Здравствуйте, дорогие друзья! С целью удовлетворения жилищных потребностей граждан России был разработан и принят закон о долевом участии в строительстве.
Вот так закон правильно называется — Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Фактически закон о ДДУ регламентирует порядок финансового участия граждан и правила привлечения денежных средств граждан при создании многоквартирных жилых домов. Необходимость закона была вызвана тем обстоятельством, что надо было обеспечить защиту денежных вкладов граждан и стимулировать жилищное строительство.
Так в ст. 4 закона о долевом участии в строительстве дано легальное определение понятия «договор участия в долевом строительстве»:
1.
По договору участия в долевом строительстве (ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Помимо договора участии в долевом строительстве существуют и другие законные способы привлечения денежных средств граждан для целей жилищного строительства.
Другие способы привлечения денежных средств граждан для целей жилищного строительства:
- выпуск жилищных сертификатов
- жилищно строительные и жилищно-накопительные кооперативы
Обратите внимание, что при участии в долевом строительстве возможно использование материнского капитала.
Требования к застройщику по закону о долевом участии в строительство законом предусмотрены строгие. Они касаются и размера уставного капитала, и отсутствия признаков банкротства. Фактически, устанавливая требования к застройщику, государство требует, чтобы застройщик имел финансовую устойчивость и самостоятельность.
Ниже видео по теме. Диалог о долевом участии в строительстве (ДДУ) с адвокатом из города Сочи Александром Радулевичем
Ответственность по договору долевого участия в строительстве (ДДУ)
Для застройщиков предусмотрена повышенная ответственность за нарушение обязательств по закону о долевом участии в строительстве (№ 214-ФЗ).
Законодатель пытается ужесточить требование к застройщику, обезопасить людей. Как уже было сказано, правоотношения в долевом участии в строительстве между застройщиком и гражданином (покупателем) регламентируются законом о долевом участии в строительстве.
В соответствии с законом, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в срок, который установлен договором. При этом это срок исполнения должен быть един для всех участников долевого строительства.
Если застройщик нарушил сроки передачи объекта строительства участнику долевого строительства, не согласовав при этом изменение условия договора (ДДУ) об участии в долевом строительстве в части сроков сдачи объекта, дольщик имеет право взыскать неустойку с застройщика в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки (ч. 3 ст. 6 Закона о долевом участии в строительстве). Если участником долевого строительства является физическое лицо, предусмотренная указанной нормой неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 закона о долевом участии в строительстве).
Исходя из обозначенных норм закона, право на неустойку возникает в случае нарушения срока передачи объекта участнику долевого строительства, а не нарушения срока получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Формула расчета суммы неустойки за просрочку по закону рассчитывается следующим образом:
- сумма договора* кол-во дней просрочки * 9 ,75 (ставка рефинансирования, она может измениться) * 100/300
Формула расчета суммы неустойки для физического лица рассчитывается по следующей формуле:
- сумма договора* кол-во дней просрочки * 9 ,75 (ставка рефинансирования, она может измениться) * 100/150
ПРИМЕР ВЗЫСКАНИЯ НЕУСТОЙКИ:
1 000 000 (цена договора) * 100 (количество дней просрочки) * 9,75 (ставка рефинансирования) /100/150 = 65 000 рублей
Согласно ст. 10 закона о долевом участии в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Убытками, вызванными просрочкой застройщика в передаче объекта участнику долевого строительства, могут быть расходы по аренде жилья, расходы на адвоката и т.д., которые понес участник долевого строительства.
В случае нарушения прав участника долевого строительства, гражданин, руководствуясь положениями Закона «О защите прав потребителей», вправе требовать с застройщика не только взыскания неустойки и убытков, но также взыскания штрафа предусмотренного п. 6 ст. 13 указанного закона, который составляет пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
При заключении договора с застройщиком необходимо внимательно изучить содержание договора. Должна быть указана дата срока передачи объекта строительства, также, если застройщик нарушал срок сдачи объекта строительства, не соглашаться на подписание дополнительного соглашения о переносе сроков сдачи объекта. Это надо делать в том случае, если вы рассчитываете на получение неустойки и штрафа.
Судебная практика по делам о защите прав дольщиков.
В последнее время в связи с кризисными явлениями в стране наметилась тенденция на защиту предпринимателей. Считается, что штрафы и санкции, предусмотренные законом о ДДУ и законом о защите прав потребителей, могут разорить застройщиков.
