как вырастут цены
Новостройки, рост цен 12-15%
Вторичный рынок, рост цен 5-7%
Первичный рынок: игра по новым правилам
Основное изменение в законодательстве, которое полностью перекраивает правила игры на первичном рынке жилья – завершение эпохи долевого строительства.
Рынок переходит на проектное финансирование: средства дольщиков теперь будут храниться на специальных банковских эскроу-счетах до окончания строительства дома. Одно разрешение на строительство – один счет.
Само строительство при этом будет осуществляться на средства банковского кредита.
Мы держим относительно низкий профиль стоимости жилья, но за счет чего? За счет того, что кто-то получает это жилье, но по относительно низким ценам.
В том числе это происходит за счет того, что у части людей деньги изымаются, и они вообще ничего не получают: ни денег, ни жилья.
Поэтому нам нужно, безусловно, переходить на цивилизованные способы финансирования этой отрасли, даже если это приведет к некоторому снижению в строительном секторе (цитата по kremlin.ru).
Владимир Путинпрезидент РФ
Плюсы такой схемы очевидны: она решает проблему обманутых дольщиков, ведь если застройщик задерживает сдачу дома более чем на полгода, покупатель может вернуть свои деньги со счета.
К тому же, банк, прежде чем выдать кредит на строительство застройщику, проверит его надежность, а это дополнительная гарантия дольщику.
С другой стороны, банк является посредником, который не останется без прибыли, и жилье неминуемо подорожает.
«Будет рост себестоимости строительства, аналитиками озвучиваются цифры в 15-20%, и я, пожалуй, с ними соглашусь», – говорит вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов Вячеслав Семененко. Впрочем, в Минстрое считают, что ставка для застройщиков будет снижаться.
Проектное финансирование с учетом открытия эскроу-счетов приведет к снижению итоговой ставки для застройщика. И если в начале проекта застройщик будет получать проектное финансирование под рыночную ставку, то через бесплатное фондирование на эскроу-счетах ставка, прогнозируемая Центробанком, дойдет до 6-8%.
Никита Стасишинзамминистра строительства и ЖКХ РФ
Новая схема, наряду со старой, действует на рынке с 1 июля 2018 года. Полностью рынок перейдет на проектное финансирование с 1 июля 2019 года. Переходный период дал рынку возможность завершить начатые проекты по старым правилам и перестроить модели ведения бизнеса перед переходом к проектному финансированию.
Использование механизма счетов эскроу снимает с застройщиков установленный 214-ФЗ запрет на выпуск (выдачу) ценных бумаг и их оплату с расчетного счета, что теоретически дает возможность застройщику обойтись без целевых займов банка.
Таким образом, крупные участники рынка всерьез рассматривают возможность привлечения долгового (облигации) и долевого (акции) капитала как альтернативу проектному финансированию банков (займы).
Константин Клошкоюрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и Партнеры»
Новое в законодательстве
В 2018 году был принят ряд поправок в строительное законодательство, которые вступят в силу в 2019 году.
Самовольное строительство. Закон защитил добросовестного создателя самовольного объекта: если он нарушил ограничения использования земельного участка, но при этом не знал и не мог знать о них, объект не признается самовольной постройкой.
Что касается признанных самовольных построек, то теперь устанавливается запрет на их использование. «Наконец-то прямо звучит положение о том, что самовольная постройка, помимо сноса, может быть приведена в соответствие с действующими требованиями, – говорит Константин Клошко.
– Но сделать это путем «подстройки» под нее градостроительного регламента больше будет невозможно».
При наличии права собственности, а также если речь идет об ИЖС или многоквартирном доме, снос самовольной постройки возможен только по решению суда.
ИЖС. Также введено понятие объекта ИЖС: законодательно обозначена этажность такого здания, высота и тот факт, что помещения не могут быть разделены на самостоятельные объекты недвижимости.
