Все больше обычных покупателей приходит на торги, где распродаются квартиры неудачливых ипотечных заемщиков. Раньше приобретателями квартир через торги были преимущественно агенты, которые брали их для перепродажи, отмечает первый заместитель гендиректора Российского аукционного дома Константин Раев. Сейчас же стало много тех, кто покупает такое жилье для себя.
На рынке очень много квартир, находящихся в залоге у банков, отмечает управляющий партнер сети офисов «Миэль» Александр Москатов. Две трети жилья покупается с помощью ипотечных кредитов, около 30% квартир на продажу — с еще невыплаченной ипотекой. Причины могут быть разными — не только нехватка денег у заемщика, но и, например, планы по расширению жилья, не дожидаясь окончания ипотеки.
Названы самые дорогие однокомнатные квартиры в России
Если платежи по ипотеке стали непосильными, у заемщика есть несколько вариантов действий, рассказал Раев. Он может договориться с банком, что сам продаст жилье, после чего погасит долги из полученных денег. Либо его жилье выставляется на торги, это менее выгодный для заемщика вариант — нужно дополнительно оплачивать различные процедуры.
То, что продаваемая квартира находится в залоге, ее недостаток, она менее ликвидна, отмечает Москатов. Однако рынок уже научился работать с таким жильем. Некоторые банки проводят сделки с одновременным погашением кредита или с получением займа новым владельцем, так что скидка «за сложность» в последние годы небольшая — около 5%.
Снизить цену больше, процентов на 10, продавец может, если задолженность по ипотеке относительно общей стоимости квартиры еще велика. «Дело в том, что в такой ситуации покупатель, как правило, должен дать продавцу аванс на то, чтобы тот сначала рассчитался с банком», — поясняет Москатов.
Все это, конечно, оформляется документами, однако ситуация все равно рискованная, считает риелтор. «Квартира, например, стоит 25 млн рублей, и 10 млн продавец еще должен банку, — рассуждает он. — То есть покупатель должен дать фактически незнакомому человеку 10 млн рублей вперед. Допустим, продавец вполне добропорядочный, но на следующий день он внезапно умер.
Тогда покупателю придется решать вопросы уже с совершенно другими людьми, с наследниками, которые еще должны вступить в наследство, и все значительно усложняется».
Это самый опасный вариант для покупателя — когда заключается предварительный договор купли-продажи и передается часть денег, а основной договор купли-продажи заключается после снятия обременения, отмечает адвокат Наталья Тарасова.
«В этом случае есть риск потерять средства, если заемщик не исполнит свои обязательства.
Если же продавец берет потребительский кредит или иным способом находит средства на погашение ипотеки, покупателю такая схема ничем не грозит», — говорит она.
Из квартиры, купленной на торгах, бывших владельцев придется выселять самостоятельно
На большие скидки можно рассчитывать, если квартира продается на специальных торгах. Дисконт связан с непривычной процедурой продажи, отсутствием широкодоступной информации о продаже такого имущества, считает Раев.
При этом, если до пандемии на торгах можно было купить квартиру на 10-15% дешевле среднерыночной цены, то сейчас скидки значительно уменьшились, так как из-за ажиотажного спроса в 2020 году ликвидных квартир в принципе стало мало.
Информацию о распродаже жилья должников можно найти на сайтах Единого федерального реестра сведений о банкротстве, torgi.gov.ru и fssprus.ru. Физлица вполне могут стать участниками торгов. Для этого нужно получить электронную цифровую подпись, аккредитоваться на площадке, подать заявку и внести задаток — до 20% от стоимости лота.
Проигравшим эта сумма возвращается в течение пяти рабочих дней, победителю торгов — засчитывается в сумму продажи. Первые торги проводятся на повышение. Если они не состоялись, следующие объявляются по цене на 10-15% ниже первоначальной. Если и они не состоялись, далее цена объекта постепенно, например каждые две недели, снижается.
И может уменьшиться даже до половины от первоначальной.
Как купить квартиру без риелтора
Через торги продаются «неблагополучные» квартиры, отмечает Москатов, это значит, что заемщик не пошел на переговоры с банком, не хочет или не может выехать из жилья.
Так что покупатели недвижимости на аукционе могут столкнуться с тем, что им придется самостоятельно выселять прежних владельцев.
Если это, например, семья с детьми, которой жить больше негде, это может быть психологически очень сложно, говорит Москатов. Кроме того, придется обращаться в суд, процесс будет длиться несколько месяцев.
Если не удалось продать жилье ни добровольно, ни через торги, то квартира переходит в имущество банка, который позже продает ее самостоятельно.
В 2020 году на баланс банка было принято на 50% меньше объектов, чем в 2019 году, а реализовано из ранее принятых — больше, сообщает пресс-служба Сбербанка.
За год увеличилось число обращений по добровольной продаже залоговой недвижимости, увеличилась доля успешных продаж, отмечает замдиректора департамента по работе с просроченной задолженностью Росбанка Елена Дорофеева.
«Объем банкротного рынка квартир с приходом пандемии, скорее всего, увеличился, но самый пик, по нашему мнению, еще не наступил, — отмечает Раев. — Банкротство — достаточно длительная процедура. И имущество по дефолтам прошедшего года выйдет на рынок через год-полтора».
Прогноз
Официальные цены на жилье во втором квартале нынешнего года подрастут в 50 регионах России. Минстрой рассчитал среднюю рыночную стоимость квадратного метра общей площади жилья для каждого региона.
В 50 регионах, как указывается в проекте приказа ведомства, стоимость «квадрата» по сравнению с первым кварталом года увеличится. Существеннее всего — примерно на 4 тысячи рублей — поднимется официальная стоимость жилья в Москве (до 122 636 рублей), Якутии (91 425 рублей) и Амурской области (82 266 рублей). Подорожание около 2,5 тысячи рублей будет в Подмосковье и Севастополе.
Ипотечные заемщики столкнулись с новой схемой обмана
Изменятся цены во всех регионах Дальнего Востока.
Но если в шести регионах они заметно повысятся (примерно на две тысячи рублей), то в Сахалинской области метр станет даже дешевле (86 699 рублей против нынешних 87 063 рубля).
В конце года сильнее всего на Дальнем Востоке цены пересматривались опять же в Якутии и Амурской области, а также в Приморье, подорожание составило около 3-4 тысяч рублей.
При этом норматив стоимости одного «квадрата» общей площади жилья по Российской Федерации в целом останется прежним — 49 173 рубля, его меняют раз в полугодие.
«Эти значения не влияют на показатели, формирующие стоимость жилья на рынке. Они рассчитываются по утвержденной методике и используются для расчетов размеров социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья», — отмечал ранее замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин.
Лидерство по ценам на жилье удержит Москва. Самые дешевые квартиры, по расчетам минстроя, в Кабардино-Балкарии — по 31 968 рублей за кв. м. Близки к лидеру по доступным ценам также Брянская, Смоленская области, Калмыкия, Дагестан и Ингушетия, где стоимость квадратного метра колеблется от 32 до 33 тысяч рублей.
«Останутся в долгах и без квартиры»: эксперты рассказали о последствиях льготной ипотеки
Программа ипотечного кредитования по сниженной ставке будет пролонгирована, но для многих это рискует обернуться бедой
Решение Владимира Путина продлить льготную ипотеку может обернуться непредсказуемыми последствиями. Некоторые эксперты придерживаются мнения, что нынешние ипотечники, которые залезли в многомиллионные кредиты, в итоге никогда не получат свои квартиры. При этом ипотечный пузырь продолжает стремительно увеличиваться.
Заявление о необходимости пролонгации льготной ипотеки глава государства сделал на пленарном заседании Петербургского международного экономического форума.
Путин выступил с предложением продлить на год программу и повысить ставку до семи процентов годовых. Максимальную сумму кредита также захотели ограничить тремя миллионами рублей.
Глава государства назвал программу «одной из ключевых антикризисных мер по поддержке граждан и экономики».
Владимир Путин выступил за продление льготной ипотеки
Позднее глава Минстроя Ирек Файзуллин заявил, что решение о продлении льготных ипотечных программ не станет «неким драйвером очередного роста цен на жилье».
«Некоторые тенденции развития рынка жилья 2021 года показывают, что мы идем к стабилизации баланса спроса и предложения», — указал чиновник, пояснив, что предыдущий рост цен был вызван льготными программами и последствиями пандемии коронавирусной инфекции.
Глава Минэкономразвития Максим Решетников в свою очередь заявил, что решение президента России Владимира Путина о продлении программы льготной ипотеки, оказалось «выстраданным». «Решение, о котором объявил президент, выстраданное, но сбалансированное. Оно позволит рынку постепенно выходить из зависимости от антикризисных мер и адаптироваться к ситуации», — сказал он «Известиям».
В результате, пояснил министр, «ипотека очень хорошо идет». В случае же резкой остановки этой программы отрасль столкнулась бы с провалом спроса, заморозкой или отказом от новых проектов.
«Мы взяли на себя процентные риски по льготной ипотеке. Бенефициары этой программы — граждане, поэтому она рассматривается не только и не столько как элемент стимулирования экономики, а как мера социальной политики», — указал Решетников.
Эксперты неоднозначно расценили решение пролонгировать программу льготной ипотеки. По мнению экономиста Артема Ермолаева, Москва и Санкт-Петербург автоматически «выпадут» из программы льготной ипотеки на новостройки в ее обновленном виде. Он связал это с тем, что средний кредит в этих городах в два раза превышает установленный лимит в 3 млн рублей.
По словам Ермолаева, довольно радикальное решение президента фактически «зарубить» льготную ипотеку в Москве и Санкт-Петербурге отчасти понижает риски ипотечного кризиса, хотя и не устраняет их полностью.
В итоге рассчитаться за ипотечную квартиру смогут далеко не все
Согласно исследованию Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА), программа льготной ипотеки под 6,5%, введенная в период пандемии, послужила импульсом для роста ипотечного кредитования. Между тем, делают вывод специалисты, выгода от нее имела место только первые полгода.
В дальнейшем, напомнил Ермолаев, программа привела к резкому росту цен на жилье, обернувшись значительным повышением долговой нагрузки населения. Было подсчитано, что средний размер ипотечного кредита подскочил на 14% вслед за стоимостью квартир.
«Льготная ипотека – противоречивый механизм. Ее главный риск заключается в том, что жители регионов на долгие годы впутаются в кредитные обязательства. При этом нельзя исключать, что всем им удастся рассчитаться и получить заветное жилье. Многие до конца жизни так и останутся в долгах и без квартиры», — указал собеседник издания.
В то же время руководитель отдела экономических исследований аналитического агентства «Национальный Эксперт» Алексей Климовский заявил «Блокноту», что льготная ипотека в анонсированном, усеченном виде, является ступенькой к полному закрытию программы.
«Очевидно, что 3 миллионов не хватит для того, что бы приобрести даже студию в крупном городе-миллионнике по текущим ценам.
Поэтому оставшийся ореол ее применения ограничен регионами и пригородами городских агломераций, то есть локациями, в которых за 2020-й и 2021-й годы не наблюдалось двузначного роста цен», — считает специалист.
Ранее юрист Дмитрий Сальников в разговоре с «Блокнотом» указывал: на сегодняшний день в крупных российских городах — Москве, Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Казани — на рынке недвижимости сформировался классический пузырь.
«Можно утверждать, что одним из факторов его формирования стала программа льготной ипотеки. Данная программа действительно стала очень популярной, в некоторых регионах сегодня до 90 процентов новостроек продается именно с ее помощью», — пояснил «Блокноту» Сальников.
Ранее правительство России приняло решение продлить действие льготной ипотечной программы с кредитованием под 6,5% до 1 июля 2021 года.
В правительстве признали, что ипотечная программа с господдержкой хорошо себя зарекомендовала, причем помогла не только россиянам приобрести жилье, но и строительным компаниям удержаться на плаву в столь сложное время.
Именно из-за пандемии коронавируса глава государства и решил запустить программу, которая должна была поддержать граждан России. Как выразился глава кабмина Михаил Мишустин, ипотечная программа стала «одной из самых успешных антикризисных мер».
Петр Кузнецов
Пора готовиться к массовой продаже ипотечных квартир?
Россияне бросились избавляться от ипотечных квартир. По данным сети агентств недвижимости «МИЭЛЬ», только в Московском регионе за три года количество таких сделок выросло на 15%, сообщает Лента.ру.
Одни продают ипотечные квартиры, потому что «выросли» из них: за те годы, что они платят банку, изменился состав семьи и запросы. Другие больше не могут тянуть кредитное бремя. Последних в будущем может стать больше.
Как заявила СМИ глава Центробанка Эльвира Набиуллина, с введением программы льготной ипотеки на 9% выросло количество жилищных кредитов с низким первоначальным взносом меньше 20%. «Первоначальный взнос — один из показателей кредитоспособности, будущей платежной дисциплины заемщика.
Все будет зависеть от скорости восстановления экономики, доходов населения и их стабильности. Надеюсь, что ухудшения кредитных портфелей банков не произойдет.
Но важно постоянно отслеживать ситуацию, чтобы не реализовались риски пузырей ни для отдельных граждан, ни для большого количества заемщиков», — приводят слова Набиуллиной «Известия».
Рост ипотечных сделок с низким первоначальным взносом увеличивает риски того, что количество должников возрастет, а ипотечных квартир на рынке станет больше. Поэтому в ЦБ рассматривают возможность изменить схему продажи такого жилья: закрепить за должниками, которые больше не могут справляться с обязательствами перед банками, право самостоятельно продавать залоговые квартиры.
По словам Набиуллиной, в Центробанк уже поступали предложения нормативно урегулировать вопрос продажи заемщиками ипотечных квартир.
«В целом я отношусь к такой перспективе положительно, поскольку в ряде случаев, если люди не могут выплачивать кредит, то могли бы выгодней продать жилье сами», — отметила глава ЦБ.
Однако такой механизм, по ее словам, требует большой проработки, чтобы учесть интересы и заемщиков, и банков.
В России заговорили о реформе прописки
Сейчас существует две схемы продажи залогового жилья, рассказал «Росбалту» партнер коллегии адвокатов Pen&Paper Станислав Данилов. Первая касается заемщиков, которые исправно вносили платежи, но в какой-то момент решили сменить жилье. В таком случае, по словам Данилова, для продажи заемщику нужно лишь согласие на сделку.
«Единственное требование для такой продажи — получить согласие банка на распоряжение имуществом. Никакого унифицированного документа нет, каждый банк применяет свою форму. Он может дать полное согласие на распоряжение ипотечной квартирой, может дать согласие „под условием“. Это чистой воды свобода договора.
Росреестру в этом смысле интересно только то, чтобы это согласие на руках у владельца квартиры было. Проводя экспертизу сделки, в частности, договора купли-продажи, Росреестр проверяет, является ли согласие, которое было дано банком, адекватным для совершения сделки. В разных отделах Росреестра разные сроки. Москва более загружена, регионы — поменьше.
Сроки продажи ипотечной квартиры под ключ с момента запроса согласия у банка до момента регистрации перехода права собственности могут варьироваться от месяца до нескольких месяцев», — отметил эксперт. Иногда получить согласие от банка можно за час, иногда заемщика могут мурыжить до бесконечности: уточнять, согласовывать, отказывать, говорит Данилов.
По его словам, банки не обязаны давать согласие даже тогда, когда по всем параметрам сделка считается разумной.
То есть, если человек своевременно выплачивал ипотеку, и в какой-то момент решил квартиру продать, кроме согласия из банка ему никаких бумажек больше не нужно. На практике же банк обычно настаивает на том, чтобы быть стороной договора купли-продажи или чтобы текст этого договора прошел согласование с банковскими юристами.
«В документе банк прописывает, что часть цены или вся цена, в зависимости от остатка долга, уплачивается непосредственно на кредитный счет заемщика. Таким образом банк разделяет те деньги, которые причитаются ему, и те деньги, которые останутся продавцу. В результате платеж поступает на кредитный счет, и этими деньгами погашается задолженность заемщика.
Если же заемщик заключает сделку на других условиях, он нарушает закон», — отметил собеседник «Росбалта».
Вторая схема касается заемщиков, которые с платежами уже не справляются: у них есть просрочки, накапали пени, и банк забирает квартиру, чтобы продать ее в счет долга. «На данный момент существует несколько форм реализации залогового права в таких ситуациях.
Первая — продажа на публичных торгах. Вторая — прямая продажа банком залоговой недвижимости третьему лицу. Третья — оставление предмета залога за собой.
Такая форма часто применяется в случае с бизнесом, но в отношении физических лиц и их имущества — практически никогда», — отметил Данилов.
Самой распространенной считается продажа на публичных торгах. В таком случае заемщик оплачивает оценку имущества и саму организацию аукциона. По разным оценкам, на это может уйти до 10% стоимости квартиры.
Жилье подорожало надолго?
Сейчас, видимо, Центробанк рассматривает четвертый вариант: прямую продажу залоговой квартиры самим заемщиком. «Банки все-таки про деньги, а не про торговлю недвижимостью. Им важно как можно быстрее получить ликвидность, компенсировать убытки, снять блок с резервов.
Поэтому если квартиру оценили в 4-6 млн рублей, банк скорее всего выставит ее за 4 млн рублей, если этих денег хватит на оплату долга. Задача номер один — компенсировать убытки. Любая сумма сверху для них не принципиальна.
Они не будут биться за интересы заемщика, чтобы ему тоже осталось что-то от продажи квартиры. Если продажа позволяет компенсировать банку заем, проценты и пени, это их полностью устроит, и поднимать планку они не будут, ровно потому что чем дешевле выставят, тем быстрее уйдет.
Если же продавать по рыночной цене, срок экспозиции квартиры увеличивается, а банковский капитал все это время не работает», — объяснил эксперт.
Таким образом, новая схема, которая рассматривается в ЦБ, будет выгодна в первую очередь самим заемщикам, которые смогут продать жилье по выгодной цене, и остаться с деньгами после уплаты долга. Однако, по мнению Данилова, здесь важно учесть и интересы банков.
Если заемщикам разрешат продавать квартиры на аукционах, которые они будут организовать самостоятельно (выбирать площадку, шаг торга), они смогут выкупить ее дешевле через подставное лицо — друга, свата, однокашника. В таком случае сам заемщик останется с квартирой, за которую заплатит меньше, а банк недополучит денег.
Такие незаконные схемы и сейчас встречаются на аукционах, организованных банками. Правда, не слишком часто. «Процессу обращения взыскания на имущество физлица, как правило, предшествует процесс взыскания долга. То есть — в реальной жизни с человека сначала взыскивают задолженность.
К моменту проведения торгов приставы, как правило, уже везде пошуршали, и выкупать свою квартиру у него не на что, если не брать в расчет кубышку с наличкой, припрятанную в саду. Только такие хитрецы и могут рассчитывать на подобные сделки. Но это чистой воды злостное уклонение от погашения кредиторской задолженности.
Заемщик своими действиями подтвердил, что деньги у него были, но вместо того, чтобы заплатить за ипотеку, он их вывел в кеш, передали условному давнему другу в Нижнем Новгороде, чтобы он выкупил квартиру на аукционе. Квалификации могут быть разные, но в любом случае придется иметь дело с правоохранительными органами.
Поэтому таких примеров не так много», — отметил эксперт.
Если заемщикам разрешат продавать квартиры свободно, а после получения денег передать часть суммы банку в счет долга, они могут завышать цену, чтобы квартира вообще никогда не продалась.
«Я думаю, если новая схема и будет принята, нам следует ждать большой детализации процесса. Важно определить, какой вес банк будет иметь в оценке и определении порядка продажи квартиры. Я бы ожидал ту степень детализации порядка продажи квартиры, которая присуща банкротному процессу», — отметил Данилов.
Анна Семенец
22 тысячи проблемных квартир уйдут с молотка. Россияне лишатся жилья из-за долгов?
Банки начнут массово избавляться от квартир, владельцы которых дольше 3 месяцев не платили по ипотеке. Из-за этого изменятся цены на вторичном рынке жилья.
Под молоток попадут квартиры с «молодыми» долгами, владельцы которых взяли ипотеку 1−2 года назад.
Это те самые квартиры, которые жители России бросились скупать на волне спроса на недвижимость, часть жилья специально брали для сдачи в аренду. Таким образом на рынке появятся более 22 000 проблемных квартир.
Спрос на ипотеку и жильё обернулся ростом долгов. За год просрочка ипотечных платежей уменьшилась всего на 310 млн рублей: коллекторское агентство «Долговой консультант» провело исследование на основе данных Банка России. В исследовании изучили задолженности, которые не погашали дольше 90 дней.
Эксперты отмечают, что на 1 января 2020 года жители России задолжали 72,6 млрд рублей. По объёмам просрочки лидируют Крым — здесь долги за год увеличились в 3 раза, в Карачаево-Черкессии — в 1,9 раза.
В Костромской области просрочка увеличилась на 30%, в Брянской — на 27%. Исследование «Долгового консультанта» подтверждает ноябрьский анализ кредитного бюро «Эквифакс». В материале «Россияне на платят по ипотечным долгам. Почему?» «Выберу.
ру» сравнивал, как доход жителей региона связан с объёмом ипотечных просрочек.
Банки начнут массово отсуживать и выставлять на продажу проблемные квартиры. classomsk.com.
По словам генерального директора агентства Дениса Аксёнова, в России больше 22 300 проблемных квартир, которые находятся в залоге у банков. Если учесть закладное жильё, которое выставили на продажу, реальная цифра будет в 1,5 раза выше.
Аксёнов отмечает, что проблемные квартиры, которые банки пытаются продать в счёт долга, влияют на цены на вторичном рынке. Кредиторы судятся с должниками, процессы длятся несколько лет, в итоге залоговая квартира теряет в цене до 40% и уходит на торгах с дисконтом.
У залоговых квартир низкая ликвидность, поэтому владельцам сложно продать недвижимость по рыночной цене и рассчитаться с банком.
Глава коллекторского агентства обратил внимание на интересную тенденцию: в крупных городах появляются компании-посредники, которые стараются завлечь покупателя бывшей залоговой квартирой. Посредники заявляют, что у жилья хорошая рентабельность, но на самом деле «не всё так радужно», заметил Аксёнов.
Другая пугающая тенденция — «омолаживание» долгов.
Если раньше люди переставали платить по ипотеке спустя минимум 3 года, сейчас заёмщики теряют платёжеспособность через 1−2 года после оформления жилищного кредита.
Аксёнов обращает внимание, что ипотечники перестают платить на фоне массового спроса на кредиты. Причём люди покупали квартиры не только для проживания, но и для сдачи в аренду.
Спрос подскочил на волне снижения ипотечных ставок — проценты по жилищным кредитам падают ниже исторического минимума.
Об этом говорила глава Банка России Эльвира Набиуллина, сейчас минимальная ставка по ипотеке — 9%, если не учитывать программы государственного субсидирования. О прогнозах «Выберу.
ру» писал в материале «Ипотечные ставки: грядут ли изменения?».
Правда и мифы о деньгах в Telegram
Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?
У меня такая ситуация: в мае 2016 года взял ипотеку и купил квартиру в Москве. В августе 2018 года подписал акт приема-передачи. Уже успел получить вычет за 2018 год. Ипотеку еще не выплатил.
Хочу продать квартиру дороже, чем покупал. Есть два вопроса:
- Можно ли продать квартиру, которая находится в ипотеке?
- Нужно ли будет платить налог с продажи?
Спасибо,Сергей
У вас есть три варианта продать ипотечную квартиру.
Это самый лучший вариант, поскольку квартиру с ипотекой продавать сложнее: скорее всего, вы отпугнете часть покупателей или потеряете в деньгах.
Схема с деньгами от покупателя может не сработать, и вот почему. Обычно покупатели неохотно идут на такие сделки. Придется отдать аванс под расписку и положиться на честность продавца.
Если продавец передумает продавать и не захочет возвращать деньги, придется судиться. Даже если покупатель выиграет дело, получить обратно всю сумму целиком и сразу будет сложно.
Здесь слишком большие риски для покупателя: можно и не получить квартиру, и лишиться денег. Обычно за такой риск покупатели просят значительную скидку.
Вы находите покупателя, он погашает ваш кредит, банк и регистрирующий орган снимают с квартиры обременение в виде залога. После этого квартиру продают по договору купли-продажи.
В отличие от первого варианта, банк-кредитор принимает активное участие в этой сделке и подстраховывает покупателя. Деньги за остаток по кредиту покупатель вносит непосредственно в банк, а не передает продавцу напрямую. Поэтому риски для покупателя меньше, и люди на такой вариант соглашаются охотнее. Минус — не все банки готовы на это пойти.
Когда банк получит деньги для погашения кредита, он выдаст справку о погашении задолженности и передаст закладную, чтобы вы сняли обременение с квартиры. Иногда банк сам сообщает в Росреестр о погашении кредита и направляет документы для снятия обременения.
В этом варианте одновременно продается квартира и кредит: ваша ипотека переоформляется на покупателя вместе с квартирой. То есть он получит не только вашу квартиру, но и срок, а также ставку по кредиту. Сразу скажем: реализовать этот способ сложно и мало у кого получается так сделать.
Сложность этого способа вот в чем. Покупатель должен не только согласиться на такую сделку, но и подойти банку в качестве заемщика. Если покупатель согласен и банк одобрил ему нужную сумму, заключается трехстороннее соглашение о переводе долга по ипотечному кредиту с вас на покупателя.
Покупатель принимает на себя ваши обязательства по ипотеке, в том числе те, что вы не выполнили: погасить остаток долга и проценты. В этом варианте обременение с квартиры не снимается.
Возможно, ваш банк предложит какой-то иной вариант, потому что в каждом банке есть свои схемы продажи ипотечных квартир. Чтобы узнать это, поговорите с сотрудниками.
В любом случае вам нужно получить принципиальное согласие банка на такую сделку. Если ваш кредитор будет против, вам останется только первый вариант: полностью погасить кредит, снять обременение — и только после этого продавать квартиру.
Есть способы уменьшить расходы. Вы можете получить вычет в размере миллиона рублей или уменьшить налогооблагаемую сумму на сумму фактически понесенных расходов.
Расчет тут такой. Вы продаете квартиру за 3,2 млн рублей, а купили ее за 2,4 млн рублей, еще и в ипотеку. За все время заплатили процентов по ипотеке на 450 тысяч рублей. Поэтому теперь можете уменьшить доходы на эти суммы: 3 200 000 Р − 2 400 000 Р − 450 000 Р = 350 000 Р. Получается, вам надо заплатить НДФЛ с 350 тысяч, то есть всего 45 500 рублей. Это выгоднее, чем в предыдущем варианте.
Кадастровую стоимость своей квартиры посмотрите на публичной кадастровой карте. Нажмите на иконку поиска, выберите в выпадающем списке объект капитального строительства и введите кадастровый номер. На появившейся карточке будут указаны основные характеристики вашей квартиры, в том числе кадастровая стоимость.
Будете вы продавать эту квартиру хоть на следующий день или останетесь жить в ней, роли не играет.
Кстати, если ваша квартира стоила больше 2 млн и вы еще не выбрали максимально допустимую сумму — 260 тысяч рублей или 520 тысяч, если покупали квартиру в браке, — при продаже вы сможете зачесть в налог, положенный к уплате за доход с продажи, НДФЛ, который государство возвращает вам за покупку.
Например, в расчете выше, когда мы уменьшали сумму доходов на сумму расходов, к уплате вышла сумма 45 500 рублей. И если вы за 2018 год за покупку квартиры получили обратно 100 тысяч, эти 45 500 вы можете зачесть в оставшиеся к получению 160 тысяч рублей.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.
Как и где купить изъятую квартиру за долги | Ипотека онлайн
Чтобы понять, как и где купить изъятую квартиру за долги, нужно узнать, почему ее забрали у собственника и кто это сделал. Арестовывают имущество по разным причинам. Главное условие – наличие соответствующего решения суда, вступившего в законную силу.
Причины ареста недвижимости
Чаще всего жильё забирают из-за задолженности по ипотечному кредиту или другому займу. Но вы можете купить изъятую квартиру за неуплату коммунальных платежей или алиментов. Либо недвижимость являлась залогом в соглашении сторон.
Приобрести такое имущество можно по сниженной цене, особенно если сравнивать со среднерыночной стоимостью на текущий момент. Если это ипотечное жильё, то его история уже тщательно проверена банком. Но есть и минусы у подобной сделки.
Возможно, нельзя будет провести осмотр квартиры изъятой банком и купить ее можно только при наличии общих сведений (адрес, этаж, площадь и т.д.). Оценка состояния проводится только по внешним признакам:
- насколько чистый подъезд;
- внешний облик дома;
- беседа с соседями;
- благоустроенность территории.
Прежде чем купить арестованную недвижимость, нужно узнать подробнее о бывших владельцах. Если они не согласны с решением суда, возможны конфликты в будущем.
Либо старый хозяин обратится с обжалованием и выиграет дело, тогда начнутся новые разбирательства в суде. Снимать обременение с имущества тоже придется покупателю.
Но зачастую все минусы не имеют значения, когда появляется шанс недорого приобрести жильё в новостройке.
Отмечу, что очень часто продают изъятые квартиры с большими долгами за ЖКХ, а также с обременением правами третьих лиц. Банк должен будет уведомить о наличии обременений.
Где найти объявления о продаже изъятых квартир
Непосредственная продажа арестованной квартиры начинается с подачи оповещения о проведении торгов в СМИ и на других публичных площадках. Искать информацию следует:
Одно из обязательных условий – такие сведения должны публиковаться открыто, если это не противоречит ситуации и законам РФ.
Например, на сайте ВТБ банка удобно реализован поиск залоговых объектов.
Для поиска нужно:
- выберите необходимые параметры для поиска (цена, город, условия реализации) и нажмите — Показать объявления;
- высветится список арестованных квартир. В каждом объявлении будет номер лота, описание и условия приобретения.
Какова процедура покупки арестованной недвижимости у банка
Можно приобрести арестованную квартиру в ипотеку, через переоформление соглашения с банком. В этом случае вы приобретаете кредит на недвижимость, который впоследствии будете выплачивать. Но сначала придется:
- получить разрешение финансовой организации;
- компенсировать сумму, уплаченную первым владельцем.
Сделка потребует больших усилий, нежели приобретение через аукцион. Взять хотя бы проверку платежеспособности нового заёмщика.
Решили купить арестованную квартиру у банка с торгов, помните о положениях Жилищного кодекса (п. 2 ст. 153).
Здесь говорится, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента возникновения права собственности.
А значит, по долгам предыдущего владельца за услуги ЖКХ вы не отвечаете. Но банк или управляющая компания попробуют погасить эти долги за счет платежеспособного нового собственника.
Чтобы понять, как купить арестованную квартиру в ходе аукциона, нужно изучить схему проведения торгов.
- Заявку на участие необходимо подавать заранее, в сроки, указанные в объявлении о продаже недвижимости.
- Предварительно потребуется внести аванс, подтвердив собственную платежеспособность.
- Если на аукцион подали заявление менее двух человек, либо не соблюдены другие условия, торги могут перенести на месяц.
Продажа арестованной недвижимости через передачу кредита осуществляется следующим образом:
- нужно обратиться с заявлением в банк;
- получить разрешение;
- составить новое соглашение;
- компенсировать владельцу уплаченную ранее сумму.
Если покупка арестованной квартиры проводится в ходе торгов, процедура состоит из следующих этапов:
- Подача заявки на участие в аукционе Заявка на торги — СКАЧАТЬ.
- Внесение авансового платежа.
- В случае победы залог превращается в задаток.
- Если вы проиграли, эту сумму вернут в течение 3-х дней.
- На финальном этапе заключается соглашение о передаче жилья.
Шаблон договора купли-продажи Залоговый объект квартира (через счет) — СКАЧАТЬ
Следует помнить и о негативных сторонах процесса приобретения изъятого имущества.
Какие риски ждут владельцев арестованной недвижимости
Зачастую будущие собственники переживают, можно ли продать арестованную квартиру после ее покупки. Если вы снимите наложенные судом обременения, проблем с продажей не возникнет. Но существует риск притязаний со стороны предыдущего владельца. Также придется потратить время, силы и средства на снятие ареста.
Рекомендуемая статья: Ипотека под залог имеющейся недвижимости
Если же решили оформить арестованную квартиру в ипотеку, лучше заранее проверить ее на отсутствие открытых судебных споров и обременений правами третьих лиц. Так вы убережете себя от возможных разбирательств.
- Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя
- Банкротство и ипотека: как сохранить квартиру?
- Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)
- Покупка залоговой недвижимости под ипотеку Дом.рф (АИЖК)
- Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка
Оцените автора (2
Как продать квартиру в ипотеке: 6 способов продажи недвижимости
При оформлении ипотечного кредита на квартиру накладывается обременение, которое не дает собственную совершить сделку по продаже объекта. Это мера безопасности для банка, который не хочет терять свои деньги. Но все же, продажа квартиры в ипотеке возможна. Есть даже несколько способов реализации.
Рассмотрим, как продать квартиру в ипотеке, дадим полный расклад по каждому методу из возможных. На деле обойти запрет вполне реально, на Бробанк.ру — сразу 6 способов реализации. Вы можете воспользоваться любым, все они законны.
Об особенностях обременения
Без наложения обременения на предмет залога не выдается ни один ипотечный кредит. Чаще всего залогом становится покупаемая недвижимость, гораздо реже — иная жилая собственность заемщика.
Обсеменение накладывается в момент регистрации в Росреестре. Если после заказать выписку из ЕГРН, в ней будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.
Залог нужен банку для безопасности сделки. Если ипотечный заемщик вдруг перестает платить, кредитор может забрать квартиру, продать ее и закрыть долг. Если при продаже образовываются излишки, они передаются заемщику.
Если вы пойдете продавать ипотечную квартиру, сделку просто не пропустят в Росреестре. Во всех базах и документах будет указано, что объект находится под обременением.
Получается, чтобы можно было продать квартиру в ипотеке, необходимо снять с нее обременение. А снимается оно только в в том случае, если ссуда закрывается в полном объеме.
Способ №1. Кредит на досрочное погашение
Это способ подойдет большинству ипотечных заемщиков, особенно если для закрытия ипотеки осталось не так много времени. Например, если для досрочного гашения нужно 500 000 рублей, вполне реально взять нецелевой потребительский кредит и закрыть этими деньгами долг перед ипотечным банком.
- Минус способа. Ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. И если сумма будет большой, переплата окажется приличной. И если нужно получить больше 500000, найти банк для одобрения не так просто;
- Плюс способа. После снятия обременения квартира будет продаваться в обычном порядке, то есть к ней не нужно будет применять дисконт, как к проблемному ипотечному объекту.
Плюс вполне компенсирует минус, поэтому способ действенный и вполне реальный.
Сумма нужна приличная, поэтому понадобятся справки о доходах. Кроме того, нужно учесть, что новый банк будет знать о действующей ипотеке. Он учтет затраты на нее и на новый кредит при его одобрении. Уровень платежеспособности заемщика должен быть достаточным для оплаты по графику обеих суд.
Новый банк не станет рассматривать ситуацию, что вы берете кредит для закрытия ипотеки. Более того, лучше вообще не говорить об этой цели, так как такого типа перекредитование не приветствуется кредиторами.
Как заключить договор продажи квартиры при ипотеке:
- Выбираете банк для кредита наличными. Полный ассортимент предложений есть на Бробанк.ру. Вы можете выбрать сразу 2-3 банка и подать им заявку: какой одобрит нужную сумму на лучших условиях, с тем договор и заключите.
- Получаете деньги и обращаетесь к ипотечному банку. Нужно узнать точную сумму для досрочного погашения на данный момент и написать заявление на закрытие ипотеки раньше срока.
- Примерно через 2 недели ипотека закрывается досрочно, с квартиры снимается обременение. Это может занять еще около 30 дней.
- После получения уведомления о том, что обременение снято, можно продавать квартиру.
Вы продали квартиру, и у вас остался кредитный договор с новым банком. Можете вырученными средствами также закрыть его досрочно или использовать деньги на любое свое усмотрение.
Способ №2. Продажа через рефинансирование
Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования — перекрытие кредитов других организаций. Проще говоря, вы официально берете ссуду в одном банке, чтобы закрыть ее средствами другое кредитное обязательство. И многие банки позволяют так перекрыть ипотеку.
Одной из задач рефинансирования как раз является вывод предмета залога из под обременения. Например, автомобиля или недвижимости. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и одобрение получить проще, так как кредит целевой.
Как все проходит:
- Находите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет перекрывать ипотеки. На рынке их достаточно.
- Получаете в ипотечном банке информацию о сумме, которая нужна для досрочного погашения ипотеки, берете справку. Оперативно собираете документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подаете заявку.
- Новый банк переводит в ипотечный сумму, необходимую для досрочного закрытия ссуды. Получаете справку о гашении, снимаете обременение.
- Продаете ипотечную квартиру, препятствий никаких не будет.
Если сравнивать первый способ и второй, то рефинансирование будет лучшим. Если заемщик положительный, он без проблем получит одобрение. Да и ставки по таким продуктам ниже. Это обусловлено тем, что ссуда — именно целевая.
Способ №3. Продажа ипотеки через банк
Практически все ипотечные банки имеют собственные сайты или разделы на своих порталах, на которых размещают информацию о реализуемых объектах. Это как раз и есть ипотечные квартиры или дома, собственники которых не справились с обязательством или изъявили желание отказаться от ипотеки.
То есть в этом случае заемщик обращается в банк и сообщает о том, что больше не может или не хочет оплачивать ипотеку. В этом случае он передает банку право на реализацию объекта по его каналам.
Банк сам ищет покупателя, согласного заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие ссуды, а оставшаяся часть при ее наличии передается бывшему собственнику.
Это самый невыгодный для заемщика способ, так как банк продает квартиру с дисконтом в 20-30% как минимум. Но зато заемщику не нужно ничего делать, всю сделку провернет банк.
Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно
Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.
Как все проходит:
- Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
- Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
- Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
- Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
- После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.
Найти покупателя, который согласится на такую сделку, не так просто, потому что возникают риски. Хотя в этой области есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после продают объект по рыночной цене). Но при этом дисконт может достигать 30% и даже больше.
Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк
Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.
Заемщик получает согласие от банка на продажу ипотеки через досрочное гашение и ищет покупателя. Покупатель передает банку в ячейки две суммы — одну для досрочного гашения, другую — остаток средств для продавца.
Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.
Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика
Вы можете продать свою ипотеку и таким способом. Нужно найти человека, который будет готов взять на себя обязанности по вашему ипотечному кредиту. При этом у него должны быть деньги на выплату вам разницы. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами — 1 500 000, покупатель явно должен что-то получить на руки.
Как все проходит:
- Находите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
- Приходите в банк, предварительно согласовав намерения, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и рассмотрения.
- Если он устраивает банк, тот дает согласие на замену заемщика. Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.
Как именно будет проходить эта процедура — расскажет банк. Скорее всего, также придется открывать ячейку, куда покупатель положит разницу для продавца. Но в любом случае сделка сложная, поэтому придется делать дисконт.
Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально. Есть даже 6 законных способов это сделать. Можете воспользоваться любым подходящим.
Частые вопросы
Можно ли продать квартиру в ипотеке и купить другую? Технически можно найти метод провернуть такую сделку. Продать квартиру можете любым способом из указанных в материале. После приобретаете на вырученные деньги другой объект.
Только другой вопрос — средств будет не так много, потому что часть денег от реализации заложенной квартиры пойдет на досрочное гашение ипотеки. Можно ли продать ипотеку другому человеку? Можно по согласию банка. Будет проведена замена заемщика. Но новый заемщик должен полностью соответствовать требованиям банка.
Можно ли продать ипотечную квартиру, купленную с маткапиталом? Можно, но сложно. Сначала нужно будет снять с недвижимости обременение любым из указанных способов. После выделить в объекте доли, как это требует закон (при оформлении ипотеки заемщик подписывает это обязательство).
После продажа возможна, если при этом дети получают не меньшие доли в другой недвижимости. Можно ли продать ипотечную квартиру без согласия банка? Только через досрочное погашение. Например, путем оформления рефинансирования в другом банке или получения наличного кредита, который уйдет на закрытие ипотеки.
Опасна ли ипотека для продавца? Если речь об обычной продаже квартиры в ипотеку, никаких рисков нет. Все проходит через банк по давно отработанному алгоритму. Об авторе
Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. rusanova@brobank.ru
Эта статья полезная? Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в х или напишите нам на почту admin@brobank.ru.