Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы

  •                                                                                       Домовладельцы — их право!
  •                                                                                                   И погибаете вы,
  •                                                                                                   Томных прабабушек слава,
  •                                                                                                   Домики старой Москвы
  •                                                                      Марина Цветаева
  • В чем суть

Ситуация вроде бы проста. Особняки для сохранения исторического наследия и восстановления памятников архитектуры (согласно Федеральному закону от 25 июня 2002 года 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ») сдавались в аренду с обязательством их отреставрировать. В качестве бонуса арендаторы после реставрации объекта платили льготную ставку.

Сейчас программа по сохранению объектов культурного наследия под угрозой. Из отреставрированных памятников выселяют арендаторов, а особняки планируют продавать на аукционе. В таких условиях программа сохранения исторического наследия вряд ли останется привлекательной для инвесторов.

Мнение арендатора

Под акцию выселения арендаторов попал даже «Благотворительный фонд охраны и должного содержания объектов культурного наследия». «Всё произошло под покровом тайны», — рассказывает Григорий Иванов, президент благотворительного фонда, который располагается в доме-усадьбе Н.Г. Григорьева.

О том, что они скоро станут бездомными, представители фонда узнали случайно. «Никто не спросил нашего мнения, никто не пришел к нам с проверкой, — комментирует Григорий Иванов. — Наши юристы случайно нашли решения Правительственной комиссии, выложенные в открытый доступ. А могли узнать об этом уже в суде».

Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы

Дом-усадьба Н.Г. Григорьева/ dslov.ru

Исторический особняк — дом-усадьба Григорьева (1-й Кадашевский пер., 10, стр. 1) «Благотворительный фонд охраны и должного содержания объектов культурного наследия» получил 12 лет назад по договору безвозмездного пользования от федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры».

Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы

Дом-усадьба Григорьева (справа), начало 1980-х гг./ a-dedushkin.livejournal.com

«Мы не занимаемся сдачей помещений в аренду — в нашем благотворительном фонде проводятся художественные выставки, работает детская театральная студия, проходят концерты, спектакли.

Я понимаю, если бы в результате проверки были обнаружены какие-то серьезные нарушения: например, мы сдавали бы помещения в аренду и получали за это кучу денег или не поддерживали здание в надлежащем виде. Но нас никто не проверял, — утверждает Григорий Иванов.

— Остается только предположить, что дом-усадьба Григорьева кому-то понравился».

По его словам, юристы фонда пытались исследовать, как дом-усадьба Григорьева попал в планы Правительственной комиссии. Это случилось 30 декабря прошлого года на заочном заседании комиссии, ранее объекта там не было.

Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы

1-й Кадашевский переулок в 1996 году (дом-усадьба Григорьева — первый дом справа)/ Guaglione/pastvu.com

Сейчас у фонда три судебных дела, два из них инициированы самой благотворительной организацией. Фонд оспаривает решение Правительственной комиссии и распоряжение Росимущества. Дело о выселении приостановлено до рассмотрения этих дел.

«Получается, «Дом.РФ» может ткнуть пальцем в любой объект и отнять его? — задается вопросом президент благотворительного фонда. — У меня перед глазами история компании, которая провела реконструкцию исторического здания, и ее тоже выселяют».

Мнение государства

Как уточнили в АО «Дом.РФ», объекты недвижимого имущества в собственности РФ, в отношении которых Правительственная комиссия наделила АО «Дом.РФ» агентскими полномочиями, часто были обременены договорами аренды или безвозмездного пользования с третьими лицами.

https://www.youtube.com/watch?v=DglXGZqRmIw

Факт наличия таких договоров, подчеркивают в АО «Дом.РФ», свидетельствует о неэффективном управлении федеральной собственностью.

«Ненужные и не используемые федеральными органами объекты предоставляются в аренду третьим лицам, которые зачастую передают их в субаренду, извлекая значительную прибыль из использования федерального имущества», — говорится в официальном ответе «Дом.РФ» Циан.Журналу.

По данным госкомпании, именно неэффективное использование федеральной собственности и является причиной, по которой Правительственная комиссия принимает решения о целесообразности сделок по отчуждению имущества из федеральной собственности в частную на открытых торгах (сделки уполномочено совершать АО «Дом.РФ»).

При этом в госкомпании не смогли привести примеры, когда исторический особняк — объект культурного наследия был передан в субаренду третьим лицам и арендатор получил бы прибыль, используя государственное имущество.

Тем не менее «судебная практика по искам АО “Дом.РФ” о расторжении договоров аренды единообразна, и сводится к удовлетворению исковых требований АО “Дом.РФ”, — так прокомментировали ситуацию по выселению арендаторов по запросу Циан.Журнала. — В практике не было прецедентов, когда судебные органы отказывали в расторжении таких договоров».

Спор о «льготной ставке»Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы

Дом Майкова/ NataliP111/wikimapia.org

В качестве примера арендатор особняка, который платит по льготной ставке, «Дом.РФ» приводит ООО «Юридическая фирма Городисский и Партнеры». Компания арендует дом Майкова (ул. Большая Спасская, 19а, стр. 1) на основании охранно-арендного договора. За особняк площадью 1407,1 кв. м юридическая фирма платит 107 529 рублей 90 копеек в месяц (по информации АО «Дом.РФ»).

Средняя стоимость аренды исторических особняков в центре Москвы намного выше. По подсчетам международной консалтинговой компании CBRE, она составляет 30–35 тыс. рублей за 1 кв. м в год. Сейчас компания-арендатор платит по льготной ставке всего около 1 тыс. рублей за кв. м в год.

Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы

Дом Майкова/ gorodissky.ru 

Но право на льготную ставку арендатор получил за то, что провел реставрационные работы памятника архитектуры, которые обошлись ему в 233 538 729 рублей 25 копеек (документы, подтверждающие стоимость работ, есть в распоряжении редакции).

В результате реставрации полностью восстановлен исторический облик особняка начала XIX века с элементами 1780-х гг., а фундамент здания поднят на 80 см. О качестве выполненных работ свидетельствуют не только заключение Министерства культуры (имеется в редакции), но и тот факт, что проект реставрации вошел в сборник «100 примеров успешной научной реставрации XXI века “Москва, которая есть”».

Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы

Особняк на плане 1833 года/Изображение: gorodissky.ru

Согласно документам, предоставленным ООО «Юридическая фирма Городисский и Партнеры», льготная арендная ставка была установлена лишь в конце 2013 года, когда арендная плата была снижена с 5 075 411,42 до 1 522 623,38 рубля в год. Таким образом, за семь лет, начиная с 2014 года, компания компенсировала лишь 24 869 516,28 рубля (3 552 788,04 × 7), то есть около 10% всех понесенных затрат.

Мнения юристов

Партнер юридической фирмы «Трубор» Николай Андрианов считает, что ситуация, когда государство по суду требует расторгнуть договор аренды при надлежащем исполнении арендатором условий этого договора, фактически означает изъятие имущества у арендатора.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Конституции никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. При этом под «имуществом» в этом случае понимается не только имущество, принадлежащее лицу на праве собственности, но и имущественные права, в том числе право аренды, указывает Николай Андрианов.

«Наличие у государства формального права изъять имущество еще не является достаточным условием для такого изъятия, что является логичным, поскольку государство само принимает законы, устанавливающие основания и порядок изъятия имущества. Имущество может быть изъято, только если суд установит, что это действительно необходимо для удовлетворения публичного (общественного) интереса, и что без такого изъятия удовлетворить этот публичный (общественный) интерес будет невозможно».

Николай Андрианов,партнер юридической фирмы «Трубор»

Юрист напоминает, что даже если суд придет к выводу о том, что изъятие объекта у арендатора является оправданным, такое изъятие в силу части 3 статьи 35 Конституции РФ допустимо только при условии предварительного возмещения арендатору всех убытков, причиненных досрочным прекращением договора аренды.

возмещение убытков

Более того, в качестве таких убытков арендатору должны быть возмещены не только расходы, понесенные им в связи с реставрацией объекта культурного наследия, но и:

  • расходы на поиск нового помещения, переезд;
  •  разница между ставками арендной платы, которую он платит по действующему договору аренды и будет вынужден платить за аренду нового помещения;
  •  любые другие убытки, включая упущенную выгоду.
Читайте также:  Рост и падение цен на новостройки в городах России в 2018 году

Без компенсации таких убытков досрочное расторжение договора аренды будет противоречить части 3 статьи 35 Конституции РФ.

«По большому счету, все, что было затрачено на реконструкцию, за исключением полученной от владения объектом прибыли, реально возместить, — соглашается Сергей Сергеев из Московской коллегии адвокатов «Арбат». — Да, для этого придется, скорее всего, пройти долгий путь в арбитражном суде, но шансы на успех есть».

Досрочно расторгая договоры с последующим выселением арендаторов из старинных особняков, объектов культурного наследия АО «Дом.РФ» опирается на цели, установленные ст.

1 161-ФЗ, а именно: содействие развитию жилищного строительства и формированию рынка доступного жилья, а также содействие иному развитию территорий, включая создание промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, комментирует Анна Савкунова, юрист Dentons.

Не представляется очевидным, как именно продажа объектов культурного наследия (которые нельзя сносить или реконструировать — допустимо только выполнять работы по их сохранению) будет способствовать реализации целей деятельности АО «Дом.РФ», кроме как просто служить источником финансирования, говорит юрист.

Заведующий бюро адвокатов «Де-юре», почетный адвокат России Никита Филиппов высказывает свою точку зрения: «Поскольку объект (исторический особняк. — Прим. ред.

) давно построен и существует, его передача от добросовестного арендатора неизвестному лицу (уже объявлено, что особняки будут проданы с аукциона — их новым владельцем может стать кто угодно) никак не связана с достижением целей закона о содействии развитию жилищного строительства.

На мой взгляд, поэтому есть шансы признать незаконным соответствующее решение уполномоченного правительством РФ межведомственного коллегиального органа, на основании которого АО «Дом.РФ» обращается с иском о расторжении договора аренды».

В соответствии с действующим законодательством, объясняет Максим Алексеев, адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры», переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных или обязательственных прав в отношении такого имущества. 

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды или внесения в него изменений, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе (статья 617 Гражданского кодекса РФ).

Передача в аренду объекта культурного наследия изначально обусловлена публичным (общественным) интересом, который выражается в сохранении этого объекта (часть 3 статьи 44 Конституции РФ). В российской судебной практике уже было несколько случаев, когда высшие судебные инстанции указывали на недопустимость противопоставления одних публичных интересов другим, напоминает Николай Андрианов.

Последняя капля

Государство долгое время пыталось спасти разрушающиеся памятники архитектуры, уговаривая инвесторов приобрести такие объекты в долгосрочную аренду на льготных условиях («за рубль») — в обмен на обязательство арендатора выполнить работы по сохранению памятников, отмечают в компании «Качкин и партнеры».

Однако немногих соблазняло такое предложение. Во-первых, из-за сложностей с подготовкой и проведением работ по сохранению объектов культурного наследия. Во-вторых, отпугивала высокая стоимость таких работ.

И, как резюмирует Екатерина Канаева, ведущий юрист юридической компании «Приоритет», существует риск принудительного прекращения долгосрочной аренды со стороны органов государственной власти.

«Видимо, свою роль в забивании последнего гвоздя в крышку гроба сыграет и «Дом.РФ» с исками о расторжении договоров аренды в отношении арендаторов, добросовестно исполняющих свои обязанности по реставрации и поддержанию в порядке исторических особняков», — полагает Максим Алексеев из адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

Риск потерять вложения и право аренды однозначно отпугнет потенциальных инвесторов от восстановления памятников, которые находятся в бедственном состоянии. А жаль.

На фото в начале статьи: дом-усадьба Григорьева/фото: img.tourister.ru

Реконструкция старых домов

07.12.2017

Выгодно ли застройщикам реконструировать старые дома

Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы

Сложившуюся ситуацию на рынке жилой недвижимости профессиональные игроки называют сложной.

В качестве описания этой самой сложности приводятся такие факторы, как высокая конкуренция, более требовательный покупатель, ценовая гонка, снижающаяся маржа, большой объем предложения.

Однако в жилой недвижимости есть сегмент, в котором основной головной болью для застройщика являются не столько упомянутые факторы, сколько дефицит площадок для девелопмента, — элитный.

В этом сегменте на первом месте всегда была локация — центр города традиционно является лакомым куском для застройщиков.

Но в таких местах есть острая нехватка участков под застройку, особенно в пределах Садового кольца, поэтому девелоперам ничего не остается, как переключиться на реконструкцию исторических зданий, которые расположены в центре столицы.

На сегодняшний день такая реконструкция — чуть ли не единственный способ возвести уникальный жилой проект премиум-класса в центре Москвы.

Следует отметить, что с коммерческой точки зрения у реконструкции есть два основных положительных фактора. Во-первых, это высокий ценник на квартиры в эксклюзивном проекте.

Во-вторых, срок возврата инвестиций составляет около двух лет, так как такой продукт раскупается довольно быстро в силу своей уникальности.

Как показывает практика, за год с момента открытия продаж комплекс уже бывает раскуплен на 80%.

Однако, несмотря на все плюсы, заработать на этом не так легко, как кажется на первый взгляд. Стоимость реконструкции в настоящий момент существенно выше, чем стоимость нового строительства, и составляет примерно 150–200 тыс. руб. за 1 кв. м, причем верхняя планка весьма относительна и может быть еще выше в зависимости от ряда факторов.