Для строительства объекта ИЖС теперь не нужна проектная документация и экспертиза, достаточно уведомления с его описанием. Уполномоченный орган должен ответить в течение 7 дней.
Отсутствие ответа, говорит Константин Клошко, приравнивается к уведомлению о соответствии требованиям – можно строить.
Еще эксперт отмечает, что в 2019 году стоит ожидать новых законотворческих инициатив в отношении жилого статуса апартаментов.
Кроме этого, в ближайшее время может быть принят законопроект, вынуждающий перейти на эскроу-счета и тех, кто начал строительство до 1 июля 2019 года. Таков был законодательный ответ на рекордный рост получения разрешений на строительство в 2018 году.
Стройка-2019
Согласно одному из майских указов президента Владимира Путина, к 2024 году Россия должна выйти на объемы жилого строительства, равные 120 млн кв. м. в год. Однако, по словам главы Минстроя Владимира Якушева, достижение этого показателя под большим вопросом, ведь для этого нужно ежегодно наращивать объем. А в 2018 году он снизился.
Основной показатель, с которого мы должны были стартовать с 1 января 2019 года, он уже не совпадает. По паспорту нацпроекта ввод должен был составить на 31 декабря 2018 года 86 млн кв.м.
жилья, ориентировочно, по нашим оценкам, это будет 75-76 млн кв.м жилья. Мы с вами уже выпадаем на 10-11 млн кв.м жилья. Это серьезный знак со стороны рынка и отрасли.
Эта цифра будет требовать серьезной корректировки (цитата по Interfax.ru).
Владимир Якушевглава Минстроя
Однако снижение в 2018 году, по словам Алексея Попова, случилось из-за низкой активности застройщиков три года назад, в 2015-м, когда было запущено мало проектов. «В 2016 году было запущено больше новых проектов, поэтому ввод жилья в 2019 году вырастет на 15-20% относительно уровня 2018 года», — говорит аналитик.
А вот положение застройщиков в 2019 году будет непростым.
Во-первых, согласно поправкам в ФЗ-214, для работы по новым условиям, застройщик должен иметь опыт возведения многоквартирных домов, во-вторых, он должен иметь пропорциональный объему строительства уставной капитал, в-третьих, банк устанавливает контроль над всеми расходами застройщика и может отказать выдать средства, если посчитает их расходование нецелевым. В-четвертых, при нарушении сроков строительства стройнадзор запретит застройщику начинать новый проект.
«Пока сложно понять масштаб изменений: экономическая модель, по которой работал рынок, полностью меняется.
Но риски социального характера, связанные с банкротством компаний, на мой взгляд, крайне высоки, – говорит Вячеслав Семененко.
– Особенно много банкротств будет в регионах, потому что там нет крупных устойчивых компаний, а небольшие, с малым оборотом и объемами строительства, с новыми условиями не справятся».
Ипотека
Ставки по ипотеке будут расти. Впервые за долгое время они начали свой рост еще осенью 2018-го, после подъема Центробанком ключевой ставки на 0,25 п.п., и продолжили рост после повторного подъема ключевой ставки в декабре 2018-го еще на 0,25 п.п.
Сегодня ключевая ставка Центробанка составляет 7,75% годовых, и это не критичный показатель для рынка: в среднем банки повысили свои ставки с весны 2018 года, по данным NAIBecar, на 1-2 п.п.
, что не фатально для рынка ипотеки: до «красной линии» в 12% годовых, после которой число заявок на кредит резко падает, еще далеко.
как вырастут ипотечные ставки
Ставки на ипотечные кредиты — рост до 10-10,2%
«Эра «дешевых» кредитов закончилась, – говорит руководитель группы маркетинга компании ЦДС Петр Буслов. – Весьма вероятно, что в 2019 году мы увидим дальнейший рост ставок по ипотечным кредитам – выше 10% годовых. К сожалению, для этого есть все экономические предпосылки».
Но в 2019-м нас ждет еще и рост НДС, что также потянет ипотечные ставки вверх.
