Аижк запускает ипотеку с плавающей ставкой

На этой неделе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) запускает выдачу ипотеки с переменной ставкой, сообщает газета «Коммерсантъ» со ссылкой на заместителя гендиректора ведомства Артема Федорко.

Кредит с плавающим процентом можно будет оформить на приобретение квартир как в новостройках, так и на вторичном рынке. А также взять его на рефинансирование ранее выданного кредита.

Ставка по такой ипотеке будет равна официальному (по данным Росстата) уровню инфляции за три месяца, которые предшествовали выдаче кредита, плюс 4,9% (включают маржу, стоимость риска и стоимость фондирования для АИЖК).

«Так, процентная ставка для плавающей ипотеки в первом квартале 2016 года составит 13,2%», – приводит для издания пример Артем Федорко.

Ставка будет пересматриваться раз в квартал в зависимости от изменения фактического уровня инфляции. В случае ее роста или понижения будет соответственно увеличиваться или сокращаться срок выплат по ипотеке, при этом размер ежемесячного платежа останется неизменным, следует из материалов газеты.

Что такое переменная ставка

Плавающая/переменная процентная ставка — ставка по кредитам, размер которой не зафиксирован, а рассчитывается по формуле, определенной договором. Как правило, она привязывается к ставкам на межбанковском рынке, например к MosPrime — индикативной ставке предоставления рублевых кредитов на московском денежном рынке.

К такой ставке банк прибавляет еще свой фиксированный процент. В зависимости от условий договора ставка может пересматриваться как ежедневно, так и в другие согласованные сроки, например ежемесячно. Промежутки времени, через которые банком пересматривается плавающая ставка, называются процентными периодами.

Вопрос о введении плавающей ставки обсуждался еще в 2014 году.

В конце октября 2015 года первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов поручил Минфину и Минстрою совместно с Центробанком РФ, АИЖК и рядом ведущих российских банков подготовить предложения по государственному субсидированию ипотеки с плавающей ставкой, привязанной к ключевой ставке ЦБ или инфляции.

В ноябре замминистра финансов РФ Алексей Моисеев заявлял, что «плавающая ставка ипотеки с господдержкой в случае ее введения не должна быть привязана к инфляции». «Если она привязана к инфляции, это разрушительно для всех участников процесса, в том числе для банков», — подчеркнул Моисеев.

Ипотечные продукты с плавающей ставкой есть сейчас в линейках многих банков, однако их доля в общей структуре жилищных кредитов незначительна, рассказали участники рынка. Поэтому собеседники издания сомневаются в востребованности нового продукта АИЖК.

«Несмотря на очевидно положительные для заемщика стороны — фиксированный ежемесячный платеж, который не будет меняться в зависимости от изменения ставки, заемщик в любом случае принимает на себя инфляционные риски.

Сейчас экономика находится в кризисе, и не исключено, что темпы роста инфляции могут ускориться, а значит, вырастет и срок оплаты ипотечного кредита»,— цитирует газета главного экономиста «ПФ Капитал» Евгений Надоршин.

Выдавать ипотеку с переменной ставкой АИЖК будет за счет собственных средств, рассказал «Коммерсанту» Артем Федорко.

При этом он заметил, что продукт пока находится в состоянии пилотного запуска, поэтому каких-то конкретных целей по объему выдачи агентство не имеет.

«В своих прогнозах агентство опирается на целевые показатели, установленные Банком России,— инфляция на уровне 4% уже в 2017 году», — приводит его слова издание.

источник
Найти объект
Новости

Снижение ставки по ипотеке, по линии АИЖК

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕВне зависимости от того, в каком банке был оформлен кредит, снижение ставки по ипотеке возможно по линии АИЖК, которое в 2020 году поменяло свое название на «ДОМ.РФ». Возможность участия в программе ограничивается лишь списком банков, участвующих в государственной помощи заемщикам.

Снижение ставки по действующей ипотеке доступно гражданам РФ, находящимся в тяжелой жизненной ситуации и, относящимся к одной из следующих категорий:

ветеран боевых действий;
инвалид или родитель ребенка-инвалида;
родители несовершеннолетних детей;
родители, имеющие совершеннолетних иждивенцев до 24 лет при условии их обучения на очных отделениях.

Реструктуризация действующего ипотечного обязательства оформляется при одновременном соблюдении дополнительных условий:

совокупный уровень дохода всех солидарных заемщиков за последние 3 месяца после вычета ипотечного платежа не должен превышать двукратного размера прожиточного минимума на каждого члена семьи (в расчет берется прожиточный минимум по региону);
обеспечением по ипотечному договору является жилая недвижимость либо залог прав, возникших в результате заключения ДДУ;
в отношении переданного в залог жилого помещения соблюдается условие единственности жилья;
общая площадь обремененного ипотекой жилья не превышает 45, 65 или 85 кв.м. (конкретный параметр зависит от числа комнат);
ипотечное соглашение заключено не менее года назад.

Заявление о снижении процентной ставки подается в адрес действующего кредитора. Окончательное решение о возможности участия в программе будет принято им же.

После того как кредитор примет положительное решение о снижении ставки по линии АИЖК, подписывается договор реструктуризации с указанием новых условий ипотечного займа. В рамках государственной поддержки заявитель сможет:

Изменить валюту, в которой был выдан кредит. Долг пересчитывается на российские рубли по курсу, не превышающему установленного ЦБ РФ значения.
Списать начисленную неустойку. Исключением являются суммы пени и штрафов, которые к моменту изменений условий кредита уже выплачены заемщиком.
Получить процентную ставку, не превышающую уровня в 11,5% годовых.
Частично избавиться от основного долга, который будет снижен на 30% за счет средств государства, но не более 1 500 000 рублей.

Реструктуризация через АИЖК не подразумевает сокращения сроков кредитования, а оказанная государством помощь не освобождает заемщика от кредитных обязательств. В рамках программы заявителю лишь предоставляются льготные условия погашения и оказывается небольшая помощь в виде частичной уплаты долга.

Несмотря на то что окончательное решение об изменении условий ипотеки остается за действующим кредитором, процент одобрения по поданным заявкам достаточно высок. Связано это с тем, что гарантом частичного исполнения обязательств выступает само государство.

Переменная ставка

С января 2016 года АИЖК запустило ипотечное кредитование с применением так называемой переменной процентной ставки.

Для расчета ставки кредитования берется средний уровень инфляции за последний квартал, к которой прибавляется 5,9% пункта в качестве маржи (т.е. дохода). При этом размер процентов может быть увеличен еще на 0,7 пункта при отсутствии добровольного страхования заемщика.

В процессе кредитования уровень ежемесячного платежа является фиксированным и не подлежит колебаниям, что является дополнительной гарантией стабильных расходов заемщика. При изменении уровня инфляции в большую или меньшую сторону размер начисляемых процентов обязательно корректируется, но отражается это лишь на изменении срока кредитования.

Опция переменной ставки доступна при первоначальном оформлении ипотечного кредита по линии АИЖК, а также в процессе рефинансирования действующих обязательств.

ДАТА ПУБЛИКАЦИИ: 01.05.2018

Внимание!

Информация могла устареть. Проверяйте информацию на официальном сайте.

Сбербанк предложил свой вариант ипотеки с плавающей ставкой

Центробанк в марте этого года предложил рынку обсудить, как правильно регулировать ипотеку с плавающими ставками. Но, как выяснил Forbes, Сбербанк еще осенью 2020-го подготовил свои предложения, как может выглядеть ипотека с плавающими ставками. В январе 2021 года банк актуализировал эти предложения и оформил их в доклад «Ипотека по плавающей ставке». Forbes его изучил.

Подлинность доклада подтвердил источник в одном из банков из числа 25 крупнейших по объему ипотечного портфеля и один из авторов доклада — главный аналитик Сбербанка Михаил Матовников. «В принципе мы старались обсудить эту идею и с Центральным банком», — сказал Матовников, не уточнив деталей. В ЦБ отказались от комментариев.

Основная идея Сбербанка такова: при изменении ставок по ипотеке меняться должен не размер платежа, а срок кредита. Из доклада следует, что ипотека может быть с плавающей ставкой, но с фиксированным платежом.

Например, типичный клиент берет ипотеку с фиксированной ставкой на 2,2 млн рублей на 15 лет с ежемесячным платежом 19 000 рублей, сказал Forbes Матовников. По плавающей ставке 6,55% с таким платежом можно было бы взять кредит на те же 15 лет с меньшей переплатой, говорит он. В случае роста ключевой ставки на 1,4 п. п., к примеру, срок кредита вырос бы до 18 лет, добавил аналитик.

Сейчас при ипотеке с фиксированной ставкой банки уже закладывают в структуру ставки премию за процентный риск, объясняется в докладе. При этом она растет.

В мае 2020 года ставка по ипотеке на вторичном рынке составляла 8,48%, а премия за процентный риск в ней — 0,69 процентного пункта. К концу 2020 года ставка снизилась до 8,05%, а премия выросла до 1,4 п. п.

В кредитах с фиксированной ставкой переплата за процентный риск в среднем составляет 0,5 п. п. по сравнению с кредитом с плавающей ставкой. При этом для банков льготные ипотечные кредиты (по госпрограмме со ставками максимум 6,5%) уже де-факто являются плавающими.

Субсидия банкам от государства, которая позволяет им снижать ставку для заемщика, привязана к ключевой ставке Банка России. Она падает при снижении ключевой ставки и увеличивается при ее росте, сказал Матовников.

Вывод, который делает «Сбер», — банки могли бы предлагать ипотеку с плавающей ставкой дешевле, так как в ней меньше процентный риск. А при подходе, который предлагает банк, даже если ставки растут, нагрузка на заемщика не увеличивается. Такой продукт может позволить клиентам сэкономить и при этом не увеличить риск повышения долговой нагрузки, говорится в докладе «Сбера».

«Это была интересная возможность сделать ипотеку более доступной, одновременно не заставляя человека брать более длинный и дорогой кредит», — отметил он.

Помимо ключевой ставки, «Сбер» предлагал привязать плавающую ставку к другим рыночным индикаторам: доходности ОФЗ, ставкам RUONIA, RUSFAR или к MosPrime.

Сбербанк «находится» в дискуссиях с ЦБ по поводу ипотеки с плавающей ставкой, говорил 4 марта на конференц-звонке по результатам МСФО за 2020 год и старший вице-президент Сбербанка Джангир Джангиров. Он надеется, что ипотечные кредиты по плавающей ставке будут разрешены, сказал Джангиров.

По словам Матовникова, если банки решили бы внедрить подобный продукт, им пришлось бы самим вводить ряд значимых ограничений, чтобы уменьшить риски для себя.

В частности, в докладе банк предлагает ограничить возможное увеличение срока кредита 10 годами.

С учетом значительного объема досрочных погашений (ипотека в среднем гасится за 7 лет вместо первоначального срока в 18 лет), на большинство заемщиков такой рост срока никак не повлияет, отмечает Матовников.

Также «Сбер» предлагал ограничить выдачу таких кредитов заемщиками, которые не имеют запаса дохода для погашения кредита, учитывать возраст и степень финансовой грамотности. В докладе говорится и про учет этого кредита при расчете предельной долговой нагрузки заемщика.

В докладе «Сбера» сказано, что аналог предлагаемой им ипотеки с плавающей ставкой есть во Франции. Объем рынка ипотеки там — €1,1 трлн, доля ипотеки с плавающей ставкой составляет 16%. Однако французские банки предупреждают своих клиентов, что такие кредиты подходят только опытным заемщикам.

В России в случае введения ипотеки с плавающей ставкой она сможет занять 15-20% рынка жилищных кредитов, сказал Матовников (в 2020 году россияне взяли ипотечных кредитов на 4,2 трлн рублей). Но этот продукт мог бы прижиться на рынке только при поддержке ЦБ, говорит Матовников.

Для банков такой продукт не особенно привлекателен, потому что он приносит меньше дохода, сказал Матовников. К тому же ипотека с плавающей ставкой будет менее востребована из-за неизбежных ограничений на заемщиков.

А для внедрения этого продукта потребовались бы значимые IT-доработки для автоматизации расчета ставки, изменений в учете и системах информирования заемщиков.

Поэтому энтузиазма среди банков по поводу ипотеки с плавающей ставкой нет, сказал Матовников.

В начале марта ЦБ опубликовал доклад «О регулировании рисков, связанных с возможным распространением плавающих процентных ставок в ипотечном кредитовании». В нем регулятор написал, что ряд крупных банков в ближайшее время планирует развивать ипотечное кредитование с плавающими ставками. Но банки не назвал.

В докладе говорилось, что ипотека с плавающей ставкой может привести к чрезмерному росту долговой нагрузки населения. Регулятор предложил для обсуждения шесть вариантов развития ипотеки с плавающими ставками — от полного запрета до ограничения круга заемщиков, которые смогут получать такие кредиты, и введения надбавок для кредитов с плавающей ставкой.

Плюсы и минусы новой ипотеки с плавающей ставкой | Москва. Недвижимость

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собирается запустить новый продукт для тех, кто не может купить жилье на собственные средства: ипотеку с плавающими ставками, привязанными к уровню инфляции. «Дом» выяснил у экспертов рынка, в чем плюсы и минусы этого предложения для заемщиков.

Дмитрий Овсянников, директор компании «Ипотек.ру»: В процентной ставке заложена «плата за риск» — риск того, что деньги обесценятся вследствие инфляции.

И один из способов немного снизить процентную ставку — это переложить риск с банка на кого-то другого.

Решение считаю, скорее вредным, чем полезным: риск будет переложен с банкиров, то есть с тех, кто умеет риском управлять (и, как минимум, осознает этот риск), на тех, кто этот риск даже не понимает.

Есть еще один нехороший момент: рост инфляции, как правило, население видит через рост цен на товары. Индексация же зарплат, как правило, не поспевает за ростом цен. Из-за этого при росте инфляции у большинства граждан становится меньше свободных денег.

И что предлагается АИЖК? Чтобы процентные ставки по кредитам зависели от инфляции: чем выше инфляция — тем выше ставка по ипотеке. Но ведь чем сильнее инфляция, тем населению сложнее находить средства на обслуживания долга. Такое предложение может привести к появлению новой категории пострадавших ипотечников.

И будет непонятно, что с ними делать — как и в случае с пострадавшими валютными заемщиками.

Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра компании ООО «Русипотека»: Новый ипотечный продукт, на первый взгляд, выглядит красиво — немного напоминает кредитную карту с пожизненным лимитом и обязательным ежемесячным гашением части долга.

Но продукт обладает рядом особенностей, которые можно считать недостатками: первое — спрос на кредиты с плавающей ставкой всегда был незначительным, второе — система хорошо работает, когда инфляция увеличивается незначительно, а если она вырастет в два раза, то что делать? Третье — чем больше срок кредита, даже при одинаковом проценте, тем выше и больше переплата по кредиту. В данном продукте увеличение ставки увеличивает срок выплат. Четвертое — организация, принадлежащая государству, должна давать пример другим участникам рынка. Вспомним указ президента Российской Федерации №600 от 7 мая 2012 года «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем»: в нем правительству поручено обеспечить до 2018 года снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта. Индикаторы могут меняться, но 4,9 процента — это явно больше.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»: Ипотека с плавающей ставкой предлагалась на рынке и раньше. Отличие продукта АИЖК — привязка к показателю инфляции (вместо индекса LiBor или MosPrime).

К этому базовому показателю прибавляется еще 4,9 процентных пункта — так формируется ставка, которая будет пересматриваться раз в квартал. На первый квартал 2016 года она установлена на уровне 13,2 процента годовых.

Это незначительно отличается от условий кредитования по классической ипотеке на вторичном рынке, где ставки находятся на уровне 13,5-13,75 процента.

Популярность новой программы АИЖК будет зависеть от того, какими будут условия рассмотрения заявок. Если условия кредитования будут мягче, чем в целом по рынку, возможно, это позволит привлечь больше заемщиков.

Но в целом ипотечные продукты с плавающей ставкой никогда не пользовались особой популярностью.

Привязка к уровню инфляции, которая сегодня исчисляется двузначными числами, также может отпугнуть потенциальных заемщиков.

Татьяна Гусева, руководитель отдела ипотеки компании «МИЭЛЬ-Новостройки»: Такие программы и ранее предлагали некоторые банки, однако они не пользовались большим спросом.

Заемщики предпочитают более понятные продукты и не любят зависеть от каких-либо показателей.

В данном случае им необходимо брать на себя инфляционные риски, и в условиях экономического кризиса вряд ли данная программа будет востребована.

Руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co Евгения Владимирова: Главный недостаток плавающей ставки по ипотеке — неопределенность в планировании графика платежей при длительном сроке кредитования.

Кредит от АИЖК «Переменная ставка» подразумевает, что ежемесячный платеж по кредиту будет зафиксирован на весь срок кредитного договора, а вот процентная ставка по кредиту будет пересматриваться раз в три месяца в зависимости от уровня инфляции в стране. Таким образом, заемщик в любом случае принимает на себя инфляционные риски.

Ожидается, что в 2017 году инфляция должна замедлиться до уровня в 4 процента, однако это всего лишь предварительные экономические прогнозы. При большом сроке кредитования ставка может стать невыгодной.

Скорее всего, этот продукт окажется непопулярным еще и по причине психологической: заемщики, оформляя ипотеку, предпочитают четко знать, в течение какого срока они будут выплачивать кредит. Здесь же существует риск, что выплата по ипотеке затянется.

Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation: На первый квартал 2016 года АИЖК предлагает ставку в 13,2 процента, что уже почти на два процентных пункта выше, чем ставка по ипотеке с господдержкой.

А если в будущем году инфляция будет больше, чем планируется, и ипотечные ставки вырастут? Или поднимается ставка рефинансирования? Тогда ипотечная ставка, в том числе и по этому кредиту, вырастет.

Клиент при большом сроке кредита выиграет лишь в одном случае: если экономика восстановится через два-три года и больше падать не будет, а ипотечные ставки снизятся.

Безусловно, кого-то данный продукт заинтересует. Привлекательный момент состоит в том, что при повышении ставки сумма ежемесячного платежа не повышается, а растет срок кредита.

Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ Tekta Group: Ипотека с плавающей ставкой довольно хорошо распространена на Западе. Однако в успехе программы на территории нашей страны я пока сомневаюсь.

Соотечественники уже привыкли к тому, что у нас лучше зафиксировать условия по договору сразу и на весь срок, таким образом оградив себя от возможного роста ежемесячного платежа. Ранее на рынке ипотеки в России отдельные банки пытались продвигать подобные предложения, но они не пользовались спросом.

Также стоит обратить внимание на то, что не каждый заемщик отвечает требованиям АИЖК. Может быть, в отдаленной перспективе данный продукт сможет набрать популярность, но сейчас, полагаю, клиенты к нему просто не готовы.

Наталия Парфенова, заместитель начальника отдела по ипотеке компании «Пересвет-Инвест»: В условиях нестабильной экономики любая поддержка ипотеки очень важна и актуальна как для покупателей, так и для продавцов.

Новая программа пока только рассматривается, поэтому до конца неясен ее механизм, а именно: срок ее действия и порядок возврата кредита при дефолте заемщика. Субсидирование ипотечных ставок было более понятно рядовому покупателю.

Заемщики рассчитывали на определенный процент, хотя субсидирование первоначального взноса также важно для поддержания платежеспособного спроса. То есть, в идеале — нужна не одна программа поддержки покупателей, а несколько.

Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet: Новая программа АИЖК, скорее всего, среди заемщиков будет мало востребована.

Дело в том, что программы АИЖК поддерживает небольшой пул банков, которые не относятся к пятерке лидеров на рынке ипотечного кредитования.

Для заемщиков, между тем, «имя» банка сейчас играет большую роль, поскольку в условиях нестабильной экономической ситуации люди в принципе с опаской берут на себя длительные долговые обязательства и хотят быть уверены в выбранном банке, его надежности и условиях кредитования.

