Хочу купить квартиру – с чего начать?

Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?
Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.

1) Стоит ли нанимать риелтора
2) Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
3) Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
4) Шаг 3. Звонок продавцу
5) Шаг 4. Осмотр квартиры
6) Шаг 5. Какие вопросы задать продавцу
7) Шаг 6. Самостоятельная проверка рисков
8) Шаг 7. Внесение аванса или задатка
9) Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег

Стоит ли нанимать риелтора

Аргументы «за»

  • Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
  • Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
  • Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.

Аргументы «против»

  • Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
  • Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
  • Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.

Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.

Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье

Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет. Расскажем о самых популярных площадках.

«Авито» – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте.

Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени.

Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

«ЦИАН» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры.

В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр. Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости.

Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него.

Хочу купить квартиру – с чего начать?
Хочу купить квартиру – с чего начать?

«Домофонд» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве).

Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости. Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения. Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу.

Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах.

Хочу купить квартиру – с чего начать?Хочу купить квартиру – с чего начать?

«Яндекс.Недвижимость» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы. Сервис сохраняет историю поисков автоматически. На других площадках это нужно делать вручную.

База квартир сильно различается в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге Яндекс.Недвижимость используют значительно чаще. В других регионах сервис постепенно набирает популярность.

Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

«Недвижимость@mail.ru» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта.

В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т. д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд».

Авторизоваться в «Недвижимость@mail.ru» можно по вашему email в Mail.ru.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо Это плохо
  • Много фотографий.
  • Есть фото подъезда и дома снаружи.
  • Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
  • Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.
  • Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.
  • Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.
  • Фотографий мало или нет совсем.
  • Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.
Благополучность и инфраструктура района
Это хорошо Это плохо

Как правильно купить квартиру

Жилая недвижимость стоит дорого. И покупать квартиру среди первых же увиденных предложений рынка недвижимости – это неправильно. К затрате крупной суммы на жилье следует готовиться тщательно, честно оценивая свои возможности.

Назовем основные принципы подбора недвижимости, позволяющим выбрать квартиру правильно и без лишних затрат на момент покупки, а также за годы владения жильем. Дадим риэлторские и юридические рекомендации покупки жилплощади.

Совет первый: определите «свои» параметры квартиры

Перед поиском вариантов следует определиться с характеристиками жилья, которое вам необходимо: число комнат; площадь; тип здания (кирпич, панелька, монолит); этаж; район. Внимательно взвесьте, какой жилищный рынок будет использован при поиске – первичка или вторичка.

Учтите, что предлагаемые на вторичке квартиры находятся в многоэтажных домах с определенным износом. Также по вторичной жилплощади нередко встречаются различные долги и криминальные обстоятельства прошлых собственников.

Однако новостройкам зачастую свойственна инфраструктурная «пустота» — значительная удаленность социально-коммунальных объектов, транспортных коммуникаций. Чистовой отделки в жилье-первички может не быть, отчего переезд затянется на месяцы. Будут дополнительные затраты на ремонт, наем временного жилья.

Обязательно обдумайте эти нюансы до анализа рынка квартир.

Совет второй: не поддавайтесь импульсу

Нашими риэлторами отмечено, что многие покупатели очаровываются квартирой, лишь перешагнув порог. При этом не взвешиваются перспективы жизни в ней, игнорируется ликвидность приобретаемой жилплощади.

Импульсивные решения при выборе жилой недвижимости, обходящейся в немалые деньги – ошибка, нередко критичная для бюджета покупателя. Обязательно следует анализировать характеристики жилья, района его расположения и транспортной развязки. При покупке квартиры взвешенный подход обязателен и каждый интересный покупателю вариант требует глубокой проверки.

Совет третий: готовьтесь к осмотру

Выезжать на адрес квартиры продавца для осмотра необходимо в компании с доверенным лицом, способным к беспристрастному анализу. Это может быть ваш риэлтор, близкий родственник или знакомый с опытом купли-продажи жилой недвижимости. Семейным парам на осмотр недвижимости необходимо приезжать только вдвоем, выбрав удобное обоим время.

Заранее составьте вопросник к собственнику жилья (продавцу), позволяющий наиболее полно оценить потенциальную покупку. Не старайтесь запоминать – запишите вопросы на просмотре спокойно задавайте их, читая с листа.

Внимательно слушайте ответы продавца, записывая значимые моменты. Так вы сможете сохранить сведения о состоянии жилых помещений, сантехнике, оконных и дверных блоках, оснащении кухни и т.п. После нескольких осмотров по записям получится наиболее полно взвесить плюсы-минусы каждой предлагаемой рынком квартиры, выбрать одну или отказаться, продолжив поиск.

Осматривая жилые помещения в старом фонде выясните, существует ли план расселения многоэтажки. Если таковой имеется, то покупку жилья могут признать недействительной.

Совет четвертый: определите реальные цены

На первый взгляд ценовой диапазон по рынку жилья выяснить просто – зайти на специализированные сайты, посмотреть расценки под объявлениями. В действительности все непросто.

Выбирая квартиру, неопытный покупатель прежде всего изучает самые низкие цены, что кажется вполне логичным. Однако специалистам известно, что большинство привлекательных и дешевых предложений по квартирам – объявления-утки. Их описание, фотографии вымышлены, поскольку квартиры с такой стоимостью никогда не существовало.

Убедиться, что такие предложения фиктивны, просто – позвоните по номеру в объявлении. В 97% случаев вам заявят, что этот лот продан или временно не продается.

Подобные объявления-фэйки публикуют посредники, стремящиеся привлечь потенциальных покупателей к другим лотам, ими торгуемым.

