Около 15-20% покупателей квартир сейчас — инвесторы, которые не собираются переезжать в жилье, а вкладывают деньги ради получения дохода в будущем. Однако, по мнению экспертов, доходность такого «бизнеса» падает.
Доля тех, кто приобретает квартиры именно с целью инвестиций, за 2020 год выросла в три раза — со стандартных 5-6% до 17-18%, говорит руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.
На это повлияли рекордно низкие ставки по ипотеке, снижение доходности банковских вкладов, ослабление курса рубля.
Из этих 18% около 7% планируют сдавать жилье, 9% — продавать на этапе роста цены, еще 2% пока не определились.
Названы цены на самые доступные квартиры на вторичном рынке Москвы
Цены на квартиры растут, но арендные ставки снижаются. За год, по данным портала «Мир квартир», плата за наем жилья увеличилась только в пяти из 16 городов-миллионников (Новосибирске, Волгограде, Омске, Красноярске и Самаре).
Съем в Казани, Санкт-Петербурге и Москве подешевел на 9-11%. Благодаря снижению ипотечных ставок арендаторы покупают собственное жилье, а спрос в сегменте найма квартир падает, считает гендиректор портала Павел Луценко.
Пока объем предложения не вырос, отмечают в аналитическом центре ЦИАН.
Не все хотят заниматься сдачей в аренду на фоне второй волны пандемии, отмечает руководитель центра Алексей Попов. Некоторые на волне роста цен решили продать квартиры.
Но в долгосрочной перспективе многие рантье могут недосчитаться арендаторов, на которых они рассчитывали, покупая, например, квартиры в «человейниках» в ближнем Подмосковье, считает Попов. Рекордные объемы продаж в 2020 году могут сказаться на ситуации на рынке аренды через 2-3 года.
К тому времени арендаторы переселятся в собственные квартиры, а часть бывших квартиросъемщиков останется удаленно работать в родных городах.
Если раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру в столице за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тысяч рублей в месяц, то при подорожании квартиры на 1 млн доходность падает до 4,8%, приводит расчеты гендиректор компании Realiste Алексей Гальцев.
Избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах, что приведет к снижению цен на наем, считает он. «Владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу», — прогнозирует Гальцев.
Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья — например, разделяя квартиры на студии, что приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе 2-3 лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья.
Такое уже было в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.
Покупка коммерческой недвижимости окупается быстрее, чем покупка жилья
Доходность аренды достаточно невысокая — около 4%, да и представлена исключительно в национальной валюте, которая отличается волатильностью и за прошедший год существенно подешевела, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. В последнее время арендаторы мигрируют из более дорогих в квартиры среднего или экономкласса, а многие даже стали снимать комнаты вместо жилья целиком. Существенного роста арендной платы точно ожидать не стоит, а вот снижение возможно, считает он.
Вложения в недвижимость — один из самых распространенных в России вариантов инвестиций, но это неликвидный инструмент (деньги замораживаются на длительный срок, совершать сделки достаточно сложно) и далеко не самый доходный по сравнению, например, с корпоративными облигациями, отмечает эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Надежда Грошева.
Инвестиции в квартиру на окраине Москвы («однушка» за 8 млн рублей, которую сдают за 32 тысячи рублей в месяц) окупятся примерно через 20 лет. И это без учета дополнительных расходов на ЖКУ, ремонт, простой квартиры из-за смены арендатора, налог на недвижимость. «Если к этим тратам добавить ежемесячный платеж по ипотеке, то такие инвестиции будут выглядеть уже крайне рискованными.
Я бы их не рекомендовала», — отмечает Грошева. Однако другие варианты инвестиций более сложные. «Можно руководствоваться правилом разумного инвестора: у человека должны быть стабильный доход, собственное жилье, депозит, небольшая однокомнатная квартира для сдачи в аренду, а главное, достаточный уровень знаний.
С таким багажом стоит задуматься об инвестициях на фондовом рынке», — подчеркивает Грошева.
Конечная цель большинства инвестиционных сделок с квартирами в 2020 году — перепродажа их по более высокой цене, считает Диваков. Сдача в аренду может принести какой-то доход в период ожидания продажи квартиры, но это приятное дополнение, а не основная цель инвесторов.
Как изменятся цены на московские квартиры
Но и перепродажа квартиры фактически только помогает сберечь деньги, отмечает Грошева: в среднем квартиры ежегодно дорожают на уровень инфляции. А если продавать недвижимость менее чем через 3 года после покупки, придется еще и платить налог.
Есть сегменты, где цены могут расти быстрее, но тут надо профессионально разобраться в теме. Например, подорожание может быть связано со сдачей метро в районе недвижимости или с повышенным спросом в регионе, как, например, в Сочи за последний год.
