Как известно, сдача дома в аренду всегда может принести дополнительную прибыль. Однако существует немало различных нюансов, которые должен знать собственник, планирующий своевременно получать оплату. Может и вовсе получиться так, что попытка заработать на аренде обернется убытками.
Некоторые усваивают эти правила только на собственном негативном опыте.
1. Не нужно сдавать в аренду, если планируется продажа
Некоторым собственникам идея сдать свой дом в аренду и одновременно выставить на продажу кажется привлекательной. Однако на самом деле вместо прибыли вы можете получить убытки.
Если в вашем доме находятся посторонние люди, крайне сложно будет приводить потенциальных покупателей, потому что каждый раз придется согласовывать время визита. По этой причине вы нередко будете терять потенциальных клиентов.
Кроме того, далеко не все жильцы поддерживают в доме идеальный порядок. Некоторые из них вовсе превращают свое жилище в свинарник, что отпугивает потенциальных покупателей. В итоге может получиться так, что при продаже дома вы не получите никакой прибыли даже с учетом арендной платы, потому что придется делать скидку.
2. Проверьте потенциальных арендаторов
Если вы сильно зависите от дополнительного дохода, то будете торопиться побыстрее сдать жилье в аренду. Это приведет к тому, что вы не будете слишком тщательно проверять потенциальных арендаторов и согласитесь на первое попавшееся предложение.
Это может привести к тому, что вы будете получать арендные платежи с задержкой. Если вы планировали использовать эти деньги для оплаты кредита, то будут возникать просрочки, за которые придется выплачивать штрафы. Кроме того, ваш кредитный рейтинг понизится.
Вы должны понимать, что не всегда достаточно личного разговора. Человек может производить приятное впечатление, но при этом иметь абсолютно пустой кошелек.
3. Сдавайте дом в аренду только если не полагаетесь на деньги
Если арендная плата составляет важную часть вашего бюджета, вы можете попасть в затруднительное положение. Нужно рассчитывать на то, что арендаторы могут внезапно съехать или задержать платеж. Вот почему нужно иметь собственные сбережения, к которым вы могли бы прибегнуть в случае крайней необходимости. Вы не должны полагаться исключительно на регулярные арендные платежи, так как это создает высокий финансовый риск.
4. Будьте готовы к конфликтам
Надо сказать, не всем подходит роль арендодателя. Вы должны регулярно следить за состоянием жилого помещения, делать ремонт и прочие работы. Эти задачи могут сильно перегружать вас.
Некоторые арендаторы лишь усугубляют ситуацию, потому что отказываются вовремя вносить арендную плату. В этом случае придется настойчиво потребовать оплату и даже пригрозить выселением. Не все люди готовы пойти на конфликт, чтобы добиться оплаты. Некоторые, наоборот, предпочитают избегать неприятных ситуаций, даже если придется пожертвовать собственным финансовым положением.
5. Проверьте договор аренды
Некоторые люди не заморачиваются с составлением договора, а используют готовый шаблон, скачанный в интернете.
Многих проблем с арендаторами можно избежать, если проверить договор до подписания. Вы сможете быть уверены, что будете своевременно получать арендную плату, а также избежите других дополнительных проблем. Например, порчи имущества. Наличие договора избавит вас от сложных конфликтов, потому что вы всегда сможете сослаться на условия соглашения.
Сдавать дом в аренду не так просто, как кажется. Собственнику приходится решать множество различных вопросов. Вот почему иногда лучше отказаться от роли арендодателя. Она подходит не всем.
Нашли нарушение? Пожаловаться на содержание
Правильная покупка квартиры в 2021 году, общение с продавцом недвижимости: советы риелторов
Жилье на вторичном рынке пользуется у покупателей неизменным успехом. Но везет не всем. Сотрудникам агентства недвижимости «Владис» часто приходится выслушивать истории от клиентов, которые уже столкнулись с мошенниками на рынке недвижимости.
Многие рассказывают о незаконных перепланировках и бюрократических проблемах, возникающих перед покупателем. Но гораздо больше историй о продавцах, которые скрыли те или иные важные детали своей биографии.
К чему привели эти действия, мы расскажем в этой статье.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники.
Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку.
В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Почему эти вопросы имеют большое значение, расскажем далее.
Кто продает квартиру – собственник или риелтор
На рынке вторичного жилья распространены оба варианта. Но для покупателя безопаснее обратиться к агенту по недвижимости. Дело в том, что риелтор заинтересован в быстром заключении сделки и в курсе всех нюансов и подводных камней. Он поможет участникам подготовить необходимые документы, заранее предупредит о сопутствующих расходах, сориентирует по срокам.
Конечно, собственник рискует и в этом случае, ведь агент может оказаться неопытным или под видом специалиста скрывается мошенник. Чтобы обезопасить себя, соблюдайте несколько правил:
- Выбирайте крупные агентства, а не частных предпринимателей – агентство заботится о своей репутации и заинтересовано в расширении клиентской базы. Чем дольше оно на рынке, тем серьезнее гарантия успешного исхода сделки.
