Эксперты Циан проанализировали, как развивался рынок ипотечного кредитования России после финансового кризиса 2008 года, как менялись ставки, сроки кредитов и объемы выдачи.
Все больше и выше
Рынок ипотечного кредитования в РФ обновил рекорды: по итогам 2020 года выдано 1,7 млн ипотечных кредитов на сумму 4295,8 млрд рублей. По сравнению с 2009-м количество выданных кредитов в 2020 году оказалось выше в 13 раз. Объем выданных кредитов — в 30 раз выше, чем в 2009-м. Большая динамика связана с ростом среднего размера кредита.
Динамика ипотечных сделок
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Рост количества и объема выданных кредитов наблюдался с 2010 года — экономика постепенно восстанавливалась (ВВП вырос на 4% относительно «низкой базы» кризисного 2009-го). Из-за невысокой активности потенциальных заемщиков в 2008–2009 годах банки накопили избыточную ликвидность, поэтому начали предлагать более выгодные условия при возросшей конкуренции.
Выдача ипотеки увеличивалась до 2014-го включительно. Средний ежегодный прирост по количеству кредитов с 2010 по 2014 год — 56%. Максимальный рост в годовой динамике зафиксирован в 2010 году (+133% по сравнению с провальным 2009-м).
В 2015 году ЦБ РФ повысил ключевую ставка на фоне девальвации курса рубля, была введена заградительная ставка по ипотеке, количество выданных кредитов снизилось на 31%. После этого рынок снова рос вместе со снижением ставок, в том числе благодаря программе субсидирования, реализованной в 2015–2016 годах на первичном рынке.
Наибольший прирост по количеству сделок был отмечен в 2018-м (+35%). Значительный вклад внесла программа семейной ипотеки, запущенная в тот год. Кроме того, покупатели стремились зафиксировать цены до поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ (с 1 июля 2019 года), что в итоге привело к рекордной активности.
Таким образом, снижение количества и объемов выданных кредитов с 2009-го наблюдалось только в 2015 и 2019 годах, причем в последнем случае речь идет о падении по сравнению с высокими значениями 2018 года.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Только треть кредитов выдается на новостройки
По итогам прошлого года доля ипотечных кредитов, выданных на покупку жилья в новостройках, достигла 28% всех кредитов благодаря субсидированию (против 27% — в 2019-м, 25% — в 2018-м). По объему выданной ипотеки «первичка» занимала в 2020 году 35%, в 2019-м ее доля составляла 33%, в 2018-м — 29%.
Максимальные показатели по доле ипотечного рынка за последние пять лет первичный рынок показывал в 2016 году — тогда 36% ипотечных (и 39% общего объема) кредитов было выдано именно для покупки новостроек.
подсказка
Какую сумму вам одобрят банки? Узнайте на «Циан.Ипотека»
Эксперты объясняют это высокими на тот момент процентными ставками на покупку вторичного жилья: еще в I квартале 2016 года ипотека на готовое жилье выдавалась под 13,5–14,7% годовых — это ограничивало спрос в этом сегменте на фоне субсидирования кредитов на первичном рынке.
Несмотря на стимулирование интереса к первичному рынку, на протяжении последних пяти лет покупатели предпочитают готовое жилье.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Ипотечная задолженность — в 11 раз выше, чем в 2009-м
Нынешний объем задолженности по ипотечным кредитам в РФ по итогам 2020 года достиг рекордных 9,07 трлн рублей — это в 11 раз выше, чем в 2009-м. Несмотря на абсолютные показатели, в относительном выражении ежегодный прирост задолженности стабилен — на уровне 14–21% последние пять лет.
Максимальный ежегодный прирост задолженности наблюдался в 2011–2012 годах — 38–43%. Среди причин такого взрывного роста — восстановление рынка недвижимости после стагнации 2008–2010 годов: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам и упрощенные условия получения ипотеки — несколько ведущих банков предлагало заем без справки о доходах.
Таким образом, несмотря на рекордный размер задолженности, ее ежегодный прирост соответствует средним значениям последних лет. Доля задолженности по ипотечным кредитам, выданным на покупку новостроек, достигла по итогам 2020 года 23,6% (против 20,9% пять лет назад, в 2016-м).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Доля «плохих» кредитов — минимальная
Из общего объема задолженности по ипотеке (9,07 трлн рублей) 0,8% — просроченная (71,1 млрд рублей). Это минимальное значение с 2009 года в процентном соотношении от общего объема долга.
В абсолютном (рублевом) исчислении по сравнению с 2009 годом объем «плохой» задолженности вырос в 3,8 раза (с 18,5 млрд рублей), при том что общая задолженность увеличилась за тот же период в 11 раз. Качество ипотечных кредитов в России находится на высоком уровне, несмотря на рекордные выдачи кредитов.
Максимальная доля просроченной задолженности — 2,5% — была отмечена в конце 2010 года, тогда росли уровень безработицы и задолженность по заработной плате. Начиная с 2011-го уровень «просрочки» по ипотеке снижался, достигнув к 2014 году 0,9%, после чего опять был небольшой рост (до 1,1%), вызванный валютным кризисом в России.
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
На первичный рынок приходится 9,2% всей просроченной задолженности против 5,2% в 2016 году. Заемщики, выбирающие квартиру на первичном рынке, реже становятся неплательщиками: доля просроченной задолженности по таким кредитам составляет сегодня 0,3%. Для сравнения: на вторичном рынке доля равна 0,9%.
Просроченная задолженность на первичном рынке увеличивается большими темпами, чем на вторичном: за пять лет объем «плохой» задолженности по ипотечным кредитам, выданным на первичном рынке, вырос в 1,6 раза — с 2,5 до 6,6 млрд рублей. На вторичном рынке за тот же период — в 0,4 раза (с 45,6 до 64,5 млрд рублей).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Размер ипотечного кредита вырос вдвое
Средний размер ипотечного кредита по РФ в 2009 году был равен 1,12 млн рублей, в 2020-м — уже 2,51 млн рублей. За 12 лет, после кризиса 2008 года, россияне берут в кредит на покупку жилья сумму в 2,2 раза больше.
Наибольший годовой прирост по размеру кредита отмечен в 2020 году (+12,1%) — это объясняется рекордным ростом цен на недвижимость при снижении ставок по кредитам. Размер кредита снизился лишь однажды — в 2015-м: после девальвации рубля и роста ключевой ставки россияне старались сэкономить и были не готовы брать большие суммы под высокие проценты.
По сравнению с 2009 годом в трех регионах РФ средняя сумма займа увеличилась более чем в три раза.
Регионы с максимальным ростом среднего займа с 2009 по 2020 год
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
Средний срок кредита с 2009 года увеличился на 31 месяц, или примерно два с половиной года: со 194 до 225 месяцев. Наибольший прирост за год случился в 2019-м (+18 месяцев) и 2018-м (+13 месяцев).
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
С 2009 года ипотечная ставка снизилась почти в два раза
Средняя ставка по выданным в РФ ипотечным кредитам в целом по рынку в декабре 2020 года составила 7,36%. Средняя ставка снижается с 2015-го. Рост ипотечной ставки по выданным кредитам был зафиксирован в 2014 году (тогда поднялась ключевая ставка при девальвации курса рубля) и в 2012-м из-за пересмотра ставки рефинансирования.
С 2009 года средняя ставка по выданным кредитам в целом по рынку снизилась в 1,86 раза (с 13,72 до 7,36%). Только на первичном рынке такое же падение ставки произошло за пять лет (с 10,77% в декабре 2016 года до 5,82% в декабре 2020-го — в обе даты действовала программа субсидирования ипотечной ставки.
Средняя ставка по выданным кредитам в декабре, по годам
Расчеты Аналитического центра Циан по данным ЦБ РФ
«Снижение ипотечной ставки почти в два раза за последние 12 лет вывело жилищное кредитование на новый уровень, — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. — Но даже с учетом новых рекордов по количеству и объему выданных кредитов российский рынок в разы отстает от западных стран в пересчете на долю задолженности от ВВП».
По мнению эксперта, главное препятствие для развития рынка — рост цен на жилье, который нивелирует эффект от снижения процентов. По оценкам аналитиков Циан, средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке (в городах России с населением от 100 тыс. человек) еще три года назад составляла 57,1 тыс. рублей, сегодня — 70 тыс. рублей (на 22,6% выше).
В подобной ситуации ипотечное кредитование становится способом фиксации прежней стоимости, но столь значительный рост цен на жилье в среднесрочной перспективе приведет к охлаждению рынка.
«Несмотря на сохранение потенциала роста, причин для ажиотажного спроса нет: ежегодный прирост выданных кредитов стабилен и значительно ниже, чем в годы восстановления после кризиса 2007–2008 годов», — подчеркивает Алексей Попов.
В россии средний размер ипотеки вырос за год почти на 12%
МОСКВА, 22 декабря. /ТАСС/. Средняя сумма ипотечных кредитов, выданных российскими банками в ноябре 2020 года, составила 2,73 млн руб., что почти на 300 тыс. руб. или на 12% больше, чем в том же месяце прошлого года, сообщили ТАСС в Национальном бюро кредитных историй (НБКИ).
На эту тему
При этом в Москве средний размер ипотеки оказался рекордным и составил почти 6 млн руб. После Москвы наибольшие суммы бюро зафиксировало в Московской области (4,27 млн руб.), Санкт-Петербурге (3,53 млн руб.) и в Приморском крае (3,20 млн руб.)
«После падения среднего размера ипотечного кредита в апреле, в последующие месяцы этот показатель не только вернулся к «докарантинному» уровню, но и смог превысить его, — поясняет директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков.
— Рост данного показателя в последние месяцы связан, в первую очередь, со снижением ставок благодаря программам господдержки. В свою очередь, снижение ставок, как правило, привлекает на рынок граждан с высоким персональным кредитным рейтингом (ПКР) и приемлемыми показателями долговой нагрузки.
Таким заемщикам банки чаще всего выдают займы на более значительные суммы».
Средняя сумма ипотечного кредита в России резко снизилась на фоне пандемии в апреле — до 2,37 млн руб.
Однако в целях поддержки граждан и строительной отрасли правительство вводило ряд мер, в частности была введена программа, позволяющая взять ипотечный кредит под 6,5% годовых.
Начиная с мая средний ипотечный чек растет, и в августе он превысил уровень до начала пандемии (2,6 млн руб.) При этом с сентября темп роста среднего чека замедлился. Так, в сентябре он составил 2,71 млн руб., в октябре 2,72 млн руб., в ноябре — 2,73 млн руб.
В бюро кредитных историй «Эквифакс» ТАСС также сообщили о непрерывном росте среднего ипотечного чека с апреля. По данным бюро, в октябре данный показатель составил 2,95 млн руб., увеличившись с начала года на 266 тыс. руб. или 10% с начала года.
В «Эквифаксе» отметили, что при этом средний срок ипотечного контракта менялся незначительно с начала года. С января по октябрь данный показатель находится в пределах 16-16,5 лет.
Динамика в регионах
Что касается динамики среднего чека выданных ипотечных кредитов, то по сравнению с аналогичным периодом прошлого года наивысший рост данного показателя в ноябре НБКИ зафиксировали в Ставропольском (рост на 24,9%) и Приморском (+20,5%) краях, Республике Саха (Якутия) (+17,2%) (среди 30 регионов РФ — лидеров ипотечного кредитования).
В новость были внесены изменения (12:07 мск) — добавлены данные бюро кредитных историй «Эквифакс».
Ипотека: итоги первого квартала 2021 года
1. В I квартале 2021 года, по предварительной оценка Frank RG, российские банки выдали ипотечных кредитов на 1,17 трлн рублей, 96,5% из которых пришлось на двадцатку крупнейших банков.
Суммарный объем выданных за квартал кредитов составил 1,13 трлн рублей, что на 45% больше, чем в I квартале прошлого года. Рост объема выданных кредитов обеспечен как высоким объемом кредитов, выданных как по льготной программе (300 млрд руб.
), так и ростом кредитования по рыночным программам (+52 млрд руб. к I кварталу 2020 года).
В марте 2021 года крупнейшие банки выдали 172 тысячи ипотечных кредитов на сумму 487 млрд рублей, что на 54% выше аналогичного периода прошлого года.
2. Процентные ставки в марте, несмотря на повышение ключевой ставки Банком России на тот момент на 0,25 п.п., до 4,5% сохранились на минимуме: на первичном рынке — 7,90%, на готовое жилье — 8,06%, на рефинансирование ипотеки — 7,91%.
3. В I квартале 2021 года банками было принято 1,7 млн заявок, что на 441 тысячу заявок больше, чем за I квартал прошлого года: по программе льготной ипотеки было принято 288 тысяч заявок (17% от всех принятых), по рыночным программам 1,4 млн заявок.
Уровень одобрения заявок по льготной программе составил 66%, по рыночным программам 60%.
4. Портфель ипотечных кредитов крупнейших банков на 1 апреля 2021 года составил 10,9 трлн рублей с учетом секьюритизации: темп роста портфеля в годовом выражении достиг 23,3%. Доля льготных программ составила 21%.
Объем выданных кредитов
В I квартале 2021 года крупнейшие ипотечные банки выдали 405 тысяч кредитов на сумму 1,13 трлн рублей.
По рыночным программам выдана 271 тысяча кредитов на 718 млрд рублей, в том числе на ИЖС выдано 0,9 тысячи кредитов на 1,7 млрд рублей. По программам с господдержкой выдано 134 тысячи кредитов на 414 млрд рублей, в т.ч.
по льготной программе под 6,5% 89 тысяч кредитов на 300 млрд рублей, что составило 26% всего объема выданных кредитов.
По итогам I квартала в пятерку крупнейших банков по объему выдачи вошли два банка: Банк ДОМ.РФ поднялся на шесть позиций в рейтинге и занял четвертое место, увеличив объем выданных кредитов на 132% и Россельхозбанк занял пятую строчку, поднявшись на одну позицию.
В марте 2021 года банки выдали 172 тысячи кредитов (+35% к аналогичному периоду 2020 г.) на сумму 487 млрд рублей (+54%). 81% всех выданных кредитов обеспечили Сбербанк (51%), ВТБ (19%), Альфа-Банк (5%), ФК Открытие (3%) и Россельхозбанк (3%).
Заявки
В I квартале 2021 года банки получили 1,7 млн заявок на ипотеку, на 441 тысячу (+36%) заявок больше, чем в I квартале 2020 года: 288 тысяч заявок (17%) по льготной ипотеке под 6,5% и 1,4 млн заявок по рыночным программам (+153 тысячи (+13%) к I кварталу 2020 г.).
Уровень одобрения в I квартале сохраняется на стабильном уровне: 66% по льготной программе, 60% — по прочим программам.
Ставки
Ставки по ипотеке в марте сохранились на минимальных значениях, несмотря на повышение Банком России 19 марта 2021 г. ключевой ставки на 0,25 п.п. до 4,5%.
- Самые выгодные ставки в разрезе цели кредита на конец марта:
- — на новостройки: 7,5% – ФК Открытие, ЮниКредит Банк, Московский Кредитный Банк, 7,6% – Сбербанк, 7,65% — Промсвязьбанк;
- — на вторичном рынке: 7,5% – ЮниКредит Банк, 7,6% – ФК Открытие, 7,74% – ТКБ;
- — на рефинансирование:7,5% – ЮниКредит Банк, ФК Открытие, 7,74% –ТКБ, 7,75% — Московский Кредитный Банк;
- — по льготной программе «6,5%»: 5,69% – Промсвязьбанк, 5,79% – Альфа-Банк, 5,85% — Ак Барс;
- — по «Семейной ипотеке»: 4,5% –Промсвязьбанк, 4,6% –Ак Барс, 4,65% – ФК Открытие.
Структура выданных кредитов
За I квартал 2021 года доля ипотеки на первичном рынке в общем объеме выданных кредитов выросла на 2 п.п. по отношению к I кварталу 2020 года и составила 27%. Увеличение связано со льготной программой «6,5%». Льготные кредиты составили 76% от всех ипотечных кредитов на первичном рынке.
- Доли других кредитных продуктов за I квартал практически не изменились и составили: вторичное жилье — 54%, кредиты на рефинансирование ипотеки — 16%, доля кредитов на готовые жилые дома — 2% и 1% — кредиты под залог имеющейся недвижимости.
- Среди двадцатки крупнейших банков наибольшая доля выдач в I квартале 2021 года на новостройки у Банка Санкт-Петербург (69%), МКБ (68%) и Альфа-Банка (58%).
- Лидерами по доле выданных кредитов на вторичном рынке стали Сбербанк (66% всех выдач банка), Абсолют Банк (61%) и Азиатско-Тихоокеанский Банк (60%).
Наибольшая доля выданных кредитов на рефинансирование ипотеки – в ЮниКредит Банке (68% всех выдач), Банке ДОМ.РФ (52%) и Райффайзенбанке (39%).
По выдачам кредитов на готовые жилые дома лидирует Россельхозбанк (23% всех выдач банка). Среди крупнейших банков, ориентированных на кредиты под залог имеющейся недвижимости, лидером является Совкомбанк (29% выдач).
Продуктовые разрезы
1. Новостройки
В I квартале 2021 года доля кредитов на новостройки в общем количестве выданных кредитов топ-20 банков выросла на 2 п.п. по отношению к I кварталу 2020 года и составила 27%.
Статистика по теме
Объем выданных ипотечных кредитов в Ингушетии
Двадцатка крупнейших банков выдала 109 тысяч кредитов на новостройки на 395 млрд рублей, на 64% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Доля выдач льготной ипотеки «6,5%» за I квартал 2021 года составила 76% от объема выданных кредитов на первичном рынке.
По итогам I квартала 2021 года в пятерку лидеров вошел Банк ДОМ.РФ, поднявшись с седьмого на четвертое место (+9,9 млрд руб., +156% к I кварталу 2020 г).
Остальные лидеры, вошедшие в пятерку крупнейших банков по объему выданных кредитов на новостройки, остались без изменений: 79% объема выдачи ипотеки на первичном рынке приходится на: Сбербанк (44%), ВТБ (20%), Альфа-Банк (8%), Банк ДОМ.РФ (4%) и Газпромбанк (3%).
Уровень концентрации на рынке первичного жилья ниже, чем на вторичном рынке, из-за активного участия практически всех банков в льготной ипотеке «6,5%».
В марте 2021 года крупнейшие банки выдали 44,6 тысяч кредитов на 164,7 млрд рублей, на 74% больше, чем в марте прошлого года. В пятерку крупнейших банков по объему выданных кредитов на новостройки вошел ФК Открытие, поднявшись с седьмого на пятое место.
Банк предлагает одну из наиболее привлекательных ставок на первичном рынке (7,5%). Наибольший вклад в рост выдачи ипотеки на рынке новостроек в марте 2021 года внесли Сбербанк (+14 млрд руб., +24%), ВТБ (+3 млрд руб., +10%), Альфа-Банк (+2 млрд, +18%), ФК Открытие (+2 млрд руб.
, +47%) и Газпромбанк (+1,5 млрд руб., +33%).
2. Вторичный рынок
Доля кредитов на готовое жилье в общем объеме выданных кредитов крупнейших банков в I квартале 2021 года составила 54%, снизившись на 1 п.п. по отношению I кварталу 2020 года.
На вторичном рынке крупнейшими банками выдано 220 тысяч кредитов на 556 млрд руб., на 42% больше, чем годом ранее.
По итогам I квартала 2021 года в пятерку лидеров вошел Россельхозбанк, поднявшись с восьмого на третье место. Рост выдач на вторичном рынке в банке обеспечен активным спросом на программу «Сельская ипотека» (51% объема выдачи банка по кредитам на приобретение жилья).
Рынок ипотеки на готовое жилье отличается высокой концентрацией: два крупнейших банка (Сбербанк и ВТБ) обеспечивают 83% объема выдачи кредитов на вторичном рынке недвижимости.
В марте 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 97 тысяч кредитов на 248 млрд руб., на 59% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Пятерка банков-лидеров осталась без изменений, Альфа-Банк поднялся на 1 позицию вверх и занял 3 строчку рейтинга. Наибольший вклад в рост выдачи в марте 2021 года внёс Сбербанк (+37 млрд руб.
, +29%), ВТБ (+10 млрд руб., +34%) и Альфа-Банк (+1,6 млрд руб., +41%).
3. Рефинансирование
Доля кредитов на рефинансирование в общем объеме выданных ипотечных кредитов в I квартале 2021 года составила 16%, сократившись к I кварталу 2020 года на 1 п.п.
На цели рефинансирования в I квартале двадцатка крупнейших банков выдала 64 тысячи кредитов на 154 млрд рублей, на 25% больше, чем за I квартал прошлого года. Рост выдач по кредитам на рефинансирование к I кварталу 2020 г. обусловлен снижением ставок по продукту (средневзвешенная ставка – 7,91% годовых).
Банк ДОМ.РФ нарастил объем выданных кредитов на рефинансирование на 194% к I кварталу 2020 г. и вышел на второе место в рейтинге банков-лидеров в данном сегменте. Сбербанк поднялся сразу на 8 позиций в рейтинге, увеличив объем выдачи на 192%.
В I квартале 2021 г. доля внутреннего рефинансирования составила 1,5% от всех кредитов, выданных на рефинансирование ипотеки (2,3 млрд руб.).
В марте 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 26 тысячкредитов на 63 млрд руб., на+13% больше, чем в марте прошлого года. Пятерка банков-лидеров по объему выдачи кредитов на рефинансирование ипотеки не изменилась.
Благодаря привлекательной ставке по продукту (7,5%), ФК Открытие за март поднялся на 2 позиции в рейтинге и занял 3 место. Наибольший вклад в рост выдачи в марте 2021 г. по кредитам на рефинансирование ипотеки внесли ВТБ (+4 млрд руб.
, +22%) и ФК Открытие (+1,1 млрд руб., +26%).
4. Земельные участки и индивидуальные жилые дома
Доля кредитов на земельные участки, готовые индивидуальные жилые дома и ИЖС в общем объеме выдачи 20 крупнейших банков в I квартале 2021 года составила 2%, на 1 п.п. больше, чем в I квартале 2020 года.
За I квартал двадцатка крупнейших банков выдала 6,2 тысячи кредитов на 14,3 млрд рублей. 5,3 тысячи кредитов на 12,6 млрд руб. выдано на готовые дома (1,1% от общего объема выдачи кредитов) и 0,9 тысяч кредитов на 1,7 млрд рублей (0,2% в общем объеме выдачи ипотечных кредитов) выдано на ИЖС.
В марте 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 2,5 тысячи кредитов на 6,3 млрд руб., на 283% больше, чем годом ранее.
В пятерку банков-лидеров по объему выдачи кредитов на индивидуальные жилые дома вошел Альфа-Банк, переместившись с 8-го на 5-е место (+12 млн руб., +230% к февралю 2021 г.).
Наибольший вклад в рост выдачи в марте 2021 года по кредитам на индивидуальные жилые дома и ИЖС внёс Россельхозбанк (+1 млрд руб., +36%).
5. Выдача кредитов по госпрограммам
Доля кредитов по программам с господдержкой в общем объеме выдачи крупнейших банков в I квартале 2021 года составила 37%, на 28 п.п. больше, чем годом ранее.
В I квартале 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 134 тысячи ипотечных кредитов по программам с господдержкой на 414 млрд рублей, в шесть раз больше, чем годом ранее.
72% всех выдач по программам с господдержкой пришлось на льготную ипотеку под 6,5%. Наибольший прирост за год показала программа «Сельская ипотека» (+4 564 %).
Прирост объясняется небольшим объемом выдачи на старте программы в 2020 г.
В I квартале 2021 г. по программе «Сельская ипотека» было выдано 40,8 млрд руб. – 48% объема выдачи программы. Из-за исчерпания лимита по программе банки приостановили выдачу кредитов..
По объему выдачи ипотечных кредитов в рамках программ с господдержкой в I квартале 2021 г. в пятерку банков-лидеров вошел Альфа-Банк, переместившись с 18-го на 3-е место благодаря активным выдачам по программе льготной ипотеки под 6,5% (93% объема выдачи на первичное жилье). Пятерка крупнейших банков обеспечила 82% объема выдачи по госпрограммам.
В марте 2021 года двадцатка крупнейших банков выдала 57 тысяч кредитов на 175 млрд рублей, на 608% к марту прошлого года.
Пятерка банков-лидеров по объему выдачи кредитов по госпрограммам к аналогичному периоду прошлого года осталась без изменений.
Наибольший вклад в рост выдачи кредитов по госпрограммам в марте 2021 года внесли Сбербанк (+19 млрд руб., +29%), ВТБ (+3 млрд руб., +12%), Альфа-Банк (+2 млрд руб., +23%) и ФК Открытие (+2 млрд руб., +52%).
Ипотечный портфель
На 1 апреля 2021 года объем ипотечного портфеля двадцати крупнейших банков (с учетом секьюритизации) составил 10 902,5 млрд рублей, 6 097,7 тысяч действующих ипотечных заемщиков. Темпы прироста ипотечного портфеля в годовом выражении составили 23,3%.
Доля программ с господдержкой в общем объеме портфеля топ-10 банков составила 20,8%: льготная программа «6,5%» заняла 45% портфеля программ с господдержкой, 9,3% общего портфеля, «Семейная ипотека» заняла 34,2% портфеля программ с господдержкой, 7,1% общего портфеля.
Двадцатка крупнейших банков по объему ипотечного портфеля на 1 апреля 2021 года секьюритизировала портфель на сумму 582,4 млрд рублей (5,3% от общего объема портфеля), из которых 65,5 млрд рублей – собственная секьюритизация банков, 516,9 млрд рублей – объем секьюритизации через АО ДОМ.РФ. Наибольший объем секьюритизации у ВТБ – 339 млрд руб. Банк является лидером и по доле всех ИЦБ в портфеле (58%).
Полный отчет: pdf
Предыдущее исследование читайте здесь.
Предварительные итоги ипотечного 2019 года
Нестабильное снижение ставки
Главной тенденцией 2019 года можно назвать плавное снижение ставки по ипотечному кредитованию. Хотя в первом полугодии эти тенденции проявляли себя достаточно слабо – ставки наоборот выросли.
В мае 2019 года многие строительные компании начали бить тревогу: у них существенно уменьшились продажи в связи с тем, что сумма выданных ипотечных кредитов сократилась более чем на 20%, а значит, и продажи свернулись.
После 9,52% (средней ставки в декабре 2018 года) вернуться к уровню 10,56% в мае 2019 года – значит существенно откатиться назад.
Однако с ситуацией удалось справиться – середина года принесла долгожданное снижение ставок. Был снова преодолен психологический барьер в 10% годовых (впервые это произошло в августе 2017года) – теперь все крупнейшие ипотечные банки предлагают ставку гораздо ниже этого значения.
Так, Сбербанк, который славится своей помощью желающим приобрести жилую недвижимость, за год трижды снижал ставки. После последнего снижения ипотека на первичном рынке выдается под 7,3% годовых, а на вторичном – под 8,8% годовых.
Хотим отметить, что эти ставки минимальные, предназначены для клиентов с хорошей кредитной историей, имеющих зарплатный проект в этом финансовом учреждении. Для других категорий потенциальных заемщиков они могут быть выше, но незначительно.
К снижению ставок привело несколько основных причин. Основная из них – удешевление стоимости кредитования для самих банков.
Всем известно, что ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой ставки Центробанка, именно под эти проценты коммерческий банк может взять в долг средства у государства и направить их на выдачу кредитов своим клиентам. Так вот, в течение этого года ключевая ставка Центробанка снижалась 3 раза.
Во-вторых, на уровень процентной ставки по ипотеке оказала влияние конкурентная среда – стало просто больше банков, которые готовы выдавать ипотечные кредиты. Эта тенденция заслуживает отдельного и более глубокого рассмотрения, так что ниже можно будет почитать об этом более подробно.
В-третьих, снижение спроса на рынке первичного жилья заставило строительные компании активно и плодотворно сотрудничать с банками, так что самые выгодные проценты по ипотеке теперь нужно искать в партнерских предложениях финансовых учреждений и застройщиков.
Ну и уровень доходов населения нельзя сбрасывать со счетов: какой бы доступной ни была ипотека, если граждане страны не чувствуют, что зарабатывают достаточно для того, чтобы взять ипотечный кредит, роста ожидать не стоит. В 2019 году этот фактор не оказал достаточного влияния на ипотечную сферу, поскольку существенного скачка в доходах не наблюдалось.
В общем и целом, такие тенденции не могут не радовать, поскольку снижение ставок положительно отражается как на первичном, так и на вторичном рынке жилья, стимулируя продажи и увеличивая объемы возводимой жилой недвижимости.
Хочется также отметить, что наличие ипотечного кредита наконец-то перестало пугать риэлторов и прочих сотрудников компаний, занимающихся куплей-продажей недвижимости. Большинство из них уже перестали шарахаться от таких клиентов, понимая, что именно они являются тем платежеспособным сегментом, который может улучшить показатели их деятельности.
Снижение объемов рефинансирования
2018 год запомнится многим банкам как год активного рефинансирования. В принципе, это было закономерно и ожидаемо: те, кто ранее получили кредиты под высокие проценты, хотят от них уйти, а потому оформляли рефинансирование.
Причем делали это заемщики как в своих родных финансовых учреждениях (там, где им выдавался кредит), так и в других банках (в случае, если им отказывали).
По результатам 2018 года почти 11,5% всех новых выданных ипотечных кредитов пошли на рефинансирование старых.
В 2019 году подобная тенденция не сохранилась. Во-первых, уже упомянутое выше повышение ставок в первом полугодии привело к тому, что рефинансирование было невыгодным с экономической точки зрения.
Во-вторых, многие уже перевели свои кредиты на новые экономические рельсы со сниженными процентами, так что и спрос уже вроде как приутих.
Все это привело к тому, что по предварительным результатам 2019 года доля рефинансирования будет составлять не более 4-5% в ипотечном портфеле российских банков.
Уменьшение выданных кредитов без учета рефинансирования
Казалось бы, подобное снижение ставок во втором полугодии не могло не отразиться на уровне выданных ипотечных кредитов – их количество должно вырасти. Однако, к сожалению для большинства финансовых учреждений, этого не произошло.
Предварительная статистика за 10 месяцев 2019 года гласит: за период с января по октябрь 2019 года было выдано более 1 млн. ипотечных кредитов (как новых, так и на нужды рефинансирования) на общую сумму 2,23 трлн. рублей.
Это на 14% меньше, чем за аналогичный период 2018 года (если говорить о количестве) и на 6% меньше (если говорить о денежных объемах).
Если же рассматривать лишь «новую» выдачу, то тут снижение составило 7% по количеству, а вот по сумму наблюдается пусть незначительный, но прирост в 2%.
Как распределялась ипотека по регионам
Как и в прошлые годы, лидерами по количеству выданных ипотечных кредитов были и остаются Москва и Московская область, а также Санкт-Петербург (без учета области, там спрос не столь высок).
Но даже в Москве, которая в 2018 году бодро рапортовала о росте количества ипотечных кредитов, в 2019 году было зафиксировано снижение в количественном выражении (хотя и самое небольшое по сравнению с другими регионами, сдавщими свои позиции, всего 7%).
А вот в денежном выражении столица «выросла» на 2%, что говорит об изменении структуры портфеля: стали выдаваться больше дорогих займов (в среднем по Москве сумма ипотеки составляет 4,7 млн. рублей).
В целом же по стране средний размер ипотечного кредита увеличился на 200 тыс. рублей и составил 2,2 млн. рублей. В 2018 году этот рост составлял лишь 100 тыс. рублей.
На третьем месте по количеству выданных ипотечных кредитов находится Свердловская область, за ними следуют Башкирия, Татарстан, Краснодарский край и Новосибирская область. Замыкают десятку лидеров Ханты-Мансийский автономный округ и Ростовская область.
Согласно статистике, банки в 2019 году сократили выдачу ипотечных кредитов в 76 регионах России. Эта тенденция нова для рынка – в 2018 году она не наблюдалась. Средний показатель снижения – 2%,
Конечно, при анализе этого показателя наблюдается прямолинейная корреляция с показателями продаж жилья (больше всего жилья продается в столице). Это и логично, поскольку сложно найти еще более взаимовлияющие и близкие друг к другу рынки, чем рынок первичного и вторичного жилья и рынок ипотеки.
Государственная поддержка ипотеки
Еще одна причина, по которой наблюдаются все обозначенные выше тенденции. Ипотечная политика финансовых учреждений находится под жестким контролем многих государственных структур, занятых реформированием и регулированием этой отрасли.
Так, председатель наблюдательного совета Фонда содействия реформированию ЖКХ Сергей Степашин увидел в росте ипотечных ставок угрозу для осуществления жилищного нацпроекта. А в нем зафиксированы амбициозные планы.
Конечно, добиться достижения показателей без существенного снижения ставки просто невозможно.
Очень часто об ипотеке можно услышать и от Президента России. Он упоминает об этом направлении как о приоритетном.
И не только говорит, но и делает: сегодня существует множество программ, поддерживающих отдельные группы граждан России (например, льготные условия получают военнослужащие, жители отдаленных регионов страны).
Не так давно начала работать программа по возмещению части ипотеки для многодетных семей, у которых появился третий и последующий ребенок. Так что эти тенденции положительно сказываются на уровне выданных ипотечных кредитов и стимулируют банки к более тесному сотрудничеству.
Какие банки оказались лидерами на российском ипотечном рынке-2019?
В первой тройке лидеров мало что поменялось. Лидерство, как и в 2018 году, держит Сбербанк. Его рыночная доля за 10 месяцев 2019 года составила более 40% от всех выданных ипотечных кредитов (причем как в количественном, так и в денежном выражении).
На втором месте – ВТБ с более чем 20%-ной долей, на третьем – Газпромбанк (его доля – чуть больше 7%).
Лидерство на рынке объясняется наличием у упомянутых финансовых учреждений средств для предоставления ипотечных кредитов, а также активной маркетинговой стратегией, которую они избрали в этом сегменте.
Существенно увеличили свой кредитный портфель в этом году ФК Открытие (переместился с 9 места в рейтинге на 5-ое), Альфа-банк (с 13-ого на 6-ое), Промсвязьбанк (с 16-ого на 8-ое). Тем, кто хочет оформить выгодную ипотеку, стоит обратить внимание на эти финансовые учреждения, условия в них могут быть очень даже привлекательные.
Свои позиции уступили Райффайзенбанк (переместился с 6 места на 10-ое), Абсолют Банк (с 8-ого на 11-ое), Уралсиб (с 10-ого на 14-ое). О причинах такого положения вещей эти финансовые учреждения в принципе не распространяются, однако это можно объяснить тем, что они решили перейти в другой кредитный сегмент и направили свои усилия и свободные финансовые средства туда.
В принципе, мы перечислили все банки, к которым можно обращаться, занявшись поиском выгодных ипотечных условий. Так что потенциальные ипотечные заемщики, берите на заметку!
Вместо вывода
Конечно, говорить об официальных итогах года можно будет после того, как он закончится, только тогда можно говорить о наличии какой-то статистики и комментировать итоговые цифры.
Однако и тот предварительный анализ, который сделали мы, опираясь на данные за 10 месяцев текущего года, позволяют сделать вывод о том, что на этом рынке наблюдается противоречивая ситуация: уровень ставки изменяется в разные стороны, и никто не может сказать со 100%-ной точностью, какой она будет завтра, а тем более в конце 2020 года. В этой ситуации финансовые учреждения делают все возможное, чтобы не упустить клиентов, своевременно и оперативно реагируя на рыночные изменения.
7 весомых недостатков ипотеки. Почему ипотечное кредитование это антиблаго для общества
Одно из самых частых возражений среди тех, что мне попадались, звучит следующим образом: «Цены на недвижимость не вырастут, потому что застройщики, получив дополнительную прибыль от ипотеки, станут вводить больше жилья». Разберу кратко, почему это не так.
Во-первых, недвижимость характеризуется совершенной неэластичностью предложения в коротком периоде. Поэтому при всём желании никто сразу увеличить строительство не сможет. Эффект от ипотечной стимуляции спроса проявится сразу, а предложение никак не успеет отреагировать. Так что цены в любом случае взлетят.
Во-вторых, в среднесрочной и долгосрочной перспективе возникнут мощные препятствия на пути снижения цены.
- Увеличатся рентные издержки (стоимость земли, административные издержки, коррупция). Застройщики попросту не получат весь прирост маржи, который образовался в результате роста цены. В лучшем случае — часть, а то и вовсе ничего, иначе бы не жаловались девелоперы постоянно на высокую себестоимость строительства. В итоге предложение не вырастет соразмерно росту цены.
- Появится слишком много заинтересованных лиц, которым невыгодно снижение цены. Помимо застройщиков, это банки, у которых в залогах жильё по завышенным ценникам. Если цена начнёт снижаться, а заёмщики не смогут платить, банки получат прямые убытки. Наконец, сами заёмщики. В итоге ценовую пирамиду будут поддерживать всеми правдами и неправдами до полного обрушения всей конструкции. Если бы строительство и банковская система были похожи на свободный конкурентный рынок, то да, цены бы выросли, но ненадолго. Но, увы, это не про нас.
Так что ипотека разогреет цены, а упасть им не дадут нерыночные силы, поэтому довод, что автоматически произойдёт коррекция, не несостоятелен. Конечно, рано или поздно цены упадут, да только это будет не снижение, а обвал в результате разрыва ипотечного пузыря.
Надеюсь, я посеял зерно сомнения, и многие задумаются, почему то, что мы читаем в СМИ, и реальность столь сильно расходятся. Ипотека, возможно, даёт отдельным людям возможность быстрее купить квартиру, но пользу для общества в целом не приносит. Возвращаясь к определению антиблага, мы увидим следующее.
- Ипотека обладает отрицательной полезностью, т.к. выгоды для отдельных заёмщиков перекрываются убытками для других потребителей.
- Рост кредитования приводит к долгосрочным негативным последствиям для экономики.
- Люди потребляют ипотеку не потому, что это им нравится или хочется, а т.к. надеются отбить проценты или боятся, что не успеют до повышения цены.
Ипотечный рекорд ушел в прошлое
Россияне в 2020 году взяли рекордное количество ипотечных кредитов — 1,7 млн ссуд на 4,3 трлн руб. Высокому спросу способствовало сильное падение ставок, которое привело и к резкому увеличению рефинансирования.
В итоге в 2021 году можно ожидать снижения объемов выдач, считают эксперты, поскольку доходы россиян растут слабо, дальнейшего снижения ставок не ожидается, а возможности застройщиков удовлетворить спрос без повышения цен на жилье остаются под вопросом.
В 2020 году число выданных ипотечных кредитов достигло 1,7 млн на общую сумму 4,3 трлн руб., следует из оценки АО «Дом.РФ» и Frank RG. Это абсолютный рекорд в истории ипотечного рынка России. ЦБ свои данные еще не публиковал.
Рост по количеству кредитов за год составил 35%, в деньгах — более 50%.
Спрос на ипотеку стимулировало снижение ставок, как на фоне смягчения денежно-кредитной политики регулятора, так и за счет запуска льготной госпрограммы. На рынке готового жилья ставки уменьшились за год на 1,2 п. п.
(до средних 8,1% годовых), в новостройках — на 2,4 п. п. (до 5,9% годовых). В итоге доля ипотеки на первичном рынке за 2020 год выросла с 27% до 29%. Набирало темп и рефинансирование — только за 11 месяцев его доля выросла до 13,7% (на 7,8 п. п.
, или более чем в два раза).
Кроме того, в декабре объем жилья, строящегося с использованием счетов эскроу, превысил объем жилья, строящегося по старым правилам.
«Теперь жилье строится не на деньги граждан, а на кредитные средства, что позволило перенести риски на банки, максимально обезопасив от финансовых потерь дольщиков новостроек»,— отметил гендиректор АО «Дом.РФ» Виталий Мутко.
По оценке “Ъ”, объем средств частных лиц на счетах эскроу по итогам 2020 года превысил 1 трлн руб.
В этом году спрос вновь будет поддерживаться низкими ставками, хотя цикл снижения уже завершен, полагают эксперты.
Можно ожидать продолжения активного рефинансирования кредитов, выданных в прошлые годы, отмечает начальник центра разработки стратегий Газпромбанка Егор Сусин.
«В то же время произошедший рост цен на первичном и вторичном рынке уже нивелировал эффект от снижения ключевой ставки и программ субсидирования ипотеки, поэтому можно ожидать снижения общих объемов выдачи в 2021 году на фоне слабого роста доходов населения»,— говорит он.
В ВТБ, который выдал в прошлом году ипотеки на 0,9 трлн руб., считают, что рынок пока далек от насыщения. «Если действие льготной программы (заканчивается 1 июля.— “Ъ”) будет продлено, то у ипотечного рынка есть шансы на обновление рекорда и в 2021 году»,— считает заместитель президента—председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
По оценке АКРА, высокий спрос на ипотеку сохранится, и по итогам 2021 года рост портфеля может составить около 18%. Основным вопросом года станет способность строительного рынка удовлетворить спрос без радикального повышения цены недвижимости, полагает старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень.
«Если до определенного момента компенсировать влияние роста стоимости жилья на размер ипотечного платежа могло увеличение срока кредитования, при дальнейшем росте цен ипотека может стать недоступной для значительного числа потенциальных заемщиков»,— предупреждает он.
Дальнейшее снижение ставок кредиторами может обернуться недооценкой риска заемщика, подчеркивает господин Пивень. С учетом того, что в 2021 году ожидается отмена ряда послаблений ЦБ, которая может создать давление на рентабельность и капитал банков, вероятность снижения ими ставок невелика, поясняет он.
В первом полугодии 2021 года драйвером останется госпрограмма льготной ипотеки, на которую сегодня приходится каждый третий ипотечный кредит (см.
“Ъ” от 13 января), говорит начальник управления ипотечных продаж ПСБ Татьяна Чернышева: «После ее завершения уровень ставок на первичном и вторичном рынке сблизится, что приведет к незначительному (на 5–10%) сокращению доли сделок на первичном рынке в пользу программ на вторичном рынке и рефинансирования».
По оценке господина Сусина, доля сделок на вторичном рынке вырастет до 73–75%. Но, добавляет эксперт, можно ожидать, что застройщики будут вынуждены пойти на скидки после резкого повышения цен в текущем году.
Ольга Шерункова