В крупных городах инвестиционная активность покупателей вдвое выше, чем в других, отмечает Зайцев. Даже жители малых городов, накопив нужную сумму, предпочитают инвестировать в жилье в мегаполисах, а не на родине.
Между тем летом прошлого года «Мир квартир» составлял рейтинг городов, где выгоднее всего приобретать квартиру для сдачи в аренду, и обе столицы были в хвосте списка.
Выгоднее всего, исходя из стоимости жилья и арендных ставок, было покупать жилье в Магнитогорске, неплохая доходность была в Астрахани, Череповце, Нижнем Тагиле и Грозном.
В последние месяцы частные инвесторы стали активнее интересоваться коммерческой недвижимостью, отмечает Зайцев. В этом сегменте срок окупаемости от сдачи в аренду меньше, чем при покупке квартиры аналогичной стоимости. Однако налог на такое имущество может быть в несколько раз выше, чем на жилье. Есть и другие нюансы — например, нельзя получить налоговый вычет при покупке недвижимости.
Кстати
Центр квартирных инвестиций России — Новая Москва. Там сочетаются доступные цены и удобства столичной жизни. За последний год жиплощадь в ТиНАО стала популярнее на 17,9 процента.
Как рассказали «РГ» в пресс-службе столичного агентства недвижимости ОГРК, пик покупательского интереса пришелся на октябрь, когда количество запросов по сравнению с обычными показателями стало выше почти на треть.
А цены на вторичном и первичном рынках почти сравнялись.
Одна из причин роста квартирного интереса к Новой Москве как у инвесторов, так и у обычных покупателей — большая доступность жилья, чем в других округах. Например, в Троицке, по данным ОГРК, «квадрат» за год потерял в цене в среднем 4 процента. В абсолютных цифрах стоимость упала со 127 до 122 тыс. руб.
Во-вторых, сказалась растущая транспортная доступность ТиНАО. Даже сейчас самая бюджетная квартира, которая там продается за 1,8 млн руб., находится недалеко от железнодорожной станции. А в ближайшие годы повысится и доступность метро для «новых москвичей», отмечает заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.
«В ТиНАО будет протянута красная ветка, а при строительстве Бирюлевской линии предусматривается задел для продления в Щербинку», — сказал глава столичного стройкомплекса. Все эти факторы в совокупности делают Новую Москву интересной локацией для вложения накопленных денег: купил квартиру — тут же сдал — заработал.
Тем более что спрос на аренду жилья в оживающей столице по-преждему остается достаточно стабильным.
ТиНАО выбирают еще и потому, что даже не самые современные районы здесь с точки зрения инфраструктуры и безопасности все больше соответствуют столичным стандартам.
«В квартирах, где живут многодетные семьи, мы устанавливаем автономные пожарные извещатели — датчики, которые обычно мы видим на потолках в общественных местах, — рассказал начальник отдела безопасности администрации Новофедоровского поселения Андрей Ухин. — В перспективе хотим установить такое оборудование во всех домах».
Рядом с новыми кварталами строят детские сады, один из крупнейших, на 240 мест, появится в Остафьеве. «Сейчас здесь устанавливают электрохозяйство и системы водоснабжения», — говорит глава администрации Рязановского поселения Николай Бобылев. Также территория ТиНАО ценна тем, что там удобство городского жилья сочетается с близостью природы.
Например, здесь благоустроили один из самых крупных парков Москвы «Филатов луг», где есть все возможности для велосипедных, пеших прогулок, активного и тихого отдыха, обустроены детские площадки. До края столичной географии дошла даже городская сеть велопроката.
По оценкам специалистов агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в этом году в Новой Москве предложений на рынке вторичного жилья значительно больше, чем на «первичке». В прошлом году продажи в новостройках выросли за счет льготной ипотеки, так что этот сегмент серьезно истощился.
Кроме того, собственники только что купленных квартир через некоторое время начинают их перепродавать.
«Согласно нашим наблюдениям, осенью прошлого года наступил момент, когда по предложению жилья «вторичка» начала обгонять «первичку» — причем в будущем эта тенденция усилится, — прогнозирует руководитель аналитического центра агентства Дмитрий Таганов.
— Конечно, новые территории все активнее осваиваются, и объемы жилья в новостройках будут расти. Однако вторичный сегмент предлагается более активно». По ценам «вторичка» и «первичка» практически сравнялись. Это следствие повышенного спроса на новостройки, который фиксировался в начале прошлого года. Средняя стоимость объекта в Новой Москве сейчас — 8,9 млн на вторичном рынке и 8,8 млн — на первичном.
Подготовил Сергей Бабкин
Жилая недвижимость 2021: тренды, цены, прогнозы, инвестиции – Публикации – Finversia (Финверсия)
Почему растут цены на квартиры, повысят ли ставки по ипотеке и какие варианты вложений в недвижимость наиболее интересны с точки зрения получения дохода – эти вопросы стали темой обсуждения на круглом столе «Жилая недвижимость 2021. Прогнозы, цены, инвестиции», который организовали портал Finversia.ru и компания «Эмкварта».
Спикерами круглого стола стали Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК; Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН; Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ); Ян Арт, частный инвестор, главный редактор Finversia.ru. Модератором круглого стола выступил Игорь Мальцев, управляющий партнёр канала Finversia-TV и компании «Эмкварта». Партнёром круглого стола выступила группа компаний ФСК.
Рынок жилья снова бьет рекорды
Рынок жилья, против ожиданий многих, в России активизировался и рос рекордными темпами с начала пандемии, несмотря на экономический спад и общую нестабильность в стране. Одни срочно решали жилищный вопрос «пока не началось», другие обрадовались возможности заработать на росте цен.
Главным трендом на рынке жилья оказался рост цен, который начался в 2020 году, отметила Виктория Кирюхина, ведущий аналитик аналитического центра ЦИАН.
По ее словам, в первую очередь это касается Москвы – по данным ЦИАН средняя цена за квадратный метр жилья достигла 255 тыс.
рублей – это на четверть выше (рост на 24%), чем всего год назад, в мае 2020 года, а с начала 2021 года рост составил 9%.
Но и в регионах наблюдается неуклонное повышение цен, по данным ЦИАН в городах-миллионниках в среднем за год рост цен на жилье составил 21%, и рекорд поставила Московская область, где цены на жилье поднялись почти на треть – на 28%.
Рекордный спрос на московское жилье был зафиксирован в конце 2020 года, когда первоначально должен был закончиться срок действия программы льготной ипотеки, обратила внимание Виктория Кирюхина.
О повсеместном характере роста цен на жилье говорит тот факт, что по России средний размер ипотечного кредита за последний год вырос примерно на 20%: с 3 млн до 3,7 млн рублей.
Впрочем, с марта 2021 года рост цен замедлился, отметила Кирюхина, стабилизировался и спрос на квартиры, такого роста, какой был отмечен в сентябре – декабре 2020 года, уже нет, но ипотечных кредитов выдают на четверть больше, чем до пандемии.
Парадоксы дешевой ипотеки
Ипотека стала главным драйвером роста цен, резко повысив спрос на жилье – на этом сошлись все участники круглого стола. Как раз год назад стартовала государственная программа льготного ипотечного кредитования – такой низкой ставки, 6,5% годовых, еще никогда не было за всю историю современного российского банковского рынка, заметила Виктория Кирюхина.
В 2019 году доля ипотеки при покупке квартир на первичном рынке составляла примерно 40% от общего объема, а в 2020 году пропорция изменилась зеркально: доля ипотеки в таких сделках выросла до 60%, рассказал Петр Филиппов, руководитель департамента стратегии и финансов экосистемы недвижимости «Метр квадратный» (проект группы ВТБ). По его данным, количество выданных ипотечных кредитов по данным на март 2021 года за год выросло на 30%, а за два года – на 70%. Значительную долю этих кредитов составляло рефинансирование под более низкую ставку. Растет и доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья, если раньше она держалась на уровне 25%, то сейчас – около трети.
Ольга Тумайкина, коммерческий директор группы компаний ФСК, рассказала, что после запуска госпрограммы льготной ипотеки под 6,5% годовых доля ипотечных сделок при покупке квартир в новостройках компании в среднем повысилась с 57% примерно до 70%, а по отдельным объектам может достигать 80% и более.
ФСК также запустила собственные льготные программы ипотечного кредитования, за свой счет субсидируя льготную процентную ставку по кредиту: сначала, в 2020 году, под 2,99%, а затем, в 2021 году – под 1,99% годовых.
Также для покупки квартир ФСК действуют совместные программы для молодых родителей – с правительством Московской области под 0,1% годовых, с МКБ – под 1,1% годовых.
Уменьшение ставки по кредиту снижает не только его стоимость, но и ежемесячный платеж, это расширяет круг заемщиков, ипотека становится доступной людям, чей доход не позволял приобрести жилье в кредит, или же появляется возможность приобрести жилье большей площади, более комфортное, заметила Ольга Тумайкина.
Но чем ниже ставка по ипотеке, тем больше повышался спрос на жилье и это, как и предсказывали эксперты, разогнало рост цен на квартиры. Cредний чек ипотечной сделки в Москве вырос на 17%: с 13,2 млн до 15,5 млн рублей.
Однако предпосылок к надуванию ипотечного пузыря в России Петр Филиппов не видит, по его мнению, доля ипотеки в ВВП России невелика по сравнению с аналогичным показателем у развитых стран Европы и США.
К тому же требования к ипотечном заемщикам в России гораздо строже, чем были в США перед ипотечным кризисом 2008 года, и нет такого «навеса» из производных финансовых инструментов на вторичном ипотечном рынке, как это было в США.
Поэтому перегрева ипотечного рынка сейчас опасаться не стоит, наоборот, его рост продолжит стимулировать развитие строительной отрасли и обеспечивать повышение доступности жилья в стране.
Цены притормозят
Участники круглого стола прогнозируют, что в дальнейшем темпы роста жилищного кредитования и продажи жилья замедлятся, но все равно динамика будет позитивной, рост сохранится.
Цены на жилье должны сбавить темпы роста, но продолжат повышаться, сошлись во мнениях участники круглого стола.
Стоимость квадратного метра квартир в новостройках в 2021 году вырастет на 10-15%, считает Ольга Тумайкина.
На ценах скажется и насыщение спроса, и снижение покупательной способности населения в результате подорожания жилья, и снижение доступности ипотеки, и рост предложения на рынке: последние два года объем предложения новостроек в России снижался и только в начале 2021 года начался стабильный рост.
Объем ввода жилья в эксплуатацию в первом квартале 2021 года по стране в среднем увеличился на 15% по сравнению с тем же показателем годом ранее, и на 9% выросло количество сданных многоквартирных домов, поделился Петр Филиппов. Но нехватка новостроек переориентирует спрос на вторичный рынок и подогревает его, провоцируя рост цен, констатирует эксперт.
Петр Филиппов отметил, что Банк России ужесточил требования по резервированию под ипотечные кредиты с низким первоначальным взносом, так что банки будут выдавать их менее активно. Возможен и рост ставок по ипотеке, который охладит перегретый сегодня рынок жилья и снизит спрос.
Также, по мнению эксперта, снижению продаж на рынке жилья должно способствовать уменьшение спроса на покупку квартир в инвестиционных целях: основная часть высоколиквидных объектов уже куплена, а цены стабилизировались, так что снизилась возможность получить прибыль за счет перепродажи. Получается, что порог входа для инвестора в жилье вырос, а возможности получить доход, наоборот, сужаются.
На фоне общей стабилизации цен на квартиры, будут продолжать расти цены на курортную недвижимость за счет высокого спроса со стороны инвесторов из крупных российских городов, считает Петр Филиппов. Он также отметил высокие темпы роста цен на жилье в Калининграде, Астрахани, что связано с закрытием границ и переориентацией россиян на отдых в своей стране, считает эксперт.
Возвращение инвестора
В 2020 году на рынок жилья вернулись инвесторы. «У нашей компании, ФСК, доля инвестиционных сделок увеличилась: доля покупок квартир в новостройках с инвестиционной целью до 2020 года составляла 8-10%, а сейчас превышает 15% и активность инвесторов растет», – отметила Ольга Тумайкина.
Виктория Кирюхина считает хорошей новостью для инвесторов, которые зарабатывают на перепродаже новостроек, возобновление практики предпродаж квартир, которые приносят максимальную прибыль благодаря приросту стоимости за время строительства.
Смысл в том, чтобы зафиксировать свой интерес к высоколиквидным объектам в листе ожидания и первым получить самые выгодные предложения.
Раньше эта практика была свойственна для продаж элитного жилья, но сейчас получает распространения и в более низких ценовых сегментах.
Ее поддержала Ольга Тумайкина, отметив, что самые интересные предложения и самую большую доходность можно получить, входя в проект на ранней стадии.
У инвесторов наиболее популярны одно– и двухкомнатные квартиры с отделкой площадью 43-47 квадратных метров.
Такие объекты дают доходность около 20% за счет роста стоимости по мере завершения строительства, срок окупаемости составляет 2-2,5 года.
Сдача квартиры в аренду приносит 4-6% годового дохода и срок окупаемости достигает 20 лет. Побольше дохода приносит сдача в аренду апартаментов – около 9% годовых и срок окупаемости заметно меньше, примерно 9 лет.
Сопоставимые срок окупаемости и уровень доходности будут при покупке объектов коммерческой недвижимости для сдачи в аренду, но порог входа будет выше, чем при инвестициях в жилье и апартаменты, предупреждает Ольга Тумайкина.
Как представитель девелоперской компании Ольга Тумайкина перечислила характеристики, которые надо учитывать инвесторам в жилье.
Залог высокой ликвидности любого объекта недвижимости, будь то квартира, апартаменты или коммерческое строение, это удобное месторасположение или, как любят говорить риелторы, локация. Важное значение имеет транспортная доступность.
Учесть влияние разных факторов на ликвидность непрофессионалу будет непросто, поэтому Ольга Тумайкина рекомендует при покупке жилья в качестве инвестиции привлекать консультанта – риелтора или брокера.
Но в первую очередь надо удостовериться в надежности застройщика, проверить, сколько объектов он построил, сдал в срок, что говорят о качестве покупатели, подчеркнула Ольга Тумайкина.
Она отметила еще один важный для инвестора фактор: вкладываясь в квартиру на этапе строительства стоит учитывать не только рост ее стоимости к моменту сдачи в эксплуатацию, но и сколько времени займет строительство.
Одни дома строят по три года, а другие – за полтора, поэтому в абсолютных цифрах доход от инвестиции может быть одинаковой, но годовая доходность будет разной.
«Как консультант по инвестициям я всегда советую по возможности вложиться в жилье, – поясняет Ян Арт, главный редактор Finversia.
ru – Могут спросить: зачем инвестировать в недвижимость, если есть фондовый рынок, где доходность существенно выше? Люди недооценивают значение ни с чем не сравнимой надежности такой инвестиции.
На мой взгляд, инвестиции в недвижимость сохраняют свою актуальность, несмотря на живучие мифы про «пузырь на рынке недвижимости», о котором раньше очень много говорили: «Надо подождать, цены рухнут, московское жилье не может стоить таких денег».
Безусловно, цены рухнут, как только другие города России станут более притягательными, чем Москва, и все дружно рванут, к примеру, в Волгоград. Пока мы видим, что цены на московское жилье на долгосрочном горизонте неуклонно растут».
Инвестиции в кредит
Ольга Тумайкина рассказала о разных вариантах беспроцентной рассрочки при покупке квартиры. Например, у ФСК есть программа «Плати потом», по которой достаточно внести аванс в размере от 15% до 30% от стоимости квартиры, а остаток выплачивается по завершении строительства, этот срок может составлять от 4 до 12 месяцев.
Такая возможность оставляет пространство для маневра покупателям при альтернативных сделках (одно жилье продаю, другое покупаю) или позволяет сэкономить на ипотеке – не надо платить по кредиту, пока дом достраивается.
Для инвестора же просто выгодно отсрочить полную оплату за приобретенный объект, поскольку тем самым повышается процент дохода на вложенные средства.
Насколько разумно инвестировать на кредитные средства, прокомментировал Ян Арт. По его мнению, такая схема требует очень тщательного расчета и, в первую очередь, нужно трезво оценить свои доходы и резервы, чтобы кредитная нагрузка не разрушила ваш бюджет. Но в целом это вполне рабочая схема, считает эксперт.
Апартаменты – чемпион по инвестициям
Особый интерес как объект вложений в недвижимость представляют апартаменты, так как сейчас они заметно дешевле квартир, примерно на 18%. Такие данные озвучила на круглом столе Виктория Кирюхина и провела ликбез по самому популярному среди инвесторов виду недвижимости.
Больше всего апартаментов построено в Москве – здесь на них приходится около 14% от общего объема предложения жилья, в других городах их доля существенно ниже. Сейчас апартаменты имеют статус коммерческой недвижимости и формально не считаются жилыми помещениями.
С этим связан их главный недостаток – невозможность оформить постоянную регистрацию, что отталкивает часть потребителей. Покупают апартаменты чаще всего для сдачи в аренду.
Практика показывает, что наибольшим спросом пользуются апартаменты бизнес-класса, поскольку для их арендаторов менее значимы вопросы регистрации, подчеркнула Виктория Кирюхина.
Более низкая, чем на квартиру, цена означает, что при покупке апартаментов для инвестора ниже порог входа и короче срок окупаемости, так как арендная плата одинакова, что за квартиру, что за апартаменты. Это очевидные преимущества для инвестора.
В конце 2020 году прошел слух о возможном разрешении переводить апартаменты в разряд жилья.
Пока обсуждается, по каким критериям апартаменты приравняют к жилью, ожидается, что в них позволят оформлять постоянную регистрацию по месту жительства, сейчас можно оформить только временную регистрацию на срок не более 5 лет.
Если это произойдет, застройщики, несомненно, повысят цены на апартаменты до уровня квартир, уверены участники конференции, и об инвестиционной привлекательности апартаментов можно будет забыть. Зато успевшие купить апартаменты по низким ценам получат серьезный выигрыш в стоимости.
Для инвесторов есть еще один интересный формат для инвестиций – это апарт-отели с сервисной составляющей. «В рамках нашего апарт-комплекса «Движение.Тушино», который возводим на Волоколамском шоссе, присутствует этот формат недвижимости. Он будет работать в режиме отеля. Номера в отеле будут продавать с полным оснащением, отделкой и договором с оператором.
На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетних план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой. Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах.
Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом – 9–13%. Этот инструмент для инвестиций позволит сохранить и приумножить капитал и легко выйти из актива в случае необходимости, имея отчет о доходности от отельного оператора.
По нашим подсчетам срок окупаемости оставит в среднем порядка 9 лет», – резюмирует Ольга Тумайкина.
Инвестиции в новостройки Москвы и Подмосковья: куда выгодно вкладывать деньги
Среди покупателей квартир в новостройках есть те, кто приобретает недвижимость с целью сохранить и приумножить свои сбережения. Однако, чтобы частный инвестор действительно мог получить прибыль от вложений в жилой комплекс, необходимо хорошо ориентироваться на рынке.
Рынок инвестиционных квартир
По данным Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, по итогам первого полугодия 2014 года доля инвестиционных сделок на рынке новостроек Московского региона варьировалась от 30 до 34% от общего объема сделок.
По сравнению с прошлым годом рост составил около 10% из-за колебаний курса доллара, политикой ЦБ РФ по отзыву лицензий у банков, а также нестабильной внешнеполитической ситуацией.
Все эти факторы повлияли на то, что население начало интенсивно вкладывать деньги в наиболее понятный и надежный актив – недвижимость.
По оценкам агентства недвижимости SPENCER ESTATE, доля инвестиционных сделок на рынке сегодня составляет около 15%, по подсчетам компании «БЕСТ-Новострой» — порядка 20%, «Метриум Групп» — 10-12%, а GalaxyRealty – не более 10%.
«На сегодняшний день наиболее выгодным для инвестирования сегментом жилой недвижимости являются квартиры в домах эконом-класса. Бюджетные новостройки занимают большую долю предложения, а относительно доступная цена квадратного метра позволяет приобрести квартиру многим»
Александр Энгель, ГК «МИЦ»
Помимо эконом-класса спросом пользуются и новостройки сегмента «комфорт». Кроме того, находятся инвесторы и в классе элитной недвижимости.
По словам коммерческого директора Корпорации «Баркли» Екатерины Фонаревой, на рынке элитной недвижимости с целью приумножения средств за счет увеличения готовности объекта инвесторы чаще всего приобретают квартиры у надежных застройщиков на ранней стадии строительства.
«Как правило, срок инвестиций в элитную недвижимость составляет порядка 3-5 лет, после чего владелец может продать объект и вложить деньги в новый строящийся комплекс», — говорит Екатерина.
Что касается локаций, то новостройки, в которые охотно вкладывают деньги частные инвесторы, расположены в большинстве своем рядом с МКАД либо в городах ближнего Подмосковья – в пределах до 18-20 км от МКАД.
«7-18 км от МКАД – то место, куда сдвинется спрос в период сокращения платежеспособности: покупатели будут искать более дешевые варианты, которые расположены в большей удаленности от МКАД, там сконцентрируются интересные предложения, а за счет притока туда клиентов будет наращиваться цена», — говорит коммерческий директор ГК «МИГ-Недвижимость» Ольга Гусева.
«Не стоит идти в дешевые точечные проекты, ведь масштабные жилые комплексы на начальной стадии постепенно наращивают цену за счет возрастающей готовности объектов, вывода новых очередей, что требует дополнительного финансирования. Желательно вкладываться в большой микрорайон, так как у застройщика будет более высокая потребность в начальном финансировании через продажи, и низкая цена на старте окупится для него при реализации остальных очередей»
Ольга Гусева, ГК «МИГ-Недвижимость»
Для инвестирования покупатели предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры площадью 35-40 и 50-60 кв. м соответственно, а также квартиры-студии.
При этом эксперты не советуют рассматривать квартиры площадью меньше 28-29 кв.м., так как в случае резкого изменения конъюнктуры рынка подобные варианты могут остаться невостребованными.
По словам Ольги Гусевой, оптимальный вариант – квартиры от 29 до 38 кв.м., именно у них есть потенциал.
«Интересно, что люди стараются инвестировать на второй или третьей очередях проекта: предпочитают понимать, как ведут себя цены, а также сократить возможность конкуренции (каждый новый вышедший в продажу корпус в рамках одного и того же проекта конкурирует с другими очередями)»
Ирина Доброхотова, «БЕСТ-Новострой»
Филипп Третьяков, генеральный директор GalaxyRealty, предлагает разделять квартиры, которые приобретают с целью инвестиции, на две категории.
Первая – это высоколиквидные объекты: однокомнатные квартиры с хорошими видовыми характеристиками в современных ЖК от известных и надежных застройщиков. Такие комплексы расположены в районах с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью.
Вторая категория – квартиры с минимальной ценой, в этом случае все остальные факторы для покупателя уходят на второй план.
Выбор квартиры
Правильный выбор квартиры для инвестирования – это важный стратегический шаг. Оценивая ликвидность жилого объекта, инвестор всегда проводит подробный анализ множества различных факторов, которые в конечном итоге влияют на величину полученного дохода.
«Прежде всего, всех волнует вопрос цены, то есть величина минимального порога вхождения в проект. При этом самые дешевые квартиры в жилом комплексе инвесторов не интересуют. Наименьшая стоимость обычно устанавливается в неликвидных объектах (с плохими видовыми характеристиками, расположенными на первых этажах и т.д.)»
Мария Литинецкая, «Метриум Групп»
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE считает, что на сегодняшний день квартира, купленная с целью вложения средств, вряд ли должна быть дорогой. На элитные объекты стоит обращать внимание, только если застройщик предлагает очень выгодные условия покупки.
Еще один критерий – это расположение объекта.
Инвестор оценивает престижность района, его транспортную доступность, планы развития с точки зрения дорожной и социальной инфраструктуры, прошлые темпы роста цен и прогноз изменения на ближайшие 1-2 года, а также конкурентное окружение проекта. При выборе квартиры учитывается ее расположение в самом комплексе – этаж, удаленность от лифта, вид из окна и т.д.
- «Частные инвесторы ориентируются на три основных фактора: где, сколько и какая стадия строительства. Потому что, если мы говорим о том, чтобы именно зарабатывать на своем вложении, то такие покупатели предпочитают приобретать квартиру на самой начальной стадии строительства дома по минимальной стоимости»
- Наталья Картавцева, ОАО «ОПИН»
- Другими немаловажными факторами являются репутация застройщика и наличие у него всех необходимых документов.
- Выгодные локации
Наибольший рост цен показывают¬ новостройк¬и в районах, где строят новые дороги и станции метрополитена. По мнению Александра Энгеля, руководителя отдела новостроек ГК «МИЦ», в первую очередь к таким локациям относятся подмосковные города — Мытищи и Котельники. Рост цен в районах, где открывались новые станции метро, составлял от 5 до 15%.
В качестве примера Александр приводит такие районы Москвы, как Митино, Строгино, Выхино-Жулебино и другие. Также перспективными можно считать территории, которые находятся на границе с Москвой или Новой Москвой и объекты, распложенные рядом с развивающимися столичными территориями.
Например, Киевское шоссе, Калужское шоссе, Варшавское шоссе, Новорижское шоссе.
В Москве перспективными локациями можно считать и промзоны – скорее всего, дома там будут выходить в продажу на начальных стадиях строительства, и при этом в перспективе реорганизованная промзона будет более чем привлекательна для проживания.
«Конечно, наиболее инвестиционно привлекательными являются новостройки Москвы, однако большой размер входного билета серьезно ограничивает круг потенциальных инвесторов. Стоит обратить внимание на города ближнего Подмосковья.
Например, в Мытищах прирост средней стоимости квадратного метра на рынке первичного жилья только за первые 6 месяцев 2014 г. составил 5%.
Близость к Москве, высокая транспортная доступность и развитая социальная инфраструктура являются здесь одними из ключевых драйверов роста цен недвижимость»
Дмитрий Пантелеймонов, ГК «Лидер Групп»
Перспективные проекты
Наиболее удачными для инвестиций являются объекты с развитой социальной инфраструктурой (школы, детские сады, поликлиники и т.д).
Объект также должен отличаться хорошей транспортной доступностью (близость метро, крупных автомагистралей, для Московской области – наличие железнодорожной станции и т.д.).
Как правило, доходность инвестиционных квартир в качественных, инфраструктурных объектах может достигать 50% в течение 3 лет.
Среди инвестиционно привлекательных объектов — ЖК «Татьянин Парк», на территории которого будут построены школа, детские сады и поликлиника, а в 2017 году в шаговой доступности от жилого комплекса откроется новая станция метро «Терешково».
Также инвесторам стоит обратить внимание на ЖК «Лидер Парк» в Мытищах, проект которого предполагает возведение не только жилых корпусов, но и детского сада, школы, а также торгового центра.
При этом цены в жилом квартале одни из самых низких в городе.
Однокомнатная квартира в «Лидер Парке» продается сейчас по цене от 2,366 млн рублей, двухкомнатная – от 4,538 млн рублей, а трехкомнатная – от 5,162 млн рублей.
В ЖК VESNA доля инвестиционных покупок занимает около 30%. По словам Натальи Картавцевой, заместитель генерального директора ОАО «ОПИН», во многом это достигается благодаря оптимальным площадям квартир, представленным в проекте, в том числе и студий и, конечно, концепции проекта и разумной ценовой политики.
На старте продаж в комплексе апартаментов комфорт-класса «Савеловский Сити» установлены рекордно низкие цены (от 95 000 руб. за кв. м), что особенно привлекательно, учитывая местоположение объекта – недалеко от ТТК, в пешеходной доступности от станции метро «Дмитровская». На текущий момент стоимость апартаментов здесь начинается от 4 млн рублей (34,5 кв. м).
Среди новых проектов, вышедших на рынок в последние несколько месяцев наиболее интересны для инвестиций ЖК «Альфа Центавра» и ЖК «Люберецкий». Стоимость «однушки» в «Альфа Центавра» начинается от 3,7 млн рублей, а в «Люберецком» от 3 млн рублей. Доходность от такого вложение составляет в среднем 20% в год.
Одним из наиболее инвестиционно привлекательных проектов премиум-класса — Barkli Residence, который располагается в Донском районе Москвы. Всего за год с начала продаж стоимость квадратного метра на отдельные квартиры в этом ЖК уже увеличилась на 25%.
Стоит отметить, что выгодной с точки зрения инвестиций может быть и покупка квартиры с использованием ипотечного кредита. Но лишь при соблюдении ряда условий.
«Покупка квартиры в инвестиционных целях с привлечением заемных средств может быть выгодна при условии досрочного погашения кредита, минимального по времени периода выплат, невысокой процентной ставке, а также при высоком первоначальном взносе»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
Дата публикации 07 августа 2014
Не думай о квартирах свысока. Как потерять деньги, вложив в недвижимость?
Ставки по депозитам падают, заставляя людей искать новые источники вложений.
Идти на фондовый рынок, изучать особенности инвестиционных счетов, ПИФы и прочие инструменты не каждый хочет, предпочитая стабильные и понятные способы сохранения и приумножения средства. Недвижимость считается одним из надёжных вариантов вложений.
Люди берут ипотеку по льготной ставке, квартиру сдают и получают доход от аренды, которого часто хватает на платёж и ещё остаётся. Но не все разделяют энтузиазм.
Квартира вообще приносит доход?
Мы уже считали, что доход от сдачи квартиры в аренду составляет 4−5% годовых в зависимости от региона и самой квартиры. Окупаемость — более 10 лет. Получается, что вкладывать деньги в инвестиционную ипотечную квартиру невыгодно — останешься в минусе?
Не надо забывать о росте цен на жильё. Если квартиры будут расти в цене примерно на 7% в год, как это произошло в 2020, то выгода будет даже с учётом процентов по ипотеке. К тому же квартира останется с тобой на всю жизнь. Доход от аренды станет подспорьем к пенсии.
Риск при вложениях в недвижимость тоже есть. Квартира может внезапно обесцениться, а нерадивые жильцы устроить пожар или потоп. Не надо забывать о дополнительных расходах: налог на имущество, налог на доходы физических лиц (или НПД), текущий ремонт.
Недвижимость — низколиквидный актив. Если деньги понадобятся срочно, то квартиру не получится продать за пару недель не сбив цену.
Поезд ушёл
Выбор способов удачно инвестировать в недвижимость стремительно сокращается. Раньше можно было купить новостройку на начальном этапе строительства с большой скидкой. Переход на проектное финансирование, рост цен на первичное жильё, скромные темпы строительства привели к тому, что выгодных предложений становится всё меньше и меньше.
Апартаменты рассматривались как предмет инвестирования, потому что цены на них были ниже на 15−20%. Однако Минстрой ведёт речь о запрете апартаментов. Сейчас неясно, дадут ли власти ход инициативе, как пройдёт запрет и что будет с уже готовым жильём.
Цены в долларах показывают убыток
От одного из читателей «Выберу.ру» в х прозвучало мнение — если цены на российскую недвижимость перевести в доллары, то получится, что она дешевеет.
Среднестатистическому покупателю квартиры «для себя» пересчёт на валюту ничего не даст, поскольку мы получаем зарплату в рублях и тратим её в рублях.
Желающий инвестировать, изучая динамику цен на квартиры и курс рубля, может сделать выводы о целесообразности вложений. Так размышляет наш читатель:
Доступность жилья от подешевения действительно не повысилась, но об этом снижении определенно стоит знать людям, планирующим (или купившим) жилье в качестве инвестиции.
Очень многие уверены (до 90% в моем окружении) в перспективности вклада в жилую недвижимость в РФ.
Мол цены то растут… Однако им стоит трезвее оценивать этот рынок и аккуратнее приобретать активы (орфография и пунктуация автора)
Итак, глядя на цифры, можно сказать, что недвижимость — это способ сохранить средства, а не получить доход. Квартиру можно рассматривать как подушку безопасности «на старость». Однако не надо ограничиваться одним способом вложений. Стоит рассмотреть разные варианты инвестиций, просчитать плюсы, минусы, риски и доход по каждому.
Правда и мифы о деньгах в OK