«Извините, оплаты не будет. Мы не работаем, сидим дома. Денег нет и в ближайшее время не будет. Поймите нас и нашу ситуацию, надо друг друга поддерживать и помогать… Весь мир в бедствии». Такого рода смс начали получать владельцы от арендаторов. Думают, советуются (в том числе на форуме Циан)… и идут навстречу. А что делать.
Падение рубля, борьба с распространением коронавируса (в том числе обязанность сидеть по домам), снижение доходов россиян и тревога за завтрашний день всерьез отразились на рынке аренды.
По данным аналитиков Циан, сегмент долгосрочной аренды первым на рынке — уже с середины марта — столкнулся со снижением спроса. Тогда на это повлияли опасения о росте процентов по ипотечным кредитам — те из арендаторов, которые раздумывали об ипотеке, предпочли ее оформить.
Но все стало еще хуже в конце марта — из-за режима самоизоляции. Только за последнюю неделю марта спрос снизился на 25% относительно аналогичного периода 2019 года, констатируют аналитики Циан.
Многие компании, оказавшись в сложном финансовом положении, начали сокращать сотрудников. Некоторые жители других регионов, которые работали и арендовали жилье в Москве, были вынуждены временно уехать из мегаполиса, чтобы пожить у родственников либо снять квартиру за более скромные суммы, чем в столице.
Ставки сделаны
Главный эксперт Аналитического центра Циан Виктория Кирюхина подчеркивает, что пока значительной корректировки арендных ставок не произошло.
Стоимость аренды снизится ближе к лету — арендаторы, которые лишились стабильного дохода, еще имеют право жить в квартире за счет депозита.
Но уже в мае-июне им придется искать более доступные варианты, что повлияет на снижение средней ставки аренды в городе.
арендаторы, у которых сохранился прежний уровень зарплаты, получат шанс сменить район на более престижный фактически без доплаты.
С тем, что число запросов на аренду сократилось, но средние ставки аренды жилья в Москве еще не сильно изменились, согласна и заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова.
«Количество заявок на подбор квартир с начала апреля снизилось на 20%, но о массовом оттоке речи нет. Многие арендодатели взяли паузу на период самоизоляции, отложив показы и встречи с потенциальными арендаторами», — уточняет эксперт.
- Что делать арендаторам?
- Для арендаторов наступают тяжелые времена: некоторые лишились дохода из-за карантина и не понимают, сколько продлится такая ситуация, другим сократили зарплату — арендная плата стала непосильной.
- По статистике Оксаны Поляковой, по уже заключенным договорам найма собственники готовы предоставить скидку своим квартирантам: самый популярный дисконт — от 10 до 20%.
Из-за очень непростой ситуации с карантином и режимом самоизоляции, часть собственников квартир соглашаются на рассрочку, отсрочку платежей для арендаторов или скидки, отмечают эксперты «МИЭЛЬ-Аренда». По их данным, на время самоизоляции арендная плата может быть снижена до 50%.
«Обычно арендодатели не предлагают скидку первыми, но стараются пойти навстречу жильцам, если те просят снизить арендную плату, — говорит управляющий директор «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости» Мария Жукова.
— Если наниматель проживает не первый год, всегда вовремя платит, вежливо общается с владельцем и бережно относится к съемной квартире, то велика вероятность, что арендодатель согласится на уступки.
Во время самоизоляции не так уж просто найти новых нанимателей — владельцы квартир это понимают. Нет арендодателей, которым хочется, чтобы их квартира простаивала».
- По словам главного эксперта Аналитического центра Циан Виктории Кирюхиной, вести переговоры с арендодателем о снижении арендной ставки стоит только при наличии инструмента торга — альтернативных и более дешевых вариантов.
- ЭКСПЕРТ КАТЕГОРИЧЕСКИ НЕ СОВЕТУЕТ ГНАТЬСЯ ЗА ДЕШЕВИЗНОЙ: СОБСТВЕННИКИ ТАКИХ ОБЪЕКТОВ БОЛЬШЕ ДРУГИХ ЗАИНТЕРЕСОВАНЫ В СМЕНЕ АРЕНДАТОРЫ ВМЕСТЕ С РОСТОМ СТАВОК.
- Виктория Кирюхина рекомендует детально прописывать пункты договора, которые касаются условий расторжения аренды — именно сейчас это особенно актуально.
- Еще один работающий прием — заплатить за аренду на несколько месяцев вперед: так вы не только зафиксируете цену, но и в целом докажете свою платежеспособность.
- Не до жиру, быть бы живу: почему арендодатели готовы на уступки
Вот реальная история, рассказанная на форуме Циан.Журнала Алексеем, который сдает хорошую однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы рядом с метро за 35 тыс. рублей в месяц.
Арендаторы — семейная пара: жена домохозяйка, муж из-за карантина временно не работает, зарплату ему урезали.
Арендатор просит снизить ставку аренды, обещая вернуться к обычному размеру оплаты после снятия режима изоляции.
Алексей интересуется, как ему поступить. «Понятно, что на рынке сейчас все не очень хорошо, но не повод для арендаторов, прикрываясь карантином, таким образом недобросовестно сэкономить на аренде? Стоит ли идти на уступки по цене? Какие разумные пределы?» — спрашивает он.
Риэлторы разошлись в ответах. Например, Евгений Тараканов считает, что каждый случай индивидуален, но, если брать «среднюю температуру по больнице», наймодатели сейчас идут на скидки 30–50% на период карантина, чтобы не терять нанимателей, которые их устраивают.
А вот частный маклер, который сдает несколько «однушек» в Москве, поделился своим подходом. Один из его арендаторов — инструктор фитнес-центра — в конце марта попросил скидку, хозяин немедленно согласился.
Более того, на следующей день собственник сам позвонил остальным своим нанимателям и скинул цену от 10 до 20% (точно так же он поступил и в кризисном 2008 году: «правда, скидки были меньше, но все жильцы остались»).
Если ситуация ухудшится, карантин продлят, а арендаторы лишатся работы, «обязательно буду договариваться — вплоть до арендных каникул, лишь бы люди не ушли, да и простои для меня смерти подобны», подчеркивает комментатор.
По его мнению, даже если несколько его квартир будут сдаваться просто за коммуналку, а несколько других, которые снимают бюджетники, которым платят зарплату, будут приносить доход, он все равно будет в плюсе — не до жиру, быть бы живу.
Впрочем, некоторые риэлторы утверждают, что цены хотя и снижаются, но не на 30%, и тем более не на 50%. «Есть договор, а то, что арендатор ссылается на личные обстоятельства, — откровенная манипуляция, работу он мог потерять и без коронавируса». Они предполагают, что арендодатель будет шантажировать владельца квартиры: будет просить снизить цену и угрожать тем, что съедет.
Но главный аргумент за уступки арендаторам — нет смысла менять стабильность на неизвестность. На взгляд риэлтора Армана Барекяна, аккуратному во всех отношениях нанимателю имеет смысл дать арендные каникулы на месяц и более, потому что не факт, что новые жильцы, которых еще надо найти, окажутся лучше и платежеспособнее.
Замечательный сосед
Еще один путь для арендаторов, как найти выход из сложной ситуации, подсказывает Вероника, уже несколько лет снимающая квартиру вместе с двумя соседками.
Виктория Кирюхина считает, что это вполне рабочий способ — договориться о подселении еще одного человека в квартиру. «В студенчестве многие так снимали квартиру — почему бы не вернуться к такому варианту, пусть и временно, ради снижения ставки аренды в два-три раза на человека?» — предлагает она.
Если не можете продолжать платить аренду, не паникуйте и не собирайте сразу вещи, рекомендуют специалисты. Если вы уже доказали свою благонадежность, с большой долей вероятности арендодатель пойдет вам навстречу и даже снизит платежи — ему это выгоднее, чем простой квартиры и поиск нового нанимателя, который грозит затянуться на неопределенный срок из-за режима самоизоляции.
Что следует помнить арендаторам?
- Сохраняйте с хозяевами хорошие отношения, не провоцируйте конфликтов и старайтесь избегать неловких ситуаций — не время для провокаций и потакания всем желаниям без разбора.
- Если у вас настал персональный кризис со всеми вытекающими, честно сообщите об этом владельцу жилья. Не надо лукавить и обещать все выплатить буквально послезавтра, зная, что денег все равно не будет.
- Просите скидку, если тяжело, предлагайте разные варианты. Можно жить в долг (выплатите все постепенно, как только вновь появится доход), договориться о скидке (50% — перебор, но 15–20% — вполне реально), попросить помочь с коммуналкой (если раньше вы оплачивали ее самостоятельно) или согласиться на подселение (этот вариант — для самых отчаянных).
Нанимательский экстремизм
В сложные карантинные времена появилась и еще одна тенденция. Арендаторы шантажируют арендодателей угрозами съехать или, наоборот, остаться и не платить: «Не нравится? Идите в суды», — которые сейчас не работают.
Вот конкретный пример с нашего форума. Наниматели просят войти в положение и дать отсрочку по платежам. Хозяйка соглашается, но просит оплатить хотя бы долг за прошлый месяц и коммуналку (4,5 тыс. рублей).
Вместо денег она получает письмо с угрозами: «Ты москвичка, хочешь быстрых денег. А мы их не печатаем, вся страна в такой ситуации. Будут деньги — заплатим, а если не будет, то имеем право проживать по договору.
Выселяться будем только решению суда».
«У меня шок, — пишет женщина, для которой арендные платежи — единственный доход. — Понимаю, что 99% я не увижу от них больше денег. Но какие у меня варианты, если оплаты не будет?»
Как удержать арендатора?
Несмотря на затишье, арендодатели встревожены не на шутку — у них для этого есть все основания. Что делать, чтобы не остаться с пустующей квартирой?Есть ли какие-то лайфхаки на случай, если жильцы пакуют чемоданы? Циан.Журнал выяснил, какие существуют варианты.
Рантье Анна, сдающая в Москве три квартиры, первую половину апреля безуспешно искала клиентов для двух своих объектов: жильцы съехали, а найти новых оказалось на порядок сложнее, чем раньше.