Мол, заинтересовавшая вас квартира сейчас не продается, но есть другие интересные варианты, правда, стоящие дороже.

После выяснения действительных ценовых диапазонов учитывайте, что часть располагаемой вами суммы потребуется на сопутствующие расходы. Не планируйте тратиться «впритык» при покупке, деньги пригодятся на улучшение состояния купленного жилья.  

Совет пятый: просчитывайте свой бюджет

Не стоит залезать в долги, набирая кредиты. При всем соблазне ипотеки прежде требуется внимательно просчитать возможности своего бюджета. Ведь придется не только возвращать заем, но также платить налоги, коммуналку, нести расходы на питание и т.д.

Особенно избегайте ипотеки с плавающей процентной ставкой. При колебаниях рынка погашение кредита может вздорожать на 25%, вынуждая должника продавать ипотечное жилье.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Совет шестой: думайте о будущем

Особенно нерационально брать в ипотеку однокомнатные квартиры. Выплачивать за них долго, а с пополнением семьи детьми 3-4 жильцам пространства окажется недостаточно.

Спустя 2-3 года недавним новоселам придется искать новые варианты жилплощади. Но если квадратный метр жилья существенно подорожает – покупка будет невыгодна семейному бюджету.

В этой ситуации лучше брать ипотечный заем под более просторную квартиру и посвятить следующие годы ее благоустройству, не испытывая ограничений в жилом пространстве.

Совет седьмой: оцените будущие затраты

С покупкой недвижимости придут расходы на ее содержание – на коммуналку, на обустройство и ремонт. Некоторые виды жилья (к примеру, апартаменты) могут оказаться довольно дорогими в обслуживании и содержании. Возможно, выбор покупки следует ограничить сегментом недвижимости, посильным вашему бюджету.

Практически любую квартиру можно привести в идеальное состояние, которое видится ее владельцу. Однако это расход и немалый. Внимательность при осмотре жилья, качества его возведения и состояния коммуникаций позволят избежать многих ремонтных затрат. При ограниченном бюджете выгоднее отказаться от приобретения дешевого, но «убитого» варианта квартиры.

Совет восьмой: воспринимайте недвижимость, как инвестицию

Вы вкладываете в жилье собственные деньги, а значит, инвестиция в недвижимость обязана быть выгодной. Не стоит приобретать квартиру на максимуме рыночных цен.

Здесь просто – нужно покупать, когда предложений больше всего и продавать, когда их мало. Следите за рынком и помните, что 10-15% падение цен может означать их предстоящий обвал. И наоборот, легкое нарастание цен может вылиться в резкий скачок ставок на рынке жилья.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Частые вопросы о покупке квартиры

Приведенные выше советы позволят покупателю подготовиться к процедуре выбора квартиры и представляют собой начальную стадию приобретения жилья (т.е. первый этап поисков, осмотров и переговоров с продавцами).

Сейчас обсудим вопросы покупки жилья, задаваемые покупателями наиболее часто по второй стадии, когда интересующая квартира обнаружена.

Как торговаться с продавцом квартиры

Сразу отметим, что торг при покупке недвижимости – абсолютно нормальный элемент переговоров. Продавцы, посредники обычно закладывают в цену некоторый «скидочный» диапазон. Только вот настойчивый прессинг по цене может полностью провалить сделку, поскольку продавец решит искать покупателя посговорчивей.

Читайте также:  Как подготовиться к собственной смерти?

Ведя переговоры с доверенным лицом продавца учитывайте, что его диапазон «ценового маневра» значительно меньше, поскольку расценки установлены не им. У реального владельца жилья получится сторговать всегда больше.

Для торгов нужно определить реальную рыночную цену квартиры. Это выясняется в риэлт-агентствах – созвонитесь, детально опишите характеристики квартиры, спросите возможную цену. После нескольких звонков сравните названные суммы с ценой продавца. Его цена выше – торгуйтесь дальше. Кстати, здесь описана методика определения реалистичной стоимости квартиры.

Зачем нужен риэлтор

Рассмотрим вопрос на примере вождения авто. Можно управлять машиной самостоятельно – следить за скоростным режимом, за соседними автомобилями в потоке, за знаками и сигналами светофоров, за дорожной разметкой, за пешеходами. А можно занять пассажирское место и не беспокоиться о процессе поездки – это задача водителя.

В процессе купли-продажи жилья риэлтор будет таким водителем, а вы – пассажиром. Самостоятельно искать, договариваться, убеждаться в юридической чистоте и отсутствии обременений по квартире – это непросто.

Если же опыта подобных сделок вы не имеете, то будет трудно. При самостоятельном поиске-покупке жилья настраивайтесь на затраты времени, психологическую и эмоциональную нагрузку.

Потребуется спокойствие и неторопливость в решениях.

Как уберечься от мошенников

Покупка любого дорогостоящего объекта – риск встретить мошенника. Обезопаситься можно лишь обращением в серьезное агентство недвижимости, либо предварительной проверкой документов на собственность квартиры у опытных юристов, анализом данных из ЕГРН и возможных прав третьих лиц. Это серьезное дело, требующее пристального внимания и отдельного пояснения (см. ниже).

Как получить налоговый вычет

Возможность использования налоговой льготы в формате 13% вычета, согласно законодательства, доступна гражданам РФ при условии официального трудоустройства и регулярной выплаты подоходного налога. Детальное описание условий 13% вычета после приобретения жилья содержит эта статья.