Тем более, что часто задержки в строительстве являются следствием экономической политики государства. Поэтому суды активно используют возможности для уменьшения неустойки и штрафов по закону о ДДУ.
При этом в полной объеме защитить права гражданина возможно при условии, что права гражданина будет защищать действительно квалифицированный юрист, которые сможет получить максимум результата в интересах клиента.
Ведь грустная экономическая ситуация в стране сказывается не только на застройщиках, но и на простых гражданах. Более того простые граждане в большей степени страдают от последствий экономической политики государства в силу своей незащищенности.
Ниже видео по теме. Диалог об ответственности по договору долевого участия в строительстве с адвокатом Юрием Гудковым
Альтернативные способы привлечения денежных средств ?
Помимо договора участия в долевом строительстве встречаются на практике и иные формы привлечения денежных средств граждан.
Иногда привлечение денежных средств граждан фактически является вкладом в долевое участие в строительстве, однако называются такие договоры о строительстве объекта могут по разному.
Как уже было ранее сказано, договор долевого участия в строительстве предполагает серьезные меры ответственности (штрафы, неустойка) за неисполнение обязательств по договору. Поэтому застройщики иногда пытаются уйти от заключения именно договора долевого участия в строительстве, а заключают иные договоры.
На практике встречаются следующие договоры, на основание которых происходит привлечение денежных средств, но которые фактически направлены на тот же результат, что и участие в долевом строительстве:
- договоры займа;
- договор инвестирования;
- предварительные договоры;
- внесение денежных средств в складочный капитал;
- выдача векселя на получение квартиры;
- и другие.
В случае возникновения спорной ситуации и обращении в суд, дольщику придется доказать, что заключенный договор фактически является договором ДДУ.
Иначе все те меры защиты прав дольщиков, которые предусмотрены законом о долевом участии в строительстве, применить нельзя будет.
Верховный суд рекомендует судам вне зависимости от названия договора ориентироваться на его содержание и применять нормы закона о ДДУ, в случае если имеются соответствующие признаки.
Иногда для отграничения договора участия в долевом строительстве от иных договоров необходимо установить, приобретает ли лицо имущество как инвестиционный объект или для личного использования. Если суд установит, что лицо, заключая инвестиционный договор (для примера) имело намерение удовлетворение личных жилищных потребностей и его действия были направленны на участие в создании отдельной квартиры в составе многоквартирного дома, то суд суд может применить к такому инвестиционному договору положения о ДДУ,
Однако суды не всегда квалифицируют спорные договоры как ДДУ. При этом к правоотношениям между застройщиком и гражданином применяются иные положения гражданского законодательству, в том числе положения об ответственности за пользование чужими денежными средствами.
Многоквартирное строительство на участках ИЖС.
Не знаю насколько распространена практика строительства многоквартирных домов на участках ИЖС за пределами Краснодарского края, на в городе Краснодаре и в городе Сочи такое явление не редкость.
В городе Краснодаре, к примеру, на участках ИЖС был создан целый Музыкальны (Московский) микрорайон. Местные жители называют его «Шанхаем».
В городе Сочи строительство на участках ИЖС также распространенное явление. «Жилые помещения» вместо «квартир» в городе Сочи — обычное дело.
Строительство многоквартирных домов на участках ИЖС происходит по следующей схеме. Собственник участка получает разрешение на строительство трехэтажного частного дома. Начинается строительство. При этом строительство на третьем этаже не останавливается. Так возникает шестиэтажное здание с отдельными квартирами. Параллельно застройщик собирает денежные средства граждан.
Администрация города узнает, что вместо частного коттеджа возведен многоквартирный жилой дом, обращается в суд с иском о сносе незаконного строения. Собственник здания и лица, которые приобрели в доме квартиры, подают встречный иск о признании права собственника. Естественно суд становиться в неловкое положение.
С одной стороны узаконить такое строительство нельзя, но с другой стороны граждане отдали на цели строительства огромные деньги. Неудовлетворение такого встречного иска граждан грозит социальными потрясениями. Хотя на самом деле все может происходить намного проще.
Ходят слухи, что застройщик заранее договариваются во всех заинтересованных инстанциях перед таким спорным строительством. А вот, кто не «договорился», их как раз и сносят.
Поэтому, покупать квартиру, которая была построена на участке ИЖС, не всегда безопасно. Но если прошли все судебные инстанции в пользу сохранения объекта строительства, и дом уже стоит несколько лет, то уже ничего с ним не случится.
Надеюсь, что статья оказалась полезной для Вас! Возможно Вам будет интересна статья про валютных заемщиков (валютная ипотека).
Настоящая статья подготовлена после обобщения обсуждения проблемных моментов участия в долевом строительстве с адвокатом из города Сочи Александром Радулевичем и адвокатом из Краснодара Юрием Гудковым.
Новые штрафы для нарушителей в сфере долевого строительства — новости СНТА
С 1 октября 2018 года вступят в силу новые штрафы для нарушителей в сфере долевого строительства. Государственная Дума пропустила поправки в КоАП, согласно которым игрокам на рынке долевого строительства грозят новые штрафные санкции.
Информация актуальная для слушателей курсов профессиональной переподготовки и повышения квалификации по направлениям:
Нарушение порядка размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства
В Кодексе об административных правонарушениях появилась новая статья: 13.193, которая предусматривает введение штрафов для должностных лиц исполнительной власти и организаций. За не размещение информации в единой информационной системе жилищного строительства или грозит административный штраф:
- Для должностных лиц: 15000 руб. – 30 тыс. руб.
- Для юридических лиц: 50 тыс. – 200 тыс. руб.
При повторном нарушении также грозит следующий административный штраф:
- Штраф для должностных лиц: 40000 руб. – 80 тыс. рублей или дисквалификация на 3 года.
- Штраф для юридических лиц: 200 тыс. – 400 тыс. руб.
Кто из участников рынка долевого строительства попадает под действие данной статьи КоАП?
На штраф могут попасть должностные лица:
- органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости,
- органа государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, должностным лицом федерального органа исполнительной власти,
- органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления, уполномоченных на выдачу разрешений на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации,
- федерального органа исполнительной власти, осуществляющего государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, или его территориального органа,
- федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета,
- застройщика,
- публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства».
За какие действия предполагает данная статья КоАП наказывать?
- За не размещение информации,
- За нарушение порядка, способов, сроков и (или) периодичности размещения информации
- За размещение информации не в полном объёме,
- За размещение заведомо искажённой информации.
Дополнения в статью 14.28 КоАП
Если органы госконтроля в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости необоснованно выдадут заключения застройщику о соответствии его проектной декларации и его самого требованиям законодательства, то должностные лица понесут административное наказание в виде штрафа в размере от 50 тыс. руб. до 100 тысяч рублей.
Запрет на долевое строительство через 3 года
Напомним, что это уже вторая законодательная инициатива по ограничению роли долевого строительства в строительном рынке. Еще в ноябре 2017 года президент России Путин В.В.
на селекторном совещании с членами Правительства РФ поручил разработать поэтапный план ухода от долевой формы строительства, где в качестве финансирования привлекаются средства граждан-жильцов.
План предусматривает ряд мероприятий и конкретных мер:
- За защиту прав дольщиков должны отвечать региональные власти,
- Застройщики должны нести конкретную ответственность за вред, который причинён дольщикам,
- Установление единого порядка контрольно-надзорной деятельности за долевым строительством,
- Органы власти обязаны вести единую информационную систему жилищного строительства,
- За нарушение законодательства в области долевого строительства будут нести ответственность также контрольно-надзорные органы власти,
- Установить порядок контроля за финансовым состоянием застройщиков в лице Фонда защиты прав граждан.
Что изменил Федеральный закон от 1 июля 2018 г. № 175-ФЗ «О долевом строительстве»?
1 июля были приняты поправки в законодательство о долевом строительстве. В федеральном законе №175-ФЗ предусмотрены важные изменения:
- Застройщики (девелоперы) могут работать в двух возможных форматах – через эскроу-счета или через так называемое «проектное финансирование». Но выбирать можно только в течение года… Через 12 месяцев все должны работать только через эскроу-счета.
Что предполагает проектное финансирование для участников долевого строительства?
Проектное финансирование предполагает строгий контроль со стороны банков за финансовыми средствами со счета застройщика. Застройщики могут тратить их только на стройку, а переводить их разрешается только после проверки «оправдательных» документов (ч. 1 ст. 18, ч. 1 ст. 18.2 Закона № 214-ФЗ).
Застройщик, техзаказчик и генподрядчик могут открывать счета для расчетов по стройке только в одном и том же банке; если у застройщика несколько разрешений на строительство – отдельный счет открывается для каждого из них (ч. 2.3, ч. 2.3-1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ).
Если застройщик «уходит» в другой банк (это его право), то и генподрядчик, и техзаказчик обязаны уйти вслед за застройщиком и перевести все деньги в новый банк.
Внимание! Бухгалтеры, руководители организаций могут посетить бесплатный образовательный вебинар по теме » Налоговая оптимизация»
Мероприятие пройдет 3 августа 2018 года. Начало 13-00 по московскому времени.
Семинар проведет Шестакова Екатерина Владимировна (кандидат юридических наук).
О чем семинар?
Слушатели узнают о практике использования законных способов налоговой оптимизации. Вы узнаете, на чем попадаются «оптимизаторы» в налоговой службе.
Значение темы семинара особенно актуально на фоне повышения НДС.
На семинаре слушатели рассмотрят такие темы, как:
- Налоговое планирование в организации и понятие налоговых рисков.
- Методические вопросы учетной политики для целей налогообложения.
- Учетная политика для целей налогообложения.
- Отраслевые схемы налоговой оптимизации.
Участие в вебинаре бесплатное. Количество мест ограничено. Подробности и форма заявки на странице мероприятия. перейти на страницу семинара
Не нашли нужную информацию? Задайте вопрос менеджеру
В госдуме предложили ужесточить госнадзор за долевым строительством :: жилье :: рбк недвижимость
Жилье , 24 ноя 2017, 12:41
0
Депутаты предложили ввести штрафы за нарушения в области долевого строительства для должностных и юридических лиц
Заседание Госдумы. Вячеслав Прокофьев/ТАСС
В Госдуме по поручению президента России Владимира Путина разработали два законопроекта, предусматривающих ужесточение государственного надзора за долевым строительством, сообщает «РИА Недвижимость».
Один из законопроектов предполагает, что региональные власти будут обязаны вносить в единую информационную систему информацию о выданных разрешениях на строительство объектов недвижимости, которое ведется с привлечением средств граждан.
Предполагается также, что Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства обяжут уведомлять контролирующие органы и органы регистрации прав на недвижимость о несоответствии застройщика требованиям законодательства. При получении такого уведомления регистрация договора участия в долевом строительстве будет невозможна.
Кроме того, депутаты предлагают наложить запрет на привлечение денег дольщиков посредством жилищных сертификатов и на участие граждан в жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативах. Исключение сделано лишь для ЖСК, ведущих строительство на государственных или муниципальных участках, передает информагентство.
Другой законопроект предполагает усиление административной ответственности за нарушения в области долевого строительства. В частности, предусматривается штраф за необоснованное решение о выдаче либо об отказе в выдаче заключения о соответствии застройщика и проектной документации установленным требованиям — он составит от 50 тыс. до 100 тыс. руб.
Штраф предусматривается также за непредставление информации в единую информационную систему жилищного строительства: для должностных лиц — 30 тыс. руб., для юрлиц — 200 тыс. руб. При повторном нарушении штраф для должностных лиц составит 100 тыс. руб. или они могут быть дисквалифицированы на 1–3 года, а штраф для юридических лиц увеличится до 300 тыс. руб.
Наказание также предусмотрено для юрлиц за неправомерное использование наименования «специализированный застройщик» либо образованных на его основе словосочетаний. В этом случае штраф составит от 500 тыс. до 700 тыс. руб.
Ранее депутаты Госдумы от партии «Единая Россия» предложили уточнить понятие «обманутый дольщик» и внести изменения в приказ Минстроя № 560 о критериях признания дольщиков обманутыми. По их мнению, нынешние критерии не позволяют охватить всех дольщиков, пострадавших от недобросовестных застройщиков.
Госдуме предложили защитить застройщиков от новоселов
Законопроект, призванный защитить застройщиков от «потребительского экстремизма» новоселов, внесен в Госдуму. Инициатором поправок в закон об участии в долевом строительстве стало Госсобрание Башкортостана.
В последние годы резко возросло число судебных исков к застройщикам с претензиями о несоблюдении ими стандартов качества строительства или сроков передачи квартир, отмечают авторы документа. «Перспективы взыскания значительных сумм создали новую почву для злоупотреблений гражданскими правами», говорится в нем.
Если в 2018 году в Башкирии было 164 таких судебных процесса, то за пять месяцев 2020 года — 328, взыскано около 20 млн рублей. Компенсации взыскиваются не только за действительные недостатки, но и за те, которые образовались из-за применения необязательных нормативно-технических документов, считают авторы.
Минстрой РФ намерен применять BIM-модели в градостроительстве
Поправками предусматривается кардинальное изменение принципов приемки объектов и начисления неустойки, поясняет президент РОО «Право на защиту» Андрей Тютюнин. Предлагается остановить начисление неустойки за просрочку в передаче квартиры в момент, когда дольщик отказался подписывать акт приемки из-за недостатков.
Застройщику дается 30 дней на устранение дефектов, и только после этого, если недостатки не устранены, дольщик вправе взыскать с застройщика сумму, необходимую для ликвидации недостатков.
Неустойка будет начисляться не на цену квартиры, а на стоимость дефектов, перечень которых составит независимый эксперт, приглашенный застройщиком.
«По моему опыту случаи сдачи дома без электричества, с неработающими лифтами, отсутствием света, дырками в стенах и щелями в окнах происходят весьма часто», — говорит Тютюнин. Строгие санкции к застройщику сейчас нивелируются возможностью для судов уменьшать неустойку, отмечает юрист. Часты случаи, когда дольщик просил 1 млн рублей, а получал в суде 100 тысяч.
Независимые оценщики, скорее всего, не будут объективны, считает Тютюнин: «При застройщиках появятся организации, которые всегда будут вставать на их сторону».
Цифры из пояснительной записки к законопроекту свидетельствуют, что в 2020 году дольщики взыскивали с застройщиков в среднем лишь по 61 тысяче рублей, не отбивая, скорее всего, даже расходы на юристов, отмечает Тютюнин.
Застройщики приветствуют появление поправок.
Клиенты иногда намеренно ищут повод, чтобы выбить из застройщика дополнительные бонусы к квартире: скидку на машино-место, бесплатный ремонт или денежную компенсацию, отмечает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.
Был случай отказа принимать квартиру из-за того, что толщина линолеума отличалась от заявленной на один миллиметр. Один из застройщиков вынужден был заплатить неустойку в 5,2 млн рублей за 2,5 месяца просрочки при стоимости квартиры в 5,1 млн рублей.
Неустойка будет начисляться не на цену квартиры, а на стоимость устранения дефектов
Чаще всего при приемке квартиры объектом повышенного внимания становятся окна, дольщики изучают их на наличие мельчайших царапин и трещин, обращают внимание на неправильную стяжку пола, неровные стены, говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. В целом претензии дольщиков обоснованны, считает она. При увеличении доли квартир с отделкой риски столкнуться с недоделками будут выше, вырастет потребность в более жестком регулировании отношений между застройщиком и дольщиком.
Депутаты хотят лишить россиян права не принимать у застройщика «дефектную» квартиру
Дмитрий Кандинский / vtomske.ru
Госдума в первом чтении приняла законопроект, который уточняет процедуру передачи квартиры от застройщика покупателю. Из закона убрали право граждан отказываться принимать квартиру с недостатками.
В конце марта в Госдуме был зарегистрирован проект закона, который предлагает внести изменения в закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Поправки в палату внесла группа депутатов во главе с руководителем думского комитета по собственности Николаем Николаевым (инициаторы — представители разных фракций).
Согласно действующему законодательству (части 5 статьи 8 № 214-ФЗ), участник долевого строительства до подписания передаточного акта может потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, указанным в законе. Также он может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит недочеты.
Законопроект оставил только половину от действующей нормы, указанной в части 5 статьи 8 № 214-ФЗ, что покупатель вправе потребовать от застройщика зафиксировать недостатки.
Эксперты назвали две причины, по которым данное нововведение может быть выгодно застройщикам, пишет «Интерфакс». Первое — платежи за ЖКХ.
По закону, обязанность оплаты комуслуг переходит от застройщика к покупателю квартиры сразу после подписания передаточного акта. Но если в квартире есть недостатки, застройщику сначала нужно их устранить.
Эксперты говорят, что плата за ЖКХ мотивировала компании на оперативное устранение проблем с квартирой.
Другая причина — штрафы за просрочку сдачи объекта. Если застройщик опаздывает с передачей жилья покупателю, тот вправе взыскать с компании неустойку. А устранение недостатков могло привести к срыву сроков.
О необходимости доработки документа ранее говорил комитет Госдумы по финансовому рынку. В частности, он обращал внимание на пункт о праве граждан отказываться принимать квартиру с недостатками.
«Законопроектом предлагается лишить участника долевого строительства права на отказ от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 № 214-ФЗ. Полагаем, что реализация указанного положения повлечет снижение уровня защиты прав участников долевого строительства», — говорилось в отзыве комитета.
12 мая депутаты приняли законопроект в первом чтении. Ожидается, что в течение месяца будут представлены поправки. Для полного принятия проект закона должен пройти еще второе и третье чтения.
Дарья Бердникова
Долевое строительство — юридическая поддержка
Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Долевое строительство — разделы » Долевое строительство
Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства
Содержание
Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья — это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов.
С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой — риск остаться и без квартиры, и без денег.
В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.
Нормативно-правовая база долевого строительства
Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.
Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.
Гражданское законодательство
Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.
130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.
именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.
О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ.
Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ).
Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.
Специальный закон
К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:
- вводит понятие объект долевого строительства;
- разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
- регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
- прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
- устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
- вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
- включает обязательный для застройщика перечень документов;
- устанавливает государственный надзор в данной сфере.
Ответственность
Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:
- Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
- Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
- Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.
Права участников долевого строительства и их защита
Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.
Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:
- требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
- расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
- требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
- требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
- переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
- быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
- быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
- зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
- требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
- искать защиты у государства.
Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.
Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.
За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.
Страхование долевого строительства
Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).
Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.
Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.
Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.
Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.
Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:
- замедление строительства;
- заморозка объекта.
Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.
Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.
Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.
Кузнецов Федор Николаевич
Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.
„
Добрый день!
Имею два договора. Предварительный договор долевого участия в строительстве жилого помещения и договор займа.
Для получения мер государственной поддержки необходимо наличие ДДУ, к которому применяются положения 214-ФЗ.
Скажите, пожалуйста, если суд признает за мной право участия в долевом строительстве жилого дома, будет ли это равно договору долевого участия в строительстве?
Спасибо.
С уважением, Наталья.
“
Наталья15.09.2020 16:31
Добрый день.
1.
По договору участия в долевом строительстве (далее также — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/
Если суд признает за вами право участия в долевом строительстве жилого дома — это будет значит только, что с вами должны заключить договор участия в долевом строительстве. Чтобы на данном этапе не было проблем, рекомендую сформулировать требования в суд таким образом, чтобы одно из требований было — обязать ответчика заключить договор участия в долевом строительстве.
Решение суда не заменяет собой договор.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Чашин Константин Викторович15.09.2020 18:51
Задать дополнительный вопрос
Наталья15.09.2020 21:41
Спасибо за ответ. Поняла. Но у меня застройщик — банкрот, ответчик — минстрой. Договор долевого участия заключать не с кем. Если в требовании просить признать договор займа и предварительный договор долевого участия — договором долевого участия, к которому применяются положения ФЗ-214. В случае положительного решения суда, такое признание будет считаться ДДУ?
Добрый день.
Предварительный договор участия в долевом строительстве — это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.
Если одна сторона сделки ликвидирована обязательство прекращается (ст.419 ГК РФ: Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Если процедура банкротства еще не завершена, то вам необходимо предъявлять требования в рамках данной процедуры, в том числе, требование об исполнении обязательств, установленных предварительным договором.
Переквалифицировать предварительный договор в основной в судебном порядке возможно, но в данном случае важно содержание предварительного договора.
Если суд примет решение о признании предварительного договора основным — вы сможете использовать данный предварительный договор в совокупности с судебным решением при получении мер государственной поддержки.
При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.
Максимова Людмила Сергеевна16.09.2020 11:12
Задать дополнительный вопрос
„
Добрый вечер! Интересуемся покупкой квартиры в жк Михайловский Парк.
Известно, что застройщик проекта – «Скайтауэр груп» – согласно последним данным из ЕГРЮЛ, имеет в списке своих акционеров следующие компании: 50% – ООО «НЕРТА ХОЛДИНГ» 49,9% – ООО «ЭНТРАДА» 0,1% – ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» Предполагается, что это совместный проект ГК ПИК и Capital Group. О последней ходят плохие слухи, особенно касаемо проекта ЖК Триколор. Что можете посоветовать по данному вопросу ?
“
Алексей03.05.2019 21:17
Добрый день.
К сожалению, в рамках данной консультации не представляется возможным прокомментировать Ваш вопрос.
Предлагаем Вам обратиться за личной консультацией к нам в офис или на электронную почту. Скидка по промокоду «МИП».
Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 938-82-06 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html
Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны
Сайботалов Вадим Владимирович21.06.2019 09:10
Задать дополнительный вопрос