Куда вложить деньги, когда банковские депозиты не приносят былых доходов, а курс валют нестабилен? Многие россияне выбирают инвестиции в недвижимость. Наши эксперты отвечают на вопрос: что выгоднее купить в 2021 году, чтобы больше заработать?
Вторичная недвижимость: за и против
ЗА: Успех арендного бизнеса. Если вы вкладываете свободные средства во вторичное жилье, скорее всего, район обжит, дом давно заселен, а вокруг — богатая инфраструктура. В такой ситуации легче найти арендатора на ваши квадратные метры. Квартиросъемщик ищет уютное жилье с магазином по соседству, с детским садом и школой в шаговой доступности.
Однако надо помнить, что доход от аренды обыкновенной квартиры класса «стандарт» — в среднем 4% в год, поэтому окупаться такая квартира может до 20 лет. Следовательно, это вариант больше для сохранения денежных средств, нежели для получения прибыли от аренды.
ЗА: Историческая значимость дома и района. Сталинские высотки и жилье известных людей, как и видовые квартиры, на вторичном рынке сохраняют и умножают свою привлекательность десятилетиями.
ПРОТИВ: Более значительные риски. Если инвестор не проверил объект на юридическую чистоту, если есть проблемы с документами, если бывший владелец — банкрот, то при аннулировании сделки покупатель может лишиться квартиры. В случае с новостройкой и эскроу-счетами инвестор юридически защищен больше.
ПРОТИВ: Вторичное жилье из старого фонда часто отличается низким качеством электропроводки или системы отопления. Могут не работать лифты и вентиляция. Поэтому задача инвестора — выбрать дом с недавним капитальным ремонтом.
Новостройки: за и против
ЗА: Однозначный рост цены. От стадии котлована до сдачи дома в эксплуатацию квадратные метры дорожают на 15-30%. Это главный плюс.
Но важно учесть: если вы будете владеть квартирой менее 5 лет, то при продаже заплатите 13% от разницы между суммами покупки и продажи. Это может съесть внушительную часть ожидаемой прибыли.
ЗА: Если рядом с вашей завершенной новостройкой не идет другое строительство и нет шума и грязи от работающей техники, то сдать квартиру в новостройке можно выгоднее, чем на вторичном рынке. Квартиросъемщик легче заезжает в свежее жилье, нежели в потертое. Однако при условии инфраструктуры у дома: садик, школа, магазин, остановка, больница. Часто в районе новостроек всего этого нет.
ЗА: Большая ликвидность новостроек. Даже через 5-7 лет продать такую квартиру проще, чем морально устаревшую вторичку.
ПРОТИВ: Временные риски. Иногда срок сдачи объекта отличается от заявленного. Это резко меняет планы инвестора. Задержки строительства серьезно влияют на получение ожидаемого дохода.
ПРОТИВ: Неподвластные покупателю действия администрации и застройщика по развитию нового района. Сказали, домов будет пять, но через год под вашими окнами строят шестой. Обещали парковку и детские спортивные площадки — не выполнили. Повлиять на облик микрорайона и его комфортность для жителей инвестор не в силах.
Новостройка и вторичка: разница в цене
За последний год резко подросли и новостройки, и вторичное жилье. Благодаря программе льготной ипотеки с государственной поддержкой и низким ставкам по ипотечным кредитам на вторичное жилье спрос на недвижимость был рекордным.
В Нижнем Новгороде за 2020 год вторичка подорожала на 22 процента, новостройки выросли в цене примерно на 20.
Сейчас рынок стабилизируется, спрос снизился, как и предложение, эксперты прогнозируют повышение цены на квартиры в 2021 году в среднем на 7-8%.
Шерстнёв Игорь Дмитриевич
Старший агент
Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:
Что лучше: вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году (расчет)
Основные категории рынка жилой недвижимости – новостройка и вторичка. Каждый из этих типов квартир имеет свои плюсы и минусы. Для покупки обоих россияне оформляют займы. В связи с этим возникает логичный вопрос: что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году. Ответ на него решил найти сервис Бробанк.ру, произведя расчет того, какой вариант дешевле.
Что лучше взять – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
Помимо финансовой стороны, оба варианта располагают собственными плюсами и минусами. Например, после покупки квартиры на вторичном рынке, даже при условии оформления займа на ее приобретение, можно практически сразу заселяться. В случае с новостройкой это не удастся. Сначала придется ждать сдачи объекта в эксплуатацию, а потом еще проводить ремонт.
Новое жилье зачастую более прогрессивное. Учитывает современные реалии. Например, снабжено паркингами, которых не встретить в фонде старше 20 лет. Подобных примеров в пользу того или иного варианта масса.
Причем не стоит забывать об индивидуальных нюансах. Например, если в привычном для человека районе, где, например, он работает и учатся его дети, продается вторичное жилье, а новостроек в ближайшие пару лет не предвидится, то навряд он согласится на переезд. Скорее всего будет куплена подержанная квартира.
Все эти аспекты детально рассматриваться не будут, так как основная задача стоит в выполнении расчета: что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году. То есть выявить – что выгоднее в финансовом плане. Тем более, что в целом плюсы и минусы не привязаны к определенному периоду. В частности, 2020 году. Они всегда являются актуальными и не меняются.
Входные данные для расчета
Все параметры среднестатистические. Выполнить расчет для индивидуальных случаев практически невозможно. Ведь даже сравнение цен может выполняться по двум кваритрам с разными классами. Соответственно, для одного случая окажется жилье на вторичном рынке дешевле, а для другого – дороже, чем в новостройке.
Во внимание не принимались сопутствующие расходы. В частности, ремонт. Он может требоваться не только в новостройке, но и в квартире вторичного рынка жилья. В связи с чем, предугадать необходимость этих трат невозможно. Не говоря уже об их сумме.
Также учитывается, что некоторые расходы по ипотечной сделке идентичны. Например, страховка недвижимости и заемщика. Естественно, в финансовом эквиваленте отличия будут. В то же время они настолько незначительны, что фактически приравниваются к погрешности.
Плюс, их оплата зачастую выполняется за счет собственных денег клиента. Соответственно, на эти траты проценты не начисляются. Поэтому в итоге они сопоставимы, и существенной разницы в выгоде вторички или новостройки не несут.
Стоимость недвижимости
Последние данные цены 1 кв.м:
- Новостройка — 64 059 рублей;
- Вторичка — 58 528 рублей.
Итоговая цена квартиры, с учетом ее площади в 60 кв.м:
- Новостройка — 3 843 540 рублей;
- Вторичка — 3 511 680 рублей.
Изменение цены 1 кв.м за последние 10 лет – 10,7%. Применимо к обоим квартирам, так как после покупки новостройки она автоматически переходит в статус вторички при дальнейшей реализации.
Условия ипотечного договора
Срок – 220,8 месяцев. Для более простого расчета, а также учитывая тенденцию рынка к увеличению периода действия договора, соглашение предусматривает длительность в 18,5 лет. То есть 222 месяца.
Ставка – 8,69% годовых для новостройки. Зачастую, базовые ставки, без учета программ с субсидированием, для вторички больше на 0,2% годовых. Соответственно, для квартиры на вторичном рынке будет установлена комиссия на уровне 8,89% годовых.
График платежей – аннуитетные. То есть ежемесячно равными суммами.
Дополнительно для вторички принимается во внимание титульное страхование, отсутствующее в требованиях банков в ипотеке на новостройку. Цена услуги средняя – 1% от стоимости жилья. Соответственно, клиент внесет за ее оформление 35 117 рублей. Остальные сопутствующие траты примерно сопоставимы в обоих вариантах займа.
Первоначальный взнос – 30% цены жилья. Соответственно, в долг, учитывая округление, оформляется для покупки новостройки – 2 691 000 рублей, вторички – 2 460 000 рублей.
Исключаются из рассмотрения любые изменения условий договора. Например, досрочное погашение, просрочка и кредитные каникулы не предусмотрены в оценке того, что лучше – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году.
Расчет: что дешевле – вторичка или новостройка в ипотеку в 2020 году
После погашения долга квартира в новостройке обойдется в 6 571 102 рубля. Вторичка – 6 109 856 рублей. Итого – выгоднее покупать квартиру на вторичном рынке на 461 246 рублей. Это, если принимать во внимание только затраты на приобретение жилья. То есть дешевле купить в ипотеку квартиру на вторичке.
По истечению времени прогнозируемая цена жилья изменится. Проще говоря — реализовать их можно будет за другие объемы средств. Учитывая принятые входные данные, стоимость нвоостройки составит 4 254 799 рублей. Вторички – 3 887 430 рублей. Выгоднее приобрести новостройку на 367 369 рублей.
Если учитывать прогнозируемое изменение цен на рынке жилья, а также разницу в расходах при покупке квартиры в ипотеку в 2020 году, более выгодно в финансовом плане все же покупать вторичку. Она по итогу дешевле на 93 877 рублей.
В то же время эта сумма незначительная. Она составляет 2,4% от цены новостройки, и 2,6% — вторички. То есть сопоставимо с обязательными дополнительными расходами на некоторые услуги в процессе оформления займа.
Соответственно, при желании оформить в ипотеку вторичку или новостройку опираться стоит не на финансовую разницу этих долговых обязательств, а на другие параметры. В частности, личные приоритеты, касающиеся в принципе этих двух разных рынков жилья.
Официальные источники информации:
- Сайт ЦБ РФ — ссылка;
- Росстат — ссылка.
Об авторе
Дмитрий Сысоев — высшее экономическое образование Сумского НАУ по специальности «Менеджмент организации». Аналитик банковского сектора и микрофинансового рынка.
Опыт работы в профильных коммерческих структурах – и банке, и МФО.
Более 5 лет создает полезный контент для потребителей финансовых услуг и организаций — информационно-аналитические статьи по банковскому сектору и микрофинансовому рынку. sysoev@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.
Новостройка или вторичка, что выбрать
Вечный вопрос для покупателя квартиры – выбирать новостройку или вторичку. Собрали плюсы и минусы каждого вида недвижимости, чтобы вам было проще определиться.
Новостройки
Новостройками считаются квартиры в строящихся домах, у которых пока нет собственника и регистрации. Сейчас жилье в новых домах можно приобрести по ДДУ и через эскроу-счет.
Плюсы новостроек
Цена
Квартира в строящемся доме может стоить значительно дешевле, чем готовое жилье на вторичном рынке. Покупатель может сэкономить до 30% стоимости квартиры, если приобретет ее на начальных этапах строительства.
Все новое
Новые чистые парадные, часто с дизайнерским ремонтом. Квартира, в которой никто не жил. Все это не может не радовать человека, привыкшего к старым хрущевкам, дворам-колодцам, а то и коммуналкам в старом фонде.
Хорошие планировки
В новостройках обычно имеется огромный выбор планировок, как классических, так и евро, с большой кухней. В каждой квартире есть балкон. Кроме того, квартиры в новостройках обычно на 10-15% процентов больше аналогичной по количеству комнат вторички.
Простая сделка
Сделка на первичном рынке обычно простая и понятная. Покупатель платит деньги застройщику, застройщик оформляет все документы. Никаких общений с собственниками и сложных обременений.
Просто взять ипотеку
У застройщиков есть банки-партнеры, которые без проблем выдают ипотеку на их проекты. Часто на первичку ниже процентная ставка по ипотеке, действуют скидки и акции. Жилищный кредит на новостройку получить гораздо проще, чем на вторичку.
Минусы новостроек
Нужно подождать ключи
Квартиру в новостройке придется дожидаться не один месяц. Если все это время вы будете снимать жилье и платить ипотеку, такой финансовый груз может оказаться слишком тяжелым. Для подобных случаев у многих банков есть акция «ипотечные каникулы». На время достройки дома покупатель получает скидку 50% или полную отсрочку ежемесячных платежей.
Новый район без инфраструктуры
Чаще всего вокруг новостроек первое время нет ничего. На строительство дорог, детских садов и школ, открытие магазинов нужно время. Жильцам придется набраться терпения – обычно благоустройство территории ЖК и строительство социальных объектов начинается после сдачи последней очереди комплекса.
Плохая транспортная доступность
Новостройки часто возводят на месте старых полей или промзон вдали от города. Далеко не всегда эти локации могут похвастаться близостью метро или остановок общественного транспорта. Да и пробки на выезде в город из новых районов – дело обычное.
Нужно ждать полгода после сдачи дома для регистрации
Прописаться в квартире сразу не получится. Это может быть особенно важно для семей с детьми, которым необходимо встать на очередь в садик.
Нет детских садов и школ
Жителям новых районов вполне возможно придется возить детей в школу и детсад за несколько километров от дома. По крайней мере пока социальные учреждения не построят их в ЖК.
Долгий и дорогой ремонт
Квартира без отделки предполагает долгий и дорогой ремонт. То есть покупателю сначала придется ждать, пока достроят дом, а затем вкладывать время и деньги комплексный ремонт.
Ремонты у всех соседей одновременно
Беда нового дома – одновременные ремонты. Звуки перфораторов и прочей техники не стихнут ближайшие год после сдачи ЖК.
Покупаете «кота в мешке»
На этапе выбора квартиры в новостройке покупатель может ориентироваться лишь на красивые картинки и обещания от застройщика. Как на самом деле будет выглядеть жилой комплекс и территория вокруг него – неизвестно.
Вторичка
Вторичная недвижимость – это такие квартиры, которыми кто-то уже владел до вас. Вы как бы покупаете жилье с рук. В Петербурге вторичная недвижимость продается как в новых домах, так и в хрущевках, брежневках, старом фонде. Состояние у таких квартир самое разное. От него зависит и стоимость.
Плюсы вторички
Большой выбор по всему городу
Вторичку можно выбирать в любимых районах города, а не на окраинах, как новостройки. Огромный выбор можно ограничивать своими критериями. Например, двушка в Невском районе не меньше 50 квадратов и не ниже 4 этажа.
Развитой район со всей инфраструктурой
Вторичные квартиры обычно окружают обжитые районы с парками, школами и детсадами, магазинами. По ним можно погулять, выбирая жилье.
Готовый ремонт
Вторичку можно приобрести с готовым качественным ремонтом – заезжай и живи. Таких предложений на рынке очень много. Это сэкономит ваше время и деньги.
Можно заселяться после покупки
Обычно в купленную квартиру можно заселиться сразу после сделки. Не нужно ждать много месяцев, как в случае с строящимся домом. Исключение – просьба бывших хозяев дать им время выехать. Обычно покупатель разрешает задержаться максимум на месяц.
Минусы вторички
Сложная сделка
Квартиры на рынке вторичной недвижимости часто имеют несколько хозяев, в том числе несовершеннолетних. Это значительно усложняет сделку. Кроме того, история квартиры может быть нечистой. Из прошлого может появиться собственник, отбывавший наказание в тюрьме, например. Нужна помощь компетентного юриста, чтобы грамотно оформить все документы.
Сложнее взять ипотеку
Банки тщательно проверяют квартиры на вторичном рынке, прежде чем одобрить кредит. Чаще всего причиной для отказа становятся незаконные перепланировки. Проблемы с собственниками и документами также могут помешать получить ипотеку.
Старый дом
Состояние многих жилых домов в Петербурге оставляет желать лучшего. Особенно это касается старого фонда и хрущевок. Даже квартира с хорошим ремонтом может находиться в подъезде с ободранными стенами и неприятными запахами и доме с облезлыми стенами.
Проблемы с парковкой
При строительстве домов десятилетия назад архитекторы не задумывались о том, что будет столько автомобилей. Поэтому с парковочными местами в старых домах проблема.
Сложнее процесс выбора
В процессе поиска квартиры на вторичном рынке придется много ходить на просмотры и общаться с не самыми приятными собственниками. Эти страдания могут затянуться на много месяцев.
Запомнить
- Первичка – это дешевле, но долго и далеко
- Вторичка – быстро, в хорошем районе, но могут не дать ипотеку, плюс все недостатки старого дома
- Берите первичку, если хотите сэкономить и готовы подождать
- Берите вторичку, если вам важен район с инфраструктурой, транспортная доступность, и ключи сразу после сделки.
Битва квартир: новостройка против вторички. Что выбрать?
Что выбрать: новостройку или вторичку? Кто-то решает этот вопрос быстро, а кто-то терзается выбором несколько лет. Универсального рецепта нет. Но есть разумный подход, при котором можно учесть все плюсы, минусы и выбрать оптимальный вариант. Редакция «Выберу.ру» собрала все «за» и «против», чтобы помочь читателям определиться.
Новостройки действительно дешевле?
Главный специалист отдела продаж агентства недвижимости «Нововятск» Юлия Кириченко в беседе с «Выберу.ру» отмечает, что низкие цены на новостройки — миф.
В старом домофонде можно выбрать жильё любой цены. Например, двухкомнатную квартиру за 1,4 млн. Это будет старый дом, а в квартире придётся сделать ремонт, но здесь можно жить, а потом поменять на квартиру мечты. Не хотите очень старый дом — есть за 1,8 млн в доме поновее. Для сравнения: новостройки стоят около 3 млн
Совет покупать новостройки из-за низкой цены встречается часто. Во-первых, эти советы относятся к 2017 году и сейчас не актуальны. Во-вторых, авторы не уточняют способы покупки новостройки.
Действительно, если покупать квартиру на старте продаж, то можно порядочно сэкономить, но и здесь есть свои особенности. В первую очередь, надо действительно попасть в старт продаж, пока предложения по акции не закончились. К тому же, участие в долевом строительстве — риск.
Эскроу-счета защищают деньги покупателей, но создают застройщикам проблемы. Участились случаи банкротства.
Возможно, удастся купить квартиру дешевле, если брать на стадии строительства. Вам достанется черновая квартира, очень чёрная. Посчитайте, в какую сумму вам обойдётся ремонт. Пока дом строится, надо где-то жить. Получается, что некоторое время придётся платить ипотеку и аренду, что тоже надо занести в расходы
Сэкономить всё-таки можно
Большинство квартир люди покупают в ипотеку, поэтому в вопросах цены на жильё надо учитывать ещё и процентную ставку.
Редакция «Выберу.ру» весь год составляла рейтинги банковских продуктов, в том числе ипотек. При сравнении учитываются: проценты по кредиту, надёжность банка, позиции в других рейтингах, полная стоимость ипотеки, размер ежемесячных платежей.
По итогам 2019 года сформировалась тройка лидеров:
«Примсоцбанк» программа «Квартира в Новостройке»:
- срок — от 3 до 30 лет;
- сумма — от 500 000 до 20 000 000 руб;
- первоначальный взнос от 10%;
- процентная ставка от 7,99%, для зарплатных проектов — 7,49%.
Банк ВТБ «Новостройка»:
- срок — до 30 лет;
- сумма — 600 000 — 60 000 000 руб;
- первоначальный взнос — от 10%;
- процентная ставка при первом взносе от 50% — 8,4%, менее 20% — 9,1%.
Банк «Открытие» «Новостройка»:
- срок — от 3 до 30 лет;
- сумма — 500 000 до 30 000 000 рублей;
- первоначальный взнос от 20% до 80%;
- первый взнос от 10%;
- ставка — от 7,65%.
Как видим, самые низкие ставки на новостройки. Разница со вторичным жильём может достигать 2%. В каждом случае надо считать ежемесячный платёж и переплату индивидуально.
Госпрограмма поддержки молодых семей с льготной ставкой 6% и субсидирование действует тоже только на новостройки. В этом случае однозначно надо покупать квартиру от застройщика.
Вечный ремонт и прочие доводы
Так выглядит сосед, делающий ремонт. youtube.com
Покупатели обращают внимание не только на цену. Расположение, инфраструктура района, планировка квартиры — всё играет роль.
Любители новостроек говорят:
- покупая квартиру от застройщика, имеешь меньше рисков попасть на мошенничество.Ты уверен, что она никому не принадлежала и юридически чиста. Рейдерские захваты собственности до сих пор случаются;
- здесь никто не жил. Многим неприятно осознавать, что до него тут жили люди, а, может, даже кто-то умер;
- новостройка даёт возможность сделать ремонт качественно и под себя. Покупателю достаётся «белый лист», и он волен творить так, как душе угодно. Современные квартиры часто предполагают свободную планировку, что даёт возможность даже комнаты разгородить по своему вкусу;
- планировка новостроек лучше. В них нет маленькой кухни, где помещается только стол и холодильник, нет маленькой прихожей, где двое не могут разойтись, зато есть гардероб и кладовка;
- новый район тоже плюс. Это красивые яркие дома, детские площадки, клумбы, ровные дороги, большие парковки;
- новые коммуникации. Электричество, газ, вода. Можно быть уверенным, что ржавая труба не станет источником потопа. К тому же, на новые районы часто подводятся новые котельные, что исключает аварийное отключение воды из-за прорыва;
- единая социальная среда. Новые районы заселяются людьми примерно одного уровня дохода и возраста. Чаще всего это молодые семьи с маленькими детьми. Обратная сторона — все эти дети одновременно станут подростками. Ещё через время все эти родители станут пенсионерами. В новые районы едут переселенцы и дети-сироты. Это надо учитывать. Многие недовольны тем, что попадают в такие дома, поэтому стоит проверить заранее.
Районы с новостройками красивее. realtymax.ru
Противники новостроек спорят:
- новостройки часто удалены от центра, о близости к работе не идёт речи;
- инфраструктура не развита: садик, школа, больница, МФЦ не успевают за растущим районом, что создаёт неудобство. Иногда даже дороги не успевают за районом и несколько тысяч жителей утром толкутся в пробке;
- надо ждать сдачи дома и делать ремонт, на который может не хватить денег;
- ремонт делаешь не только ты, но и соседи. Все соседи. Если поторопился заехать, то ещё пару лет будешь слушать визг дрели;
- усадка дома занимает около 7 лет. За это время могут пойти трещинами новенькие стены, провиснуть натяжной потолок, а двери перестанут входить в проём. Начинается новый виток ремонта. У всех соседей.
Вторичка для любителей всё сделать по-быстрому
Основной плюс покупки вторички — заехал и живи без всяких ремонтов и ожидания сдачи дома. Например, человек переехал в другой город, продав старую квартиру. Ему надо срочно где-то поселиться и прописаться. Идеальный вариант, минующий аренду, — вторичка.
Доводы «за»:
- большой выбор цен и вариантов. Вторичное жильё — это не только хрущёвки, но и дома 5-и и 10-и летней давности. Те же преимущества, но с отделкой. Если постараться, то можно найти качественный дизайнерский ремонт, к которому будет прилагаться мебель. Всего лишь вопрос цены и терпения;
- нет привязки к определённому району. Можно купить квартиру близко к дому, школе или садику;
- развитая инфраструктура района. В небольшом городе, поселившись в центре, можно пешком дойти до любой организации.
Доводы «против»:
- сделку надо тщательно проверять на «чистоту», чтобы не объявились наследники или другие претенденты;
- соседей тоже лучше проверить. Велика вероятность нарваться на вредную бабулю, алкоголика и дебошира;
- аварийные сети. Всё изношено и постоянно меняются. Кое-где раскопки теплотрассы идут без перерыва.
Итак, плюсы есть и в том, и в другом варианте жилья.
Надо рассматривать каждую ситуацию индивидуально, исходя из финансовой возможности, наличия временного жилья, права на льготы и господдержку, а также личные вкусов.
Не обязательно рассматривать квартиру как последнее жильё и загонять себя в огромные долги ради новостройки, ремонта и модной мебели. При улучшении финансовых возможностей всегда можно купить что-то лучшее.
Что лучше купить вторичку или новостройку
Поясним сразу: однозначного ответа в пользу первички или вторички быть не может, поскольку выбор определенной квартиры всегда зависит от личных потребностей конкретного покупателя.
К примеру, жилье-новостройка более интересно квартировладельцам, не располагающим полной суммой покупки и готовым ожидать сдачи дома месяцами, даже годами. Участвуя в долевом строительстве возможно существенно сэкономить, хоть и ждать перевода новостройки в жилфонд потребуется долго.
Новое жилье характеризуется лучшими, в сравнении со вторичкой, техническими особенностями – применением строительных технологий XXI века, введением в проект необходимых сегодня коммуникаций, современная планировка квартир. Стильное и трендовое жилье представлено на первичном рынке. Для творческих людей, для молодежи это значимые критерии.
Вторичный рынок жилья привлекателен отсутствием ожидания – регистрация изменения права собственности, заселение в квартиру-вторичку происходят многократно быстрее, чем с жильем первичного рынка. К примеру, для «альтернативных сделок» (продажа единственного жилья с одновременной покупкой другой квартиры) иного варианта, чем вторичный рынок жилья, попросту нет.
Также выбор вторички безальтернативен, если в данном городском районе попросту нет новостроек. Географический диапазон предложений вторичного рынка будет всегда шире, чем на первичке. Для некоторых покупателей вторичный рынок практичнее, поскольку территория таких многоэтажек хорошо обжита, развита прилегающая к ним инфраструктура.
Однако прежде, чем окончательно сужать диапазон поиска жилой недвижимости до первичного или вторичного рынка, следует оценить присущие каждому сегменту жилья особенности.
Плюсы и минусы квартир первичного рынка
Такое жилье дешевле вторички на 25-30%, т.е. покупатель за имеемую сумму приобретет больше квадратов жилплощади. Поэтому банки охотно кредитуют первичку.
Квартира-первичка кристально чиста с позиции юриспруденции. Приобретая ее, владелец может не сомневаться в отсутствии кого-либо, способного претендовать на жилье в ней.
В многоэтажке-новостройке десятки предлагаемых к продаже квартир, что позволит выбирать жилье к максимально набором качеств, интересных лично покупателю. Этаж, степень дневной освещенности и даже совпадение номера квартиры с любимым числом –выбор за покупателем.
Кухни в квартирах-первичках всегда большие. А в варианте «свободная планировка» комнаты и техпомещения возможно спланировать по собственному желанию. И новостройки обычно огорожены, располагают собственной автопарковкой.
Все коммуникации – новые. Т.е. потребность их починки (замены) возникнет спустя многие годы.
Интерьер жилья в новостройке формируется под нужды хозяев с чистого листа. Исправлять недостатки прошлых ремонтов и переделок не придется.
Наличие единой социальной среды – важное достоинство новостройки. Т.е. соседи владельца такой квартиры будут примерно с равным доходом и социальным статусом.
Минусы жилья первичного рынка. Нередко квартиры-новостройки приемлемой стоимости расположены далеко от городского центра, иногда вообще вне города. Поэтому для любителей «центровых» спальных районов первичка – не вариант.
Долгое ожидание сдачи новой многоэтажки. Застройщики сдвигают сроки сдачи, причем неоднократно. Выбор застройщика требует особенного внимания. Однако выбирать приходится на основе прошлых проектов, отчего исключить риск полностью не получится.
После въезда в новостройку домовладельца ждут годы своего и соседских ремонтов, придется терпеть это. Дело тут в усадке стен новенькой многоэтажки, занимающих до семи лет (срок усадки зависит от качества общестроительных работ).
Плюсы и минусы жилья вторичного рынка
Главный плюс вторички назван выше – заселять квартиру можно немедленно, по заключении сделки с продавцом.
В жилье, купленном на вторичном рынке, можно беспрепятственно прописаться (зарегистрироваться).
Широкий выбор вариантов, эти квартиры продаются в любых районах города. Критерии здесь определяются интересами покупателя – ухоженный исторический квартал или близость к рабочему месту. И, конечно же, новый дом будет расположен в обжитом, инфраструктурно развитом районе Нужно лишь рассчитать бюджет.
Усадка многоэтажек вторичного рынка давно в прошлом, а значит трещины декорированным стенам не угрожают. Отметим лучший вариант вторички – старая многоэтажка, прошедшая капремонт с полной заменой коммуникаций, с обновленным фасадом и современным остеклением.
Минусы жилья вторичного рынка. Основная возможная проблема – отсутствие юридической чистоты.
Некоторые квартиры настолько часто меняли владельцев, что приобретать их попросту опасно из-за рисков судебного аннулирования сделки.
Для наследного жилья, реализуемого на рынке вторички, проблемой могут стать объявившиеся внезапно законные наследники. Каждая подобная сделка требует пристального изучения прошлого квартиры.
Крупным минусом могут стать неадекватные соседи. В «советских» многоэтажках жилье выдавалось государством, поэтому встретить среди его жильцов людей с различными формами зависимости и возрастными изменениями психики очень просто.
Большинство «вторичек» центральной городской застройки очень стары. Даже если сама многоэтажка выстроена надежно, то состояние перекрытий и коммуникаций в ней чаще всего плачевно. К тому же планировка объектов типовой жилзастройки не отвечает современным стандартам жилья.
Что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку | Ипотека онлайн
Приобретение недвижимости это долгожданное и радостное событие в жизни любого человека, но большинство людей, решившихся на этот шаг, сталкивается с вопросом: что выгоднее новостройка или вторичка в ипотеку?
В чем разница
Между понятием новостройка и вторичное жилье есть большая разница: новостройкой считается недвижимость без владельца. При этом, важно понимать, когда новостройка становится вторичкой.
Это происходит, когда у жилья появляется первый владелец.
Например, если физическое или юридическое лицо приобретает вновь построенную недвижимость, то покупать оно будет ее как новостройку, а продавать уже как вторичное жилье, даже если это просто бетонная коробка и в ней никто не жил.
По причине большего количества подводных камней и многообразия предложений на ипотечном рынке, неопытный человек может не сразу разобраться, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку.
При прочих равных условиях, главным критерием выбора типа жилья является его итоговая стоимость. Именно она влияет на выбор покупателя между вторичкой или новостройкой плюсы и минусы есть у каждого варианта, а желание людей сэкономить часто является основным.
Чтобы принять взвешенное решение, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, покупателю необходимо внимательно изучить все условия.
Требования банка к заемщику
У большинства кредитных организаций требования к клиенту приблизительно одинаковые и отличаются только несущественными деталями. Связаны они, чаще всего, со спецификой конкретного банка, а не с тем, новостройку или вторичку покупает заемщик.
- Возраст заемщика – от 18 лет до 75 лет. Верхняя граница достаточно условна, так как после 45 лет шансы на одобрение ипотечной заявки начинают снижаться. К тому же вступает в игру прогнозируемая средняя продолжительность жизни. Это означает, что если заявителю 65 лет, то ипотеку ему одобрят на срок не более 10 лет.
- Гражданство. Заемщик обязательно должен являться гражданином РФ и иметь паспорт – основной документ, удостоверяющий личность.
- Заверенная работодателем копия трудовой книжки. Минимальный официальный трудовой стаж на последнем месте работы должен составлять не менее полугода (чем больше, тем лучше).
- Справка 2НДФЛ или по форме банка. При расчете кредитной нагрузки и принятии решения по одобрению заявки, банком будет учитываться только официальный доход, который будущий заемщик сможет подтвердить документально.
- Требования к доходу. Банки не озвучивают эту информацию, но для большей вероятности одобрения предпочтительно, чтобы уровень подтвержденного дохода минимум в 4 раза превышал будущий ежемесячный платеж по ипотеке.
- Покупка новостройки в ипотеку: инструкция
- Покупка вторичной квартиры в ипотеку: пошаговая инструкция
- Жилье в лизинг для физических лиц — альтернатива ипотеке?
- Как и где купить изъятую квартиру за долги
Условия ипотечного кредита
Данные параметры также одинаковы для приобретения как первичного, так и для вторичного жилья.
- Размер кредита – от 300 000 до 30 000 000 рублей.
- Срок кредита — от 1 года до 30 лет.
- Первоначальный взнос. Банки требуют иметь в качестве первоначального взноса минимум 20% от стоимости жилья. Причем в большинстве кредитных организаций от размера первоначального взноса зависит процентная ставка (чем больше взнос — тем выгоднее условия).
- Услуга страхование жизни — опция не является обязательной, но процентная ставка по ипотеке при подключении данной услуги будет ниже. Если сравнивать кредитную программу со страхованием и без него, то, первый вариант будет заметно дешевле. Таким образом банки минимизируют риски и стимулируют клиентов подключать дополнительную услугу.
- Как уже упоминалось выше, при оценке расходов необходимо учитывать именно итоговую сумму всех затрат.
- Важно знать: Где лучше взять ипотеку на вторичное жилье
- Что лучше аннуитетные или дифференцированные платежи по ипотеке
Процентная ставка по ипотечному кредиту
На вторичное жилье годовая процентная ставка всегда выше. На первый взгляд может показаться, что разница небольшая (2-3 процентных пункта), но, учитывая, что ипотечный договор заключается на много лет, эти несколько процентов могут достигать как несколько сотен тысяч, так и пару-тройку миллионов рублей за весь срок кредита.
Лучшая ипотека на новостройки традиционно у самых известных гигантов: Сбербанк (от 9,6%), ВТБ (от 9,7%) и Россельхозбанк (от 9,45%), однако выгодные предложения встречаются и у более мелких коммерческих банков.
Для получения лучшей ипотеки в банках на новостройки рекомендуется обратить внимание на организацию, карту которой заемщик использует для получения зарплаты. Чаще всего, зарплатным клиентам банк предоставляет небольшую скидку в размере 0,2-0,5% годовых.
Стоимость недвижимости
Цена любого жилья зависит от многих факторов: престиж района, тип дома, этаж, метраж, планировка и многих других. Однако стоимость строящегося жилья зачастую ниже, чем готового и многие застройщики начинают продажу еще на стадии котлована. Здесь работает принцип — чем более ранняя стадия строительства — тем ниже будет стоимость квадратного метра.
Многие покупатели не понимают, почему вторичка дороже новостроек. Связано это с тем, что жилье на вторичном рынке не требует немедленных вложений и позволяет сразу осуществить переезд. Причем, если сравнивать стоимость вторичного жилья и цену новостройки вместе с бюджетным ремонтом, то итоговая стоимость получится приблизительно одинаковая.
Исходя из этого можно сказать, что, покупая недвижимость на вторичном рынке, покупатель переплачивает исключительно за удобство.
Ведь ему не нужно думать о месте проживания на время ремонта, терпеть первые года различные возможные неудобства: перебои с электрическим и газоснабжением, шум от ремонта соседей и отсутствие инфраструктуры.
Все эти нюансы, при принятии решения, где лучше купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, необходимо учесть.
Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду
Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку
Стоимость будущих вложений
Существует распространенное заблуждение, что новостройка всегда требует больше инвестиций, чем жилье на вторичном рынке. Такая иллюзия возникает из-за того, что новое жилье требует немедленных вложений, а недвижимость на вторичном рынке позволяет заниматься ремонтом постепенно, уже после переезда.
Для объективной оценки будущих расходов, необходимо составить смету на конкретную квартиру. Причем в нее нужно включить не только срочные работы (установка сантехники или покупка кухонного гарнитура), но и планируемые в будущем (замена старых труб, дешевого оконного профиля, некачественного ламината и т.д.).
Акции и специальные предложения
Большинство банков имеют свой перечень аккредитованных застройщиков. Это те строительные фирмы, которые входят в круг доверия кредитной организации. При оформлении ипотеки на покупку жилья у таких застройщиков, процентная ставка часто будет ниже, а вероятность одобрения кредитной заявки выше.
Также многие кредитные организации предоставляют выгодную ипотеку на новостройку для отдельных групп населения. Например, программа Молодая семья или Лучшие условия пенсионерам.
Если рассматривать рынок вторичного жилья, то многие агентства владеют информацией о самых выгодных предложениях. За информацию и помощь при покупке придется заплатить комиссионное вознаграждения, но общая экономия от такой сделки часто оказывается выше расходов на посреднические услуги.
Исходя из вышесказанного, нельзя дать однозначного определения, что лучше новостройка или вторичка в ипотеку. Все зависит от двух конкретных вариантов жилья и объеме будущих вложений в недвижимость. Если рассматривать этот вопрос только с позиции банковских условий — то ипотечный кредит на первичное жилье всегда дешевле, чем на вторичное.
Оцените автораПоделитесь в социальных сетях