«Я сдаю трехкомнатную квартиру двум иногородним — партнерам по бизнесу. Они собрались съехать, так как полноценно работать в условиях тотального карантина нереально. Тем не менее из нескольких апрельских разговоров стало понятно, что они останутся, если я уступлю в цене».
Анна попробовала сдать квартиру кому-то еще и даже организовала пару просмотров — она признается, что это было тем еще экзерсисом: нынешние жильцы на момент визитов потенциальных претендентов находились в квартире и, разумеется, и не думали подготовить ее. Естественно, просмотры успехом не увенчались.
Еще одна из трех квартир Анны пока пустует. Потенциальных клиентов не пригласишь: в городе введена пропускная система.
«Видеопросмотры устраивают далеко не всех, поэтому, видимо, придется вообще взять тайм-аут до окончания майских праздников — мне кажется, режим самоизоляции будет действовать до тех пор. При этом я сделала скидку почти 60%: сдавала за 70 тыс. рублей, а теперь предлагаю за 40 тыс. — хоть звонки пошли», — сокрушается хозяйка.
- Живете сейчас — платите потом
Ирина живет в четырехкомнатной квартире и сдает одну из комнат девушке, работающей администратором в спортивном клубе. Точнее, работавшей: свою должность она потеряла — издержки кризиса.
«Естественно, раз у нее нет работы, то и платить за аренду ей не под силу. В итоге мы договорились, что она будет жить у меня в долг или платить столько, сколько потянет, а как только выйдет на работу, начнет этот долг постепенно возвращать — мы его распределим на несколько месяцев, чтобы выплачивать было не так тяжело», — рассказывает собеседница Циан.Журнала.
У Игоря квартиру снимает массажистка — у нее с заработком тоже все непросто. «Москвичей обязали сидеть по домам, в итоге моя арендатор осталась без дохода — на массаж к ней никто не ходит.
Пока мы сошлись на том, что она будет оплачивать только коммуналку, а долг за проживание вернет позже — когда работа возобновится и клиенты вернутся.
Если сложный период затянется, мы пересмотрим размер арендной платы — в итоге долг станет меньше».
Игорь признается, что морально готов к торгу. По его словам, внутренне он почти согласился на скидку 30% (знала бы его арендатор!), но в самом тяжелом случае согласится и на 50% — уж лучше так, чем остаться совсем нИ с чем.
- Бонус для постоянных клиентов
Александр сдает скромную «двушку», четверть доходов от которой уходит на оплату коммунальных счетов — делать скидку и снижать цену в его случае практически некуда.
Такие бонусы, признает Александр, предоставить в одночасье не получится: все-таки отношения выстраиваются в течение относительно долгого времени и не всегда доступны при посуточной аренде.
Тем не менее какие-то поступки со стороны хозяев замотивируют жильцов остаться, даже если нет шансов снизить цену: например, если арендодатель приобретет онлайн новый диван или выполнит другую просьбу (если это удастся сделать с помощью интернета).
Денис сдает однокомнатную квартиру семейной паре с малышом: она пока еще в отпуске по уходу за ребенком, а он преподает йогу. Естественно, сейчас количество уроков в офлайне снизилось до нуля — главе семьи пришлось перейти на преподавание по скайпу.
«Такие уроки не позволяют инструктору скорректировать выполняемые учеником асаны и упражнения, поэтому урок (да простят меня адепты такого вида преподавания) нельзя считать полноценным: неудивительно, что и цена на него меньше, чем при занятии в зале. Семейный доход существенно сократился, поэтому встал вопрос об оплате аренды».
Договорились, что ЖКУ Денис возьмет на себя. Это немало (особенно если учесть, что теперь семья вынуждена безвылазно сидеть дома и потребляет больше ресурсов, чем обычно). Тем не менее благодаря такому компромиссу обе стороны удержатся на плаву.
Жильцы сдаваемых Ларисой апартаментов приносят много хлопот. Но в условиях кризиса Лариса предпочла закрыть на это глаза.
Лариса рассказывает, что раньше приходилось ругаться и из-за раскрашенных детьми обоев, и из-за сломанной двери шкафа. Теперь портить отношения с жильцами и критиковать их за неподобающее поведение она перестала: боится, что дороже выйдет.
Резюме для арендодателей
- Берегите отношения с жильцами — они вам еще пригодятся!
- Будьте готовы на уступки от 10% и более: к сожалению, без них сейчас никуда, а поговорка про синицу в руках актуальна как никогда.
- Развивайте гибкость: скорее всего, это будут не первые тяжелые переговоры с арендаторами — вам очень понадобится искренняя готовность сообща искать решения, которые станут спасительными и для вас, и для ваших жильцов.
В любом случае не унывайте: эксперты уверены, что жизнь после окончания самоизоляции войдет в русло, хоть и будет немного иной. Наберитесь сил, чтобы добраться до этого момента, сохранив энтузиазм, готовность работать и хорошие взаимоотношения с арендаторами (или арендодателем). Всё будет хорошо!
Как аферисты обманывают арендаторов: вычисляем мошенников
В последнее время мошенников становится все больше и больше, причем наживаются они теперь буквально на всем: выманивают деньги через социальные сети, втираются в доверие к пожилым людям, придумывают способы для кражи денег с банковских карт.
Сферу недвижимости нечестные люди тоже стороной не обошли. Различных махинаций с квартирами существует без преувеличения много. Больше всего обычно достается тем, кто берется за процессы купли-продажи.
Однако угроза быть обманутыми нависла и над арендаторами, которые ищут себе жилище самостоятельно, без помощи агентств недвижимости.
Итак, в этой статье поговорим об отдельной группе афер, связанных со съемным жильем.
Если перед вашим носом уверенно трясут копиями правоустанавливающих документов, требуют срочно внести депозит и заманчиво небольшую арендную плату, объясняя спешку большим спросом на квартиру – будьте крайне аккуратны. Скорее всего, перед вами мошенники.
Конечно, вам покажут потенциальную жилплощадь. Но тот факт, что вас впустили внутрь квартиры, никаких явных гарантий не дает.
Жилье вполне может оказаться арендованным на несколько часов, при этом его настоящий владелец не будет иметь ни малейшего понятия о том, что в его квартире проводится афера.
Как убедиться, что вас не обманывают? Идите в МФЦ и закажите выписку из ЕГРН. Так вы сможете проверить, кто на самом деле является собственником интересующей вас недвижимости.
Депозит или залог – это денежная сумма, которую квартиросъемщик отдает собственнику при въезде в его квартиру. Обычно он равен стоимости арендной платы и переходит обратно к нанимателю сразу после выезда. Но только в том случае, если жилец не учинил в квартире никаких поломок и своевременно оплачивал аренду.
Некоторые собственники решили, что на залоге можно неплохо нажиться, поэтому, когда арендатор покидает жилище, просто-напросто отказываются отдавать его. Они даже могут ловко выдумать причины, объясняющие такой поступок.
Так имеет ли арендодатель право не возвращать депозит? Имеет, но только в том случае, если квартиросъемщик нарушил условия договора аренды. В иных ситуациях – нет.
Следовательно, необходимо хорошо изучить документ перед его подписанием и быть в курсе всех ваших обязательств, как нанимателя.
Кроме того, не забывайте проверять, что в пресловутом договоре обозначены сроки и правила возврата залога собственником. Если владелец недвижимости хитрит – обращайтесь в суд.
К сожалению, среди доблестных рядов профессиональных экспертов рынка затесались самые обыкновенные воры. Эти люди выходят с вами на связь, представляются риелторами, предлагают свою помощь в подборе временного жилья, после чего берут за это хорошенькую сумму денег.
А потом…а потом ничего не происходит. Вы остаетесь как без денег, так и без квартиры. На все ваши возмущения будет звучать один и тот же классический ответ: «вам были предоставлены информационные услуги, на этом наша работа окончена». Это в лучшем случае.
В худшем – аферисты испарятся сразу после получения денег.
Как не попасться на крючок лже-риелтора? Оплачивайте оказанные вам услуги только после заключения сделки с собственником и, непосредственно, заселения. В противном случае, вы рискуете «заплатить за воздух».
Как можно заметить, авантюр с арендованными квартирами действительно предостаточно. Вполне возможно, что помимо описанных в этой статье схем есть и другие. Во избежание подобных неприятных ситуаций обращайтесь к проверенным юристам и риелторам.
Экспаты отказываются от аренды элитного жилья и покидают Москву – риелторы
«Еще в августе мы отметили уход с рынка долгосрочной аренды экспатов, которые фактически формировали спрос в данном сегменте», — сообщает управляющий партнер компании «Ника Эстейт» Виктор Садыгов, добавляя, что из-за этого спрос на долгосрочную элитную аренду снизился на 60%. Его слова подтверждает и Могилатова: «Сегодня доля таких арендаторов в общем объеме текущих контрактов уменьшилась примерно вдвое».
Председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, соглашаясь с коллегами, добавляет, что экспаты освобождают квартиры и уезжают, не дожидаясь срока окончания аренды, несмотря на штрафные санкции со стороны собственников жилья за досрочное прекращение действия договора. При этом она считает, что отъезд экспатов начался значительно раньше августа.
Эксперты связывают ситуацию со снижением бизнес-активности иностранных компаний в России, на что повлияли в числе прочего и нынешние события в глобальной политике и экономике.
В частности, по словам руководителя отдела по работе с собственниками компании Intermark Savills Елены Куликовой, последняя волна так называемых санкций затронула нефтяную отрасль, что сказалось на сотрудниках нефтяных иностранных компаний.
«При этом надо понимать, что мы говорим в первую очередь о сотрудниках западноевропейских компаний», — подчеркивает Садыгов. Он рассказывает, что остался стабильным спрос со стороны иностранных служащих российских банков и со стороны сотрудников ТЭК, который, впрочем, не может в полном объеме охватить все предложения, которые присутствуют на московском рынке.
Стабилен спрос со стороны азиатского бизнеса, в частности, со стороны сотрудников представительств южнокорейских компаний, отмечает эксперт. «Но это очень своеобразные клиенты, со своими вкусами, а многие московские арендодатели привыкли работать именно с экспатами из Западной Европы и даже дизайн квартиры делали исходя из вкусовых предпочтений этой публики», — добавляет Садыгов.
Борьба за клиентов
По словам Могилатовой, свободные квартиры после отъезда иностранных арендаторов появились, прежде всего, в старом фонде в центре Москвы на традиционно облюбованных экспатами Патриарших прудах, Арбате, Красной Пресне, Плющихе. Неудивительно, что арендодатели начали борьбу за клиентов. Риелторы сообщают, что число запросов в агентства с просьбой найти новых арендаторов возросло.
Это касается не только городского жилья, но и загородного.
Например, руководитель департамента загородной недвижимости Contact Real Estate Алсу Хамидуллина отмечает, что активнее хотят сотрудничать с агентствами недвижимости такие поселки, как «Росинка», «Ангелово», Moscow Country Club.
Между тем, еще несколько лет назад на освободившиеся дома у них существовали списки ожидающих, с которыми они работали напрямую, без участия агентств, напоминает собеседница РИА Новости.
Владельцам элитного жилья приходится менять условия сдачи в аренду с ущербом для себя. По словам Куликовой, в отношении многих премиальных квартир квартальная оплата меняется на ежемесячную, снижается арендная плата и так далее.
«В последнее время собственники стали соглашаться на 10-15% скидки», — констатирует она, указывая, что сроки экспозиции по многим объектам, особенно наиболее дорогим, увеличились вдвое, а то и больше.
По наблюдениям риелтора, в наихудшем положении находятся объекты, у которых есть определенные недостатки – неудачная планировка, плохой подъезд, фасад в плохом состоянии, стройка рядом с домом, — они сдаются либо с большим дисконтом, либо очень долго простаивают.
Садыгов же добавляет, что в условиях ухудшения конъюнктуры на рынке элитной аренды значительная часть владельцев предпочитает попросту снять предложение до лучших времен.
В связи с тревожными настроениями рантье в агентстве Tweed наблюдают интересный тренд: инвесторы, которые зарабатывают на аренде, стали продавать дорогую недвижимость в Москве для того, чтобы приобрести дешевую.
«Вместо одной большой квартиры в центре покупается пять маленьких на окраине. На такое дешевое жилье всегда находятся арендаторы», — говорит Могилатова.
К тому же подобные квартиры требуют меньше вложений в отделку и обслуживание, подчеркивает она.
Приток украинцев
Массовый отъезд экспатов из Москвы на фоне ухудшения отношений России с западными партнерами, по данным Kalinka Group, изменил структуру спроса на элитную недвижимость в Москве.
Румянцева рассказывает, что доля арендуемых экспатами квартир в бюджете до 5 тысяч долларов снизилась почти в два раза — с 45% до 25%. «Среди иностранцев, арендующих на долгосрочной основе жилье в Москве, квартиры в этом ценовом бюджете всегда пользовались наибольшим спросом, поскольку жилье для них снимали компании, в которых они работают», — поясняет она.
При этом эксперт говорит об увеличении числа сделок с иностранцами в высшем ценовом сегменте. Так, спрос на аренду иностранцами квартир в бюджете 10-15 тысяч долларов вырос в 1,5 раза, от 15 тысяч долларов – в три раза.
Рост количества арендаторов столичных квартир в этом ценовом сегменте из числа иностранцев произошел за счет элиты из Украины, представители которой приехали в Россию ввиду политической обстановки, объясняет Румянцева.
«По нашим наблюдениям, пик спроса пришелся на июнь текущего года: в первый летний месяц средний бюджет арендуемого экспатами элитного жилья вырос более чем в пять раз», — заявляет она. Представители Украины присматривали квартиры еще весной, но окончательное решение принимали спустя 2-3 месяца, делится наблюдениями риелтор.
По ее словам, дорогие квартиры были арендованы богатыми украинцами с бюджетами 10 – 25 тысяч долларов в месяц в районе «золотой мили», а также в Тверском районе, где бюджет составил 25-30 тысяч долларов в месяц.
К сентябрю нахлынула вторая волна украинских арендаторов, продолжает Румянцева. На этом этапе в Россию стало приезжать ближайшее окружение украинской элиты – родственники и друзья, причем зачастую с детьми, которых нужно устроить на учебу. Это несколько изменило предпочтения квартиросъемщиков в локациях – те стали больше интересоваться районами поблизости с ведущими вузами Москвы.
В целом, по данным Intermark Savills, на самые дорогие квартиры Москвы с бюджетом от 15 тысяч долларов за объект в месяц сегодня приходится порядка 5% запросов. При этом, уточняет Куликова, средневзвешенный бюджет предложения по итогам трех кварталов 2014 года составил 7,6 тысячи долларов в месяц – это меньше на 4% показателя за аналогичный период 2013 года.
Прогнозы
В своих прогнозах относительно развития ситуации все эксперты, собеседники РИА Новости, неоригинальны. Большинство считают, что тенденция к снижению ставок аренды на элитное жилье сохранится как минимум до конца года. «Мы ожидаем, что арендные цены до конца года будут постепенно корректироваться в сторону снижения, но в пределах 10%», — говорит, например, Куликова.
Кроме того, она ожидает, что в конце этого года увеличится число обращений от клиентов, которые хотят переехать из ранее арендованного жилья и, воспользовавшись кризисной ситуацией, получить более интересные квартиры для дальнейшего проживания в Москве.
Москвичи теряют доходы от аренды квартир в столице
2020 год ознаменовался ростом спроса на аренду загородной недвижимости и снижением спроса на аренду городской — такие тренды описали эксперты «МИЭЛЬ», подводя итоги уходящего года на рынке Москвы. Также увеличился объем предложения в сегменте долгосрочной аренды по причине оттока туристов и иногородних жителей.
Режим самоизоляции в весенние месяцы спровоцировал всплеск спроса на аренду загородной недвижимости почти в 10 раз по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Жители Москвы и Подмосковья, стремясь как можно быстрее уехать за город, арендовали дома иногда даже без просмотров и по завышенной цене, говорят эксперты.
90% запросов в компанию «МИЭЛЬ-Аренда» в апреле поступало от нанимателей, подыскивавших загородный дом в аренду на несколько месяцев.
Это привело к тому, что московские квартиры потеряли былую привлекательность как актив.
Если раньше можно было сдавать квартиру в Москве и жить на эти деньги в любой точке мира, с нынешним курсом рубля столичная жилая недвижимость заметно обесценилась в валюте и потеряла былой уровень доходности, констатирует эксперт рынка недвижимости Академии управления финансами и инвестициями Алексей Кричевский.
«Сдавать квартиру и не работать можно было 7-10 лет назад, когда на условные 20-22 тысячи арендного дохода от однокомнатной квартиры до вычета налогов можно было спокойно жить целый месяц. Сейчас даже те же цены на продукты выше как минимум в два раза, — замечает Кричевский. — Если еще 5-6 лет назад одинокий человек мог потратить на еду около 2 тысяч рублей за неделю и рацион включал бы в себя полный набор необходимых продуктов, то сегодня это возможно разве что за трехкратное увеличение суммы».
Цены на аренду достигали рублевого пика в конце прошлого — начале текущего годов, а во время локдауна пошел серьезный откат, уточняет специалист.
Московские лендлорды больше не лорды
Уже после девальвации шестилетней давности сдавать типовую квартиру в Москве и безбедно жить в теплой стране стало крайне непросто, соглашается руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Если тогда на $1 тыс.
в Юго-Восточной Азии можно было ни в чем себе не отказывать, то сейчас в пересчете на курс они превратились в $400-450, и жить на такие средства намного сложнее. Хоть в 2020 году курс рубля снизился не вдвое, но 15-20% он потерял, указывает эксперт.
Более того, удаленный режим работы дает понимание множеству специалистов, что можно спокойно работать с московской зарплатой либо из региона, либо арендуя квартиру в Подмосковье за меньшие деньги или за предыдущий московский ценник, но с ощутимо большей площадью, добавляет Кричевский из Академии управления финансами и инвестициями.
Еще одним негативным момент для людей, которые считают сдачу жилья в аренду оптимальным решением для консервативных инвестиций, эксперт называет увеличение предложения на рынке по причине притока денег в недвижимость из банковского сектора на фоне снижения ставок по вкладам.
«По факту это история, которая при учете всех нюансов едва выходит в ноль вместо дохода в 4-6% годовых. В связи с этим таким инвесторам хочется задать два вопроса: куда пропадают ваши советчики, риэлторы после покупки квартиры и почему лишь единицы догадались обратить внимание на коммерческую недвижимость, раз уж есть такое желание вложиться в квадратные метры», — рассуждает эксперт, обращая внимание на то, что «коммерция» дает доходность, в два-три раза превышающую доходы от сдачи жилья, и не требует ремонта — его делает арендатор.
Московские квартиры, безусловно, будут приносить доход, вопрос только — какой, говорит основатель и гендиректор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко.
«Ставки аренды, скорее всего, будут снижаться. ВВП и реально располагаемые доходы людей падают. Застройщики в этом году продали рекордное количество жилой недвижимости, и на рынке появилось очень много предложений. Соответственно, снижаться будет и спрос, потому что у людей падают доходы — из-за удаленки люди могут переехать из квартиры в центре города на окраины, за город или вообще уехать из Москвы», — объясняет эксперт.
По его словам, если раньше стандартная доходность от сдачи квартир в аренду составляла примерно 5% годовых, то сейчас она может опуститься до 4% годовых.
«Сдача квартиры в аренду будет приносить доход, примерно сопоставимый с банковским депозитом. Если рассматривать покупку квартиры, чтобы сдавать ее, этого лучше сейчас не делать», — советует Никита Корниенко.
Он считает, что цены на жилую недвижимость в ближайшие один-два года, скорее всего, будут постепенно снижаться после бурного роста во втором полугодии текущего года, вызванного льготной ипотекой и желанием населения защитить свои деньги в период экономической нестабильности.
Перепродавать будет невыгодно, а арендная ставка тоже, вероятнее всего, будет снижаться — падение может достигнуть 10-20%, прогнозирует эксперт.
Гендиректор SimpleEstate рекомендует инвестировать в коммерческую недвижимость, текущая доходность которой сейчас составляет 8-10% годовых.
«Можно купить помещение стрит-ритейла в новостройке (большинство застройщиков продают стрит-ритейл) — такие торговые площади можно приобрести за 15-20 млн рублей. Это может быть подъемной сумой, особенно если рассматривать ипотеку. Есть вариант также воспользоваться инструментами коллективных инвестиций в недвижимость, которые сейчас тоже есть на рынке», — резюмирует эксперт.
Загородная недвижимость — это надолго
Динамика показателей на рынке аренды загородной недвижимости, как правило, подвержена сезонности: в преддверии летнего периода отмечается повышенная активность, которая постепенно спадает к осени.
Однако в этом году ряд причин — сложная эпидемиологическая обстановка, удаленный формат работы и дистанционное обучение — стимулировал спрос на аренду объектов в данной категории на протяжении всего года, пояснили «Газете.Ru» в пресс-службе «Авито Недвижимость».
Эксперты сервиса считают, что сохранение вышеобозначенных факторов создаст предпосылки для поддержания интереса к загородному жилью и в дальнейшем.
Интерес к загородному образу жизни — это долгосрочная тенденция, уверен руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов. Он отмечает, что многие компании планируют оставить режим частично удаленной работы и после пандемии, что способствует сохранению высокого спроса на жилье в пригородах и в следующем году.
Так, карантин способствовал массовому оттоку арендаторов из столицы. Кто-то предпочел сменить съемную квартиру на загородный дом, а кто-то — вернуться в родной город. В апреле этого года спрос на аренду квартир в столичном регионе снизился на 76% год к году.
После снятия основных ограничений многие потенциальные арендаторы не вернулись в Москву и остались в своих городах, поскольку большинство работодателей сохранили для своих сотрудников удаленный график. В текущем IV квартале спрос все еще держится на уровне на 40% меньше прошлогоднего.
Руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко прогнозирует, что спрос на аренду жилья в течение следующего года будет восстановлен, но не получит прежнего развития, как было до пандемии. По словам эксперта, сегодня выгодно именно приобретать квартиру, используя льготную ставку — ежемесячные платежи по ипотеке сопоставимы с ежемесячной арендой жилья.
Помимо прочего, отсутствие туристов в столице привело к тому, что на рынок городской аренды по очень привлекательным ценам вышли объекты, которые традиционно сдавались посуточно, отмечают в «МИЭЛЬ».
По прогнозу Елены Мищенко, в следующем году арендные ставки упадут. Однако в «Авито Недвижимость» считают, что ставки, которые сейчас на 9% ниже уровня начала 2020 года, могут вернуться на прежний уровень.
Но этот показатель будет традиционно зависеть от спроса и предложения.
На спрос будет оказывать влияние макроэкономическая ситуация в стране, а также то, как именно будут развиваться события с эпидемиологической обстановкой и идти последующее восстановление внешней миграции.
Как арендаторы квартир в Москве доводят собственников до белого каления. | Москва. Недвижимость
Людей, снимающих квартиры в столице, принято жалеть: почти всю зарплату они отдают «зажравшимся москвичам», которые так и норовят подороже сдать в аренду незаслуженно полученные метры, а на вырученные деньги купить очередной «Порше» или банальную путевку на Мальдивы — в очередной стотысячный раз, естественно.
Неисправная сантехника, «бабушкины» ковры, внезапные повышения арендной ставки, постоянные поиски добросовестного риэлтора — это далеко не весь список несчастий, преследующих нанимателей. Но у медали есть и обратная сторона — собственникам, как ни странно, тоже несладко: иные жильцы будто сошли с киноэкрана, причем они — явно не герои фильма о Матери Терезе. Скорее наоборот.
Ты помнишь, как все начиналось
Некоторых не вполне адекватных арендаторов можно распознать с первого взгляда — проблемы с ними начинаются еще на этапе поиска подходящей квартиры. Самый распространенный грех таких людей — излишняя придирчивость и, мягко говоря, неумение общаться с риэлторами и собственниками жилья.
«Нередко наниматель удивляет своими запросами, пожеланиями и представлениями о рынке, и должно пройти время, пока он поймет реалии, — рассказывает и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.
— Случается, когда клиент в заявке на поиск жилья указывает необычные параметры желаемого жилья и его расположения. К примеру, расстояние до стен соседнего дома должно быть не более 50 метров, собственник должен быть доброжелательным человеком в возрасте от 37 до 52 лет.
Или — одно из самых интересных пожеланий — «чтобы было мое». Однако столь расплывчатая формулировка оборачивается долгими поисками нужной квартиры».
В период этих самых поисков коварный арендатор резвится, от души критикуя чужое жилье. Причем зачастую делает это не в одиночку, а с друзьями — так веселее.
«Некоторые арендаторы на просмотр приводят друга, коллегу, родственника или знакомого, который откровенно ругает обстановку, качество ремонта, вкус собственника, бытовую технику и все в квартире с целью снизить стоимость, — сетует Анна Карпова, руководитель департамента элитной недвижимости Est-a-Tet. — Особенно чувствительные собственники при этом могут войти в ступор».
Еще одно любимое развлечение будущих жильцов — торг.
«Самые мягкий пример — когда люди, готовые платить по 10 тысяч долларов в месяц за аренду, в течение часа с упоением торгуются с собственниками квартир стоимостью несколько миллионов долларов, кто будет платить две тысячи рублей за аренду ячейки в банке», — говорит Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have.
Не менее распространено и откровенное попрошайничество, когда арендатор просит собственника докупить в квартиру мебель, бытовую технику, пару картин Веласкеса или «умный» унитаз со встроенной Wi-Fi-точкой.
«Недавно у нас был случай: молодой человек посмотрел квартиру, ему все понравилось, и он дал согласие ее снимать, — рассказывает руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев. — Однако при подписании договора начал говорить, что ему в квартиру нужно купить ЖК-телевизор, поменять дверные ручки. Хозяйка согласилась.
Но на этом список был не закончен. Следующим его пожеланием было застекление балкона и заселение без выплаты депозита. Хозяйка не выдержала и попросила молодого человека удалиться».
А еще арендаторы любят с пристрастием допрашивать собственников, и интересовать их может все — родословная, род деятельности, семейное положение, хобби хозяев, соседей и вообще всех, кто живет в радиусе одного-двух километров от дома, а также просто случайно проходил мимо.
Есть и чрезмерно въедливые наниматели, которым не дает покоя слава Генриха Падвы, — они очень долго изучают договор. Наконец, есть хитрецы, «уводящие» квартиры у риэлторов.
«Порой клиенты пытаются передать собственникам визитки, причем как незаметно, так и в демонстративной форме», — жалуется руководитель департамента городской аренды компании «Ника Эстейт» Кирилл Непомнящий.
Вообще, как отмечают риэлторы, в кризисный период наниматели стали и более изворотливыми, и более избирательными — их требования все чаще удивляют своей уникальностью. Иными словами, люди «отрываются» вовсю, пользуясь моментом: предложений на рынке аренды стало заметно больше, цены снизились, борьба за клиента усилилась. Можно покапризничать.
Ура, у нас живет герой в квартире семьдесят второй
Впрочем, плохое поведение на просмотрах — это «цветочки». Гораздо хуже, когда вполне нормальный с виду человек заселяется в квартиру и лишь потом показывает свое истинное лицо — не как у Ганнибала Лектера, конечно, но тоже малоприятное.
«В моей практике был случай, когда молодой человек с достаточно высокооплачиваемой работой буквально завалил съемную квартиру мусором, — рассказывает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — К собственнику стали поступать жалобы от соседей на невыносимый запах, распространяющийся из квартиры, после чего обнаружилось, что арендатор просто складировал мешки с мусором в доме».
Мешки можно рано или поздно вынести, надев противогаз. А вот порча имущества — более серьезная проблема. По словам Кирилла Непомнящего, виды порчи бывают самыми разными — от банальных (но, тем не менее, несанкционированных) отверстий в стенах до затоплений и пожаров, когда вся обстановка квартиры уничтожается полностью.
«В процессе найма к плохому поведению арендатора можно отнести: запоздалую арендную плату, беспорядок в квартире, отвратительное отношение к чужому имуществу, — перечисляет Роман Бабичев. — Многие без разрешения хозяев курят в съемном помещении».
Особый класс жильцов — вечно недовольные.
«Уже после заселения есть ряд арендаторов, которые любят вызывать собственника по любым мелочам — вкрутить лампочку, настроить температуру на радиаторе, включить горячую воду на период отключения, — жалуется Анна Карпова.
— Если соседи сверху вздумают прикрутить полку, такие квартиросъемщики сразу звонят арендодателю и жалуются, что они живут в «вечном» ремонте и арендную ставку надо снизить. В подъезде или на площадке такие арендаторы требуют разогнать все курильщиков».
Наконец — проблема «котэ». Заведение домашних животных без ведома наймодателя — грех наипопулярнейший. И еще хорошо, если любимцем арендатора действительно оказывается кот или собака.
«Во время проживания происходят разнообразные казусы, вплоть до заселения в съемную квартиру диких животных, — отмечает Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow.
— Такой случай произошел несколько лет назад в одном жилом комплексе бизнес-класса на улице Академика Пилюгина. Здесь в квартиру поместили дикую ящерицу варана».
Приезжайте, доктор, в Бутово скорей
«Полная клиника» на рынке аренды тоже присутствует в избытке.
«Бывает, что клиент приходит на просмотр квартиры с металлическими прутиками и специальными устройствами для измерения энергетики, — рассказывает Роман Зеленский.
— Не всегда ответ положительный, и можно услышать что-то в духе «здесь север заблокирован». А владелица квартиры после этого переживает, что же ей сделать, чтобы разблокировать север».