Менее чем через два месяца в России заработают новые правила долевого строительства. Останется ли жилье доступным для людей со средними доходами? Можно ли будет использовать материнский капитал? И как отразится на рынке закон, который вступил в силу в мае? Все эти вопросы «Российская газета» задала заместителю министра строительства и ЖКХ Никите Стасишину.
Никита Евгеньевич, начнем с маткапитала и жилищных сертификатов. Можно применять их для покупки квартир по новым правилам?
Никита Стасишин: Процентов 90 обладателей материнского капитала и жилищных сертификатов идут на вторичный рынок. Мы сейчас разрабатываем меры, которые перенаправят их на первичный рынок с использованием эскроу-счетов, потому что это будет безопаснее, не будет риска потерять деньги.
Тонкости функционирования ДДУ эксперты «РГ» разъясняют в рубрике «Юрконсультация»
Поэтому и материнский капитал, и жилищные сертификаты в скором времени станет возможно направлять на покупку квартир в новостройках через использование эскроу-счетов. Никаких проблем не будет.
Сегодня уже 63 банка могут привлекать средства граждан через эскроу-счета. Планируется увеличить их количество до 90 и более
Что-то радикально изменится в решении проблем существующих дольщиков?
Никита Стасишин: Тут что-то новое придумать сложно. Только банкротство и быстрая процедура смены застройщика — то, что мы уже отработали на проблемных объектах «Урбан Групп» в Москве, «Реставрации» в Красноярске, в Нижнем Новгороде и других регионах.
Мы сейчас разрабатываем программу по достройке уже накопившихся проблемных объектов. Это было предложение регионов на Госсовете. Они смогут создать фонды для завершения строительства проблемных объектов с привлечением федеральных средств. Но мы должны будем контролировать целевое использование этих денег. Первые деньги пойдут в регионы уже после поправок в весеннюю сессию.
Никита Стасишин: Завершить по старым правилам застройщики смогут только те жилые дома, по которым уже ведется строительство. Валерий Шарифулин / ТАСС
Критерии для застройщиков, которые смогут завершить объекты без перехода на эскроу-счета, вступили в силу. Как воспользоваться этим?
Никита Стасишин: Действия здесь потребуются не только от застройщиков, но и от властей региона, министроя.
Объекты, готовность которых составляет более 30 процентов, могут быть достроены по старым правилам, то есть с привлечением средств дольщиков без перехода на эскроу-счета. Но это не только 30 процентов физически выполненного объема работ. Оценивается и объем вложенных средств: в сети, расселение, в землю — все затраты по проекту.
Теперь регионам необходимо утвердить нормативно-правовым актом то ведомство, которое будет подтверждать строительную готовность объектов и объем вложенных в него средств. То есть подтверждать право застройщика не переходить на эскроу-счета.
А если регионы не примут решение, какой орган будет заниматься подтверждением готовности объектов?
Никита Стасишин: Тогда застройщик может обратиться к кадастровому инженеру с рынка и подтвердить либо не подтвердить строительную готовность своего объекта.
Маткапитал можно будет вложить в покупку квартир через эскроу-счета
Какова судьба разрешений, которые в большом объеме набрали застройщики про запас, чтобы не переходить на эскроу-счета?
Никита Стасишин: Мы сделали так, что завершить по старым правилам застройщики смогут только те жилые дома, по которым уже ведется строительство. Есть такие застройщики, набрали разрешений: по одним строят, другие просто лежат. Так вот, получить право работать по старым правилам и получать деньги напрямую от дольщиков они смогут только по тем объектам, которые уже строятся.
У нас была опасность, что застройщики получат много разрешений на строительство и будут строить по ним еще 15 лет. Но мы изменили законодательство, и теперь если у застройщика есть разрешение на строительство, которое он получил, но к строительству так и не приступил, то этот новый объект он обязан с 1 июля строить только с переходом на эскроу-счета.
Сколько времени дано регионам на рассмотрение заявок застройщиков?
Никита Стасишин: Мы установили в постановлении срок рассмотрения в 15 дней с момента подачи заявления застройщиком.
Следующие два месяца нас ждет серьезная работа. Мы будем контролировать, как идет этот процесс в регионах. Придется отслеживать в ручном режиме ситуацию, смотреть, чтобы не было перекосов.
Где покупателям уточнить информацию, будет ли застройщик работать по старым правилам или по новым?
Никита Стасишин: В единой информационной системе жилищного строительства. Но мы рассчитываем, что покупателям самим не придется разбираться в этом.
После 1 июля 2019 года покупатель заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ). Но оплата вносится только после его регистрации.
ДДУ уходит на регистрацию в Росреестр, параллельно с этим компенсационный фонд получает плату в 1,2 процента от его стоимости.
И если после 1 июля застройщик предложил вам заключить ДДУ, но не имел на это права, так как не прошел по критериям, то Росреестр просто откажет в заключении такого договора. И дольщик не пострадает, потому что оплата происходит после регистрации.
Какие застройщики продолжат пользоваться деньгами дольщиков
Поясните, почему застройщики некоторых объектов получили более благоприятные условия?
Никита Стасишин: У нас есть задача достроить по старым правилам проекты, в которых уже есть дольщики. Люди не должны пострадать от изменения правил.