Для сравнения: строительство клубного дома на 12–15 квартир с дорогостоящими отделочными материалами, в престижной локации может обойтись девелоперу приблизительно в 1–1,5 млрд руб. Тогда как реставрация исторического особняка аналогичной площади и в такой же локации обойдется уже в 3–5 млрд руб.

, и это без учета затрат на приобретение объекта реконструкции. К тому же не следует забывать еще одну проблему, с которой может столкнуться девелопер, — процесс согласования. Поскольку речь идет об историческом здании, то здесь существует масса ограничений — поэтому в лучшем случае процесс согласования займет не меньше 12 месяцев.

Вместе с тем не всегда в таких домах можно проводить даже капитальный ремонт.

  • К объектам, в которых была проведена капитальная реконструкция с заменой несущих конструкций и систем коммуникаций и которые максимально приспособлены к требованиям luxury-сегмента элитного рынка, относятся, например, клубный дом il Ricco в районе Чистопрудного бульвара, ЖК «Русский модерн» на Гоголевском бульваре, а также «Пречистенка, 13».
  • Московские проекты реконструкции Девелоперам выгодно реконструировать старые особняки Москвы
  • * цены указаны с учетом отделки

Как правило, проекты такого рода реализуют либо частные девелоперы, имеющие серьезный опыт в реставрации и реконструкции, либо непрофильные застройщики, у которых в портфолио уже есть аналогичные примеры. Это можно объяснить тем, что сейчас очень мало «хороших» домов, которые можно переоборудовать в жилье, а за дорогостоящие проекты девелоперы пока не берутся.

Правда, есть еще один альтернативный вариант — реконструкция промышленных зданий (типографии, производственные помещении или здания НИИ) под проекты с апартаментами.

Однако даже этот класс жилья не сможет конкурировать с классической реконструкцией, в том числе и в плане локации объектов.

К тому же здесь на первый план выходит очень интересный факт: статистика продаж в элитном сегменте показывает, что дома с классической архитектурой продаются лучше, чем дома в современной стилистике.

Ежегодно более десятка зданий, требующих реконструкции, выставляются на торги. Однако не все так радужно: в жилые проекты превратятся лишь единицы.

Причина тому — избирательный подход девелоперов, которые для реконструкции выбирают удобную локацию, а также стараются выбрать дом в наилучшем состоянии, который возможен в данной ситуации.

В целом по количеству выставленных на продажу особняков с историей традиционно лидируют Остоженка и Пречистенка.

Например, сейчас на торги выставлены несколько домов прошлого века на Остоженке с износом до 60% за 465,3 млн руб.

Но исторический центр Москвы не ограничивается лишь пределами так называемой «золотой мили», и здесь у девелоперов есть возможность для реализации высококлассных проектов — интересные для девелопмента элитной недвижимости здания расположены по всей Москве, и при условии создания качественного продукта и грамотной маркетинговой стратегии даже на сложном рынке можно реализовать успешный проект.

https://www.youtube.com/watch?v=Wym8d7e1pwk

Таким образом, упомянутые факторы (небольшое количество площадок с сочетанием локация/пригодность для реконструкции, длительные сроки согласования, ряд серьезных ограничений на строительные работы) позволяют констатировать, что этот рынок пока не насыщен, хотя и остается очень интересным для девелопмента.

Девелоперов, которые берутся за подобные проекты, не так уж и много.

Несмотря на высокую маржинальность такого бизнеса, он тем не менее остается высокорисковым — не каждый девелопер в состоянии довести до конца проект, который удовлетворит взыскательному вкусу современного покупателя, а также пробиться через тернии многочисленных согласований не только с привычным департаментом строительства, но и с департаментом культурного наследия, суметь не настроить против себя общественное мнение, наладить диалог с такими организациями, как «Архнадзор», и пр. А ведь есть еще и специфический покупатель такого рода недвижимости, который приобретает не только квадратные метры, но и статус, атмосферу, соседство и многое другое, не поддающееся арифметическим подсчетам.

  1. Об авторах Амель Джерруди исполнительный директор департамента управления проектами и контроля строительства Colliers International
  2. Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.
Читайте также:  Москва стала выдавать больше разрешений на строительство

Подробнее на РБК: https://realty.rbc.ru/news/5a2777479a7947ef61c27cee

«Реконструкция особняков – это бизнес, но удовольствие от него получаешь, как от хобби»

Около 7 лет назад на рынке элитного жилья Москвы появился новый игрок – компания «ВМС Девелопмент». Ее владелец – бизнесмен Сергей Решоткин – долгое время жил в Париже, где изучал классические интерьеры разных эпох, историческую европейскую архитектуру и коллекционировал редкие предметы искусства. Вернувшись как-то в Москву, заметил, что небольшая, еще оставшаяся нетронутой старая часть столицы напоминает центр Парижа, Лондона или Вены, облик которых строится на симбиозе исторической архитектуры и современной инженерии. Объекты культурного наследия «устали» от пыли офисных переездов, а могли бы, как и прежде, в 18-19 века, служить жилыми элитными резиденциями.

В Москве на тот момент ниша реставрационного девелопмента была свободна, а рынок всегда с удовольствием «съедал» исторические жилые реконструкции. При этом количество миллионеров в столице России стремительно росло. Сегодня интересы компании Сергея Решоткина «ВМС Девелопмент» лежат только в области реставрации исторических особняков Москвы.

Первые шаги в девелопменте

– Свои первые шаги в девелопменте, – рассказывает бизнесмен, – мы сделали 20 лет назад, когда в 1998 году приобрели бывший доходный дом купца Генералова по адресу: Лялин переулок, 3. Наша компания отреставрировала здание и вывела на рынок.

Затем почти на 12 лет мы забыли о реставрации, занимаясь строительством промышленных и административных объектов. В частности, наша компания построила два крупнейших дилерских автомобильных центра в Казани: компаний Mercedes и Volkswagen.

Но все это был немного другой бизнес – новое строительство.

Одна из парижских работ Сергея Решоткина. Фото автора

Параллельно значительную часть времени Сергей Решоткин проводил в Европе: дети учились в Париже, а сам он изучал европейскую архитектуру и пробовал себя в редевелопменте старых парижских домов.

Парижский опыт воссоздания люксовых интерьеров подтолкнул Сергея Решоткина вернуться к реставрации ветхих особняков в Москве.

В 2016 году «ВМС Девелопмент» начал реконструкцию объекта культурного наследия «Жилой дом с палатами XVIII века», особняка, расположенного по адресу: Подсосенский переулок, 11, и построенного по проекту архитектора Александра Попова. До революции здесь располагался доходный дом.

Здание было восстановлено с максимальной точностью. Стены дома сохранились, а деревянные перекрытия, лестницы и, естественно, инженерные коммуникации, пришлось полностью менять. По старым схемам и фотографиями были воссозданы чугунные ворота, решетки на окнах и французских балконах, а также лепнина.

Всего в реконструкцию здания площадью 1350 кв. метров компанией «ВМС Девелопмент» было вложено более 415 млн рублей (307,4 тыс. рублей в кв. метр). В результате получился небольшой клубный проект, получивший название il Ricco (на фото выше). Всего в доме находится 11 апартаментов площадью от 76 до 207 кв.

метров, а в подземной части здания расположен паркинг на 14 автомобилей.

Бизнес или хобби

Все стадии проекта Решоткин пропускает через себя: и стройку, и проектирование, и конструктив, и выработку креативной идеи, и стилистические решения. Кажется, что реконструкция исторических зданий для него не бизнес, а хобби.

В новых проектах мы планируем получить доходность выше, чем в il Ricco

– По образованию я инженер-ракетчик: закончил МГТУ имени Баумана. Но по натуре – коллекционер, и занимаясь реконструкцией, коллекционирую результаты этой работы.

Да и архитектура Москвы мне всегда нравилась, просто, в отличие от архитектуры крупных европейских столиц, например, Парижа, где современные здания очень органично вписаны в исторический ансамбль города, застройка Москвы кажется хаотичной. В результате, когда я занялся редевелопментом исторических зданий, то меня это очень увлекло.

У каждого исторического особняка есть своя специфика, свои особенности. Заниматься реконструкцией мне очень интересно, но это бизнес. Хотя положительных эмоций от такого бизнеса получаешь, как от хобби: утром на работу идешь с удовольствием!

Сколько можно заработать на редевелопменте

Когда компания «ВМС Девелопмент» только приступила к реконструкции дома в Подсосенском переулке, господин Решоткин заявил, что, если доходность инвестиций меньше 20% годовых в валюте, это неудачные инвестиции.

Летом текущего года il Ricco достроен: в июне началась выдача ключей. То есть проект уже реализуется 3 года, а значит доход компании должен составить порядка 60%.

Реализовалась ли формула доходности на примере этого проекта?

– Здание в Подсосенском переулке мы приобрели достаточно дешево – в районе 2 тыс. долларов за кв. метр. Это был аварийный объект, который пустовал почти четверть века. Комплекс il Ricco (интерьеры на фото ниже) получился в русском стиле с элементами французской архитектуры. Квартиры в доме продают в среднем за 10 000 долларов за кв. метр (примерно 645 000 рублей – ред.).

Правда, пока (данные на июнь 2019 года) в клубном проекте продано лишь 6 из 11 апартаментов: два – на старте продаж, когда кв. метр начинался от 495 000 рублей; три – за время строительства; а еще один – перед сдачей дома госкомиссии. Осталось пять, почти половина. А, следовательно, 60-процентная доходность проекта il Ricco – пока лишь смелые теоретические расчеты предпринимателя.

Деревянные или железокаменные

Сегодня в коллекции «ВМС Девелопмент» находится уже три проекта. В конце прошлого года компания приступила к реконструкции объекта исторического наследия – доходного дома купца Расторгуева на улице Солянка. Комплекс, в котором после завершения строительства будет 19 лотов (включая четыре таунхауса и виллу), получил название «Дом с атлантами» (на фото ниже).

Цены на лоты варьируются в пределах 65-360 млн рублей. Третий проект девелопера – реставрация бывшего доходного дома виноторговца Леве – здания, возведенного по проекту Адольфа Эрихсона в 1903 году. Клубный дом на 12 квартир, включая пентхаус, получил адресное название Stoleshnikov, 7. Жилье в этом проекте будет продаваться с отделкой, а цены начинаются от 1,5 млн рублей за кв. метр.

– В новых проектах мы планируем получить доходность выше, чем в il Ricco, – говорит Сергей Решоткин. – Перед покупкой мы серьезно анализировали и исследовали здания. Эти особняки сделаны очень добротно.

Например, перекрытия в доме в Подсосенском были деревянными, на Солянке – как деревянными, так и каменными, а в Столешникове – железокаменными.

По сути, это железобетон, просто раньше функцию бетона выполнял камень, усиленный железной армированной сеткой.

В будущем «ВМС Девелопмент» планирует делать по одному новому дому в год

Такое перекрытие нам нужно будет только усилить и проложить тепло- и звукоизоляцию. Или, допустим, в «Доме с амурами» (так внутри девелоперской компании называют проект il Ricco – ред.) стены полые: Попов использовал забутовку.

В этом нет ничего страшного, просто опирать перекрытия на такие стены уже нельзя, а значит, нужно возводить дополнительные колонны.

А в «Доме с атлантами», напротив, стены не полые, к тому же метровой толщины, что решает многие конструктивные вопросы.

Новая формула элитного проекта

Сам Сергей Решоткин с начала 2000-х годов живет на Минской улице, в комплексе «Золотые ключи». Впрочем, в самом ближайшем будущем планирует поселиться в проекте, «сделанным своими руками», – клубном доме Stoleshnikov, 7 (на фото ниже).

– Если спросить любого риэлтора, «что главное в элитном комплексе?», то он, не задумываясь, ответит: «location, location, location». У меня другая формула элитного проекта. Да, местоположение, несомненно, очень важно.

Но необходимы еще две составляющие.

Во-первых, потребительские характеристики: высота потолков, уровень инсоляции, перекрытия, качество инженерии… Во-вторых, история здания: когда дом построен, кем, кто в нем жил… И в Stoleshnikov, 7, все эти составляющие идеально переплетаются.

В будущем «ВМС Девелопмент» планирует делать по одному новому дому в год. При этом компания обещает придерживаться узкой специализации – реконструкции исторических особняков: объектов культурного наследия Москвы или просто уникальных зданий.

– А новым строительством наша компания заниматься не планирует: нам это не интересно, да и не выгодно. Доходность в редевелопменте исторических памятников вдвое выше, чем в новом строительстве, хотя бюрократические сложности такие, что хоть волком вой…

«Собянин-style».Чем отличается новая эпоха в столичной архитектуре

Каждое  радикальное изменение архитектурного облика столицы связано с эпохой правления того или иного политического деятеля. Державный стиль сталинских высоток сменился примитивизмом хрущёвских пятиэтажек , а затем и минимализмом брежневских строений 70–80-х годов XX века. Сегодня у нас — эпоха Собянина…

Читайте также:  За 5 лет аренда подорожала только в 27 крупных городах

Историки считают, что сегодня «коренными москвичами» можно назвать не более 10% населения столицы. Антропологи ещё более категоричны: они считают, что коренных москвичей и вовсе не осталось. Проблема в том, что всё больше их переезжают в Подмосковье, либо вовсе в другие города и страны. Московская область опережает столицу по объёмам строительства и приросту жилья, начиная с 2014 года .

Причин переезда москвичей в область много. Это и неблагоприятная экология мегаполиса, и смена обстановки, и типа недвижимости. Проще говоря, это возможность построить свой дом, соответствующий личным представлениям об эстетике, а не жить «окно в окно» с соседями из типовых многоэтажек. Место москвичей в Москве занимают приезжие.

Слом сотен исторических зданий в Москве — примета новой эпохи

«За последние 5 лет в Москве построено и введено свыше 15 млн кв. м жилья, и темпы строительства в снижаться не будут» — заявил Собянин еще в 2016 году.

При Сергее Семеновиче построено действительно много всякого и разного. Облик города стал столь неузнаваем, что Москву в шутку именуют Собянинском.

Так почему же москвичи так враждебны к построенному и созданному при последнем мэре? Почему многим не нравятся ни широкие тротуары, ни отреставрированные фасады парадных улиц, ни велодорожки с вайфаями, ни фестивали варенья с цветочными арками, ни «декоративная тундра» около Собора Василия Блаженного? Урбанина ужасна не потому, что она оказывается нелепой пошлостью. Причина в том, что она сделана с наплевательским отношением к тому, что действительно нужно жителю столицы.

Родом я из той самой старой Москвы, которой больше нет. Родилась в Яковоапостольском (бывшем Яковлевском) переулке, большую часть жизни прожила на Кутузовском проспекте. Я часто прихожу к дому, где родилась.

12-комнатная коммуналка, в которой прошло мое детство, – теперь собственность представительницы шоу-бизнеса.

Особняки XVIII, XIX и начала XX веков в Лялином и Подсосенском переулках и на Воронцовской улице превратились в офисные центры или в здания банков с тонированными стёклами и евроремонтом, — одним словом, «турецкие» новоделы.

Коммент из соцсетей: на собянинской осинке народились апельсинки…Точнее не скажешь!

Архитектор Екатерина Вяземская, в прошлом реставратор, объясняет это просто: «Замена каменных конструкций на стекло с финансовой точки зрения выгодна архитектурным конторам. Это приносит доходы. Именно на таких подрядах архитекторы сейчас и зарабатывают.

Именно архитекторы, как это ни парадоксально, зачастую участвуют в уничтожении исторического облика того или иного особняка. Стиль, который сейчас царит в московской архитектуре, можно назвать одним словом – «упрощение».

Меня часто спрашивают, отчего сейчас редко строят в стиле сталинского ампира? Сталинский ампир был кропотливой, сложной, зачастую ручной работы. Все колонны, скульптуры, отделка – всё делалось вручную. Сейчас это не практикуют: невыгодно, долго и не прибыльно. Проще стеклянный фасад сделать.

Сейчас идёт реализация проекта «блочных храмов». Раньше храмы строили с душой, долго. Сейчас это поток. А вы говорите: архитектурный облик…».

Работая над этим материалом, я беседовала со многими архитекторами. Большинство из них сходятся во мнении: единого архитектурного облика Москвы сегодня вообще не существует. Исторический лик города постепенно начали заменять китч и новодел. Памятники архитектуры были принесены в жертву коммерции.

И все же свой стиль Сергею Собянину в Москве удалось создать. Москва превратилась в один сплошной «Торговый-центр — типовой — постройки».

Координатор «Архнадхора» Дмитрий Лисицын как-то в разговоре со мной высказал интересную мысль: «Лужков был самостоятельной фигурой, он даже архитектурные планы редактировал, а Собянин- это просто фигура, поставленная в Москве для того, чтобы проводить интересы федерального центра и олигархов. Именно поэтому архитектурный облик столицы по-прежнему во многом определяют девелоперы».

ТРЦ стали в последнее время едва ли не главной приметой Москвы. Название у этого архитектурного стиля простое: «У нас много денег, но мы хотим ещё больше!». Архитектурная целесообразность, уместность, соответствие ландшафту района и даже здравый смысл не играют никакой роли.

Главной тенденцией московской архитектуры остаётся, к сожалению, возведение зданий с большими площадями остеклённых фасадов. Коммерческие интересы и дефицит площади диктует ещё одно направление: здания из стекла и бетона устремлены ввысь.

Возникает вопрос: что делать с остатками исторического центра?

«Восстанавливать и реконструировать старые особняки гораздо дороже, чем строить новые. Для инвестора-застройщика гораздо выгоднее вместо дорогостоящей реконструкции на месте старого особняка построить новое здание», — считает архитектор Екатерина Вяземская.

Сейчас на сайте движения «Архнадзор» размещены жутковатые фотографии: фасады старинных особняков и… пустота.

Скоро они будут перестроены, в них поставят тонированные стекла, внутри сделают евроремонт, и от истории не останется ровным счетом ничего… В границах Земляного города (Садового кольца) и вдоль Остоженки – сразу несколько кандидатов на полный или частичный снос.

Усадьба Римских-Корсаковых и Дом Сурикова подготовлены к переделке под вкус и запросы «девелопера-мецената» Семенихина. Внушает тревогу и судьба нескольких «послепожарных» особняков, среди которых — дом-музей Тургенева и дом, в котором жил Шаляпин… Их судьба пока под вопросом.

И если наш вновь избранный мэр так любит свой город, сейчас необходима реставрация именно этих памятников, а не бесконечное украшение Тверской улицы непонятными мраморными объектами. И надо всем этим – деревянные арки и искусственные деревья. Эдакие осинки, на которых уродились апельсинки.

Недавно публицист Дмитрий Ольшанский собрал в своем блоге в социальной сети несколько наиболее колоритных комментариев, характеризующих «собянинскую эпоху» в архитектуре Москвы.

— «Сегодняшний «строительный» и «благоустроительный» бум — вакханалия безвкусицы и неудобств.

Кто-нибудь понимает , зачем надо было снять облицовочный мрамор на Китай-городе и заменить его дешевым пластиком ? «Переоформить станцию метро «Юго-Западная» в чудовищный ядовитый цвет из опять же дешёвого пластика, напоминающего плохо крашеный забор, который и на даче никто не рискнет поставить. Зачем эта ужасная плитка, лежащая вкривь и вкось, качающаяся, на которой летом ломаются каблуки и ноги, а зимой это ледяной глазурью покрытые ухабы, по которым не пройти?»

— «Всю жизнь на Таганке живу… Такого, как сейчас, не было никогда… перейти с одной стороны площади на другую — КВЕСТ!!! Все перерыто и перекрыто, кругом заборчики, и светофоры молчат… Плитка эта задолбала,. перекладывают разными фасончиками, все кривее и кривее».

Помнится, еще Екатерина Вторая любила говорить: «Москва – это город для праздника». Сергей Собянин , видимо, решил уподобиться державной императрице.

…Пока москвичи негодовали, а потом всё же смирились с нелепым памятником князю Владимиру рядом с Боровицкими воротами Кремля, придворный художник Москвы Салават Щербаков потихоньку наполнил город новыми творениями. Одно из них многие эксперты ставят на первое место среди «архитектурных нелепостей» столицы.

На Садовом кольце, в Оружейном переулке, на фоне высотного здания МФЦ «Оружейный» возвышается памятник прославленному оружейнику Михаилу Калашникову с автоматом наперевес. Кажется, что Калашников прицелился и готов открыть очередь по горожанам. А сзади – Георгий Победоносец, поражающий копьем змея.

Вкупе все это смотрится воинственно и одиозно.

А вот, как описывает свои впечатления от этого монумента местный житель юрист Дмитрий Шабельников:

«Мне кажется, что появление этого памятника в этом месте, в это время и в таком виде, мягко говоря, неуместно. Возможно, я предвзят, потому что живу от него в ста метрах и мне предстоит лицезреть его ежедневно.

Не будучи искусствоведом, воздержусь от рассуждений о художественных достоинствах проекта (хотя очень хочется).

Не будучи историком вооружений, воздержусь и от рассуждений о том, заслуживает ли Михаил Калашников памятника, — наверняка заслуживает… Я против него здесь, потому что Калашников никак не был связан ни с этими местами, ни с Москвой вообще.

Ставить памятник конструктору оружия в Оружейном переулке, который так называется с XVII века, — все равно что ставить памятник Анастасу Микояну на Мясницкой.

Монумент Щербакова совершенно однозначно читается как символ имперских комплексов и агрессии, советских и постсоветских, особенно вместе с «силуэтом земного шара» и святым Георгием, поражающим «некие силы зла». Особенно мило это выглядит на фоне программы «Моя улица», направленной вроде бы на гуманизацию Москвы. Все эти соображения я бы с удовольствием высказал не здесь, а в ходе публичного обсуждения с жителями района. Но таких обсуждений не предусмотрено законодательством города Москвы.»

Лет 20 назад представить появление такого уродливого памятника в центре столицы было невозможно. Сейчас — пожалуйста!

…Каждая эпоха оставила в архитектуре Москвы свой стиль. Что оставим потомкам мы? Мне кажется, важны не столько форма или выбранный архитектурный стиль, сколько следование «золотому» правилу римского архитектора Витрувия: «Архитектура – это красота, удобство и прочность». От себя добавлю: и ещё принцип «не навреди!».

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *