Государственная программа льготной ипотеки от 6,5 % годовых, призванная поддержать строительную область и россиян в улучшении жилищных условий, подходит к концу — с 1 июля 2021 года рынок недвижимости начнет претерпевать изменения.
В беседе с экспертами НЕВСКИЕ НОВОСТИ узнали о причинах резкого повышения цен на жилье в 2020–2021 годах, о прогнозах на стоимость квадратного метра, а также о влиянии госпрограммы на сферу недвижимости Петербурга.
Цели программы
К непростому для девелоперов переходу на схему проектного финансирования в прошлом году добавились коронавирусные ограничения. Начался отток мигрантов-рабочих, произошло подорожание стройматериалов — и все это создало угрозу целой отрасли строительства.
Власти поддержали сферу недвижимости внедрением новой госпрограммы. Подспорье для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и привлечение в сферу строительства не менее 900 млрд рублей стали целями нововведения. Об этом говорилось на сайте правительства.
Однако исполнительный директор некоммерческого партнерства «Российская гильдия управляющих и девелоперов» Елена Бодрова считает, что изначально программа была разработана именно для поддержки строительной отрасли, ведь на ней держится добрая часть экономики нашей страны.
«Строительная отрасль является одним из крупнейших налогоплательщиков и одним из крупнейших работодателей — на ней завязана логистика., несколько миллионов человек, которые работают в этой сфере. Если бы стройки встали, очень много людей оказались бы без работы, заводы стройматериалов и логистика, грузоперевозки — это целая инфраструктура строительства», — рассказала она.
Со слов эксперта, это была одна из лучших антикризисных мер нашего правительства, ведь эффективность ее не заставила себя долго ждать.
«Темпы держали, продажи перевыполнили, деньги населения в экономику влились, застройщики получили прибыль, стали реализовывать следующие проекты, миллионы людей трудоустроены, и вся экономическая система, связанная со строительством, позволила пережить пандемию», — заключила специалист.
Плюсы и минусы
Благодаря программе льготной ипотеки сфера недвижимости выжила в сложное время и получила финансовые возможности для дальнейшего развития.
«Деньги, которые застройщики заработали за 2020 и 2021 годы приравниваются к циклу строительства на пять-семь лет. Это дало хороший запас прочности, и они запустили следующий цикл строительства», — считает эксперт.
Но и здесь есть обратная сторона, считает специалист, ведь уровень закредитованности населения явно вырос в сравнении с доковидными временами.
«Если у нас с вами количество потребительских кредитов выросло на 7 %, то ипотека выросла на 30 %», — пояснила Елена Бодрова.
Последствия кредитов
Риски закредитованности населения, считает она, заключаются в том, что невозможность некоторых заемщиков оплачивать по счетам могла и может привести к обвалу всей сферы строительства.
Очевидно, что какой-то процент заемщиков не сможет продолжать выплачивать кредиты, и банки будут выставлять их квартиры на торги по более низкой цене.
По мнению специалиста, продажи таких квартир по заниженным ставкам — ниже себестоимости — ударят по цене квадратного метра всех предложений на рынке недвижимости.
Как раз из-за большого количества кредитований госпрограмму решили больше не продлевать.
«Центробанк настоял на скорейшем окончании госпрограммы из-за кредитной нагрузки на население. Наращивание ипотечного пузыря может быть критическим — такая закредитованность может повлечь за собой экономические проблемы», — сказала эксперт.
На сайте Минстроя приведены некоторые статистические данные по ипотечному кредитованию за последний год.
«Ровно год назад президент Российской Федерации объявил о запуске программы льготной ипотеки под 6,5 %, которая была призвана поддержать строительную отрасль, повысить доступность жилья за счет низкой ставки и улучшить жилищные условия россиян.
Сейчас можно сказать, что программа оказалась крайне востребованной. За год банки выдали почти 450 тысяч кредитов на 1,337 трлн рублей. Согласно данным „Дом.РФ“, средняя площадь жилья, купленного по льготной ипотеке, составляет около 50 кв.
метров», — заявил Марат Хуснуллин.
Например, за полгода действия программы абсолютным лидером среди регионов по количеству льготных ипотек стал Петербург — заключено почти 12 тысяч таких сделок, что составило почти 14 % от общего объема льготных ипотек. Об этом сообщается на сайте Росреестра.
Почему цены поднялись на самом деле
Рост цен спровоцировал экономический кризис, считают эксперты. Генеральный директор некоммерческого партнерства «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов рассказал, что информация о снижении цен на жилье ничем не обоснована. Напротив, считает он, существует несколько факторов, которые продолжат влиять на стремительный рост стоимости квадратного метра.
«Первая причина заключается в том, что за последние полтора года очень сильно изменились цены на строительные материалы. Металл вырос в полтора раза. Только за май цена утеплителя увеличилась на 10 %», — пояснил эксперт.
К тому же, считает он, валюта дорожает, а 80 % машин и стройматериалов — это импорт, за который нужно платить в долларах. А еще в связи с коронавирусными ограничениями произошел дефицит рабочей силы на стройплощадках — мигрантам не въехать на территорию РФ, поэтому уровень зарплат рабочих поднялся чуть ли не в два раза.
«Это причины, которые привели к увеличению стоимости жилья. Эти факторы не позволят застройщикам снизить цену — она будет продолжать расти. В этом году она поднялась уже на 10 % за пять месяцев», — рассказал специалист.
Елена Бодрова считает, что снижение цен все-таки может произойти.
«Если цены и упадут, то они упадут незначительно и на какое-то время. И на один сегмент», — пояснила эксперт.
С ее слов, подорожание недвижимости стало происходить еще до пандемии — после перехода застройщиков на проектное банковское финансирование.
Что сейчас на рынке недвижимости
С 1 июля петербуржцам придется адаптироваться не к новым, а к старым условиям, которые были до начала пандемии, только цены уже другие.
«В среднем они поднялись процентов на 25 за 2020 год в городе. Плюс еще в этом году процентов на 10. Фактически за год цены на недвижимость выросли в среднем на 30 %», — сообщил Алексей Белоусов.
Прогнозы
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) считает, что при прогнозировании стоит учитывать все факторы, действующие на рынке, а не только один, пусть и такой важный, как льготная ипотека.
«Кстати, уже сейчас застройщики начали развивать совместные программы с банками с привлекательными условиями: есть предложения от ведущих банков со ставками ниже 2 %.
Поэтому не стоит говорить о том, что после завершения программы льготной ипотеки с рынка исчезнет этот востребованный у покупателей инструмент. Напротив, мы прогнозируем, что ипотека останется ведущим инструментом для покупки жилья в новостройках.
Да, возможно, ее доля снизится с рекордных 70–80 %, которые мы наблюдаем сейчас, до 60–65 %, какие обычно и фиксируются в стандартные периоды развития рынка», — рассказала она.
Однако Алексей Белоусов считает, что ипотечный кредит теперь будет стоить существенно дороже: в среднем на 2–3 %.
«Именно льготная ипотека сыграла роль в тех объемах продаж, которые были показаны в прошлом году. Поэтому мы ожидаем, что спрос в определенной степени упадет и это приведет к тому, что нам будет сложнее строить», — пояснил он.
Пресс-служба «Группы ЛСР» считает, что, несмотря на увеличение процентных ставок, компания не ожидает фундаментального снижения спроса.
«Возможный спад компенсирует повышенная активность покупателей в преддверии возможного завершения госпрограммы в ее нынешнем виде. А спустя некоторое время показатели вернутся к приемлемым значениям», — рассказали в пресс-службе.
Кроме того, сейчас есть интересные инструменты для приобретения жилья. Например, покупатель может воспользоваться программой «трейд-ин».
Качество жилья
В связи с резким и серьезным подорожанием стройматериалов оптимизировать расходы застройщики, конечно, будут, но сдать объект из некачественных материалов практически невозможно, считает Алексей Белоусов. Ведь сдачу каждого проекта недвижимости и качество материалов контролирует Госстройнадзор в соответствии с утвержденным планом строительства.
Ранее НЕВСКИЕ НОВОСТИ писали, что цены на стройматериалы в Петербурге вырастут с начала лета.
Рынок после рывка. Как изменятся цены на жилье в Петербурге?
Виктор Юшковский
По ценам на жилье Петербургу еще далеко до крупнейших городов мира, зато по скорости роста этих цен наш город уже в лидерах. Так, в рейтинге консалтиноговой компании Knight Frank Северная столица заняла шестое место в мире по темпам роста на элитную недвижимость, опередив ставшую восьмой Москву. Правда, ситуация стала меняться, отмечает гендиректор петербургского подразделения Knight Frank Николай ПАШКОВ. Остановятся ли цены после этого бешеного рывка или продолжат расти? Мнение эксперта выяснял корреспондент «СПб ведомостей» Виктор ЮШКОВСКИЙ.
ФОТО pixabay
– Николай Павлович, для вас такой ценовой взлет стал неожиданным?
– Хочу заметить, что речь идет не о дороговизне элитной недвижимости: есть города, и немало, где она стоит гораздо выше, чем в Петербурге. Мы говорим о темпах роста ценовых показателей.
Аналитики нашей компании рассмотрели положение дел в 46 городах мира, где стоимость жилья премиум-класса подскочила за минувший год в среднем на 4,6%. Это рекордный показатель за последние три года. После локдауна многие захотели улучшить свои жилищные условия на фоне переноса сроков реализации крупных проектов и ограниченного объема предложений на рынках.
Конечно, ценовая динамика оказалась везде разной. Скажем, в Лондоне, Берлине и Париже цены, напротив, слегка снизились. Но в целом увеличение спроса на жилье наблюдалось почти повсеместно. Эта ситуация в принципе была предсказуемой.
– Петербург впервые вошел в дорогую десятку?
– На моей памяти да. По крайней мере такое наблюдаешь нечасто. Ценовой скачок 13,4% оказался выше московского (12,4%) и уж подавно больше по сравнению с доковидным периодом.
Да, бывало, что в кризисные времена, когда складывались особые экономические предпосылки, цены на массовое жилье поднимались в Петербурге на 100%, то есть вдвое. Но элитная недвижимость – более консервативный сегмент рынка, движение цен происходит там более плавно.
А если нет, это показатель несоответствия спроса и предложения, разбалансированности ценовой конъюнктуры.
– Что на это повлияло?
– Сказались тревожные настроения, связанные с неустойчивостью рубля и общей экономической ситуацией в стране, а в такие периоды спрос на надежные активы всегда поднимается.
С другой стороны, когда отрасль начала переходить на новую схему финансирования (эскроу-счета), застройщики не очень-то понимали, как она будет работать.
И пока не отладился этот механизм, наметился провал в покупке земельных участков, провисли новые крупные проекты, что привело к сокращению предложения на рынке.
Причем это межвременье длилось не месяцы, а более полутора лет. Новые квартиры покупатели сразу расхватывали, а несбывшиеся ожидания продолжали разогревать рынок. Классика экономики: если спрос превышает предложение, то цены ползут вверх. Или взлетают.
– А льготную ипотеку разве не стоит учитывать?
Паника на рынке жилья. Петербург пострадал от программы льготной ипотеки
– Для элитного жилья это фактор малосущественный. А вот в масс-маркете дотируемая государством ипотека действительно подтолкнула многих к покупке жилья.
Но дело не только в льготе – удешевление кредитов в целом обеспечило людям более доступные финансовые средства, что тоже повлияло на превышение спроса над предложением.
Лет 15 – 20 назад такого инструмента на рынке практически не было, а сегодня он играет в ценообразовании важную роль.
Зависимость тут очевидная: чем больше людей идут в банк за кредитом, тем больше покупателей выстраиваются в очередь к застройщику. А это стимулирует продавцов к тому, чтобы поднимать цены на готовое жилье или устраивать «аукцион» между желающими купить его на вторичке.
– Но ведь эта мера в пандемию спасла отрасль от краха?
– Не совсем так. Это подстегнуло спрос на некоторых региональных рынках, где он был не очень высокий, а маржинальность у девелоперов оставалась низкой. Но в Петербурге и Москве жилье и без льготной ипотеки продавалось активно. У нас очень большая страна, и подходить с одной меркой к этим мегаполисам и, допустим, к Твери недопустимо. Нужны более тонкие настройки.
Ипотека помогла отрасли пережить трудные времена, несомненно, но… Мы как-то посчитали и удивились. Оказалось, что после введения льготного кредитования уже через полгода ежемесячный ипотечный платеж у покупателя жилья в Петербурге не снизился, а вырос. В силу того, что стоимость недвижимости у нас за год увеличилась в масс-маркете примерно на 30%.
– Мы достигли ценового пика или цены продолжат рост?
– Думаю, достигли. Период высокого спроса на рынке жилья больше трех-четырех кварталов обычно не длится. Что происходило в прошлом году? Петербург в мировом рейтинге элитной жилой недвижимости, по нашим оценкам, перескочил с 43-го места на шестое. А в первом квартале 2021 г. цены на такое жилье в новостройках выросли у нас всего на 0,3%, квартиры же экономкласса подорожали на 6 – 7%.
Тенденция налицо: наступает охлаждение рынка, который приходит в себя, как бегун после изнурительного марафона. Думаю, летом рынок стабилизируется. Тем более что в последнее время заявлено много крупных проектов, прежде всего в сегменте экономкласса. Рост цен явно замедляется.
– А назад они отыграют?
– Это вряд ли. Чтобы такое случилось, должны произойти серьезные экономические потрясения. Заметное падение спроса после обвала рублевых цен, припоминаю, было в результате мирового финансового кризиса 2008 г. Хотя рынок необязательно должен ответить снижением цен: есть и такие действенные маркетинговые инструменты, как скидки, рассрочки выплат и т. д.
К тому же в мегаполисах, которые притягивают жителей других регионов, особая ситуация. А с точки зрения привлекательности наш город обошел Москву: так называемый порог входа (первый взнос на ипотеку, ценовые параметры) сегодня у нас ниже. И многие покупатели, если не большинство, думая о переезде, предпочтение отдают Петербургу, где сложился специфический рынок недвижимости.
– В чем его своеобразие?
– Петербург – второй по масштабам рынок труда в нашей стране и экономический центр. В нашем городе много вузов, где учатся молодые люди из разных уголков России, для которых родители покупают или арендуют жилье. Жилая и коммерческая недвижимость здесь всегда будет востребована.
В то же время у нас большой, по европейским меркам, исторический центр, где девелоперы сталкиваются с ограничениями.
И много новостроек появляется по периметру города, включая территорию на стыке двух регионов, тяготеющую к Петербургу. Свободных, готовых для жилой застройки земельных участков у города мало.
Между тем новые микрорайоны растут как грибы: они появляются на бывших промышленных площадках и землях, переведенных из категории сельхозугодий.
Другое дело, заинтересован ли город в таком наплыве переселенцев? На мой взгляд, у нас нет четко продуманной градостроительной политики, рассчитанной на длительную перспективу.
А это принципиальный вопрос: для чего строить новые жилые комплексы, какова долгосрочная цель? Желает власть сделать город привлекательным для экспатов (мигрантов) или рассчитывает на людей из дальних регионов? Рынок жилья складывается в Петербурге, мне кажется, во многом стихийно, хотя это отдельная тема…
– Строительный блок тоже переживает нелегкие времена…
– Вы имеете в виду удорожание стройматериалов? Это закономерный процесс. Когда цены на жилье идут вверх, свои услуги стараются дороже оценить заводы-поставщики, транспортники и подрядчики. Но отдельно взятая составляющая, скажем, цемент или металл, ключевую роль в общей себестоимости жилья не играет.
А вот когда из-за пандемии на стройках стало меньше трудовых мигрантов, то у девелоперов действительно возникли проблемы. Но, надеюсь, это заставит бизнес исправить ситуацию. «На условиях, которые мы предлагаем, никто больше не хочет работать», – говорят застройщики. Значит, надо менять условия, только и всего.
– А передел этого рынка наблюдается?
– Процесс укрупнения компаний идет много лет, он не носит резкий характер.
В начале нулевых годов мы отмечали такую картину: десяток строительных компаний контролировали в Петербурге около 40% рынка недвижимости. А аналитический обзор, сделанный в 2019 г., показал, что их доля увеличилась до 60%.
Но ведь за это время вырос и сам рынок. Теперь, чтобы выбиться в лидеры, нужно строить сотни тысяч квадратных метров жилья. Конечно, облик рынка меняется, но говорить об усилении монополизма я бы не стал.
Так или иначе, ниши для средних и малых компаний останутся.
#недвижимость #жилье #цены
Материал опубликован в газете «Санкт-Петербургские ведомости» № 98 (6936) от 02.06.2021 под заголовком «Рынок после рывка».
Рубль упал, но вы держитесь: что будет с ценами на жилье — Недвижимость в Санкт-Петербурге на Living.ru
Падение курса рубля всегда приводит к одному и тому же: начинают расти цены. Цены на жилье не исключение. LIVING проанализировал, как влияли на рынок жилья предыдущие кризисы.
Курс рубля устремился вниз на бирже Forex 9 марта. Не омрачил Международный женский день – и на том спасибо, шутят в сети.
Считается, что всё началось с «ценовой войны» России и Саудовской Аравии в области нефтяных цен. Но не последнюю роль сыграли и коронавирус, и поправки в Конституцию. Как бы то ни было, за неделю доллар и евро прибавили больше 15%. Агентство Bloomberg не исключает, что рубль в ближайшее время потеряет еще процентов 30.
Несостоявшееся снижение ставок по ипотеке
Многие ожидают, что все происходящее поставит крест на планах правительства снизить ставку по ипотеке до 8–9%. Ведь обычная реакция ЦБ на обвал национальной валюты – повышение ключевой ставки. Однако с этим мнением согласны не все.
«Тут достаточно сложно делать прогнозы, – говорит председатель правления ГК „Финам“ Владислав Кочетков. – Нужно посмотреть на развитие ситуации. Стоит понимать, что Центробанк смотрит не только на стоимость рубля, но в больше степени на инфляцию и таргетируется именно по ней.
Пока инфляция не успела вырасти, и, с учетом того что у правительства есть повышенные социальные обязательства, я склоняюсь к тому, что ЦБ и Минфин попробуют по примеру своих зарубежных коллег в Европе и США залить ситуацию деньгами, то есть будут проводить продажи валюты, но ключевую ставку сохранят».
Означает ли это, что ставки по ипотеке тоже сохранятся? Необязательно. «Ипотека уже начала расти, и, скорее всего, все-таки цена ее повысится заметно – по моим оценкам, как минимум на 2–3 процентных пункта.
Банки учитывают риски текущей экономической ситуации и практически по всем кредитным продуктам какое-то время будут поднимать ставки.
Скорее всего, такая ситуация продлится не так долго, но от одного до трех месяцев она может продолжаться», – объясняет Владислав Кочетков.
Что с ценами на квартиры?
Ну а в том, что жилье откликнется на все происходящее подорожанием, не сомневается, кажется, никто. И причин тут несколько. Самая очевидная – зависимость от импорта.
«Часть материалов, в том числе отделочных, является импортируемой из-за рубежа, – рассказывает генеральный директор СРО НП „Объединение строителей СПб“ Алексей Белоусов. – Причем чем выше класс жилья, тем больше материалов везут из-за границы. Закупать их придется уже по другим ценам. На стройке работают механизмы и оборудование, которые процентов на 70–80 являются импортными.
Их парк нужно обновлять. Запчасти тоже стоят в валюте. Ну и индустрия производства строительных материалов, к сожалению, также процентов на 80 работает на оборудовании, купленном за рубежом. Вот три фактора, которые определяют рост стоимости квадратного метра со снижением курса рубля. Он почувствуется не быстро, через какой-то промежуток времени.
Тем не менее влияние мы так или иначе ощутим».
В тот момент, когда LIVING общался с Алексеем Белоусовым, рубль упал еще на 10%. Исходя из этого, эксперт дал свой прогноз: «Наверное, к концу года, если этот курс сохранится, это даст как минимум 1% в стоимости квадратного метра». Впрочем, исходя из сказанного, нетрудно выстроить зависимость.
Однако эксперты называют и другие факторы, которые повлияют на цену квадрата. «Падение рубля провоцирует панику среди населения, – констатирует вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
– Люди активно начинают интересоваться, куда вложить деньги и как сохранить сбережения, растет спрос, и поднимаются цены. Подобный эффект продлится еще несколько месяцев, пока мы не перейдем к следующей стадии кризиса – стагнации.
При этом ситуацию усугубляет развитие пандемии коронавируса, что негативно сказывается на рынке. Многие приостанавливают продажу объектов и отказываются от просмотров».
Действительно, если почитать советы всевозможных «инвест-гуру», чей звездный час наступает в моменты кризисов, то инвестиции в недвижимость нередко преподносят как тихую гавань в финансовом шторме. Особенно – на этапе строительства. И если считать, что механизм эскроу-счетов снизил риски таких инвестиций, то такой взгляд не лишен оснований.
В реальности все еще сложнее, говорит глава «Дальпитерстроя» Аркадий Скоров. «Четко посчитать, что у нас упадет, что у нас поднимется, я думаю, достаточно сложно, – рассуждает он. – Уравнение, в котором более трех переменных, имеет много решений.
Как сказал один ученый, весь мир развивается по законам физики, но с непредсказуемым результатом. Я думаю, что жилье будет дорожать по объективным причинам: потому что инфляция, потому что застройщики будут меньше строить, потому что банки дают меньше кредитов.
Все как обычно».
Кстати, с тезисом о том, что себестоимость строительства имеет валютную составляющую, Аркадий Скоров готов поспорить. «Нет там никакой валютной составляющей», – говорит он.
Как мы справлялись раньше
Возможно, самый надежный способ заглянуть в будущее – это посмотреть, что было в прошлом.
Впервые после начала «лихих 90-х» рубль рухнул в «черный август» 1998 года, при этом доллар вырос в три раза. Что же произошло с жильем? Оно… подешевело. Правда, в долларовом выражении.
Тогда даже в магазинах ценники нередко указывали в так называемых у.е., а уж жилье оценивали исключительно в твердой валюте.
Конечно, в рублях квадратный метр взлетел. Но, во-первых, не сразу, а только через пару недель после дефолта. А во-вторых, не так резко: в сентябре он прибавил 100%, а к концу года – около 150% от докризисной цены.
Потом был кризис 2008 года, который развивался не так стремительно. Несмотря на падение финансового рынка, доллар вырос к рублю не так сильно – менее чем в полтора раза за полгода, причем это происходило постепенно.
Стоимость нового жилья при этом почти не менялась, оставаясь в районе 90 тыс. рублей за квадратный метр. Стоит напомнить, что тот кризис сильно ударил по среднему классу – основным покупателям жилья.
Многие остались без работы, активно практиковалось снижение зарплат.
В 2009 году доллар продолжал расти вплоть до начала февраля, прибавив еще 20%. Потом он замер, а потом стал постепенно дешеветь, вернувшись на позиции начала года. Жилье же на фоне резкого снижения спроса дешевело почти все время, потеряв по итогам года около 10% стоимости.
Наконец, 2014 год ознаменовался почти двукратным ростом американской валюты к рублю с августа по декабрь. Жилье прибавило при этом лишь около 5%.
Выводы из этих примеров просты. Во-первых, рынок недвижимости следует за инфляцией, но с оглядкой на покупательную способность населения.
А во-вторых, он инертен и реагирует на происходящее в экономике не так быстро и не так резко, как валютный рынок. И, в-третьих, со временем он стал более стабильным.
Поэтому можно надеяться, что резких потрясений удастся избежать. Если, конечно, в экономике не случится что-то совсем катастрофическое.
Цены на жилье растут, но не имеют ничего общего с его стоимостью и ценностью
18.05.2021
Союз инженеров-сметчиков опубликовал Справку о средней стоимости строительства многоквартирных жилых домов массового спроса и ценах на рынке недвижимости по регионам Российской Федерации на май 2021 года. Цифры показывают, что хорошо себя чувствовать могут застройщики не более, чем в 10 регионах России.
Динамика показателей, представленных в справке, наглядно показывает, что средняя полная стоимость строительства жилья в большинстве регионов почти аналогична средней продажной цене новостроек – то есть, региональные застройщики, утверждающие, что их рентабельность составляет 5-7%, абсолютно правы.
Однако в ряде городов и регионов продажная стоимость жилья существенно превышает полную стоимость его строительства. Очевидно, что здесь лидирует Москва (строительство 1 кв.м. – 110 тыс. руб.
, продажа – 192 тыс.руб), а с учетом того, что большинство новостроек продается по цене от 220 тысяч руб. за 1 кв.м.
, стенания московских застройщиков на трудности в ведении бизнеса кажутся чрезмерными.
Второе место занимает Санкт-Петербург (строительство – 102 тыс. руб. за 1 кв.м., продажа – почти 158 тыс.руб.), на третьем месте — Нижегородская область, где разрыв между стоимостью строительства и продажи составляет более 40 тысяч рублей га кв.м..
А вот сахалинские застройщики работают себе в убыток, видимо, на чистом энтузиазме: при средней полной цене строительства в 71 тыс.руб за кв.м. они продают его всего по 66 тысяч рублей.
Союз инженеров-сметчиков напоминает, что показатели полной стоимости строительства и цен первичного рынка приводятся с учетом простой базовой отделки (окраска, обои, разводка, установка ПДУ, паркет березовый, линолеум, газовые или электроплиты, лифты и т.п), наружных сетей и благоустройства (относимых на сметную стоимость дома), а также среднего уровня прочих работ и затрат застройщиков в процессе подготовки строительства, производственного цикла и сдачи дома.
- В показателях полной стоимости строительства для застройщиков учтены:
- — средние затраты застройщиков на приобретение прав на земельный участок (стоимость, зависит от местоположения и технико-экономических показателей объекта строительства) и составляет от 11,1% до 14%;
- — стоимость строительства внутриплощадочных наружных инженерных коммуникаций, стоимость работ по благоустройству и озеленению территории строительства и составляет от 8% до 12%;
- — получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры (с учетом инвестиционной составляющей монополистов, за исключением прямого строительства головных источников и магистральных сетей) и составляет в среднем размере 4,7%;
- — затраты по вводу дома в эксплуатацию.
Примечание: не путать с себестоимостью строительно-монтажных работ и подтвержденными учетной документацией составом затрат, относимых на себестоимость строительства. Показатель полной стоимости строительства, приводимый в Справке — это расчетная восстановительная стоимость строительства с учетом всех затрат застройщиков на удельную единицу расчета с началом строительства в текущем месяце.
Полностью справка доступна по ссылке: https://onedrive.live.com/view.aspx?resid=4AC94F35390494A2!163927&ithint=file%2cdocx&authkey=!AAGSv4p0qgxUn84
Ситуацию на рынке недвижимости, в том числе, рост цен на жилье, а также «ценовые парадоксы» на рынке жилья Агентству новостей «Строительный бизнес» прокомментировал аналитик, эксперт в области транспортной урбанистики, «зеленой» энергии, архитектуры и исторической застройки Дмитрий Нова:
— Цена на недвижимость складывается из многих факторов, начиная от цены материалов, сложностью проекта дома, доступностью кредитов, как для застройщиков, так и для покупателей (в виде ипотеки) и заканчивая спросом, местоположением, возрастом здания и даже видом из окна. Есть фундаментальная часть вопроса и есть, к сожалению, спекулятивная.
Вопрос ценности недвижимости в России носит исключительно спекулятивный характер, потому-то россияне все еще не мыслят категориями ценности и путают это слово с ценой.
Застройщики видя это, предлагают на рынок, как правило, 2 вида недвижимости — крайне дешевое, так называемые «человейники» и крайне дорогое и пафосное, так называемое «элитное» жилье. Ценность и того и другого вида жилья представляется крайне завышенной при очень высоких ценах.
Особенно это касается Москвы, где квадратный метр в рамках одного города имеет колоссальный разброс от 150000р до более 2 миллионов рублей. Это указывает на чрезвычайно высокий уровень спекулятивной составляющей.
А если смотреть на цены в регионах, где метр в новом доме может стоить 45000 р и ниже, то можно делать вывод о наличии экономического пузыря на рынке московской недвижимости и необоснованного обогащения строительных компаний, раз в другой части страны расходы на материалы, такие как сталь, цемент и тд, умещаются в кратно более низкую цену для конечного потребителя.
— Будет ли падать цена на жилье?
— Цены могут расти и могут падать, в этом нет ничего необычного. В России, однако, присутствует другая проблема — инфляция. Инфляция сейчас стала очень опасной составляющей мировой экономики после вливания в систему огромной денежной массы при очень низких ставках центральных банков мира, особенно США (ФРС) и ЕС (ЕЦБ).
Это привело к росту цен на металлы, а строительный сектор является лидером по их потреблению. Себестоимость строительства выросла.
При этом в кризисный 2020 год Россия не увидела экономического послабления от затрат на топливо, так как оно не только не дешевело, но даже дорожало, при том что цены на сырье (на нефть) падали на 60%.
Все эти и многие другие факторы, в том числе, кратковременное снижение ставок по кредитам Центрального банка РФ, стимулировали инфляцию. Сложилась далеко не идеальная антикризисная программа: деньги дешевеют, кредиты дешевеют, доходы населения падают, инфляция растет. Не удивительно, что мы наблюдаем рост долгов населения.
Проблема в том, что если существенная часть населения вдруг перестанет платить по кредитам, то кризис может войти в следующую часть спирали и банки будут вынуждены изымать недвижимость и выбрасывать ее на рынок по низким ценам, что в свою очередь приведет к каскаду падения цен на недвижимость. Примерно так случилось в США в 2008 году.
Также нельзя забывать об обвалившемся с 2014 года рубле, который подешевел по отношению к другим валютам в 2,5 раза. Не столько дорожает жилье в России, сколько дешевеет рубль.
— Будет ли появляться дешевое жилье и в каких регионах?
— В России в целом сложилась очень плохая ситуация с распределением населения и спроса на недвижимость. Граждане все чаще покидают свои регионы и едут в Москву. Это можно назвать бегством. Бегством от нищеты, от безработицы, от безысходности.
Население России распределено следующим образом: 80% живет по западную сторону Урала и 20% по восточную, т.е. вся Сибирь и Дальний Восток населяют всего 30 миллионов человек. По словам мэра Москвы Собянина, «агломерация Москвы составляет до 45 миллионов».
Вокруг одного города живет больше людей, чем на всей территории Зауралья. Это абсолютная катастрофа.
Но такое положение дел выгодно Москве, так как именно за счет бегства населения из регионов поддерживается спрос на московскую недвижимость, и именно так объясняются высокие цены на жилье в Москве и низкие цены в регионах, где спрос постоянно падает из-за оттока населения…
Циан: Итоги 2020 года на первичном рынке Санкт-Петербурга и Ленинградской области
1. Спрос ниже прошлогоднего на 6,5%. Обновлен рекорд по числу сделок
В Санкт-Петербурге и Ленинградской области спрос на новостройки в 2020 году в сравнении с 2019 годом снизился на 6,5% — заключено 97,8 тыс. ДДУ.
Падение спроса отмечено и в Санкт-Петербурге (-5,7%, 76,2 тыс. ДДУ), и в Ленинградской области (-9%, 21,6 тыс. ДДУ).
Таким образом, на продажи в Санкт-Петербурге пришлось 78% ДДУ. Годом ранее доля была сопоставимой – 77%.
Несмотря на отрицательную динамику, именно в 2020 году был обновлен абсолютный рекорд по числу сделок в месяц за всю историю: суммарно в Санкт-Петербурге и Ленинградской области в ноябре зарегистрировано 12,75 тыс. ДДУ, в декабре – 15,3 тыс. ДДУ, тогда как до этого (в 2019 году и ранее) максимальные месячные показатели находились на уровне 10 тыс. сделок.
Такая динамика связана не только с высокой активностью покупателей, но и сменой региональным Росреестром программного обеспечения, что способствовало формированию отложенного спроса и «очереди» ДДУ на регистрацию.
2. 63% сделок на первичном рынке прошло в ипотеку
В 2020 году 63% сделок Петербургской агломерации прошли в ипотеку против 50% по итогам 2019 года.
В Санкт-Петербурге доля ипотечных сделок – 62% (в 2019 году – 49%), в Ленинградской области – 63% (в 2019 году – 54%).
В отдельные месяцы доля ипотечных сделок находилась на уровне 70-74%, однако в четвертом квартале показатель стабилизировался и показывает минимальное снижение.
3. Средняя стоимость кв. м увеличилась на 12,6%.
Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке Санкт-Петербурга достигла 156,6 тыс. рублей. За год (относительно января 2020 года) рост — на 12,6%.
Аналогичный прирост стоимости – и в Ленинградской области (+12,6% — до 99,1 тыс. рублей). В течение года снижение цен было отмечено в начале года, во время ограничительных мер.
Однако уже с мая (после старта программы льготного кредитования) средняя стоимость квадратного метра показывает планомерный рост.
4. Застройщики вывели в продажу в два раза меньше квартир и апартаментов
Девелоперская активность в 2020 году оказалась существенно ниже, чем в предыдущие годы.
На рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга суммарная площадь в «новинках» (стартовавших проектах) составила порядка 4,7 млн кв. м – почти в два раза ниже (-45%), чем в 2019 году (8.7 млн кв. м).
Более низкий показатель по выводу в продажу нового жилья фиксировался в 2016 году (3,9 млн кв. м «новинок»).
Высокая активность девелоперов наблюдалась в 2018-начале 2019 года, когда новые проекты выводились в продажу, в том числе, чтобы соответствовать по стадии готовности и доле проданного жилья старым правилам (без использования эскроу-счетов). Поправки в 214-ФЗ вызвали снижение по объему вывода новых объектов, поскольку многие из них стартовали заранее. К тому же снижается число выданных разрешений на строительство, что также становится причиной снижения количества “новинок”.
Суммарная площадь жилых помещений в новых корпусах, выведенных в реализацию в 2016-2020 гг., млн кв. м.
| 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | |
| Санкт-Петербург | 2,7 | 4,2 | 5,7 | 7 | 3,7 |
| Ленинградская область | 1,2 | 2,1 | 1,7 | 1,7 | 1 |
Источник: Аналитический центр Циан
Текущий объем предложения на первичном рынке Санкт-Петербурга – 34,9 тыс. квартир и апартаментов. Ленинградской области – 11,3 тыс. лотов
4. Девелоперы нарастили выручку, несмотря на падение сделок
Выручка девелоперов Санкт-Петербурга и Ленинградской области в 2020 году составила 479 млрд рублей – на 10,9% выше, чем в прошлом году.
Несмотря на падение спроса, за счет роста цен выручку удалось увеличить. И в Санкт-Петербурге и Ленинградской области выручка девелоперов выросла за год сопоставимо – на уровне 11%.
Основная ее часть была сгенерирована за счет продаж проектов в Санкт-Петербурге: 84,4%.
Выручка девелоперов
| 2019 | 2020 | Динамика | |
| Санкт-Петербург | 364,8 | 404,6 | 10,9% |
| Ленинградская область | 67,1 | 74,5 | 11,0% |
| Санкт-Петербург +ЛО | 431,9 | 479 | 10,9% |
Источник: Аналитический центр Циан
Топ-10 застройщиков сгенерировали 60% всей выручки от продажи строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Лидер продаж: компания Setl City, сформировавший почти четверть всей выручки.
Рейтинг застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области по объемам выручки в 2020 году
| Застройщик | Выручка, млрд рублей | Доля рынка | |
| 1 | Setl City | 98,5 | 23% |
| 2 | Группа ЛСР | 53,3 | 12% |
| 3 | Эталон-Инвест | 27,4 | 6% |
| 4 | ЦДС | 26,6 | 6% |
| 5 | Аквилон-Инвест | 15,6 | 4% |
| 6 | Главстрой Девелопмент | 15,4 | 4% |
| 7 | Полис ГК | 13,1 | 3% |
| 8 | КВС | 12,7 | 3% |
| 9 | Строительный трест | 12,4 | 3% |
| 10 | Glorax | 12,2 | 3% |
Источник: Аналитический центр Циан
- Самые востребованные новостройки Петербургской агломерации
На 10 проектов Санкт-Петербурга с лучшими продажами пришлось 36% всех сделок. Ленинградской области – 47%.
| Санкт-Петербург | Ленинградская область | ||||||
| Проект | Среднее кол-во сделок в месяц | Средний бюджет сделки, млн. р | Проект | Среднее кол-во сделок в месяц | Средний бюджет сделки, млн. р | ||
| 1 | Чистое небо | 543 | 4,1 | 1 | Северный (Мурино) | 120 | 3,5 |
| 2 | Солнечный город | 439 | 3,6 | 2 |
Рынок жилья ждет резкий отток покупателей
До отмены программы льготной ипотеки в России остался месяц. Строительные компании и агентства недвижимости готовятся к изменениям на рынке.
Если застройщики настроены оптимистично и рассчитывают, что спад спроса продлится до начала сентября, а затем рынок восстановится, то риелторы прогнозируют уход покупателей на вторичный рынок и уверяют — предпосылок для роста цен на жилье в Петербурге больше нет.
Снижение как минимум треть
Соотношение спроса и предложения на рынке жилья и изменение цены на квартиры обсудили участники рынка на бизнес-завтраке «Рынок недвижимости в 2021 году — рост, стабилизация или стагнация?».
«Пока мы на коне, сделки проходят, спрос есть, все вроде здорово или не хуже, чем в прошлом году, но мы все понимаем, что это не может продолжаться бесконечно.
Чудес не бывает, покупательская способность населения падает», — сказал президент ГК «Адвекс.Недвижимость» Александр Романенко.
По прогнозам директора департамента жилой недвижимости Colliers Елизаветы Конвей, в случае завершения льготной программы ипотеки спрос на первичном рынке снизится на 25-30% по сравнению со вторым полугодием 2020 года. «Это консервативная оценка.
Откровенно говоря, падение может быть и больше», — говорит она.
По оценкам Colliers, при запуске программы льготной ипотеки под 6,5% годовых в апреле 2020 года под условия кредитования в Петербурге подходило более 80% всех сделок, год спустя из-за роста цен на жилье в максимальный размер кредита до 12 млн руб. вписывается только 67% сделок.
Пережить лето
Коммерческий директор ГК «РосСтройИнвест» Константин Гриценко считает, что самое сильное падение спроса на новостройки будет в июле, августе и начале сентября.
«Затем спрос вернется, и ситуация выровняется к концу года. Но в целом по второму полугодию мы ожидаем снижения спроса до 35%», — полагает он.
В «РосСтройИнвесте» рассчитывают, что в этом году рост цен на первичном рынке замедлится до 3-5%.
Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев отмечает, что главным маркетинговым трендом прошлого года стало соревнование застройщиков в запуске совместных программ с банками: у кого будет ниже ставка.
На рынке есть предложения по ставке кредита под 0,1%.
Он уверен, что застройщики продолжат субсидировать ставку и в рекламе жилых комплексов по-прежнему будут предложения о низких ставках кредита, что поможет нивелировать последствия отмены льготной ипотеки для покупателей.
Более серьезным фактором он считает рост цен на квартиры в строящихся домах и отток покупателей на вторичный рынок. «Для нашей компании сейчас основной конкурент — наша «вторичка». Готовые квартиры на вторичном рынке в наших же жилых комплексах покупатели выставляют на продажу дешевле, чем наша «первичка» от застройщика», — говорит Денис Заседателев.
«Спрос переместился в сторону вторичного рынка, где продавцы более лояльны к покупателям и готовы торговаться», — подтверждает тренд генеральный директор АН «Мир квартир» Владислав Ильин. Впрочем, в «Ленстройтресте» рассчитывают на то, что через пару месяцев дисбаланс на рынке выровняется.
Генеральный директор ИДК Formula City Юрий Грудин считает, что уровень цен будет поддерживать дефицит предложения. «Вывод новых объектов на рынок Петербурга оставляет желать лучшего.
Причин несколько: это и повышенный спрос, который «вымыл» квартиры, и последствия реформы по переходу на эскроу и проектное финансирование, сейчас темпы разрешения выдачи на строительство значительно отличаются от допандемийных лет», — отмечает он.
Ценам расти уже некуда
Представители крупных агентств недвижимости, которые работают как с первичным, так и вторичным рынком, говорят, в свою очередь, что текущий уровень цен на квартиры завышен. Эксперты отмечают, что цены реальных сделок сейчас уже не растут, иллюзию роста цен создают новые объекты с завышенной ценой.
«На вторичном рынке каждый сам себе маркетолог, цены сильно подросли. Все варианты с адекватными ценами продаются достаточно быстро, все остальное стоит. Спрос упал на 6-10%, но при этом продавать нечего, поэтому количество сделок снизилось более существенно на 15%», — рассказала генеральный директор ГК «Экотон» Екатерина Романенко.
Президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский говорит, что часть покупателей «морально устала» от роста цен. «Им сложно пережить тот уровень цен, который сейчас есть на рынке. Когда люди смотрят на листинги и видят, что однокомнатная квартира продается за 9 млн руб., хотя год назад такую можно было приобрести за 5 млн руб., это вызывает вопросы», — отметил он.
Дмитрий Щегельский ожидает, что к середине лета петербургский рынок достигнет пика роста цен, затем цены должны пойти вниз из-за оттока покупателей. «Те, кто хотели купить квартиру, уже сделали это. Более того, был реализован спрос 2022-2023 годов. Люди, которые планировали улучшать свои жилищные условия в будущем, решились на покупку раньше, испугавших роста цен», — подчеркивает он.
Заместитель генерального директора АН «ИТАКА» Василий Павлов также уверен, что ценам на жилье в Петербурге расти некуда. «Если анализировать средние цены на площадках — это 177 тыс. руб. за кв. м. на первичном рынке и 170 тыс. кв. м. на вторничном.
Это цены, которые вы увидите в интернете, но мы видим у себя по реальным продажам, что сделки проходят по 150 тыс. руб. за кв. м. Высокие цены — иллюзия, которая живет на рекламных площадках, в реальности сделки проходят по гораздо меньшей стоимости», — констатирует он.
Эксперт прогнозирует уменьшение количества продаж на первичном рынке после отмены программы льготной ипотеки и называет «вторичку» оплотом для рынка.