Именно эту задачу мы преследовали, когда вводили критерии для тех, кто сможет работать с дольщиками напрямую, а совсем не для того, чтобы дать кому-то преференции.
Была сделана дифференциация по объектам. Для системообразующих застройщиков, достройки проблемных объектов разной степени готовности, проектов комплексного освоения территорий введены сниженные критерии готовности.
К примеру, для системообразующих застройщиков мы поставили объем строительства в четыре миллиона квадратных метров. Не выданных разрешений на строительство, а четыре миллиона квадратных метров, которые уже строятся, где есть дольщики. И минимум четыре региона, где ведется стройка.
При соблюдении этих условий системообразующий застройщик может не переходить на эскроу-счета. Зачем мы это сделали? Мы понимаем, что эти застройщики изначально несут большие затраты по проектам, у них вся экономика сосредоточена на скорости продажи квартиры. И переход на эскроу-счета одномоментно в таком объеме для них невозможен.
Застройщики, которые работают на рынке с такими объемами, уверенно стоят на ногах, но для них такое тотальное изменение правил работы могло бы привести к непоправимым последствиям.
С какими сложностями застройщики сталкиваются при работе с банками?
Никита Стасишин: Из тех проблем, что мы видим: банки не любят отказывать своим клиентам. Они предпочитают запрашивать дополнительные документы, долго их рассматривать, тем самым держа застройщика в подвешенном состоянии.
Эскроу-счета понадобятся не всем
Недавно были выпущены рекомендации, которыми должны пользоваться банки при работе с застройщиками. В этих рекомендациях мы вместе с Центральным банком и Дом.РФ установили регламентные сроки для рассмотрения заявок застройщиков не более 45 дней.
Причем если банк отказывает застройщику, то этот отказ должен быть мотивированным — с объяснением причин. На наш взгляд, рекомендации если не упростят получение проектного финансирования, то поставят процесс взаимодействия с банками в понятные рамки.
Хотя это и методические рекомендации, мы надеемся, что банки прислушаются и будут придерживаться тех сроков, которые в них прописаны.
Многие ли застройщики сталкиваются с отказом со стороны банков?
Никита Стасишин: К сожалению, во многих регионах мы видим, что себестоимость строительства близка к цене продажи. Застройщики, может быть, и хотели бы продавать жилье дороже, но у людей не хватает средств на покупку квартир по той цене, которая устроит банки. В итоге у застройщиков возникают сложности при поиске кредитных средств на свои проекты.
Как планируется работать с теми застройщиками, которые не могут получить проектное финансирование?
Никита Стасишин: В первую очередь посмотреть, можно ли улучшить позиции проекта с точки зрения банка. Оценить проект, правильно сформировать земельный участок, который сможет стать залогом для банка, найти застройщику собственные средства в проект, и сколько средств необходимо, чтобы банк готов был выдать проектное финансирование.
Еще планируем декапитализацию компенсационного фонда ДОМ.РФ, что позволит выдавать застройщикам гарантии для банков. Сумма обсуждается.
Как будет проводиться оценка, кому из застройщиков помогать нужно, а кому нет?
Никита Стасишин: Мы не делим застройщиков на хороших и плохих. В первую очередь помогать мы считаем необходимым застройщикам, которые имеют хороший срок присутствия на рынке, опыт работы. Но у которых низкомаржинальные проекты, и, соответственно, они выглядят высокорискованными с точки зрения банков.
Ключевой вопрос
Можно ли с самого начала определить, что этот застройщик имеет право работать по старым правилам? Какие документы запросить покупателю, если он приходит выбирать квартиру в офис продаж?
Никита Стасишин: Можно попросить показать документ, подтверждающий, что застройщик может работать по договорам долевого участия. Это заключение контролирующего органа региона.
7 лайфхаков, как сэкономить на покупке квартиры
Минстрой отслеживает ситуацию, насколько охотно банки сотрудничают с застройщиками, предоставляют проектное финансирование?
Никита Стасишин: Да, минстрой чуть ли не ежедневно взаимодействует с регионами, отслеживает, какое количество застройщиков обратилось в банки, сколько заявок банками рассмотрено, какое количество одобрено, сколько отказов.
Рассматриваем условия, которые банки предлагают застройщикам, какие в их взаимодействии есть подводные камни. Сегодня у нас 63 банка могут привлекать средства граждан через эскроу-счета. Реально включилось в работу, конечно, меньше. В первую очередь, это Сбербанк и Банк «Дом.
РФ», ВТБ, Россельхозбанк. Гораздо меньше Альфа-банк и Газпромбанк.
Если не все банки включились в работу, может быть, пересмотреть их перечень?
Никита Стасишин: Мы сейчас подготовили вместе с Центральным банком и Министерством финансов изменения в критерии, которым должен соответствовать банк для возможности осуществлять проектное финансирование жилищного строительства. В частности, снижение кредитного рейтинга банка с А- до ВВВ-. Это увеличит количество банков, которые могут работать с застройщиками до 90 с лишним. Предложения рассматриваются правительством.
