На покупку квартиры нижегородцу со средней для города зарплатой придется копить почти 12 лет. За это время он будет вынужден откладывать деньги ежемесячно со 143 зарплат. К такому выводу пришел сервис Urbanus.ru, который исследовал доступность жилья в регионах России.
С наступлением нового года к возмущению ростом цен на продукты и бензин добавился шок от взлетевшей стоимости на недвижимость. Квартиры в новостройках Нижнего Новгорода подорожали на 33%. В ноябре 2019 года квадратный метр жилья можно было купить за 74 тысячи рублей, а в нынешнем году средняя стоимость «квадрата» составляла более 99 тысяч рублей.
Подорожало также и вторичное жилье. За первые три месяца 2021 года цены за квадратный метр выросли на 8,6% и составляли более 74 тысяч рублей.
При этом весной прошлого года, когда наступил пик пандемии коронавируса, стоимость на квартиры снизилась, но ненадолго. К лету ценник начал быстро расти. Связано это с тем, что государство ввело программы по ипотеке со сниженными ставками. Благодаря этим мерам россияне должны были сэкономить на ежемесячных платежах за кредит.
Однако получилось не совсем так, как планировалось. Ставки по ипотеке стали ниже, а цены на жилье – выше. Застройщики довольно быстро адаптировались в новых условиях и отреагировали на повышенный спрос на недвижимость.
Редакция ИА «В городе N» узнала мнение застройщика и министерства строительства Нижегородской области на ключевой вопрос: почему так дорого?
Что повлияло на рост цен на недвижимость?
Генеральный директор компании «ННДК» Михаил Иванов считает, что на рост цен на недвижимость в Нижегородской области повлияли сразу несколько факторов.
Одной из причин застройщик называет возросшую себестоимость проектов, на которую повлияло увеличение стоимости работ и стройматериалов. Как пояснили в нижегородском министерстве строительства, изменения в ценах произошли значительные. Так, с начала 2020 года листовая сталь подорожала в два раза, арматура – на 52%, кирпич – на 20%, листовое стекло – на 60%.
Из-за закрытия границ в строительной отрасли произошел дефицит кадров, по этой причине подрядчики были вынуждены также поднять ценник.
По информации Минстроя, одним из факторов также стал переход отрасли жилищного строительства на проектное финансирование. Теперь застройщику перед получением кредита в банке нужно обеспечить рентабельность готовящегося проекта.
Кроме того, за время самоизоляции нижегородцы провели достаточно много времени дома, чтобы понять, насколько важно иметь комфортное и удобное жилье. У людей сформировались четкие критерии, в какой квартире им удобно находиться.
Кроме этого, изменились требования не только к самой квартире, ее планировке и площади, но и к инфраструктуре поблизости, а именно – люди хотят, чтобы все было под рукой, в 15 минутах от дома. И хотят люди такую недвижимость как можно быстрее. Поэтому в 3 квартале 2020 года мы наблюдали пиковый спрос. Девелоперы постарались быстро реализовать жилье с ближайшими сроками сдачи, ввод же новых проектов намечен уже на 2023-2024 года, да и этих проектов не так много, – рассказал Михаил Иванов.
Застройщик также отмечает, что большое влияние на строительную сферу оказала предложенная государством программа. Она стала спасением для отрасли и нижегородцев, которые начали с трудом восстанавливаться после коронавирусных мер.
В этой ситуации ипотека с государственной поддержкой стала не столько вынужденной, сколько необходимой мерой, которая поддерживала и строительную отрасль, и покупателей. Исторически низкая ставка от 5,85% до 6,1% дала девелоперам существенный прирост в ликвидности объектов, а дольщикам – повысила их покупательскую способность, – дополнил гендиректор «ННДК».
Почему подорожала «вторичка»?
Среди большинства нижегородцев бытует мнение, что если нужно жилье подешевле – нужно рассматривать «вторичку». Однако это не всегда так. В нынешнем году после роста цен за «квадрат» в новостройках вторичный рынок также отреагировал увеличением стоимости на жилье.
Как пояснил генеральный директор компании «ННДК» Михаил Иванов, вторичный рынок статистически включает в себя в том числе и квартиры в новых домах, которые были введены в эксплуатацию как в этом году, так и ранее. Такие дома пользуются популярностью среди покупателей, которые хотят квартиру в современном доме, но по разным причинам не могут ждать, когда закончится его строительство.
Здесь происходит цепная реакция: «первичка» сильно выросла в цене и, в свою очередь, собственники вторичного жилья решили вслед повысить стоимость.
Кроме того, первичное жилье практически все разобрали, рынок «вымыло», а люди по-прежнему испытывали потребность в приобретении недвижимости и у них оставался только один выход – вторичное жилье, которое не нужно ждать несколько лет, – рассказал Михаил Иванов.
Станут ли квартиры дешевле?
По мнению застройщика «ННДК», покупательская способность нижегородцев не успела догнать рост цен на недвижимость, поэтому повышенный ажиотаж ушел, и сейчас показатели спроса приблизились к тем, что были до этого.
Как известно, любой ажиотаж «вымывает» с рынка самые дешевые или ликвидные варианты, оставляя менее интересные или дорогие по стоимости квадратного метра, а это также сказывается на статистических данных по стоимости. Стартовые цены новых проектов у застройщиков приближены к финишным ценам, согласованным в рамках финансовой модели при проектном финансировании с банками, – продолжил Иванов.
Давать какие-то прогнозы об уровне цен на недвижимость сейчас сложно, так как на это влияет множество факторов. Резкого скачка или спада цен в ближайшей перспективе нижегородцам ждать не стоит.
Как я уже говорил, стартовые цены новых проектов сразу приближены к финишным, девелоперы все менее зависят от денег дольщиков в процессе строительства и изначально выходят на более высокие цены, которые будут не так сильно расти в период строительства. Думаю, что если не будет масштабных потрясений, то ближе к окончанию периода льготной ипотеки будет наблюдаться небольшой всплеск активности, далее стабилизация роста цен по итогам первого полугодия. Ее уже можно наблюдать, так как цены на недвижимость выросли и стабилизировались, – заключил Михаил Иванов.