«В этой ситуации на рынок могут вернуться в массовом порядке программы субсидирования ставок застройщиками, при которых скидка трансформируется в более низкую ставку по кредиту для покупателей конкретного жилого комплекса, – отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Также власти могут перезапустить программу субсидирования ипотеки, которая действовала в 2015-2016 гг.».
Реновация шагает по стране
В 2018 году в Госдуму был внесен законопроект «О реновации жилищного фонда в Российской Федерации», регламентирующий обновление ветхого жилого фонда. В качестве примера для всей страны предлагается московский опыт реновации: снос «хрущевок» и строительство на их месте нового жилья. Источники и объемы финансирования в регионах будут определять органы местного самоуправления.
Эксперты признают проблему актуальной, но сомневаются, что в нынешних экономических условиях механизм финансирования реновации за счет бюджета сможет работать где-либо, кроме столицы. Хотя, согласно законопроекту, возможны и другие варианты финансирования. Например, использование механизмов государственно-частного партнерства, то есть привлечение инвесторов.
Я полагаю, что распространение московского опыта реновации на всю страну бесперспективно. В региональных бюджетах подчас недостаточно средств на ремонт жизненно важной инфраструктуры, расселения аварийного и ветхого жилья, выдачу квартир «очередникам».
Поэтому реновация, возможно, будет только с участием частных инвесторов, девелоперов. Однако, учитывая непростую экономическую ситуацию, далеко не каждый застройщик возьмется за строительство жилья, в котором значительное число квартир придется передать городу.
Кирилл Игнахингенеральный директор Level Group
Потенциал рынка
Напоследок мы спросили экспертов, в чем они видят потенциал рынка недвижимости на ближайшие годы. Большинство ответили, что потенциал кроется в острой потребности россиян в комфортном жилье, на которое у людей нет средств.
Но многие россияне согласились бы даже на «несовременное» отдельное жилье: в стране около 3 млн семей-очередников. «Дефицит жилья будет удовлетворен лет через 25, если темп строительства не будет снижаться и удастся сдержать стоимость квадратного метра в адекватных рамках», — считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
Игорь Порхомовский
Как изменились цены на первичном рынке жилья в 2019?
Сегодня сайт ultramodern-home.ru проанализировал цены на первичном рынке жилья в России на конец мая и начало июня 2019 года. На сколько выросли цены на новостройки за 1 год? На конец мая средняя стоимость 1 квадратного метра в новостройках составляет 55 500 рублей.
В среднем цены за 1 год выросли на 9%. В рейтинге представлено 44 города. Эксперты не стали включать в рейтинг Москву и Санкт-Петербург. В 33 городах из 44 зафиксирован рост цен.
Основную причину роста цен на новостройки эксперты связывают с повышением активности среди покупателей, постепенным повышением ипотечных ставок и новыми законодательными изменениями по отношению к застройщикам. Всё это побуждает покупателей не затягивать со сделкой.
Особенно большим спросом на первичном рынке недвижимости пользовались квартиры стоимостью менее 1,5 млн рублей.
Города-лидеры по росту цен на первичном рынке в 2019
| 1. Псков | 45 600 руб | +22% |
| 2. Саратов | 42 600 руб | +22% |
| 3. Ульяновск | 46 700 руб | +21% |
| 4. Петрозаводск | 57 900 руб | +21% |
| 5. Казань | 80 400 руб | +20% |
| 6. Сочи | 126 700 руб | +20% |
| 7. Ижевск | 57 000 руб | +18% |
| 8. Краснодар | 53 700 руб | +17% |
| 9. Уфа | 67 900 руб | +17% |
| 10. Красноярск | 60 700 руб | +16% |
| 11. Брянск | 37 200 руб | +16% |
| 12. Пермь | 60 800 руб | +16% |
| 13. Улан-Удэ | 46 400 руб | +15% |
| 14. Сургут | 73 900 руб | +14% |
| 15. Иркутск | 58 900 руб | +12% |
| 16. Новосибирск | 66 500 руб | +12% |
| 17. Омск | 43 100 руб | +11% |
| 18. Волгоград | 47 100 руб | +11% |
| 19. Рязань | 43 800 руб | +11% |
| 20. Тюмень | 63 200 руб | +9% |
| 21. Пенза | 49 800 руб | +9% |
| 22. Калуга | 48 600 руб | +9% |
| 23. Симферополь | 70 600 руб | +9% |
| 24. Владивосток | 94 400 руб | +9% |
| 25. Барнаул | 47 000 руб | +7% |
| 26. Тверь | 47 900 руб | +7% |
| 27. Кострома | 44 100 руб | +7% |
| 28. Иваново | 40 000 руб | +5% |
| 29. Ярославль | 51 400 руб | +4% |
| 30. Новороссийск | 55 200 руб | +4% |
| 31. Владимир | 39 300 руб | +4% |
| 32. Екатеринбург | 69 800 руб | +3% |
| 33. Великий Новгород | 43 400 руб | +3% |
| 34. Калининград | 53 000 руб | +2% |
| 35. Воронеж | 43 700 руб | +1% |
| 36. Киров | 42 300 руб | +1% |
| 37. Нижний Новгород | 67 000 руб | +1% |
| 38. Самара | 45 300 руб | 0% |
| 39. Батайск | 41 600 руб | 0% |
| 40. Ставрополь | 37 300 руб | -2% |
| 41. Челябинск | 42 900 руб | -2% |
| 42. Обнинск | 56 400 руб | -3% |
| 43. Тула | 47 800 руб | -5% |
| 44. Ростов-на-Дону | 50 300 руб | -8% |
В некоторых городах среднегодовой рост цен на новостройки составил около 20-22%. Лидерами рейтинга стали Псков и Саратов, где цены за год подорожали на 22%. Также в первую десятку городов с самыми быстрорастущими ценами на новостройки вошли: Ульяновск (+21%), Петрозаводск (+21%), Казань (+20%), Сочи (+20%), Ижевск (+18%), Краснодар (+17%), Уфа (+17%) и Красноярск (+16%).
Города России с самыми высокими ценами на новостройки в 2019
| 1. Сочи | 126 700 руб |
| 2. Владивосток | 94 400 руб |
| 3. Казань | 80 400 руб |
| 4. Сургут | 73 000 руб |
| 5. Симферополь | 70 600 руб |
| 6. Екатеринбург | 69 800 руб |
| 7. Уфа | 67 900 руб |
| 8. Нижний Новгород | 67 000 руб |
| 9. Новосибирск | 66 500 руб |
| 10. Тюмень | 63 200 руб |
Город-курорт Сочи возглавил рейтинг городов по уровню средней стоимости квадратного метра – 126 700 рублей. Напомним, что эксперты не включили в рейтинг Москву и Санкт-Петербург.
Второе место занял Владивосток – 94 400 руб/1 кв.м. Тройку лидеров замыкает Казань – 80 400 рублей.
Города России с самыми низкими ценами на новостройки в 2019
| 1. Брянск | 37 200 руб |
| 2. Ставрополь | 37 300 руб |
| 3. Владимир | 39 300 руб |
| 4. Иваново | 40 000 руб |
| 5. Батайск | 41 600 руб |
| 6. Киров | 42 300 руб |
| 7. Саратов | 42 600 руб |
| 8. Челябинск | 42 900 руб |
| 9. Омск | 43 100 руб |
| 10. Великий Новгород | 43 400 руб |
Среди крупных городов самая низкая стоимость квадратного метра на новостройки зафиксирована в Брянске – 37 200 руб. На втором месте расположен Ставрополь – 37 300 руб.
Тройку лидеров замыкает Владимир – 39 300 руб.
Напомним, что в другой статье мы проанализировали среднегодовые цены на вторичный рынок жилья в России в 2019 году. Рекомендуем обязательно прочитать!