Дома, готовые на 30% и востребованные дольщиками, будут достраивать по старой схеме, без счетов эскроу — Новости ЕРЗ.РФ
Госдума в третьем чтении приняла проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
www.movp.ru
Законопроект (портал ЕРЗ.РФ анализировал его в январе) направлен на исключение необходимости получения технических условий подключения как самостоятельного документа.
Законопроектом устанавливается, что подключение (технологическое присоединение) объектов капитального строительства (ОКС) к сетям электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, сетям связи (сети инженерно-технического обеспечения), определение платы за такое подключение осуществляются в соответствии с законодательством РФ об электроэнергетике, о теплоснабжении, о газоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, о связи.
Указанные особенности не применяются в случаях технологического присоединения объектов электроэнергетики к электрическим сетям.
Правила подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения соответствующего вида будут устанавливаться Правительством РФ. В правилах также будут устанавливаться порядок и сроки внесения платы за подключение.
Технические условия (ТУ) будут выдаваться бесплатно в целях заключения договора о подключении и включаться в договор в качестве обязательного приложения.
Срок действия ТУ устанавливается правообладателем сети инженерно-технического обеспечения не менее чем:
- • на три года;
- • при комплексном развитии территории — не менее чем на пять лет.
В законопроекте отдельно рассмотрены особенности внесения платы за подключение в случае:
- • осуществления строительства, реконструкции ОКС жилого, общественно-делового назначения и необходимых для их функционирования объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры;
- • утверждения комплексной схемы инженерного обеспечения территории (электроснабжение, теплоснабжение, газоснабжение, водоснабжение и водоотведение, размещение сетей связи), на которой планируется осуществлять строительство.
www.riakursk.ru
Не остался без внимания вопрос перераспределения (уступки права на использование) высвобождаемой мощности (нагрузки). Такое допускается в случае, если правообладатели ОКС:
- • в установленном порядке подключены (технологически присоединены) к сетям инженерно-технического обеспечения;
- • отсутствуют технические ограничения;
- • в полном объеме выполнены обязательства по оплате подключения (технологического присоединения).
Для сетей электроснабжения уступка права на использование высвобождаемой мощности допускается в рамках трансформаторной и иной подстанции.
www.gis96.ru
Для сетей теплоснабжения уступка права на использование высвобождаемой мощности допускается в рамках одной зоны теплоснабжения.
Отдельные нормы устанавливаются в случае реконструкции, капитального ремонта существующих линейных объектов в связи с планируемым строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом ОКС.
Правительство утвердило критерии достройки жилья по старым правилам финансирования
mos.ru
Достраивать многоквартирные дома без перехода на эскроу-счета разрешат, если объект готов не менее чем на 30%, а количество заключённых договоров долевого участия составляет минимум 10% общей площади помещений в доме. Соответствующее постановление, утверждающее критерии неприменения эскроу, подписал глава Правительства Дмитрий Медведев.
«Утверждены критерии… при условии соответствия которым застройщику предоставляется право привлекать денежные средства участников долевого строительства без использования счетов эскроу по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года», — говорится в сообщении на сайте кабмина.
Достройка жилья обманутых дольщиков ускорится
- Критерий степени готовности объекта установлен в размере не менее 30% за некоторым исключением.
- Так, если проект строительства реализуется в рамках договоров о развитии застроенной территории, комплексном освоении территории, других договоров, по которым у застройщика есть обязательства по строительству и передаче объектов социальной и инженерно-технической инфраструктуры в государственную или муниципальную собственность или сносу ветхого и аварийного жилья, степень готовности проекта строительства должна составлять не менее 15%.
Также исключение делается для проектов, которые реализуют компании, включённые в перечень системообразующих организаций, при условии, что общая площадь возводимых ими многоквартирных домов составляет не менее 4 млн кв.
м и объекты строительства находятся на территориях не менее четырёх регионов. В этом случае степень строительной готовности может составлять 6%.
Это же исключение действует для застройщиков, заключивших соглашение о завершении строительства проблемного объекта и исполнении обязательств перед пострадавшими гражданами.
Жилья станет больше, а его доступность — выше
При оценке соответствия проекта будет приниматься во внимание объём уже привлечённых средств дольщиков. Как говорится в документе, такой критерий «установлен в размере, подтверждающем передачу участникам долевого строительства по таким договорам не менее 10% общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».
«Цель принятого решения — обеспечить достройку жилых домов в тех случаях, когда завершить долевое строительство возможно по старым правилам, то есть без использования счетов эскроу», — говорится в сообщении.
Изменение системы финансирования жилищного строительства, которое предполагает полный отказ от прямого привлечения средств дольщиков, проводится в рамках нацпроекта «Жильё и городская среда». С 1 июля 2019 года российские застройщики не смогут привлекать деньги дольщиков напрямую — средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на счетах эскроу.
Воспользоваться этими деньгами застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию. Строительство при этом будет вестись за счёт банковских кредитов. Возводить дома по старой схеме смогут застройщики, чьи проекты соответствуют критериям строительной готовности и объёма привлечённых средств по долевому участию.
80% строящегося жилья могут достроить по старым правилам
Для большинства застройщиков такой переход повлечет рост себестоимости строительства /Евгений Разумный / Ведомости
Сегодня в стройке находится 132,3 млн кв. м жилья, сообщил вице-премьер Виталий Мутко. Из них 37,1 млн кв. м готово более чем на 70% и их планируется сдать до 1 июля 2019 г., говорит его представитель. Вице-премьер добавляет, что еще у 71,9 млн кв. м строительная готовность превышает 30%.
С 1 июля все застройщики в стране должны перейти на использование счетов эскроу при продаже квартир. Закон запрещает финансирование строек напрямую через деньги дольщиков.
Перейти на счета эскроу несложно, но это потребует пересмотра финансовой модели проекта, в случае если будет привлекаться банковское финансирование, указывает управляющий партнер «Векторстройфинанса» Андрей Колочинский.
Для большинства застройщиков, которые традиционно строили на денежные средства дольщиков, такой переход повлечет рост себестоимости строительства. По оценке Колочинского, себестоимость может вырасти на 8–10%, тогда как средняя рентабельность в отрасли составляет около 20%.
Впрочем, по данным Росстата, в 12 регионах рентабельность у застройщиков отрицательная, например во Владимирской, Тамбовской, Рязанской, Вологодской областях, Калмыкии, Краснодарском крае.
Чтобы отрасль по мере возможности безболезненно перешла на новые правила, Минстрой разработал проект постановления правительства, по которому продажи в домах перейдут на схему со счетами эскроу.
Он предлагает разрешить достраивать жилье по старым правилам, если строительная готовность дома превышает 30%, а количество заключенных договоров долевого участия – не менее 10% от общей площади в проекте. Таким образом, 109 млн кв.
м строящегося сегодня жилья может быть реализовано по прежним правилам долевого строительства.
Объекты со степенью готовности ниже 30% обладают наибольшим риском попадания в список проблемных, объясняли представители Минстроя.
Это как раз та стадия, где затраты застройщика высоки, а продажи еще низкие, объясняет представитель Российского агентства строительного комплекса. По информации агентства, в 2018 г. число компаний-банкротов среди застройщиков увеличилось по сравнению с 2017 г.
на 17% (150 застройщиков против 128); при этом наибольшая доля домов (60%) таких банкротов планируется к вводу к 2020 г. и позднее.
В остальных объектах деньги дольщиков будут замещены либо банковским кредитованием, либо собственными средствами застройщиков. А деньги покупателей квартир поступят на отдельные счета эскроу, где будут храниться до сдачи дома в эксплуатацию.
Такого жилья примерно 23,3 млн кв. м, уточняет представитель Мутко. Из них 8,6 млн кв. м получат или уже получили банковское финансирование. Самая большая проблема, по словам Мутко, – 14 млн кв.
м, застройщики которых никогда не привлекали кредитов, это около 11% от ныне строящихся площадей.
Застройщики, не использующие при строительстве жилья схему счетов эскроу, смогут получить поддержку от Фонда защиты прав дольщиков, если об этом будут ходатайствовать власти субъектов, сообщал глава Минстроя Владимир Якушев.
Один из инструментов – дополнительное фондирование фонда и возможность привлечь оттуда ресурсы на возвратной основе для достройки домов. Помощь будет оказана компаниям, которые «имеют хорошие истории, сдали не один объект и при этом не имеют ни одного обманутого дольщика», уточнил он.
Кредиты под поручительство фонда может выделить и банк «Дом.РФ», добавляет представитель Мутко.
Предложенные Минстроем критерии по исключению части новостроек из новой схемы вряд ли решат проблемы застройщиков и не сдержат рост цен, считает Колочинский.
Учитывая то, что изначально в бюджеты всех этих проектов не закладывался пункт «Привлечение кредита», а банки физически не готовы кредитовать всех строителей, вряд ли девелоперы смогут вытянуть проекты собственными силами, полагает сопредседатель «Деловой России» Андрей Назаров. По его мнению, в 2019 г.
с рынка может уйти до 30% мелких и средних застройщиков, однако ввод пока будет сохраняться на прежнем уровне. «С 1 июля многие игроки не будут выводить новые проекты, чтобы посмотреть, как новые правила будут работать на практике. И, как показывает предварительное моделирование, объемы ввода жилья к 2024 г. могут упасть до 56–64 млн кв.
м в год», – прогнозирует он.
На российском рынке недвижимости работает более 3000 компаний, половина из них реализует небольшие проекты площадью менее 10 000 кв. м, говорит менеджер группы по оказанию услуг в сфере недвижимости Deloitte Сергей Чемерикин: «Безусловно, некоторые из них не смогут выполнить новые требования закона о долевом строительстве, поэтому часть уйдет с рынка, другие будут объединяться».
Представитель правительства 24 марта был недоступен для журналистов.
Для тех, кому за 30: что можно будет достраивать по старым правилам — Мосдольщик
Министерство строительства и ЖКХ России определило правила, по которым некоторые застройщики после 1 июля 2019 года смогут достраивать свои нынешние объекты по прежним правилам. То есть, не аккумулировать деньги новых дольщиков на счетах-эскроу до финальной стадии строительства, а сразу использовать их для возведения домов. 27 февраля 2019 года предлагаемый Минстроем документ опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов.
Как следует из проекта, чтобы продолжать работать по-старому, новостройки одновременно должны удовлетворять двум условиям:
Впрочем, для некоторых застройщиков сделаны поблажки.
- Так, для проектов комплексного развития территорий минимальную степень строительной готовности предлагают учитывать с понижающим коэффициентом 0,5. То есть, им будет достаточно, чтобы к 1 июля 2019 года стройка превысила 15-процентную готовность.
- Еще мягче условия для тех застройщиков, кто включен в перечень системообразующих организаций России. Для их проектов будет использован коэффициент 0,2, то есть, строительная готовность должна быть не менее 6 %.
- И, наконец, вообще без каких-либо дополнительных условий не использовать счета-эскроу получат право те компании, что возводят жилье по программе реновации на средства Московского фонда реновации, а также те застройщики, которые достраивают проблемные новостройки, чьи дольщики числятся в реестре пострадавших граждан.
Во всех остальных случаях с 1 июля 2019 года деньги граждан, желающих приобрести будущую квартиру в строящемся доме, должны будут поступать на счета-эскроу, а доступ к этим средствам застройщики получат лишь после того, как ДДУ будут исполнены, а квартиры переданы дольщикам.
Напомним, что заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров ранее сообщал, что среди всех ныне возводимых в столице новостроек лишь у половины степень строительной готовности превышает 30%. О том, на какое количество проектов из тех, что находятся на более ранних этапах возведения, могут быть распространены понижающие коэффициенты, портал МосДольщик.рф расскажет в ближайшее время.
Зачем мне это знать?
За пятнадцать лет существования долевого строительства застройщики привыкли относиться к деньгам, получаемым от дольщиков, как к тем средствам, что можно тут же вкладывать в стройку. Однако уже через 4 месяца правила игры изменятся. У тех застройщиков, кто вовремя не осознал масштаб перемен, могут начаться проблемы, которые одновременно распространятся и на дольщиков их новостроек.
По этой причине и тем, кто еще только присматривается к квартирам в строящихся домам, и тем, кто уже стал дольщиком, сейчас стоит крайне внимательно следить за новостями. Лишь в этом случае, по мнению портала МосДольщик.рф, можно не попасться на будущий долгострой, или, если в новостройке с сомнительным будущим сделка уже заключена, вовремя успеть выйти из нее.
- ТЕГИ
- main
- безопасная покупка
- Новое
75% жилых домов в Москве достроят по старым правилам финансирования
«75% проектов будут реализовываться по старым правилам, а 25% перешли на проектное финансирование», – сказал Александр Гончаров на бизнес-бранче ИД «Коммерсантъ» по теме «Конец эпохи бесплатных денег: новые источники финансирования строительной отрасли».
По его словам, каждый проект рассматривался индивидуально с участием банков, отраслевых департаментов и инвесторов.
«Полгода, которые были даны для окончательного перехода на эскроу-счета, мы использовали плодотворно. Была создана межведомственная комиссия, которая смогла своевременно определить, какие проблемы могли возникнуть по каждому объекту. Все это позволило довольно плавно перейти с 1 июля на новую схему финансирования», – пояснил Гончаров.
Он отметил, что прием заявлений на достройку объектов по старой схеме продлится до 1 октября.
Руководитель Департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин добавил, что в Новой Москве работают крупные застройщики, которые постепенно переходят на работу по новой схеме.
«В Троицком и Новомосковском округах реализуется 168 проектов жилой застройки по 214-ФЗ общей площадью 7,3 млн кв. метров. Из них 95 реализуется по старым правилам, а это 63% от общего объема», – пояснил Владимир Жидкин.
Ранее заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин заявил, что переход на эскроу-счета – мера, направленная на защиту прав дольщиков.
«Задача государства и города – не допустить появления новых обманутых дольщиков. Застройщикам придется работать по новым правилам, но для такого мегаполиса, как Москва, ничего критичного не произошло.
У подавляющего большинства компаний, работающих на столичном рынке, хороший запас прочности.
Таким образом, по старым правилам может быть завершено почти 80% московских строек», – сказал Марат Хуснуллин.
- Напомним, для завершения работ по старой схеме инвестор обязан заключить не менее 10% договоров долевого участия (ДДУ) в строящемся объекте (расчет ведется от реализуемой площади, указанной в проектной декларации).
- Степень готовности объекта должна составлять не менее 30% с учетом не только возведенных конструкций, но и финансовой готовности.
- В ряде случаев по законодательству степень готовности может быть снижена до 15% – например, если в рамках реализации проекта строятся социальные объекты, и даже до 6%, если достраивается проблемный объект.
Москомстройинвест провел разъяснительную работу с представителями застройщиков. Прошла серия семинаров по переходу на проектное финансирование.
- На странице Комитета в разделе «Деятельность» размещена подробная справочная информация для корректного заполнения документов – методические рекомендации, перечень типичных ошибок, презентации, памятки, а также видеозапись обучающего семинара.
- Список объектов, которые достроят по старым правилам
- Вступили в силу правила финансирования по эскроу-счетам
- Более 4 млн кв. м жилья введут в Москве в этом году
- Строительство жилья в столице
Когда застройщики имеют право получать деньги от дольщиков напрямую
Счета эскроу — это отдельный вид счетов в банках. На эти счета дольщики переводят деньги за квартиру в новостройке по договору участия в долевом строительстве. Вся сумма хранится на счете эскроу в банке до тех пор, пока застройщик не начнет сдавать квартиры. Пока дом не готов, получить доступ к этим деньгам нельзя — придется строить за свои или брать кредиты.
Этот способ финансирования должен защитить дольщиков. Застройщик уже не может получить деньги, бросить стройку и оставить людей без квартир. Даже если стройка прекратится, свои деньги можно забрать или получить компенсацию из специального фонда. А если что-то случится с банком, деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей — больше, чем по обычным счетам и вкладам.
Со счетами эскроу была проблема: банки часто отказывали застройщикам и не открывали им такие счета. И до сих пор отказывают. А застройщики не могли продолжать строительство, хотя в доме уже была продана часть квартир и построено несколько этажей. В итоге хороший замысел мог превратиться в проблему.
Тогда правительство придумало, как облегчить застройщикам жизнь. Некоторым из них разрешили принимать деньги напрямую, даже если ДДУ регистрируются после 1 июля, — на свои счета в банках. Это значит, что застройщик имеет доступ к деньгам еще до того, как сдаст дом. Ему не придется брать кредит или замораживать стройку.
Чтобы работать без счетов эскроу, застройщику нужно подтвердить определенную степень готовности объекта. На этапе котлована принимать деньги напрямую точно никто не сможет. А вот если треть дома достроена и в нем продали, например, 15 из 100 квартир, два офиса и пять машино-мест — эскроу не понадобится.
Есть два основных критерия оценки для расчетов напрямую:
- Объем проданных площадей. Это значение для всех объектов одно — 10% квартир, нежилых площадей и машино-мест. Считают именно по площади, а не по количеству проданных объектов. Проверяют по зарегистрированным ДДУ и сравнивают с проектной декларацией.
- Степень готовности объекта. Она зависит от проекта и категории застройщика и может составлять 6, 15 или 30%. Но степень готовности выбирает не сам застройщик: критерии установило правительство.
Со степенью готовности ситуация такая.
Если проект крутой или важный, то степень готовности может быть 6%. Крутой — это когда на участке строятся социальные объекты, застройщик системообразующий и строит как минимум 4 млн квадратных метров как минимум в четырех регионах России. Или если застройщик доделывает чужой проблемный объект.
Чуть строже с проектами средней крутости: когда идет комплексное освоение территории, строят детские сады, школы и поликлиники, сносят ветхое жилье. Тогда степень готовности для прямого финансирования — 15%.
Если застройщик говорит, что он может принимать деньги напрямую, и выставляет счет, это не значит, что он на самом деле имеет право работать без счетов эскроу.
Требования для прямого финансирования нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает тот орган, что отвечает за долевое строительство в регионе.
А информацию размещают в единой системе жилищного строительства.
Чтобы получить заключение, застройщик должен провести экспертизу и подтвердить расчеты документами. Если вам показывают сомнительную бумагу с расчетами или дом, который вроде бы готов примерно на 15%, — это ни о чем не говорит. Для оценки готовности есть сложная методика, и это не количество этажей.
Заявление на выдачу заключения нельзя будет подавать когда захочется. Еще один закон внес ограничения по срокам — их скоро установит правительство.
Долю проданных площадей должны проверить в Росреестре. Там сопоставляют зарегистрированные договоры и проектную декларацию. Если выяснится, что продано меньше 10%, договор без упоминания счета эскроу не зарегистрируют. Оплатить квартиру по ДДУ можно только после регистрации.
Но лучше не надеяться только на Росреестр и заранее проверять объект и застройщика всеми доступными способами.
На днях заработали поправки по поводу фонда защиты дольщиков. Это такой общий котел под контролем государства, куда все застройщики обязаны платить взносы. Если какой-то дом окажется проблемным, дольщикам выплатят компенсацию или будут достраивать объект за счет фонда.
О том, как по задумке будет работать фонд защиты дольщиков, еще расскажем.
Государство как может контролирует долевое строительство, но в случае чего за компенсацией или квартирой придется побегать. Поэтому лучше проверять все самостоятельно:
- Изучить всю информацию о застройщике и объекте на сайте наш.дом.рф.
- Запросить у застройщика заключение о степени готовности объекта. Проверить документ на сайте наш.дом.рф.
- Внимательно прочитать ДДУ в части условий оплаты. Проконсультироваться с юристом по формулировкам — нет ли там какой-то хитрой схемы.
- Сверить реквизиты в договоре с данными об уполномоченном банке.
- Запросить информацию об уплате страховых взносов в компенсационный фонд.
- Дождаться регистрации ДДУ в Росреестре.
- И только потом платить.
«Потребитель сам себе нагадил в карман»: как пострадают дольщики из-за борьбы с «потребительским шантажом»
Чем грозят дольщикам новые поправки в закон
Одна из основных поправок говорит о том, что дольщики могутлишиться права не принимать квартиру до того, как в ней полностью не устранены все недостатки, — срок предъявления претензий при этом сократится до полугода с момента подписания акта. Раньше это можно было сделать и через три года.
Поправки ограничат возможность передачи требований дольщиков по качеству жилья юристам, которые занимаются взысканием денег с застройщиков.
Также они сузят круг тех, кто может в качестве эксперта выявлять дефекты квартир, — сегодня это может быть практически любой желающий.
Сами юристы признают, что в Красноярске много специалистов, которые закончили «какую-то саратовскую академию» заочно за две недели и получили корочки с возможностью делать экспертизы.
Представители Союза строителей края считают, что главная цель новых поправок — восстановить претензионный порядок устранения дефектов.
— Сегодня потребитель приходит и говорит: «Вот, деньги мне заплатите за устранение». А мы просим, чтобы он мог прийти и сказать: «Вот, устраните мне, пожалуйста». Я прихожу и устраняю: линолеум перекладываю, обои переклеиваю, кафель.
Мы как застройщики к этому готовы, потому что 90% потребителей не придут. Они же ничего не делают, просто желают заработать деньги.
А так, когда будут понимать, что невозможно наклеить обои без единой складочки, придут дяди и тети, сколько будет шума, грязи и неудобств… Да никто не пойдет, — уверен Александр Коропачинский.
Оппоненты строителей опасаются, что принятие поправок — особенно введение обязанности принимать жилье — лишит застройщиков стимула сразу качественно делать отделку к сдаче дома.
— Я считаю, что отказ в приемке квартиры — это неправильно. На сегодня есть застройщики, например на Взлётке, с таким низким качеством жилья, что люди не могут заехать жить, потому что нужно устранять много дефектов. Фактически срок не нарушен, но люди не могут использовать квартиры по назначению. Их права нарушены.
Нововведения приведут к тому, что застройщики будут лепить непонятно что в указанные сроки, при этом качество будет ужасным. А если учесть, что ряд компаний сейчас имеет одно юрлицо на один дом (и после сдачи его закрывает. — Прим. ред.
), соответственно, никто никакой гарантии нести не будет. А так бы с учетом того, что все перешли на эскроу-счета, пока люди не получили квартиры, застройщик бы не получил за них деньги из банка. Люди бы имели возможность устранения большей части критичных дефектов.
Соответственно, это освобождает застройщика от ответственности, — уверен Тюменцев.
Закон о долевом строительстве 2021 изменения | Юридическая помощь
Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Закон о долевом строительстве 2021 изменения». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.
Законодатель постарался упорядочить рынок строительства жилья и изменениями 214 ФЗ в 2021 г. ужесточил порядок работы строительных организаций на этом рынке.
Дольщикам дано больше гарантий успешного достижения цели вложения своих денежных средств на покупку будущего жилья. Застройщик же, наоборот получил проблемы со свободным привлечением беспроцентных денежных вливаний в строительный бизнес, и, естественно, будет вынужден больше пользоваться кредитными деньгами банков, перекладывая новые финансовый обременения на плечи дольщиков.
Долевое строительство с 2021 года: изменения
Федеральный Закон №214 – нормативно-правовой акт, который регулирует фактически любые механизмы строительства многоквартирных домов. В то же время, следует понимать, что ДДУ и ЖСК – это не единственные нормативно-правовые акты, которые регулируют процесс строительства и передачи объекта владельцу.
Привлечение вкладов может осуществляться и по иной схеме, но чаще всего это мошеннические обороты.
Обновленная редакция нормативно-правового акта существенно укрепила права дольщиков и обязанности застройщиков. Так, внесли следующие дополнения:
- Создание реестра застройщиков. Таким образом, покупателю квартиры достаточно будет проверить, есть ли застройщик в реестре, как долго он на рынке и какая у него вообще репутация. Фирмы-однодневки, которые проводили махинации, отпадают. Кстати, это же улучшает положение пайщиков, где фактор мошенничества особенно распространен.
- Обязанность застройщика размещать в сети информацию о проекте – каждый интересующийся гражданин может свободно просмотреть всю информацию не только о застройщике, но и самом объекте.
- Привлекать средства граждан для строительства теперь имеют право только компании с полностью внесенным уставным капиталом, размер которого должен быть не меньше 150 миллионов;.
- Цена покупаемого объекта теперь формируется как производная стоимость.
- В банках появляются эскроу-счета. А это значит, что компания-застройщик сможет снять средства дольщиков только после того, как сдаст объект, а дольщики его примут.
- Подрядчик несет теперь финансовую ответственность за отказ исправить дефекты и недочеты. Кроме того, оплата будет осуществляться, исходя из Закона о защите прав потребителей. Сумма больше, и за каждый день просрочки платежа начисляется штраф.
- Организован «компенсационный фонд» — застройщики, которые внесены в реестр, обязаны вносить в него по 1% от строящегося объекта. Средства из фонда будут расходоваться на те случаи, когда компания-участник будет признана банкротом для выплат неустойки дольщикам.
Застройщики также получили полезное дополнение – расторжение ДДУ в одностороннем порядке, если СК выполняет свои обязательства, запрещено. В таком случае уже дольщику придется отдать крупную сумму в качестве неустойки.
Кроме того, застройщик не должен платить неустойку дольщику, если тот намеренно затягивал подписание акта сдачи-приема объекта.