«Плавающие» условия кредитования — это второе «слабое» место предложенной программы. Несмотря на то, что они не касаются размера ежемесячных платежей (вопроса, который больше всего волнует заемщиков), сама перспектива изменения условий мало кого из заемщиков привлечет.

Вообще, печальный опыт валютных ипотечников, мне кажется, многим людям показал, что лучше выбирать более консервативные условия кредитования (надежный банк, рублевый кредит, длительный срок кредитования, фиксированный процент), поскольку экономическая ситуация может существенно измениться, и на ипотечном кредите это может отразиться не лучшим образом.

Плюс ставка, которая сейчас может быть предложена в рамках программы АИЖК, соответствует уровню ставок, которые предлагает ряд банков по своим стандартным программам.

Руководитель ипотечного центра ФСК «Лидер» Павел Тимошенко: Интересная программа, отличная идея с фиксацией платежа для нивелирования риска заемщика.

Но, на мой взгляд, она не будет очень востребована, поскольку в нашей стране потребитель очень настороженно относится к ипотеке в целом, а уж с плавающей ставкой — особенно.

Успех программы зависит от того, насколько профессионально ее будут позиционировать банки и агенты АИЖК.

Коммерческий директор Glorax Development Руслан Сырцов: Для клиентов плавающая ставка не совсем понятна, поэтому кажется пугающей. Все же, проще и удобнее планировать платежи и свои расходы с фиксированной ставкой. В данном случае это важный фактор, который будет влиять на популярность подобных программ. Думаю, что ажиотажа вокруг программы ожидать точно не стоит.

Плавающая ставка от АИЖК

АИЖК, как сообщил официальный сайт компании, запускает новый для российского ипотечного рынка продукт, продукт Плавающая ставка и фиксированным платежом.

Продукт «Плавающая ставка» базируется на значениях индекса потребительских цен (инфляции), определяемых Банком России

Разработчики продукта, как гласит сайт АИЖК, предполагают, что темпы роста инфляции в стране достигли максимальных значений, и в дальнейшем инфляция будет снижаться. “Кредит ориентирован на людей, которые разбираются в макроэкономических индикаторах и планируют расходы, ориентируясь на экономическую ситуацию», – комментирует руководитель АИЖК Александр Плутник.

“Процентная ставка по кредиту пересматривается раз в три месяца в зависимости от фактического уровня инфляции в России. При получении ипотечного кредита в первом квартале 2016 года процентная ставка для заемщика составит 13,2%.

Ежемесячный платеж по кредиту фиксируется на весь срок кредитования и не зависит от изменения процентной ставки, что исключает вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции.

При этом платеж по кредиту с переменной ставкой на 5% меньше, чем по аналогичному ипотечному кредиту с фиксированной ставкой. Ипотечный кредит оформляется на срок от 3 до 30 лет с возможностью пролонгации. Срок кредита меняется при изменении процентной ставки.

При снижении инфляции в соответствии с целевыми значениями Банка России срок погашения кредита с переменной ставкой в два раза ниже по сравнению с аналогичным кредитом с фиксированной ставкой».

Несомненный плюс продукта “Плавающая ставка” в том, что заемщику не нужно думать о том, как снизить ставку по своему кредиту, если на рынке проценты “пойдут” вниз.

Не нужно искать другого кредитора (или договариваться со своим), чтобы перевести свой долг на более лояльные условия, не нужно тратить деньги на стандартные единовременные расходы при получении нового кредита.

Процентные ставки по предлагаемому кредиту автоматически, вслед за снижением инфляции, тоже снизятся.

Явный минус предложения продукта “Плавающая ставка” – риск роста процентных ставок из-за роста инфляции, т.е. из-за ухудшения экономической ситуации в стране, все равно остается на заемщике. Конечно, это не валютный риск, но все-таки риск, который нужно иметь в виду, беря подобный ипотечный кредит.

АИЖК якобы предусмотрело “страховку” от такого риска – в продукте фиксируется ежемесячный платеж. Т.е. вроде все хорошо, при росте процентной ставки, а она будет расти при росте инфляции, для заемщика с точки зрения выплат в месяц ничего не изменится. Платил, допустим, 10 000 рублей в месяц и будет платить 10 000 рублей даже при росте ставки.

Но давайте разберемся, в чем загвоздка.

Проценты по кредиту считаются от остатка долга, от срока кредита, от ставки.

У нас в задаче фиксированный платеж, который состоит из процентов и части погашаемого долга. Пусть, платеж при сроке 15 лет, сумме кредита 1 млн.рублей и ставке 13,2% годовых составит 12 700 рублей.

В первый год из него выплачиваются в основном проценты, примерно, 11 000 рублей, и 1700 рублей идет на погашение основного долга. Постепенно долг снижается, сумма процентов уменьшается, а сумма в погашение долга увеличивается.

К середине срока мы начинаем платить уже больше в погашение кредита, чем процентов. И в конце концов гасим кредит.

И вот у нас на 1% повысилась ставка. Если раньше мы думали, что на второй год будем платить чуть меньше процентов в составе платежа и чуть быстрее погашать долг, то повышение ставки принесло нам рост процентов. Теперь мы платим не 11000 рублей, а 11500 рублей в счет уплаты процентов[1].

Сумма долга к погашению снизилась и составила 1200 рублей. Это значит, что в этом месяце мы погасили основной долг на 500 рублей меньше, чем мы хотели.

В следующем месяце тоже на 500 рублей меньше. И так далее. В общем, скорее всего так получится, что в изначальный срок мы кредит уже не выплатим. Срок нашего кредита явно увеличивается. Это, если ставка зафиксируется и больше расти не будет.

Но вот инфляция опять выросла и ставка тоже. Пусть еще на 1% годовых. Сумма процентов внутри платежа тоже растет. Сумма к погашению уменьшается. Теперь проценты (условно) составят уже 12000 рублей, а на погашение долга у нас остается только 700 рублей. Не 1700 рублей как по изначальному графику, и даже не 1200 рублей как в предыдущем месяце, а всего лишь 700.

И снова инфляция выросла. С ростом инфляции и, соответственно, ростом процентной ставки в какой-то момент мы начинаем платить только проценты. Долг уже не погашаем.

А если инфляция продолжит расти? Сумма процентов внутри платежа начнет превышать сумму зафиксированного платежа. Что это значит? А то, что ваш долг начинает не снижаться, а увеличиваться. За счет процентов, на которые вашего фиксированного платежа уже не хватает. А на долг начисляются проценты…

Все ли так страшно?

Ну, во-первых, у вас все-таки фиксированный платеж, который не растет и вы можете планировать свои расходы.

Во-вторых, даже если инфляция за какой-то период выросла и ваш долг перестал снижаться, то всегда есть надежда на то, что когда-то придут лучшие времена, инфляция начнет снижаться по прогнозу Банка России, и вы компенсируете свои потери в «грустный» период.

Вывод: если вам предлагают изменяемую процентную ставку, на которую вы лично влиять не можете, хорошо думайте прежде, чем брать такой кредит. Тем более, «длинный», ипотечный.

И еще раз напомню, что сказал генеральный директор АИЖК – “Кредит ориентирован на людей, которые разбираются в макроэкономических индикаторах и планируют расходы, ориентируясь на экономическую ситуацию».
[1] Все цифры немного условны, чтобы упрощенно показать, к чему приведет рост процентных ставок при фиксированном платеже.
Автор – Марина Малайчик, Люди Ипотеки

Аижк готовит ипотеку с плавающим сроком

«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к концу апреля начнет выдавать банкам займы под залог активов. Рассматриваются два продукта: «Материнский капитал» и «Переменная ставка».

Технология продукта с плавающей ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ, нами уже отработана: рассчитаны рекомендуемые значения маржи для банка, дополнительная надбавка в случае отсутствия страхования, оптимальная доля платежей в доходах заемщика и ограничения колебаний ставки.

Минимальный размер плавающей ставки установлен в 5%, а максимальный ограничен 20% годовых.

Но при выдаче ипотеки с плавающей ставкой «потолок» можно устанавливать не только для размера ставки, но и для ежемесячного платежа.

В этом году агентство планирует запустить ипотеку с переменной ставкой и фиксированным платежом, значение которого в течение всего срока договора меняться не будет.

Этот продукт может защитить заемщика, взявшего кредит с плавающей ставкой, при резком ее повышении.

Исходя из зафиксированного размера платежа рассчитывается максимальный срок кредита на дату его выдачи по формуле аннуитетного платежа с процентной ставкой, действующей для плавающей ставки. В очередной момент изменения процентной ставки, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ, размер платежа остается фиксированным, но меняется срок кредита.

Фактически, это ипотека с переменным сроком кредитования. В принципе, в период между пересмотрами плавающей ставки, например на отрезке одного года, для заемщика ипотека вполне стандартная, хотя плавающей является не только ставка, но и срок кредита.

При фиксированном платеже ипотечного кредита с переменной ставкой один раз в определенный период ставка пересматривается, но ограничителей по ее минимальному или максимальному значению нет.

Если начисленные проценты будут превышать зафиксированный размер платежа, то они будут аккумулироваться. При этом, проценты капитализируются, а это значит, есть риск, что заемщик может не расплатиться по данному кредиту, если его срок окажется больше срока дожития заемщика.

С одной стороны, он защищает заемщика в кризисной ситуации и высокой волатильности ставок, но с другой стороны, может так увеличить срок кредита, что заемщик не сможет выплатить его из-за возраста, и тут необходимо установить разумные пределы. То есть это достаточно рискованный продукт.

Тем не менее, он позволяет избежать перекредитования и реструктуризации по причине волатильности ставок.

Риск реструктуризации может реализоваться, только если заемщик потеряет существенную часть своего дохода. В этом случае ему придется брать стабилизационный заем «Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК) на период сниженного дохода или временной нетрудоспособности.

Вместе с тем, размер кредита определяется коээфициентом «платеж / доход», который не должен превышать 45% от дохода заемщика. Это тот размер платежа, который семья может оплачивать достаточно комфортно для себя. И в случае кризисной ситуации, падения дохода заемщика, сильного шока быть не должно.

При выборе того или иного продукта с плавающей ставкой надо также иметь в виду: по продукту «Переменная ставка» размер платежа при выдаче кредита устанавливается на уровне 35% ежемесячного дохода. И если процентная ставка вырастет, то она не будет превышать половину доходов.

То есть риск потери платежеспособности тут несущественно выше.

Этот продукт, с одной стороны, интересен для заемщиков, с другой стороны, имеет сложности в сопровождении. Пока пилота еще не было: нужно изучить вопрос возможной бессрочности кредита, проработать юридические вопросы и законодательные ограничения.

Для рефинансирования таких кредитов будет сложно применить залоговую форму, то есть под залог такого актива выдать заем банку. Вероятнее всего, тут АИЖК будет применять классический механизм прямого выкупа.

Основные условия для ипотечных кредитов с плавающим сроком разработаем к середине лета, и к осени запустим пилот.

Таким образом, в линейке АИЖК может появиться два продукта с плавающей ставкой: по одному из них будут ограничиваться предельные колебания значения этой ставки, а по другому — размер платежа. Какой из них окажется более востребован, станет ясно после проведения маркетингового исследования эластичности платежеспособного спроса.

В кризис заемщикам, бравшим ипотеку с плавающей ставкой, и их кредиторам уже пришлось столкнуться со множеством проблем. Из-за отсутствия «потолка» у плавающей ставки или размера ежемесячных выплат многие заемщики не смогли обслуживать ипотечные займы на прежних условиях.

Однако и сами банки не заинтересованы в ситуации, когда заемщик не может платить по их кредитам. Поэтому можно надеяться, что ипотечные продукты с плавающей ставкой, которые предлагает и разрабатывает АИЖК, будут оценены и востребованы банками.

Проведя много исследований, в том числе международного опыта, мы рекомендуем их как лучшую практику на рынке.

Станислав ДАМБРАУСКАС

Аижк в апреле запустит ипотеку под 8,75-10,5% годовых

Архив rb.ru 08 апреля 2010 Архив rb.ru 08 апреля 2010

Эксперты, однако, сомневаются, что АИЖК сможет опустить ставки ниже 11%

Аижк в апреле запустит ипотеку под 8,75-10,5% годовых Андрей Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) собирается к концу апреля запустить ипотеку по ставкам 8,75-10,5% годовых. Это ниже, чем рекомендованная Владимиром Путиным ставка по программе ВЭБа (11%). Снизить ставки до такого уровня в АИЖК рассчитывают за счет введения кредита с переменной ставкой, привязанной к ставке рефинансирования ЦБ.С конца апреля банки-партнеры АИЖК смогут предложить заемщикам новый вид ипотечных кредитов, рассказал исполнительный директор АИЖК по инновациям Станислав Дамбраускас. Кредиты, выдаваемые по программе «Переменная ставка», будут ориентированы на ставку рефинансирования ЦБ. К ставке ЦБ будет добавляться маржа банка, а также 0,5%, если кредиты выдаются на вторичный рынок, и еще 0,7% — если без личного страхования заемщика, пишет «Коммерсант». Центробанк регулярно снижает ставку — за 2009 год ставка снижалась десять раз. При нынешней ставке рефинансирования ЦБ (8, 25%) процентная ставка по кредитам для населения составит 8,75-10% — на жилье в новостройках и 9,25-10,5% — на квартиру на вторичном рынке. Ранее премьер Владимир Путин для банков, участвующих в программе стимулирования ипотеки на строящееся жилье с помощью ВЭБа, прописал условие — выдавать ипотеку под 11% годовых, что эксперты считали нереалистично низким.

Как сообщал ранее RB.ru, глава Минфина Алексей Кудрин во вторник отметил, что, скорее всего, ставка рефинансирования больше снижаться не будет. Напомним, ЦБ снижает ставку рефинансирования, если отсутствует риск роста темпов инфляции.

Дамбраускас полагает, что, для того чтобы банку было интересно участие в этом проекте, его маржа должна составлять 3-4% с учетом операционных издержек и резервирования.

При таком раскладе конечная ставка для заемщиков получается значительно выше заявленных АИЖК, но, как пояснил «Коммерсанту» Дамбраускас, «если заемщик высокого качества — с личным страхованием, с высоким первоначальным взносом, то мы будем рекомендовать банку маржу 0,5%».

Плавающую ставку по ипотечному кредиту предлагается застраховать от слишком резких скачков. Ставку по кредитам будут пересматривать раз в год. Кроме того, у нее будет минимальный размер (5% годовых) и максимальный (20%).

Для того чтобы ускорить выдачу этого кредита, АИЖК разработало новую схему рефинансирования — предоставление займа под залог закладных по ипотечным кредитам, сообщил гендиректор АИЖК Александр Семеняка. Эта схема будет распространяться только на программу «Переменная ставка» (запланированный объем выдачи 10,5 млрд рублей в 2010 году) и «Материнский капитал» (6,3 млрд рублей).

Новая схема

До сих пор рефинансирование АИЖК осуществлялось по классической модели: агентство выкупало пулы закладных у банков и выпускало под их обеспечение ипотечные облигации. Это позволяло банкам не загружать свои балансы ипотечными кредитами и, не имея собственных долгосрочных ресурсов, работать на выдаче ипотеки.

Выкупать у банков договоры по ипотеке для АИЖК вынужденная мера. Классическое рефинансирование требует разработки и внедрения в банках проектной документации по каждой из программ, а это затягивает процесс. По новой схеме АИЖК сможет начать рефинансирование уже через четыре-пять месяцев, надеется Дамбраускас.

По его мнению, банкам участие в проекте тоже должно быть интересно.

Рынок одобряет

Такой кредит надо вводить — это будет движение АИЖК к рынку, согласен директор департамента по работе с финансовыми институтами «ДельтаКредита» Вадим Пахаленко.

Благодаря полученным из бюджета 60 млрд рублей АИЖК могло в течение 2009 года держать ставки по своим программам на уровне 9,5-11,5%, в то время как нижняя граница у коммерческих банков находилась в пределах 13-15%.

Это деформировало рынок, поскольку стоимость привлечения банков не позволяла им конкурировать с АИЖК. Программы АИЖК были не рыночным продуктом, у них задача была поддержать рынок, что они и сделали, замечают «Коммерсанту» банкиры.

Впрочем, эксперты сомневаются в том, что АИЖК сможет опустить ставки ниже 11%. Кроме того, участников рынка смущает и новая схема рефинансирования. Если закладные будут оставаться на балансе у банка, очень скоро возникнет давление на капитал, замечает Пахаленко. В АИЖК надеются решить эту проблему.

Банки могут досрочно гасить займы АИЖК и сами распоряжаться пакетом закладных, в том числе выпуская под них ипотечные облигации, говорит Дамбраускас. Со временем АИЖК может выкупать эти закладные у банков и секьюритизировать.

Это вопросы перспективы, заключает он, а сейчас надо запустить эти продукты и простимулировать выдачу новых кредитов.

Аижк и госбанки снизили ставки по ипотеке

С 27 февраля ипотека в АИЖК стала дешевле на 0,5 процентного пункта. Теперь кредит на квартиру можно оформить под 11,25—11,5 % годовых. Еще есть переменная ставка 10,07% — она меняется каждый квартал с учетом инфляции.

Сбербанк 20 февраля снизил ипотечные ставки на 1 процентный пункт. Если подать заявку через интернет, можно взять квартиру в новостройке под 10,4%.

С 1 марта в ВТБ ипотека на новостройки стала дешевле на 1,1 процентного пункта. Сейчас минимальная ставка — 10,4%. Кредиты на покупку готовых квартир подешевели на 1,35 процентного пункта.

Чуть дешевле, чем дорого, ???? но всё равно дорого

Это касается тех, кто хочет взять ипотеку. Сейчас в России самые низкие ставки по ипотеке за последние десять лет. В 2006 году кредиты на жильё давали в среднем под 15%, в 2015 — под 13,35%, а в 2016 — под 12,6%. Чиновники обещают в этом году 8%, но никто не знает, когда это случится и случится ли вообще.

Еще это полезно тем, кто уже платит ипотеку. В АИЖК снизились ставки на перекредитование. Можно взять до 100% имеющегося долга под 11,5% и погасить ипотеку в другом банке, если брали дороже. Такой кредит дают даже на погашение валютной ипотеки, так что можно пересчитать долг в рубли и не зависеть от курса.

Это хорошо для заемщиков и всей экономики. Если кредиты станут доступнее, люди будут покупать квартиры, жениться и рожать детей. Застройщики получат деньги, закажут строительные материалы на заводах и обеспечат работой сотрудников.

Когда строится много жилья, падает безработица, лучше работает промышленность, в бюджет поступает больше налогов.

Это плохо, потому что всё равно дорого. Чтобы купить квартиру в Новой Москве за 4,5 млн рублей, нужно накопить 2 млн и еще 15 лет платить по 26 тысяч в месяц. Ипотека может быть выгоднее аренды, но вы заплатите банку вдвое больше, чем занимали. А еще каждый год нужно покупать страховку.

На стоимость ипотеки влияет ставка рефинансирования, инфляция, риски банков и их текущие расходы. Со всем этим у нас в стране плохо.

Сейчас банки берут деньги у ЦБ под 10%. Вклады от населения обходятся дешевле, но их не хватает. Инфляция в 2016 году составила 5,4%. Это самый низкий показатель за всю историю, но всё равно очень много.

Изучите список документов. В госбанках ипотека дешевле, но требования к заемщикам выше.

Узнайте, положена ли вам господдержка. Если положена, выбирайте банки из списка партнеров АИЖК. Правильно оформляйте документы, чтобы получить максимум от государства.

Если вы платите ипотеку дольше полугода, в АИЖК можно перекредитоваться под 11,5% или под 10,07% с переменной ставкой. Если есть просрочка или не оплачена страховка, кредит не дадут.

В Европе можно взять ипотеку под 3—4% годовых. В скандинавских странах отрицательные ставки и заемщикам даже доплачивают. В Алабаме ипотеку дают под 1—3%, но только гражданам с хорошей кредитной историей. В Австралии переменные ставки — сейчас меньше 5%.