Несмотря на выросшие цены на недвижимость, спрос на покупку жилья среди нижегородцев не падает. По информации нижегородского филиала «Сбербанка», с начала 2021 года нижегородцы взяли 6406 кредитов на сумму 13,7 млрд рублей. При этом большинство ипотек оформлялись на покупку вторичного жилья – 5 387 оформленных договоров, а на новостройки – 1 019.
Когда закончится рост цен на жилье в Нижнем Новгороде?
Наталия Пылина
За последний год стоимость одного квадратного метра жилья в новостройках Нижнего Новгорода выросла на 39%. Если в январе 2020 года средневзвешенная цена «квадрата» на первичном рынке составляла 73 692 рубля, то к январю 2021 года она увеличилась до 102 364 рублей, констатируют аналитики Domostroyrf.ru. Резкое подорожание не обошло стороной и готовое жилье столицы Приволжья: по данным Gipernn.ru, цена 1 кв.м вторички за минувший год в среднем выросла на 22% — с 66 261 рубля в январе 2020-го до 81 026 рублей в январе 2021-го.
Мы пообщались с ключевыми игроками нижегородского рынка недвижимости, чтобы выяснить, чем обусловлен существующий тренд. Специально для читателей GiperNN ведущие эксперты дали свой эксклюзивный прогноз о том, как будут меняться спрос и предложение и когда же, наконец, остановится рост цен на квартиры в Нижнем Новгороде.
Стоимость квартир до пандемии
В 2018–2019 годах на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода не наблюдалось резких скачков цен.
Стоимость квадратного метра ежегодно росла в среднем на 5–6% для готового жилья и на 9–10% для новостроек.
Эксперты подчеркивают, что ключевыми факторами, влияющими на изменение стоимости жилья, традиционно являются курс рубля, размер ипотечной ставки, а также соотношение объемов спроса и предложения.
В 2019 году на подорожание новостроек также повлияло введение эскроу-счетов. Средства дольщиков хранятся на них до момента сдачи дома в эксплуатацию, при этом девелоперы реализуют проекты на собственные и заемные средства.
Также на изменение стоимости жилья год от года влияет сезонность: летом оборот на рынке недвижимости замедляется, осенью и зимой спрос повышается и, соответственно, цены начинают расти.
Причиной таких колебаний эксперты называют желание вернувшихся из отпусков нижегородцев расширить свою жилплощадь, а также их стремление инвестировать средства накануне нового года. При этом специалисты отмечают, что рост цен на первичное жилье всегда влечет за собой увеличение стоимости вторичного.
Первичка у нас «задает» вторичку. Если растет цена на новостройки, следом за ней поднимается и цена на готовое жилье. Но в общем-то все связано: если есть ажиотаж на вторичку, то и застройщики поднимают стоимость квартир. Рынок полностью взаимосвязан.
Елена Большакова
директор АН «Гарант плюс»
Почему взлетели цены на жилье?
Как отмечает управляющий директор сети АН «Монолит» Алексей Козлов, в марте 2020 года, незадолго до начала действия ограничительных мер, на рынке недвижимости Нижнего Новгорода наблюдался подъем спроса — горожане стремились вложить свои средства в период неопределенности.
Однако сразу после введения локдауна рынок ненадолго «замер»: по словам экспертов, нижегородцы были озабочены вопросами здоровья и сохранения работы, а не приобретением недвижимости.
Для возобновления прежних темпов продаж и риелторам, и покупателям жилья пришлось перейти на новый режим взаимодействия.
Те риелторы, которые идут в ногу со временем, быстро перестроились. Перестроились и партнеры, в том числе один из крупнейших банковских агрегаторов. Ввели электронную регистрацию, благодаря которой сделки продолжали оформляться. Сами риелторы перешли на подписание документов онлайн, стали пользоваться мессенджерами, делать видеотуры по объектам недвижимости.
Ольга Миронова
гендиректор АН «Золотой Ключик», президент ЛУАН
Таким образом, уже к началу мая спрос, а вместе с ним и цены на недвижимость, вновь стали расти. По мнению большинства экспертов, ключевым фактором, подогревшим интерес нижегородцев к покупке жилья, стал резкий скачок иностранной валюты на фоне дорожающей нефти.
Согласно данным Банка России, с 1 февраля по 1 апреля 2020 года курс доллара поднялся с 63,1 до 77,7 рубля, а за этот же период евро «взлетело» с 69,5 до 85,7 рубля соответственно. По словам Алексея Козлова, именно нестабильность рубля и заставила граждан стремительно вкладывать средства в недвижимость, чтобы обезопасить их от обесценивания.
Елена Большакова, в свою очередь, отметила, что существующий подъем цен — самый долгосрочный за все время.
Такого долгосрочного подъема цен еще не было никогда. Сейчас, конечно, цены абсолютно неадекватные — очень высокие.
Елена Большакова
директор АН «Гарант плюс»
Новостройки и льготная ипотека
Важным фактором, стимулирующим повышение спроса на новостройки, стала программа льготной ипотеки со ставкой до 6,5%.
По мнению экспертов, введенная в конце апреля мера господдержки стройотрасли привела к «буму продаж» строящегося жилья.
Последний, в свою очередь, вызвал дефицит предложения и побудил застройщиков к повышению цен — девелоперы поняли, что нижегородцы готовы покупать квартиры даже за более существенные суммы.
Поскольку люди с деньгами вышли на рынок, сразу образовался вакуум квартир. […] Сейчас за квартирами в новостройках настоящая очередь, потому что в Нижнем Новгороде строят мало. А когда на рынке нечего купить — квартир мало, домов мало — спрос превышает предложение, и цены растут.
Альбина Гладышева
гендиректор АН «Любимый город», президент НГСР
По словам президента Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов и гендиректора АН «Любимый город» Альбины Гладышевой, среди строящегося жилья наибольшим спросом в 2020 году пользовались студии и однокомнатные квартиры. Также были популярны квартиры с планировкой 1+, предполагающей наличие просторной кухни-гостиной, спальни и санузла.
Мы не ожидали, что большие объемы жилья будут распроданы достаточно быстро. Поскольку в 2020 году не удалось выехать за границу, люди, имеющие деньги, которые они хотели потратить на отпуск, решили вложиться в рынок недвижимости, потому что это неплохая инвестиция.
Евгений Суменко
замдиректора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН»
Как отмечают девелоперы, пандемия коронавируса и повышенный интерес к новостройкам не повлияли на график строительства и сроки ввода жилья в эксплуатацию.
В 2020 году у нас был запланирован ввод только одного объекта — первого из пяти домов в жилом комплексе «Подкова на Гагарина». Его мы ввели в эксплуатацию еще до начала пандемии. Что касается других наших объектов, то мы везде следуем графику строительства.
Елена Кислова
руководитель отдела продаж ГК «Подкова»
Наталия Пылина
Готовое жилье: спрос и предложение
Эксперты отмечают, что повышение стоимости квартир от собственника в условиях тесного взаимодействия цен на первичное и вторичное жилье был неизбежен.
Основная масса людей продает вторичку, чтобы купить квартиру в новостройке. Поэтому, если на новостройки растет цена, продавец вторички хочет сократить разницу, и, соответственно, поднимает стоимость. Одно тянет за собой другое.
Альбина Гладышева
гендиректор АН «Любимый город», президент НГСР
Но и после повышения цен нижегородцы продолжили вкладываться в готовую недвижимость. Алексей Козлов отметил, что, по данным аналитики АН «Монолит», за 2020 год объем предложения на вторичном рынке сократился на 35% — риелторы продали все ликвидные объекты.
При этом спикер подчеркнул, что в минувшем году интересы населения сместились в сторону квартир в спальных районах. Средняя стоимость «квадрата» там меньше, чем в центре Нижнего Новгорода, а потому за равную стоимость позволяет приобрести жилье с большей площадью.
По словам эксперта, с приходом в жизнь нижегородцев удаленной работы в покупаемых квартирах они стали ценить метраж, а не выгодное расположение.
Прогноз стоимости квартир в 2021 году
По мнению консультантов GiperNN, стоимость жилья в Нижнем Новгороде в 2021 году продолжит расти. Однако ожидать значительных скачков, вероятнее всего, не придется: эксперты сходятся во мнении, что цены на недвижимость близки к максимуму.
Существенному росту будет препятствовать и снижение покупательской способности населения. В отличие от цен на квартиры, доходы нижегородцев не растут.
А это значит, что скоро наступит время, когда «наевшиеся квартирами» горожане уже не будут столь активно скупать недвижимость, отмечают специалисты.
Согласно прогнозам наших собеседников, стоимость жилья в 2021 году в среднем поднимется на 5–10%. По мнению Алексея Козлова, новостройки подскочат в цене на 10–12%, а стоимость «вторички» вырастет на 7–8%.
Этой же позиции придерживается и руководитель отдела продаж ГК «Агроспецтех» Михаил Шерстнев, утверждающий, что даже в случае отмены льготной ипотеки в июле 2021 года цены на жилую недвижимость вырастут как минимум на 5%. Подорожание жилья в пределах инфляции прогнозирует и заместитель директора по маркетингу ООО «Жилстрой-НН» Евгений Суменко.
Верхнюю границу повышения цен в 10% обозначила гендиректор АН «Золотой Ключик», президент Лиги успешных агентств недвижимости Ольга Миронова.
Снижение цен на жилье — реально?
Большинство консультантов GiperNN считают, что рано или поздно удешевление недвижимости произойдет. Однако ждать его в текущем году, по их мнению, не стоит.
На рынке Нижнего Новгорода сейчас небольшой объем предложения. И вряд ли он значительно увеличится. А при дефиците предложения цены всегда не снижаются, а повышаются.
Михаил Шерстнев
руководитель отдела продаж ГК «Агроспецтех»
Эксперты подчеркивают, что даже в случае отмены программы льготной ипотеки в июле 2021 года цены не станут ниже.
Евгений Суменко отметил, что в такой ситуации возможно лишь точечное уменьшение стоимости — со стороны застройщиков, наиболее высоко поднявших ценник в 2020 году.
В свою очередь Михаил Шерстнев заявил, что наличие или отсутствие субсидированной ставки будет влиять лишь на темпы роста стоимости жилья, но не сможет преломить существующую тенденцию к подорожанию.
Так как сейчас нижегородцы покупают жилье по нынешним ценам за наличные деньги, покупают активно, значит, рынок просто перешел на другое ценообразование. И в той или иной степени это сохранится.
А льготная ипотека будет либо ускорять эту тенденцию, либо замедлять. В мае—июне, если ипотеку будут отменять, спрос может еще больше вырасти.
Потом он затихнет, и ситуация будет такой, какая сейчас, в феврале—марте, — уточнил Михаил Шерстнев.
По мнению Алексея Козлова, недостаточный объем предложения на рынке жилой недвижимости Нижнего Новгорода будет препятствовать снижению цен. Также эксперт заметил, что государство может ввести дополнительные программы поддержки для вторичного жилья.
По нашему мнению, будет дополнительно стимулирование государства для субсидирования ставки по вторичке. Мы думаем, что средняя ставка по вторичной недвижимости в ипотеку будет сокращаться в пределах 0,5–0,8% по этому году — для того, чтобы выровнять доступность новостроек и вторички.
Алексей Козлов
управляющий директор сети АН «Монолит»
Кроме того, управляющий директор «Монолита» подчеркнул, что из-за длительных циклов строительства первички будет облегчен доступ к ипотеке для загородной недвижимости.
Введение эскроу-счетов для индивидуального строительства или коттеджной застройки, сокращение количества документов по ипотеке на загородные дома — вот туда будет идти государство. Это позволит снизить концентрацию спроса на новостройки, — отметил Алексей Козлов.
Наталия Пылина
В конце февраля 2021 года о возможном снижении цен на строящееся жилье благодаря внедрению механизма инфраструктурных облигаций сообщил губернатор Нижегородской области Глеб Никитин.
По мнению главы региона, новый способ финансирования с привлечением частных инвестиций позволит застройщикам сэкономить на реализации проектов и, как следствие, приведет к росту предложения на рынке.
По словам Алексея Козлова, механизм инфраструктурных облигаций даст возможность увеличить застройку в удаленных частях Нижнего Новгорода, что сбалансирует объемы спроса и предложения на рынке недвижимости.
Эксперт уточнил, что за счет доступа к удаленной части города девелоперы будут интересоваться новыми объектами, которые раньше были для них недоступны — в том числе в связи с инфраструктурными ограничениями.
Очевидно, что говорить о возможном снижении цен на жилую недвижимость в Нижнем Новгороде пока рано. В начале 2021 года стоимость квартир как на первичном, так и на вторичном рынке продолжают расти, хотя и незначительно — на 0,5–2% ежемесячно.
В дальнейшем, по мнению большинства экспертов, «раздутые» цены действительно могут уменьшиться — этому способствует снижение платежеспособности населения.
Однако ожидать стремительного падения стоимости жилья и возвращения к докризисным значениям нижегородцам не приходится.
Причина резкого роста цен на жилье в Нижнем Новгороде
В последние месяцы риелторы Нижнего Новгорода работают практически стахановскими темпами: квартиры буквально разлетаются. Причем свой покупатель находится и на старые хрущевки, и на комфортабельные новостройки. На вторичном рынке жилья прирост покупателей составил 39% в сравнении с прошлым годом, а на рынке новостроек – 37%.
Такой ажиотаж не мог не отразиться на рынке, и ценники уверенно поползли вверх. Некоторые квартиры за сутки взлетали в цене на 100-200 тысяч. Конечно, рост в основном коснулся высоколиквидных объектов с хорошей локацией и инфраструктурой. Малоликвидных объектов изменение цен практически не коснулось.
Долго ли продержится такая ситуация и чем она вызвана, рассказывают риелторы агентства недвижимости «Владис».
В чем причина резкого роста цен на жилье в нижнем новгороде?
Истоки жилищного бума лежат в нескольких направлениях. Одним из них стал весенний локдаун, в который страна погрузилась из-за коронавирусной инфекции.
Во время самоизоляции наблюдался вполне логичный спад покупательской активности: многие отложили покупку по причине неустойчивого финансового положения, другие просчитывали перспективы и выгоды, третьи хотели иметь возможность оценить выбранную квартиру лично, а не виртуально.
К тому же у покупателей появилось время тщательно обдумать свои пожелания к приобретаемой недвижимости, и появилась категория граждан, для которых вынужденная самоизоляция в компании близких родственников стала решающим аргументом в пользу покупки собственного жилья. Многие покупатели осознали необходимость покупки земельного участка или частного дома.
Как только режим тотальной самоизоляции начал смягчаться, покупательский интерес к недвижимости вернулся. И здесь вторым стимулом стали пониженные процентные ставки на ипотечные кредиты. Поскольку правительство сразу заявило, что долго льготный период не продлится, желающие купить жилье начали разбирать квартиры, дома и участки, пользуясь щедростью Центробанка.
Отложенный спрос вкупе с понижением ипотечных ставок привел к росту цен на жилье. Уже во втором квартале 2020 года средняя стоимость квадратного метра в Нижегородской области повысилась на 6,8%, она составила 65,8 тысяч рублей. И это не предел, в других городах отмечался и более высокий рост.
Риелторы отметили, что если раньше на рынке недвижимости преобладали альтернативные сделки (человек продает жилье и одновременно покупает новое), то после пандемии значительно возросло количество прямых сделок. Аналитики связывают это с тем, что недвижимость в настоящее время является самым стабильным активом, и те, у кого есть средства, стремятся выгодно вложить их в квадратные метры.
Что ждет нас в 2021 году
Аналитики рынка недвижимости полагают, что критический этап пройден. Люди научились жить в новых условиях и приспособились к ним. Для рынка недвижимости это означает, что в ближайшее время будет появляться все больше бытовых инвесторов, которые покупают квартиры с целью вложения средств, дальнейшей продажи или сдачи в аренду и получения пассивного дохода.
Также эксперты прогнозируют, что спрос на новостройки останется по-прежнему высоким. Но одновременно может увеличиться количество так называемых дефолтных квартир – это жилье, которое выставляют на продажу люди, оказавшиеся не в силах выплатить взятый на покупку кредит. Специалисты называют это явление нормальным движением рынка: кто-то продает, кто-то покупает.
Большинство аналитиков сходятся во мнении, что рост стоимости в ближайшее время будет продолжаться, но темпы его однозначно замедлятся. Снижение цен видится им в перспективе 2-3 лет, не раньше.
Агентство недвижимости «Владис» — ваш надежный помощник в вопросах покупки и продажи квартир, участков и домов. Также мы предлагаем услуги ипотечных брокеров, которые помогут выбрать наиболее выгодный вариант кредитования или рефинансировать имеющийся кредит с учетом изменившихся финансовых условий. Звоните! Мы всегда вам рады.
Багданас Иван Александрович
- Партнер компании
- Специализация: вторичная недвижимость Нижний Новгород
- Телефон: 8 930 693-38-26 Email: bagdanas@vladis33.ru
- перейти в личный кабинет
Интересные статьи о недвижимости в Нижнем Новгороде:
Аналитики выяснили, где и какие квартиры охотнее всего покупали нижегородцы в этом году
- 2020-12-16T10:06:19+03:00
- 2020-12-16T10:55:46+03:00
- https://pravda-nn.ru/articles/analitiki-vyyasnili-gde-i-kakie-kvartiry-ohotnee-vsego-pokupali-nizhegorodtsy-v-etom-godu/
- Аналитики выяснили, где и какие квартиры охотнее всего покупали нижегородцы в этом году
https://files.pravda-nn.ru/2020/12/zhile-doma-1200×800.jpg
Нижегородская правда
https://pravda-nn.ru/wp-content/themes/pravda_nn/img/NP-logo.png
Нижегородская правда
https://pravda-nn.ru/wp-content/themes/pravda_nn/img/NP-logo.png
Александр Воложанин
87% нижегородцев покупали квартиры комфорт-класса
Обзорное исследование рынка нижегородской недвижимости провело маркетинговое агентство Digital Development.
Его аналитики выяснили, что всего три жилых комплекса новостроек в городе поглощают весь рынок сделок на 50%.
Более того, несмотря на кризис, спрос на квартиры не только не снизился, но и, напротив, возрос. И эксперты прогнозируют, что эта тенденция может быть продолжена.
Квартирный запрос
Аналитики Digital Development изучили рынок спроса и предложения в нижегородских новостройках, подводя итоги 10 месяцев уходящего года. Оказалось, что кризис, поразивший многие отрасли бизнеса в этом году, среду жилья затронул не сильно, а даже дал дополнительные толчки для развития.
Хотя влияние пандемии коронавируса хорошо видно в статистике завершенных сделок по месяцам. Так, если год начался с уверенных 350 сделок в месяц, то уже в апреле с введением карантина и неопределенностью в доходах их число не превышало и 200.
Серьезный рост наметился в мае, а летом продажи и вовсе пошли в полную силу: в июле и августе регистрировалось по 700-800 сделок.
— Это наблюдалось не только в Нижнем, но и везде, — отметил составитель исследования, начальник аналитического отдела компании Михаил Жданович. – В апреле была мощная просадка из-за ковида, когда никто не понимал, куда бежать и что делать. А затем, когда уже и онлайн-сделки пошли ближе к лету, и поддержка, субсидирование ипотеки началось, всё отыгралось и даже пошло на повышение.
Любопытная ситуация сложилась и на рынке девелоперов Нижнего Новгорода и их строительных проектов. Согласно исследованию, всего 3 компании поглотили 53% рынка – это «Столица Нижний» (34%), «Жилстрой НН» (11%) и «Каркас Монолит» (8%).
При этом, нижегородцы демонстрируют завидное постоянство и в выборе жилых комплексов: три строительных проекта покрывают ровно 50% от общего спроса.
Этими популярными ЖК стали «Новая Кузнечиха» (35%), «Торпедо» на Автозаводе (11%) и «Флагман» в Сормово (4%).
— Для меня это, конечно, ново, чтобы такой большой пул забирало всего несколько проектов, — признался Михаил Жданович. – Все-таки по другим городам более «размазанные» данные в этом плане. Например, в Казани топ-5 строительных проектов составляют всего 29%.
Если просмотреть структуру покупок, то нижегородцы, ожидаемо, предпочли доступный комфорт-класс бизнесу и премиуму — 87% против 13%. Кстати, по этому показателю жители Казани тоже нам уступают: жилье с повышенным ценником привлекло не более 3% населения столицы Татарстана.
Самой дорогой квартирой в новостройке, размещенной в объявлениях на «Авито», на данный момент является «трешка» в будущем ЖК «Георгиевский», который разместится в центре города в границах Верхневолжской набережной и улицы Минина, где раньше располагалась гостиница «Россия». За квартиру площадью 137 квадратных метров в доме премиум-класса, который будет сдан в 2022 году, придется заплатить около 40 млн рублей.
Правда, о доступности «комфорта» можно говорить лишь с натяжкой: в современной «двушке» в 59 кв.метров (которые составили 45% от всего предложения в сегменте) средняя цена за один «квадрат» превысила 80 тысяч рублей. Таким образом, квартиры обходились покупателям в 5,2 миллиона рублей.
«Однушку» можно было приобрести за 3,8 млн, а за «трешку» уже пришлось выложить 6,7 млн. На такие условиях нижегородцы во многом соглашались благодаря доступности ипотеке: 60% всех сделок было заключено именно с ее помощью. А безусловным банком-лидером по участию в ипотечном кредитовании стал «Сбер», удовлетворивший 53% всего спроса.
Наиболее распространенным сроком для кредита оказался 16-летний период.
Завели под крышу
В новостройках бизнес-класса же наблюдается другая картина. Там куда охотнее вместо «двушек» (33,4%) покупали «трешки» (40,1%). Причем, за трехкомнатную квартиру площадью 100 «квадратов» покупателям приходилось отдать до 10 миллионов рублей. Но ипотека понадобилась меньшинству: 62% купили жилье в «бизнесе» без привлечения заемных средств.
О том, что цены на новостройки в этом году выросли значительно, говорят и другие аналитики. Так, по оценкам директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяны Романчевой, только за 3 квартал этого года прирост составил порядка 14%.
— Два года назад «вторичка» опережала первичный рынок, и это было нехарактерно для России. А сейчас себестоимость строительства постоянно растет, в лидерах «первичка», и догнать ее вторичный рынок уже не сможет. В следующем году этот рост также продолжится, — заметила Татьяна Романчева.
– Что касается пандемии, то недвижимость – довольно инертный рынок, и быстрые изменения в экономике, если, конечно, это не однодневный кризис, не приведут к сильным переменам в стоимости жилья. Тем более, что в пандемию строительные компании продолжали возводить дома.
Даже в глобальных кризисах люди ищут возможности решить вопрос с недвижимостью, а льготная ипотека дает им больше возможностей это сделать.
Эксперт предполагает, что дальше на рынке жилья может произойти медленный спад, который затем стабилизируется, но быстрых изменений ждать не стоит. А специалисты «Авито-Недвижимости» пока расходятся в прогнозах относительно будущего.
— По оптимистичному сценарию люди продолжат активно скупать недвижимость.
Многие планировали приобрести квартиру ещё весной-летом, но были вынуждены перенести покупку, потому что не могли свободно ездить на просмотры и общаться с риелторами, — рассказали в компании.
— По пессимистичному сценарию покупательский интерес к недвижимости существенно сократится: у людей не будет денег из-за затянувшегося кризиса. Например, спрос на новостройки упадёт на 15–20%.
Какой из этих сценариев в результате воплотится в жизнь, станет ясно уже в начале следующего года.
В нижнем новгороде изменилась тройка самых «дорогих» районов по стоимости жилья
Какие строительные проекты готовятся выйти на рынок, сколько сегодня стоят нижегородские новостройки, как изменились вкусы покупателей и предложения застройщиков? ОБЗОР РЫНКА ЖИЛЬЯ от DK.RU.
Строительная отрасль в России пока «на позитиве». «В текущем моменте падения ввода нет, отрасль демонстрирует небольшой, но все-таки рост по сравнению с 2018 годом. По состоянию на 1 октября 2019 г. построено 48,9 млн кв. м жилья, это на 7,5% выше аналогичного периода 2018 г.», — цитирует ТАСС слова министра строительства и ЖКХ Владимира Якушева.
«В этом году мы рассчитываем быть в плюсе по вводу, как и в следующем. Сложным по вводу жилья будут 2021-2022 годы», — такие слова сказал министр на отраслевом форуме в Санкт-Петербурге (цитирует Интерфакс).
Прирост в общем объеме по всей стране — «задел прошлых лет» и предусмотренная законодательством возможность применять «старые правила» привлечения средств дольщиков, — передает «Интерфакс» слова замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина.
Эксперты констатируют, что спад жилищного строительства и повышение стоимости строящегося жилья — это процессы, которые уже заметны по всей стране, и их основная причина — изменение законодательства (введение проектного финансирования для застройщиков).
__________________
Рис. 1. Прогнозы и планы по вводу жилья в РФ, источник данных — информация ТАСС
Как изменился нижегородский рынок строящегося жилья?
По мнению директора нижегородского агентства недвижимости «Адрес» Сергея Петрова, рынок многоквартирных новостроек у нас очень сжался:
«В этом году сдадут меньше, чем в прошлом. Объем сдачи приближается к 300 тыс. кв. м за год, это очень мало».
«За последнее время новостройки потеряли по продажам порядка 43%. Это данные Росреестра по Нижнему Новгороду. Изменения в законодательстве однозначно сыграли свою роль», — констатирует Ирина Малыгина, директор агентства недвижимости «Кварц».
Введение проектного финансирования вызвало сокращение предложения, — отмечает Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний».
Данная тенденция продолжится и в 2020 г., что неизбежно приведет за собой рост цен, — считает эксперт. — Ведь стоимость недвижимости, как и раньше, определяется балансом спроса и предложения».
Рис. 2. Средняя ставка по ипотеке клиентов ООО «Столица Нижний РИЭЛТИ» (очищенная от госпрограмм)
Вызовут ли нововведения уход с рынка каких-либо игроков?
«У нас как было несколько десятков застройщиков и ряд аккредитованных объектов, которые можно безопасно покупать — так все и осталось.
Некий «провал» ощущается, потому что застройщики были заняты получением кредитных средств для достройки имеющихся объектов и под строительство новых.
Пересматриваются глобальные планы: жилье будет «чуть поменьше», покомпактнее, возможно — несколько другое, чем изначально предполагалось», — рассуждает г-жа Малыгина.
Сложно строителям сейчас, очень сложно! Приходится балансировать между экономикой строительства и платежеспособным спросом покупателей. Я считаю, неспроста у нас сейчас снижается ключевая ставка: все это усилия, направленные на повышение доступности кредитования».
«В Нижнем Новгороде, несмотря на ярко освещаемые проблемы обманутых дольщиков, — не самая плохая ситуация, — комментирует Елена Титова, генеральный директор агентства недвижимости «Приволжье».
— У нас больше порядочных участников рынка, меньше «схем» продаж (таких, как распространенные в Москве кооперативы и т.д.), люди более консервативны — с недоверием относятся к любым отклонениям от нормы.
Так что отсеется, хочется надеяться, небольшой объем — часть проектов точечной застройки, малоизвестные «бренды». Лидеры рынка пока сохраняют свои позиции».
Рис. 3. Источник данных: ТАСС на основе информации по РФ бюро кредитных историй «Эквифакс»
Какие проекты выйдут на рынок в ближайшее время?
«Мы никак не избежим «инвестиционной ямы», когда город в течение двух лет не реализовывал участки под строительство», — напоминает Сергей Петров.
Тем не менее, по его словам, упаднические настроения не вполне обоснованы: во-первых, стагнирующий рынок даст возможность развиваться более сильным компаниям из других регионов, «хотя «варягам» у нас тяжело «прорастать» и адаптироваться — власти им особо не помогают, и они давно бы вышли уже на старт продаж, но до сих пор, по всей видимости, решают какие-то проблемы».
Во-вторых, уже в ближайшее время мы услышим о новых проектах, которые застройщики начнут на участках, полученных в качестве компенсации за достройку проблемных объектов с «обманутыми дольщиками».
Ряд перспективных проектов реализуют крупные девелоперы. К примеру, планы компаний «Столица Нижний» таковы:
Это и дом комфорт-класса «Лайнер на Барминской», практически в центре города; и ожидаемое нашими клиентами продолжение микрорайона «Цветы» — здесь мы будем строить дома комфорт-класса. В 2020 году выходим в Сормовский район, с проектом эконом-класса на пересечении улиц Культуры и Коперника. Новый жилой комплекс будет называться «Дома на Культуре»», — говорит Борис Замский.
Своим основным проектом на ближайшие годы девелопер называет ЖК «Новая Кузнечиха» (застройщик ООО «Инградстрой»): «По нашим данным, это самая большая стройка в Нижнем Новгороде, если говорить об объемах возводимого жилья: 37 домов разной этажности (от 10 до 18 этажей), которые будут построены к 2024 г. Мы говорим об очень масштабном и длительном проекте», — отмечает Борис Замский.
Три из 12 запланированных кварталов «Новой Кузнечихи» к концу января 2020 г. уже будут введены в эксплуатацию. В стадии строительства сейчас находятся еще три квартала, еще один будет заложен в декабре этого года.
По словам Елены Титовой, недорогое жилье продолжит строиться на окраинах города или на других относительно недорогих к освоению территориях: «Например, были взяты участки в Сормове (район ул. Федосеенко). Но запуск проектов в реализацию пока не афишируется».
Сколько стоит сегодня жилье в Нижнем Новгороде?
Годовое удорожание стоимости квадратного метра в новостройках составило более 10%. В III квартале повышение цен составило 3,6%, а средняя стоимость квадратного метра в новостройках города составила 65,6 тыс. руб*.
Однако на старте продаж все еще есть возможность приобрести квартиру по наиболее привлекательной стоимости. Например, в ноябре вышли в продажу новые дома в ЖК «Новая Кузнечиха» с минимальной стоимостью 56 тыс. руб. за квадратный метр.
По данным аналитического отдела агентства недвижимости «Кварц», Нижегородский район, центр города, остается самым дорогим. На удивление, в этом году сильно подорожал Приокский район, став дороже Советского и поменяв расстановку сил в «Топ-3» районов города по стоимости жилья, — отметили в АН «Кварц»:
«Средняя цена в Приокском районе составила 79,6 тыс. руб. — выросла стоимость квартир в одном из жилых комплексов, а в Советском — 73,3 тыс. руб.: пришли ряд застройщиков с невысокими ценами. В Ленинском районе средняя стоимость квадратного метра составила 68,6 тыс. руб.
, в Московском районе — 63,8 тыс. руб.: один из крупных строящихся жилых комплексов поднял цену. Показатель Автозавода — 59,6 тыс. руб. (тоже понятно, из-за какого застройщика произошло удорожание), средняя цена по Сормовскому району — 59,1 тыс. руб.
, и самый доступный — Канавинский район: 50,6 тыс. руб.».
Цена квадратного метра, как таковая, имеет решающее значение только для 3% клиентов, это очень небольшая доля», — говорит Ирина Малыгина.
«Стоимость квадратного метра в некоторых проектах эконом-класса давно подобралась к классу «комфорт», а то и «бизнес». Но для потребителя этот показатель неинтересен. Главное — это конечный ценник.
Если повышение цены категорически некомфортно, люди либо откладывают решение квартирного вопроса до лучших времен, либо стараются решить проблему в рамках своего, ограниченного бюджета: локация подальше, вложений в ремонт поменьше, и так далее», — подтверждает Елена Титова.
«Кому нужны однокомнатные квартиры — те их купят, кому двухкомнатные — те тоже купят, просто, возможно, «сыграют метражом», — рассуждает г-жа Малыгина. — Не будет такого, что хотели купить двухкомнатную — а пришлось однушку: все-таки, исходят из потребностей семьи».
Отразятся ли на стоимости квадратного метра нововведения в законе?
«Да, застройщики теперь несут затраты на получение проектного финансирования, они лишились депозитного дохода с денежных средств, получаемых по договорам долевого участия до ввода дома в эксплуатацию, что отрицательно сказалось на экономике проектов. Но все это не означает, что данные затраты в итоге понесет покупатель», — поясняет Борис Замский.
* данные АН «Кварц»
Какое жилье востребовано в Нижнем: ТЕНДЕНЦИИ
По словам Ирины Малыгиной, городу сегодня не хватает трехкомнатных квартир среднего размера с продуманными планировками. Большинство предложений — в основном, одно- и двухкомнатные: «Когда люди берут ипотеку, они стараются купить жилье большего метража, чтобы и сейчас, и в недалеком будущем оно удовлетворяло меняющимся потребностям семьи».
Тенденция к уменьшению площади видна, — подтверждает Сергей Петров. — Если однокомнатная квартира площадью 31-32 кв. м продается по цене 75 тыс. руб. за квадрат, то мы получаем комфортную цену до 2,5 млн руб., которая оптимистично воспринимается покупателями».
В такой компактной квартире жить довольно сложно, но это уже шаг вперед — это не студия, которыми рынок и так насыщен, — поясняет эксперт. Далее это жилье будет дорожать, но все равно останется достаточно востребованным как инвестиция, или как стартовое жилье для детей, или как вариант для разъезда нескольких семей из одной большой квартиры.
По словам Сергея Петрова, покупателям интересно повышение комфортности жизни в новостройке.
Например, чтобы рядом с домом было не только место, чтобы поставить машину, но и рекреации, где можно прогуляться с коляской или с собакой, покататься на велосипеде: «Люди смотрят на цену, но сделают свой выбор в пользу того застройщика, который предложит разнообразие готовой отделки, дополнительное благоустройство, улучшенную шумоизоляцию и другие «фишки».
Эксперты сферы недвижимости отмечают тенденцию «размытия» понятия классовости жилья.
Есть критерии, которые позволяют отнести жилье к тому или иному классу: если говорить об «экономе», то это количество этажей в здании (от девяти), удешевляющие строительство материалы, более скромный метраж квартир, невысокие потолки и так далее.
Но покупатели в Нижнем склонны относить к нему, скорее, недорогие квартиры без отделки (или с недорогой отделкой «по умолчанию») в типовых высотных домах крупных жилых комплексов.
А если застройщик предлагает что-то сверх того — например, варианты отделки, более качественные материалы, более дорогое благоустройство — то и риэлторы, и их клиенты оперируют уже понятиями «комфорт» и «комфорт +». Хотя в общем смысле «эконом» — это класс жилья, предшествующий «бизнесу», — напоминает Сергей Петров.
На сегодняшнем рынке очень важен баланс ценности продукта для покупателя (куда входит и местоположение дома, и его окружение, и отделка квартир…) и его стоимости, — считает Борис Замский.
На примере «Новой Кузнечихи» могу отметить, что покупатель стал гораздо более требователен, чем, скажем, пять лет назад. Мы можем этому только порадоваться».
«Мы, со стороны бизнеса, имеем очень интересный опыт, — делится эксперт.
— Сейчас довольно легко быть услышанным, легко делиться своим мнением, и в соцсетях на обсуждение выносится всё: детали благоустройства, элементы озеленения, цвет фасадов, дизайн мест общего пользования, фактура обоев и многое другое. Мы видим обратную связь ежедневно, анализируем её, реагируем, и это заставляет нас развиваться, а на что-то и пересматривать свои взгляды».
Застройщик ООО «Инградстрой», дома №15, 17, 18 (по генплану) проектные декларации на сайте nk-nn.com и нашдом.рф.
Почему в Нижнем Новгороде квартиры так быстро дорожают. Краткая аналитическая справка по цене и стоимости жилья
Наше агентство недвижимости „ ЖИЛСПРОС ” рассказывает о том, почему подорожали метры как на вторичном рынке недвижимости, так и в новостройках.
Объясняем рост цен на нижегородские квартиры
- Недавно мы писали о том, что Нижний Новгород стал лидером в росте цен на вторичное жилье среди крупных российских городов, обогнав даже Москву и Питер.
- Объясняем, почему это так.
- Дорожают ли старые квартиры
За 2020 год зафиксирован беспрецедентный рост цен на жилье в Нижнем Новгороде.
Такого не было очень давно — чтобы за год на 20% выросли цены в новостройках и чуть больше — на вторичном рынке недвижимости.
- Произошло это потому , что около 4 лет в Нижнем Новгороде не вводили нужного количества жилья на рынок и теперь сформировался отложенный спрос.
- Сейчас в новостройках в Нижнем Новгороде продается даже то, что в хорошие времена и не взяли бы по таким высоким ценам.
- Естественно, вслед за новостройками подтягиваются вверх и цены на вторичку.
То есть, основная причина роста цен — недостаток нового жилья на рынке. Домов не просто мало — их еще и строят в одних и тех же местах. Например, в центре города и Канавинском районе вообще не сдаются новые ЖК. Соответственно, там растут цены на вторичку.
Что касается информации о том, что цены на вторичку взлетели за март, можно сказать, что анализ динамики за месяц вообще ничего не может значить.
Какие квартиры продаются в Нижнем Новгороде сразу, а какие не хотят покупать? Обзор
Рынок недвижимости сам по себе очень инертный, у него коэффициент пластичности меньше единицы. Нужно исследовать изменения цен минимум за квартал.
Сейчас повсеместно идет рост цен по России — преимущественно из-за того, что предложение ниже спроса.
Новостройки растут в цене сильнее?
Что касается цен на квартиры в новых, только что построенных ЖК, то на них цены выросли на 20,1% к концу прошлого года. Причина та же — дефицит нового жилья. Раньше в год на рынке появлялось примерно 450 000 новых квартир. В прошлом году было уже 405 000, а еще за год до этого — 366 000.
Уже три года в городе сдают меньше квартир, чем необходимо нижегородцам. И сейчас мы до сих пор не достигли необходимого уровня, несмотря на льготные ипотеки и прочие послабления для покупателей.
В Нижнем Новгороде нет рынка земельных участков: не проводятся аукционы, которые могли бы позволить застройщикам купить землю и начать возводить на ней дома. Есть только квартальные проекты, которые застраиваются очень долго, например, «Новая Кузнечиха».
А если сейчас не начать строительство, то в последующие годы мы нужного количества новых квартир не увидим. В итоге это повлияет и на цену первички, и на вторичный рынок. Эти два рынка соотносятся между собой как качели: дорожает одно — следом взлетает цена на второе. Думаю, дойдет до того, что в некоторых районах вторичка может превысить новое жилье в цене.
Даже в отдаленных ЖК на окраинах города сейчас цены очень приличные. Например, в Ленинском районе на улице Сухопутной строится дом, и квартиры там уже недешевые. А не все нижегородцы знают даже, где эта улица находится. Или дом на улице Белинской: квартиры там предлагают по цене 150 000 рублей за квадратный метр, хотя здание находится в шумовой зоне.
Что еще влияет на цены
Квартиры дорожают и за счет роста цен на стройматериалы, и за счет того, что дольщики всё чаще прибегают к использованию эскроу-счетов — сейчас таких покупателей уже 62%. А использование эскроу-счета дает прибавку к стоимости квартиры в 8–10%, или от 3 000 до 5 000 рублей к каждому квадратному метру.
До прошлого года в Нижнем вторичное жилье по ценам опережало первичное
— Это было довольно странно — новые квартиры во всех регионах всегда стоят больше. И лишь в этом году средние цены почти сравнялись. Но в цене растут не хрущевки и не народная стройка (они как раз дешевеют), а относительно новое жилье, например, дома в Верхних Печёрах, микрорайоне Юг, «Водный мир».
Проверка квартиры перед покупкой от «А» до «Я». 12 этапов с фото документов
Когда говорят, что вторичка выросла на 20% — это не значит, что цена на вашу хрущевку увеличилась на пятую часть от цены.
В Нижнем много домов из старого фонда, которые в цене вообще не растут. А за счет того, что в базе предложений появляется относительно современное жилье, которое при этом уже является вторичкой, возникает этот эффект быстрого роста средней цены.
Напомним, за последний год цены на новостройки в городе в среднем выросли на 33% — стоимость квадратного метра жилья в новых домах уже достигает порядка 100 000 рублей.
Такой скачок был связан со снижением почти в два раза ставки по льготной ипотеке.