Блокчейн собираются использовать для оформления ДДУ и ипотеки

Новостройка в ипотеку

Делая обзор статей на эту тему, я заметила, что в большинстве статей расписываются положительные стороны ипотеки и мало кто говорит о скрытых рисках. «Возьму ипотеку на новостройку и построю себе жильё» – говорит мой знакомый с оптимизмом. А так ли все просто в самом деле? Давайте разберемся.

Плюсы и минусы покупки новостройки в ипотеку

У банка должны быть гарантии, что объект будет достроен, а, ещё лучше, если объект будет достроен в срок. Поэтому банки дают кредит не под всех застройщиков. У каждого банка свой список аккредитованных застройщиков. Как известно, банки всегда предъявляют определенные требования к жилью, когда дают на него ипотеку.

Какому застройщику дают аккредитацию?

Что такое аккредитация. Покупатель обращается за кредитом в банк. Банки соглашаются дать кредит в том случае, если застройщик прошел аккредитацию в их банке. Банк проверяет уставные документы, разрешение на строительство от администрации города и проектную документацию по жилищному комплексу застройщика.

После полной проверки банк принимает решение об аккредитации. Если у застройщика неполный пакет документов по жилищному комплексу или нет разрешения на строительство, банк никогда не будет сотрудничать с таким застройщиком. В этом есть плюс для потребителя.

Если на рынок вышла новая строительная компания и у нее мало сданных объектов, то банки не будут с ней работать. Аккредитация такого застройщика для банка – слишком большой риск, банки не любят рисковать. Отсутствие у застройщика аккредитации не означает, что он мошенник. Застройщик-новичок на рынке – это тёмная лошадка, и только время покажет, что он построит.

Чисто теоретически заёмщик может предложить банку свой объект строительства, но проводить процедуру аккредитацию ради одной квартиры банк не будет.

Вывод: покупателю приходится выбирать из тех объектов, которые есть в списке банка. Потребителю это не слишком удобно.

Почему? Вы выбрали квартиру в определённом жилищном комплексе, она подходит вам по цене, срокам строительства, планировке, а этот жилищный комплекс не кредитуют.

А в аккредитованном объекте, лучшие квартиры с хорошими планировками давно разобрали, либо остались дорогие 2-х, 3-х комнатные квартиры. В списке аккредитованных застройщиков, как правило, самые надежные, а значит самые дорогие застройщики.

Просмотр аккредитованных объектов Райффайзенбанка говорит о том, что нужных мне, как потенциальному потребителю, объектов нет. В списке есть объекты ЛенСпецСМУ, ЛСР, ЮИТ и прочих.

Это хорошие застройщики, они надёжны и хорошо зарекомендовали себя на рынке, но они строят, в основном, объекты комфорт-класса и цены там соответствующие.

А как быть покупателю со средним достатком, которому по карману небольшая квартира-студия в жилищном комплексе эконом-класса?

Что идёт в залог?

Если у заёмщика нет собственного жилья, которое может стать залогом, то предметом залога становится договор между заёмщиком и застройщиком. Лучше всего, если застройщики работают по 214 ФЗ. Договор долевого участия (ДДУ) между застройщиков и покупателем – самый надёжный вид договора. Он регистрируется в УФРС. Регистрация защищает дольщика от двойных продаж, гарантируя, что квартира продана только ему. Банки предпочитают сотрудничать с застройщиками, работающими по 214 ФЗ.

Банки не работают с застройщиками, которые работают по серым схемам, по договорам ЖСК. Банки не выдают кредиты под договор предварительной купли-продажи. ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ договор купли-продажи покупателя с застройщиком заключается, если у застройщика собран не весь пакет документов на строительство, и он надеется в будущем его собрать и перейти на договор долевого участия.

Покупка новостройки на этапе котлована

Ни для кого не секрет, что выгоднее всего покупать квартиру на этапе котлована, когда цены объектов минимальны. Если на этапе открытия продаж студия стоит 3800 тыс. рублей, то на этапе 70% готовности объекта она может стоить в полтора раза дороже. Покупать на этапе котлована выгодно покупателю.

Раньше банки не кредитовали объекты на этапе котлована, теперь ситуация поменялась. Сбербанк кредитует новостройки на любом этапе готовности. Некоторые банки начинают кредитовать объекты, у которых построены все этажи.

К примеру, вы покупаете студию за 4–5 млн. рублей. Это цена объекта без учёта процентов, а сколько нужно заплатить за проценты? Если у застройщика из-за нехватки денег либо по другим причинам приостановлено строительство, это опасно для ипотечного заёмщика вдвойне.

Окончание строительства может затянуться на несколько лет (такое уже бывало в Санкт-Петербурге), либо строительство вообще может прекратиться. Банк принимает на себя все эти риски, поэтому часто прописывает в договоре в случае форс-мажора мелким шрифтом досрочное(!) погашение задолженности. Квартиры ещё нет, а выплачивать кредит нужно, причем досрочно.

Вывод: Плюс заключается в том, что при покупке на этапе котлована можно затратить меньше средств, но всегда есть риск приостановки строительства. При заключении договора с банком внимательно читайте договор, обязательно привлекая юриста.

Покупка страховки

При выдаче кредита банки требуют страховку. Прежде чем получить кредит, заёмщики покупают страховку жизни и здоровья. Тариф в разных компаниях разный, во что обойдется покупка страховки можно узнать в страховых компаниях. Интересно, что страховые компании не страхуют риск срыва сроков строительства и введения в эксплуатацию.

Кроме оплаты самого объекта нужно добавить к расходам оплату кредита, страховки, расходы на отделку и другие сопутствующие расходы. А если случится очередной кризис и обвал? Как следствие, поднимаются ставки по кредиту. Чем оборачивается ипотека на новостройку: постоянным переживанием, потерянными нервами.

В отличие от первичного, на вторичном рынке заёмщик покупает готовую квартиру. При возможных денежных затруднениях, при повышении банком ставок по кредиту, он может сдать её в аренду и полностью либо частично «отбить» ипотеку. При кризисе экономики предпочтительнее, пожалуй, покупка вторичного жилья.

Если вы планируете покупать новостройку в кредит, не будет лишним проконсультироваться в банке, у юриста и у специалистов по недвижимости. Если вы решились взять ипотеку на новостройку, вы должны знать все риски, которые вас ожидают!

Галина Черкис

Читайте статью по этой тематике: Новостройка в рассрочку

Электронная регистрация ДДУ: подписание договора долевого участия электронной подписью

Договор долевого участия оформляется при покупке объектов незавершенного строительства. Документ является официальным подтверждением заключения сделки. Он призван защищать покупателей квартир от незаконных действий со стороны застройщика. Договор ДДУ подлежит государственной регистрации.

Инновационное решение должно упрощать процессы. Одним из лидеров разработок является Сбербанк, первый внедривший подписание договоров долевого участия при помощи ЭЦП. Благодаря этому новшеству обе стороны затрачивают минимальное количество времени на завершающий этап сделки.

Правила долевого строительства регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 года. Также применяются нормы, указанные в ЖК РФ.

Плюсы и минусы

Положительные стороны	Отрицательные стороны
Ускорение процесса до 5-7 дней	Сомнения и страхи покупателей, основанные на непонимание инновационного процесса
Отсутствие необходимости оплаты государственной пошлины заемщикам Сбербанка	Ограничение в количестве дольщиков (один / совместная доля супругов)
Отсутствие необходимости оформлять доверенность на подписание и сдачу в Росреестр ДДУ	Регистрация права собственности через Сбербанк доступна только с ипотекой банка
Снижение количества ошибок при проверке из-за некомпетентности сотрудников, занимающихся приемом документов	Необходимость в наличии ЭЦП которая оформляется на платной основе

Отзывы участников сделок с использованием ЭП неоднозначны. Основной проблемой является отсутствие документов в стандартной письменной форме, заверенной живыми подписями. При возникновении спора и обращении в суд будет сложно использовать электронный формат доказательств.

Необходимые документы

ЭЦП дает возможность подписать все бланки и формы, связанные с совершением сделки. Вот перечень обязательных документов для подписания ДДУ электронной подписью:

соглашение, подписанное с застройщиком;
копия паспорта заявителя с отметкой о семейном положении;
нотариальное согласие супруга / супруги;
заявление о госрегистрации в Росреестр.

Это лишь незначительный перечень бланков, для подписания которых используется электронная подпись. Оформить ЭЦП помогут сотрудники банка, либо вы можете ее заказать сами через удостоверяющие центры.

Государственная пошлина

Заемщики Сбербанка, воспользовавшиеся электронной подписью договоров долевого участия, освобождаются от уплаты госпошлины. Россрестр предоставляет скидку 30% при выборе такого способа подачи документов по сделке сделки, поэтому оплатить придется 1400 руб. вместо 2000 руб.

Выкуп права требования неустойки по ДДУ

Что нельзя делать до регистрации?

Многие застройщики просят покупателей вносить денежные средства по ДДУ до сдачи документа в Росреестр.

Пока договор не зарегистрирован, он не имеет юридической силы, а значит, не может быть предъявлен в суде как доказательство наличия правовых взаимоотношений между покупателем и застройщиком.

Отсюда следует вывод, что до принятия ДДУ Росреестром документов в электронной форме никакие денежные операции проводить с застройщиком не нужно.

Как проходит электронная регистрация?

Регистрация ДДУ заключается во внесении сведений о заключенном договоре в базу Росреестра. Эта процедура помогает избежать незаконных действий со стороны застройщика. Например, строительная организация не сможет продать одну и ту же квартиру разным покупателям.

Процесс подписания при помощи электронной подписи состоит из нескольких этапов:

собирается пакет справок, бланков, переводится в цифровой формат;
оформляется ЭЦП (разовая через банк, либо постоянная через удостоверяющий центр);
представитель организации (застройщика, банка) заходит на сайт Росреестра, выбирает раздел, позволяющий зарегистрировать договор долевого участия удаленно и в электронной форме.
потенциальный дольщик заполняет представленный на экране запрос, для чего заносит данные (сведения о кадастровом номере недвижимости, информацию о застройщике и покупателе).
стороны обязательно указывают вариант, с помощью которого будет получен готовый результат (например, сообщение на электронную почту или через МФЦ);
к заявлению прикрепляется отсканированный пакет справок;
при помощи ЭЦП подтверждается сделка.

Впоследствии ЭЦП, полученную через удостоверяющий центр, можно использоваться в других правоотношениях. Разовая электронная подпись утратит силу после регистрации.

Росреестр

Сотрудники Росреестра проверяют документы, подтверждают корректность ДДУ в своих базах данных. Используют регистрацию при помощи ЭЦП, как правило, банки и застройщики, потому что этот процесс требует наличие цифровой подписи, которая стоит несколько тысяч рублей. Электронная регистрация договора долевого участия в строительстве завершается направлением сторонам выписки ЕГРН.

Взыскание долга по расписке через суд

Сбербанк

Банк предоставляет дополнительные преимущества заемщикам, которые выбирают подписание электронного ДДУ:

отмена госпошлины.
пониженная процентная ставка.

По отзывам участников сделок с недвижимостью, положительным моментом электронной регистрации ДДУ является законное, быстрое и простое проведение сделки. При отсутствии последующих споров с застройщиком, проблем с использованием документов не возникнет.

Сроки регистрации

Инновационная система подписания договоров сокращает процесс во времени. Сейчас он занимает от пяти до семи дней. Электронный договор можно получить ДДУ после регистрации на почту. Заверенный письменный бланк можно всегда заказать в Росреестре.

Как проверить регистрацию?

Приобретение недвижимости – ответственный шаг в жизни человека. Этим объясняется желание людей поэтапно контролировать процесс и иметь возможность перепроверить имеющиеся данные. Сделать это можно двумя способами – в электронном виде или стандартной письменной форме.

При использовании ЭЦП, покупатель после завершения процесса получает на почту ссылку на сайт государственных услуг, где в личном кабинете пользователя можно отследить статус оформления сделки. Бумажный вариант документа можно получить на руки у застройщика в офисе.

Инновационная система электронной подписи признается участниками, успевшими ею воспользоваться, удобным инструментом упрощения оформления документов. Эта система должна начать применяться повсеместно. То, что документ может подписываться электронно, облегчит столь ответственный процесс в жизни людей, как покупка квартиры по ДДУ.

Ипотека на новостройку, ее особенности и виды договоров

Сегодня граждане, обращаются в банк за ипотечными кредитами по всей стране. Каждая пятая сделка с недвижимостью происходит с привлечением кредитного капитала. Однако ипотека на новостройку имеет ряд особенностей, отличающихся от классической ипотеки в старом жилом фонде.

Бесплатная первичная консультация юриста

Юридический департамент procollection.ru рассмотрит Вашу долговую ситуацию или вопрос. Подскажем, что делать дальше.

Звоните — консультация по телефону бесплатно:

+7 (964) 622-42-42
+7 (925) 772-28-14

Также пишите нам ВКонтакте: https://vk.com/club177615927 или обращайтесь по контактам на сайте

Общие отличия

Ипотека на новостройку похожа на обычную классическую ипотеку, но имеется ряд отличий. Ведь жилье еще не сдано в эксплуатацию, а значит, отсутствует ряд регистрационных документов. Да и собственником жилья является компания-застройщик. Окончательное оформление квартиры в собственность произойдет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Отличия:

Отсутствие свидетельства о собственности, на этапах строительства. Это происходит до тех пор, пока дом не будет введен в эксплуатацию. Затем на данный объект выдается технический паспорт.
Банк оформляет права требования на такую квартиру, а не залог. Опять же это связано с тем, что дом на этапе строительства никому не принадлежит. Следовательно, в залоге он быть не может.
Предусмотрена возможность покупки квартиры в новостройке на ранних этапах строительства, что дает право выкупа такой недвижимости дешевле, чем уже готовой.
Ипотека на новостройку может быть оформлена без первоначального взноса, в отличие от классической, где заемщик обязательно должен внести первоначальный взнос. Правда, банков, предоставляющих такую услугу немного.
Существует две процентные ставки, которые четко прописываются в договоре:

проценты на этапах строительства выше, из-за более высокого риска;
процентные ставки понижаются, как только квартира переходит в залог банка.

Процедура аккредитации объекта и застройщика

Ипотека на новостройку, это подходящий вариант для людей, которые хотят сэкономить и готовы переждать все этапы строительства.

Важно! Средний срок сдачи объекта — три года.

Перед тем как запустить программу кредитования, банк проверяет документы на объект, а также проверяет всю документацию строительной фирмы. Затем банк проводит процедуру аккредитации застройщика и объекта. В результате этих действий, клиенту не придется обращаться в риэлтерские компании.

Этапы получения

Получение в банке предварительного одобрения на кредит

Банк предварительно оценивает платежеспособность клиента и определяет сумму, которую сможет ему предоставить. От заемщика потребуются:

личные документы;
документы, подтверждающие его трудоустройство и доход;
поручительство третьих лиц, по требованию банка.

Срок рассмотрения заявки может составлять до двух недель.

О том как проверяют заемщика, можно прочитать здесь.

Предварительное решение действует в течение трех месяцев со дня принятия. Если клиент решит продлить его, то ему необходимо принести сокращенный пакет документов.

Выбор жилой недвижимости

Банк может предложить свои варианты в аккредитованных им объектах недвижимости. Если клиент отказывается или его не устраивает сама недвижимость, то он подбирает ее на свое усмотрение.

Затем он должен аккредитовать ее в своем банке. Для этого ему потребуется:

уставные и учредительные документы;
проектная декларация;
финансовая отчетность по застройщику.

Все это может занять до 4 месяцев.

В том случае если на сайте застройщика будет находиться проектная декларация и регистрация договора долевого участия в Федеральной службе гос. регистрации, кадастра и картографии согласно ФЗ № 214, то это решит множество проблем клиента.

Например, отпадет необходимость проверять правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, финансовую отчетность застройщика, от мошенничества с документами на собственность.

Внесение аванса и заключение договора с застройщиком или продавцом

На данном этапе подписывается договор аванса, который подтверждает серьезность намерений покупателя. Недвижимость бронируется под клиента и не показывается другим покупателям.

Проведение оценки и страховка недвижимости

Аккредитованная банком независимая оценочная компания, производит оценку выбранной недвижимости. Аккредитованная банком страховая компания, оформляет страховой тариф. Как правило, страхуются следующие риски:

имущество;
жизнь и здоровье;
титульное страхование (утрата жилой недвижимости, в случае притязания на нее третьих лиц).

Принятие окончательного решения банком

Сумма не может быть больше одобренной банком на предварительно-положительном решении. Даже если клиент выбрал другой объект недвижимости.

Регистрация и заключение сделки

Все документы отвозятся в Росреестр либо представителем банка, самим клиентом или риелтором. Все зависит от условий кредитора.

Получение денежных средств продавцом или застройщиком

Банк переводит деньги безналичным платежом с помощью аккредитива, т. е. деньги поступают на счет застройщика, блокируются, выдаются только после регистрации и получения документов в Росреестре.

Оценка платежеспособности

Банк оценивает будущего клиента по следующим критериям:

паспортные данные;
судимости;
доход клиента;
кредитная история.

Решение о выдачи ипотеки, принимает кредитный комитет. Если заемщик является предпринимателем, то проверки подвергается и его бизнес, что увеличивает рассмотрение заявки еще на 1-2 недели.

Виды договоров

Договор долевого участия. Согласно такому соглашению застройщик передает построенный объект долевому участнику, только после полученного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Соглашение вступит в силу, только после регистрации и правовой проверки его соответствующими органами.

В случае если застройщик нарушит пункты контракта, то клиент в одностороннем порядке может его расторгнуть.

Предварительный договор купли-продажи. Стороны договариваются о заключении условий купли-продажи по ранней договоренности.

Договор купли-продажи с рассрочкой платежа. Данное соглашение не предусматривает государственной регистрации, что способствует обману со стороны застройщика.

Договор участия в жилищно-кооперативном строительстве. Заемщик вступает в кооператив и оплачивает членские взносы и паи. Сумма которых, и составит стоимость квартиры. Такой вид соглашения лучше всего проверять совместно с грамотным юристом.

Договор об инвестиционной деятельности. Клиент передает деньги в строительную компанию, а та, в свою очередь, возвращает ему квартиру. Данные гарантии обусловлены ФЗ №39. Такое заключение не предусматривает гос. регистрации.

Вексельный договор. Покупатель не отдает деньги, а подписывает с застройщиком документы на приобретение векселя на сумму равную стоимости квартиры.

Договор уступки прав. Все права от застройщика или продавца, переходят покупателю.

Завершение сделки

В конце всей процедуры, клиент получает на руки:

договор залога прав требования;
соглашение долевого участия (или иной документ между застройщиком и продавцом);
договор займа.

Итог

Если возникают вопросы по теме статьи или требуется бесплатная консультация юриста, вы можете оставить свой комментарий либо обратиться к дежурному специалисту в форме всплывающего окна. Также можно звонить по указанным телефонам в любое удобное время. Мы обязательно ответим и поможем.

Ипотека по договору долевого участия под залог прав | Ипотека онлайн

При оформлении ипотеки по договору долевого участия под залог прав, необходимо учитывать некоторые нюансы. К примеру, данный вид кредитования возможен только при покупке жилья в строящемся доме.

Права собственности, в форме соответствующего свидетельства, будут получены дольщиком после сдачи дома в эксплуатацию. Эти и другие особенности подобной сделки регулируются федеральным законом №214-ФЗ.

Допускается также приобретение имущества по соглашению о переуступке прав или с ЖСК. Но именно договор долевого участия с ипотекой является наиболее распространенным вариантом оформления сделки.

Недвижимость при этом должна отвечать конкретным требованиям, а застройщик должен иметь аккредитацию у кредитора, к которому вы обратились за ссудой.

При долевом участии ипотека для банков сопряжена с рисками, поэтому они серьезно подходят к процедуре допуска строителей. Предусмотрен также и свой порядок заключения сделки.

6 этапов оформления ссуды на новостройку по ДДУ

Необходимо сделать следующее:

Найти подходящего застройщика и жильё. Строительную компанию нужно проверять тщательно, чтобы впоследствии не возникло трудностей с получением квартиры. Также эксперты не советуют выбирать недвижимость на стадии котлована.
Определиться с финансовой организацией. У застройщика должен быть список банков, где он аккредитован и возможно оформление ипотеки по ДДУ.
Подготовить соглашение. Когда кредитор одобрил сделку, составляется и подписывается договор.
Получить дату заключения сделки. В этот день происходит оформление ДДУ в новостройке по ипотеке. Необходимо прийти в банк с документами, оплатить страховку и подписать соглашение по ссуде.
Зарегистрировать договор в Росреестре. В данное ведомство подают все подписанные бумаги. В Росреестр отправляется заемщик и представитель застройщика.
Перевести деньги строительной компании. Средства переводит кредитор после ознакомления с зарегистрированным на прошлой стадии соглашением. На этом этапы сделки по ипотеке ДДУ закончены. Остается дождаться окончания строительства, и получить подтверждение собственности. Подробнее о том, что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке — читайте в другой статье.

Какие документы потребуются для оформления сделки

Перечисленные выше этапы ипотеки по ДДУ не включают пункт подготовки бумаг, потому что многие документы собираются по ходу проведения процедуры. Однако перед заключением договора и регистрацией в Росреестре на руках должны быть все бумаги. Заемщику потребуются следующие документы для ипотеки по ДДУ:

удостоверение личности;
копия трудовой и справка о доходах (2-НДФЛ (скачать));
бумаги на супруга или ребенка;
подтверждение наличия первого взноса;
свидетельство о браке;
соглашение с застройщиком.

Точный перечень документации зависит от ситуации. Пенсионерам, к примеру, потребуется представить выписку с пенсионного счёта.

Молодая семья, рассчитывающая на сниженную ставку, должна подтвердить право на льготы (свидетельство о мат. капитале, многодетной семьи и т.д.). Также порядок оформления ипотеки по ДДУ включает регистрацию соглашения.

Однако подготовкой к этой процедуре (сбором бумаг) занимаются представители строительной компании.

Особенности кредита на жилплощадь в новостройке по 214-ФЗ

Согласно законодательству, покупатель должен заключить со строительной компанией или ее представителем соглашение. Оно защищает от негативных последствий несоблюдения договоренностей между сторонами. Однако нужно учитывать и другие особенности ипотеки на участие в долевом строительстве.

В тексте соглашения указывается подробная информация о приобретаемой недвижимости (этажность, площадь и прочее), а также сроках и стоимости квартиры (214-ФЗ от 30.12.2004, ст 4, п.4 (скачать)). В итоге приобретаются не абстрактные квадратные метры, а жильё с конкретными характеристиками.
Если совершается покупка квартиры по ДДУ в ипотеку, закон предусматривает возникновение у дольщика прав залогодержателя (214-ФЗ, ст. 13 (скачать)). Предметом залога становится участок, где расположено строящееся здание.
Согласно положениям 214-ФЗ, ст. 7, п. 5 (скачать) на объект дается гарантия пять лет. В течение этого срока строительная компания обязана покрывать любые проблемы с жильём, возникшие по ее вине.
Застройщик отвечает рублем за несоблюдение сроков строительства (214-ФЗ, ст. 6 (скачать)). А они четко прописаны в соглашении.

Хотя есть и минусы у 214-ФЗ. Обычно по ипотеке в силу закона по ДДУ требуется больше времени для оформления бумаг. Это связано с регистрацией договора в Росреестре.

Можно ли использовать материнский капитал по ДДУ

В данном случае нужно учитывать положение другого федерального закона (№256 от 29.12.2006 ст. 7 (скачать)). В нем говорится, что данный вид господдержки можно использовать для приобретения жилья:

по соглашению купли-продажи;
либо в ходе долевого участия.

Чтобы потратить материнский капитал на ипотеку по ДДУ, необходимо обратиться в ПФР с бумагами и заявлением (скачать образец). Подобная льгота используется:

в качестве первого взноса;
в целях уплаты основного долга;
для погашения процентов.

Перед получением ипотеки по ДДУ необходимо представить в банк доказательства наличия на льготном счёте определенной суммы.

Что является залогом по ДДУ и до какого момента

Если в обычной ситуации обеспечением по ссуде служит приобретаемый объект, то в данном случае такого объекта еще не существует.

А потому, договор участия в долевом строительстве при ипотеке предусматривает иной вид залога. Он обозначен в федеральном законодательстве, и это право требования, возникшие в момент регистрации залога в ЕГРН.

Условие возникновения прав требования указывается в соглашении об участии в строительстве.

В договоре необходимо отразить следующую информацию:

из чего формируются закладываемые права требования;
характеристики объекта и его оценка;
срок передачи недвижимости;
размер обязательств, которые покрывает ссуда.

Если эти сведения не указаны в соглашении, невозможно идентифицировать предмет кредитования.

Прекращение залога прав требования происходит одновременно со сдачей жилья в эксплуатацию. В этот момент у заемщика появляется право собственности и нужно регистрировать залог самой квартиры на основании закладной.

Когда оформляется закладная

Следует различать момент оформления такого документа и ее регистрации. Составить закладную можно в процессе получения ссуды под залог права требования. Но она обретает силу, когда происходит регистрация права собственности.

По завершении строительства, если кредит еще выплачивается, необходимо составить закладную. Такую бумагу оформляют после получения акта от застройщика о передаче недвижимости.

При ее наличии заемщик не сможет продать объект без согласия банка.

Составляется и регистрируется закладная по ипотеке на ДДУ только после регистрации права собственности в Росреестре. В закладной необходимо указать реквизиты залогового счёта.

Важно знать: Что такое Электронная закладная по ипотеке

Банк продал закладную — чем это грозит заемщику

Как оформить закладную по ипотеке если ДДУ уже заключен, уточняйте у представителей строительной компании. Главное, чтобы и в ней были отражены все характеристики предмета залога, позволяющие со 100% вероятностью его определить.

Что нужно застраховать в процессе

Согласно 214-ФЗ, ст. 15.6 (скачать) застройщик может страховать имущественную ответственность перед дольщиками. Объектом страхования является данный вид ответственности, а страховой случай возникает, когда строительная компания не выполняет свои обязательства по соглашению с дольщиком.

Обратите внимание, что пока дом не сдан в эксплуатацию и квартира не в собственности заемщика, необходимо застраховать только жизнь и здоровье, если это предусмотрено условиями кредитного договора. Сам же объект недвижимости нужно будет страховать после подписания акта приемки.

Когда приобретается квартира по ДДУ в ипотеку, застройщик также вправе получить страховку на каждую жилплощадь отдельно, либо застраховать весь дом. Но зачастую строители предпочитают первый вариант. Он дешевле и проще. Договор страхования получает законную силу с момента регистрации основного соглашения (ДДУ).

При оформлении ссуды предусмотрено три различных способа получения страховки:

Через страховщика с необходимыми допусками и лицензией.
Путем получения банковской гарантии (ее проверяют при регистрации в Росреестре).
Посредством общества страхования строительных компаний, имеющего лицензию.

Когда договор ипотеки по ДДУ готов, застройщик должен направить в регистрирующие органы гарантию кредитора или свидетельство о страховании. Тогда допускается заключение соглашения с дольщиками.

Срок регистрации соглашения о долевом участии

В 2017 году срок регистрации ДДУ с ипотекой изменили, сократив до пяти дней (218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 48 (скачать)). Однако документы можно подать и через Многофункциональный центр.

В данном случае добавится еще четыре дня. Хотя точный период зависит от разновидности самого соглашения. Когда в Росреестр подается первичный договор, то придется проверить и занести сведения о строительной компании в реестр.

На это потребуется до 18 дней.

Если регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой не прошла, ведомство должно представить причины отказа. Чтобы понять, что процедура прошла успешно, можно:

обратиться в госорганы, отвечающие за регистрацию;
либо сделать запрос в строительную компанию.

Обратите внимание, что в самом соглашении и в заявлении на регистрацию будет написан строительный номер квартиры и кадастровый номер земельного участка на котором осуществляется строительство.

На самом соглашении будет стоять отметка ведомства, подпись и печать регистратора, и номер, по которому договор можно найти в базе данных. Проводили регистрацию онлайн – подобные отметки все-равно должны появиться на бумажном соглашении. Чтобы сократить срок регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой, желательно обращаться за услугой, когда застройщик уже имеется в базах данных ведомства.

Как происходит расторжение ДДУ при наличии жилищной ссуды

Данная мера допускается если одна из сторон не выполняет условия соглашения, строители нарушают сроки возведения объекта или нарушены требования к качеству исполнения обязательств (214-ФЗ, ст. 9 (скачать)). Зачастую расторжение договора долевого участия с ипотекой происходит по решению судебных органов. Если же есть основания для одностороннего отказа от сделки, нужно:

Направить письменное оповещение второй стороне о необходимости устранить нарушения (задолженность дольщика, несоблюдение сроков и т.д.).
Подать уведомление о расторжении ДДУ при ипотеке в финансовую организацию, выдавшую кредит.
Выставить требование о возврате средств или уплате пени за нарушение сроков строительства.
По истечении 20 дней обратиться в судебные органы с аналогичным требованием.

На практике же расторгать ДДУ с ипотекой нужно руководствуясь положениями самого соглашения. В нем должна быть указана ответственность сторон за несоблюдение условий. При обращении в суд важно правильно сформировать требования и провести точные расчеты сумм, необходимых к выплате.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ

В одностороннем порядке, если получена ипотека после регистрации ДДУ, изменить договор нельзя. В этих целях составляется дополнительное соглашение (ДС). После получения ипотеки и ДС к ДДУ, его подписывают обе стороны, если условия такого документа их устраивают. В соглашении допускается:

изменение характеристик объекта;
установка новых сроков сдачи квартиры;
корректировка цены и прочих условий.

Инициировать заключение соглашения может любая сторона сделки. Но после его составления такой документ нужно зарегистрировать тем же путем, что и основной договор.

Регистрация права собственности по ДДУ в ипотеке происходит после исполнения сторонами своих обязательств. Но момент этого исполнения может быть установлен доп. соглашением. Поэтому перед подписанием такового, необходимо детально изучить его содержание.

Образец этого документа можно найти в интернете или запросить в юридической фирме. Либо возьмите его там же, где по договору ДДУ с ипотекой образец брали. Вы можете отказаться от подписания соглашения, если его содержание вас не устраивает. Зачастую инициатором является застройщик, желающий продлить сроки сдачи объекта. Возникшие споры разрешаются в судебном порядке.

Оцените автора (1

Блокчейн обезопасит долевое строительство — опыт Ленинградской области. ФАН-ТВ

Информационная экономика, это не будущее – она работает уже сегодня. К примеру, технология блокчейн уже внедрена в сферу недвижимости и реализуется в области долевого строительства. Пилотной площадкой для ее внедрения в России стала Ленинградская область. В Петербурге ходе пресс-конференции рассказали о первых результатах.

Ключевое отличие технологии блокчейн от традиционного процесса регистрации документов в Росреествре заключается в том, что данные, первично внесенные в протокол нельзя изменить. Таким образом, участник долевого строительства, заключая договор, может быть уверен, что государство об этом знает, а значит, деньги не пропадут.

АНДРЕЙ ПРИДАНКИН, заместитель руководителя Росреестра:

«Сами изменения в сфере долевого строительства призваны защитить права граждан в случае банкротства или исчезновения строительной компании. Осуществляется это тем, что на счетах фонда Защиты граждан – участников долевого строительства – Публичной компании аккумулируется сумма в размере 1,2% от стоимости договора долевого участия.

Сам блокчейн говорит о том, что когда гражданин заключает договор долевого участия, он часто привлекает либо кредитные средства, которые потом надо выплачивать, либо собирает со всех знакомых и родственников в долг. Зачастую отдает последние деньги. Хочется, чтобы эти деньги были с умом потрачены.

Поэтому когда государство признает и регистрирует договор долевого участия, оно таким образом защищает дольщика».

И чем быстрее договор будет зарегистрирован, тем, понятное дело, лучше.

Представители Росреестра отмечают, что даже при использовании автоматизированных онлайн-сервисов, нагрузка на учреждение сегодня такова, что Росреестр оказывает порядка 86 миллионов государственных услуг в год. С внедрением технологии блокчейн, время на регистрацию договоров участия в долевом строительстве сократилось с семи до пяти дней.

АЛЕКСАНДР ВАСИЛЬЕВ, руководитель направления «Внедрение и развитие информационных систем» АИЖК:

«Технологию блокчейн мы здесь использовали как раз для оптимизации процессов и потоков между двумя системами: системой Росреестра и системой Фонда.

Причем, используя логику смарт-контрактов, мы добились сокращения потоков и процессов между нашими системами более чем в три раза.

Понятно, что мы дальше будем эту систему развивать, она будет единой площадкой, в которой в рамках одного окна клиент, уже в дальнейшем, сможет осуществлять полный цикл ипотечной сделки в цифровом виде».

ИГОРЬ ШЕЛЯКОВ, руководитель Управления Росреестра по Ленинградской области:

«26 января мы провели первые такие сделки – регистрация договоров долевого участия по технологии блокчейн. По согласованию с коллегами был выбран один застройщик. И по конкретному застройщику эта технология отрабатывалась».

Результат эксперимента в Ленинградской области – 42 договора долевого строительства успешно зарегистрированных по блокчейну за 10 дней.

При этом внедрение технологии оказалось несложным и, по сути, не требующим инвестиций, отметили участники встречи.

Логично предположить, что в ближайшем будущем технология войдет и в другие сферы жизни и государственные структуры. Быть может, блокчейн положит конец бюрократии.

Все видеосюжеты ФАН-ТВ смотрите здесь.