Законодательство регулирует правовые отношения, которые возникают во время строительства многоквартирных жилых зданий или иных объектов недвижимого имущества с привлечением инвестиций от физических лиц и компаний.
Взаимодействие происходит на основании договора участия. Документ должен проходить обязательную процедуру государственной регистрации.
В отношении граждан, заинтересованных в покупке жилья для некоммерческой деятельности, происходит применение нормативов о защите прав потребителей.
- заняться предварительным оформлением разрешения на работы;
- публиковать проектные документы на землю, предоставленную в целях жилищного строительства.
Если денежные средства передаются без учета установленных требований, то участники долевого договора могут потребовать возврата полной суммы и уплаты пени в двойном размере (в качестве возмещения допущенного ущерба).
На практике граждане Российской Федерации с помощью Закона могут решить вопрос о месте проживания. У всех заинтересованных лиц появилась возможность приобретения недвижимости по низкой цене.
Разница в стоимости готового помещения с аналогом в строящемся здании составляет сумму в диапазоне от 10% до 25%. В большинстве случаев это выгодно для покупателей.
С 1 июля 2021 года девелоперы не могут получать средства от покупателей напрямую. Деньги перечисляются на банковский счет в уполномоченной финансовой организации. Требование действует для тех категорий домов, которые по состоянию на указанную дату находятся на стадии активного строительства.
На все время работ средства остаются на счете и переводятся в пользу застройщика только после полноценного выполнения следующих условий:
- ввод дома в эксплуатацию;
- наличие свидетельства о регистрации прав собственности на одну квартиру.
- При банкротстве девелоперов все дольщики получают обратно внесенные деньги.
- Федеральный Закон №175 от 1 июля 2021 года предусматривает использование эскроу с середины 2021 года.
- Суть таких счетов в рамках долевого строительства:
- деньги участников сделки не переводятся застройщикам, а отправляются на отдельный счет, в котором покупается помещение;
- средства не могут быть использованы девелоперами до момента сдачи работ;
- после ввода дома в эксплуатацию вся сумма может быть использована застройщиком в целях погашения кредитных обязательств перед банками, финансирующими деятельность.
Основным нормативным документом в области регулирования отношений между застройщиками и гражданами является Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Поправки вносятся ежегодно с целью решения проблем, связанных с появлением обманутых дольщиков.
Причинами возникновения таких ситуаций, как правило, являются мошеннические схемы финансирования строительства, когда средствами новых вкладчиков «затыкаются» финансовые дыры, образовавшиеся на других объектах. В итоге могут произойти случаи, когда застройщик не способен выполнить свои обязательства и объявляет себя банкротом. В худшем случае он просто исчезает.
- С целью предотвращения мошеннических схем в закон внесены серьезные поправки, вступающие в действие с 1 июля 2019 года.
- Изменения закона № 214-ФЗ о долевом строительстве привело к отмене существующей схемы и к плавному переходу на проектное финансирование строительства жилья.
- Для застройщиков начатые ранее 1 июля 2018 года проекты должны завершаться на прежних условиях, а для покупателей с заключенными и зарегистрированными ДДУ останутся в действии до сдачи жилья.
- С 2021 года произошел переход с долевого участия на проектное финансирование строительства. Новая система включает в себя цепочку участников:
- Дольщики.
- Кредитное учреждение (банк).
- Застройщик.
- Регуляторы.
В итоге проектные расходы возрастут, что непременно скажется на конечном продукте и вызовет рост цен на жилье в новостройках до 20-30%.
Долевое строительство 2021 году
С 28.06.2021 года вступает в силу пункт 6.1 статьи 15.4 Закона об участии в долевом строительстве. Эта норма требует, чтобы застройщик разместил в ЕИСЖС проектную декларацию до заключения первого ДДУ.
Кроме того, с этой же даты ужесточаются и требования к девелоперам, привлекающим деньги только с помощью эскроу и желающим получить заключение о соответствии (своем и проектной декларации) требованиям закона. В отношении этих застройщиков также станет применяться статья 3.
2 закона № 214-ФЗ, устанавливающая жесткие требования к органам управления и руководителям девелопера.
С 1 января 2021 года при получении разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан будет предоставить документы, подтверждающие передачу энергетикам приборов учета электроэнергии (в просторечии — счетчиков) в квартирах и МКД. Без этих бумаг чиновники уже не выдадут разрешение на ввод здания в эксплуатацию.
Земельный кодекс — возвращение «старой» нормы
Пандемия коронавируса привела и к временным изменениям законодательства. Классический пример — часть 6 статьи 19 закона № 98-ФЗ.
Эта норма разрешила арендаторам государственной и муниципальной земли (при условиях, указанных в законе № 98-ФЗ) потребовать увеличения срока аренды, если граждане (или компании) заключили договор до введения в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Эта же статья временно прекратила действие пункта 8 статьи 39.
8 ЗК РФ о сроках аренды государственных и муниципальных участков. Однако с 01.03.2021 г. «чрезвычайная» норма отменяется, и положение о сроках аренды снова вступает в силу. Хотя если к марту будущего года ситуация с коронавирусом не изменится, то государство продлит действие этой статьи.