В Москве элитное жилье за год подорожало на 4,1% /Максим Стулов / Ведомости
Средняя стоимость дорогого жилья в 45 городах планеты на конец июня выросла всего на 0,9% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, говорится в отчете консалтинговой компании Knight Frank. Для сравнения: в марте, когда введенные в связи с пандемией коронавируса ограничительные меры еще не оказывали серьезного влияния на рынок элитной недвижимости, средний рост цен составил 2,3%.
Лидер рейтинга – Манила, там, несмотря на пандемию, стоимость премиальных квартир выросла на 14,4%, 2-е и 3-е места заняли Токио (+8,6%) и Стокгольм (+4,4%).
В Москве элитное жилье за год подорожало на 4,1%, с этим показателем российская столица заняла 4-е место в рейтинге.
В то же время в 15 городах, как следует из исследования, цены на дорогую недвижимость за год снизились, в том числе в Бангкоке (-5,5%), Найроби (-5,1%), Лондоне (-5%) и Санкт-Петербурге (-1,4%).
Если же сравнивать I и II кварталы 2020 г., то Москва стала одним из немногих городов, где цены на элитное жилье росли: с апреля по июнь стоимость увеличилась на 1,8%. Лучшая динамика была лишь в Кейптауне (+3,7%), Ванкувере (+3,2%) и Перте (+2,3%).
Похожие цифры по Москве и у партнера Colliers International Владимира Сергунина. Девелоперы высокобюджетного жилья, по его словам, заняли выжидательную позицию на фоне ограничений, связанных с коронавирусом.
В итоге были небольшие колебания цен в пределах 1–2% в этом сегменте, что объясняется в том числе повышением стадии строительной готовности жилых комплексов, говорит Сергунин. Такую же причину называет и директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Она также добавляет, что к увеличению цены привело еще и появление новых качественных проектов в самых престижных районах. Широкова уточняет, что на конец июня средняя цена элитных квартир составляла 864 000 руб. за 1 кв. м.
Оценка руководителя отдела аналитики и консалтинга Kalinka Group Александра Шибаева – 929 000 руб. за 1 кв. м, он зафиксировал рост стоимости высокобюджетного жилья с конца 2019 г. на 9%. Оба эксперта считают, что до конца 2020 г. цены в этом сегменте вырастут еще не менее чем на 5%.
Подтверждают положительную динамику и девелоперы. Директор департамента продаж «Дон-строй инвеста» Анна Коробкова говорит, что, несмотря на снижение спроса в апреле и мае, стоимость жилья у компании с начала года увеличилась на 3–5%.
Более осторожен коммерческий директор Capital Group Петр Исаев.
Он также утверждает, что цены в элитном сегменте выросли, но выводы, по его словам, делать рано, так как любой новый вышедший на рынок проект может скорректировать среднюю стоимость жилья.
Рост цен на дорогие квартиры во время пандемии не означает, что спрос на них оставался на высоком уровне, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты. В первом полугодии 2020 г. в высокобюджетном сегменте было продано на 34% меньше жилья, чем годом ранее, отмечает Сергунин.
По данным Шибаева, за шесть месяцев этого года было заключено 319 сделок, а это на 23% меньше, чем в первом полугодии 2019 г. Большая часть квартир продана в январе – марте, отмечает он. В период пандемии застройщикам удалось реализовать 130 элитных квартир и апартаментов, годом ранее было почти в 2 раза больше, подтверждает Широкова.
Сергунин объясняет это тем, что при выборе дорогого жилья покупатель хочет лично посмотреть объект и на месте оценить элитарность локации, а онлайн-формат в этом не очень помогает.
Сейчас спрос уже вернулся на прежний уровень, уверяет представитель девелоперской компании Vesper. Впрочем, по его словам, даже в апреле компания смогла продать крупные лоты в жилых комплексах Brodsky, Cloud Nine и Fairmont & Vesper.
Коробкова тоже заметила высокую активность покупателей: в июле количество обращений в «Дон-строй инвест» увеличилось на 30% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Она объясняет это отложенным спросом и тем, что этим летом потенциальные клиенты вынуждены сидеть в Москве.
Эксперты предсказали снижение цен на квартиры до конца 2021 года
Эксперты рынка недвижимости объявили о смещении интереса покупателей квартир с первичного рынка на вторичный. Теперь там договориться с продавцом во многих случаях стало проще, чем с застройщиком, а в перспективе ближайшего полугодия наметилась умеренная коррекция цен.
Так, старший управляющий партнёр юридической компании PG Partners Петр Гусятников допустил снижение цен на вторичное жилье по итогам года на 3—7% по сравнению с 2020 годом. По его мнению, это произойдет в случае стабилизации спроса, передает RT.
Другие эксперты пока не готовы называть конкретные цифры, но согласны с тем, что во второй половине 2021 года рост цен на недвижимость прекратится, поскольку правительство свернет программу льготной ипотеки в самых экономически развитых регионах России. Хотя эта программа касалась только квартир в новостройках на первичном рынке, и то не всех, а только самых доступных, она спровоцировала ажиотаж среди покупателей и взлет цен.
В итоге на рынке жилой недвижимости сложилась парадоксальная ситуация, когда в некоторых ЖК готовую квартиру в уже построенном корпусе можно приобрести на вторичном рынке по той же цене или даже ниже, чем в строящемся.
«Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша „вторичка“. Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша „первичка“ от застройщика», — признался журналистам гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев.
«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтвердил «РБК» тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин.
Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и со вторичным рынком, говорят что текущий уровень цен на квартиры завышен. По их мнению, цены реальных сделок на самом деле уже не растут, а иллюзию роста цен создают маркетологи, которые пытаются продать новые объекты максимально дорого.
«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6—10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно — на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, после завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка. Откровенно говоря, падение может быть и больше», — предупреждает она.
Падение спроса необязательно должно сказаться на ценах немедленно, однако на вторичном рынке всегда есть небольшая доля продавцов, которым в силу различных жизненных обстоятельств требуется провести сделку в сжатые сроки, и в сложившихся условиях им придется делать скидки.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей просто-напросто «морально устала» от роста цен. «Когда люди видят, что однокомнатная квартира продается за девять миллионов рублей, хотя год назад такую можно было приобрести за пять миллионов, это вызывает вопросы», — пояснил он.
Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. Московский рынок отличается от петербургского, но чаще всего переживает те же тенденции.
Ранее «Ридус» рассказывал о возможных долгосрочных последствиях падения спроса на недвижимость.
Московский рынок жилья: затишье, которое никак не наступит
Вопреки прогнозам аналитиков, в первом квартале никакого снижения спроса, затухания покупательской активности и замедления роста цен не произошло
Антон Новодережкин/ТАСС
Столичный рынок новостроек продолжает обсуждать итоги первого квартала 2021 года — уже с некоторым оттенком недоумения.
Что говорили аналитики в декабре? Что основной спрос, подогретый льготной ипотекой, уже удовлетворен, что денег у населения больше не становится, а цены на недвижимость кусаются все больнее и вот-вот сведут на нет преимущества льготной ипотеки (так оно и получилось) — поэтому рыночная активность покупателей постепенно начнет затихать, а ценовой рост, конечно, продолжится, но таким агрессивным, как в 2020 году, уже не будет и по итогам 2021 года составит 9%, от силы 10%.
А что получилось? По данным портала Dataflat.ru, в апреле 2021 года выручка от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по зарегистрированным договорам долевого участия (ДДУ) и уступкам в Московском регионе оказалась на 74% выше, чем в апреле 2019 года, а продажи в лотах — на 14% больше.
(Как поясняют эксперты, поскольку год назад рынок новостроек был в состоянии локдауна, за основу взято сравнение с «нормальным» состоянием рынка новостроек, то есть с апрелем 2019 года.
) «Несмотря на то что цены за два года цены существенно выросли во всех локациях, продажи в лотах в Новой Москве и Московской области достигли того же уровня, что и два года назад, а в Москве в старых границах они оказались выше на 39%», — заметил руководитель Dataflat.ru Александр Пыпин.
По оценкам компании «Метриум», в сегменте жилья массового спроса цены за первый квартал выросли на 8%, так что в марте 2021 года средняя стоимость квадратного метра новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве достигла 225 тысяч рублей за квадратный метр (для сравнения, в марте 2020 года было в среднем 186 тысяч рублей за «квадрат»). И только в одном округе столицы — Юго-Западном — массовые новостройки пока продаются дешевле 200 тысяч рублей за квадратный метр, хотя тут речь надо вести о единственном в округе ЖК «Столичные поляны», который расположен за МКАД, чем и объясняется столь невысокая на общем фоне цена.
Что же касается Новой Москвы, то, по данным «Метриума», в первом квартале средняя стоимость «квадрата» в новостройках на начальной стадии строительства составила 164 тысячи рублей, а среднее значение по всем этапам строительства — 180 тысяч рублей.
А в Московской области, по статистике компании «Главстрой-Регионы», средневзвешенная стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья массового сегмента (без учета бизнес-класса) к концу первого квартала составила 117,6 тысячи рублей, что на 6,3% превышает показатели четвертого квартала 2020 года.
Рынок апартаментов, который действительно мог бы замереть в ожидании эпохальных перемен, кажется, тоже на подъеме.
Апарт-сделок на рынке комфорт- и бизнес-класса Москвы в первом квартале 2021 года стало больше на 25% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании Level Group: за квартал было зарегистрировано 694 сделки в комфорт-классе и 841 сделка в бизнес-классе.
А если иметь в виду весь рынок апартаментов, то, по оценкам портала Arendator.ru, совокупная стоимость реализованных лотов составила 24 млрд рублей — это одна десятая валового объема выручки, полученной девелоперами за первый квартал текущего года (без учета ТиНАО).
В элитном сегменте, как отмечает компания Savills, жизнь тоже бьет ключом: за первые три месяца текущего года общая сумма сделок составила около 50 млрд рублей (эквивалентно 655 млн долларов), что является абсолютным рекордом квартального денежного объема спроса за все время наблюдений. По сравнению с прошлым годом суммарный бюджет сделок вырос на 47%, число продаж на первичном рынке увеличилось как минимум в полтора раза, а средняя стоимость проданной элитной квартиры по итогам марта составила 134 млн рублей (или 1,8 млн долларов).
Управление Росреестра по Москве отчиталось, что в первом квартале было зарегистрировано 16 312 договоров участия в долевом строительстве в отношении жилых и нежилых помещений с привлечением кредитных средств, что составляет 51,5% от общего числа договоров долевого участия и в 1,6 раза больше показателя аналогичного периода прошлого года (10 340 ДДУ с кредитами).
Короче, в первом квартале года ни о каком замедлении, торможении, затухании, снижении и всем таком прочем ни в одном из московских сегментов, в том числе ипотечном, даже речи не шло.
И продолжает не идти, что подтверждают итоги апреля, которые подвели аналитики ЦИАН: число сделок по ДДУ в апреле на 6% больше, чем в марте, цена квадратного метра в регионе впервые преодолела отметку в 200 тысяч рублей (+0,8% за месяц), растет и активность застройщиков — в продажу вышло почти в два раза больше жилья, чем месяцем ранее (75 корпусов площадью 1131 тысяча квадратных метров), за апрель девелоперы столичного региона заработали 179 млрд рублей (в 2,7 раза больше, чем год назад во время карантина) и так далее.
Если верить базовому сценарию аналитиков, в обозримом будущем нас ожидает примерно следующее: весь второй квартал столичный рынок будет активным, даже, пожалуй, гиперактивным в преддверии 1 июля — даты окончания действия льготной ипотеки.
В том, что в Москве и Подмосковье эта программа продлена не будет, мало кто сомневается, поэтому третий квартал начнется с заметного (некоторые даже говорят — обвального) падения спроса.
Насколько мощным и долгим окажется это падение в действительности, как оно скажется на поведении и ценовой политике застройщиков, посмотрим.
А пока можем начать заново: по подсчетам экспертов компании Capital Group, по итогам января — марта 2021 года в сегменте жилья бизнес-класса прирост нового предложения оказался более чем в два раза выше (660 тысяч квадратных метров) аналогичного прошлогоднего показателя…
Добавить BFM.ru в ваши источники новостей?
Приятный удар по карману: элитные новостройки Москвы – кто их строит, сколько стоит такое жилье
Жить в Москве – мечта многих россиян. А жить так, как показывают в кино – в прекрасном доме, купаясь в роскоши – особенно. Что представляют из себя элитные новостройки столицы сегодня, кто и в каких районах их возводит, сколько придется отдать за квартиру в таком жилом комплексе, рассказывает Новострой-М.
- Предложение элитного жилья по Москве
- В России принято выделять пять основных классов жилья:
- — стандарт;
- — комфорт;
- — бизнес;
- — премиум;
- — элит.
Законодательно они нигде не прописаны, поэтому ни один из них не имеет четких, однозначных характеристик. Однако базовым документом для обозначения статуса жилого дома можно считать «Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу)», утвержденную в качестве стандарта Российской гильдией риелторов в 2012 году.
Класс новостройки каждый девелопер определяет самостоятельно, ориентируясь на различные критерии: местонахождение земельного участка, его близость к центру города, степень развитости инфраструктуры и ее качество, уникальные характеристики объекта. Это относится и к высокобюджетным жилым комплексам. Однако из-за того, что все критерии достаточно субъективны, данные экспертов несколько расходятся.
Так, по оценкам аналитиков Capital Group, на начало 2020 года на первичном рынке Москвы экспонируется около 230 тыс. кв. м элитных квартир и апартаментов. Их доля в общем объеме предложения достигает 11%.
Стоимость одного кв. м в сегменте в среднем оценивается в 897,8 тыс. руб. Минимальная стоимость представленных в продаже лотов по итогам декабря составляет 35,6 млн руб.
, комментирует Оксана Дивеева, директор по продажам Capital Group.
По данным Святослава Куланина, начальника отдела оценки Sminex, на сегодняшний день на рынке элитного жилья в Москве представлено 57 проектов.
Из них 35 квартирных жилых комплексов, 20 проектов с апартаментами и еще 2 проекта, включающих квартиры и апартаменты.
Доля элитного жилья составляет 24% из всех представленных на рынке «старой» Москвы высококлассных проектов (элит-, премиум- и бизнес-класс). С учетом комфорт-класса доля элитных проектов составляет 16%.
- Стоимость квадратного метра в экспонировании варьируется в зависимости от формата жилья:
- — апартаменты: 0,43 – 2,43 млн руб.;
- — апартаменты-пентхаусы: 1,14 – 3,15 млн руб.;
- — квартиры: 0,44 – 4,18 млн руб.;
— квартиры-пентхаусы: от 0,9 млн руб. и выше.
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE), сообщает, что по итогам 2020 года рынок элитных новостроек Москвы представлен 49 проектами.
Продажи стартовали в шести жилых комплексах элитного класса, причем, два проекта реализуются закрыто. Объем экспозиции составляет порядка 1,4 тыс. лотов общей площадью 199,1 тыс. кв. м. Примечательно, что апартаментов примерно в два раза больше, чем квартир.
Относительно IV квартала 2019 года количество лотов уменьшилось на 22,8%, а суммарный метраж – на 28%.
Средневзвешенная цена квадратного метра первичного жилья элитного класса в конце 2020 года составила 978,6 тыс. рублей. В сравнении с 2019 годом элитные новостройки подешевели на 0,5%, что обусловлено вымыванием из экспозиции наиболее ликвидных и дорогих лотов.
Самый бюджетный вариант находится в апарт-комплексе Neva Towers. Это студия площадью 39,7 кв. м, которую можно купить за 24,9 млн рублей. Дороже всего стоит пентхаус площадью 1080,4 кв. м, расположенный в проекте «Царев сад». Стоимость данного лота достигает 2,9 млрд рублей.
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», полагает, что наиболее честными будут выглядеть цифры по старым границам Москвы, так как в Новой Москве и Подмосковье предложение очень обширное, но класса выше, чем «бизнес», там нет. Внутри МКАД по состоянию на 12 февраля 2021 года на первичном рынке жилья экспонируется 95 высокобюджетных проектов: 38 с апартаментами, 54 с квартирами, еще в трех – смешанный тип предложения.
Доля этих 95 проектов в общем объеме будет разной в зависимости от того, в каких единицах ее измерять. По корпусам она составляет 14%. По количеству лотов – только 6%, так как ЖК массового сегмента обычно многоквартирные, а премиальные – это чаще небольшие клубные дома. По площади лотов они занимают 10%: хоть квартир в проекте и немного, но они просторные.
Средний диапазон площадей в элит-классе – от 122 до 179 кв. м. Стоимость одного метра варьируется от 680 тыс. до 1,1 млн руб., причем для квартир средний показатель 871 тыс. руб., для апартаментов – 877 тыс. руб. Таким образом, средний бюджет покупки составляет от 92 до 186 млн руб.
Цена объекта зависит как от локации, так и от плотности предложения.
Например, апартаменты в ММДЦ «Москва-Сити» будут при прочих равных доступнее, чем клубный дом на «золотой миле», из-за большей конкуренции внутри одного проекта.
Есть и уникальные параметры, которые девелопер оценивает субъективно: например, апартаменты The Book от Capital Group располагаются в легендарном доме-книжке на Новом Арбате, и это уже пример фактически коллекционного жилья.
Спрос за 2020 год вырос, хоть и не так активно, как в других сегментах.
Покупательские предпочтения смещены в сторону менее просторных лотов: только 20% сделок приходятся на квартиры и апартаменты площадью свыше 150 кв. м.
Высокий спрос, особенно на более доступные варианты, привел к серьезному увеличению цены: за 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в структуре предложения увеличилась на 29%.
«Покупатели в высоком сегменте хорошо разбираются в трендах, в том числе архитектурных, и зачастую имеют опыт приобретения недвижимости и проживания за рубежом.
Однако определяющим фактором для них по-прежнему остается общая картина восприятия объекта и то впечатление, которое он создает, вне зависимости от стиля и имени его архитектора. Важна эстетичность, оригинальность объекта, возможность подчеркнуть свой имидж и статус.
При этом внимание обращают не только на внешнюю составляющую, но и внутреннюю – планировки, лобби, функционал, большие панорамные окна»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
Элитные локации и застройщики
Большая часть элитных жилых комплексов Москвы находится в Центральном административном округе: Арбат, Якиманка, Хамовники, Замоскворечье, Тверской, Пресненский, Таганский. Также существенная доля высокобюджетных проектов реализуется в Западном административном округе столицы.
Среди районов лидирует Пресненский – 38,6% предложения. Связано это с наличием множества промышленных зон, реновация которых позволила эффективно освоить эту отлично расположенную локацию, поясняет Анна Раджабова. Второе место занимают Хамовники (14,5%), третье – Якиманка (11,5%).
Границы расположения элитных новостроек постепенно расширяются, рассказывает Оксана Дивеева. Если еще пять лет назад более 70% высокобюджетных квартир и апартаментов продавалось внутри Садового кольца, то на конец 2020 года между Садовым и Третьим транспортным кольцом было представлено лишь порядка 40% от общего объема предложения на рынке элитного жилья.
Внутри Садового кольца предложение распространено довольно равномерно, локаций-аутсайдеров для роскошного жилья здесь точно нет. Тут находится 46 проектов высокобюджетного сегмента.
Есть и «модные» районы – например, кварталы вокруг Патриарших прудов, теснящие Якиманку, которая почти всегда была в топе предпочтений. При этом ни Мещанским районом, ни Замоскворечьем девелоперы пренебрегать не станут.
«Хамовники, Арбат, Пресненский, Дорогомилово – «вечные ценности» среди районов Москвы», – говорит Ирина Доброхотова.
Показатели миграции дорогого жилья за пределами Садового и Третьего транспортного кольца куда интереснее, отмечает спикер. Все проекты, за исключением пяти, расположены к юго-западу от центра. Единственный комплекс за МКАД, формально относящийся к премиум-классу, также находится на юго-западе – в Сколкове.
Освоение же новых районов дорогим сегментом – очень интересный процесс, и именно сейчас. Премиальные жилые и апарт-комплексы успешно реализуются у станции метро «Алексеевская». В 2021 году готовится к выходу изысканный проект в районе Технопарк.
Также девелоперы не упускают из поля зрения редкие участки в отдаленных, но уникальных по экологическим характеристикам районах – около Покровского-Стрешнева, Строгина, Серебряного Бора и т.д.
Имена корифеев рынка высокобюджетного жилья хорошо известны всем москвичам: Capital Group, MR Group, «Донстрой», «Галс», «Интеко», группа ВТБ имеют по нескольку премиальных проектов в портфеле. Многие претенциозные дома возводятся также «звездами одного хита» – девелоперами одного проекта, поэтому нет смысла их перечислять.
Новые имена хорошо дисциплинируют рынок, создавая конкуренцию для консерваторов качественным, современным продуктом, считает Ирина Доброхотова.
Сильное влияние оказали сравнительно молодые компании: Vesper, Stone Hedge, Hutton Development. Также свои силы на премиальном рынке часто пробуют девелоперы, прежде не работавшие в этом сегменте.
Например, Level Group – сейчас компания инвестирует 5 млрд руб. в два своих проекта на Саввинской набережной в Хамовниках.
Предпочтения покупателей премиального жилья
Некоторое время назад покупатели элитной недвижимости живо интересовались такими атрибутами роскошной жизни, как шубохранилища, оружейные, бильярдные, винные и сигарные комнаты. Сегодня ситуация в корне изменилась.
На рынке нет проектов, которые включали бы их в свою планировку: люди не готовы платить за квадратные метры, которые не будут активно эксплуатироваться. Вместо них девелоперы предлагают подобные помещения в качестве общедомовой инфраструктуры, которой может воспользоваться любой житель комплекса, рассказывает Святослав Куланин.
На первый план сейчас выходит функциональность: пандемия и самоизоляция скорректировали предпочтения покупателей. Они стали проводить больше времени дома, а значит, там должно быть комфортно учиться, работать и отдыхать. Акцент делается на открытые террасы, рабочие кабинеты, спортзалы, а не на прихоти и «изыски».
Потребности современных покупателей в достаточной мере может удовлетворить формат мезонетов – это двухуровневые квартиры с приватным садом и террасой. Здесь получится предусмотреть пространство для любого члена семьи: можно организовать зоны для работы и совместного отдыха, выделить место для занятий спортом и даже обустроить хаммам, рассказывает Оксана Дивеева.
«Во время пандемии покупатели несколько изменили свои запросы: повысились требования в вопросах приватности, безопасности и комфорта. Это актуально и для квартир, и для общих зон в проекте.
Клиенты стали чаще отдавать предпочтение лотам, имеющим собственное открытое пространство, например, патио или балкон, а также обращать внимание на техническую составляющую.
В частности, их волнует состояние инженерных систем»
Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank
Крайне востребованными у покупателей элитного сегмента остаются паркинги – это непременный атрибут подобных жилых комплексов. Примечательно, что иногда машиноместа реализуются быстрее квартир. Это объясняется среди прочего тем, что в центре Москвы, где расположено большинство элитных домов, мало парковок, поясняет Анна Раджабова.
Разумеется, каждый квадратный метр покупатели «элитки» не считают, но за последние пять-десять лет в высокобюджетном сегменте действительно наблюдается определенная демократизация. Часть спроса оттянул на себя новый класс «бизнес плюс». Если такой проект находится в хорошей локации, то для состоятельных людей это прекрасная возможность жить достойно, но без излишеств.
Премиум таким образом остается выбором либо небожителей, либо товаром с «заградительной» ценой – настолько дорогим, чтобы составить портрет будущих соседей было совсем нетрудно, считает Ирина Доброхотова. При этом, если подобное жилье совсем не обладает индивидуальностью, продать его будет нелегко.
«Невероятный китч Москвы XXI века – собственная вилла или таунхаус в центре города. Несмотря на баснословную цену, спрос на них активен, но таких проектов за двадцать лет не набралось даже десятка. Есть и промежуточный вариант – квартиры и апартаменты с отдельным входом», – комментирует эксперт.
По мнению Анатолия Довганя, директора департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России, средняя площадь лотов в сегменте «элит», скорее всего, уменьшится. Причем, уже в 2021 году на 23 кв. м.
Таким образом, она составит порядка 111 кв. м. При этом нельзя утверждать, что просторные квартиры больше не интересны покупателям. Все зависит от их личных предпочтений.
Так, например, нередко бывает, что клиенты приобретают сразу две квартиры и затем объединяют их в одну.
Свобода действий или готовое жилье?
По данным аналитиков Sminex, наибольший спрос в сегменте «элит» приходится сегодня на предложения свободной планировки без отделки (около 61% от реализованных лотов), так как покупатели высокобюджетной недвижимости имеют средства и время на реализацию авторских решений.
При этом один из ключевых трендов недавнего времени – приобретение жилых лотов с отделкой. И эта тенденция продолжится в будущем, уверен Андрей Соловьев.
В 2020 году увеличилось количество сделок с объектами, готовыми к заселению и проживанию, – 62% всех лотов составили квартиры и апартаменты с отделкой.
В предыдущем году их доля не превышала 35% от общего объема сделок, а в 2018 году – всего 24%.
В элитном классе сейчас также наблюдается увеличение количества квартир и апартаментов, которые отремонтированы и укомплектованы всем необходимым.
Однако на этом рынке представлены все форматы отделки: без ремонта, с дизайнерским интерьером, с отделкой white box.
И однозначно утверждать, что состоятельные покупатели отдают предпочтение одному из этих вариантов, нельзя, считает Анна Раджабова.
«Самый дефицитный продукт сейчас – это время. Всё большему числу обеспеченных людей попросту некогда заниматься отделкой в квартире – именно они разгоняют маховик спроса на премиальное жилье с полной обстановкой»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»
Перспективы рынка элитного жилья
Рынок элитного жилья продолжит расти, считает Оксана Дивеева. Сегодня он развивается весьма активно, и это отражается на качестве продукта: появляются новые интересные форматы, архитектурные проекты и концепции.
Спрос на элитную недвижимость также растет.
В этом плане очень показательными стали последние годы, когда девелоперы ограничено выводили новый объем предложения, что привело к крайне высоким темпам вымывания представленных в продаже проектов.
Однако перенасыщения рынка ждать не стоит. Чтобы строить по-настоящему качественные элитные проекты, нужно обладать высокими компетенциями, а игроков, которые могут возводить элитные проекты с должным уровнем качества, по-прежнему не так много.
«Рынок квартир и апартаментов элитного класса будет развиваться и расширяться. Речь идет, например, об изменении географии высокобюджетного жилищного строительства.
Связано это с тем, что в центре Москвы нарастает дефицит пригодных для возведения таких проектов площадок. Элитные жилые комплексы уже строят за пределами третьего транспортного кольца столицы.
Децентрализация – рациональный выход из сложившегося положения. И эта тенденция, скорее всего, продолжится»
Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE)
Также существует вероятность, что неопределенность из-за санкций и закрытые границы переориентируют спрос с зарубежной недвижимости на отечественную. Это значит, что у роскошного жилья в российской столице сохраняется хороший инвестпотенциал, считает Ирина Доброхотова.
«Насыщенный рынок заставляет девелоперов разнообразить продукт настолько, чтобы находилось предложение практически под каждого клиента – там, где заканчивается бизнес-класс, начинается «бизнес плюс», плавно переходящий в «премиум».
Такое «межклассовое» жилье тоже будет развиваться, стремительно заполняя свободные продуктовые ниши», – говорит эксперт.
Святослав Куланин сообщает, что в настоящее время уже анонсировано 27 элитных проектов, которые планируют вывести в продажу в ближайшие годы.
Также у международного агентства элитной недвижимости Savills есть данные, что первичный рынок данного сегмента может пополниться еще 16 проектами в основном в Хамовниках, Дорогомилово, Пресненском районе, Якиманке. В таком случае объем предложения станет больше на 3,5 тыс. лотов общей площадью 390 тыс. кв. м, а средневзвешенная стоимость увеличится на 31% и достигнет 1 млн руб. за «квадрат».
Повышение цен неизбежно. Это связано с двумя основными факторами: застройщики все больше переходят на работу по счетам эскроу, и в новом предложении предусматривают много клубных домов с большим объемом лотов с отделкой. Но это не должно сказаться на ликвидности проектов, так как девелоперы предлагают своим клиентам различные варианты оплаты – например, длительную рассрочку.
- Покупатели побаиваются необычного жилья: спрос на квартиры с нестандартными планировками упал вдвое
- Исчезающий вид: всего 30% новостроек «старой» Москвы имеют видовые квартиры
- Евгения Рекшан
Дата публикации 17 февраля
Эксперты подвели общие итоги 2020 года на рынке новостроек
Мир квартирМир квартир
Введение программы льготной ипотеки
Главным вызовом для первичного рынка жилья за прошедший год стала пандемия. Введение в конце марта ограничительных мер значительно осложнило заключение сделок, а также стало причиной простоя на строительных площадках.
По данным экспертов, за время действия режима самоизоляции количество сделок на первичном рынке Москвы упало почти вдвое, а потенциальный спрос уменьшился на треть.
Однако введение с 17 апреля госпрограммы субсидирования ставок по ипотеке оживило рынок, и уже к лету число сделок стало расти.
«Льготная ипотека стала мощным драйвером спроса на рынке новостроек, что особенно актуально после вынужденного простоя в период режима самоизоляции.
Если ранее с использованием ипотеки осуществлялось около 45% сделок, то после введения программы таковых стало более 60%.
За счет выхода на рынок покупателей, которые не готовы были оформлять ипотеку под 8% и выше, за месяц спрос увеличился на 47%, – отмечает заместит
ель директора департамента новостроек компании Валерий Кочетков. – Кроме того, если до введения ограничительных мер лишь 10% клиентов бронировали квартиры онлайн, то во время их действия этой возможностью воспользовались около 80% покупателей. Также раньше через интернет заключалось менее 1% сделок с полной оплатой, а в рассматриваемый период их число выросло до 30%».
Повышенный спрос спровоцировал рост цен на жилье
Введение программы льготной ипотеки с рекордно низкой ставкой 6,5% помогло поддержать спрос на рынке новостроек и послужило стимулом к росту цен. По данным Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость, с начала 2020 года средняя стоимость «однушки» в Москве выросла на 27%, в ТиНАО рост составил 16%, в Подмосковье – 32,4%.
Двухкомнатное жилье показало 28,3% прироста в столице, в Новой Москве его цена увеличилась на 20,6%, в области – на 26,9%. Средняя стоимость «трешек» в пределах старой Москвы поднялась на 25,7%, в ТиНАО – на 19,8%, в Московской области – на 22,4%.
Многокомнатные квартиры в Москве показали рост на 12,1%, на присоединенных территориях средняя стоимость выросла на 33,4%, а в области – на 13,1%.
«Повсеместный рост цен объясняется повышенным спросом на новостройки, который начал расти еще в июле, а также вымыванием из экспозиции наиболее доступных лотов, – рассказывает Валерий Кочетков.
– Застройщики стали активнее выводить в продажу двух- и трехкомнатные квартиры, а «однушки», на которые всегда есть спрос, старались продавать по более высокой цене, чтобы стимулировать интерес покупателей к многокомнатному жилью».
70% некрупных девелоперов ушли с рынка через год после перехода на проектное финансирование
В условиях действия ограничительных мер рынок новостроек продолжал адаптироваться к реформе долевого строительства, введенной 1 июля 2019 г.
Несмотря на то, что она не вызвала значительных изменений в рамках столичного рынка новостроек в целом, без потерь все-таки не обошлось.
По оценкам специалистов компании, за год около 80% мелких и средних девелоперов столкнулись со сложностями при переходе на эскроу-счета, а 70% были вынуждены покинуть рынок.
«Спустя год после реформы долевого строительства девелоперы Московского региона вынуждены решать более актуальные проблемы, связанные с последствиями остановки строек во время самоизоляции, – поясняет руководитель аналитического центра компании Дмитрий Таганов. – Можно сказать, что пандемия отодвинула вопросы эскроу на второй план. Однако, как в случае реформы, так и в ситуации карантина наиболее защищенными оказались крупнейшие игроки рынка: во-первых, они продолжили работать по старым схемам, а во-вторых, даже в период самоизоляции такие застройщики заключали сделки онлайн. А вот небольшие компании в эти непростые времена, напротив, почувствовали свою уязвимость».
40% покупателей квартир в новостройках составляют люди в возрасте от 36 до 45 лет
Во время пандемии изменился и портрет покупателя. Несмотря на кризис, наиболее активной клиентской категорией стали люди в возрасте от 36 до 45 лет: уровень их присутствия за год повысился на 10 п.п., достигнув 40%.
«Выбор жилья покупателями из этой категории во многом зависит от цели приобретения, – комментирует начальник отдела Департамента новостроек Юрий Лебедев. – Так, для собственного проживания с семьей они обычно останавливаются на двухкомнатной (40%) или трехкомнатной квартире (35%).
В этом случае им важно наличие рядом социальных объектов и зеленых зон. Порядка четверти клиентов этого возраста приобретают „однушки“ с инвестиционными целями, и для них более весомым аргументом является близость к метро или железнодорожной станции».
30% покупателей первичных квартир – в возрасте от 25 до 35 лет, их доля, напротив, потеряла за год 8 п.п. Довольно стабильна группа 45+, люди этого возраста составляют четверть клиентов на «первичке». Не более 5% занимают покупатели младше 25 лет.
Непростая экономическая ситуация, сложившаяся на фоне пандемии, а также введение программы льготной ипотеки привели на столичный рынок новостроек покупателей из регионов – за год их количество увеличилось на 25%.
Наиболее активными стали жители граничащих с Подмосковьем Калужской, Тульской, Тверской и Владимирской областей – на их долю пришлось 60% сделок, 25% представляют Дальний Восток, клиенты из южных регионов обеспечили 10% спроса и 5% являются жителями Санкт-Петербурга.
«Сложности перехода на проектное финансирование серьезно повлияли на строительную отрасль в регионах – некоторые застройщики попросту перестали запускать новые проекты.
Кроме того, во время первой волны пандемии заметно упала активность покупателей, что, разумеется, тоже неблагоприятно сказалось на работе строительных компаний, – комментирует Валерий Кочетков.
– Риск вложиться в долгострой в регионах значительно выше, чем в Москве, поэтому многие приняли решение спасти свои сбережения и приобрести столичные квадратные метры».
Обсуждение запрета на строительство апартаментов
В середине ноября первичный рынок недвижимости взбудоражила новость о возможном запрете на строительство апартаментов и их переводе в разряд жилых помещений. Пока еще не совсем ясно, какой правовой статус будет иметь данный тип жилья, но эксперты компании уверены, что полностью этот сегмент не запретят, поскольку отрасль может понести большие потери.
«Вопрос о переводе апартаментов в разряд жилых помещений обсуждается уже на протяжении нескольких лет, но законодательно пока еще ни к чему не пришли. Одним из предложений было полностью приравнять их к квартирному фонду.
В таком случае застройщикам апартаментов придется учитывать, что нужно строить и социальную инфраструктуру, – говорит Дмитрий Таганов. – Я думаю, что принятый в дальнейшем закон будет учитывать интересы застройщиков апартаментов.
И если их и обяжут выполнять какую-либо дополнительную застройку, то она будет иметь свои нормативы, специально разработанные для этого сегмента».
«Если говорить о спросе и ценах в 2021 году, то многое будет зависеть от общей экономической ситуации в стране. В первом полугодии, с учетом характерной сезонности, спрос будет умеренным, – прогнозирует Валерий Кочетков.
– К лету из-за завершения программы льготной ипотеки снова может возникнуть ажиотаж вокруг квартир в новостройках, который спровоцирует вымывание ликвидных лотов и увеличение средней стоимости квадратного метра на „первичке“».