Эксперты назвали факторы, снижающие стоимость квартиры

МОСКВА, 3 мая — ПРАЙМ. Минстрой предложил вернуть прежние нормы в строительстве, пишет «Парламентская газета». 

Сообщается, что в Госдуме взвешивают минусы и плюсы постепенного раскрытия эскроу-счетов. 

Как пишет издание, стройка сегодня формирует практически 1/3 бюджета страны. При этом адекватной системы ценообразования нет. Следствием этого являются скачки стоимости возводимого жилья, что, мягко говоря, не в интересах обычных граждан.

Эксперты назвали факторы, снижающие стоимость квартиры

Президент Владимир Путин на недавнем совещании отметил проблему анормального роста цен на жилье. В ряде регионов стоимость недвижимости выросла на 17 — 30%. Президент потребовал посмотреть на проблему с точки зрения Федеральной антимонопольной службы.

Эксперты Центрального банка РФ ранее объяснили рост стоимости жилья превышением спроса над предложением. Росту способствует и действие льготной ипотеки, предусматривающей ставку 6,5% на жилье в процессе строительства. Срок действия льготной ипотеки заканчивается в июле. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина ранее отметила, что регулятор видит признаки «перегрева» на рынке ипотеки.

На стоимость недвижимости влияет и ряд второстепенных факторов. Об одном из них рассказал глава ФАС Максим Шаскольский.

По его мнению, на показатель стоимости жилья оказывает влияние удорожание металлопродукции.

Эксперты назвали факторы, снижающие стоимость квартиры

Как сообщает издание, в свете обеспокоенности президента кажется логичной инициатива Минстроя. 

С января этого года перестали применяться Единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы. Их отменили в рамках так называемой «регуляторной гильотины».

Разработка новых норм требует времени и средств, к тому же основу настоящей государственной сметно-нормативной базы служат прежние нормативы, отметили в Минстрое. Поэтому ведомство предлагает вернуть старые нормативы. Исключение возможности их использования может привести к стагнации, считают в ведомстве. 

«Переработка предусмотренного пунктом 21 приложения №4 Постановления № 857 ЕНиР потребует значительных трудовых, временных и финансовых затрат. На разработку одной сметной нормы в среднем требуется от одного года до двух лет, а затраты составят от 400 до 1000 тысяч рублей», — говорится в документе.

По мнению главы Комитета ГД по природным ресурсам Николая Николаева, возврат старых строительных норм вряд ли поможет снизить стоимость квартир в новостройках.

В качестве «плюса» глава ведомства заявил, что возврат норма не закончится дополнительным подорожанием. 

«Если работать сложнее, то жильё будет дороже. А если нормы облегчают работу, то, соответственно, всё будет стабильнее», — уверен Николаев.

Эксперты назвали факторы, снижающие стоимость квартиры

Зампред ГД по транспорту и строительству Павел Федяев считает главной проблемой то, что действительные цены на жилье не соответствуют плановым.

«Базовый индекс в цене, который применяется в строительстве, хотя и индексируется, относится к 1998 году. Поэтому проблема в том, что цены действительные не соответствуют ценам плановым.

И мы давно говорили о том, что необходимо реформировать ценообразование и переходить к ресурсному методу, когда считается стоимость каждого конкретного вида работ, использования механизмов и трудозатрат, а не просто индексируется то, что давно прошло.

Потому что большие перекосы получаются», — сказал Федяев.

Он одобрил предложение Минстроя о возврате к прежним нормативам, так как, по его мнению мера соответствует настоящей нормативной базе и возвращает необходимые инструменты, исключая неэффективные.

Федяев отметил, что поэтапное раскрытие так называемых эскроу-счетов (счета, где дольщики хранят деньги до получения недвижимости) было бы действенным шагом. 

Однако по некоторым причинам сделать это сейчас нельзя. В том числе, по причине неготовности банков пойти на этот шаг.

Но дело не только в этом. Дольщики хотели бы поэтапно получать деньги с упомянутых счетов, о чем периодически поступают просьбы. Если дать им такое право, они могут потерять гарантии сохранности своих средств. Уточняется, что Агентство по страхованию вкладов сейчас гарантирует возмещение потерь при объявлении банкротства на сумму до 10 млн руб.

«Но эта норма действует только при условии, если вся сумма размещена на счёте эскроу, — уточнил Николай Николаев. — Поэтому мы категорически против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, так как это подразумевает невозможность задействовать механизм АСВ. Ведь как можно страховать на счетах то, чего там нет?», — заключил он.

В Госдуме предлагают упростить покупку недвижимости за маткапитал

Что влияет на стоимость жилья?

Продажа квартиры начинается с ее оценки, ведь от этого напрямую будет зависеть срок продажи жилья. Как не завысить стоимость реализуемой недвижимости и что влияет на определение цены конкретной квартиры? Слово эксперту.

Правильная оценка недвижимости — это один из важнейших этапов при продаже квартиры. При заниженной оценке объект продается очень быстро, но в этом случае собственник теряет существенную часть средств. Если стоимость жилья завышена, то такая квартира надолго задерживается на рынке, становясь неинтересной для потенциальных покупателей, которые видят в ней скрытые недостатки.

Для того, чтобы максимально точно оценить свою недвижимость, необходимо учесть множество параметров, которые и будут составлять итоговую стоимость квартиры. Первый — это тип недвижимости и принадлежность жилья к тому или иному классу.

Это может быть комната в коммуналке, квартира улучшенной планировки, квартира в доме современных серий, апартаменты бизнес или премиум класса. Следующий фактор — количество квадратных метров.

При этом стоит помнить о закономерности: чем больше площадь жилья, тем ниже стоимость одного квадратного метра в нем (речь идет о линейке однотипных квартир).

Повлияет на оценку недвижимости количество переходов права собственности (первичные документы или многочисленные сделки в истории квартиры). С развитием в России рынка недвижимости с каждым годом все сложнее подобрать квартиру с первичными правоустанавливающими документами.

Поэтому я рекомендую в рекламе о продаже квартиры для привлечения большего числа потенциальных покупателей указывать то, что она продается по первичным документам. Это поможет уже в ближайшее время откликнуться не только агентов недвижимости, которым практически не придется проверять историю квартиры, но и покупателей, подбирающих жилье самостоятельно.

В этом случае им не придется привлекать специалиста по экспертизе, а значит они сэкономят свои деньги.

Сыграют роль в оценки квартиры и такие факторы как месторасположение дома, общее состояние жилья, высота потолков в квартире и ее планировка (смежные или изолированные комнаты, совмещенный или раздельный санузел и их количество, размер кухни, наличие кладовок, встроенных шкафов, антресолей, гардеробных), возможность осуществить перепланировку.

Важным при определении цены жилья будет этаж, на котором оно располагается. При этом квартира, находящаяся на первом этаже, теряет в среднем 10% от стоимости, а на последнем — до 5%, если в доме нет полноценного технического этажа.

Учитываются и такие факторы как состояние подъезда и придомовой территории, контингент соседей, вид из окон, тип входной двери, наличие современных пластиковых окон, лоджии или балкона, домофона, консьержа, охраны, лифта, автостоянки рядом с домом, интернета и кабельного телевидения.

Все меньше значения при определении цены жилья имеет наличие домашнего телефона.

Но если телефон в квартире все же имеется, то в момент подписания договора купли-продажи продавец должен передать покупателю заявление о своем согласии на переоформление телефонного номера на имя нового владельца.

На цену квартиры также влияет тип многоэтажки (кирпичный, панельный, блочный, монолитный, деревянный, монолитно-кирпичный), качество перекрытий в доме, стоимость его обслуживания, развитость местной инфраструктуры, снабжение микрорайона транспортом.

Для точной оценки недвижимости из вышеперечисленных факторов на мой взгляд, наиболее важны такие, как развитая инфраструктура, тип дома, транспортное снабжение района и удаленность от центра города.

Различие цен на квартиры также зависит от того, в каком округе находится жилье: чем ближе дом к центру города, тем квартира в нем дороже. Например в таких отдаленных микрорайонах, как Кордный или Чкаловский стоимость жилья на порядок ниже, чем в Центральном округе города.

Разная цена может наблюдаться и у квартир находящихся в одном и том же районе, в одном и том же доме, но на разных этажах. Стоимость жилья будет снижена, если квартира находится на первом или втором этажах, или на последнем в доме с лифтом без технического этажа, или на 4 и 5 этажах в пятиэтажке без лифта. Такие квартиры стоят дешевле аналогичных на средних этажах на 50-100 тысяч рублей. 

Снизить ликвидность объекта, а значит и его стоимость могут многочисленные переходы права собственности, «громоздкая история» квартиры, невозможность покупки жилья с использованием ипотечных средств, неузаконенная перепланировка, угловое расположение квартиры, отсутствие балкона (лоджии), смежные комнаты, совмещенный санузел, неухоженный подъезд и дворовая территория. Недавно проведенный в квартире ремонт чаще всего не оценивается в полную стоимость при продаже квартиры. Но в этом случае может существенно сократиться срок продажи объекта.

На сегодняшний день на рынке недвижимости в Омске при условии адекватной цены и эффективной рекламе срок экспозиции жилья составляет от одного до трех месяцев.

Самые частые ошибки при продаже жилья: от завышения цены до недооценки

МОСКВА, 26 июня — РИА Новости, Марина Малкова.

Переоценивать достоинства своего жилья при продаже склонны две трети собственников недвижимости, и в то же время они порой упускают из виду действительно значимые преимущества своей жилплощади, которые являются настоящим поводом к повышению цены. Эксперты рынка  рассказали сайту «РИА Недвижимость», за какие характеристики своего жилья собственнику придется скинуть цену, а за что следует просить доплату.

Склонны к преувеличению

Эксперты рынка единогласно заявляют, что собственники жилья склонны преувеличивать стоимость  своей недвижимости.

  Объекты с необоснованно завышенной ценой составляют 70-80% от всех предложений, представленных на рынке, делится данными руководитель отделения «Смоленское» компании «Азбука Жилья» Валерия Косенкова.

Причем примеров переоцененных объектов жилой недвижимости достаточно во всех сегментах рынка – от «эконома» до «элитки». А причин, по которым собственники совершают ошибки в ценообразовании, великое множество. Но эксперты выделяют тройку самых распространенных.

Читайте также:  В Краснодаре могут построить жилой комплекс площадью 20 млн кв. метров

Чаще всего собственники завышают стоимость своего жилья, руководствуясь аналоговым методом оценки. Черпая информацию из газет и интернет-порталов о недвижимости, хозяева квартир сравнивают их с аналогичными объектами, которые уже находятся в продаже, и назначают свою цену.

Как подготовить к продаже квартиру >>>

Как правило, ориентиром для них служит верхний диапазон цен, уточняет Косенкова. Дальше, формируя цену, владельцы квартир исходят из соображений, что «мое лучше» и добавляют сверху еще немного. А потом, посоветовавшись с друзьями и знакомыми, накидывают еще 3-5% к стоимости «на торг».

«Вот и получается, что цена изначально завышается на 10-15%», — подсчитывает эксперт «Азбуки Жилья». Если же потом за дело берется нерадивый риелтор, то он к исходно завышенной цене добавляет еще и свою комиссию, что только усугубляет ситуацию.

Также собственники часто совершают ошибки при формировании цены, когда отталкиваются не от реалий рынка и характеристик имеющегося жилья, а от собственных потребностей. «Необходимо мне получить 6 миллионов рублей, вот и выставлю свою квартиру по этой цене» – думают продавцы.

Такой вариант обычно выбирают те, кто продает квартиру ради покупки жилья большей площади. В результате стоимость формируется так: цена покупаемого жилья минус уже имеющееся у владельца собственные средства.

То, что иногда полученная сумма в итоге на 20-30% превышает среднерыночную цену, собственники не учитывают, добавляет Косенкова.

Третья причина ошибочного ценообразования связана с завышенными ожиданиями роста цен.

Конечно, понимание трендов на рынке недвижимости необходимо для правильной оценки жилья, однако продавцы часто пытаются действовать на опережение в расчете на то, что цены все равно вырастут, говорит управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Тарас Пазяк. Но, как подчеркивает эксперт, вторичный рынок инертен и не сразу реагирует на происходящие изменения.

Продавцы склонны ошибочно считать, что раз за последние 5 лет на каких-то отдельных объектах стоимость квадратного метра выросла на 80%, то и цена предложения в целом возросла, отмечает руководитель офиса «Сретенский» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов.

К менее распространенным причинам завышения цены относится готовность ждать щедрого покупателя. Собственник выставляет на продажу квартиру по специально завышенной цене – до 40% выше рыночной стоимости, а дальше руководствуется установкой: продастся – хорошо, нет – пусть стоит. Обычно так предпочитают действовать те собственники, у которых выставленная квартира не единственная.

А иногда, рассказывают риелторы, собственники играют в «особую технику продаж» и намеренно позиционируют свое жилье как дорогостоящий объект, рассчитывая, что так оно привлечет больше внимания.

  • Устаревшая «элитка»
  • Сделай свой дом элитным >>>
  • Ликвидность на нуле
  • Редкий и сомнительный дисконт
  • Евро-ремонт не окупится
  • Как известно, стоимость квартиры зависит от многих параметров: метража, планировки, размера кухни, наличия и отсутствия балкона, состояния самой квартиры, расположения окон и открывающегося из них вида, этажа, общего состояния дома, подъезда и придомовой территории, района в целом, удаленности от метро, инфраструктуры и многого другого.
  • Метро: слишком далеко и очень близко
  • Метро строится, жилье дорожает: доплата за «рельсы» в Москве составит 15% >>>
  • Соседство с ЛЭП — минус 30%

Особая ситуация сложилась в сегменте элитного жилья. Здесь тоже достаточно переоцененных объектов, заверяет коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас. Лучший пример — Рублевка. В настоящий момент там скопилось большое количество морально устаревших объектов. «На продажу выставлено порядочное количество домов с родословной из 90-х годов. А все мы помним, как выглядел типичный поселок того времени: огромные заборы, уродливые кирпичные замки, никакой инфраструктуры и благоустройства», — объясняет Трейвас.Для сравнения: в нынешних проектах премиум-класса площади, отведенные под рекреационные зоны и инфраструктуру, сопоставимы с объемами застройки. Поэтому поселки десятилетней давности просто несравнимы с современными концептуальными проектами, уверяет эксперт. Но коттеджи на Рублевке, находящиеся сегодня в экспозиции, могут быть переоценены в 2-3 раза и больше. И хотя спрос на загородную элитную недвижимость остается стабильным, у нынешней аудитории изменились вкусы и потребности, а значит, старые объекты вряд ли найдут своего покупателя по завышенной цене. «Однако владельцы резиденций, зависших в экспозиции, скорее всего, не будут снижать цену, так как для них финансовый вопрос остро не стоит, а недвижимость – надежный объект для сохранения капитала», — подводит итог Трейвас.В целом ликвидность переоцененных проектов на сегодняшний день почти «нулевая», к такому неутешительному выводу для продавцов приходят все опрошенные эксперты.  «Сейчас покупатель стал очень разборчив и хорошо ориентируется на рынке недвижимости, да и желающих переплачивать не много.  Люди дорожат своими деньгами», — объясняет Архипов.Единственное, на что могут уповать владельцы переоцененных квадратных метров, это то, что найдется покупатель, желающий приобрести жилье исключительно в том же районе, а лучше – в том же доме. Тогда предложение будет ограничено и продавец сможет навязать свои условия.В остальном перспектива объектов с завышенной ценой на рынке сводится к двум вариантам: либо корректируется цена, либо продавец просто снимает квартиру с продажи и оставляет затею «до лучших времен».Недооцененных объектов на рынке, напротив, крайне мало, констатируют эксперты. Данные агентств разнятся, но в среднем количество предложений с заметно сниженной ценой в их практике не превышает 7%.При этом, по словам специалистов, цену ниже рыночного показателя уже нельзя назвать ошибкой ценообразования. Это скорее прием, который используют собственники, чтобы продать имеющуюся жилплощадь в кратчайшие сроки.Причины для спешки могут быть разными: нужно срочно заплатить за кредит, вложиться в развитие бизнеса, просто переехать. Разумеется, объекты со скидкой пользуются повышенным спросом и на рынке не задерживаются.Правда, как предостерегает руководитель отдела в компании «МИАН-Профессионалы Недвижимости» Оксана Иванова, заманчивая цена вполне может сигнализировать и о неблагоприятных факторах: проблемах с документами, наличии спорных вопросов собственности и так далее.  Поэтому «дисконтные» варианты лучше тщательно проверять.При самостоятельной оценке жилья учесть все эти аспекты – сложная задача, и собственники не редко вновь совершают ошибки, переоценивая или недооценивая отдельные характеристики своей недвижимости.Например, люди склонны переоценивать состояние квартиры и назначать более высокую цену за ремонт, говорит руководитель департамента вторичного жилья компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. Особенно это касается владельцев, которые делали ремонт сами, как говорится, «с душой».»Как рассуждают собственники? В соседнем доме такая же квартира стоит 7 миллионов рублей, но у меня ремонт лучше, значит, продам свою за 7,3 миллиона, хотя рыночная цена может составлять всего 6,8 миллиона», — продолжает эксперт.Понять собственника, конечно, можно: ему хочется окупить вложенные средства и силы. Но прибавлять 100% от затраченной на ремонт суммы, не оправдано. «На практике, даже свежий ремонт окупается едва ли на 50%», — заявляет Косенкова. Уютная и благоустроенная квартира, несомненно, способна привлечь больше покупателей, но цена все-таки будет решающим фактором. Покупатели, особенно в эконом-сегменте, редко бывают готовы к этой статье расходов, тем более, что три четверти из них в течение первого года проживания делают ремонт и обустраивают квартиру на свой вкус.А по мнению Архипова, предпочтения продавца и покупателя могут настолько разниться, что существующий ремонт способен спровоцировать снижение стоимости объекта. В связи с этим частые попытки некоторых собственников «отбить» так называемый евро-ремонт  пятилетней давности обычно оказываются безуспешными.  Не говоря уже о ситуациях, подобной той, что описывает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин. Один собственник, вспоминает он случай из своей риелторской практики, более 20 лет назад сделал ремонт, купил новую бытовую технику, мебель, а потом внезапно уехал в другую страну. В квартире на протяжении двух десятилетий никто не жил, и при продаже было странно видеть морально устаревшую стиральную машину в упаковке, огромный, как комод, телевизор и полированную стенку в идеальном состоянии. Но владелец всерьез пытался учесть эти вещи в стоимости квартиры.Также собственники жилья в Москве порой переоценивают локацию своего дома и близость его к метро, заявляет генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Причем тут есть две крайности.Одни указывают, что в шаговой доступности от дома находится станция метро и смело прибавляют к стоимости квартиры до 15% от суммы, хотя в реальности оказывается, что до подземки можно добраться только на наземном транспорте, который в довершение всего еще и редко ходит. А некоторым владельцам не надо приукрашивать ситуацию – метро находится действительно близко от их дома. Иногда даже слишком близко. «Конечно, доступность метро существенно повышает стоимость объекта, но бывают случаи переоценки квартир, из которых метро не только видно, но и буквально слышно. Кому нужна дорогая квартира с дребезжащими при каждом проезде поезда стеклами?» —  комментирует Иванова из «МИАН-Профессионалы Недвижимости». Что касается транспортной инфраструктуры в целом, то цена жилья, безусловно, формируется с учетом его транспортной доступности. В пользу увеличения стоимости будут говорить такие факторы, как близость крупных автомагистралей и ветки метро, интенсивность движения наземного транспорта, говорит Литинецкая. Но есть и такие факторы, которые способны значительно снизить стоимость продаваемого жилья. Например, в одном и том же доме по более низкой цене придется отдать торцевые квартиры, а также те, что расположены на первом и самом верхнем (при отсутствии технического) этажах, уточняет Литинецкая. Кроме того, по мнению эксперта, цену придется снизить, если в подъезде длительное время не проводили капитальный ремонт. Сделать скидку на 5-10% также будут вынуждены владельцы квартир в домах, где есть существенные и заметные дефекты – трещина в стене, неистребимый плохой запах, аварийное состояние в целом.  Существенное влияние на цену способно оказать окружение дома, хотя собственники стараются и не обращать на это внимания.

Читайте также:  Фермерам разрешат строить жилье на своих участках

Наиболее безобидным считается соседство с офисами, расположенными на первых этажах жилого дома. Однако если вход в офис осуществляется непосредственно из подъезда, то квартиры в этом доме могут обесцениться на 10%.

Более негативным фактором, по мнению Литинецкой, является наличие в непосредственной близости от дома тюрьмы, кладбища, вокзала, ЗАГСа. «Компромисс по цене в таких обстоятельствах может достигать 15%», — добавляет эксперт.

Впрочем, худший вариант, неблагоприятно отражающийся на стоимости жилья, представляют собой свалки, промзоны, ЛЭП и ТЭЦ, расположенные вблизи дома. Такое соседство крайне нежелательно, так как перечисленные объекты создают угрозу здоровью местных жителей.

В некоторых случаях, по словам главы «Метриум Групп», собственнику придется снизить цену аж на 30% ниже рыночной. Косенкова из «Азбуки Жилья» свою очередь уверена, что одним из факторов снижения цены могут стать необычные условия продажи жилья.

Например, так называемая «альтернатива», когда продавец просит подождать покупателя от двух недель и больше, пока он не найдет себе жилье взамен. Или отсрочка выселения продавцов до полугода. Все это должно повлечь за собой снижение цены.

Недооцененные факторы

Удивительно, но, несмотря на желание продать жилье подороже и склонность к переоценке недвижимости, собственники часто не замечают действительно значимых преимуществ своего жилья, которые являются настоящим поводом повысить цену, обращают внимание риелторы.

Одной из самых недооцененных характеристик жилья эксперты единодушно называют живописный вид из окон. В шумном мегаполисе все большее значение приобретает возможность хотя бы условной уединенности, поэтому открывающийся из окна вид на парк, тихий сквер или пойму реки пользуется спросом.

Вот только собственники, привыкшие к пейзажу за окном, давно не воспринимают его как нечто выдающееся, поэтому при ценообразовании часто недооценивают этот фактор.

При этом живописный вид из окна, как утверждает Иванова, может принести продавцу дополнительную прибыль: например, при цене за двухкомнатную квартиру в 8 миллионов рублей за красивый вид можно просить с покупателя еще порядка 300 тысяч рублей.

Как разбить сад под окном жилого дома >>>

Кроме того, логично будет увеличить цену на жилье, если оно находится вблизи рекреационных зон: природоохранных объектов, парков, бульваров и скверов. Делая акцент на транспортную доступность, многие собственники жилья забывают учесть в стоимости квартиры богатую социальную инфраструктуру, если таковая имеется.

Между тем, наличие в шаговой доступности от дома поликлиники, школы, детского сада или стадиона – стоящий фактор, который приобретает особое значение в случае с подмосковными объектами. По мнению Ивановой, хорошая инфраструктура «стоит» около 200 тысяч рублей, о чем следует помнить собственникам.

Увы, не каждый покупатель интересуется, какие соседи проживают рядом с понравившейся квартирой и каков состав жильцов в подъезде. Хотя люди с асоциальными наклонностями, дебоширы и скандалисты способны испортить жизнь всем окружающим, а порой и создавать угрозу жизни, например, устроить «пьяный» пожар.

Поэтому, считает Косенкова, покупателям недвижимости нужно быть внимательным в вопросе будущего соседства, а продавцам, которые уверены в благонадежности жильцов дома, не стесняться преподносить это как важное преимущество своего жилья и даже добавлять пару сотен тысяч рублей к цене.

Наконец, хорошую службу в вопросе ценообразования, по мнению Бириной из «НДВ-Недвижимость», может сыграть знаменитая история дома или его жильцов. Только, как утверждает Ламин из Spencer Estate, работает это не всегда и не со всеми покупателями.

«При продаже квартиры в легендарном Доме на набережной собственник в качестве достоинств жилья называл знаменитых соседей. Но потенциальный покупатель, похоже, не знал их даже по школьному курсу истории», — приводит пример эксперт.

Факторы, влияющие на стоимость квартиры

Если ваша квартира находится в грязных и шумных районах города, то это окажет негативное воздействие на ее стоимость. И напротив, если вы живете в тихом и спокойном районе, вокруг дома сосредоточены объекты социальной инфраструктуры, то ее цена автоматически вырастает.

Что делает квартиру дороже?

  • Развитая инфраструктура, близость к метро, транспортным магистралям, магазинам, садикам, школам и т.д.,
  • Удачное расположения дома. В современных больших городах для многоквартирного дома наиболее удачным месторасположением считаются спокойные, тихие улочки неподалёку от крупных автомагистралей. Некоторая удаленность от шумных транспортных артерий – своеобразная «золотая середина» для покупателей: с одной стороны — это удобство и комфорт передвижения, а с другой — благоприятное (тихое) место для проживания.
  • Природа. Близость к «зелёным» зонам и объектам рекреационного назначения (лес, парк, озёро и т.д.)
  • Хорошие перспективы развития района (напр. не за горами открытие станции метро)

Что делает квартиру дешевле?

  • Расположение квартиры в районе с плохой экологией, близость промышленных предприятий.
  • Чрезмерная удаленность от метро, от крупных транспортных магистралей, что создаёт препятствия для комфортного перемещения по городу.
  • Слабо развитая инфраструктура микрорайона, отсутствие возле дома магазинов, аптек, школ и детских садов, гаражем и автостоянок. Замусоренная обстановка, криминальный район и т.д.

Первое, на что обратит внимание покупатель — на дом, в котором находится квартира. Если дом аварийный или старый, то стоимость жилья будет уменьшена, а если вы продаете квартиру в новостройке, то и ее цена будет, соответственно, выше. Кроме того, существенное влияние окажет состояние дома. Чем чище и симпатичнее будет выглядеть здание, тем большую цену можно назначать за квартиру.

Что делает квартиру дороже?

  • нахождение квартиры в новостройке,
  • новые коммуникации,
  • несколько лифтов, консъерж, видеонаблюдение дома и придомовой территории и т.п.,
  • облагороженный двор, хорошие подъездные пути,
  • наличие подземного паркинга, гостевой автостоянки,
  • уровень сервиса и степень известности управляющей компании,
  • общая эстетическая привлекательность дома и продаваемой квартиры.

Что делает квартиру дешевле?

  • старый дом,
  • деревянные перекрытия в старых домах,
  • ветхие коммуникации,
  • в плохом состоянии (грязные) парадные и лестничные клетки,
  • отсутствие лифта,
  • плохие подъездные пути к дому, «разбитые» дороги,
  • заброшенный «неопрятный» двор или вообще его отсутствие.

Этаж тоже влияет на стоимость квартиры. Условное разделение этажей на: первый, последний и все остальные.

Квартиры, расположенные на первом этаже обычно либо значительно дороже (зависит от расположения дома и от возможности использовать (перевести) помещение под коммерческие цели), либо процентов на 5-10 дешевле из-за:

  • сырости и холода,
  • близкого расположения мусорного бака, парковки и прочих «радостей» под окнами,
  • шума с улицы и постоянно хлопающих дверей парадного,
  • излишней темноты в комнатах из-за деревьев,
  • а также повышенной вероятности «проникновения» в квартиру непрошенных гостей (воров), из-за чего приходится ставить бронированные окна или решетки, что выглядит не очень эстетично, да и далеко не каждый готов жить «за решёткой».

Последний этаж, как правило — дешевле остальных. Корректировка может составлять до 10% стоимости. Жить на последнем этаже не всегда комфортно, так как здесь возможны некоторые проблемы с крышей и потолками (протекание воды от дождя и танущего снега, а значит сырость и плесень в квартире), летом – жаркий и душный воздух от накалившейся крыши (особенно если в доме нет чердака). К тому же в старых домах могут ломаться лифты, что тоже весма не кстати.При этом красивый вид из окна и осознание того, что никто не будет «ходить по голове», что не затопят соседи сверху и редкий комар долетит до вашего этажа, далеко не всегда склоняют покупателя сделать выбор в пользу последнего этажа.

Остальные этажи в многоквартирном доме — в одной цене. Конечно, исключения составляют те верхние этажи в новых эксклюзивных домах, из окон квартир которых открываются потрясающие пейзажи (так называемые видовые квартиры), ну и конечно, пентхаузы и многоуровневые квартиры. Они, понятное дело, дороже. Причём стоимость таких квартир может отличаться в разы.

Касательно расположения на этаже, стоит выделить торцевые и угловые квартиры — они находятся в торце (в углу) дома, и стены их непосредственно граничат с улицей. У угловой квартиры таких (фасадных) две стены, а у торцевой три.

Читайте также:  Можно ли в москве зарегистрировать жилье в крыму?

Термин «угловая» или «торцевая» квартира говорит о том, что в такой квартире нужны будут особые меры для обеспечения нормальных условий проживания.

Ведь поскольку внешние стены таких квартир граничат с улицей, то среди «минусов» можно выделить два основных:

  • зимой холодно в комнатах (а иногда даже промерзают стены), а летом жарко (особенно если стены выходят на южную сторону),
  • большая влажность и сырость, из-за чего на стенах часто образуется грибок.

Из-за этих наиболее часто встречающихся недостатков торцевые и угловые квартиры, как правило, несколько дешевле аналогичных квартир в середине дома.

Что делает квартиру дороже?

  • привлекательное этажное положение,
  • небольшое количество квартир на этаже,
  • красивый вид из окон квартиры,
  • выход окон квартиры на две стороны.

Что делает квартиру дешевле?

  • первый или последний этаж (в домах эконом-класса и социальном жилье),
  • угловая или торцевая,
  • плохой вид из окна — на глухую стену, кладбище или свалку,
  • выход окон на проезжую часть,
  • неприятное соседство (например, живущие на одной лестничной клетке алкоголики, «буйные» соседи или же граждане, страдающие синдромом «постоянного ремонта») тоже может значительно снизить стоимость квартиры.

Это фактор тоже немаловажен. Как известно, строительство не прекращается практически никогда, и единственное, что отличает дома — площади квартир, расположенных в них. Чем большей будет жилищная площадь, тем более высокую стоимость она будет иметь. Вполне очевидно, что при оценке недвижимости этот показатель является объективным и неоспоримым, так как во многих случаях цена назначается за квадратный метр.

Общая площадь.

Так уж повелось, что стоимость квартиры рассчитывают исходя из цены 1 м2 общей площади. Ведь при подборе похожих квартир достаточно сложно выбрать квартиры с одинаковой площадью. Поэтому стоимость 1 метра квадратного является общим показателем.

Количество комнат.

Здесь важно помнить, что на рынке недвижимости 1 кв.м. квартиры меньшего размера стоит несколько дороже метра квадратного квартиры большего размера. Так, 1 м2. однокомнатных квартир будет стоить дороже 2-комнатных, а те, в свою очередь, дороже 3-комнатных. Поэтому при оценке квартир нужно подбирать аналогичные варианты с одинаковым количеством комнат.

  • Жилая площадь.
  • Площадь кухни.
  • Размеры вспомогательных помещений.
  • Что делает квартиру дороже?

Некоторые оценщики корректируют стоимость квартиры исходя из жилой площади (т.е. чем больше жилая площадь, тем дороже стоимость всей квартиры). Это не всегда правильно, т.к. просторные жилые комнаты в квартире это, конечно, здорово, но если это происходит в ущерб другим элементам квартиры (коридор, прихожая, санузел, кухня) то удорожание в этом случае неоправданно.Тоже оказывает существенное влияние на стоимость квартиры.На сегодняшний день площадь жилых комнат и кухни — это не единственные условия увеличения стоимости квартиры.Размеры вспомогательных помещений (коридора, прихожей, балконов и лоджии, санузла, кладовки и помещений для встроенных гардеробов) — они, возможно, и не сильно повлияют на цену, однако могут быть решающим фактором для покупателя при выборе квартиры.

  • улучшенные планировки или перепланировки.
  • просторные комнаты, большая кухня,
  • раздельный сану зел или еще лучше — несколько санузлов в квартире,
  • наличие балконов и лоджий,
  • большие подсобные помещения.

Что делает квартиру дешевле?

  • не совсем удачная планировка (например, все комнаты — смежные),
  • длинные комнаты, узкие коридоры, тесная кухня и крошечные подсобные помещения,
  • отсутствие балкона,
  • смежный или маленький санузел.

Этот показатель тоже немаловажен. Как правило, потенциальные покупатели хотят жить там, где не страшно выглянуть в окно. Поэтому, если окна вашей квартиры выходят на мусорку, то стоимость квартиры упадет. И наоборот, если в ваших окнах можно наблюдать за жизнью птичек в ближайшем парке, то ее цена вырастет.«Люди любят глазами» — эту бесхитростную поговорку знают многие. Ее можно отнести и к продаже недвижимости, ведь первое, что делает потенциальный покупатель -осматривает жилье и решает, нравится ему оно или нет. Поэтому, чтобы поднять стоимость своего жилища, его необходимо содержать в идеальном порядке, никаких обсыпавшихся штукатурок, ржавых труб и оборванных обоев быть не должно.

Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры. — блоги риэлторов | ЦИАН

Перед началом продажи своей квартиры каждый продавец задается вопросом — а сколько стоит моя квартира?

При оценке недвижимости самостоятельно продавцы могут столкнуться со следующими ошибками: завышают стоимость квартиры, считая свою квартиру лучше других; ориентируются на уже выставленные объявления, прибавляя на торг; некоторые прибавляют к стоимости жилой площади мебель или имеющуюся технику – это большая ошибка, поскольку дополнительные объекты реализуется отдельно, если они вообще нужны будут покупателю, чаще мебель оставляют покупателю в качестве бонуса, а не за отдельную плату. Таков сегодня рынок.

Привязывать стоимость своей квартиры к кадастровой стоимости тоже не стоит, т.к. кадастровая стоимость с рыночной не имеет ничего общего, и определена чиновниками исключительно для взимания налогов.

Если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей квартиры — закажите ее оценку у профессиональных оценщиков. Стоит это от 2.5 до 4.5 тыс.

При независимой оценке объектов недвижимости учитывается большое количество самых разнообразных факторов, одни из которых повышают стоимость квартиры, а другие, наоборот, понижают ее. Директор филиала оценочной компании «Стандарт Оценка» Денис Алиев поделился «секретной» информацией.

  • Факторы, повышающие цену квартиры:
  • Средние этажи.
  • Наличие лифта в пятиэтажном доме.
  • Наличие отдельного грузового лифта в многоэтажном доме.

Размеры кухни более 8 кв. м.

  1. Наличие изолированных комнат.
  2. Квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны).
  3. Наличие лоджии или балкона (застекленный балкон или лоджия – тоже плюс).
  4. Квадратная форма комнат.
  5. Благоустройство придомовой территории (наличие хороших площадок для детских игр и занятий спортом).
  6. Хорошее состояние подъезда и квартиры, наличие ремонта.

Уровень безопасности. Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения.

  • Наличие просторной парковки возле дома.
  • Близкое расположение парков или зеленых зон.
  • Панорамный вид из окон.
  • Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом.
  • Факторы, снижающие стоимость квартиры:
  • Расположение на 1-ом этаже.
  • Расположение на 2-ом или крайнем верхнем этаже.
  • Наличие смежных комнат.
  • Совмещенный санузел.
  • Маленькая по площади кухня.
  • Плохое состояние квартиры.
  • Некрасивый вид из окна (на промышленные производства, стену соседнего дома или на шумную улицу).
  • Промышленный район или район с плохой экологией.
  • Большая удаленность от метро.
  • Большое предложение аналогичных объектов на рынке (особенно в том же районе города, что и оцениваемый объект).
  • Дом, в котором находится квартира, является панельным и построен в 1960-1970-х годах.
  • Всем удачных и скорейших продаж и покупок!

Право на дисконт: эксперты рассказали, что снижает стоимость квартиры

Снизить цену могут частные перепродажи, неузаконенная перепланировка, проблемы с документами и неудачное соседство. 

Повлиять на стоимость квартиры может множество факторов. Причем если одни будут играть в сторону увеличения (близость к метро, наличие рядом парка или какой-то достопримечательности), то другие, наоборот, могут существенно снизить цену.

Эксперты «БЕСТ-Новострой» назвали основные факторы, которые снижают стоимость недвижимости, чтобы собственники и потенциальные покупатели могли учитывать это при заключении сделок.

Важным фактором являются трудности с документами на квартиру. Сюда относятся квартиры, которые продаются по доверенности или по вызывающим сомнение документам. Обычно они продаются со значительным дисконтом в силу рисков подобных сделок.

«Снижают цену объекта его частые перепродажи в течение короткого времени (ведь неспроста же).

Также значительно дешевле выставляются в базах квартиры, продающиеся из-под залога банка, поскольку процесс купли-продажи может затянуться из-за сложности расчетов, а также создать дополнительные риски для покупателя», — отмечают эксперты. Все вышеперечисленные варианты – это минус 5-15% от цены квартиры в зависимости от каждого конкретного случая.

Поводом для торга с собственником квартиры может стать неудачное расположение дома – например, на первой линии шумной магистрали (особенно с окнами на трассу), наличие рядом с домом линии электропередач, ТЭЦ. Подобное соседство отнимает у цены квартиры до 20%. Кроме того, скажется на цене и наличие рядом не слишком приятных и шумных заведений – тюрьма, вокзал или ЗАГС.

Сюда же можно отнести и неблагополучное соседство. Причем проживание рядом асоциальных личностей может не только снизить стоимость квартиры, но и вообще отпугнуть потенциального покупателя. Соседство квартиры с офисами и магазинами, расположенными на первых этажах, также может повлиять на ее стоимость – в этом случае квартира будет стоить дешевле примерно на 10%.

В сторону понижения цены будет играть и плохое состояние дома и самой квартиры. К примеру, отсутствие в подъезде ремонта, трещины в здании или неистребимый запах потребуют скидки в 5-10%, а квартира после пожара теряет в цене до 20%.

Поводом для торга может стать и отсутствие балкона в квартире. Перепланировка, несогласованная в установленном законом порядке может снизить стоимость квартиры на 5-10%.

Такую квартиру сложно купить в ипотеку, поскольку банки могут отказать в одобрении объекта.

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *