Более 70% строек могут беспроблемно перейти на проектное финансирование

Проектное финансирование отличается тем, что инвестор (как правило – банк) вкладывает деньги в определенный проект (обычно это масштабное строительство — новый жилой район, жилой комплекс и т.д.).

Инвестор (банк) полностью контролирует расходование средств застройщиком и получает выгоду уже после реализации объекта. До полного погашения задолженности застройщиком, объект финансирования находится в залоге у банка, тем самым банк обеспечивает себе гарантии возврата средств.

Появляется дополнительный этап при покупке жилья — под каждую конкретную сделку банк дает согласие на отчуждение собственности и выход квартиры из залога. Только после получения такого согласия, Росреестр регистрирует договор долевого участия.

Как нам сообщили в компании «Гранд-Строй», применяющей проектное финансирование в строительстве ЖК Yolkki Village, срок передачи ключей не увеличивается и документальное сопровождение сделки для дольщика не усложняется.

Как выводят деньги со стройки?

Эксперты считают, что проектное финансирование препятствует нецелевому расходованию средств. А методов, которыми можно вывести деньги со стройплощадки множество:

Фиктивные (мнимые) сделки. Например, компания заключает договоры на поставку расходных (отделочных) материалов или выполнение каких-либо работ, которые фактически не производятся. Часто для таких целей застройщиком создается еще одно юридическое лицо (так называемая фирма-«однодневка»).

Расходы на рекламу – распространенный вид обналичивания денежных средств.

Денежные средства выводятся через участие в благотворительной деятельности.

Вывод денежных средств через оффшоры путем заключения договоров на фиктивные услуги (работы, поставки и пр.) с компаниями, находящимися в других странах.

Более 70% строек могут беспроблемно перейти на проектное финансирование

Летом 2016 года в Москве были выявлены факты нецелевого использования денежных средств застройщиком АО «Глобинвестстрой», который строил жилой комплекс по адресу Новогиреевская ул., вл. 5.

В отношении руководства застройщика заведено уголовное дело, дольщики обращаются в суд с исками о признании их потерпевшими и требованием возвратить вложенные в строительство денежные средства.

Деятельность застройщика приостановлена.

В г. Омск уголовным делом на руководство застройщика (а именно местного депутата Х. Шушубаева) обернулось строительство целого микрорайона «Ясная поляна». Более 300 дольщиков с 2007 года ждут свое жилье. Около 100 млн.

рублей, собранных с дольщиков, были переведены на подконтрольные застройщику ООО «РоКАС» фирмы, это установлено следствием. Руководство застройщика также обвиняется в растрате средств, подлоге документов, получении кредита по фиктивным документам.

Уголовное дело на данный момент не закончено.

Избежать таких историй было бы возможно, если бы строительство велось на основе проектного финансирования, когда банк полностью контролирует расходы. Для контроля за ходом реализации проекта, стороны подписывают специальное соглашение, где и содержатся все права банка и определяется объем доступа к любой информации, по проекту.

Как правило, застройщик предоставляет банку отчеты о ходе работ, в которых содержится вся информация о проведенных работах, платежные документы и иная бухгалтерская информация (акты взаимных расчетов, счета-фактуры, расходные ордера и т.д.).

Застройщик обязан отчитываться о заключенных сделках, подписываемых соглашениях, любых отклонениях от плана ведения проекта. Также соглашение о проектном финансировании содержит условия о соблюдении застройщиком всех норм и правил, относящихся к строительной деятельности.

Контролируется банком план и порядок поставок для стройки, график проведения работ и даже выбор застройщиком фирм-поставщиков материалов для строительства.

Плюсы и минусы проектного финансирования 

Таким образом, проектное финансирование имеет следующие положительные стороны:

Застройщик получает от банка довольно внушительный объем денежных средств (до 80% затрат на строительство), что защищает строительную компанию от банкротства. В залоге у банка – только объект финансирования.

Все риски строительства несут совместно стороны договора о проектном финансировании, а значит, наименее вероятен вариант «долгостроя».

С 1 января 2017 года планируется закрепить законодательно схему хранения денег дольщиков на специальных счетах до окончания строительства. Даже в случае банкротства застройщика, вернуть деньги возможно в любой момент.

Банку выгодна быстрая реализация объекта и здесь опять плюс для дольщиков — банки предлагают ипотечное кредитование с привлекательными процентами для заемщиков, как правило, такая выгода ниже обычных ставок на 1-3%.

Более 70% строек могут беспроблемно перейти на проектное финансирование

Александра Чайкина, руководитель PR-отдела компании «Гранд-Строй», одним из важнейших плюсов отметила следующее: «Покупать квартиру у застройщиков, которые заключили договор о проектном финансировании со стабильными банками, намного надежнее.

В этом случае строительство не зависит от темпов продаж, ведь деньги на него уже дал банк. Кроме того, выдавая кредит, банк заранее анализирует все риски и выдает кредиты только тем застройщикам, которых он посчитает кредитоспособными.

В случае с ЖК Yolkki Village финансовым партнером выступил ПАО «Россельхозбанк», 100% акций которого принадлежат государству.».

Основными минусами проектного финансирования являются:

Высокие проценты по кредиту, длительное рассмотрение заявки банком, т.к. банк проводит тщательную проверку бизнес-плана проекта, финансовую устойчивость застройщика, оценивает всевозможные риски и затраты. В связи с этим, проводится огромная работа еще до начала проекта.

Помимо постоянного контроля строительства банком, возможны и другие моменты. «Договор с банком-партнёром может содержать множество дополнительных нюансов.

К примеру,  там может быть установлена цена за квадратный метр, ниже которой застройщик не имеет права продавать, независимо от изменения ситуации на рынке.

Все эти особенности необходимо обсуждать с банком с привлечением опытных юристов еще на стадии оформления партнерских отношений. При разумном подходе все трудности будут сведены к минимуму» — говорит Александра Чайкина.

Главным же минусом для дольщиков, по мнению экспертов, можно считать увеличение стоимости жилья, т.к. при такой схеме учитывается и процент банка, финансирующего проект.

Как дольщику узнать на какие деньги строится его новостройка?

Каким образом финансируется строительство того или иного объекта, в том числе о проектном финансировании, о финансовом состоянии застройщика, о рисках и страховании этих рисков (если таковое имеется) покупатель может узнать из проектной декларации. Проектная декларация публикуется на официальных сайтах застройщика или самого объекта, а также должна быть предоставлена застройщиком для ознакомления любому лицу по первому требованию.

Более 70% строек могут беспроблемно перейти на проектное финансирование

Вывод

Проектное финансирование в нашей стране находится на начальном этапе. По мнению экспертов, такая форма финансирования является для конечного потребителя некой гарантией качества и сдачи объекта. Но кредитными организациями сегодня проектное финансирование используется неохотно, т.к.

выгоду от такого инвестирования банк получает, как правило, не ранее, чем через 5-7 лет после вложения средств.

Лидерами проектного финансирования являются сейчас лишь крупнейшие банки и даже они в кризис «осторожничают» с лимитами на проектное финансирование: либо сокращают объёмы, либо не увеличивают.

В пресс-службе Северо-Западного Сбербанка нам сообщили о том, что общий объем кредитных линий, открытых на цели финансирования жилой недвижимости в Петербурге и области, по состоянию на 2015 год составлял порядка 18 млрд рублей, дополнительно в 2016 году было одобрено финансирование ряда крупных жилых проектов на сумму свыше 5 млрд рублей.

В пресс-службе «ВТБ 24» нам назвали 4 примера крупнейших проектов, которые финансирует банк. Проекты принадлежат компаниям «КВС», «Setl City», «RBI» и РосСтройИнвест. Общая сумма финансирования — почти 9 миллиардов рублей. В прошлом году сумма займов этих застройщиков составила немногим более 6 миллиардов.

Мнение: Проектное финансирование строительства жилья приведет к росту цен | «АСН-инфо»

Переход на проектное финансирование строительства жилья приведет к подорожанию квартир в новостройках минимум на 8%. С таким прогнозом выступила генеральный директор АО «Ленстройтрест» Валерия Малышева.

Более 70% строек могут беспроблемно перейти на проектное финансирование
Валерия Малышева

Валерия Малышева

Источник: Ленстротрест

Она уверена, что новый тип финансирования неизбежно приведет к росту себестоимости жилых проектов. Законодательные изменения должны вступить в силу 1 июля 2019 года.

Используя эскроу-счета, строительные компании в среднем будут платить на 4-5 тысяч рублей больше с каждого квадратного метра. Таким образом, квартиры неизбежно подорожают.

Повышение стоимости квартир в новостройках происходит уже сейчас, заявила Валерия Малышева.

«Неопределенность, связанная с предстоящими законодательными изменениями, способствует повышенному спросу на рынке. На фоне такой покупательского активности застройщики с конца 2018 года планомерно увеличивают цены на жилье.

В течение первого полугодия текущего года рост стоимости квадратного метра продолжится, поскольку ясности в ситуации после 1 июля у покупателей не появится. Во втором полугодии возможно некоторое затишье.

В целом рост цен на строящуюся недвижимость при переходе на проектное финансирование строек и аккумулирование средств дольщиков на эскроу-счетах составит минимум 8%», – пояснила она.

По словам эксперта, на стоимость нового жилья также будет влиять ценовая политика крупных девелоперов, которые обладают большими земельными банками и льготными условиями работы. Они смогут сдерживать цены на жилье, что увеличит разрыв между застройщиками. Не все смогут адаптироваться к новым условиям.

Как сообщалось, в России 117 застройщиков уже реализуют 214 проектов жилищного строительства по новой системе финансирования. В этих объектах открыты продажи квартир с использованием эскроу-счетов.

С 1 июля 2019 года все компании, у которых строительная готовность объектов в России составляет менее 30%, а число заключенных договоров долевого участия – меньше 10%, обязаны перейти на новую модель финансирования долевого строительства.

Читайте также:  Нотариусы требуют тщательнее проверять квартиры при покупке

Владимир Якушев, министр строительства РФ, уверен, что все контролирующие процедуры должны быть отменены после перехода на проектное финансирование.

источник:
АСН-инфо

Более 70% строек могут беспроблемно перейти на проектное финансирование

Банкиры и строители рассказали, как изменилась их жизнь с приходом эскроу и проектного финансирования

Более года прошло с тех пор, как в России начал действовать федеральный закон 214-ФЗ, который кардинально изменил правила долевого строительства.

С 1 июля 2019 года застройщики потеряли возможность использовать деньги дольщиков на стадии строительства объекта: теперь эти средства лежат нетронутыми на счетах эскроу до тех пор, пока дом не сдадут в эксплуатацию.

Строительные компании, в свою очередь, теперь должны либо искать инвестора, либо вкладывать в проект собственные средства, либо брать финансирование под проект в банке.

Более 70% строек могут беспроблемно перейти на проектное финансирование BankNN

  • В работе «круглого стола» приняли участие:
  • Щербакова Елена — заместитель коммерческого директора ООО «МОСКОВСКАЯ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ», Застройщик МСК, г. Ростов-на-Дону
  • Коротова Марина Валериевна — коммерческий директор, Застройщик ВДК (группа компаний Хамина), г. Воронеж
  • Назарова Ольга Сергеевна — финансовый директор, Застройщик ННДК,
  • г. Нижний Новгород
  • Манякина Елена Витальевна — менеджер Управления торгового финансирования и документарных операций Волго-Вятского Банка ПАО СбербанкПершина Екатерина Андреевна — директор отдела проектного финансирования, Банк Дом.РФМиннигалеева Марина Анатольена — директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Открытие
  • Ногуманова Гузель Маратовна — начальник отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан)

Власти пообещали мягкий переход на новые правила, и буквально недавно количество объектов, которые строятся с использованием эскроу, превысило количество объектов, которые строятся «по-старому» — с непосредственным вливанием денег дольщиков.

Жизнь изменилась и у застройщиков, и у банков: они учатся работать и сотрудничать друг с другом в новых реалиях. И, конечно, изменилась жизнь тех, кто покупает жилье на стадии строительства: возможно, через некоторое время категория «обманутый дольщик» действительно перестанет существовать в российской действительности.

Во время Zoom-конференции эксперты банковской и строительной сфер рассказали BankNN о прохождении переходного периода, своих проблемах, удачах и ожиданиях в данном контексте.

Застройщики: выжили гибкие и сильные

Не секрет, что за последний год ряды застройщиков серьезно поредели. Многие компании оказались не готовы работать в новых условиях. Но те, кто заранее стал менять подход к работе и был готов к трудностям, продолжают успешно строить.

Коммерческий директор компании «ВДК» (г. Воронеж) Марина Коротова отметила, что в русском менталитете есть одна черта — ждать, что тебе что-то свалится с неба, как в сказке про Золотую рыбку. В бизнесе, по мнению Коротовой, этого быть не должно.

Люди, ведущие честный бизнес, подстроятся под любые реалии. Эта система выдавила тех, кто под реалии подстроиться не смог. Просто не бывает ничего — да, сложности есть, но это объективно. Мы как работали, так и работаем, однако наша компания кредитовалась в банках и до введения проектного финансирования — нас и раньше контролировали банк и Госстройнадзор.

Финансовый директор компании ННДК (г. Нижний Новгород) Ольга Назарова рассказала, что они изменений даже не почувствовали, потому что и раньше использовали проектное финансирование в банке, чтобы не ставить график строительства в зависимость от продаж.

Мы видели разные ситуации по продажам — и когда все квартиры распродавались буквально сразу, и когда к концу строительства была продана только треть. Поэтому всегда была установка иметь «кредитное плечо». Мы открывали в банках кредитные линии, но иногда ими даже не приходилось пользоваться.

Сроки запуска новых проектов, по словам Назаровой, у них с введением новых правил не изменились: нескольких месяцев достаточно, чтобы подготовиться к выходу на площадку.

Банки в поисках новых продуктов и предложений

Крупнейшие банки России сегодня активно работают над созданием максимально удобных и выгодных условий для сотрудничества с застройщиками. По словам экспертов банковской сферы, они практикуют индивидуальный подход к каждому клиенту и подробно разъясняют представителям бизнеса нюансы работы с эскроу.

Директор по развитию крупного корпоративного бизнеса Филиала Приволжский Банка Отрытие Марина Миннигалеева отметила, что проектное финансирование и эскроу нужно четко разделять: чтобы получить первое, застройщик должен соответствовать ряду требований, а со вторым всё значительно проще. Более того, некоторые могут строить без эскроу (если квартиры будут продаваться уже после окончания строительства) или открывать эскроу, но не брать проектное финансирование (строить на собственные средства или деньги инвестора).

Что касается, кредитования, то наиболее комфортные условия — у групп компаний: отдельная компания может брать проектное финансирование под гарантии группы, в которую входит.

Застройщику это дает определенную свободу действий: юрлица из группы могут кредитоваться в разных банках под разные проекты.

Екатерина Першина, глава отдела проектного финансирования Банка ДОМ.РФ, отметила, что условия кредитования разных застройщиков в одном банке могут отличаться — они зависят от региона, класса жилья, локации, маркетингового поля.

Однако есть единые критерии оценки проекта, они одинаковы для всех застройщиков — в первую очередь, запас прочности проекта.

В банках тем временем расширяется выбор продуктов, которые предлагаются застройщикам: например, еще до вхождения в проектное финансирование компания может взять бридж-кредит, чтобы купить права на землю, оформить разрешительную документацию — в общем, подготовиться к выходу на строительную площадку.

Глава отдела финансирования недвижимости Волго-Вятского Банка ПАО Сбербанк (Татарстан) Гузель Ногуманова рассказала, что на данный момент разрабатывается продукт для низколиквидных площадок.

Сейчас многие застройщики уходят из крупных городов в районы, и там это может быть востребовано.

По словам экспертов, в ближайшее время представители строительного бизнеса могут рассчитывать на новые интересные предложения от банков.

Компании из регионов, в свою очередь, сетуют на то, что лишь в нескольких банках есть штатные специалисты для проведения строительной экспертизы перед предоставлением кредита под проект. Большинство кредитных организаций предлагают застройщикам решить этот вопрос за свой счет.

В итоге в регионах появляются банки-монополисты в сфере предоставления проектного финансирования.

Эскроу: защищают или нет?

Покупателей жилья в строящихся домах беспокоит главный вопрос: действительно ли счета эскроу защитят их от обмана? Ответ экспертов неоднозначный: и да, и нет.

С одной стороны, гарантии того, что дом обязательно будет достроен, счета эскроу не дают. Несмотря на контроль со стороны банка, застройщик может и сорвать сроки, и обанкротиться. Но даже если это случится, деньги на эскроу не пропадут, то есть дольщик как минимум останется со своими средствами.

Если объект не введен в эксплуатацию в назначенный срок и соответствующие документы не предоставлены в банк, через 6 месяцев счета эскроу автоматически раскрываются — деньги возвращаются физическим лицам, даже если договора долевого участия не расторгнуты.

Она подчеркивает, что банки в этой ситуации тоже рискуют, поэтому будут тщательно следить за тем, как реализуются кредитуемые ими проекты.

Кроме того, в нынешнем законодательстве есть серьезный недостаток: если банк, в котором открыты счета эскроу, «лопнет», то максимальная страховая выплата дольщикам составит 10 миллионов рублей.

Это серьезная сумма для регионов, но не для Москвы или Санкт-Петербурга.

По итогу все эксперты сошлись во мнении, что количество рисков для дольщиков после введения новых правил долевого строительства действительно сократилось, а строительный рынок и банковская сфера России сейчас переживают период, который, скорее всего, изменит их кардинально.

Стройки, может, и не встанут, но проблемы идут по нарастающей

24.03.2019

Жилищное строительство

В проекте постановления Правительства, подготовленного Минстроем России, заложены критерии для жилья, которое будет достраиваться по старым правилам без перехода на проектное финансирование.

Эти критерии: готовность стройки на 30%, количество заключенных договоров долевого участие – не менее 10% от общего количества квартир. Но как повлияет это на деятельность строителей, и есть ли у них уже опыт работы с эскроу-счетами? Об этом мы спросили ведущих экспертов рынка недвижимости.

Решит ли проблему застройщиков постановление Правительства о том, что объекты в 30% готовности можно достроить по старым схемам? И если не решит, то почему?

Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки»: «На мой взгляд, полностью проблему не решит, но однозначно сделает переходный период более мягким, не таким стрессовым для отрасли.

  Ведь резкий переход мог серьезно затруднить получение финансирования в силу неготовности всех участников процесса, отсутствия отлаженной системы, и мог бы повлечь массовые остановки и перебои в строительстве даже у крупных компаний.

В настоящее время на московском рынке под критерий 30% строительной готовности подходят порядка 69% всех реализуемых корпусов, т.е. обязательным получение проектного финансирования будет примерно для 31% корпусов, а также для всех новых проектов».

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК «Лидер»: «Соглашусь, в массовом масштабе это постановление проблему не решит. Но при этом сделает застройщикам менее болезненным переходный этап. Пока что наша компания не перешла на работу с эскроу-счетами, поэтому опыта работы с ними у нас пока нет, на текущий момент мы находимся на подготовительном к этому процессу этапе».

Читайте также:  Доля ипотеки среди всех кредитов составляет 42%

Екатерина Тейдер, директор направления девелопмента Becar Asset Management: «Озвученные условия были предполагаемы, но они не изменят необходимость использования проектного финансирования.

Те, кто получил разрешение на строительство ранее, в момент анонсирования грядущих поправок в законодательство, и своевременно начал проводить строительно-монтажные работы, как раз должны к лету этого года возвести 30% объектов.

Тем, кто получил исходно-разрешительную документацию, но затянул с реальным началом строительства, придется работать по новым условиям».

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: «Предложенные властями критерии, безусловно, снижают напряженность в ожиданиях застройщиков, потому что перевод текущих проектов на принципиально новую модель стал бы для строительного бизнеса большим стрессом. Полагаю, что более гибкий подход позволит избежать излишнего давления на застройщиков и непредвиденных издержек. В целом по стране, на мой взгляд, порядка 90% девелоперов смогут завершить текущее строительство по старым правилам. Остальным придется переходит на проектное финансирование – это коснется проектов, запущенных в самом конце 2018 или в начале 2019 года. Конечно, объекты, не получившие проектного финансирования, не останутся без внимания, потому что власти и глава государства уже не раз подчеркивали, что хотят решить проблему обманутых дольщиков быстро».

Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства недвижимости «Бон Тон»: «Пока можно говорить только о проекте постановления, т.к. окончательные параметры еще могут поменяться. Если же за основу взять существующий проект, то налицо серьезные изменения в вопросе перехода на эскроу-счета.

От лица официальных спикеров появлялась информация, что «граница высокой степени готовности» пройдет по отметке 90-95%, однако затем риторика начала значительно смягчаться и цифры упали до 30%.

В первую очередь такое значительное изменение – следствие возможного банкротства «смешанных проектов». Проведенный Минстроем анализ показал, что до 30% строительных проектов не смогут получить банковское финансирование по новым правилам.

Реализация жесткого формата реформы к концу 2019 года удвоила бы количество обманутых дольщиков.

Кроме того, проекты комплексного освоения территорий и развития застроенных территорий будут иметь «границу критериев» — 15% готовности, а стратегические застройщики сохранят право на прямое привлечение при 6%. При таком подходе большая часть строящихся домов сохранят право привлекать средства дольщиков по старым правилам.

Можно констатировать, что Правительство пересмотрело позицию форсировать переход на эскроу-счета и вернулось к стратегии более плавной реализации реформы долевого строительства».

Наталья Козлова, коммерческий директор TektaGroup: «На мой взгляд, более полезным для застройщиков критерием станет реализация 10% заявленных в проекте новостройки квартир. Как показывает практика, в первые 3-6 месяцев продаж их приобретается именно такая доля.

Более того, застройщик может вывести в продажу определенный пул недорогих квартир, чтобы привлечь дополнительный интерес клиентов или запустить дисконтные акции. В совокупности эти меры могут ускорить продажи на старте и добиться соответствия критерию.

Полагаю, такая возможность есть у подавляющего большинства девелоперов».

Кирилл Игнахин, генеральный директор LevelGroup: «Более 70% объектов, представленных сегодня в предложении на рынке новостроек, находятся на стадии активных строительных работ: монтаж этажей, отделка, внутренние работы.

Таким образом, большинство застройщиков фактически получают возможность завершить текущие проекты новостроек по старым правилам. Критерий строительной готовности на уровне 30%, освобождающий от перевода реализующихся проектов на проектное финансирование, позволит спокойно закончить большую часть всего строящегося в Москве жилья.

И большая часть застройщиков, особенно с крупным портфелем, никаких проблем не испытает: банковский кредит и открытие эскроу-счетов им придется применять только для совершенно новых проектов.

Небольшая часть девелоперов – это примерно 10-15% от общей площади застройки в Москве, конечно, попадает в зону риска, но они могут рассчитывать на кредиты Фонда защиты прав дольщиков, который, по словам Владимира Якушева, докапитализируют для этой цели».

Есть ли у застройщика уже опыт открытия эскроу-сетов и получения проектного финансирования, и какие впечатления?

Наталья Шаталина: «Согласно информации, которую предоставляет банковское сообщество, большинство застройщиков уже открыли счета эскроу, однако пользуются ими единицы. Например, о переводе проекта на схему продажи через эскроу-счета «Дмитровский парк» заявлял ПИК».

Екатерина Тейдер: «Процедуру открытия счета и получения проектного финансирования сложно назвать простой, она требует существенного временного периода и пакета документов. Но самое главное – за его привлечение надо платить, а эта оплата впоследствии перейдет на стоимость строительства, и значит на покупателей жилья».

Мария Литинецкая: «Пока что новая модель почти не применяется, хотя юридически такая возможность появилась еще год назад. За это время практически не было застройщиков, которые добровольно перешли бы на новую модель привлечения средств дольщиков.

Скорее всего, возможные проблемы будут решаться девелоперами по мере их поступления. Мы также фиксируем, что некоторые застройщики решили приостановить запуск новых проектов – они хотят посмотреть за тем, как поведет себя рынок, покупатели, государство и банки».

Дмитрий Логинов: «Пока застройщики предпочли остаться на старой схеме финансирования строительства без использования счетов эскроу. В феврале 2019 года вышел отчет российского подразделения Ernst&Young, согласно которого на конец 2018 года в России было всего 77 проектов на 1,5 млн кв. м.

Для понимания, весь объем рынка жилищного строительства составляет 130 млн кв. м. Пока можно говорить о реализации отдельных пилотных проектов, которые занимают 1-2% рынка.

В начале года было очень много разговоров о массовом переходе на использование эскроу-счетов с 1 июля, но «мягкий» формат критериев Правительства позволит многим застройщикам сохранить старую финансовую модель.

Таким образом, ближайшие 1-1,5 года продолжится процесс плавного перехода строительной отрасли на ДДУ с эскроу-счетами, а ощутимые результаты реформы в виде сокращения количества обманутых дольщиков можно ожидать только через 3-4 года».

Наталья Козлова: «Проектное финансирование весьма распространено, и наша компания среди прочих также его использует. Взаимодействие с банками в открытии кредитных линий хорошо известно застройщикам, а более тщательный контроль со стороны кредитов практикуется уже полгода.

Полагаю, в этом отношении у девелоперов, имеющих опыт сотрудничества с банками, не возникнет сложностей, особенно если они уже заработали репутацию надежных партнеров. Более сложная задача – сдерживание роста себестоимости строительства из-за повышенных ставок по кредитам при отсутствии средств дольщиков, которые могли это компенсировать ранее.

Я полагаю, что с этим справятся далеко не все застройщики».

Кирилл Игнахин: «Пока что использование эскроу-счетов в России – исключительная редкость. Всего открыто 600 таких счетов, хотя ежегодно в стране заключается порядка 600-700 тыс. договоров участия в долевом строительстве, которые в будущем должны предполагать передачу средств в банк, а не застройщику.

«Пилотные» программы проектного финансирования и использования эскроу-счетов с участием Сбербанка и банка «Российский капитал» в целом прошли успешно.

Однако я не спешил бы с прогнозами развития ситуации, когда такая практика распространится на всю страну, так как в российском девелопменте работают совершенно разные по масштабу, экономической модели и размеру портфеля компании».

Сколько объектов не получат проектного финансирования, сколько получат, и каковы последствия этого перехода?

Наталья Шаталина: «Оценить количество проектов, у которых могут быть проблемы, тяжело, в Минстрое говорят, что сложности могут быть у 30% застройщиков, в основном речь идет о небольших компаниях.

 Правительство пытается разработать меры оказания помощи, поддержки компаний, которые могут оказаться под ударом, в том числе и возможность привлечения небанковского финансирования.

Вероятнее всего, рынок ждет укрупнение, перераспределение проектов в пользу крупных застройщиков, которые не испытывают проблем с ликвидностью и пользуются хорошей репутацией как у покупателей, так и у банковского сообщества».

Ольга Тумайкина: «В результате перехода застройщика на другую систему финансирования возрастут расходы на обслуживание кредита и пр. В результате чего вырастет себестоимость строительства и, как следствие, цены на новостройки для потребителя. По нашим прогнозам, в течение следующего года жилье в новостройках может подорожать где-то на 10%».

Екатерина Тейдер: «Для начала застройщики будут вынуждены переоценить экономику проекта, если они заявили проект, но не начали его строить. Проектное финансирование точно получат не все.

С критериями банков связана реструктуризация некоторых крупных компаний, а у мелких застройщиков гораздо меньший диапазон возможностей по предоставлению залогов и другим инструментам.

Мелкие застройщики, у которых не будет возможности получения проектного финансирования, будут вынуждены уйти с рынка.

Скорее всего, в начале работы с эскроу-счетами у всех девелоперов будут возникать сложности, связанные с тем, что готовыми к этим процедурам должны быть и банки, для которых это нововведение означает организацию дополнительных внутренних структур. Сейчас банки только начали детально прорабатывать необходимые для этого механизмы».

Читайте также:  В Челябинской области аферисты предлагают бесплатное жилье

Наталья Козлова: «После завершения реформы без проектного финансирования рискуют остаться около трети российских застройщиков. В основном это коснется небольших региональных компаний.

Если мы говорим о Москве, где рынок девелопмента достаточно консолидирован, а проекты застройки привлекательны для инвесторов, я полагаю не больше 10% компаний попадут в зону риска.

Однако среди них в основном далеко не «топовые» игроки, так что в целом на ситуации в отрасли их проблемы не отразятся».

Галина Крупен

Этот материал опубликован в мартовском номере Отраслевого журнала «Строительство». Весь журнал вы можете прочитать или скачать здесь.

Изменение строительного рынка при переходе к проектному финансированию | Научно-исследовательский журнал

Аннотация: В статье рассматривается изменения, затрагивающие всех участников строительной отрасли и анализ будущих тенденций.

Abstract: The article discusses the changes that affect all participants in the construction industry and an analysis of future trends.

Ключевые слова: строительный рынок, долевое финансирование, проектное финансирование, банковские инвестиции.

Keywords: construction market, equity financing, project financing, bank investments.

Президент России поручил разработать меры по поэтапному замещению долевого строительства банковским кредитованием. Запланированный переход к проектному финансированию рассчитан на 3 года.

Фактически это означает, что застройщик, планирующий создание нового объекта жилой недвижимости, не сможет привлекать средства дольщиков. Подобная практика ограниченного участия физических лиц в жилищном строительстве действует во многих зарубежных странах и предполагает финансирование строительства за счет банков.

По данным на конец 2017 года, более 80 % новостроек возводятся за средства физических лиц, по схеме долевого финансирования. Эта схема предполагает, что строительство жилья ведется на средства дольщиков — частных лиц, которые, по сути, разделяют все риски с застройщиком. По всей стране на третий квартал 2017 года зарегистрировано около 1,1 млн.

действующих договоров долевого участия (ДДУ).  По данным Банка России, задолженность граждан по ипотеке, взятой под залог договоров долевого участия, составляет около 1 трлн. руб., а с учетом средств первого взноса эта сумма возрастает до 1,5 трлн. руб. Еще 20% — в основном реализация квартир в готовых домах по предварительным договорам купли-продажи и иные способы.

Целью перехода на проектное финансирование является решение проблемы обманутых дольщиков. Согласно данным Общероссийского Объединения граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, количество жертв доходит до 2 миллионов человек.

Люди не будут рисковать деньгами, и ждать завершения стройки, а будут покупать жилье уже в готовых сданных объектах, которое можно перевести в собственность[6].

Основной проблемой при проектном финансировании является взаимодействие банка и застройщика. Банковский процент, под который будут взяты средства на строительно-монтажные работы, значительно изменят стоимость квадратного метра.

Помимо расходов, которые застройщик закладывает в стоимость объекта, добавятся расходы на банковское ведение и проценты. Так как при принятии проектного финансирования все продающиеся объекты на рынке будут сданы, то резко вырастет стоимость новостроек.

Стоимость вторичного жилья сократится, поскольку сейчас его приоритетно покупают из-за возможности скорого заселения.

Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Михаил Мень отметил, что инвестиции частных лиц в жилищное строительство составляют порядка 3,5 трлн. руб. на текущий момент.

«Прежде всего, мы должны получить ответ от банковского сектора: за какой срок и по какой цене денег банки смогут заместить эти 3,5 трлн. руб.

По силам ли банковской системе такой объем финансирования? И если да, то за какой период? Необходимо посчитать, прежде чем переходить к более цивилизованному отношению, когда строительство жилья финансируются не гражданами, а банками» [4].

Строительство новых жилых объектов недвижимости приоритетно ведется по Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.

2004 №214-ФЗ, что гарантирует дольщикам их сдачу, поскольку при сложностях у застройщика строительство продолжится из госбюджета. При проектном финансировании строительная отрасль снизит расходы и риски госбюджета, так как в случае невыполнения обязательств застройщиков возьмут на себя банковские организации и страховые компании.

Данная мера позволит сократить расходы на поддержку отрасли.

Поскольку проектное финансирование еще не вступило в силу, то условия взаимодействия банков, застройщиков и покупателей новостроек не определены.

На иностранных рынках недвижимости при данной схеме банк вкладывает средства в реализацию жилых проектов, которые и выступают обеспечением долговых обязательств, а возврат средств кредитной организации происходит не за счет активов застройщика, а за счет денежных потоков, формируемых новым проектом. Строительная компания в данном случае выступает практически подрядной организацией, так как полный объем средств порционно выдается банком.

Важным аспектом выступит взаимодействие покупателей через ипотечный кредит. По прогнозам ряда аналитиков в ближайшие годы мы увидим рост цен на недвижимое имущество.

Если кредитная процентная ставка останется на том же уровне, то стоимость квартир вырастет в среднем на 10 – 30 %. Стоимость жилья будет напрямую зависеть от процентных ставок, на которых будет кредитоваться население.

Субсидирование и государственные программы поддержки населения дадут ощутимую поддержку населению в переходный период.

Финансовая грамотность населения России все еще находится на относительно низком уровне.

Даже при достаточном количестве денег для последующих инвестиций, граждане просто не знают, куда они могут их вложить. Вложение в новый бизнес или производство имеет значительный риск.

Помимо прочего необходимы значительные человеческие усилия, как временные, так и финансовые перед тем, как появится первая прибыль.

Вложение в ценные бумаги или валюту так же достаточно сложный и непредсказуемый процесс для простого обывателя. Мало кто обращается к профессиональным компаниям, которые занимаются трейдингом. Поэтому многие теряют деньги на таких вкладах. А опыт прошлых лет с такими аферами, как «МММ» сдерживает более взрослые поколения.

Банковские вклады более стабильны, но доход по ним в 2017 год не превышают 8 % годовых. Поэтому наиболее популярным путем инвестиции населения России это вклады в недвижимость.

В период масштабной волны кризиса 2014 года, названной «Черный вторник», население инвестировало свои денежные средства во все товары и услуги, что имели длительную полезность или могли резко подняться в цене. Так рынок недвижимости перенес резкую волну спроса на объекты. Это привело к тому, что спрос был максимально исчерпан.

В 2018 году люди, все так же инвестируют в недвижимость на ранних этапах застройки. При инвестиции в усредненную однокомнатную квартиру средних параметров на рынке Краснодара на раннем этапе, инвестор приобретет ее за 1 800 тыс. рублей со сроком сдачи через 3-4 года.

К моменту сдачи вокруг данного комплекса уже будет готовая инфраструктура и стоимость значительно увеличится, в среднем до 2 500 тыс. руб. Так инвестор получит прирост в 700 тыс. рублей за 4 года, который он бы не смог получить в банке. Это связано с ценностью недвижимости в «сданном» доме.

При переходе к проектному финансированию и продаже уже готовых объектов, выгодность такого пути инвестирования значительно сократится.

Первым этапом перехода от долевого строительства к проектному финансированию стало появление Фонда защиты прав дольщиков, пояснили в Министерстве строительства [2]. Вторым этапом станет вступление в силу с 1 июля 2018 года норм Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.

07.2015 №218-ФЗ, которые подразумевают изменения в законодательство о долевом строительстве. Также на этом этапе планируется создание единой системы контроля за долевым строительством в регионах. На следующем этапе в целом будет оцениваться, как банки станут вести финансирование строительства жилья.

«Если в этой сфере оно себя оправдает, то в перспективе, с учетом грамотной оценки рисков и снижения стоимости кредитных ресурсов, это даст возможность поэтапной замены долевого строительства на проектное финансирование с учетом сохранения доступности жилья», — прокомментировал Михаил Мень[1].

Пакет законопроектов по дополнительному регулированию долевого строительства, которые должны усилить контроль и ответственность застройщиков и органов надзора за ними, находится на рассмотрении в Госдуме.

Поправки разработаны группой депутатов во главе с председателем Госдумы Вячеславом Володиным и вносят изменения в закон о долевом строительстве и Кодекс об административных правонарушениях. До конца 2018 года предполагается рассмотреть возможность изменения нормативных актов Банка России в целях изменения подходов к кредитованию застройщиков.

Кроме этого, планируется разработать механизм гарантирования, предусматривающий предоставление поручительства или выдачу независимой гарантии единым институтом развития в жилищной сфере[5].

Оставьте комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *