В мае 2016 года Президент России поручил Правительству совместно с органами исполнительной власти регионов и ДОМ.РФ «обеспечить реализацию пилотных проектов по строительству жилья, включая апартаменты для коммерческого найма, в том числе с привлечением частных инвестиций.
Подобрать жилье
6 млн семей в России арендуют квартиры
24,3 млн семей в России хотят улучшить жилищные условия:
5,6 млн
готовы арендовать квартиру
5 млн
из них рассматривают возможность аренды в качестве долгосрочного решения жилищного вопроса
«Лайнер»
В июле 2017 года запущен пилотный проект программы — первый в России современный арендный дом «Лайнер» на Ходынском поле в Москве.
Предложение по апартаментам
В Арендном доме «Лайнер» можно арендовать студии, двухкомнатные и трехкомнатные апартаменты площадью от 25 до 84 кв.м.
Оборудование
Апартаменты «Лайнера» полностью оборудованы мебелью и крупной бытовой техникой: холодильник, варочная панель, вытяжка, посудомоечная и стиральная машины, кондиционер, TV панель, высокоскоростной Wi-Fi.
Стоимость аренды
От 48 900 руб. в месяц в зависимости от площади апартамента. Дополнительно оплачивается: электричество (по счетчику), вода (по счетчику), отопление и интернет.
Платежи онлайн
Арендная плата, коммунальные услуги, дополнительные сервисы оплачиваются через личный кабинет жильца или приложение ДОМ.РФ.
Условия обработки персональных данных
Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):
На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.
На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.
РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи.
Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.
Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.
161 Федеральный закон
Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.
Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи.
Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.
161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.
В россии запускается программа социальной аренды жилья
Программу социальной аренды жилья запускает ДОМ.РФ. Первый дом будет представлен в середине декабря в Воронеже. Часть арендной платы жильцов воронежского дома будет компенсироваться компанией ДОМ.РФ и региональным бюджетом, рассказал генеральный директор Фонда ДОМ.РФ Денис Филиппов.
Снижение итоговой стоимости аренды, по данным РИА «Недвижимость», может составить до 80% от среднерыночной. Предполагается, что в аренду по льготной ставке может быть передано до 25% квартир. Пока запланировано, что программа будет действовать до 2023 года.
Почему продавцы торопятся продать квартиру с дисконтом
Снять квартиру по программе можно будет в первом воронежском арендном доме ДОМ.РФ «Современник». Еще осенью 2019 года ДОМ.РФ выкупил у застройщика в этом жилом комплексе 165 квартир и 40 машино-мест в подземном паркинге.
Квартиры будут передаваться в аренду с современной отделкой, мебелью и бытовой техникой, сообщал ранее директор по арендному жилью ДОМ.РФ Алим Битоков. Следующий регион, где появится арендный дом от ДОМ.РФ — Мурманская область.
Его строительство начнется в 2021 году.
О необходимости создания в России арендного социального жилья эксперты говорят уже не первый год.
Около 40% россиян из-за низких доходов не купят жилье в ипотеку ни при каких, даже нулевых ставках, ранее отметил в интервью РБК гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко.
Предполагается, что арендовать жилье в воронежском арендном доме по сниженным ставкам смогут семьи, которые стоят в очереди на квартиры, рассказал он.
В Германии, по данным НП «ЖКХ Контроль», доля наемного жилья составляет 57%, в Нидерландах — 43,5%, в Дании и Австрии — 42%. В России арендуют квартиры около 6 млн семей, и большая часть аренды находится в «теневом» секторе, отмечают в ДОМ.РФ.
У нас в стране, говорит директор Института региональных исследований и городского планирования Ирина Ильина, в 2017 году 87% квартир было в собственности. Это негативно влияет на экономику, отмечает она. Если развит рынок арендного жилья — люди очень легки на подъем, хорошая миграционная активность.
Человека не останавливает «привязка» к собственности, если ему, например, предложили работу в другом городе.
В России 87% квартир находятся в собственности, при этом в европейских странах чаще всего этот показатель недотягивает и до половины
Квартиру, которую очередник получил в обычном порядке по договору социального найма, он может приватизировать, и для новых нуждающихся в жилье семей необходимо строить новые квартиры за счет бюджета», — отмечает президент Фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. С арендным жильем не так: квартира предоставляется внаем, приватизировать нельзя. Если она освобождается (жители решили переехать или купили свое жилье), в нее въедет другая семья.
Правовые аспекты операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»
Понятие нового типа жилья — наемного дома коммерческого или социального использования — появилось в Жилищном кодексе несколько лет назад.
«В наемном доме социального использования не менее 50% квартир должны предоставляться по новому виду договора некоммерческого найма льготным категориям граждан. Размер оплаты найма по такому договору ограничивается (может быть в 2-3 раза ниже рыночного), но может включать не только текущие расходы, но и частично компенсировать затраты на создание этого жилья.
Не обязательно за 2-3 года, это, может быть, займет 20 — 25 лет. Но понемногу жильцы будут возвращать эти затраты, чтобы можно было построить еще один такой дом», — отмечает Косарева. Оплата в таком доме будет ниже рыночной, но выше, чем, например, по договору социального найма (того, что платят жильцы неприватизированных квартир).
К сожалению, пока в стране есть лишь единичные примеры наемных домов социального использования. Пилотный проект в Воронеже — пример поиска новых форм доступного арендного жилья для семей с невысокими доходами, отмечает Косарева.
Названы регионы, жители которых чаще всего покупают квартиры в Москве
Цены на аренду такого жилья в разных странах регулируются по-разному. Обычно устанавливается процент от рыночной ставки, в Англии и Израиле, например, «льготники» платят 80% от стандартной цены, говорит гендиректор Фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов.
Во Франции двухкомнатная социальная квартира может стоить 250 евро, или менее 10 евро в сутки, но за квартиру в хорошем новом доме плата может быть в несколько раз выше.
В любом случае это не сравнится с проживанием в гостинице, менее чем за 10 евро сегодня можно снять разве что спальное место в хостеле в не самых развитых странах.
«Необходимо принять решения, в основе которых будет лежать принцип, что расходы семей на оплату квартиры должны составлять не более 30-40% от дохода. При этом ставка может быть субсидирована», — говорил в начале года управляющий директор ДОМ.
РФ Кирилл Захарин. Сейчас через мобильное приложение ДОМ.РФ уже можно отправить заявку на бронирование квартиры (обычной, несоциальной) в воронежском арендном доме.
Базовые цены — от 14 600 рублей за студию, от 24 600 рублей за «двушку» и от 34 400 рублей за «трешку».
Государство обязано обеспечить жильем более чем 4 млн семей, из них 2,4 млн очередников.
Запуск строительства некоммерческого арендного жилья позволит обеспечить жильем более 980 тысяч семей до 2024 года и построить дополнительно около 56 млн кв. м.
Стоимость строительства такого объема жилья — около 4 трлн рублей, затраты бюджета в 2020-2024 годах составят около 650 млрд рублей для субсидирования арендной ставки, подсчитали в ДОМ.РФ.
В арендную плату за квартиры в наемных домах могут входить расходы на строительство этого жилья. designer491 / iStock
А как у них?
Бразилия занимает пятое место в мире по численности населения и вместе с тем входит в число стран с самым высоким уровнем неравенства. Дефицит жилья и большое число граждан, чьи доходы не позволяют приобрести собственный дом, привели к разрастанию фавел. К примеру, в 2005 году средней бразильской семье, чтобы купить недвижимость стоимостью в 60 тыс. реалов (862,4 тыс.
рублей), нужно было обладать доходом, в 10 раз превышающим минимальную зарплату. В последнее же десятилетие на фоне быстрого экономического роста и громких международных мероприятий (ЧМ по футболу в 2014 году и летние Олимпийские игры в 2016-м) по всей стране проводилась амбициозная социальная политика.
В частности, в 2009 году стартовала госпрограмма «Мой дом, моя жизнь», направленная на то, чтобы сделать покупку жилья доступной за счет предоставления высоких субсидий и низких ежемесячных платежей. В проекте заложено восемь экономических категорий граждан и три уровня зарплат.
Ставка по кредиту для наиболее обеспеченных бразильцев не превысит 5%, а самые бедные смогут получить беспроцентный кредит и выплачивать ежемесячно порядка 9 долларов уже после переезда в новое жилье.
Сейчас построено около 4,5 млн домов.
В то же время программу критикуют: новоселы жалуются на слишком удаленное расположение домов от центра и нехватку объектов социальной инфраструктуры, что во многом напомнило ситуацию 60-70-х годов, когда обитатели фавел были переселены в районы Вилла Кеннеди и «Город Бога». Оба поселка в итоге приобрели черты все тех же фавел: отсутствие коммуникаций, криминал и антисанитария.
Китай
В России строится все больше компактных квартир
Самая густонаселенная страна в мире, Китай поражает темпами строительства. Однако из-за роста цен на жилье оно стало недоступно для большей части населения. Чтобы решить эту проблему, власти Китая придумали оригинальный способ — социальное жилье здесь можно выиграть в лотерею.
Участник должен иметь ежемесячный доход не более 570 долларов на семью, проживать в квартире площадью не более 10 кв. м на человека и иметь проблемы со здоровьем. Жилье по этой программе сдается или продается по цене в 6,5 раза ниже рыночной. Площадь типового жилья составляет 48-90 кв. м, а строить его могут только избранные властями застройщики.
Такие квартиры должны состоять из спальни, кухни, гостиной, санузла, кладовой и балкона.
Германия
В Германии с середины ХХ века началась масштабная стройка социального жилья для малоимущих. Сейчас таких квартир насчитывается около 1,5 млн, и получить их сможет тот, кто докажет, что его уровень доходов не позволяет ему купить или снять обычное жилье — для этого достаточно предоставить справку о низких доходах. Как правило, программа рассчитана на получателей определенного пособия.
Однако на такое жилье могут претендовать также родители-одиночки, студенты (обычно при получении госпомощи на основании закона о содействии образованию), инвалиды, пенсионеры и иностранцы со статусом постоянного резидента. Доступных квартир в городах много, иногда это целые дома.
И в случае строительства дома в центре с участием города часть квартир, скорее всего, будет отдана под социальные нужды.
При этом нормы площади похожи на те, что в Китае: в пределах 45-50 кв. м на одного человека, 60 кв. м на семью без детей, не менее 75 кв. м для семьи с одним ребенком. Интересно, что в случае с социальным жильем в первое время государство берет на себя и оплату ЖКУ (а это порядка 250 евро в месяц за основные услуги, а также до 50 евро за домоуправление и до 40 евро за уборку территории).
Подготовила Евгения Акулова
Ремонт
Введенные из-за пандемии ограничения заставили россиян заняться обустройством дома. Услуги по ремонту квартир за последний год заметно подорожали.
В Москве подорожают жилищные услуги и капремонт
Средний чек в категории «Ремонт и строительство» в период пандемии (с апреля по ноябрь) вырос по сравнению с тем же периодом 2019 года на 18%, сообщает сервис YouDo.com. Если в 2019 году он составлял 27 300 рублей, то в 2020 году — 32 300 рублей. При этом рост цен отличается в разных городах.
В Москве услуги по ремонту и строительству подорожали на 14%, в Санкт-Петербурге — на 20%, в Екатеринбурге — на 11%. В Казани и Нижнем Новгороде рост заметно выше — на 29% и 34% соответственно. А в Самаре, по данным сервиса, средний чек, напротив, снизился на 9% — с 40 800 до 37 000 рублей.
Изменение цен объясняется ростом спроса из-за пандемии и незначительным сокращением количества предложений, считают специалисты сервиса.
«С переходом к самоизоляции россияне начали больше времени проводить дома и всерьез занялись обустройством квартир», — говорит руководитель маркетинговых проектов «Авито Услуги» Иван Чулков. Предложение отстает от спроса: за год оно выросло меньше чем на 20%.
«Контакты хороших специалистов клиенты передают из рук в руки, поэтому многие бригады сразу переходят с одного объекта на другой и не ищут клиентов», — говорит он.
Работа ремонтных бригад стала дороже, и если цены на укладку кафеля выросли в среднем на 11%, то поклейка обоев может обойтись на 30% дороже, чем год назад.
Подготовила Марина Трубилина
Аренда квартиры с последующим выкупом: условия в 2021 году
Команда Путина пытается тоже решить этот вопрос. В том числе, и значительным снижением ставки по ипотеке. Вот только заем на квартиру взять можно при весомой и, главное, официальной зарплате. А большинство предприятий как платило деньги сотрудникам в конверте, так и платит. Получается замкнутый круг.
И выход из этого круга только один: аренда. Но и здесь куча проблем. Цена аренды «кусачая». При средней бюджете семьи, например, в Москве 120 тыс. рублей, за наем однушки надо отдать 35 тыс. + коммуналка 5 тыс = 1/3 часть от общей суммы семьи.
В районном городке Костромской области зарплаты поскромнее (в среднем 30 тыс. на двоих), аренда однушки 7 тыс. в месяц плюс коммуналка 3 тыс. Получаем ту же 1/3 часть от бюджета.
Жилье в аренду с последующим выкупом
Недавно в газете увидела объявление: «Сдам жилье в аренду с последующим выкупом». Никогда о таком не слышала. Договор пожизненной ренты жилья это иное.
Стало интересно: возможно, этот вариант и станет решением жилищных вопросов страны. И сразу два вопроса:
Первый: зачем нужно продавцу сдавать и продавать квартиру одновременно?
Владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. И вдруг такое объявление. Если внимательно вчитаться в описание квартиры, ответ становится очевидным: квартира неликвид.
Ликвидное жилье можно продать и быстро, и выгодно. Продажа неликвидной квартиры проблема для хозяина.
Ему надо значительно сбрасывать цену, чтобы найти покупателя или завлекать такового какими-либо преференциями.
На ликвидность объекта влияет множества факторов: транспортная доступность, престижность района, состояние дома, этаж.
Найденное мною объявление гласило: двухэтажный дом с деревянными перекрытиями вблизи железной дороги, первый этаж, газовая колонка, квартира — распашонка. Целый букет отрицательных характеристик.
Плохо продаваемых объектов на рынке жилых объектов много. Крошечные кухоньки, в окна первого этажа можно заглянуть с улицы, нет балкона, в окно видна свалка, квартира после наводнения, ветхое состояние дома, оживленной трасса под окнами или железная дорога, неразвитая инфраструктура, криминальный район..
Одного-двух пунктов достаточно, чтобы квартира была неликвидной.
В объявлении все пять факторов были против интересов хозяина. Ему оставалось или снизить цену наполовину, или искать покупателя, у которого нет собственных денег, ему не дадут ипотеку, и он готов жить в этой квартире и постепенно ее выкупать.
Хорошо, когда продавец все понимает про свою квартиру, у него нет завышенных ожиданий. Он предоставляет своим квартирантам возможность жить в квартире, платить ежемесячную сумму в счет оговоренной выкупной и арендную плату, которая частично или полностью учтется при окончательном расчете.
В настоящее время крупные инвестиционные компании готовы продать «не улетающие» из-за астрономических цен квартиры на условиях аренды с последующим выкупом, но срок такого договора не более 15 лет.
Например, компания «Инвесттраст» предлагает в аренду с выкупом квартиры с новой мебелью, не проданные при заселении дома. Средняя цена аренды в месяц в районе «Новые Ватутинки» — 23 000 руб. за однокомнатную и 27 000 руб. за двухкомнатную квартиру. Плюс коммуналка.
Для новой Москвы это, конечно, дороговато. В «старой» Москве можно снять жилье в этих же пределах.
Платеж за аренду идет в зачет суммы выкупной цены квартиры. При подписании договора оговаривается ее стоимость на год, затем каждый год подписывается дополнительное соглашение о новой цене, которая будет равна рыночной на тот момент.
И так все 15 лет.
Повторимся, владельцу недвижимости интересней получить сумму целиком. поэтому предложений такого рода на рынке мало.
И второй: зачем нужно покупателю арендовать и покупать квартиру одновременно? Кто он таков, этот покупатель?
Для какого покупателя это будет актуально?
В первую очередь тому, у кого скопить на квартиру большую сумму сразу не получается, ипотеку не дадут в связи с отсутствием официальной зарплаты, а платить за аренду, жить в этой квартире и постепенно выкупать ее они смогут.
Во вторую очередь, такой вариант аренды неликвидного жилья с одновременным выкупом интересен тем, кто жить там сейчас не собирается, а рассчитывает на то, что ветхое жилье рано или поздно будет снесено, а жильцам предоставят квартиры в новых домах. Речь не о тех домах, которые уже стоят в программе сноса. Квартиры в таких домах не купишь.
Жилищный кодекс предусматривает, что после подписания правительством акта о сносе дома собственник подписывает соглашения об изъятии у него имеющейся квартиры и предоставлении ему взамен новой.
Но если этот дом еще не вошел в программу, то можно и рискнуть. Пока квартира арендуется и выкупается, может наступить время сноса и этого дома.
В третьих, если квартира на первом этаже и возможно организовать отдельный вход, ею заинтересуются бизнесмены или, например, художники. Чем не вариант для студии.
Пока мы говорили о продавцах и покупателях, пустившихся в самостоятельное плавание в море жилых квадратных метрах. Посмотрим, что может предложить государство.
Программа «Жилье в рассрочку» от АИЖК
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (Дом. РФ) давно и успешно реализует программу «Жилье в рассрочку». 100% акций АИЖК принадлежит Правительству РФ, поэтому программа государственная.
Алгоритм действий прост:
- Заполнить заявление — анкету. Бланк можно скачать на сайте.
- Лично явиться к сервисному агенту АИЖК с паспортом, СНИЛС и ИНН. Список организаций, которые работают с агентством, есть на сайте. Назову наиболее крупных: Уралсиб Банк, Банк Открытие, ГЛОБЭКСБАНК.
- Документы, подтверждающие вашу трудовую деятельность и платежеспособность (по возможности).
Программа «Аренда с выкупом» от Дом. РФ не требует обязательного подтверждения официальных доходов и выдается без первоначального взноса.
Нужно понимать, что условия займа при отсутствии доказательств платежеспособности, повлекут за собой:
- высокую процентную ставку;
- срок выплаты долга не более 15 лет.;
- первоначальную стоимость квартиры плюсуются еще 30% в расчете на удорожание;
- в выкупную цену квартиры добавляется стоимость рассрочки;
- квартира приобретается или на вторичном рынке, или у строительной организации после оформления на нее прав. Нельзя купить на стадии строительства;
- нельзя купить в ветхом доме, с кухней менее 6 метров;
- район должен быть обжитой, с развитой инфраструктурой;
- объект не должен стоить выше обозначенного для этого региона «потолка». В Подмосковье ограничения до 6 млн., в Новосибирске — 4 млн.
Дом. РФ приобретет понравившуюся вам квартиру в свою собственность.
Сразу после подписания договора вы можете в нее заселиться и начинать платить взносы, которые будут состоять из 2-х частей: часть выкупной цены + плата за рассрочку. И, естественно, коммунальные платежи.
Размер рассрочки — размер арендной платы за аналогичную квартиру на рынке жилья. Она фиксируется и в течение всего срока остается неизменной.
Переоформление квартиры, купленной по программе, в вашу собственность произойдет после полной ее оплаты.
Если на рынке цена аренды вырастет, вы выигрываете, если снизится, то вам не повезло. Досрочное погашение возможно без штрафов.
При таких условиях хорошо иметь первоначальный взнос, и побольше.
Пример расчета ежемесячных платежей по программе «Жилье в рассрочку»
Молодая семья Петровых присмотрела себе квартиру за 3 млн. руб. и решила приобрести ее в рассрочку сроком на 15 лет. Денег на первый взнос у них нет.
Ежемесячно платить 46,9 тыс. руб.
Из них:
- 21,6 тыс. руб. в счет выкупной цены квартиры;
- 25,2 тыс. руб. плата за рассрочку (арендная плата).
Через 15 лет они получат право на квартиру за 8 442 000 руб. Почти в три раза больше от ее цены.
Еще пример ↓
Семья Ивановых внесла первый платеж в размере 500 тыс. руб., ежемесячно будет платить — 39 тыс. руб., из которых:
- 18 тыс. руб. пойдут в счет выкупа;
- 21 тыс. руб плата за рассрочку.
Через 15 лет они получат квартиру за 7 020 000 руб.
Сразу вспоминаешь добрым словом ипотеку!
Жилье в рассрочку от Жилищных кооперативов
Еще один вариант приобретения жилья в рассрочку предлагают Жилищные кооперативы. Например, ЖК «Бест Вей», работающий по всей стране с 2014 года, предлагает своим клиентам квартиры от 0% до 2%. Но первоначальный взнос при нулевом проценте — 50% стоимости квартиры. В качестве первого взноса принимают материнский капитал. Срок рассрочки всего 10 лет.
Семья Сидоровых при вложении всей суммы материнского капитала (453 026 руб.) может приобрести себе квартиру в рассрочку на 10 лет стоимостью 1 500 000 руб. под 2% годовых. Каждый месяц вносить сумму 10 750 руб. + коммуналка. Переплата за 10 лет составит 358 680 руб. (пример расчета взят с сайта компании).
Как на каждый товар найдется свой покупатель, так и на каждую продаваемую квартиру найдется потенциальный собственник. Надо просто просмотреть и продумать все предлагаемые рынком жилья варианты.
Снимать жилье у государства
О том, сколько стоит снимать жилье у государства, на каких условиях, и как на этом можно заработать, рассказала управляющий директор АИЖК Ирина Балкарова в ходе VIII Финансового форума по недвижимости.
«Уже сейчас 4 млн семей в России арендуют жилье. Это 150 млн квадратных метров, почти 4% жилищного фонда. Квартиры часто снимают без договоров, в частном секторе, в обход бюджета. Права арендаторов по таким договорам не защищены», — заметила Балкарова.
Более того, согласно опросу, который провел ВЦИОМ, из 23 млн семей, которые хотят улучшить свои жилищные условия, 8 млн семей готовы арендовать жилье, заметила она.
«Мы хотим показать людям, каким может быть стандартное арендное жилье. Показать инвесторам, что это выгодное вложение», — подчеркнула Балкарова.
Создание того самого фонда арендного жилья, о котором говорят вот уже 20 лет, началось со столицы — «города, в котором всегда есть спрос». АИЖК приступил к реализации сразу нескольких проектов. Стартовыми стали «Лайнер» на Ходынском поле и MatchPoint в районе Кутузовского проспекта, которые вошли в закрытый паевой инвестиционный фонд «Кутузовский».
«Лайнер» обещают заселить уже к лету. Два дня назад было открыто бронирование «юнитов» — апартаментов в специализированном наемном фонде. По словам Балкаровой, на АИЖК обрушился шквал звонков от интересующихся. Какая часть обращений увенчается договором аренды, будет ясно уже к лету.
Арендное жилье дешевле ипотеки
Как отметила управляющий директор АИЖК, авторы проекта постарались создать максимально широкую «продуктовую линейку»: в наличии апартаменты от 25 до 84 «квадратов». Все «номера» типовые: сдаются с мебелью и техникой. Стоимость начинается с 36 тыс. рублей в месяц.
При заселении арендаторам придется оплатить первый месяц проживания и страховой депозит. В эту сумму входят круглосуточные консьерж и охрана. «Коммуналку» придется оплачивать отдельно, по счетчикам, согласно московским тарифам.
За дополнительную плату можно будет заказать уборку «номера».
Заезжать в апартаменты можно с домашними животными и детьми. Сроки договора варьируются от двух месяцев до нескольких лет, но, как призналась Балкарова, рассчитывают, в основном, на долгосрочные договоры — год-два. На период аренды можно оформить временную регистрацию.
В целом в портфеле АИЖК сейчас около 70 тыс. «квадратов». Это три проекта в Москве. Первый уже запущен. Остальные московские доходные дома будут открываться по мере готовности — в 2018-2019 годах. Что касается других регионов, Балкарова не стала уточнять, где именно реализуются подобные «пилоты» и в какой они стадии готовности.
Другая сторона арендного вопроса — работа с инвесторами. Долгое время вопрос создания фонда арендного жилья тормозился именно по причине нежелания инвесторов вкладывать деньги «вдолгую». На этот раз АИЖК решили привлечь других инвесторов.
«Все наши проекты мы реализуем через паевые инвестиционные фонды.
Это значит, что под управлением государственной УК мы будем предлагать инвесторам, в том числе, частным лицам, новый финансовый продукт — паи такого фонда.
Это инструмент, который позволит людям уже сейчас получать текущий доход от того, что недвижимость сдается в аренду, и участвовать в росте стоимости недвижимости», — заметила управляющий директор АИЖК.
Паи выставят на продажу уже в текущем году. По словам Балкаровой, инвестору не обязательно будет иметь на руках сумму, сопоставимую с ценой покупки квартиры. Он может приобрести паи на ту сумму, которая у него есть: 100, 300 тыс. рублей, и получать доход не от одной квартиры, которую нужно еще выгодно сдать, а от диверсифицированного пула квартир.
Несмотря на интерес со стороны государства, застройщики к подобным проектам по-прежнему равнодушны. «Мы проанализировали обычную модель: взяли участок в 20 тыс. „квадратов“ и посмотрели, что будет, если построить на нем арендное жилье и жилье на продажу.
Доходность по жилью, даже на падающем рынке, — это 4 года, по аренде — 17 лет, — рассказала председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. — Очевидно, что инвестору выгоднее продавать жилье по себестоимости, чем с отрицательной доходностью пускаться в арендную историю.
Поэтому все, у кого на руках сейчас есть ГПЗУ с отметкой „жилая застройка“, никогда не будут строить арендное жилье».
Покупать квартиры уже невыгодно
По словам Цветковой, если государство ставит развитие рынка арендного жилья своим приоритетом, есть меры, которые позволят сделать продукт для застройщиков более инвестиционно привлекательным.
Например, освобождение от налога на землю или на имущество на первые годы функционирования арендного жилья. Снижение платежа за изменение вида разрешенного использования земли.
А чтобы инвестор не распродал арендный фонд поштучно, нужно прописать в Жилищном кодексе понятие арендного жилья и закрепить там соответствующий запрет, считает представитель ассоциации.
Однако не все застройщики оказались столь категоричны. Участники дискуссии признали, что интерес к подобным проектам есть, поскольку рынок перенасыщен предложением, доходы от продажи жилья снижаются, а мобильность населения растет. Разница доходности от продажи и аренды сокращается, и застройщики начинают рассматривать вопрос доходных домов куда серьезнее, чем раньше.
Кроме того, как отметила Балкарова, застройщикам больше интересно участвовать в программах арендного жилья, продавая АИЖК часть своих объектов. Таким образом они получают гарантированный объем реализации, не затаваривая рынок. «В части инвестиций здесь выгоднее приобретение паев. Это другая экономика, другой тип инвесторов, который настроен на долгосрочный доход», — согласилась она.
При этом Балкарова подчеркнула, что само понятие арендного жилья в Жилищном кодексе уже существует, и предусматривает запрет на продажу недвижимости по частям. Есть продвижение и в части преференций. Например, в Москве, в законе о налоге на имущество предусмотрены льготы по наемным домам.
Однако, по мнению главы Москомстройинвеста Константина Тимофеева, не стоит смотреть на арендное жилье с позиции доходности.
«Может, стоило бы вернуться в те времена, когда арендное жилье было преимущественно ведомственным, поскольку, если руководствоваться соображениями окупаемости, то „двушка“ должна стоить не меньше 70 тыс.
рублей в месяц — сумма, вполне сопоставимая с ипотечным платежом за период, который позволяет выкупить жилье, а не только арендовать», — аргументировал он.
В то же время, как подчеркнул глава Минстроя Михаил Мень, в теории определить, насколько новый формат будет востребован инвесторами и арендаторами, сложно. Нужно пробовать. В частности, в ходу могут оказаться такие форматы как аренда с возможностью выкупа.
Анна Семенец
Аижк назвало цены на арендное жилье в москве
- Аренда квартиры площадью 22 квадратных метра в рамках пилотного проекта по развитию рынка арендного жилья, реализуемого Агентством по ипотечному жилищному кредитованию, будет стоить 36 тысяч рублей в месяц.
- Такая ставка установлена для минимального формата жилья в строящемся в
Москве многофункциональном комплексе «Лайнер», сообщил глава направления блока
структурирования сделок подразделения «Коллективные инвестиции» АИЖК Андрей
Милютин. - По его словам, средняя ставка аренды квартиры площадью 36 квадратных метров
составит 52 тысячи рублей в месяц, передает
«Интерфакс».
В стоимость будут включены коммунальные услуги, не считая света и воды,
также всем арендаторам будет предоставляться дополнительный сервис. При желании
арендатор сможет выкупить квартиру на рыночных условиях.
Для реализации первых проектов по развитию рынка арендного жилья в России
АИЖК выкупило у ВТБ и «Интеко» в общей сложности около 56 тысяч квадратных
метров площадей в московских комплексах Match Point и «Лайнер».
По данным портала «Мир квартир», средняя ставка аренды однокомнатной
квартиры в Москве по итогам девяти месяцев 2016 года составила 34,9 тысячи
рублей в месяц. Цена найма двухкомнатной квартиры – 49,6 тысячи рублей в месяц,
трехкомнатной – 85 тысяч рублей в месяц.
Ранее министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень сообщал, что на базе
АИЖК планируется реализовать несколько пилотных проектов в крупных городах либо
в регионах, где начинается строительство крупных производственных мощностей,
для которых потребуются рабочие руки. Как отмечалось, первое арендное
социальное жилье может появиться в Москве, Казани и Томске.
По словам главы Минстроя, АИЖК подписало меморандумы о сотрудничестве,
согласно которым Агентство выкупит в общей сложности 60 тысяч квадратных метров
жилой площади. Это позволит создать арендный фонд квартир малой площади с
элементами современной инфраструктуры для создания комфортной среды для
арендаторов.
Арендные дома будут строить инвесторы, а государство затем будет выкупать
их. Арендная плата за квартиры в таких домах будет несколько ниже, чем в
среднем по рынку. Люди, у которых нет возможности купить собственное жилье,
смогут заключить договор с государством на длительный срок.
Премьер-министр России Дмитрий Медведев
сообщал в августе, что более 30% российских семей готовы рассматривать
такой вариант решения жилищной проблемы, как переезд в арендное жилье.
Ипотека осталась без господдержки. А мы – без жилья?
Чем грозит отмена господдержки и ожидать ли взлета процентных ставок. Кому и где можно будет снимать квартиру у государства?
Чем грозит отмена господдержки и ожидать ли взлета процентных ставок?
Правительство объявило, что не будет продлевать программу субсидирования ипотеки.
Однако, как заявил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень, скорее всего, будет разработан новый механизм поддержки жилищного кредитования. Новая программа может заработать уже к концу года.
Льготная же ипотека с субсидированием 12%, по словам министра, просто теряет смысл, поскольку рыночные ставки уже приближаются к этой отметке.
Льготная ипотека, которую мы потеряли
В конце 2014-го Центробанк поднял ключевую ставку до 17%, и ипотечные ставки тут же взлетели под 20%. Жилье просто перестали покупать, после чего в марте 2015 года правительство запустило программу ипотеки с господдержкой, что позволило снизить процентную ставку до 12% годовых.
Часть денег по такой ипотеке составляла финансовая помощь от государства, часть — кредит от банка, как и в случае с обычной ипотекой. Субсидия, которую можно было использовать на первоначальный взнос, выдавалась только на жилье на первичном рынке.
Первостепенно льготная ипотека предоставлялась очередникам, нуждавшимся в улучшении жилищных условий и долго стоявших в очереди на него.
Стать участниками программы могли работники бюджетных организаций, молодые и многодетные семьи, лица, получившие материнский капитал, действовали специальные программы льготной ипотеки для молодых учителей и ученых.
К каждой группе заемщиков выдвигались определенные требования – возраст, стаж работы, в зависимости от количества детей предусматривались разные вычеты из процентной ставки и пр.
Остальные условия были сходны с условиями любого ипотечного кредита: долг должен был быть полностью погашен до выхода заемщика на пенсию, сумма займа зависела от совокупного дохода созаемщиков, каждый из них должен был работать на нынешнем месте работы не меньше шести месяцев и пр. Для многих льготная ипотека стала единственным вариантом улучшить жилищные условия. По статистике, в 2015 году каждая третья квартира в новостройке покупалась через программу льготной ипотеки. А в организациях, занимающихся продажами недвижимости, отмечали, что в отдельных регионах доля сделок по льготной ипотеке доходила до 97-98% от общего количества ипотечных договоров.
Что теперь будет со ставками по ипотеке
Летом 2016 года ипотека резко подешевела.
Если по льготной ипотеке ставки составляли около 11%, то для стандартных ипотечников впервые с начала кризиса на рынке появились предложения с рекордно низкими процентными ставками — до 6-7 % годовых (правда только на первый год или два, после чего начинались обычные, в среднем в районе 13%).Прогнозы на будущее пока что неоднородны. Большинство аналитиков считают, что ставки все же будут падать. Но происходить это будет достаточно медленно.
Эксперты сомневаются, что в нынешних условиях ставка опустится существенно ниже 13%. И хотя Греф Герман предсказал, что уже в 2017 году ставки по ипотеке в России упадут ниже 11%, многие его оптимизма не разделяют, отмечая, что это произойдет, но не раньше, чем через 3-4 года.
А отмена льготной ипотеки, хоть и на короткий промежуток времени, но все равно может вызвать их рост, особенно когда в отношении первичного жилья. Эксперты отмечают, что отмена «дешевой» ипотеки приведет к падению спроса на жилье – и банкам придется пересмотреть условия кредитования в пользу заемщиков.
Однако это может произойти не за счет снижения процентной ставки, а, например, за счет более лояльных условий рассрочки.
«Ипотека и арендное жилье»: что это и кому это поможет
Новый проект «Ипотека и арендное жилье» уже утвержден правительством, на его финансирование потратят около 114 миллиардов рублей и, отчасти, он должен прийти на смену отмененной программе льготной ипотеки.
Однако суть меняется: те, кому ипотека недоступна из-за дороговизны первого взноса, смогут снимать жилье у государства, а деньги за аренду квартир пойдут в муниципальные бюджеты. По сути, это будет нечто вроде доходных домов, существовавших в дореволюционной России.
Как рассказал Михаил Мень, сейчас Минстрой вместе с Агентством ипотечного жилищного кредитования готовит пилотные проекты арендного жилья в Москве и в некоторых регионах, где необходимо привлечение новых рабочих рук.
Если все пойдет нормально – арендное жилье вскоре может появиться в Петербурге и в других крупных российских городах.
Также, как заявил Мень, одним из новых вариантов, который может удешевить ипотеку с отменой льготной, может стать господдержка строительства инфраструктуры – это позволит застройщикам строить более дешевое жилье.
Летом 2016 года также появилась информация, что появился еще один новый проект, который может стартовать с новой Москвы — финансовая субсидиарная поддержка при ипотеке для малоимущих граждан.
Однако пока что о его судьбе ничего не известно.
Петрова Ирина