Доходные дома в современной России считаются невыгодными для бизнеса из-за длительного срока окупаемости таких проектов, хотя примеры есть. Но для частных инвесторов вложения в квартиры или апартаменты для сдачи в аренду могут стать способом сбережения средств.
Президент РФ Владимир Путин поручил начать пилотные проекты по строительству арендного жилья весной 2016 г. К концу 2020-го в стране имеются единичные частные проекты и около 10 000 квартир, которые выкупил Дом.РФ, чтобы сдавать.
По данным госкорпорации, из 24,3 млн семей, которые хотят улучшить жилищные условия, 5,6 млн готовы арендовать жилье (и 5 млн из них не против делать это долго). Сейчас 6 млн семей снимают в общей сложности 239 млн кв. м, это около 6% от всего жилищного фонда, по данным ВЦИОМа.
Арендодатели – преимущественно физлица, из-за неуплаты налогов которыми бюджет ежегодно недополучает 200 млрд руб.
Одним из первых столичных комплексов, корпус в котором выкупил Дом.РФ, стал «Лайнер» компании «Интеко» на Ходынском поле, апартаменты в нем начали сдавать три года назад.
Судя по «соседским чатам» «Лайнера», несмотря на то что юридически это нежилые помещения и коммунальные платежи выше, чем для жилья, Дом.
РФ все сдал и ставки выше, чем могут просить частники в том же комплексе (но с учетом всех затрат дешевле, чем обошлось бы проживание в столичной гостинице того же качества).
В жилой части проекта «Сколково парк» компании Millhouse два из шести корпусов, всего около 70 квартир, предназначены только для сдачи в аренду. Те, что площадью 80 кв. м, стоят 130 000–180 000 руб.
в месяц, двух- и трехкомнатные квартиры (от 80 и от 130 кв. м соответственно) сдают за 200 000–270 000 руб., договор заключается минимум на 11 месяцев.
Тут тоже все сдано и есть лист ожидания, говорят в компании.
на столько вырос в Москве интерес к долгосрочной аренде за год, по данным «Авито недвижимости». Спрос на аренду в целом по России почти на треть превысил аналогичные показатели прошлого года. Рост цен пока сдерживается тем, что предложения много, денег у россиян мало, а вторая волна пандемии уже захлестывает
По словам директора по маркетингу управления недвижимости Millhouse Станислава Лобанова, блок под аренду планировали еще на этапе проектирования комплекса. Поскольку часть масштабного проекта в Сколкове – это деловой квартал (в настоящее время строится шесть офисных зданий общей площадью 212 000 кв.
м примерно на 10 000 рабочих мест), в Millhouse рассчитывают «на синергию проектов» и рост спроса на аренду квартир от сотрудников компаний-резидентов. Всего в комплексное развитие территории Сколкова Millhouse вложит не менее $1 млрд ($550 млн – в деловой квартал, $450 млн – в жилую недвижимость).
Востребованность арендного жилья в районе Сколкова и Заречья уже растет год от года, отмечает Лобанов. «На территории фонда «Сколково» уже есть коттеджи и апартаменты, которые сданы по хорошим ставкам», – подтверждает перспективность затеи Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG.
Даниил Слуцкий, гендиректор компании «Оценка бизнеса и консалтинг», считает, что пример Millhouse вряд ли может заинтересовать в массовом порядке девелоперов, разве что будет возможность продавать квартиры в таких домах дешевле (например, за счет госсубсидий), это привлечет больше инвесторов, в том числе крупных.
О том, что пришло время создать фонд арендного жилья, который позволит москвичам жить близко к работе, столичный мэр Сергей Собянин говорил в октябре в интервью ТАСС: «Чтобы люди из одного конца [города] в другой на работу не ездили, а быстро могли поменять аренду жилья, переехать близко к работе». По словам градоначальника, стимулировать инвесторов предполагается освобождением от ряда налогов и выплат за землю.
ГК «Пионер» в проектах YE’S продает готовые к сдаче апартаменты под управлением компании-отельера, рассказывает директор по развитию этой сети Антон Агапов. Уже открыты YE’S Hoshimina в Санкт-Петербурге и YE’S Mitino в Москве, еще два проекта в столице строятся: YE’S Technopark (506 апартаментов от 18,5 до 89,5 кв. м, от 7,2 млн руб.
) и YE’S Botanica (1032 апартамента от 18,6 до 72 кв. м). Продажи в них открылись в 2018 г., в первом продано 87%, во втором – 74%. 90% покупателей – инвесторы, планирующие сдавать недвижимость. Делать это можно через УК, которая получает 20% дохода. Средняя ставка аренды в YE’S в Москве составляет 49 500 руб.
в месяц, в Санкт-Петербурге – 30 500 руб.
«Для создания легального рынка аренды в России ежегодно нужно строить не менее 10–15 млн кв. м именно для этих целей. И отказаться от выделения бесплатного жилья, заменив социальный наем субсидированием ставок аренды незащищенным группам граждан».
По словам Агапова, летом действующие апарт-отели почти заполнены (до 98%). «Апартаменты сдаются на срок от одного месяца, этот бизнес устойчивее к сезонным колебаниям по сравнению с классическими отелями», – утверждает он. Но в случае, если застройщик решит оставить весь проект себе и сдавать апартаменты в аренду, срок окупаемости составит более 25 лет, уточняет Агапов.
Кстати, цены на стадии котлована на апартаменты и жилую недвижимость примерно одинаковы, по данным «Пионера». А вот спрос на сервисные апартаменты, которые покупают как инвестицию, ниже, чем на жилую недвижимость. «Даже если апартаменты будут стоить дороже, на жилье можно заработать больше», – комментирует он.
Чтобы апартаменты хорошо продавались инвесторам, важна локация, транспортная доступность и хорошая управляющая компания, которая обеспечивает высокую загрузку, берет на себя заботы по заселению, поддержанию технического состояния помещений, обеспечивает пассивный доход инвесторам, перечисляет Агапов.
Развиваются подобные проекты и в регионах: в Красноярске работает апарт-отель «Парк сити» (сдан в 2018 г., все 400 номеров проданы) и строится МФК «Золотое сечение» (жилой дом и здание апарт-отеля). «В «Парк сити» минимальная площадь юнита – 16–17 кв. м, максимальная – 65 кв. м.
Проживание стоит 2000–3000 руб. в сутки, и он загружен в среднем на 60%», – сообщил руководитель отдела продаж компании-застройщика «Ментал-плюс» Алексей Прилепо. В среднем собственник может получить 800–1000 руб. с 1 кв. м в месяц. Для номера площадью 30 кв.
м это означает доход 12–14% годовых: около 24 000–27 000 руб. за вычетом коммунальных платежей (они здесь выше, чем в жилом фонде, примерно 250 руб. за 1 кв. м в месяц), оплаты услуг управляющей компании, НДФЛ. В строящемся МФК площади от 23 кв. м, цена продажи – от 65 000 руб.
за 1 кв. м, без отделки и мебели.
На 12–14% частный инвестор в номера апарт-отеля вполне может рассчитывать, уверена Анастасия Заболотная, операционный директор департамента «Апарт-отели» компании Becar Asset Management: «Например, средняя прогнозируемая доходность отеля с элементами коливинга YouCo (его планируют открыть в 2023 г. в Санкт-Петербурге) – до 12%». «Мы сдаем в Vertical We & I номера на любой срок», – говорит Заболотная, но, по ее словам, «доходность будет выше, если сдавать номера посуточно, меняя тариф в зависимости от спроса и предложения».
«8–12% – возможная доходность, но она не гарантирована, риски всегда есть. Любое изменение ситуации на рынке, карантин, кризисные явления могут привести к падению спроса», – считает Колокольников.
А чем меньше загрузка всего комплекса, тем сложнее УК обеспечить обозначенную прибыль каждому инвестору, отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН.
Но в целом, «приучая россиян к такому рентному бизнесу, девелоперы способствуют появлению в стране арендного жилья», говорит Колокольников.
Сейчас у Дом.РФ под сдачу есть отдельные здания или выделенные секции в проектах «Матч пойнт», «Символ», «Парк легенд», «Лайнер», «Октябрьское поле», «Level Амурская», «Сердце столицы» в Москве, «Современник» в Воронеже, «Южные кварталы» в Екатеринбурге. Из годового отчета Дом.
РФ следует, что в 2019 г. объем финансирования арендных проектов составил 6,5 млрд руб.
Из них 0,1 млрд – затраты на «Современник», 0,5 млрд – «Символ», 0,6 млрд – «Парк легенд», по 0,9 млрд потрачено на «Матч пойнт», «Сколково», «Сердце столицы» и «Level Амурская», 1,7 млрд проинвестировано в «Октябрьское поле».
Институт развития в данном случае выступает как частный инвестор, выкупая у девелопера пул квартир на средства закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, чтобы получать доход от сдачи в аренду. Такой инвестор и оператор нужен для развития этого рынка, уверен Слуцкий.
По словам опрошенных «Ведомостями» экспертов, Дом.РФ приобретает квартиры (не по одной, а сотнями) с дисконтом не менее 5–15%. И сдает их в среднем на 70% выше рынка, замечает Попов. Как следует из того же отчета за 2019 г., такие цены Дом.
РФ объясняет тем, что у арендодателей-физлиц нет, в отличие от самой корпорации, необходимости возмещать капитальные затраты на строительство арендного жилья, зато есть льготный режим налогообложения – или же вовсе отсутствует привычка платить налоги.
Кроме того, арендаторы получают дополнительный сервис, так что премия за возможность снимать жилье такого уровня не так и высока, – этот довод часто озвучивают представители Дом.РФ на публичных мероприятиях.
Судя по тому, что сданы почти все готовые апартаменты и в некоторых проектах формируется лист ожидания, спрос есть и на такие ставки.
«Людей привлекают безопасность сделки, имеющий юридическую силу договор и широкий набор дополнительных услуг консьерж-сервиса», – объясняет Вероника Янушкевич, замдиректора подразделения «Арендное жилье» Дом.РФ. Сейчас в портфеле Дом.
РФ чуть больше 8500 квартир общей площадью 445 000 кв. м. В то время как (по оценкам корпорации) спрос на новый цивилизованный формат арендного жилья есть у 4,7 млн семей.
По данным ЦИАНа, 67% потенциального спроса (суммарный просмотр объявлений) приходится на лоты со ставкой аренды менее 50 000 руб. «Нужно учитывать, что те, кто готов заплатить 45 000–50 000 руб.
в месяц, хотят найти хорошую однушку или небольшую двухкомнатную квартиру, а не 25-метровую студию, как предлагает Дом.РФ», – комментирует Попов.
По данным Елены Мищенко, руководителя департамента городской недвижимости «НДВ – супермаркет недвижимости», большинство нанимателей однокомнатных квартир в Москве платят до 30 000 руб. в месяц.
Дмитрий Котровский, общественный омбудсмен по строительству, считает, что вместо строительства арендных домов имело бы смысл проработать «обеление» частного рынка, который «может предложить сейчас разное: квартиры в Королеве, в Щербинке, в центре Москвы, с хорошей отделкой, с плохой отделкой, – и это устоявшийся сегмент». «Но та часть собственников, которая хотела сдавать квартиры официально, сделали это в период, когда создали налоговый режим для самозанятых. Те, кто остался в тени, никогда уже оттуда не выйдут, пока не будет правовых методов, а именно закона, ужесточающего наказание за неуплату налогов», – полагает Роман Бабичев, руководитель департамента аренды «Азбуки жилья». Поэтому пока российский путь развития арендного жилья – выкуп с дисконтом квартир в новостройках, чтобы их сдавать, и налоговые льготы для застройщиков, чтобы они это жилье строили.
Мищенко считает, что жесткие меры не нужны, нужно, напротив, стимулировать предложение: «Необходимо максимально упростить порядок информирования налоговых органов о том, что граждане сдают недвижимость (допустим, по электронной почте, по телефону, в личном кабинете госуслуг). И нужно убрать из квитанции ЖКХ статью расходов на капитальный ремонт, раз собственники-арендодатели платят налог. Пожилым людям не стоит считать доход от сдачи в аренду как дополнительный, чтобы они получали пенсию в полном объеме».
Разгулявшийся вирус подтолкнул развитие сегмента съемного жилья в разных странах.
Как сообщает Bloomberg, в Великобритании инвесторы вкладывают рекордные суммы в новые арендные дома, предполагая, что пандемия ударит по экономике и сделает покупку недвижимости недоступной для многих людей.
По прогнозам, в этом году инвестиции в такие проекты достигнут $5,2 млрд, что почти в 2 раза больше, чем в прошлом (Bloomberg ссылается на данные Knight Frank).
Американская инвесткомпания Rockpoint Group и Invitation Homes, которой принадлежит около 80 000 арендных домов, пишет The Wall Street Journal, заключили соглашение об инвестировании более $1 млрд в покупку 3500 домов. Инвесторы говорят о рекордной заполняемости арендного жилья и росте ставок и прогнозируют, что вложения в доходные дома станут основным классом активов для многих институциональных инвесторов.
Директор агентства недвижимости Dem Group Екатерина Демидова рассказала, что доходность арендного девятиквартирного дома стоимостью 499 000 евро в Дортмунде (Западная Германия) с населением около 600 000 человек составляет 35 200 евро в год, а срок окупаемости вложений – 14 лет.
Традиционно бизнес долгосрочной аренды в Германии и в целом в Европе развивается на вторичном рынке жилья. «В Германии, если бюджет не позволяет купить целый дом, можно приобрести квартиру, цены начинаются от 40 000 евро. Доход от нее будет те же 7%.
Комиссия управляющей компании – 20–30 евро с каждой квартиры ежемесячно», – рассказала Демидова. По ее словам, «строить под аренду невыгодно, так как высока цена квадратного метра.
Если покупать квартиру в новостройке, надо быть готовым к бюджетам от 150 000 евро за маленькую однокомнатную квартиру и доходности около 3–4%».
Аижк и втб будут развивать проекты стандартного арендного жилья в регионах россии!
Аижк и втб будут развивать проекты стандартного арендного жилья в регионах россии!
АИЖК и банк ВТБ подписали соглашение о сотрудничестве в сфере развития стандартного арендного жилищного фонда в регионах Российской Федерации. Со стороны ВТБ документ подписал документ президент-председатель правления банка Андрей Костин, со стороны АИЖК – генеральный директор Агентства Александр Плутник.
В рамках соглашения ВТБ и АИЖК намерены обеспечивать создание проектов стандартного арендного жилья в регионах Российской Федерации, координировать усилия по развитию рынка арендного жилья и внедрения лучших мировых практик в указанной области.
Стороны также рассмотрят возможность создания управляющей компании для эксплуатации проектов стандартного арендного жилья в регионах.
В соглашении отмечается, что приоритетные критерии для выбора проектов – это востребованность рынком, расположение в развитых и перспективных районах города, качественные объекты с общей площадью квартир от 4 до 20 тысяч кв. м, полная качественная отделка и меблировка.
Как отметили стороны на подписании, группа ВТБ и АИЖК продолжают развитие сотрудничества в рамках совершенствования механизмов финансирования строительных объектов и стимулирования российского рынка арендного жилья. Реализация данной сделки поможет гражданам получить доступное и комфортное жилье, что будет способствовать улучшению качества жизни в регионах.
АИЖК приобретает квартиры только в тех комплексах, где они будут востребованы арендаторами.
Экономическая эффективность проектов является важным фактором, при этом Агентство внимательно исследует спрос на аренду и применяет ставки аренды в нижних границах ценового диапазона на рынке того или иного региона.
Одновременно АИЖК предлагает широкую линейку качественных стандартных продуктов для удовлетворения спроса различных категорий населения. Такая позиция позволяет создавать эффективный финансовый инструмент для привлечения коллективных инвестиций в паи паевого инвестиционного фонда.
АИЖК реализует пилотные проекты по созданию арендного жилья и апартаментов для коммерческого найма с привлечением частных инвестиций в соответствии с поручением Президента Российской Федерации В.В.
Путина по итогам прошедшего в мае 2016 года заседания Государственного совета Российской Федерации по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности.
- https://дом.рф/
- Земля и объект культурного наследия федерального значения — на аукционе АИЖК
- О результатах деятельности Минстроя РФ за 2016 год
- Минимальные ставки по ипотечным кредитам от АИЖК!
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript.
администратор проекта — (916)531-5960
Принимайте участие в проекте — опубликуем статьи, точки зрения и пресс-релизы. Вы можете заказать статью, пресс-релиз, фоторепортаж.
ВСЕ РАЗДЕЛЫ САЙТА
Государство заинтересовалось "доходным" бизнесом
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) намерено инвестировать 30 млрд руб. в создание рынка арендного жилья до конца текущего года.
Об этом было объявлено в рамках Петербургского экономического форума на организованной Минстроем РФ и АИЖК панельной дискуссии «Коллективные инвестиции в арендное жилье: to trust or not to trust?».
Чиновники, участвовавшие в сессии, пообещали внести поправки в законодательство, смягчив налоговое бремя для арендного жилья и упростив регистрацию граждан, проживающих в апартаментах.
На отечественном рынке жилья складывается довольно непростая ситуация. Примерно 41% российских семей, а это около 23 млн семей, нуждается в улучшении жилищных условий. По оценкам АИЖК, речь идет об 1,2 млрд кв. м, то есть примерно о 35% существующего жилищного фонда.
Исходя из нынешних темпов строительства, для того, чтобы построить необходимые объемы, потребуется не меньше 15 лет. И ждать готовы не все. По данным исследования АИЖК, 7,8 млн семей из тех 23 млн, которым требуется жилье, потенциально могут рассмотреть наемное жилье в качестве места проживания.
Причем наиболее положительно граждане относятся к найму жилья в Москве, Московской области и Петербурге. Иными словами, спрос на арендное жилье сформирован.
В то же время реальный объем арендного жилья в стране оценивается в 150 млн кв. м, что составляет около 4% всего жилищного фонда страны, причем подавляющее число семей арендуют жилье у физических лиц (3,3 млн семей из 4 млн). Эту диспропорцию планируется изменить, начав строительство доходных домов, в том числе привлекая в качестве инвестиций частные средства.
По словам первого заместителя председателя правительства РФ Игоря Шувалова, «в городах с населением свыше 250 тыс. человек требуется жилье. Мы же привыкли все мерить миллионниками. Жилой фонд в России не в лучшем состоянии: многие дома требуют капитального ремонта.
И проект, с одной стороны, по разворачиванию ипотечного кредитования, с другой — по привлечению коллективных инвестиций и направление этих денег в арендное жилье позволит в ближайшие годы перейти к сносу жилого фонда, который возник в 1950-1960-х годах, и на этом месте начать возводить современные дома».
Проект доходного дома сейчас реализуется в Москве, но фактически, чтобы задать определенный стандарт на рынке, в портфеле АИЖК должно появиться не менее 200-300 домов.
Арендный рынок, по мнению первого вице-премьера,— это возможность не только дать людям хорошую, комфортную квартиру, но и «инструмент надежного сбережения и зарабатывания» для граждан, сообщил господин Шувалов, добавив, что существующая законодательно-нормативная база потребует корректировок. Но «нужно не придумывать велосипед», следует использовать уже имеющиеся законодательные конструкции, которые есть, например, в США, где рынок аренды очень развит.
И действительно, в законах Штатов четко прописаны права и обязанности как нанимателя, так и наймодателя, а также создана гибкая судебная система, призванная оперативно решать возникшие между нанимателем и наймодателем трения.
К примеру, если наниматель соблюдает все правила аренды, вовремя платит за жилье, его невозможно выселить, пока срок аренды не истечет. Наймодатель обязан поддерживать жилье в надлежащем состоянии.
Кроме того, в США существуют механизмы контроля цены: расходы на арендное жилье не могут превышать 35% всего дохода человека, поэтому наймодатель может быть уверен, что наниматель платежеспособен.
Джон Риа, управляющий партнер RHEAL Capital Management LLC, старший советник The Boston Consulting Group, рассказал, что, вопреки извечной американской мечте иметь свой собственный дом, 35% жилья в США арендуется (это примерно 133 млн квартир). А в Нью-Йорке — еще выше: арендный фонд там достигает 70%.
«На это есть несколько причин: очень высокая стоимость жилья, много молодежи, которая отличается повышенной мобильностью. Что касается доходов населения, то никакой корреляции между спросом на арендное жилье и доходами человека нет: даже очень обеспеченные люди предпочитают снимать»,— рассказал господин Риа.
По его оценке, рынок арендного жилья будет также востребован и в России. «Я нахожу очень много схожих черт между Нью-Йорком и Москвой и в том, что касается мобильности населения, и в высокой стоимости недвижимости»,— сказал господин Риа.
С задачей, подобной российской, столкнулась и Индия. Острая проблема обеспечения населения доступным жильем привела к тому, что рынок арендного жилья там растет высокими темпами.
Индийский опыт показал, что создание рынка арендного жилья невозможно без государственной поддержки в самых разных сферах: от финансирования, законодательных инициатив до послаблений в регулировании, в том числе касающихся выделения земельных участков.
Но и отдача тоже есть. «Развитие рынка аренды не только способствует улучшению жилищных условий для огромного количества людей, но и развивает экономику за счет привлечения в рынок недвижимости инвестиций через трасты, паевые фонды и другие похожие инструменты.
Благодаря использованию большого количества финансовых инструментов мы значительно снижаем риски, не фокусируясь только на одном источнике финансирования»,— рассказал член Управления по регулированию и развитию пенсионных фондов Индии Радж Викаш Верма.
Один из способов стимуляции рынка арендного жилья — программа расселения трущоб: государство бесплатно дает застройщику землю для строительства малогабаритного жилья.
Опыт Испании также говорит о позитивном эффекте этого сегмента рынка недвижимости. Рикардо Бофиль, президент Ricardo Bofill Taller de Arquitectura, считает, что потенциал арендного рынка жилья в России огромен. «На стадии проектирования каждого микрорайона примерно 30% должно отводиться под недвижимостЬ, предназначенную для сдачи в наем».
В России реализация проекта жилья, предназначенного для аренды, начнется уже в текущем году: Александр Плутник, генеральный директор АИЖК, рассказал, что агентство собирается инвестировать в него до конца 2016 года 30 млрд руб.
Одним из механизмов привлечения частных инвестиций в развитие рынка и реализацию проектов строительства арендного жилья станут закрытые паевые фонды (ЗПИФ). «В первую очередь мы хотим сосредоточиться на Москве, а также Томске, Казани и Приморском крае.
Мы понимаем, как формировать ЗПИФы, мы понимаем, как предлагать этот продукт гражданам. Выводить на рынок ЗПИФы мы намерены уже в течение 2016 года»,— подчеркнул господин Плутник.
Ожидается, что рынок арендного жилья будет востребован в России. «Ставки по ипотеке, спрос на квартиры, спрос на малогабаритное жилье — все говорит о том, что рынок готов. АИЖК выступило заказчиком архитектурного проекта доходного дома. В 2017 году проект стартует в ряде крупных городов страны», отметил Александр Плутник.
Однако для того, чтобы сделать сегмент арендного жилья более привлекательным, требуются, как говорилось ранее, дополнительные изменения нормативно-правовой базы.
В частности, Михаил Мень, министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, сказал, что речь может идти о мерах налогового стимулирования, об упрощении регистрации граждан, проживающих в арендном жилье, а также о создании условий для привлечения частных инвесторов в строительство жилья с использованием ЗПИФов.
Внесения соответствующих предложений от Минстроя вместе с Минфином по части законодательства можно ожидать уже в ближайшее время. «Думаю, что до конца года надо такие решения принять»,— сказал первый заместитель председателя правительства РФ Игорь Шувалов.
Юлия Чаюн
Арендное жилье от АИЖК: теперь мы идем к вам
Санкт-Петербург вошел в число регионов, где федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в рамках партнерства с группой ВТБ будет развивать рынок арендного жилья.
Эксперты считают проект интересным, но полагают, что он столкнется в Северной столице с рядом трудностей.
Аренда от АИЖК
АИЖК определило 14 регионов России в качестве приоритетных для реализации проекта по развитию арендного жилья. В их число вошли крупные города с населением более 1 млн человек. Среди них – Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Челябинск, Омск и другие.
В рамках сотрудничества с группой ВТБ в настоящее время идет подбор земельных участков для реализации проектов возведения стандартного арендного жилья. АИЖК планирует предоставить финансирование для их строительства. Стороны также рассмотрят возможность создания управляющей компании для эксплуатации введенного жилья.
Для создания арендного дома отбираются проекты, в которых можно выкупить либо отдельное здание целиком, либо минимум отдельную секцию или подъезд. Общая площадь квартир в проекте должна составлять от 4 до 20 тыс. кв. м, они должны быть с полной отделкой и меблировкой.
До сих пор программа развития арендного жилья от АИЖК была запущена только в Москве. Агентство занимается ее реализацией в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье».
Для этого АИЖК использует закрытые паевые инвестфонды недвижимости (ЗПИФН), которые смогут выступать в качестве дольщиков‑соинвесторов или приобретать готовое жилье.
Предполагается, что в 2017 году объем финансирования пилотных проектов составит 10 млрд рублей, в 2018 году – 15 млрд рублей, в 2019 и 2020 годах – по 20 млрд рублей.
Недавно президент – председатель правления банка ВТБ Андрей Костин доложил президенту России Владимиру Путину о ходе реализации проекта. «Мы сейчас с АИЖК работаем над программой развития арендного жилья.
Мы уже профинансировали строительство 85 тысяч квадратных метров арендного жилья, инвестировали примерно 16 миллиардов рублей. Уже в 2018–2019 годах это жилье появится на рынке.
Новая программа, которую мы сейчас разрабатываем с Агентством, рассчитана еще на 25 миллиардов рублей», – сообщил он.
В АИЖК затруднились оперативно сообщить газете «Кто строит в Петербурге», будет ли практика реализации программы по созданию арендного жилья в Северной столице отличаться от московской.
Теория и практика
В АИЖК говорят, что главная задача проекта – привнести «цивилизованность» на рынок аренды. «В России данный рыночный сегмент составляет около 150 миллионов квадратных метров квартир, это всего 4 % жилищного фонда в стране.
Сдаются такие квартиры преимущественно частным образом, арендатор проживает без зарегистрированного договора, а налоги в экономику с этого бизнеса не поступают.
Поэтому в России нужно развивать институциональную аренду, которая была бы лишена подобных недостатков: договоры должны регистрироваться и защищать арендатора и арендодателя, а налоги с этого бизнеса – идти в бюджет.
Арендатору необходимо понимать, что он защищен законом, его не выселят, а также он может получить регистрацию по месту жительства. Это соответствует мировой практике: 30–50 % жилья сдается внаем как частным, так и институциональным образом», – говорила ранее управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова.
Глава Министроя РФ Михаил Мень видит большие перспективы у программы. «Было принято решение сделать несколько пилотных проектов и посмотреть результаты, насколько востребованным окажется арендное жилье. Несколько домов уже построены.
Первый спрос очень хороший, и это говорит о том, что психологически люди готовы рассматривать такие варианты. Особенно молодежь, которая переезжает в большие города. Чтобы не скитаться по квартирам без определенного статуса, откуда еще и выгнать могут в любой момент.
Перспектива есть у арендного жилья, и очень хорошая», – заявил он недавно.
Между тем цены на аренду квартир в столичных жилых комплексах, ставших пилотными в программе, сложно назвать демократичными.
Для реализации первых проектов АИЖК выкупило у ВТБ и «Интеко» в общей сложности около 56 тыс. кв. м площадей в ЖК Match Point и «Лайнер».
В них квартира площадью 22 квадрата (минимальный юнит) обойдется нанимателю в 36 тыс. рублей в месяц, а «трешка» на 80 кв. м – в 50 тыс.
Проблемы
Опрошенные эксперты считают, что проект может быть достаточно интересным и перспективным для города, но есть и ряд проблем.
«Выход оператора с разнообразным предложением, понятными условиями и схемой взаимоотношений арендатора и арендодателя – это позитивное направление в развитии рынка аренды жилья в Петербурге.
Сейчас это направление развивается в большей степени за счет апарт-отелей, однако они, как правило, имеют ограниченное предложение и небольшой территориальный охват», – отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Игорь Кокорев.
По мнению генерального директора СРО А «Объединение строителей СПб» Алексея Белоусова, проект будет востребован, если предложит рынку доступный продукт.
«Идея создания фонда арендного жилья в Петербурге обсуждается как на федеральном, так и на региональном уровне уже давно – пилотная программа, позволяющая петербуржцам брать у города в аренду дешевое жилье, была запущена еще в 2012 году. Однако при реализации проекта у частных инвесторов возникал ряд проблем, приведший к некоторой «пробуксовке».
И в первую очередь – это долгий срок окупаемости вложений и низкая рентабельность аренды жилья. На сегодняшний день идея создания фонда арендного жилья в городе по-прежнему актуальна и востребована», – отмечает он.
Генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский тоже говорит, что перспективы проекта зависят от того, на какого потребителя он будет ориентирован. «Если речь идет о массовом сегменте арендного жилья, то у АИЖК будут конкуренты. Это в первую очередь огромный частный сектор.
Если АИЖК ориентируется на корпоративных клиентов, то это еще более узкий и высококонкурентный сегмент.
Здесь соперничество за клиента будет не только с частным сектором и апарт-отелями, но и с финской компанией SATO, которая занимается инвестициями в недвижимость и предоставляет услуги аренды жилья», – считает он.
Опрошенные девелоперы пока затруднились оценить интересность участия в программе, поскольку конкретные условия им еще не ясны. «В целом успешность этого проекта будет зависеть от многих факторов. В том числе и от условий аренды, управляющей компании, которая этими арендными объектами будет заниматься», – со своей стороны говорит Борис Мошенский.
«Схема АИЖК, конечно, требует внимательной оценки для каждого конкретного объекта и застройщика.
Но в любом случае эта программа означает появление еще одной возможности реализовать первичное жилье на рынке, и уже каждый застройщик для себя может решить, насколько ему интересно и выгодно идти по этой новой схеме или оставаться в рамках сформированных, проверенных каналов сбыта. Правда, компании, которым это могло бы быть наиболее интересно, могут столкнуться с проблемами из-за несоответствия требованиям АИЖК», – добавляет Игорь Кокорев.
sbcnterlaw.com
Утвержден приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье» (01.11.2016-31.12.2020). Минстрой — Заказчик. АИЖК — Исполнитель
Многократно заявленные ориентиры развития ипотечного кредитования и связанных отраслей утверждены и официально опубликованы. Отдельные показатели и мероприятия изменены, а некоторые представлены дополнительно. Ипотечное кредитование будет ускоряться, а строительство жилья увеличиваться, но сдержано.
Цель проекта — Улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья (ввод 88 млн кв. метров в 2018 году, 100 млн. кв. метров в 2020 году) и стимулирования спроса (выдача в 2018 году 1 млн. ипотечных кредитов, в 2020 года 1,2 млн. ипотечных кредитов, привлечение инвестиций в 2018 году в размере 15 млрд.
рублей в создание арендного жилья).
Статья дополняет и исправляет на основе окончательных официальных данных материал от 11 октября «Минстрой обозначил изменения в управлении доступностью ипотечного кредитования».
Паспорт «Приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье» утвержден президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам (протокол от 19 октября 2016 года № 8) и опубликован на сайте Правительства 31 октября.
Оформление паспорта проекта поменялось и сведены вместе три ранее отдельно представ-ленные направления: • повышение доступности ипотечного кредитования для граждан России», • развитие жилищного строительства», • формирование и развитие рынка арендного жилья в Российской Федерации».
Показатели приоритетного проекта представляют практический интерес для участников рынка и могут быть использованы в планировании практической деятельности Выделим наиболее существенные моменты.
Первое. Горизонт точного планирования – 49 месяцев, но прогнозирование расширено до 2025 года.
Срок окончания проекта (21.12.2020) совпадает с основными действующими сейчас программными документами, в том числе: • Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования, • Государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», • Стратегия развития Единого института развития в жилищной сфере (АО АИЖК), • Долгосрочная программа развития Единого института развития в жилищной сфере. Для справки. Выборы Президента пройдут в 2018 и 2024 году, а Государственной Думы в 2021 и 2026 годах. Итоги проекта будут докладываться уже следующему Президенту. Для области ипотечного кредитования и родственных отраслей расширение горизонта планирования привело к обозначению новых стратегических ориентиров развития.
Второе. Обозначена перспектива существенного роста ипотечного жилищного кредитования.
Основным плановым показателем является количество выданных кредитов в год.
Таблица 1. Плановые показатели ипотечного жилищного кредитования
| Показатель | Тип показателя | Базовое значение (2015) | Период, год | ||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2025 | |||
| Количество выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, тыс. шт. в год | основной | 700 | 921 | 1 000 | 1 100 | 1 200 | 1 700 (2 200) |
| Объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, млрд рублей в год | аналитический | 1 200 | 1 700 | 1 900 | 2 200 | 2 500 | 4 500 (5 500) |
| Средний размер кредита, млн рублей | расчет автора | 1,71 | 1,85 | 1,90 | 2,00 | 2,08 | 2,65 (2,50) |
В скобках приведено значение показателя в проекте Паспорта приоритетного проекта. Отметим, что ожидается увеличение средней суммы кредита. В последние годы это явление не наблюдалось (табл.2). Можно предположить, что Правительство в своем прогнозе учитывает увеличение стоимости недвижимости.
Табл. 2. Ретроспектива средней стоимости кредита
| Год | 2006 | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 |
| Средний размер кредита, млн руб. | 1,28 | 1,41 | 1,88 | 1,17 | 1,25 | 1,37 | 1,49 | 1,64 | 1,74 | 1,66 |
Русипотека в начале сентября опубликовала свой прогноз объемных показателей.
Табл. 3. Вариант прогноза Русипотеки по развитию ипотечного кредитования
| Год | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
| Объем выдаваемых ипотечных жилищных кредитов, млрд руб. | 1 450 | 1 700 | 2 000 | 2 400 | 2 900 | 3 600 | 4 500 |
Очевидно, что Правительство и экспертное сообщество верит в уверенные перспективы развития ипотечного жилищного кредитования, но в окончательном тексте официального документа степень оптимизма Правительства уменьшилась. Для непосредственного развития ипотечного кредитования выделение бюджетных средств не предусмотрено.
Третье. Дан прогноз временного замедления роста строительной индустрии.
Строительная отрасль не сможет в ближайшее время увеличить объемы жилищного строительства, но и резкого падения не ожидается (табл.4). Указанный прогноз будет несколько сдерживать рост ипотечного кредитования.
Таблица 4. Плановые показатели жилищного строительства
| Показатель | Тип показателя | Базовое значение (2015) | Период, год | ||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2025 | |||
| Объемы ввода жилья, млн кв. метров | основной | 85,3 | 81 | 88 | 94 | 100 | 120 |
| Объем ввода индустриального жилья | аналитический | 50,1 | 46 | 53 | 59 | 65 | 85 |
Относительно рабочей версии Проекта добавился показатель «ввод индустриального жи-лья».
Четвертое. Ставка делается на ожидания от Фабрики ИЦБ, внедряемой АИЖК.
АО АИЖК готовит к внедрению технологию выпуска ИЦБ, обеспеченных гарантией АИЖК. Ожидается, что однотраншевые бумаги будут выпускать быстро и они дадут доступ бан-кам к более дешевому фондированию (табл.5). В стратегии АИЖК предусматривалось уже в 2020 году выйти на уровень выпуска ИЦБ с участием АИЖК в объеме 45 % доли от всех выданных кредитов. В приоритетном проекте значение показателя незначительно снижено до 40 % к концу 2020 года. Но в Стратегии было 45 % от ипотечного кредитования, а в Приритетном проекте 40 % от выпуска ИЦБ. Ипотечные ценные бумаги с поручительством АО «АИЖК» обеспечат банкам равный доступ к источникам долгосрочного финансирования ипотечных кредитов и инструментам управления кредитным риском (за счет обмена портфелей ипотечных кредитов на ценную бумагу с поручительством АО «АИЖК»). За счет повышения ликвидности и снижения кредитного риска у банков, граждане получат более низкие процентные ставки и надежный финансовый инструмент сохранения и инвестирования сбережений.
- Степень снижения процентной ставки не указана в отличие от ранее сделанных политических заявлений.
- Таблица 5. Перспективы влияния АИЖК на выпуск ИЦБ и ипотечное кредитование
| Показатель | Тип показателя | Базовое значение (2015) | Период, год | ||||
| 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2025 | |||
| Объемы ежегодно выпускаемых ИЦБ с поручительством АИЖК, млрд руб. | аналитический | 0 | 50 | 100 | 150 | 200 | 450 |
| Коэффициент доступности жилья | аналитический | 2,7 | 2,6 | 2,5 | 2,5 | 2,4 | 2,3 |
Справочно. Постановление Правительства РФ от 15.04.2014 N 323 «Об утверждении государственной программы Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.
Коэффициент доступности жилья (соотношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв.
метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи, состоящей из 3 человек) — 2,5 года в 2015 году, 2,1 года в 2017 году, 1,8 года в 2020 году.
Очевидно, что в апреле 2014 года Правительство более оптимистично смотрело на перспективы доступности (2020 год 1,8 против 2,4).
Пятое. Уточнены сроки внедрения инфраструктурного обеспечения ипотечного бизнеса В очередной раз справедливо подтверждена важность развития современной инфраструктуры ипотечного бизнеса. Указано, что внедрение электронного документооборота (электронной закладной) на ипотечном рынке позволит снизить затраты на выдачу и рефинансирование ипотеки, сократить временные издержки участников и увеличить оборачиваемость средств, направляемых на ипотечное кредитование.
Ипотечный рынок может быть переведен в электронный формат (к 2018 году создана возможность полного цикла обслуживания заемщика: от выдачи кредита до регистрации недвижимости).