Отметим, что 13% вычет невозможен, если в покупке использовался семейный капитал или иная форма государственных льгот. С другой стороны, вычет доступен и при полном расчете за приобретаемую недвижимость, и при ее покупке в ипотечную рассрочку. Учтите, что получение полного вычета при приобретении жилья допускается законом лишь однократно за жизнь гражданина.

Как безопаснее – задаток или аванс

Документальное оформление и сбор полной суммы под сделку покупки квартиры требуют времени. Чтобы продавец не передумал, договоренность закрепляется предоплатой некоторой суммы.

Аванс и задаток не являются синонимами, юридически это разные формы фиксации договоренности, которые обязательно требуется оформлять документально. Иначе готовность возврата предоплаченной суммы будет зависеть лишь от доброй воли несостоявшегося продавца, если по каким-либо причинам сделка не состоится.

С позиции законодательства обеспечительную функцию выполняет именно задаток, оформленный специальным договором – наиболее верно закреплять будущую сделку именно задатком.

Заметим, что также будущую сделку покупки жилья допустимо фиксировать лишь документально – предварительным договором.

Впрочем, большинство продавцом предпочтут реальный задаток, чем только договор предварительного намерения.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Как защититься от продавца-мошенника при покупке квартиры

Данный кейс рекомендаций позволит покупателю сориентироваться среди рыночных предложений и не попасться на уловки разномасштабных мошенников, которых на рынке жилья всегда предостаточно. Заметим, что аферы с липовыми доверенностями, с непогашенной ипотекой и маткапиталом – лишь вершина мошеннического айсберга на рынке жилой недвижимости.

Представленный далее алгоритм призван минимизировать риски столкнуться с  мошенничеством при приобретении жилья.

Первое: проверьте личность продавца. Критически важно убедиться, что представляющее сторону продавца квартиры лицо является законным собственником недвижимости, либо действует по законной доверенности. Значительно безопаснее иметь дело с действительным собственником.

Выполняется удостоверения личности (гражданский паспорт), проверка документов на собственность квартиры (право собственности) и предыдущий договор купли-продажи. Важно убедиться в дееспособности собственника, если в его поведении проявляется неадекватность.

Второе: проверка ареста/залога. Если собственник квартиры является «матерым» должником, то жилплощадь может состоять под обременением (запрет регистрационных действий). Часто продавцы «забывают» об этом упомянуть, надеясь скрыться после получения денег. Нужно получить свежую выписку ЕГРН.

Третье: проверка отсутствия прав третьих лиц. Следует выяснить состав семьи продавца (домовая книга), длительность его прав собственности на квартиру и обстоятельства получения этих прав.

Добиться судебного аннулирования состоявшейся сделки по квартире могут не знавшие о продаже владельцы долей жилья, несовершеннолетние дети (их опекуны), осужденные (находящиеся в ИТК) и др. Подробно этот вопрос исследован в этом материале.

Требуется также выяснить, использовался ли продавцом материнский капитал, им приобреталось жилье – это может стать проблемой.

Четвертое: проверка бывших собственников. Это требуется, если за прошлые пять лет происходила частая смена владельцев квартиры, что может служить признаком действий по маскировке незаконности более раннего перехода права. К примеру, прежними собственниками могли быть недееспособные граждане, либо несовершеннолетние, не обладавшие правом совершения сделки.

Пятое: проверьте отсутствие перепланировки. Если помещения купленной квартиры были перепланированы – отвечать придется текущему собственнику.

Закону неважно, кто и когда делал эту перепланировку, ответственность будет именно на действительном владельце. Следует убедиться, что планировка квартиры соответствует плану БТИ.

О разнице между переустройством (разрешено) и перепланировкой (запрещено), о последствиях перепланирования – эта статья.

Шестое: проверьте объект сделки. Обязательно запишите данные БТИ по жилью (адрес, площадь), чтобы в договоре были указаны именно эти сведения, а не какие-то другие (подставная квартира). Отнеситесь безразлично к нетерпению продавца – проверяйте скрупулезно, каждую цифру и букву.

Наиболее полно проверка юридической чистоты квартиры объясняется в этой статье. Мы же настойчиво рекомендуем убеждаться в безопасности ваших средств перед инвестицией в недвижимость путем обращения к профессиональным услугам опытных специалистов.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Как оформить покупку квартиры

Удостоверив право собственности продавца, проверив отсутствие правовых интересов других лиц в этой недвижимости, а также убедившись в отсутствии иных подвохов (рассмотрены выше) и внеся задаток по договору – остается оформить куплю-продажу договором (заполняются и подписываются 3 экземпляра договора), затем сдать его для регистрации перехода права собственности в МФЦ или отдел Росреестра.

Вместе с договором покупки квартиры потребуется сдать на регистрацию (обязательны первые четыре пункта, остальные по фактической потребности):

  • заявления о регистрации. Первое на переход права собственности (пишется продавцом), второе на регистрацию нового права (пишется покупателем);
  • квитанция оплаты госпошлины. Не обязательна официально, но при отсутствии данных в системе регистратора о внесенной оплате (квитанция подтверждает оплату) документы не примут;
  • паспорта сторон сделки (продавца и покупателя);
  • кадастровый паспорт. Потребуется, если прежде не предоставлялся регистрационной службе (нет его копии у регистратора). Если на квартиру имеется лишь устаревший технический паспорт, то придется перед регистрацией оформить квартире кадастровый паспорт;
  • доверенность (если продавец представлен доверенным лицом);
  • кредитный договор, закладная. Необходимы, если жилье приобретено (продавцом) или приобретается (покупателем) в ипотеку. Также потребуются документы, указанные приложениями к закладной кредитного договора и согласие залогодержателя (ипотечного банка) со стороны продавца;
  • согласие супруга/супруги. По общему имущественному праву супругов на квартиру женатый продавец должен предоставить письменное, нотариально заверенное согласие супруги(-га). Либо подтвердить, что квартира не является совместной собственностью (брачный договор, соглашение, судебное решение о имущественном разделе);
  • согласие госоргана опеки. Если участником сделки (собственник недвижимости, доли или малолетний иждивенец продавца) является недееспособный или несовершеннолетний, требуется разрешение службы опеки и попечительства;
  • подтверждение права опеки. Если сделка покупки жилья происходит с участием недееспособного или несовершеннолетнего, то требуется документ, подтверждающий законные полномочия усыновителя, опекуна или попечителя;
  • согласие рентополучателя. Если квартира состоит под рентным обременением, требуется письменное разрешение получателя ренты;
  • отказ от права преимущественной покупки. Если жилье является совместной долевой собственностью или в нем продается отдельная доля/доли, необходим письменный отказ от прочих совладельцев долей.

Удобнее будет заранее посетить офис госрегистратора и уточнить потребность в документах по сделке, описав ее характеристики. Заметим, что нотариальное удостоверение купли-продажи жилой недвижимости обязательно лишь в определенных случаях.

Напоминаем, что реальную помощь в подборе жилья вам всегда окажут риэлторы нашей ассоциации – обратитесь к ним.

Узнаете, как купить квартиру без риэлтора и без ошибок

Обращение к риелтору для получения помощи в выборе и покупке жилой недвижимости стало таким же обычным делом, как визит к врачу. Однако для успешного совершения купли-продажи совсем не обязательно пользоваться услугами специалиста.

Тем более что обязанность выплатить его вознаграждение обычно возлагается на покупателя, увеличивая и без того крупные расходы.

Немного внимания, неторопливость и доскональность при проверке документов – и вам легко удастся избежать проблем и завершить сделку в сжатые сроки, став счастливым новоселом.

Как купить квартиру без агента: последовательность действий

Прежде всего, нужно найти несколько подходящих вариантов, которые заинтересовали вас качеством объекта, разумной ценой и готовностью покупателя пойти на некоторые финансовые уступки.

Сотни сайтов в Интернете услужливо предложат вашему вниманию тысячи квартир и домов, готовых к немедленной продаже.

Если этого оказалось мало, за умеренную плату можно получить доступ к закрытым базам недвижимости, где размещено еще больше объявлений с детальным описанием объекта. Пяти-шести достойных вариантов вполне достаточно, чтобы сделать удачный выбор.

Далее вам необходимо:

  • Позвонить каждому владельцу и договориться о встрече и осмотре жилья. Это необходимо для удостоверения в правильности предложенного описания и оценки качества объекта. Нередки случаи, когда собственник преднамеренно дает ложную информацию. Например, уверяет в качественном евроремонте, на деле ограничившись новыми обоями и линолеумом на старом полу. Или в объявлении указано, что квартира расположена не на последнем этаже, а на самом деле прямо над ней расположен сырой чердак или технический этаж с протекающими трубами. На данном этапе часть выбранных вариантов отсеется, и вам будет несложно сориентироваться с окончательным выбором.

Обратите внимание: в ходе беседы имеет смысл делать пометки в блокноте, чтобы позже сверить рассказ владельца и данные его объявления. Если несостыковок слишком много, от покупки лучше отказаться. Никто не даст гарантии, что непорядочный собственник скрыл еще немало «интересных» фактов, с которыми придется столкнуться сразу после оформления сделки.

Еще более правильный вариант – снимать объект на видеокамеру в телефоне. Но на это могут согласиться не все собственники.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Если вас все устроило, и квартира порадовала качественной отделкой и отличной планировкой, не спешите давать немедленное согласие на сделку. Еще необходимо убедиться в юридической чистоте объекта.

  • На следующем этапе следует проверить юридическую историю выбранного варианта недвижимости. Этот момент – пожалуй, самая объемная и сложная часть инструкции, как оформить покупку квартиры без риелтора. Объекты, реализуемые через посредников, лучше сразу исключить, чтобы упростить цепочку взаимодействия “продавец – покупатель” и не переплачивать за понравившееся предложение. Все дела необходимо обсуждать только с собственником, имеющим право на реализацию квартиры. Если владелец отсутствует, его представитель должен действовать по нотариально оформленной доверенности. Ее отсутствие – верный признак сомнительной сделки, от которой следует немедленно отказаться.
Читайте также:  Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?

Обязательной проверке подлежат следующие документы и сведения:

  1. Правоустанавливающие бумаги: договора наследования или дарения, договор с застройщиком или купли-продажи с предыдущим владельцем.
  2. Данные выписки из реестра, где следует уточнить факт перехода прав собственности и количество сделок с данным объектом.

  3. Свежая выписка из домовой книги, где можно отследить количество прописанных граждан и их местонахождение в данный момент.

  4. Факт прописки в квартире несовершеннолетних граждан, лиц, находящихся в местах лишения свободы или в длительном отъезде, граждан с ограниченными способностями и т.д.

Выписки из домовой книги и из реестра должны быть получены не более чем неделю назад.

Это позволит быть уверенным в актуальности предоставленной информации, а также – исключить возможные мошеннические действия по тайной прописке или выписке подставных лиц.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Финансовый вопрос

Не бойтесь торговаться. Пошаговая инструкция о том, как купить квартиру без риелтора, обычно упускает эту возможность дополнительной экономии. Тем не менее она существует: продавец готов пойти навстречу реальному покупателю и немного уступить от указанной цены.

Но не стоит радоваться, если стоимость квартиры сильно занижена, и продавец настойчиво торопит вас выложить указанную сумму, чтобы заполучить столь дешевое жилье. Вполне вероятно, что имеет место попытка сбыть с рук проблемный объект с сомнительной историей перехода прав собственности.

И в любой момент на нее могут предъявить права другие собственники, которые находятся под защитой закона.

Обратите внимание: немало проблем возникает в момент передачи денежных средств в качестве залога. Факт выплаты должен быть документально зафиксирован. Обсуждать сумму и передавать залог можно только в случае, если вы убедились в готовности владельца начать оформление сделки именно с вами.

А окончательный расчет лучше оформлять через банк, воспользовавшись услугой брони ячейки. Помимо денег в необходимой сумме, в нее обязательно положить опись купюр. Тогда в случае расторжения договора вы сможете получить свои деньги обратно.

А продавец сможет взять деньги из ячейки только по предъявлении подписанного и зарегистрированного договора купли-продажи.

Хочу купить квартиру – с чего начать?

Если вы не готовы к самостоятельной сделке…

Если вы совершенно не представляете, как купить квартиру без агента, виртуальные советы не смогут дать ответы на все ваши вопросы. Чтобы не беспокоиться по поводу безопасности сделки, имеет смысл воспользоваться помощью грамотного риелтора.

Он возьмет организацию и проведение сделки на себя, подготовив все документы и проконсультировав вас по всем аспектам договора. А вознаграждение, которое вы ему заплатите, стоит вашего спокойствия и полноценной защиты от сложных мошеннических схем.

О том, что нужно сделать чтобы продать квартиру самому пошаговая инструкция, читайте Что нужно сделать чтобы продать квартиру самому пошаговая инструкция?

Поделиться ссылкой:

Хочу купить квартиру: с чего начать?

17.08.2017 1 249 0 Время на чтение: 7 мин. Рейтинг: Хочу купить квартиру – с чего начать?

Продолжим тему улучшения жилищных условий и поговорим о покупке квартиры. Допустим, в какой-то момент своей жизни вы приняли четкое решение: хочу купить квартиру! С чего начать свои действия в этом направлении, о чем нужно подумать, что предусмотреть? Все самые первые, начальные действия, связанные с желанием купить недвижимость, я рассмотрю в этой публикации, принимайте к сведению.

Итак, если вы решили «хочу купить квартиру!», начать нужно с решения следующих вопросов.

Вопрос 1. Оценка бюджета. Самое главное, нужно адекватно оценить свои финансовые возможности, как на текущий момент, так и на перспективу (если планируются накопления и/или ипотека), и выбрать реальный ценовой диапазон, в пределах которого вы будете совершать покупку. Именно от этого будут отталкиваться все дальнейшие действия.

Вопрос 2. Выбор характеристик жилья. После определения бюджета необходимо определить примерные желаемые характеристики квартиры, которую вы хотите купить.

А именно: район, площадь, планировка, этаж, состояние, оснащение и т.д. (акцент делайте на те характеристики, которые важны для вас в первую очередь).

Важно, что желаемые характеристики квартиры должны вписываться в ваш бюджет (почитайте, как оценить квартиру).

Вопрос 3. Самостоятельная оплата или кредит? Далее необходимо определиться, планируете ли вы купить квартиру за собственные средства или взять ипотечный кредит.

Если второй вариант, то какую часть средств вы сможете оплатить самостоятельно, а какую придется занимать у банка. Все это необходимо оценивать, ориентируясь на уже определенный бюджет, текущий и планируемый.

К примеру, платежи по ипотеке должны вписываться в ваши текущие расходы и не быть непосильной нагрузкой для личного или семейного бюджета.

Вопрос 4. Сроки покупки. Хочу купить квартиру когда? Это тоже очень важно, и это необходимо определить с учетом уже решенных предыдущих трех вопросов.

Например, если у вас уже достаточно средств для покупки или оплаты первоначального взноса по кредиту и покупка «поджимает» — значит, срок — прямо сейчас. Если еще необходимо какое-то время на создание накоплений — нужно определить это время (подробнее в статье Как накопить на квартиру?).

А может быть, вы прогнозируете некоторое снижение цен на недвижимость, в связи с некими факторами — это тоже нужно учесть при определении сроков покупки.

Вопрос 5. Новостройка или вторичный рынок? Тоже очень важный вопрос, который надо решить с учетом всех предыдущих. В каждом варианте есть свои плюсы и минусы, и нужно исходить из того, какие из них являются наиболее существенными конкретно для вас.

Например, если купить квартиру в новостройке — можно очень неплохо сэкономить (до половины стоимости и даже более), но зато придется ждать, как минимум, 1-2 года и подвергаться определенным рискам.

Более подробно о сравнении этих двух вариантов описано в отдельной статье: Где купить квартиру: в новостройке или на вторичном рынке?

Вопрос 6. Самостоятельно или через риэлторов? Если вы хотите купить квартиру, вам предстоит решить и этот вопрос, в котором тоже есть свои нюансы.

При покупке через агентство недвижимости вы понесете дополнительные комиссионные расходы, которые обычно составляют не менее 3-5% от стоимости покупки, но взамен получите больше уверенности в юридической чистоте сделки (на 100% быть уверенным нельзя даже в этом случае) и решение всех сопутствующих вопросов специалистами.

Если вы склоняетесь ко второму варианту, то возникает новая проблема: не ошибиться с выбором риэлтора. По этому поводу тоже есть отдельная статья: Где найти риэлтора?

Вопрос 7. Составление плана действий. Все перечисленные выше моменты — это лишь предварительные вопросы, которые необходимо решить, если вы собрались покупать недвижимость.

Это, скажем так, предварительная стадия покупки, которую я и хотел рассмотреть в данной публикации, и без которой нельзя начинать какие-то конкретные шаги, поскольку они получатся неопределенными и хаотичными, что только навредит.

Далее, на основании ответов, которые вы получили, необходимо уже переходить к более конкретным действиям, которые желательно четко спланировать.

Сюда уже будет относиться и план создания накоплений, и выбор банка для получения кредита, и выбор риэлтора, и выбор застройщика, и выбор конкретной квартиры, которую вы хотите купить, и много других моментов, которые вам предстоит пройти, прежде, чем вы станете собственником квартиры. Все это — темы отдельных публикаций, которые уже опубликованы или будут опубликованы в дальнейшем на Финансовом гении.

Отнеситесь к составлению плана действий ответственно и продуманно, и далее следуйте намеченному плану.

Желаю вам успешного осуществления поставленных целей, чтобы ваше начальное «хочу купить квартиру» в скором времени обернулось реальным обладанием заветными квадратными метрами. До встречи в других публикациях сайта!

Как купить квартиру без риэлтора — все тонкости процесса

Оглавление:

Любой человек, решивший приобрести квартиру, в какой-то момент задумается: стоит ли риелтор тех денег, которые предстоит на него потратить, и как купить квартиру без риелтора. Ведь, что ни говори, помощь профессионала стоит недешево, и многим покупателям цена покажется несоизмеримой самой услуге.

Несмотря на то, что сумма гонорара посредника — это равные взносы покупателя и продавца, покупателю все равно приходится сложнее: ведь он вынужден брать эти деньги из своего кармана, в то время как продавец просто получит несколько меньшую сумму от продажи квартиры.

Иными словами, любой покупатель будет весьма заинтересован в возможности совершения сделки без участия посторонних лиц: вопрос только в том, возможно ли это.

Зачем нужен риелтор?

Чтобы ответить на этот вопрос, для начала нужно разобраться, в чем вообще состоит работа риелтора. Его деятельность в целом можно свести к следующим функциям:

  • поиск вариантов, то есть помощь при выборе будущей квартиры;
  • проверка связанных с квартирой юридических аспектов;
  • оформление всех нужных документов;
  • координирование клиента, его моральная поддержка;
  • знание рынка, способность отличить надёжного застройщика от ненадёжного.

Как купить квартиру без помощи специалистов?

Есть ли среди этих задач такая, которую невозможно выполнить одному, без риелтора? Разберемся поэтапно.

Поиск квартиры

Это может показаться странным, но из всех четырех проблем эта – самая решаемая. Поиск нужной квартиры в наше время отнюдь не является неразрешимой задачей, доступной только подкованным профессионалам.

Большинство баз с выставленными на продажу квартирами являются открытыми, другие требуют небольшой оплаты, но их значительно меньше. Накупив газет и журналов, как следует исследовав объявления в интернете, вы без проблем составите список наиболее приемлемых для вас вариантов.

Не исключено, что вы даже оцените удобство самостоятельного поиска: ведь кто лучше вас может знать, каковы ваши запросы и вкусы. 

Ещё больше упрощается ситуация, если вы собираетесь купить, к примеру, студию в новостройке. Достаточно ознакомиться с рейтингом надёжных застройщиков или рейтингом новостроек и выбирать только проверенные объекты. 

Юридическая сторона

С этим несколько сложнее. Конечно, никому не хочется лишний раз возиться с документами, бегать по конторам и заниматься прочей волокитой.

Но аргументом в пользу решения все же заняться этими вопросами самому может послужить тот факт, что, хоть риелтор и обязан проверить квартиру на «чистоту», на деле никакой ответственности за возникшие в дальнейшем сложности он не несет.

То есть, если случится, что риелтор ошибся или просто не имел возможности узнать о каком-то неприятном нюансе, осложняющем сделку, – решать эти проблемы все равно будете вы, а не он. Так что имеет смысл задуматься, много ли вы выигрываете, приобщая риелтора к юридическому «расследованию», и не легче ли все-таки самому навести некоторые справки.

Опять же, если вы собираетесь купить квартиру в строящемся доме, то все процедуры по оформлению документов возьмёт на себя застройщик.

Вопрос с документами

Хочу купить квартиру – с чего начать?Здесь вообще все просто: все документы, связанные с самой сделкой, предоставляет продавец. Если вы не хотите рисковать, всегда можно проверить их на подлинность, заказав экспертизу. Это, разумеется, платно – но значительно дешевле риелторских услуг.

Моральная поддержка

Недооценивать данный пункт не стоит, хотя на первый взгляд и может показаться, что он наименее значимый из всех. Особенно это касается покупателей, которые заключают подобные сделки впервые в жизни.

Если вы не слишком подкованы в данной сфере, страх, что вас обманут и запутают,  является вполне понятным и обоснованным.

Читайте также:  Как объединить ванную и санузел, как разделить?

Присутствие риелтора все же способно придать уверенности и помочь заручиться определенными гарантиями.

Отдельно стоит отметить, что у некоторых покупателей существуют и более глобальные опасения. Момент передачи большой суммы денег теоретически может обернуться грабежом или чем похуже.

Но и в этом, и в других случаях риелтора вам легко смогут заменить друзья или знакомые, которым уже доводилось покупать квартиру, и которые помогут вам разобраться, что к чему.

Правда, если вы совсем не разбираетесь в вопросах недвижимости, присутствие посредника все-таки желательно: лучше потратиться, но перестраховаться.

Раздумывая, как купить квартиру без риелтора в ипотеку, учитывайте, что любой банк, предоставляющий вам кредит, крайне заинтересован в том, чтобы вы его успешно выплатили. Банк не станет покупать «кота в мешке» — он досконально изучит все документы и справки, связанные с приобретаемой квартирой: от её истории до личности ее прежнего владельца.

Самостоятельная покупка квартиры: план действий

Итак, оценив свои силы, вы твердо нацелились сэкономить на услугах посредника и взять на себя все обязанности и сложности, связанные с покупкой квартиры. Какова же последовательность ваших действий, как сделать все правильно и ничего не упустить?

Определиться с тем, чего вы, собственно, хотите. Вы должны четко или хотя бы примерно представлять, какой она должна быть: сколько вы хотели бы иметь комнат, имеет ли значение район и расположение, какой этаж является наиболее предпочтительным.

Сразу же обозначьте максимальную сумму средств, которые вы готовы потратить на покупку квартиры.

 Если же вы решили купить квартиру без риэлтора в новостройке, вам не придется ни о чем беспокоиться: квартира точно находится в хорошем состоянии, а если вы обнаружите какие-то недочёты в процессе приёмки, то застройщик будет обязан их устранить. 

Ищите квартиру. Начните с каталога новостроек, если не приглянётся ни один вариант, переходите к поиску квартиры на вторичном рынке. Как уже было сказано, источников поиска сейчас существует немало, нужно лишь не лениться и заняться этим обстоятельно.

Помните: если вы отыскали объявление, со своей стороны вы не должны платить никаких денег, все расходы, связанные с размещением и рекламой, оплачивает риелтору продавец.

Если с вас требуют какую-либо плату, вероятнее всего, это обман, особенно в случае, если риелтор отказывается представить документы, подтверждающие необходимость оплаты, или давать внятные объяснения по этому поводу. 

Выпишите все заинтересовавшие вас варианты. Не пугайтесь, если их получится много: постепенно, в ходе детального рассмотрения, вы отсеете лишнее. Затем позвоните по контактным телефонам и узнайте всю необходимую информацию. Внимание следует обратить на следующие пункты:

  • Квартира должна быть приватизирована. В противном случае, вам придется потратить несколько месяцев для того, чтобы урегулировать все формальности. То же самое касается квартир на обмене.
  • Поинтересуйтесь, как долго предыдущий владелец проживал в квартире. Если окажется, что срок составляет меньше трех лет – не соглашайтесь. В этом случае продавцу приходится уплачивать налог с продажи квартиры, с чем могут быть связаны недоговоренности и попытки «накрутить» стоимость.
  • Не доверяйте объявлениям со слишком низкой стоимостью на квартиру. Помните, что ни один разумный человек не станет продавать свою квартиру дешево. Если такое происходит, значит, он долго не может найти покупателя, а это, в свою очередь, означает, что с квартирой что-то не так – даже если это сразу в глаза не бросается.
  • С осторожностью относитесь к квартирам, являющимся более дорогими за счет «красивого вида из окна». Вид на реку или на лес – это, безусловно, чудесно, но имеет смысл только в том случае, если квартира располагается на достаточно высоком этаже. В противном случае ничего особенного вы не увидите. Да и вообще, лучше лишний раз поразмыслить, так ли для вас важна визуальная составляющая, чтобы переплачивать за нее порой немалые деньги.

Как навести справки о квартире без риелтора?

Узнать все данные о квартире и ее жильцах является строго необходимым: вряд ли вас вдохновит перспектива судебного разбирательства в случае, если вы едва успеете вступить в права, объявится какой-нибудь потерянный наследник.

Самый простой способ – обратиться за помощью к юристу, но его услуги стоят немногим меньше, нежели риелторские. Другой путь – попросить продавца предоставить вам все необходимые документы. Если человек окажется понимающим, и поможет вам – отлично, но так, к сожалению, бывает далеко не всегда.

Это не обязательно означает, что он пытается вас обмануть – скорее всего, ему попросту лень заниматься такими вещами.

Что же делать? Заказать в регистрационной палате выписки обо всех владельцах квартиры. Если среди владельцев значатся или значились несовершеннолетние дети, не поленитесь проверить, выписаны ли они и имеют ли регистрацию в другом месте проживания.

Вообще, квартир, владельцами которых являются несовершеннолетние, по возможности лучше избегать. Если впоследствии всплывут какие-либо подробности, связанные с незаконной выпиской, у вас возникнет много проблем, и дело может дойти до суда.

Также, узнайте в ЕГРП, не наложено ли не квартиру какого-то рода обременений, не состоит ли она в залоге.

Узнайте у продавца, не состоял ли он в браке на момент покупки квартиры, и существуют ли документы, подтверждающие, что супруг или супруга на недвижимость не претендуют.

Если есть возможность, просмотрите паспорт продавца.

Если он был выдан позже, чем покупалась квартира, лучше лишний раз удостовериться, что продавец состоит в разводе, попросив у него документы о семейном положении.

Как видите, непросто: но эти тонкости необходимо учитывать, иначе как купить квартиру без риелтора? По ипотеке или в новостройке, конечно, гораздо проще: тогда необходимость играть в детектива отпадает сама собой.

Доверяй, но проверяй

Осмотр квартиры – важный этап на пути к окончательному решению. Проверьте, хорошо ли она отапливается, обратите внимание на одежду хозяев квартиры, прислушайтесь к своим ощущениям. Осмотрите полы – если они скрыты коврами, приподнимите. Если квартира расположена на последнем этаже, непременно удостоверьтесь, что крыша не протекает.

Непременно обратите внимание на состояние краников и унитаза: не протекают ли они. Расспросите хозяев о соседях, о том, не причиняют ли они беспокойства – а лучше всего переговорить с одним из них.

А вот обои или планировка решающей роли для вас играть не должны: все это вам под силу изменить самостоятельно, в соответствии с вашими предпочтениями.

Лучше перестраховаться

Непременно составьте предварительный договор купли-продажи: чем больше у вас будет гарантий, тем лучше. Составляться он должен в присутствии как минимум двух свидетелей с вашей стороны.

В договоре должны быть прописаны любые моменты, которые являются для вас важными: перечень лиц, являющихся собственниками квартиры, день заключения основного договора, права и обязанности сторон и т.д.

Если продавец настаивает на задатке – соблюдайте его условия, но не забудьте заверить факт передачи денег документально и взять со свидетелей расписку в том, что они были очевидцами этого.

При оформлении окончательного договора в Регистрационной палате досконально проверяйте все данные: вам могут отказать в сделке даже на основе одной неверно написанной буквы. Внимательно следуйте всем рекомендациям, исправляйте ошибки. Если понадобится, оплатите необходимую сумму за помощь в оформлении договора – поверьте, если позже всплывет какая-либо проблема, нервов, сил и денег придется потратить гораздо больше.

Решение воспользоваться услугами посредника или заняться приобретением квартиры самостоятельно во многом зависит от вас, вашего энтузиазма, возможностей и осведомленности в вопросах, касающихся недвижимости.

Возможно, вы не станете рисковать, доверившись профессионалу, или почитаете статьи, посмотрите видео, как купить квартиру без риелтора, и решите, что заключение сделки вам вполне под силу.

Что бы вы ни решили, помните, что покупка квартиры, пожалуй, самая серьезная и значительная сделка из возможных – а значит, любой промах может обойтись дорого. Будьте ответственны и внимательны – и пусть ключи от квартиры как можно скорее окажутся в ваших руках!

Хочу купить квартиру. С чего начать?

Цена квартиры, в первую очередь, зависит от района. Поэтому изучите цены на жилье в вашем городе. Это не займет много времени.

Воспользуйтесь поиском. Сначала укажите параметры квартиры: количество комнат, площадь, этаж и так далее. 

Вы увидите все предложения, подходящие по характеристикам. Можно сразу определить конкретный район — для этого отметьте на карте нужную область или заполните поле «Адрес».

Теперь нужно отбросить самые дешевые варианты — примерно 10%. Такие предложения обычно связаны с юридическими или другими рисками. Отсортируйте квартиры, начиная с самых недорогих, и после этого скорректируйте ценовой диапазон ползунком. 

Вы получите примерную стоимость будущей квартиры. Это ваш ориентир для подготовки необходимой суммы или заявки на ипотеку.  

Что делать, когда бюджет небольшой?

Если в вашем ценовом диапазоне предложений мало или нет совсем, можно сосредоточиться на поиске жилья в строящемся доме на этапе котлована. Такие квартиры в среднем на 30% дешевле, чем в готовом доме. 

Можно также поискать малогабаритные квартиры на вторичном рынке или взять ипотеку.

Если собственных накоплений не хватает, но у вас есть постоянный доход, решением станет ипотека. Ставки сейчас вполне комфортные: от 0,1% годовых. Есть скидки для молодых семей, за электронную регистрацию сделки и при покупке на ДомКлик.

Рассчитать ипотеку

Кроме цены, у такого жилья есть и другие плюсы: новые коммуникации, современные планировки, чистая юридическая история. Если застройщик добросовестный, у вас не возникнет проблем с документами и правом собственности.

Но здесь есть свои нюансы. Например, застройщик может затянуть сроки сдачи. Поэтому лучше обращаться к проверенным застройщикам. Например, из списка аккредитованных застройщиков Сбербанка. 

Ещё один минус: квартиры в новостройках часто продаются без отделки. А даже минимальный ремонт с нуля обойдется в несколько сотен тысяч рублей. 

 5 ошибок при покупке квартиры в новостройке 

Конечно, если необходимо срочно решить квартирный вопрос, то лучше выбирать готовое жилье.  Дом обжит, все коммуникации  подключены, двор благоустроен, инфраструктура уже сложилась. Легко выяснить нюансы — можно поспрашивать соседей о проблемах и достоинствах дома. А минимальный ремонт будет стоить не сотни, а всего лишь десятки тысяч рублей.

Но и о минусах забывать не нужно. Обжитый дом медленно, но верно переходит в категорию старого жилья с изношенными коммуникациями. А капитальная замена стоит дорого.

И второе — юридическая чистота. Если с правом собственности возникнут проблемы, можно остаться без денег и без квартиры. Чтобы исключить проблемы с законностью сделки, лучше обратиться к юристам. Или изучите правила безопасности при покупке квартиры.

Никакой суеты и необдуманных решений! Запомните главное: вы покупаете квартиру, в которой будете жить еще много лет. Поэтому спешить здесь нельзя.

Составьте список самых важных критериев поиска. Решите, какой должен быть сам дом, планировка и район, что обязательно должно быть неподалеку.  Взвесьте все за и против, посмотрите как можно больше предложений и обязательно торгуйтесь.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *