Интерпресс / PhotoXPress.ru
В Санкт-Петербурге в первом квартале 2021 года упали цены на долгосрочную аренду жилья. Причем в Северной столице за три месяца подешевели в аренде все типы квартир. В Москве и других крупных городах России наблюдается противоположная тенденция, выяснили аналитики портала «Мир квартир».
Ставки опускаются всё ниже
Если в среднем по стране аренда самых популярных однокомнатных квартир выросла в цене на 4,4%, то в Санкт-Петербурге даже этот ходовой товар просел на 0,1%. Двухкомнатные квартиры подешевели в аренде на 4,1%, трехкомнатные — на 11,2%.
Так, сейчас средняя цена долгосрочной аренды однокомнатной квартиры в Санкт-Петербурге составляет 23 тыс. руб. (14 тыс. — в среднем по России, 39 тыс. — в Москве), «двушки» сдают за 31 тыс. (18 тыс.
— средняя цена в России, 46 тыс. — в Москве), трехкомнатные — за 40 тыс. руб. (23 тыс. — в России, 52 тыс. — в Москве).
Еще более серьезное падение цен произошло в Чите, Грозном, Чебоксарах, Томске и Вологде.
Аналитики считают, что виной всему пандемия.
«Огромное количество людей продолжают работать удаленно, что позволяет им находить более экономичные варианты проживания в съемном жилье или вовсе отказаться от него, вернувшись на жительство в родные места», — говорится в исследовании.
Генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко считает, что хозяева квартир дорогого сегмента не готовы снижать цены и предпочитают вовсе отказаться от сдачи. В связи с этим средние ставки опускаются еще ниже.
Избыток инвестиционного жилья
Опрошенные РБК Петербург эксперты разделились во мнениях относительно выводов аналитиков из «Мира квартир». Так, руководитель направлений вторичной недвижимости и долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Руслан Закирьянов отметил, что показатели первых трех месяцев года сравнимы с данными за четвёртый квартал 2020 года.
Другие эксперты подтверждают падение спроса, однако уточняют, что происходит это далеко не во всех сегментах рынка.
По словам специалиста по недвижимости агентства «Адвекс-Лидер» Анастасии Волиной, слова которой приводит издание «Деловой Петербург», в таких локациях, как окрестности станции метро «Звездная», Приморский район Санкт-Петербурга, а также Мурино и Кудрово (Всеволожский район Ленобласти), сформировался избыток инвестиционных квартир, вложения в которые собственники планировали окупить за счет сдачи в аренду. На фоне пандемии спрос на жилье упал «до самого низкого уровня». При этом Анастасия Волина утверждает, что «в центральных районах города этого не происходит». «Удешевление идет там, где собственник жилья особо не вкладывается в оснащение, в оформление и пытается из голых квадратных метров выжать последнее», — отметила она.
Кроме того, на петербургском рынке аренды обострилась конкуренция собственников квартир и владельцев апартаментов. Последние выигрывают за счет локаций, более гибких условий в отношении арендаторов и разнообразностью предложений.
Когда закончится падение?
По мнению авторов исследования, падение интереса к аренде жилья продлится до середины года, пока не ограничат или не отменят льготную ипотеку. «Тогда люди перестанут столь активно покупать недвижимость в собственность, сокращая тем самым спрос на рынке аренды», — добавил Павел Луценко.
Руслан Закирьянов заверил РБК Петербург, что «вслед за некоторой стабилизацией эпидемиологической обстановки россияне начинают возвращаться в крупные города, восстанавливается деловая активность, это обеспечивает востребованность арендного жилья». По его мнению, рост спроса на аренду спровоцирует и увеличение ставок. Традиционное летнее снижение показателей — не в счет, отмечает при этом собеседник РБК Петербург.
Новости экономики и финансов СПб, России и мира
| Коллаж: Алена Марченко, фото: Сергей Ермохин, vostock-photo |
Петербургские квартиросъёмщики, потерявшие работу и стабильный доход, вынуждены резко сокращать траты. Многим из них пришлось вернуться в родные города, временно съехать к родителям или скооперироваться с семьями, попавшими в такую же ситуацию.
Опрошенные dp.ru участники рынка и агенты говорят, что массового оттока арендаторов пока не наблюдается. Но если в марте обстановка ещё была спокойной, то в начале апреля тревожных сигналов стало гораздо больше. Из-за продления каникул и неопределённости с заработком люди вынуждены просить о скидках, а те, у кого ещё осталась подушка безопасности, думают о поиске дешёвых вариантов съёма.
Время торговаться
«В последнюю неделю запросы на подбор квартир упали процентов на семьдесят. В основном сейчас интересуются, как договориться с арендодателями о дисконте.
Иногородние жители, потерявшие работу, уезжают домой, так им проще пережить кризис. Из коммуналок выселяется много студентов, переведённых на удалённые занятия.
Собрали вещи и разъехались», — рассказывает dp.ru агент по недвижимости Игорь Ушаков.
С началом эпидемии и введением ограничительных мер в компанию «Арендафон» также массово поступают запросы о том, как решать текущие вопросы между наймодателем и нанимателем. Эксперты группы рекомендуют по договору найма договариваться сторонам и находить компромиссное решение.
«Расторгаться в нынешних условиях не выгодно никому. В текущих реалиях быстро найти новых клиентов для собственников будет крайне сложно.
Поэтому главная рекомендация — нужно думать либо о понижении арендной платы за пользование квартирой, либо фиксировать арендные каникулы на месяц, пока общая ситуация с пандемией не разрешится, чтобы позже принять взвешенное решение.
Все данные договорённости фиксируются письменно в виде дополнительных соглашений к договору», — говорят эксперты.
Аналитики «Арендафона» заявляют о падении спроса на рынке долгосрочной аренды Петербурга на 60% по сравнению с серединой марта. Многим клиентам, планирующим заселение в ближайшее время, в просмотрах квартир отказывают сами собственники по причине угрозы заражения вирусом. Те, кто готов показать свою квартиру, выдвигают строгие правила посещения: с масками, перчатками и антисептиками.
По данным Центра оценки и аналитики агентства «Бюллетень недвижимости», за март средние цены аренды самого ходового жилья понизились. Студии и однушки подешевели на 0,37%, двухкомнатные квартиры — на 2,12%. Снять комнату стало дороже на 0,38%, исключением также стали трёхкомнатные квартиры, рост по которым составил 6,21%.
В среднем аренда однокомнатной квартиры в Петербурге сейчас стоит 21,5 тыс. рублей, на двушку можно договориться за 28,7 тыс. рублей, трёхкомнатная обойдётся в 42,6 тыс. рублей.
Максимальное количество предложений студий и однокомнатных квартир сосредоточено в диапазоне от 16 тыс. до 22 тыс. рублей в месяц, двухкомнатных — от 20 тыс. до 30 тыс. рублей в месяц.
Максимальное предложение трёхкомнатных имеет разброс цен от 22 тыс. до 32 тыс. рублей в месяц.
Когда восстановится рынок
В I квартале 2020 года переломный момент наступил в марте. Именно в этом месяце всё резко изменилось, когда рухнули нефть и рубль, а арендаторы стали проявлять неуверенность в своей платёжеспособности, отмечают в агентстве «Мир квартир».
Сейчас к этим трендам присоединились и последствия карантина: иногородние съёмщики потянулись домой, расторгая договоры, другие квартиранты в преддверии финансовых трудностей стали просить скидок и арендных каникул.
Кто-то начал подыскивать жильё подешевле.
«Дальше всё будет продолжаться именно в этом ключе. Вдобавок предложение на рынке долгосрочной аренды активно пополняется квартирами, ранее сдаваемыми посуточно. Это жильё в отсутствие туристов и командировочных стало простаивать, а количества арендаторов, снимающих такие квартиры ради отдыха от семьи или для уединённой работы, явно недостаточно, чтобы покрыть потери.
Таким образом, арендаторам теперь есть из чего выбирать, а арендодатели стали им идти на уступки. Они понимают, что сейчас, в дни самоизоляции, найти новых жильцов вместо прежних нереально. Мы ожидаем, что ставки поползут вниз — по итогам первого полугодия они уже могут упасть на 10–25% в большинстве городов», — прогнозирует генеральный директор компании Павел Луценко.
В «ЦИАН. Аналитика» подчёркивают, что к падению рынка аренды привёл ещё один важный фактор: опасаясь роста ставок по ипотеке, часть арендаторов с деньгами решили взять ипотеку на готовое жильё. По этой причине сегмент долгосрочной аренды первым столкнулся со снижением спроса, в отличие от рынка купли-продажи.
Выводы участников рынка в целом сходятся с оценками экономистов. По сведениям Института исследований «ВЭБ.
РФ», падение реальных доходов россиян из-за карантинных мер во II квартале 2020 года может достигнуть 17,5%, индекс реальной заработной платы снизится на 4,6%, а уровень безработицы подскочит более чем вдвое — до 10%.
В этих условиях платёжеспособность населения восстановится нескоро. По обнадёживающему сценарию это произойдёт только в конце года. Однако есть и более оптимистичные прогнозы.
«На мой взгляд, рынок аренды очень быстро восстановится, как только закончится карантин. Ведь для решения жилищных вопросов — аренда самый быстрый и доступный вариант.
Вероятнее, что после пандемии начнётся массовая ротация арендаторов в связи с резким падением доходов и потерей работы у большинства людей, трудящихся на малый бизнес.
Мы рекомендуем сейчас не делать резких движений, договариваться о льготных условиях и сохранять отношения на время карантина, а дальше смотреть на ситуацию по рынку», — подытожил управляющий партнёр группы компаний Active Яков Волков (входят АН «Арендафон» и АН «Штаб квартир»).
Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter
Обсуждаем новости здесь. Присоединяйтесь!
Снять квартиру на длительный срок в Санкт-Петербурге — 16 236 объявлений, аренда квартир в Санкт-Петербурге на Move.Ru
Просмотрено
8
Сдается однокомнатная квартира, 39 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 11 из 21.
Просмотрено
19
Снять трехкомнатную квартиру, 67 м², 10 мин. до метро на транспорте, этаж 5 из 10.
Просмотрено
9
Объявление об аренде двухкомнатной квартиры, 54 м², 15 мин. до метро на транспорте, этаж 1 из 9.
Просмотрено
11 1
Объявление о сдаче трехкомнатной квартиры, 56 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 8 из 9.
Просмотрено
8
Снять однокомнатную квартиру, 41 м², 20 мин. до метро пешком, этаж 5 из 12.
Просмотрено
27
Сдам однокомнатную квартиру, 45 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 6 из 9.
- Выборгский р-н
- Озерки
- 10 мин.
- Этаж: 6/9
- Площадь: 45 / 25 / 11 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
10
Снять трехкомнатную квартиру, 66.3 м², этаж 3 из 5.
- ЖК «Юттери»
- г. Колпино
- Этаж: 3/5
- Площадь: 66.3 / 40.18 / 10.11 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
9
Сдам в аренду двухкомнатную квартиру, 69 м², 20 мин. до метро пешком, этаж 3 из 4.
Просмотрено
6
Аренда однокомнатной квартиры, 35 м², 8 мин. до метро на транспорте, этаж 13 из 22.
Просмотрено
21
Снять однокомнатную квартиру, 40 м², 20 мин. до метро пешком, этаж 3 из 16.
Просмотрено
16
Аренда однокомнатной квартиры, 32 м², 20 мин. до метро пешком, этаж 7 из 25.
Просмотрено
8
Сдается в аренду однокомнатная квартира, 34 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 18 из 22.
Просмотрено
20
Сдается в аренду однокомнатная квартира, 38 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 10 из 12.
- Ладожская
- 10 мин.
- Этаж: 10/12
- Площадь: 38 / 18 / 11 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
8
Сдам двухкомнатную квартиру, 47 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 5 из 9.
Просмотрено
10
Объявление о сдаче трехкомнатной квартиры, 77 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 5 из 7.
- Чкаловская
- 5 мин.
- Этаж: 5/7
- Площадь: 77 / 41 / 9 м2
- Комнат: 3
Просмотрено
12
Сдается в аренду двухкомнатная квартира, 64 м², 5 мин. до метро пешком, этаж 16 из 17.
- Звездная
- 5 мин.
- Этаж: 16/17
- Площадь: 64 / 40 / 18 м2
- Комнат: 2
Просмотрено
18
Сдается в аренду однокомнатная квартира, 50 м², этаж 20 из 25.
- г. Санкт-Петербург
- Этаж: 20/25
- Площадь: 50 / 20 / 13 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
9
Аренда однокомнатной квартиры, 40 м², этаж 8 из 16.
- Рыбацкое
- Этаж: 8/16
- Площадь: 40 / 17 / 12 м2
- Комнат: 1
Просмотрено
9
Сдам однокомнатную квартиру, 37 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 5 из 9.
Просмотрено
10
Аренда трехкомнатной квартиры, 54 м², 20 мин. до метро пешком, этаж 6 из 9.
Просмотрено
9
Снять однокомнатную квартиру, 38 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 4 из 10.
Просмотрено
10
Аренда двухкомнатной квартиры, 45 м², 6 мин. до метро пешком, этаж 4 из 5.
Просмотрено
4
Сдам в аренду двухкомнатную квартиру, 46 м², 35 мин. до метро пешком, этаж 3 из 5.
Просмотрено
9
Сдам в аренду трехкомнатную квартиру, 65 м², 8 мин. до метро пешком, этаж 14 из 14.
Просмотрено
10
Сдам однокомнатную квартиру, 36 м², 7 мин. до метро пешком, этаж 4 из 5.
Просмотрено
8
Аренда трехкомнатной квартиры, 64 м², 20 мин. до метро пешком, этаж 9 из 9.
Просмотрено
9
Сдается в аренду четырехкомнатная квартира, 78 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 1 из 9.
Просмотрено
9
Сдам однокомнатную студию, 32 м², 10 мин. до метро пешком, этаж 3 из 19.
Просмотрено
11
Объявление о сдаче трехкомнатной квартиры, 74 м², 15 мин. до метро пешком, этаж 12 из 16.
- Невский р-н
- Рыбацкое
- 15 мин.
- Этаж: 12/16
- Площадь: 74 / 38 / 10 м2
- Комнат: 3
«Квартира больше „убивается“ от длительной аренды»: что поможет выгодно сдать жилье посуточно
Олеся Власова
сутками изучает истории читателей
Профиль автора
Многим кажется, что сдавать жилье на несколько часов или дней равносильно его «убийству».
Мы собрали истории читатели Т—Ж, которые сдают свое или чужое жилье, и сделали выводы о том, что нужно, чтобы краткосрочная аренда стала выгодной.
Это истории читателей из Сообщества Т—Ж. Собраны в один материал, бережно отредактированы и оформлены по стандартам редакции.
Я переехал в Сочи, взял квартиру в ипотеку, а потом встретил свою будущую жену. Мы стали жить в ее ипотечной квартире, а мою сдавать в аренду. Оказалось, что в Сочи это очень выгодно: квартиры быстро окупаются и еще на жизнь остается.
Поэтому я уговорил родителей тоже купить здесь квартиру в ипотеку и сдавать ее. Так что теперь я уже почти два года сдаю две 35-метровые однушки с новым ремонтом.
Несмотря на изначально хорошее состояние квартир, с каждым днем арендаторы их ушатывают, и периодически приходится делать ремонт.
Летом сдаю квартиры только посуточно: это намного выгоднее, чем долгосрочная аренда, но и более рискованно, потому что все жильцы по-разному относятся к съемному жилью. У некоторых людей в крови везде мусорить и все портить.
Хотя были и прекрасные арендаторы, которые оставляли после себя чистую квартиру. Искать жильцов в сезон приходится в среднем каждые 10 дней.
Но от сообщений нет отбоя: приток туристов в регион очень большой, в том числе из-за последствий пандемии.
Зимой посуточная аренда не пользуется спросом. Стараюсь найти жильцов, которые снимут хотя бы на пару месяцев.
Аренда первой квартиры с бассейном и зеленой территорией в холодное время года стоит от 40 000 до 50 000 Р в месяц, а с мая по октябрь — в среднем по 3000 Р в сутки.
Снять у меня вторую квартиру в восьмиэтажном доме стоит от 30 000 до 35 000 Р в месяц зимой и около 2250 Р в сутки летом.
После съезда очередного жильца обязательно делаю генеральную уборку. Можно нанять специалиста, но это стоит 3000 Р, а если жильцы угробили диван или матрас, придется отдать еще 2000 Р за химчистку. Поэтому я делаю все сам, несмотря на то что это довольно отвратительный процесс и мне приходится преодолевать свою брезгливость.
В конце каждого сезона в квартирах нужно делать косметический ремонт. За лето жильцы могут так заляпать стены, что проще не отмывать их, а поклеить хорошие обои.
На случай поломок по вине жильцов всегда беру залог.
Но если вдруг потек кран или сломался унитаз просто из-за срока эксплуатации, то это довольно сильно бьет по карману — даже с учетом того, что я делаю все сам и никому не плачу за работу.
Если вы сдаете квартиру, нужно иметь железные нервы и уметь находить индивидуальный подход к каждому арендатору. Если один человек живет в квартире и вообще вас не беспокоит, то другой будет писать каждый день по разным глупым вопросам или предъявлять необоснованные претензии.
Например, как-то раз меня попросили разобраться с соседями, которые курили у себя на балконе, а дым от их сигарет летел в окно моей квартиры. Или однажды вместо семейной пары ко мне приехали двое пьяных мужчин: якобы жена в последний момент отказалась от поездки и пришлось взять друга.
Оба уверяли меня, что квартира будет в полном порядке и «русские друг друга не обманывают». Само собой, на следующий день они позвали еще одного приятеля и устроили дебош в бассейне.
Наряд так и не приехал, и мне пришлось самому выселять трех агрессивных пьяных мужиков, припугивая их перцовым баллончиком, а потом весь вечер драить квартиру.
Многие думают, что сдавать квартиру — легко и не проблематично, но это далеко не так.
Нужно не только купить ее и отремонтировать, но и постоянно поддерживать в презентабельном состоянии, чтобы люди хотели заехать именно к вам. Если вы хотите заработать на сдаче, нужно будет много работать, тратить деньги на объявления и их продвижение, постоянно быть на связи с жильцами, вкладываться в уборку и ремонт.
Работаю инженером в нефтегазовой компании в Ямало-Ненецком АО, при этом периодически приезжаю в Санкт-Петербург и снимаю квартиру посуточно. Захотелось самому сдавать таким образом жилье для дополнительного заработка. В 2012 году я взял там однокомнатную квартиру в ипотеку.
Спустя несколько лет мы с женой купили другую квартиру в новом ЖК с видом на Финский залив, а однушку сдали за 20 000 Р в месяц. Год спустя, когда жильцы съехали, мы навели красоту, купили постельное белье, полотенца и разместили объявления о посуточной сдаче. Заселяли гостей, убирали и стирали все сами.
Но желающих снять квартиру в спальном районе, в 20 минутах транспортом от метро, было довольно мало.
К тому моменту я уже несколько лет сдавал еще одну небольшую студию на окраине Петербурга — сначала за 18 000 Р, потом за 17 000 Р.
Стоимость аренды пришлось снизить из-за высокой конкуренции: только в моем доме сдавались еще 12 квартир по цене от 15 до 19 тысяч в месяц. Найти порядочных жильцов тоже было непросто.
Казалось, мы не столько зарабатываем, сколько тратим время на организацию процесса.
Поэтому в 2018 году мы с женой продали студию и однокомнатную квартиру, купили большую четырехкомнатную квартиру в пяти минутах от Московского вокзала, поделили ее на пять автономных студий и начали сдавать их посуточно через Airbnb, Booking и сайт «Суточно-ру». В конце прошлого года купили еще одну квартиру в соседнем дворе. Эту трешку тоже делим на две студии, сейчас в ней заканчивается ремонт.
У нас работает администратор. Она заселяет гостей, занимается уборкой и прочими организационными вопросами, получает 1000 Р за выход. На коммуналку и интернет в месяц уходит 10 000 Р, на средства для уборки — 4000 Р.
Для стирки заключили договор с прачечной — берут 45 Р за килограмм белья и 250 Р за доставку. Еще 6000 Р каждый месяц откладываю на непредвиденные обстоятельства: замену постельного или посуды, мелкий ремонт. Например, однажды забился стояк у соседей наверху, две студии затопило.
Пришлось делать косметический ремонт, который обошелся в 20 000 Р.
Отношусь к своим гостям так, будто они остановились не в маленькой студии, а в отеле «Гельвеция».
Каждого гостя прошу рассказать, понравилась ли ему студия, что, по его мнению, надо улучшить, и стараюсь учитывать все пожелания. У меня хороший рейтинг на сайтах-агрегаторах, много положительных отзывов, и все реальные. Мне нравится сдавать квартиры, я читаю много литературы на эту тему, блоги менеджеров топовых гостиниц. Стараюсь перенимать их опыт.
В Санкт-Петербурге большая конкуренция в сфере гостеприимства. Привлечь гостей становится все сложнее. Необходимо постоянно развиваться, улучшать сервис, заботиться о своем имидже. Но в долгосрочной перспективе эти старания окупаются.
Я совершила несколько выгодных сделок купли-продажи. Сначала купила однушку. Мне хотелось жить в красивой, уютной квартире, поэтому на ремонт денег не пожалела — такой редко увидишь в обычных пятиэтажках.
Другая двушка в убитом состоянии досталась мне по наследству. Пришлось самостоятельно приводить ее в более-менее достойный вид, чтобы хоть кто-то согласился там жить.
Потом у меня появилась трешка с незатейливым косметическим ремонтом, несколькими шкафами, диванами и кухней. Выглядит как типичное объявление о сдаче.
Однажды поселила в одну из квартир семью по знакомству, но, когда попросила их съехать, мне закатили истерику, отказывались платить и уезжать. С тех пор жильцов ищу только через риелтора.
Когда нужны были деньги, сдавала однокомнатную квартиру посуточно: такой формат позиционируется как самый прибыльный.
Перед сдачей купила несколько комплектов постельного белья, подушки, одеяла, полотенца, одноразовые тапочки, салфетки, туалетную бумагу. Квартира выглядела достойно: свежий ремонт, новая мебель, пять минут пешком до метро, рядом парк и магазины.
Брала за нее 2000 Р в сутки. Правда, искать клиентов было очень сложно. В основном снять ее хотели студенты для тусовок и любовники. Последние, кстати, оказались самыми адекватными жильцами.
Сдать эту же квартиру на долгий срок удалось лишь за 30 000 Р в месяц.
Сдавал четыре квартиры в Гродно: три двухкомнатные и одну однокомнатную. Начал этим заниматься скорее случайно. Матери нужны были деньги для обучения и содержания сестры в Польше. Она решила снять квартиру, а свою сдавать подороже. Я предложил ей попробовать посуточную сдачу — и так действительно получилось выгоднее.
Потом мы с женой тоже выехали из своей квартиры, я стал сдавать посуточно и ее. Затем предложил маминому брату, сдававшему квартиру на длительный срок, платить ему немного больше и сдавать его квартиру в краткосрочную аренду. Он согласился. Наконец, еще одна квартира досталась матери с братом по наследству.
Снимавших ее жильцов выселили, я стал платить аренду вместо них и сдал ее посуточно.
Арендаторов для краткосрочного проживания искал через Airbnb, Booking и местный сайт по аренде недвижимости. Клиенты были самые разные: туристы, любовники, быдло, устраивающее попойки (таких не селил), командированные. Последние обычно бронировали жилье на 3—7 дней, а один раз оплатили посуточно почти три месяца.
В конце 2018 и в 2019 году занятость квартир составляла около 90% дней в месяц. Про 2020, думаю, и говорить нечего. С одной квартиры я ежемесячно получал примерно 500 $ (36 748 Р).
Платил за аренду своим родственникам по 120 $ (8819 Р), примерно по 40 $ (2939 Р) отдавал за коммуналку и интернет, покупал постельное белье, полотенца и остальные мелочи вроде чая и кофе — это еще по 20 $ (1469 Р) в каждый объект.
Кроме того, платил налоги в размере 5% от выручки — примерно по 25 $ (1837 Р) — и отдавал часть денег в качестве комиссии сайтам по поиску арендаторов.
Сложность заключалась в том, что все квартиры находились в разных районах города. Для меня стало нормой в день проезжать километров 50. На бензин уходило примерно 200 $ (14 699 Р) в месяц. Итого чистый доход с одной квартиры получался около 250 $ (18 374 Р) в месяц.
С кем бы я ни общался, абсолютно все уверены, что посуточная сдача квартир равносильна их убийству. Это не так.
Квартира больше «убивается» от длительной аренды. При посуточной сдаче жилье всегда находится под контролем, в нем постоянно убираются и следят за ним.
Семь лет назад мне по наследству от бабушки досталась квартира. Сделала в ней косметический ремонт и сдала за 11 000 Р в месяц. Спустя пару лет взяла у родственника в аренду квартиру получше и начала пересдавать ее посуточно в субаренду.
Так начался мой маленький бизнес на квартирах. За пять лет сдавала посуточно от одной до шести квартир одновременно. Сейчас сдаю четыре: одна из них своя, остальные взяла в аренду.
Две из этих квартир в новостройках и со свежей отделкой, одна — в старом жилом фонде с ремонтом, сделанным 10—12 лет назад.
Сама за длительную аренду трех квартир плачу 54 000 Р в месяц. В своей квартире оплачиваю коммунальные услуги, интернет с ТВ и охрану, все вместе выходит 3000—3500 Р в месяц. Плюс каждый год плачу налог на недвижимость: в 2019 вышло 1700 Р. Ежемесячные расходы на посуточную сдачу квартир — содержание, рекламу, транспорт и прочее — составляют 5—12 тысяч в месяц.
С 2015 года я ИП, но работаю без наемных сотрудников. У меня нет уборщицы, администратора, менеджера соцсетей, бухгалтера — только иногда пользуюсь аутсорсингом. Отчетность через интернет, онлайн-касса. До 2021 года платила ЕНВД. С 2021 перешла на УСН «Доходы» — вероятно, теперь придется платить больше налогов.
В итоге моя чистая прибыль на посуточной сдаче четырех квартир — 30—60 тысяч в месяц.
Семь лет назад сдать квартиру в нашем провинциальном промышленном городке с населением около 250 тысяч человек было несложно. Один год квартиру арендовало предприятие для своих сотрудников, затем ее сняла молодая семейная пара. При такой аренде состояние квартиры, особенно кухни, быстро становится удручающим. Арендаторы могут переклеить обои и сделать еще ряд изменений без ведома хозяина.
Известно много историй, когда жильцы «убивают» за 3—6 месяцев даже отличные новые квартиры.
Когда я как предприниматель арендую квартиры под посуточную пересдачу, то не просто поддерживаю их состояние на должном уровне, а даже улучшаю его. Например, в съемной квартире из старого фонда периодически делаю ремонт с частичной компенсацией от собственника — до 50% затрат.
Посуточная сдача квартир в российских регионах отличается от сдачи в самых востребованных городах России — Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Казани. Маржинальность меньше, окупаемость квартир дольше.
Из-за пандемии стало намного меньше сотрудников в командировках, а ведь на них в основном и держится посуточный бизнес в промышленных городах. Сдавать через Airbnb или Booking сейчас практически не удается.
В основном гости находят меня на «Авито», «Юле» и в соцсетях. Отбор арендаторов проходит на этапе телефонного разговора.
Чтобы сдавать квартиры дороже, чем большинство конкурентов в моем городе, я даю максимально цепляющие объявления и предлагаю отличный сервис: хорошее наполнение квартир, приятные мелочи в интерьере, качественную уборку.
За пять лет работы в посуточной аренде было всего два вопиющих случая. Один раз по неопытности сдала квартиру двум парням, которые устроили вписку толпы малолеток, все прокурили, стреляли из травматического оружия, испортили мебель, стены и вдобавок украли всю бытовую технику.
Ущерб никто не покрыл, главного преступника поймали еще не скоро. Да и договора найма не было, чтобы можно было через суд получить компенсацию. А в другой раз вполне приличный гость, который повторно снял у меня квартиру, проломил стену из гипсокартона.
Но тогда уже был договор найма и сбежавшего арендатора — он оказался сотрудником Росгвардии — нашли и заставили возместить ущерб.
Купил жилье случайно: попалась 39-метровая студия с мебелью, техникой и всем необходимым по очень выгодной цене. Думал жить в ней, но переехал в другой город. А квартира осталась.
Когда я решил ее сдавать, оказалось, что у моих друзей есть знакомые, которые арендуют квартиры и сдают их посуточно в субаренду. Этот вариант оказался для меня прекрасным.
Во-первых, мои арендаторы сами присматривают за квартирой, заселяют и выселяют гостей, убираются, делают мелкий ремонт. Во-вторых, я абсолютно не переживаю за состояние ремонта. Он нормальный, но меня как раз совершенно не устраивал.
Кроме того, в городе много командированных, а мои арендаторы специализируются как раз на таких квартиросъемщиках.
При этом я сдаю ее выше рыночной стоимости — за 20 000 Р, хотя средняя цена аренды в городе — от 12 000 до 16 000 Р. Коммунальные платежи лежат на арендаторах. Чтобы платить налоги — 600 Р в месяц, — зарегистрировался как самозанятый. Плюс раз в год оформляю страховку за 6—7 тысяч.
Станьте героем Т—Ж. Поделитесь своей историей финансового успеха, провала или выживания