Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Ипотека в России бьет все рекорды. Так, в сентябре 2020 года было выдано 170 тысяч кредитов — максимум за всю историю. Льготная ставка сработала, спрос на жилье вырос. Многие в попытке сэкономить покупают «квартиры будущего», вкладываясь в квадратные метры на этапе котлована.

Однако нередки ситуации, когда сроки сдачи дома затягиваются или стройка замораживается на неопределенный срок. Если время сдачи затянулось более чем на полтора года, это уже долгострой, а это значит, что у дольщиков возникают проблемы.

Ruposters рассказывает, что делать, если вы вложились в проект, который из перспективного стал безнадежным.

Что такое «долгострой»

Долгостроем принято считать объект, строительство которого прекращено и не продолжается уже более чем 1,5 года. Происходит это по разным причинам: например, не у всех застройщиков есть необходимое количество денег для строительства целого жилого комплекса, все надежды на средства частных инвесторов.

Если инвесторов будет мало, строительство приостановится до новых денежных поступлений. Не стоит сбрасывать со счетов и банальные случаи мошенничества — продажу квадратных метров, которые существуют только на бумаге. В этом случае компания собирает деньги с инвесторов, но не вкладывает их в строительство объекта, а тратит на свои нужды.

Такая мошенническая схема очень популярна на стадии котлована, когда дом еще не начал возводиться. Мошенникам проще испариться с вашими деньгами, если они потратили минимум на создание видимости стройки. Строительство дома в этом случае «замораживается» на неопределенный срок, а инвесторы остаются ни с чем.

Вернуть свои деньги будет крайне сложно, и многое в таких ситуациях зависит от типа контракта, заключенного между застройщиком и покупателем.

Типы контракта между застройщиком и покупателем

Договор долевого участия (ДДУ) — самый выгодный вариант для покупателя квартиры в новостройке, т.к. сделка предусматривает отказ от договора с полной материальной компенсацией.

Дольщики защищены законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который обязывает застройщика передать дольщику квартиру не позднее того срока, что указан в договоре.

За просрочку начисляется пеня, а в случае просрочки более чем на 2 месяца покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, при этом все вложенные деньги ему обязаны отдать немедленно.

Еще один плюс подобного типа договора — возможность компенсации в случае банкротства застройщика. С 20 октября 2017 года застройщики обязаны перечислять в фонд защиты дольщиков 1,2% от цены каждого ДДУ, и в случае банкротства фонд окажет помощь в возврате денежных средств или в финансировании дальнейшего строительства объекта.

ЖК «Царицыно» и «Царицыно-2» в Москве возводятся с 2006 года | ТАСС

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) — это не лучший вариант, имеющий множество «подводных камней», ведь предметом предварительного договора является не покупка квартиры, а лишь намерение сторон заключить сделку в будущем.

Использование такого типа договора выгодно прежде всего для застройщиков: практическое отсутствие санкций в случае просрочки передачи квартиры покупателю и возможность изменения договора в одностороннем порядке развязывает руки недобросовестным продавцам.

Клиенты, заключающие такой тип договора, не защищены от двойных продаж, пересмотра условий сделки и вероятного банкротства застройщика, в результате которого можно лишиться и жилья, и денег.

Жилищный и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — очень ненадежная схема. Прежде чем заключить подобный тип договора, нужно внимательно изучить Устав кооператива. Может оказаться так, что обязанности самого кооператива будут не указаны или будут слишком расплывчатыми, и тогда в случае проблем со строительством вернуть свои деньги будет неимоверно тяжело даже через суд.

Что делать, если застройщик обанкротился

Необходимо подать конкурсному управляющему заявление о включении требований в реестр кредиторов. Конкурсный управляющий — это человек, который назначен арбитражным судом при принятии решения о признании должника банкротом для проведения конкурсного производства и осуществления иных полномочий, установленных ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Если дом уже построен, то вы вправе потребовать квартиру в собственность через арбитражный суд. Впрочем, недостроенный объект тоже можно потребовать признать своей собственностью.

Для этого нужно собраться всем вместе (дольщики), обратиться в суд и зарегистрировать совместное долевое право на объект незавершенного строительства. Далее образовать жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и закончить постройку или продать ее.

Это оптимально, если дом находится на завершающем этапе строительства и для его достройки нужны небольшие вложения.

Недостроенный ЖК «Княжий» в Челябинске | 74.Ru

Еще один вариант — вернуть потраченные деньги. Однако стоит помнить, что денежные требования кредиторов удовлетворяются только в третью очередь. Сначала средства идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, потом — на выдачу зарплаты рабочим. Поэтому ждать выплат можно очень долго, и денег должника может не хватить на возмещение долгов всем.

В случае заключения ДДУ можно получить компенсацию через фонд, если застройщик уплачивал в него взносы. Для этого нужно дождаться объявления о начале приема заявлений на сайте фонда защиты дольщиков, подать заявление о выплате возмещения и в течение 10 дней получить свою компенсацию.

Как не «попасть» на долгострой

Прежде всего стоит проверить документы застройщика: разрешения на строительство, права на землю, проектную документацию, а также изучить историю строительной компании — отсутствие судебных тяжб, громких скандалов с инвесторами, отсутствие недостроенных объектов. Все это будет плюсом при выборе. Не поленитесь поискать в интернете отзывы о компании.

Долгострой на улице Тульской в Новосибирске | ГК «Баутехник»

Очень желательно посетить строительную площадку дома, в котором вы хотите купить квартиру: стройка должна вестись непрерывно, ее прогресс должен быть заметен со стороны. Если на участке не ведутся работы, это может говорить о том, что у компании мало собственных средств для начала строительства, это может обернуться проблемами в будущем.

Внимательно нужно отнестись и к договору, который предлагает заключить застройщик. Самая безопасная схема для покупателя — договор долевого участия в строительстве (ДДУ). Остальные варианты не защищают от долгостроя и не могут быть гарантией того, что вы сможете вернуть свои деньги в случае любых проблем со сроками сдачи объекта.

Подписывайтесь на нас в Instagram:https://www.instagram.com/ruposters_ru/

Что надо делать, если сдача квартиры застройщиком затягивается? Какие действия позволят устранить проблему? в 2021 году

Просрочка сдачи жилья – одно из распространённых нарушений. И хотя она не всегда происходит по вине строительной компании, дольщики должны знать, что нужно делать в такой ситуации. Расскажем об этом детально.

В письменном договоре есть два основных пункта о сроках:

Дата ввода дома в эксплуатацию.
Срок сдачи жилплощади.

По закону компания застройщика не может передавать здание дольщикам, пока не получено разрешение на ввод.

Время передачи определяется по-разному:

с указанием квартала, к примеру, «в 3 квартале 2019 года», то есть, просрочка начнётся по его окончанию, с 1 октября;
с указанием конкретной даты – «не позднее 1 октября 2019 года», значит просрочка пойдёт со следующего числа – 2 октября 2019 года.
с учётом получения согласований на ввод в эксплуатацию указываются приблизительные сроки – квартал, и квартиры передаются дольщикам в течение месяца с момента получения разрешения.

Важно, чтобы время, обозначенное в договорах долевого участия всех жильцов будущего дома, было одинаковым для всех.

Несмотря на то, что строительные компании нередко пишут в договорах ДДУ, что срок не гарантируемый, планируемый, ориентировочный, и может быть увеличен, это не влияет на решение судей о взысканиях и штрафах. Строители просто не имею права затягивать время сдачи жилья.

Комплексный ремонт квартир под ключ

Всё включеноВ стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
Без вашего участияПосле согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
Цена известна заранееСтоимость ремонта фиксируется в договоре.
Фиксированный срок ремонтаРемонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

В договоре долевого участия прописывается дата сдачи недвижимости. Главным документом при этом является акт приёма-передачи недвижимости. Если этот документ подписан, но позже обозначенного срока, это считается нарушением сроков строительства.

Перед тем, как подписывать акт, нужно убедиться, что здание введено в эксплуатацию. Увы, часто бывает, что строительная компания просит подписать приёмку, в то время как дом ещё не проверен экспертной комиссией, отвечающей за его безопасность и нормальное функционирование.

Интересный факт! В Московской области себестоимость квадратного метра жилья составляет 62,6 тысячи рублей, а цена продажи – 70 тысяч рублей. На каждом метре застройщик зарабатывает примерно 7,4 тысячи рублей.

Законодательство обязывает фирму-строителя сообщить о том, что строительство не укладывается в отведённое время, причём в письменном виде. Письмо должно быть вручено за два месяца до установленной даты под роспись. Также, согласно закону, компания должна предложить покупателю изменить договорные условия.

Юристы предупреждают, что подписывать такое соглашение будущий собственник не обязан. Если только это не выгодно ему самому. Но, в большинстве случаев люди торопятся заселиться на новую площадь, поскольку зачастую дожидаются этого момента, проживая в арендованной квартире или у родных.

Но бывает, что покупка недвижимости оформлена в рассрочку, и последний платёж приходится на дату её передачи. Если человек ещё не имеет нужной суммы, ему выгоднее подписать бумаги о переносе времени сдачи.

Юридически это означает, что взысканий с нарушителя он не получит, поскольку сроки первоначального договора ДДУ уже не приоритетны.

Любые соглашения и документы важно зарегистрировать в местном отделении Росреестра, иначе они не будут иметь юридической силы.

Довольно часто строители предлагают подписать соглашение о переносе даты, но если вы не разбираетесь в тонкостях этой процедуры, лучше делать это в присутствии квалифицированного юриста.

Не следует поддаваться на уговоры и подписывать акт приёмки, если даже представитель фирмы готов разрешить вам заселиться в квартиру и выдать от неё ключи.

Такое случается, когда здание фактически готово к передаче, но есть проблемы с согласованием ввода в эксплуатацию из-за некоторых недоделок или неудовлетворительного благоустройства прилегающей территории.

Такой документ будет недействительным. Более того, из-за этого невозможно будет оформить жильё в собственность. Для этого в акте должны быть прописаны заключительные взаиморасчёты из-за вероятных изменений метража, и необходимы замеры площади представителями БТИ, составляющими технические планы.

Доказать просрочку можно при помощи акта приёма-передачи. На нём будет проставлена более поздняя дата. Даже отсутствие этой важной бумаги – доказательство невыполнения обязательств. Если жильё ещё не сдано, значит, застройщик не уложился в установленные сроки, и ему придётся доказывать свою невиновность.

Решить проблему можно при помощи претензии. Участник долевого строительства должен письменно изложить свои требования и отнести в компанию, зарегистрировав документ у секретаря. У себя надо оставить копию документа с пометкой о принятии. Либо отправить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Подавать претензию можно до передачи квартиры, и тогда нужно указать в ней размер пени за один просроченный день.
Когда документ подаётся после подписания акта приёмки, то можно называть точную сумму неустойки, опираясь на фактическое время просрочки.
Требования, которые указываются в претензии:

Возвращение части перечисленных средств за недвижимость, не переданную вовремя.
Возмещение расходов на арендованное жильё с приложенными документами – копией договора найма, расписками, квитанциями, платёжками, доказательствами того, что другой недвижимости у вас нет.
Порой затягивание с передачей жилплощади связано с тем, что рабочие не успели провести установку сантехники, либо не выполнена чистовая отделка. В этом случае рекомендуется потребовать добровольной оплаты пени и неустойки за просроченное время.

Но претензия не всегда позволяет урегулировать отношения между двумя сторонами в досудебном порядке. И в последнем случае лучше обратиться в суд и взыскать с обидчика деньги по закону.

На эти средства дольщик может пригласить профессионалов ремонтной компании и провести комплексный ремонт. Жильцов редко устраивает состояние квартиры при заселении.

Но, используя услуги проверенной фирмы, можно рассчитывать и на качество, и на окончание всех работ в точно обозначенное время.

Иногда участник долевого строительства может рассчитывать на отмену доплаты за лишние расходы и даже метры (до 3%) в счёт просрочки застройщика. Но тогда нужно исключить доплату из договора долевого участия.

Подавать иск в суд можно, когда строительная организация игнорирует претензии участника ДДУ или не соглашается с ними. Взыскание неустойки является правомерным наказанием обидчика, а также актом защиты прав дольщиков.

При подаче искового заявления уже должен быть определён размер материального возмещения. Его должен рассчитать сам истец. Кроме этого, иск может содержать другие пункты:

Оплату судебных издержек (за консультацию у юриста).
Штрафное взыскание за нарушение требований покупателя.
Возмещение морального ущерба.
Оплату понесённых убытков, например, проживание в съёмной квартире из-за возникшей задержки.

Юристы советуют не тратить время на досудебные урегулирования, и при подобных обстоятельствах обращаться сразу в суд. Писать заявление можно уже спустя пару недель после просроченной даты. Представители строительной компании могут уговаривать вас подождать, но если уже произошло нарушение, вряд ли можно ожидать скорого решения этого вопроса.

Судебное разбирательство – дело долгое, за это время просроченный дом будет построен и сдан. А у участника ДДУ уже будет на руках решение суда, и он сможет получить принадлежащие ему по закону деньги.

Когда нет уверенности, что именно делать, если сдача квартиры затягивается застройщиком, можно пойти к юристу. Или обратиться к специалистам «Общества защиты прав дольщиков», имеющим опыт в разрешении вопросов о задержке сдачи жилья. Безусловно, судиться – не самое приятное занятие, но это наиболее короткий путь к справедливому финалу неприятной истории.

Договор ДДУ сдача не в срок

Застройщики, к сожалению, очень часто нарушают сроки сдачи домов в эксплуатацию.

Бывает, конечно, и по не зависящим от них причинам, но если дольщик не готов дожидаться новых сроков сдачи, то он имеет полное право расторгнуть договор со строительной компанией в одностороннем порядке и вернуть свои денежные средства. Также дольщик всегда может продать недостроенную квартиру путем переуступки прав на нее.

В случае, если дольщик имеет возможность и готов ждать, то он может потребовать выплату неустойки за нарушение условий ДДУ, штраф, возмещение убытков и моральную компенсацию.

Важно понимать, что несоблюдение именно срока передачи квартиры (то есть просрочка даты подписания передаточного акта), а не срока сдачи самого дома в эксплуатацию будет считаться нарушением, за которое дольщик вправе потребовать компенсацию.

Для получения неустойки за несоблюдение сроков передачи квартиры по условиям, прописанным в ДДУ, строительной компании сначала направляется досудебная претензия. В ней, помимо самого требования о выплате компенсации, также указывается подтвержденный факт несоблюдения срока передачи объекта согласно договору, и размер неустойки, предусмотренный законом.

Сдача дома затянулась, что делать?

Какие права есть у дольщика, если застройщик сдает дом не в срок?

Претензию можно направить как до момента подписания передаточного акта, так и после, когда квартира уже была сдана, но со сдвинутыми сроками. Такое претензионное письмо составляется в двух экземплярах, один из которых передается строительной компании под подпись и печать на экземпляре дольщика. Также претензию можно направить заказным письмом.

размер неустойки = 1/150 х ставка рефинансирования ЦБ РФ х стоимость квартиры по ДДУ х количество дней просрочки. Здесь 1/150 – это коэффициент, который применяют к ставке рефинансирования для физических лиц (для юрлиц он другой – 1/300). Дополнительный штраф с застройщика в этом случае взиматься не будет.

В случае, если компания застройщика никак не реагирует на претензионное письмо в течение 30 дней, то это расценивается как отказ от выплаты запрашиваемой неустойки. При таком стечении обстоятельств следует подать иск в суд, к которому прилагаются расчет исковых требований, помимо всех необходимых документов.

Но тут есть важный нюанс! Уже в самом договоре долевого участия может быть прописан порядок досудебного разрешения споров (сюда входит и подача претензии). Вот тогда дольщику придется следовать букве договора. Это может также касаться даже образца заявления с претензией, сроков подачи и сроков ее рассмотрения.

Подав иск в суд, дольщик, помимо неустойки от застройщика за задержку сдачи квартиры, может также рассчитывать еще и на дополнительные денежные выплаты в качестве компенсации:

возмещение убытков, которые возникли вследствие задержки сдачи квартиры (например, потраченных денежных средств на вынужденную и незапланированную аренду жилья);
за причинение морального ущерба;
штраф, равный 50% от суммы, которую решит установить суд за отказ добровольно выполнить требования заявителя;
возмещение судебных расходов.

Подавать иск в суд можно и на этапе строительства дома, и после его завершения. Но тут не стоит слишком затягивать, так как существует срок исковой давности, который равен трем годам. После его истечения суд может отклонить иск дольщика. Судебная статистика таких дел показывает, что, как правило, исковые требования дольщиков удовлетворяются – иногда в полной мере, иногда частично.

И еще один момент. Согласно законодательству РФ, суд имеет полное право сократить сумму компенсации, если сочтет, что она несоразмерна нарушению ДДУ.

Если договор на покупку квартиры был оформлен в рамках 214-ФЗ и произошла задержка со сдачей дома в срок, то дольщик вправе претендовать на денежную компенсацию. Добровольно застройщик платить не будет или постарается снизить размер выплат. Единственным правильным решением в такой ситуации является подать иск в суд.

Согласно данному примеру, задержка составит 123 дня. Тогда (при условии, что ставка рефинансирования ЦБ не изменится с нынешних 7,25%, а стоимость квартиры по договору – 6 млн рублей) выплата будет равна примерно 356 тысячам рублей. Кроме того, дольщик может претендовать на компенсацию морального вреда.

Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 года № 214-ФЗ предусмотрен ряд компенсационных мер при нарушении застройщиком прав дольщиков, в том числе неустойка за несвоевременную передачу объекта долевого строительства (то есть Вашей будущей квартиры).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Для реализации права на данную компенсацию первоначально необходимо обратиться к тексту Вашего договора долевого участия в строительстве жилого дома. Дело в том, что срок сдачи объекта долевого строительства в эксплуатацию и срок передачи объекта долевого строительства гражданину являются двумя разными понятиями и могут быть разнесены во времени друг от друга на два-три месяца.

Вас, как сторону договора, в первую очередь должен интересовать срок передачи объекта долевого строительства дольщику. Если он напрямую не указан в договоре, а указан лишь срок окончания строительства или ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то ищите в тексте пункт, регулирующий срок передачи готовой квартиры гражданину после введения дома в эксплуатацию.

Важно знать, что перенос застройщиком сроков сдачи многоквартирного дома налагает на него обязательство оповестить всех дольщиков о данном событии.

Как правило, застройщик будет пытаться подписать с Вами соглашение о переносе сроков.

Однако подписывать данное соглашение стоит только в том случае, если застройщик добровольно соглашается компенсировать Вам неустойку в связи с просрочкой обязательств.

Первым шагом к принудительному взысканию неустойки с застройщика является подача письменной претензии с указанием требований по выплате неустойки.

Застройщик должен рассмотреть указанные требования в течение 10 дней с момента получения текста претензии.

Если же застройщик добровольно не исполнил Ваши требования в указанный срок, необходимо обращаться с исковым заявлением в суд.

Предлагаем ознакомиться: Идти в армию или нет

Как взыскать компенсацию с застройщика, задержавшего сдачу дома?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

В том случае, если застройщик срывает сроки сдачи объекта и не уведомляет об этом покупателя или же уведомляет, предложив перенести даты вручения ключей, но дольщик отказывается от этого, то ДДУ считается недействительным.

В теории компания обязана вернуть клиенту всю сумму, которую он заплатил за покупку квартиры, а также оплатить ему неустойку. На практике я бы не стал спешить с расторжением договора, поскольку зачастую застройщик в течение ближайших месяцев все же выдаст ключи, а данные проблемы вызваны процветающей бюрократией.

Если же застройщик не уведомляет дольщика о срыве сроков сдачи объекта, то следует написать претензию, в которой нужно указать, какую компенсацию и на каком основании недобросовестная компания обязана Вам выплатить.

Необходимо следить за тем, чтобы все сопутствующие юридические документы были приложены к письму. Только в этом случае оно будет иметь силу.

Очень важно, чтобы все эти документы существовали в двойном экземпляре и имелись в наличии у Вас.

Если застройщик получил письмо, но никак на него не отреагировал, дольщик имеет право подать на него в суд.

Если ситуация доходит до суда, то дольщику необходимо в первую очередь нанять адвоката, так как даже несмотря на то, что большинство судей встают на сторону обманутых клиентов, компании имеют широкие финансовые возможности и, наняв квалифицированных юристов, могут уйти от ответственности.

Если решение суда принято в пользу истца, застройщик обязан удовлетворить его требования, согласно решению суда. Если же и после этого дольщик не получает своих денег, то он может обратиться в соответствующие компетентные органы, которые возбудят уголовное дело и начнут процедуру принудительной передачи средств от застройщика к клиенту.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли въехать в новостройку до госкомиссии?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

Как обстоят дела с задержкой строительства в Германии?

Как определить срок просрочки передачи жилья

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Срок передачи жилья – одно из основных условий, которое должен содержать ДДУ. Без этого пункта договор является недействительным и не пройдет регистрацию в Росреестре. Эта дата является единой для всех участников проекта, и не может быть изменена застройщиком по своему желанию без согласования с дольщиками.

Срок передачи объекта может присутствовать в договоре в нескольких вариантах, соответственно и просрочка сдачи дома считается по-разному.

В документе может быть установлена определенная дата, например, «не позже 30 апреля 2017 года», в этом варианте просрочка считается со следующего дня – с 1 мая 2017 года.
Если в условиях договора срок обозначен в виде квартала, например, «во втором квартале 2017 года», то дата просрочки наступает 1 июля 2017 года.
Дата передачи объекта может быть привязана к определенному событию, чаще всего к приемке дома госкомиссией. Например, указан срок ввода в эксплуатацию 2 квартал 2017, а срок передачи – в течение 60 дней от этой даты. Просрочка сдачи квартиры наступит 1 сентября 2017 года.

В договорах часто можно встретить расплывчатые формулировки, например, в некоторых документах рядом со сроками присутствуют слова «примерный», «планируемый», «ориентировочный».

Эти и подобные им слова пишутся специально, чтобы избежать ответственности, ведь застройщики прекрасно знают, что им грозит выплата неустойки за просрочку сдачи дома.

Однако такие оговорки незаконны, и судом во внимание не принимаются.

Размер неустойки, предусмотренной законом для Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ, можно посчитать с помощью какого-нибудь онлайн-калькулятора, но надежнее и вернее посчитать это на обычном калькуляторе самому. В этом нет ничего сложного для тех, кто знаком с арифметикой на уровне начальной школы.

Сумма неустойки по ДДУ определяется на основе текущей ставки рефинансирования ЦБ РФ, и рассчитывается за каждый день просрочки до момента исполнения обязательств или до момента обращения дольщика в суд.

Чтобы посчитать неустойку за просрочку сдачи дома (передачи квартиры) Застройщиком, нужны следующие исходные данные:

Ставка рефинансирования ЦБ РФ (с 2016 г. она равна ключевой ставке ЦБ РФ) на день фактической передачи квартиры дольщику, или на день подачи претензии или искового заявления. Текущую ставку см. здесь.
Применяемый коэффициент к ставке рефинансирования (1/300 – для юрлиц, и 1/150 – для физлиц).
Стоимость квартиры по ДДУ (смотрим цену квартиры, указанную в договоре).
Длительность просрочки передачи квартиры дольщику в днях (начиная со дня, следующего за датой, когда квартира должна быть передана по условиям ДДУ, и заканчивая днем фактической ее передачи, т.е. подписания Передаточного акта, либо днем обращения в суд).

Размер неустойки = 1/150 Х ставка рефинансирования Х цена квартиры Х количество дней просрочки

Если Застройщик слишком долго затягивает передачу квартиры, и дольщик решил обратиться в суд, не дожидаясь фактической передачи, то полное количество дней просрочки в судебном иске не указывается.

Вместо этого указывается расчетная сумма неустойки за один день просрочки (по той же формуле). Именно этой цифрой будет оперировать суд, устанавливая окончательный размер неустойки, взыскиваемой с Застройщика.

Застройщик обманул? Не беда! Взыскание неустойки с Застройщика — это наш профиль.Адвокатов со специализацией по долевому строительству ищи — ЗДЕСЬ!

Пример: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома (квартиры) по ДДУ

Строители затянули ремонт? Как не платить подрядчику?

В случае нарушения сроков ремонта подрядчик рискует не получить денежных средств за выполненную работу. Свой отказ платить за невыполненную в срок работу Вы можете подкрепить «Обзором судебной практики ВС РФ №4(2017)».РФ №4(2017)».

Каждый из нас хоть раз в жизни сталкивался с ремонтом. В основном происходит это при переездах на новое место жительства, приобретение нового жилья или просто вы решили сделать ремонт дома. При этом далеко не каждый может сделать ремонт самостоятельно, приходится нанимать строительную бригаду.

Наняли вы Равшана с Джамшутом или обратились в строительную организацию – не имеет значения. Очень важно не забыть о договоре подряда на производство ремонтных работ. Такой договор заключается между заказчиком, т.е.

Вами и подрядчиком, которым может выступать как один человек, так и организация или бригада строителей.

Без договора нет гарантии, что в случае просрочки выполнения работ или выполнения их ненадлежащим качеством подрядчик не понесет ответственности.В договоре подряда указываются условия, по которым подрядчик обязуется выполнить для заказчика определенную работу и сдать ее результат. Заказчик в

свою очередь обязуется принять этот результат и оплатить его. Так же указываются сроки выполнения работ. Как это часто бывает, подрядчик не укладывается в срок и тянет резину. То материала нет, то работник заболел, то транспорт подводит, причин можно выдумать массу. Только ремонт Ваш начинает надолго затягиваться. А иногда, даже слишком надолго.

Появляется жгучее неисправимое желание наказать подрядчика и не платить ему. Что делать в такой ситуации?

А что делать разъяснил «Обзор судебной практики ВС РФ №4(2017)», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 15.11.2017 г., где рассматриваетсяподобная ситуация, когда просрочка выполнения работ по договору подряда оказалась роковой ошибкой для подрядчика. Точно такие же последствия

будут ожидать подрядчиков даже тогда, когда стало очевидным, что работа не будет выполнена в срок.

В вышеуказанном обзоре судебной практики описывается ситуация, когда по договору подряда организация-подрядчик обязалась своими силами и средствами выполнить работы на объекте недвижимости, принадлежащем заказчику (физическому лицу).

Оплата за работу организации-подрядчика была разбита на четыре этапа: 1 этап – 35%, 2 этап – 20%, 3 этап – 25%, 4 этап – 20%, а все работы должны быть завершены не позднее 90 рабочих дней.

Заказчик оплатил подрядчику положенные 35%, после чего подрядчик приступил к работам. В последствии оплатил еще 8%. Однако было явно, что подрядчик не уложится в срок. Собственно так и получилось, срок выполнения 1 этапа работ превысил срок выполнения всего комплекса работ.

Заказчик подал в суд на расторжение договора, взыскание с подрядчика уплаченных денежных средств по договору подряда, а так же пени и судебныхрасходов. Исковые требования были удовлетворены.

Суд, помимо прочего, указал, что организация-подрядчик не известила заказчика о готовности 1 этапа работ, не подписала акт приема-передачи первого этапа работ, ну и сроки выполнения 1 этапа работ превышают сроки выполнения всего комплекса работ.

Апелляционная инстанция данное решение отменила, сославшись на то, что заказчик так же нарушил срок внесения оплаты за 1 этап работ. Причем

значительно (1,5 месяца). Так что раз заказчик нарушил сроки внесения денежных средств, то он был согласен на изменение сроков выполнения работ по договору.

Ясность по делу внесена Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, которая указала: «пунктом 4 ст.

453 ГК РФ предусмотрено, что в том случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ».

Сначала деньги – потом стулья.

На один момент особо хотелось бы обратить внимание. По условиям договора подряда срок выполнения работ – 90 рабочих дней, которые начинают течь с момента поступления оплаты за 1 этап выполнение работ. Даже не будучи юристом можно утверждать, что раз заказчик не оплатил, то подрядчик и неначал работать – вполне справедливо. Так и поступил подрядчик, т.е.

начал выполнять работы только после поступления оплаты за 1 этап работ, как это предусмотрено договором. Однако подрядчику нужно было предъявить претензию заказчику по просрочке оплаты, поскольку оплата 1 этапа работ поступила со значительным нарушением сроков. И вместо того, чтобы предъявить заказчику претензию о нарушении им сроков оплаты, подрядчик приступил к выполнению работ.

А раз так, то обязан соблюдать сроки выполнения работ, предусмотренные заключенным между заказчиком и организацией-подрядчиком договоромподряда. В соответствии со ст. 405 ГК РФ должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения.

Если вследствие просрочки должника исполнение утратило интерес для кредитора, он может отказаться от принятия исполнения и требовать возмещения убытков. Должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Заказчик заявил, что в следствие просрочки выполнения работ, их выполнение потеряло для него интерес, однако суд апелляционной инстанции не учел положения ст. 405 ГК РФ. Кроме того, раз заказчик (физическое лицо) является потребителем, то согласно положения ст.

28 Закона о защите прав потребителей, предусматривающей, что, если исполнитель нарушил сроки выполнения работы (оказания услуги) — сроки начала и (или) окончания выполнения работы (оказания услуги) и (или) промежуточные сроки выполнения работы (оказания услуги) или во время выполнения работы (оказания услуги) стало очевидным, что она не будет выполнена в срок, потребитель по своему выбору вправе, в том числе, отказаться от исполнениядоговора о выполнении работы. При отказе от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги) исполнитель не вправе требовать возмещения своих затрат, произведенных в процессе выполнения работы (оказания услуги), а также платы за выполненную работу (оказанную услугу), за исключением случая, если потребитель принял выполненную работу (п.4 ст. 28) Таким образом, если бы заказчик подписал акт приема-передачи работ, то врятли он бы выиграл судебный процесс. Данные правоотношения относятся не только к строительному подряду, но и к другим видам подрядных работ. Так что будьте внимательны к срокам и обязательно заключайте договор подряда на производство работ. Это позволит Вам минимизировать риски

потерять свои деньги, привлечь к ответственности недобросовестного подрядчика, а так же в случае выявления недостатков в работах – потребовать их устранения или денежной компенсации.

Если все же возник спор, и урегулировать его самостоятельно не представляется возможным, то адвокат в Краснодаре всегда придет к Вам на помощь, проконсультирует в вопросах досудебного и судебного разрешения спора, а так же поможет отстоять в суде свою позицию и взыскать понесенные убытки.

В помощь дольщику: что нужно знать о срывах сроков строительства дома

К сожалению, многие дольщики сталкиваются тем, что строительство дома затягивается, а его сдача в эксплуатацию переносится на более поздний срок…

Часто это происходит потому, что у застройщика возникли финансовые проблемы, и прежние соинвесторы становятся пострадавшими дольщиками. Но задержка сроков не обязательно говорит о безнадежности ситуации.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у экспертов, что в реальности происходит на стройплощадке и к чему стоит готовиться при срыве сроков сдачи дома.

Сроки срываются не так уж редко

Статистика говорит о том, что более половины жилых комплексов в России вводят в эксплуатацию позже изначально запланированного срока. Причем такая тенденция характерна для всех категорий домов и не зависит от размера застройщика. Сроки нарушают как небольшие, так и крупные строительные компании по проектам и стандарт-класса, и бизнес-класса.

Застройщик может переносить сроки не только из-за финансовых проблем

Чтобы перенести срок вручения ключей дольщикам, нужны серьезные причины. Но это не всегда говорит о неблагонадежности застройщика и его финансовых трудностях, особенно если подобный форс-мажор случается у компании впервые.

Как отмечает гендиректор IKON Development Евгения Акимова, часто девелоперы переносят сроки потому, что при подключении дома к коммуникациям возникли сложности.

Из-за монополии, которая сложилась на рынке таких услуг, поставщики зачастую не могут вовремя обработать поступающий поток заявок и подключают объект к тепло- и водоснабжению позже срока, поясняет эксперт.

Таким образом, дольщики получают ключи с опозданием, хотя застройщик выполнил все работы вовремя. Поэтому Евгения Акимова советует не паниковать, если дом уже достроен и находится на этапе подключения к коммуникациям.

Также причиной нарушения сроков могут стать проблемы прохождения объектом госкомиссии, которая отказывается его принимать.

К примеру, выявлены недостатки, связанные с использованием некачественных материалов, работами генерального подрядчика, нарушением технологии строительства.

В таком случае застройщику придется устранять эти дефекты. Часто возникают проблемы с документацией, которая нужна для госрегистрации объекта.

Задержка до полугода – нормальная практика

В среднем в России дома сдают на 3 месяца позже запланированного срока. Учитывая сложившуюся практику ввода новостроек в эксплуатацию, нарушение сроков до 6 месяцев можно считать вполне нормальным.

Но, по словам гендиректора компании «Миэль-Новостройки» Натальи Шаталиной, при этом застройщик должен предпринимать какие-либо действия, чтобы решить возникшие проблемы.

Если сдача дома затянулась более чем на полгода, дольщику стоит насторожиться.

Если строительство прекратилось – пора бить тревогу

Если строительство ведется очень медленными темпами, значит, «что-то пошло не так». Это можно понять по простаивающей технике, отсутствию или малому количеству рабочих, медленному прогрессу в возведении дома. Также стоит насторожиться, если застройщик перестал сообщать о ситуации на стройплощадке.

По словам Евгении Акимовой, раньше фото строящегося дома со всех ракурсов появлялись на сайте девелопера еженедельно, а сейчас они появляются реже и отображают только вид с одной точки, то, возможно, возникли некоторые проблемы.

Тревожным сигналом является исчезновение с сайта видеотрансляции со стройки, которая должна вестись круглосуточно.

Также плохо, если застройщик отказывается пускать дольщика на строящийся объект, хотя раньше без проблем проводил экскурсии.

Строительные работы не всегда видно

Но ситуации, когда строительство остановилось после возведения нескольких этажей и когда выполняемые работы просто не видно, отличаются.

Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова говорит, что некоторые покупатели пугаются, если на стройплощадке нет кранов.

Но застройщик мог завершить первые корпуса и рыть котлован для следующих. В таком случае вполне нормально, что кранов нет – они будут нужны позже. К тому же, застройщик может сэкономить, отказавшись на время от аренды кранов.

А если корпус уже возведен, в нем могут выполняться внутренние работы.

Застройщик должен проинформировать дольщиков о задержке сроков

Согласно закону, за два месяца до окончания срока застройщик должен направить дольщику письменное уведомление о задержке строительства, чтобы подписать дополнительное соглашение с новым временем сдачи объекта. Если строительная компания этого не сделает, ему грозит административная ответственность с выплатой штрафа.

Руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон» Дмитрий Логинов говорит, что надежные застройщики стараются детально информировать о том, почему произошла задержка и когда возникшие проблемы удастся решить. Кроме застройщика, у дольщика есть ряд источников информации – от социальных сетей до государственных инстанций.

Право на получение неустойки

Дольщик вправе взыскать с застройщика неустойку за каждый день просрочки сдачи квартиры (но при условии, что он не подписал соглашение с перенесенными сроками). Однако, по словам Ирины Доброхотовой, суды уменьшают размер неустойки, поскольку выплата больших сумм может привести к банкротству компании либо она уже обанкротилась и на это не имеет денег.

Дмитрий Логинов говорит, что часто дольщики, не дождавшись сдачи дома в эксплуатацию, бегут с исками о взыскании неустойки в суд, но, как правило, это усугубляет ситуацию.

С точки зрения отдельно взятого дольщика решение о взыскании неустойки хорошее, но это плохо для всех дольщиков в совокупности.

Чтобы завершить проект, застройщик нуждается в стабильном финансировании, а если регулярно платить штрафы дольщикам, его просто не будет. В результате компания может разориться, а дом так и не сдадут.

Дождаться готовой квартиры или вернуть деньги

Если сроки нарушены, а объект ещё далёк от финальной стадии, дольщик может действовать двумя способами. Если дом достроен, но не подключен к сетям, эксперты рекомендуют добиваться именно получения квартиры. А если строительство остановилось на уровне начальных этажей, имеет смысл требовать назад вложенные деньги, говорит Ирина Доброхотова.

Управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая предупреждает, что шанс вернуть деньги у дольщика есть, пока не начнется процедура банкротства. Если же застройщик официально будет признан банкротом, дольщики становятся в третью очередь кредиторов.

Но, как правило, у близких к банкротству компаний практически нет денег, поэтому получить деньги вряд ли удастся. Тогда существует другой вариант – просить компенсации у государства. Такая возможность появляется, если недостроенный дом включат в список проблемных объектов. Это автоматически происходит вместе с банкротством застройщика.

С момента остановки строительных работ до признания компании банкротом должно пройти минимум полгода.

Когда проект признают долгостроем, граждане-соинвесторы включаются в список обманутых дольщиков. В каждом регионе этот список свой. В таком случае к решению вопроса подключаются местные власти.

Если дом находится на начальных этапах строительства, дольщикам положена компенсация из бюджета.

Если до завершения объекта осталось не так много работ, власти ищут другого застройщика, который его завершит.

_____________________

Советы дольщику: что делать, если сдача дома затягивается?