На заре ипотечного рынка России ставки на «вторичку» были существенно ниже, чем на «первичку», поскольку новостройки рассматривались банками как более рискованные активы.
Однако в дальнейшем кредиты на новостройки стали более привлекательны за счет субсидий и дотирования от государства.
Сейчас «вторичка» снова выглядит очень и очень привлекательно: ставки сравнялись, а ждать окончания стройки не нужно.
Лукавые кредиты
Некоторые банки предлагают более выгодные условия кредитования вторичного жилья, чем в среднем по рынку. Например, «НС Банк» по программе «Квартира и ремонт за маленькую ипотеку» анонсирует ипотеку от 3% годовых.
Впрочем, при ближайшем рассмотрении выясняется: это условие действует только на первый год кредитования. В течение следующих пяти лет ставка увеличивается до 12% годовых, а с шестого года она приравнивается к ключевой ставке +2% годовых (но не ниже 12%).
Сама программа действует лишь в отношении одного объекта – дома 43 по Приморскому проспекту в Санкт-Петербурге.
Есть и другие крайности. В частности, «Севергазбанк» по программе «материнский капитал» предлагает при покупке доли или комнаты кредит по ставке 26% годовых. Причем на короткий срок.
Однако если не брать в расчет «экстравагантные» условия, а обратить внимание на адекватные предложения, становится понятно: ипотека под 8% на покупку готового жилья – свершившийся факт. «Такая ставка близка к условиям на первичном рынке и уже является не случайностью, а закономерностью», – считает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум».
В частности, по ипотечной программе «РосЕвроБанка» ставка равна 8,1% при сроке погашения 20 лет. Бнк «ДельтаКредит» предлагает ипотеку на квартиры сроком на 25 лет при ставке 8,25%. Первоначальный взнос в обоих случаях начинается с 15% от стоимости квартиры.
В банке ВТБ, где для квартир площадью свыше 65 кв. м действует ставка 8,9%. Условие – 20% собственных средств на приобретение жилья.
Нагрузка и облегчение
«Играя» опциями, банки повышают или снижают процент на готовое жилье. Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», в пример приводит программу «Квартира. Стандарт Дом.рф» от банка «Зенит». Срок – до 30 лет, первый взнос – от 20%, сумма кредита – от 500 тыс. до 20 млн рублей, средняя процентная ставка – 9,25-9,75%.
Дальше возможны варианты. Отказываемся от личного страхования – получаем плюс 0,7 п. п. к ставке. Если доход подтверждается не справкой 2-НДФЛ, а справкой по форме банка – прибавляем 0,5 п. п.
Возможны и вычеты. Например, если у заемщика трое и более несовершеннолетних детей – от ставки вычитают 0,25 п. п. Когда недвижимость покупается с баланса Дом.рф скидывается 2 п. п.
Некоторые коммерческие банки выдают кредиты на приобретение «вторички» с похожими «финтами». Однако Ирина Доброхотова предупреждает: такие программы без участия Дом.рф скрывают «подводные камни».
В качестве примера она приводит программу Райффайзенбанка с похожими условиями: срок – до 30 лет, первоначальный взнос – от 15%, сумма кредита – от 800 тыс. до 26 млн рублей, процентная ставка – 9,5%.
«В данном случае предусмотрены только «плюсы» к ставке. Без личного или титульного страхования прибавляется 0,5 п.п. Еще + 3,2 п. п. накинут, если возраст заемщика на момент подачи документов превышает 45 лет и один месяца», – уточняет эксперт.
По словам риэлтора, банк разработал систему комиссий. За открытие аккредитива с заемщика берут 0,15% от его суммы (минимум – 1,5 тыс. рублей, максимум – 15 тыс. рублей). В 3 тыс. рублей обойдется аренда ячейки. Без 12 тыс. рублей можно остаться, заплатив за юридическое оформление сделки.
СОВЕТ:
«Несмотря на то, что в целом ставки по ипотеке на вторичном рынке действительно выглядят привлекательно, за счет включения в пакет ипотечных программ различных комиссий и страховок заемщик может заплатить по кредиту значительно больше, чем рассчитывал. Перед оформлением ипотеки нужно требовать в офисе банка или в агентстве недвижимости исчерпывающие расчеты по итоговой сумме». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».
«Вторичка» или «первичка»?
В целом, противопоставлять или даже сравнивать условия по ипотеке на первичном и вторичном рынках жилья между собой – дело неблагодарное. Поскольку сегодня практически все программы даже в линейке предложений одного банка сопровождаются массой дополнительных деталей и оговорок.
А в ставки на кредиты на новостройки часто «зашито» субсидирование. Либо от застройщиков, когда они в маркетинговых целях компенсируют банкам выпадающие доходы за снижение ставки (при этом в подавляющем большинстве случаев сниженная ставка действует в течение ограниченного срока), либо от государства – для определенных категорий граждан (молодых семей, многодетных, бюджетников и пр.).
Хотя, государство в последнее время начинает вводить социальные льготы и для ипотеки на вторичном рынке.
Возьмем для примера Сбербанк, где по программе «Кредит на покупку готового жилья» ипотека предлагается по ставке от 8,6%, с первоначальным взносом от 15% и со сроком погашения до 30 лет.
Но при этом дается сноска, что ставка действует только в рамках акции для молодых семей и при условии, что объект покупки будет выбран и получит одобрение через специальный ипотечный онлайн-сервис Сбербанка.
Рядом размещено предложение по программе для приобретения квартир в новостройках, где кредит выдается под 6% годовых. О только тем, у кого с 01 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. Понятно, что выгоднее условие номер два. Однако круг тех, кто может им воспользоваться, существенно уже, чем в первом случае.
В свою очередь, условия по ипотеке для покупки жилья на вторичном рынке всегда имеют целый набор ряд надбавок или напротив – скидок, что уже описано в тексте выше.
По данным Banki.ru, не менее 147 ипотечных программ сегодня предлагается на покупку готового жилья.
Чем привлекает заемщиков ипотека на вторичном рынке?
- Разнообразие видов недвижимости. Можно купить как готовый загородный дом, так и квартиру с разным количеством комнат.
- При желании приобрести комнату или долю жилплощади можно рассматривать исключительно вторичный рынок.
- Возможность заселения и вступление в права собственности наступает сразу после заключения сделки.
- При покупке «вторички» заранее известно, каким будет окружение – начиная с соседей и заканчивая инфраструктурой.
- В ряде случаев банки начали предлагать более выгодные условия при приобретении жилья в ипотеку на вторичном рынке, чем по кредитам на покупку сопоставимых по потребительским характеристикам квартир в новостройках.
Новостройки Московского региона. Итоги апреля 2018
Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году (расчет)
Основные категории рынка жилой недвижимости – новостройка и вторичка. Каждый из этих типов квартир имеет свои плюсы и минусы. Для покупки обоих россияне оформляют займы. В связи с этим возникает логичный вопрос: что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году. Ответ на него решил найти сервис Бробанк.ру, произведя расчет того, какой вариант дешевле.
Что лучше взять – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
Помимо финансовой стороны, оба варианта располагают собственными плюсами и минусами. Например, после покупки квартиры на вторичном рынке, даже при условии оформления займа на ее приобретение, можно практически сразу заселяться. В случае с новостройкой это не удастся. Сначала придется ждать сдачи объекта в эксплуатацию, а потом еще проводить ремонт.
Новое жилье зачастую более прогрессивное. Учитывает современные реалии. Например, снабжено паркингами, которых не встретить в фонде старше 20 лет. Подобных примеров в пользу того или иного варианта масса.
Причем не стоит забывать об индивидуальных нюансах. Например, если в привычном для человека районе, где, например, он работает и учатся его дети, продается вторичное жилье, а новостроек в ближайшие пару лет не предвидится, то навряд он согласится на переезд. Скорее всего будет куплена подержанная квартира.
Все эти аспекты детально рассматриваться не будут, так как основная задача стоит в выполнении расчета: что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году. То есть выявить – что выгоднее в финансовом плане. Тем более, что в целом плюсы и минусы не привязаны к определенному периоду. В частности, 2020 году. Они всегда являются актуальными и не меняются.
Входные данные для расчета
Все параметры среднестатистические. Выполнить расчет для индивидуальных случаев практически невозможно. Ведь даже сравнение цен может выполняться по двум кваритрам с разными классами. Соответственно, для одного случая окажется жилье на вторичном рынке дешевле, а для другого – дороже, чем в новостройке.
Во внимание не принимались сопутствующие расходы. В частности, ремонт. Он может требоваться не только в новостройке, но и в квартире вторичного рынка жилья. В связи с чем, предугадать необходимость этих трат невозможно. Не говоря уже об их сумме.
Также учитывается, что некоторые расходы по ипотечной сделке идентичны. Например, страховка недвижимости и заемщика. Естественно, в финансовом эквиваленте отличия будут. В то же время они настолько незначительны, что фактически приравниваются к погрешности.
Плюс, их оплата зачастую выполняется за счет собственных денег клиента. Соответственно, на эти траты проценты не начисляются. Поэтому в итоге они сопоставимы, и существенной разницы в выгоде вторички или новостройки не несут.
Стоимость недвижимости
Последние данные цены 1 кв.м:
- Новостройка — 64 059 рублей;
- Вторичка — 58 528 рублей.
Итоговая цена квартиры, с учетом ее площади в 60 кв.м:
- Новостройка — 3 843 540 рублей;
- Вторичка — 3 511 680 рублей.
Изменение цены 1 кв.м за последние 10 лет – 10,7%. Применимо к обоим квартирам, так как после покупки новостройки она автоматически переходит в статус вторички при дальнейшей реализации.
Условия ипотечного договора
Срок – 220,8 месяцев. Для более простого расчета, а также учитывая тенденцию рынка к увеличению периода действия договора, соглашение предусматривает длительность в 18,5 лет. То есть 222 месяца.
Ставка – 8,69% годовых для новостройки. Зачастую, базовые ставки, без учета программ с субсидированием, для вторички больше на 0,2% годовых. Соответственно, для квартиры на вторичном рынке будет установлена комиссия на уровне 8,89% годовых.
График платежей – аннуитетные. То есть ежемесячно равными суммами.
Дополнительно для вторички принимается во внимание титульное страхование, отсутствующее в требованиях банков в ипотеке на новостройку. Цена услуги средняя – 1% от стоимости жилья. Соответственно, клиент внесет за ее оформление 35 117 рублей. Остальные сопутствующие траты примерно сопоставимы в обоих вариантах займа.
Первоначальный взнос – 30% цены жилья. Соответственно, в долг, учитывая округление, оформляется для покупки новостройки – 2 691 000 рублей, вторички – 2 460 000 рублей.
Исключаются из рассмотрения любые изменения условий договора. Например, досрочное погашение, просрочка и кредитные каникулы не предусмотрены в оценке того, что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году.
Расчет: что дешевле – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
После погашения долга квартира в новостройке обойдется в 6 571 102 рубля. Вторичка – 6 109 856 рублей. Итого – выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке на 461 246 рублей. Это, если принимать во внимание только затраты на приобретение жилья. То есть дешевле купить в ипотеку квартиру на вторичке.
По истечению времени прогнозируемая цена жилья изменится. Проще говоря — реализовать их можно будет за другие объемы средств. Учитывая принятые входные данные, стоимость нвоостройки составит 4 254 799 рублей. Вторички – 3 887 430 рублей. Выгоднее приобрести новостройку на 367 369 рублей.
Если учитывать прогнозируемое изменение цен на рынке жилья, а также разницу в расходах при покупке квартиры в ипотеку в 2020 году, более выгодно в финансовом плане все же покупать вторичку. Она по итогу дешевле на 93 877 рублей.
В то же время эта сумма незначительная. Она составляет 2,4% от цены новостройки, и 2,6% — вторички. То есть сопоставимо с обязательными дополнительными расходами на некоторые услуги в процессе оформления займа.
Соответственно, при желании оформить в ипотеку вторичку или новостройку опираться стоит не на финансовую разницу этих долговых обязательств, а на другие параметры. В частности, личные приоритеты, касающиеся в принципе этих двух разных рынков жилья.
Официальные источники информации:
- Сайт ЦБ РФ — ссылка;
- Росстат — ссылка.
Об авторе
Дмитрий Сысоев — высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности «Менеджмент организации». Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка.
Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО.
Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций — информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Что будет с ценами на жилье после повышения ключевой ставки ЦБ
По мнению аналитиков, в ближайшее время стоит ожидать роста ипотечных ставок: как в рамках льготной программы, так и на вторичном рынке. Тренд, судя по всему, будет долгосрочным — ЦБ дал четко понять, что цикл снижения ставки завершен
В пятницу, 19 марта, Банк России впервые с 2018 года повысил ключевую ставку — на 0,25 п.п., до 4,5%. Спросили у аналитиков и экспертов рынка недвижимости, как решение регулятора отразится на стоимости ипотечных кредитов, спросе на жилье и ценах.
Ипотека будет дорожать
В последнее время на ипотечные ставки в большей степени влияла не ключевая ставка ЦБ, а государственная льготная программа кредитования новостроек.
Она продавила вниз процентные ставки по ипотеке, вызвала рост объемов ипотечного кредитования и привела к удорожанию жилья, говорит аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев. В феврале 2021 года средние ставки в России по ипотеке опустились до 7,23%.
На первичном рынке, где действует программа, ставки упали до рекордно низких 5,86%, на вторичном — до 7,97%.
«Повышение ставки ЦБ спровоцирует рост процентных ставок, поскольку деньги в стране станут дороже.
Но увеличение ставок по ипотеке будет происходить постепенно: через некоторое время мы увидим рост на четверть процента. Но, вероятнее всего, это не последнее повышение ключевой ставки.
Рост может быть и в июне, поскольку ЦБ ясно дал понять, что цикл понижения завершен», — отметил Алексей Коренев.
Пока на общий уровень ипотечных ставок будет влиять льготная программа и формы ее продления, продолжает аналитик ГК «Финам».
По его мнению, с большей долей вероятности, она сохранится только в регионах, где не было такого роста цен на жилье, как в Москве, Санкт-Петербурге, Краснодарском крае, и где жилье покупали действительно для себя, а не в инвестиционных целях.
Также рост ипотечных ставок будет сдерживать снижение платежеспособности населения (доходы населения в России падают фактически восемь лет подряд).
«Во второй половине года, если госпрограмма льготной ипотеки завершится к 1 июля 2021 года, как и планируется на текущий момент, или будет существенно сокращена, можно ожидать некоторого роста средней ставки — до 7,5–8%», — добавила младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Екатерина Щурихина.
В значительной степени решение ЦБ отразится на вторичке, где нет льготной программы. «Повышение ключевой ставки приведет к росту стоимости обслуживания кредитов на вторичном рынке.
Некоторые из тех, кто сейчас стал искать варианты в готовых домах на фоне подорожавших новостроек, могут вновь обратить внимание на первичный рынок», — считает руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Но увеличение ставки ЦБ — это и увеличение ставок по депозитам. То есть часть тех, кто сейчас вкладывает накопления в жилье из-за плохих условий по банковским вкладам, может и вовсе не купить квартиру, допустил главный аналитик ЦИАН.
Ипотечный рекорд-2020
В 2020 году на рынке ипотеки был поставлен рекорд. За прошедший год россияне оформили 1,7 млн жилищных кредитов на 4,3 трлн руб. Относительно 2019 года показатели выросли на 35% и 50% соответственно. По госпрограмме льготной ипотеки было выдано 345,6 тыс. кредитов более чем на 1 трлн руб.
Что будет с ценами на жилье
В краткосрочной перспективе влияние решения ЦБ о повышении ключевой ставки до 4,5% на рынок недвижимости будет незначительным, поскольку сейчас главным драйвером рынка ипотеки остается льготная программа. Спрос на жилье в ближайшее время сохранится, а цены продолжат расти, считает управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE) Мария Литинецкая.
«Но если во втором полугодии будет наблюдаться тенденция к спаду спроса, то цены могут быть откорректированы. Снижения стоимости относительно первой половины года ждать не стоит. Предположительно, за 2021 год квартиры могут подорожать на 8–10%», — полагает она.
Аналогичной точки зрения придерживается Екатерина Щурихина из «Эксперт РА». По ее мнению, из-за действия льготной программы рост цен на недвижимость в 2021-м продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в 2020 году.
Заметно ситуация на рынке жилья может измениться во втором полугодии — когда будет принято решение по льготной ипотеке.
«Продление госпрограммы после 1 июля несет риски перегрева рынка недвижимости, при этом цель повышения доступности жилья для населения не будет достигнута — на фоне роста цен выгода от низких ставок для заемщиков исчезнет полностью.
Если программа будет завершена в первом полугодии, то во второй половине года застройщики будут вынуждены взять паузу с повышением цен, чтобы поддержать спрос», — отметила Екатерина Щурихина.
Алексей Коренев из «Финама», в свою очередь, считает, что решение ЦБ уже в ближайшей перспективе приведет к охлаждению спроса на жилье и снижению цен. Сейчас же рынок перегрет.
«Темпы увеличения цен будут постепенно замедляться, так как участники рынка чувствуют охлаждение спроса. В феврале регистрации ДДУ вернулись к уровням лета прошлого года, снижаются и метрики потенциального спроса (число просмотров объявлений, звонков и т. д.)», — добавил Алексей Попов из ЦИАН.
Эффект льготной ипотеки
Действие ипотеки спровоцировало рост цен на жилье. По данным ЦИАН, московские новостройки подорожали в 2020 году на 21%. Сейчас средняя стоимость 1 кв. м составляет 236 тыс. против 194,3 тыс. руб.
в начале прошлого года. Это максимальные показатели для столичного рынка, отметили аналитики.
В ЦБ сообщили, что, несмотря на действие льготной ипотеки и снижение ставок по кредитам, доступность жилья в стране не выросла.
Мнение застройщиков
Повышение ключевой ставки в моменте не окажет сколько-нибудь заметного влияния на ипотечные ставки и рынок жилья, считают застройщики.
По мнению директора по развитию ГК «А101» Дмитрия Цветова, в банках, где ставки снижались во время действия программы, теперь возможен их рост.
Многие банки сейчас выдают ипотеку с господдержкой ниже заявленных 6,5% — фактический размер ставок начинается от 5,7%.
«Но если нынешнее повышение — это начало тренда, то к возможному моменту окончания программы ипотеки с господдержкой рыночные ставки могут вырасти даже относительно нынешнего уровня в 8–8,5%. Итоговая разница может оказаться критичной для покупателей, и это, безусловно, скажется на объемах продаж», — убежден Дмитрий Цветов.
На вторичке «здесь и сейчас» изменений ждать тоже не стоит. Недвижимость — довольно инертный рынок, поэтому о каких-либо изменениях на нем можно будет говорить только во второй половине года, добавил коммерческий директор ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Цены на жилье до середины года продолжат расти, считает президент ГК «Кортрос» Вениамин Голубицкий. Уровень спроса останется высоким, пока ипотечный кредит относительно доступен. Сейчас ставки на рынке новостроек достигают порядка 5–6%.
«Без субсидирования (то есть, вероятно, во второй половине года) они могут подняться на 2 п. п. — до 7–8% годовых.
С учетом роста цен на жилье примерно на 20% за прошедший год удорожание кредита вызовет сокращение спроса», — заключил президент ГК «Кортрос».
Источник: РБК Наталия Густова
Как продление льготной ипотеки повлияет на рынок жилья
2021-06-08T11:49:17+10:00 2021-06-08T11:49:17+10:00 2021-06-08T11:49:17+10:00
На прошлой неделе президент России Владимир Путин предложил продлить действие льготной ипотеки до 1 июля 2022 г., но внес корректировки: ставка выросла с 6,5% до 7%; лимит кредита снижен до 3 млн руб. для всей России, включая Москву и Санкт-Петербург.
До 30 июня будут действовать «старые» условия: ставка 6,5% годовых, лимит кредита для Москвы и Санкт-Петербурга – 12 млн руб., для остальных регионов – 6 млн руб. Предложенное повышение ставки не важно для рынка.
Однако снижение максимальной суммы кредита должно изменить направление программы льготной ипотеки, уверены опрошенные KONKURENT.RU эксперты.
Сергей Косиков, директор АН «Городской риелторский центр»: «На мой взгляд, инициированные Владимиром Путиным изменения внесены для того, чтобы сместить акцент поддержки платежеспособного спроса.
Во-первых, снижение предельной суммы ипотеки переместит основной спрос из крупных мегаполисов в небольшие города. А во-вторых, число потенциальных покупателей-заемщиков будет увеличено за счет семей с одним ребенком.
За последний год сильнее всего цены на новостройки росли именно в мегаполисах. И за ними потянулись цены и на вторичном рынке. А в небольших городах такого строительного бума не было. Так что, в силу сложившихся обстоятельств, увеличение ставок на 0,5–1 процентных пункта практически не будет заметно».
Сергей Федоренко, председатель совета АСО «Альянс строителей Приморья»: «Изменение параметров льготной ипотеки в таком виде равносильно ее отмене. Во всяком случае, для Владивостока.
Ведь за такие деньги жилье в крае можно купить только в городах второго уровня (Уссурийск, Находка, Артем). Но парадокс в том, что в этих городах объемы строительства сильно упали из-за системы эскроу-финансирования. Если у застройщика себестоимость 60 тыс.
, а он хочет продавать за 80 тыс., ему банк деньги не даст.
Тем не менее я оцениваю отмену позитивно, поскольку ипотека дает выгоду всем участникам только в краткосрочном периоде. А в долгосрочном от нее только вред: цены растут, доступность жилья падает, население возмущается, у застройщиков при высоких ценах уменьшаются продажи, строители вынуждены применять самые дешевые материалы и так далее».
Алишер Аббасов, генеральный директор ИСК «Система»: «Любое повышение ставок и снижение порога входа как в данном случае – с 6 млн до 3 млн – скажется на спросе пусть не критично, но негативно.
Я говорю о рынке первичной недвижимости нашего региона. Во Владивостоке, в частности, дисбаланс спроса и предложений, при котором второй опережает первый, сохраняется. Поэтому не думаю, что инициатива Владимира Путина дестабилизирует рынок.
Лишь бы эта «история» не распространилась на «Дальневосточную ипотеку».
Олег Пикалов, директор компании «Стройзаказ»: «Мое мнение однозначно: любые льготные субсидированные ипотечные продукты на сегодняшний день полезны. Не совсем понятно, чем мотивировано решение поднять ставку, но – плюс 1% – не критичная коррекция программы.
Инициатива президента направлена на продолжение стимулирования и дальнейшее развитие строительной отрасли. Любая льготная ипотека дает возможность людям улучшить свои жилищные условия.
При этом увеличение ставки на наш регион особого влияния не окажет.
На Дальнем Востоке продолжают работать собственные приоритетные продукты – «Дальневосточная ипотека», «Военная ипотека» и другие, ставка по которым – ниже 6%.
Что касается семейной ипотеки: в том, что акцент теперь будет сделан на семьях с одним ребенком, – верное решение. На рынке появится большое количество новых покупателей, в том числе тех семей, которые состоят из двух человек.
Я говорю о неполных семьях, у которых потребности, так сказать, минимальны. Как раз для них данная инициатива очень полезна. Потому что квартиры, на которые спрос у таких семей, – площадью 30-40 кв.
м – попадают в ценовую категорию 3 млн, заявленную предельной суммой кредита.
Кроме того, сейчас в секторе новостроек на подходе достаточно большой объем проектов, с ценовой категорией 85-100 тыс. руб. за кв. м. Такая недвижимость также попадает под скорректированные условия льготной ипотеки».
Владимир Закурко, директор АН «Метры»: «Владивостока коррекция программы льготной ипотеки вообще не коснется, так как у нас превалируют собственные уникальные кредитные продукты. Сегодня современные новостройки процентов на 50 раскуплены уже на этапе котлована. В большинстве своем это произошло благодаря «Дальневосточной ипотеке».
Кроме того, немногие знают, что «ДВ ипотека» доступна гражданам, возраст которых перевалил за 30: любой гражданин РФ до 36 лет, имеющий дальневосточную прописку, может взять льготную ипотеку под 1-2% под строительство жилья на собственном участке или на дальневосточном гектаре.
Люди старше 36 лет также могут воспользоваться данной программой, но под строительство жилого дома только на дальневосточном гектаре.
В Приморье очень востребована и «Сельская ипотека», под которую, в частности, попадает Надеждинский район и даже поселок Трудовое.
Например, существенное удорожание квартир в поселке Новом также стало следствием ажиотажного спроса населения, приобретавшего жилье под «Сельскую ипотеку». Одним словом, в Приморском крае достаточно возможностей для приобретения жилой недвижимости.
Поэтому продление льготной ипотеки и коррекция ключевых параметров на нашем регионе вряд ли как-то серьезно отразится».
«Хочу жить в новостройке!»: что ждет рынок недвижимости после завершения ипотеки с господдержкой
1 июля 2021 года завершается программа господдержки по ипотеке на новостройки в Красноярске, в нашем регионе она не будет продлена. Что ждет рынок недвижимости после завершения программы? Стоит ли поторопиться с покупкой или лучше подождать?
— Сейчас цены еще растут, так как есть большой спрос.
Буквально на днях мы наблюдали, как застройщики подняли цены на свои квартиры, а глядя на динамику цен с начала господдержки (с середины апреля 2020-го) по апрель 2021-го, можно с уверенностью сказать, что до июля стоимость жилья точно не снизится, только вырастет.
Так за год цены на однокомнатные квартиры в Красноярске выросли на 30%, двушки в новостройках подорожали на 27%. Но именно такие лоты составляют «ядро» спроса, на них приходится 90% от общих продаж в сегменте.
Так что дешевле не будет, а одобряемость ипотеки от банков упадет в связи с повышением ставок Центробанка и отменой господдержки, — комментирует Денис Бахур, руководитель отдела продаж компании «Этажи». — Именно поэтому спрос не падает несмотря на повышение цен. Если рассчитать стандартную ставку ипотеки от 8%, то стоимость платежа сейчас с господдержкой гораздо выгоднее.
Почему выгодно выбрать новостройку
Во-первых, квартира в новостройке — это не всегда дорого и недоступно. Застройщики предлагают множество вариантов экономкласса. Риелторы следят за свежими предложениями от всех строительных компаний города и могут предложить подходящий вариант для людей с разным доходом.
Во-вторых, в основном застройщики сдают квартиры с отделкой «белый куб», которые требуют минимальных вложений. В отличие от ремонта вторички — здесь понадобится вложить немаленькие средства на демонтаж покрытий, замену труб, батарей, окон и так далее.
В-третьих, сделки с покупкой от застройщика проходят очень быстро. Не нужно ждать, когда выселятся жильцы, нет никаких юридических обременений и долгов по квартплате.
- Также красноярцы часто делают выбор в пользу новостроек, поскольку в современных жилых комплексах они получают комфортную инфраструктуру и безопасность.
- Актуальные цены
- По данным департамента новостроек компании «Этажи», на сегодня доступны квартиры уже в сданных домах 11 жилых комплексов и в 20 строящихся ЖК.
Из-за большого спроса застройщики нарастили темпы по строительству и сдаче домов в эксплуатацию. В основном квартиры сдаются без задержек и часто раньше срока.
Что касается цен, однокомнатные квартиры в новостройках сейчас можно купить от 60 000 рублей за квадратный метр, двухкомнатные — от 55 000 рублей.
Процентные ставки на ипотеку при покупке новостройки от ведущих банков на 12 мая 2021:
- Промсвязбанк — от 5,45%;
- Газпромбанк — от 5,55%;
- Альфа-Банк — от 5,59%;
- Открытие — от 5,59%;
- Сбербанк — от 5,75%;
- ВТБ — от 5,8%.*
Для тех, кто взял ипотеку 3–10 лет назад особенно актуальна эта информация. Многие в этой ситуации продают свое жилье, погашают текущий остаток по ипотеке, которую оформили до 2020 года и оформляют новую квартиру от застройщика под 5,5%.
Совет эксперта
— Если вы не торопитесь заселяться, — рекомендует Денис Бахур, — то лучше, конечно, покупать квартиру на этапе котлована. Таким образом удастся сэкономить существенную сумму. Разница между ценами на одну и ту же квартиру, но в доме на начальном этапе строительства и в уже практически готовом корпусе может достигать от 15 до 40 процентов.
Поэтому квартиры в строящихся домах очень выгодны как инвестиции. К тому же сейчас, благодаря эскроу-счетам (когда средства дольщиков хранятся в банке, а застройщику передаются только после сдачи дома), такие сделки можно считать безопасными. В любом случае, приобрести жилье в новостройках лучше до июля, опять же из-за пока действующей господдержки.
После окончания программы однозначно ставки по ипотеке вырастут.
Помочь с подбором самого надежного и выгодного варианта квартиры от застройщика могут специалисты компании «Этажи», услуги для клиента при этом предоставляются бесплатно.
К тому же для красноярцев в «Этажах» действуют преференции по ипотеке — дополнительная скидка по ставке.
Также при сотрудничестве со специалистами покупателям становятся доступны юридическое сопровождение сделки, квалифицированный аудит всех застройщиков города и беспристрастный экспертный подход в поиске недвижимости.
ПАО «Сбербанк», ПАО «Промсвязьбанк», АО «Газпромбанк», АО «Альфа-Банк», ПАО «ВТБ», ПАО Банк «ФК Открытие».* Подробности уточняйте у ипотечных специалистов.
Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку | Ипотека онлайн
Приобретение недвижимости это долгожданное и радостное событие в жизни любого человека, но большинство людей, решившихся на этот шаг, сталкивается с вопросом: что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку?
В чем разница
Между понятием новостройка и вторичное жилье есть большая разница: новостройкой считается недвижимость без владельца. При этом, важно понимать, когда новостройка становится вторичкой.
Это происходит, когда у жилья появляется первый владелец.
Например, если физическое или юридическое лицо приобретает вновь построенную недвижимость, то покупать оно будет ее как новостройку, а продавать уже как вторичное жилье, даже если это просто бетонная коробка и в ней никто не жил.
По причине большего количества подводных камней и многообразия предложений на ипотечном рынке, неопытный человек может не сразу разобраться, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку.
При прочих равных условиях, главным критерием выбора типа жилья является его итоговая стоимость. Именно она влияет на выбор покупателя между вторичкой или новостройкой плюсы и минусы есть у каждого варианта, а желание людей сэкономить часто является основным.
Чтобы принять взвешенное решение, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, покупателю необходимо внимательно изучить все условия.
Требования банка к заемщику
У большинства кредитных организаций требования к клиенту приблизительно одинаковые и отличаются только несущественными деталями. Связаны они, чаще всего, со спецификой конкретного банка, а не с тем, новостройку или вторичку покупает заемщик.
- Возраст заемщика – от 18 лет до 75 лет. Верхняя граница достаточно условна, так как после 45 лет шансы на одобрение ипотечной заявки начинают снижаться. К тому же вступает в игру прогнозируемая средняя продолжительность жизни. Это означает, что если заявителю 65 лет, то ипотеку ему одобрят на срок не более 10 лет.
- Гражданство. Заемщик обязательно должен являться гражданином РФ и иметь паспорт – основной документ, удостоверяющий личность.
- Заверенная работодателем копия трудовой книжки. Минимальный официальный трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода (чем больше, тем лучше).
- Справка 2НДФЛ или по форме банка. При расчете кредитной нагрузки и принятии решения по одобрению заявки, банком будет учитываться только официальный доход, который будущий заемщик сможет подтвердить документально.
- Требования к доходу. Банки не озвучивают эту информацию, но для большей вероятности одобрения предпочтительно, чтобы уровень подтвержденного дохода минимум в 4 раза превышал будущий ежемесячный платеж по ипотеке.
- Покупка новостройки в ипотеку: инструкция
- Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция
- Жилье в лизинг для физических лиц — альтернатива ипотеке?
- Как и где купить изъятую квартиру за долги
Условия ипотечного кредита
Данные параметры также одинаковы для приобретения как первичного, так и для вторичного жилья.
- Размер кредита – от 300 000 до 30 000 000 рублей.
- Срок кредита — от 1 года до 30 лет.
- Первоначальный взнос. Банки требуют иметь в качестве первоначального взноса минимум 20% от стоимости жилья. Причем в большинстве кредитных организаций от размера первоначального взноса зависит процентная ставка (чем больше взнос — тем выгоднее условия).
- Услуга страхование жизни — опция не является обязательной, но процентная ставка по ипотеке при подключении данной услуги будет ниже. Если сравнивать кредитную программу со страхованием и без него, то, первый вариант будет заметно дешевле. Таким образом банки минимизируют риски и стимулируют клиентов подключать дополнительную услугу.
- Как уже упоминалось выше, при оценке расходов необходимо учитывать именно итоговую сумму всех затрат.
- Важно знать: Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье
- Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке
Процентная ставка по ипотечному кредиту
На вторичное жилье годовая процентная ставка всегда выше. На первый взгляд может показаться, что разница небольшая (2-3 процентных пункта), но, учитывая, что ипотечный договор заключается на много лет, эти несколько процентов могут достигать как несколько сотен тысяч, так и пару-тройку миллионов рублей за весь срок кредита.
Лучшая ипотека на новостройки традиционно у самых известных гигантов: Сбербанк (от 9,6%), ВТБ (от 9,7%) и Россельхозбанк (от 9,45%), однако выгодные предложения встречаются и у более мелких коммерческих банков.
Для получения лучшей ипотеки в банках на новостройки рекомендуется обратить внимание на организацию, карту которой заемщик использует для получения зарплаты. Чаще всего, зарплатным клиентам банк предоставляет небольшую скидку в размере 0,2-0,5% годовых.
Стоимость недвижимости
Цена любого жилья зависит от многих факторов: престиж района, тип дома, этаж, метраж, планировка и многих других. Однако стоимость строящегося жилья зачастую ниже, чем готового и многие застройщики начинают продажу еще на стадии котлована. Здесь работает принцип — чем более ранняя стадия строительства — тем ниже будет стоимость квадратного метра.
Многие покупатели не понимают, почему вторичка дороже новостроек. Связано это с тем, что жилье на вторичном рынке не требует немедленных вложений и позволяет сразу осуществить переезд. Причем, если сравнивать стоимость вторичного жилья и цену новостройки вместе с бюджетным ремонтом, то итоговая стоимость получится приблизительно одинаковая.
Исходя из этого можно сказать, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, покупатель переплачивает исключительно за удобство.
Ведь ему не нужно думать о месте проживания на время ремонта, терпеть первые года различные возможные неудобства: перебои с электрическим и газоснабжением, шум от ремонта соседей и отсутствие инфраструктуры.
Все эти нюансы, при принятии решения, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, необходимо учесть.
Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду
Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку
Стоимость будущих вложений
Существует распространенное заблуждение, что новостройка всегда требует больше инвестиций, чем жилье на вторичном рынке. Такая иллюзия возникает из-за того, что новое жилье требует немедленных вложений, а недвижимость на вторичном рынке позволяет заниматься ремонтом постепенно, уже после переезда.
Для объективной оценки будущих расходов, необходимо составить смету на конкретную квартиру. Причем в нее нужно включить не только срочные работы (установка сантехники или покупка кухонного гарнитура), но и планируемые в будущем (замена старых труб, дешевого оконного профиля, некачественного ламината и т.д.).
Акции и специальные предложения
Большинство банков имеют свой перечень аккредитованных застройщиков. Это те строительные фирмы, которые входят в круг доверия кредитной организации. При оформлении ипотеки на покупку жилья у таких застройщиков, процентная ставка часто будет ниже, а вероятность одобрения кредитной заявки выше.
Также многие кредитные организации предоставляют выгодную ипотеку на новостройку для отдельных групп населения. Например, программа Молодая семья или Лучшие условия пенсионерам.
Если рассматривать рынок вторичного жилья, то многие агентства владеют информацией о самых выгодных предложениях. За информацию и помощь при покупке придется заплатить комиссионное вознаграждения, но общая экономия от такой сделки часто оказывается выше расходов на посреднические услуги.
Исходя из вышесказанного, нельзя дать однозначного определения, что лучше новостройка или вторичка в ипотеку. Все зависит от двух конкретных вариантов жилья и объеме будущих вложений в недвижимость. Если рассматривать этот вопрос только с позиции банковских условий — то ипотечный кредит на первичное жилье всегда дешевле, чем на вторичное.
Оцените автораПоделитесь в социальных сетях