- Обратите внимание на отзывы в интернете, по ним вы сможете косвенно оценить надежность посредника.
- Грамотный риелтор никогда не представляется другом семьи, он не скрывает свою профессию.
- Знакомство с собственником – покупатель должен убедиться, что риелтор правильно передает пожелания и требования владельца. Опытный агент не откажет в личной встрече сторон и поможет найти компромиссы.
- Передача задатка: профессиональный риелтор не потребует, чтобы задаток передали ему лично в руки. Это делается в присутствии продавца, который взамен дает расписку в получении денег.
- Договор, заключенный между продавцом и риелтором, обязывает агента приложить усилия к поискам покупателей. В то же время продавцу становится невыгодно искать покупателя самому, ведь по договору предусмотрена оплата неустойки, если продавец передумает. Риелтор не обязан показывать покупателю свой договор, но покупатель может попросить подтвердить его полномочия в отношении данной квартиры с помощью доверенности от собственника.
- Покупатель тоже имеет право нанять риелтора для поиска квартиры и заключить с ним договор. Если вы решили воспользоваться услугами агента, договор – это требование закона. Если посредник предлагает обойтись без него, перед вами – мошенник.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки.
Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства.
Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Собственники и зарегистрированные
Количество собственников недвижимости можно выяснить при помощи выписки из ЕГРН, которую имеет право запросить любой гражданин. Проще всего это сделать в электронном виде на сайте Росреестра. В течение трех рабочих дней за 250 рублей пошлины вам подготовят необходимый документ.
Собственник квартиры получает выписку в момент регистрации права собственности, но покупателю лучше запросить свежий экземпляр, ведь за время владения недвижимостью собственник мог квартиру поделить на доли или произвести другие действия.
Если право на квартиру зарегистрировано раньше 1998 года, то сведений о ней в ЕГРН не будет. Покупатель может попросить продавца подать заявление на регистрацию права, а затем получить выписку. Заодно он узнает о наличии обременений, если они имеются на данной недвижимости.
Продавец может отказаться регистрировать право, ссылаясь на документы более чем двадцатилетней давности. В этом случае сделка становится сомнительной с юридической точки зрения. Разумнее будет от нее отказаться.
Альтернативой выписке послужит бесплатная справка об объекте недвижимости, получаемая там же – на сайте Росреестра.
Помимо собственников, покупатель должен знать, кто зарегистрирован в выбранной им квартире. Дело в том, что при приватизации жилья человек мог отказаться становиться собственником. Но если он прописан в данной квартире, то имеет право пожизненного пользования, и смена владельцев на это никак не влияет.
Распространена практика, когда при покупке квартиры в договоре отдельным пунктом указывают, что все зарегистрированные должны выписаться до определенной даты.
Это делается, когда в цепочке участвует несколько объектов недвижимости, и продавцу некуда выписаться, пока он не приобретет другое жилье.
Действующее законодательство позволяет не иметь прописки не дольше семи дней, в противном случае гражданина ждет штраф.
Особого внимания покупателя заслуживают несовершеннолетние собственники или зарегистрированные в квартире. Если они есть, придется иметь дело с органами опеки. И чтобы все прошло гладко, лучше заручиться помощью грамотного юриста.
Кто еще обладает правом пользования жильем
Собственники и зарегистрированные в квартире – не единственные, кто обладает правом пользования. Законодательство выделяет еще несколько категорий граждан, которые принимают участие в пользовании жилплощадью вне зависимости от смены владельца:
- Арендаторы – если квартира сдана на продолжительный срок, и договор зарегистрирован в Росреестре, они сохраняют право пользоваться жильем, пока не истечет срок аренды, даже если владелец недвижимости сменился;
- Лица, упомянутые в завещании – например, в завещании оговорено, что квартира отходит дочери, но сын может в ней проживать до самой смерти. Даже если дочь продает квартиру, сын сохраняет право в ней проживать.
Проверить недвижимость на подобные нюансы очень сложно, если продавец не расскажет об этом сам. По закону собственник обязан указать всех лиц, имеющих право пользования, в договоре купли-продажи. Но так делают не все. В результате суда сделка рискует быть признана недействительной, но продавец будет обязан возместить покупателю средства.
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека.
Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости.
Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Если на квартире наложены обременения, это не всегда становится препятствием к заключению сделки. Но проблем добавит. Например, если квартира в ипотеке, понадобится согласие банка и средства на погашение кредита.
Согласие супругов
Если собственник состоял в браке, и недвижимость им куплена в этот период, то она считается совместно нажитым имуществом. Соответственно, без согласия второго супруга продать ее нельзя по закону, даже если на момент продажи собственник уже находится в разводе. Право на совместное имущество после развода сохраняется в течение трех лет.
Согласие – это нотариально заверенный документ, где указываются паспортные данные супруга, имеется его подпись, а также прописан адрес квартиры и прочие характеристики. Важно проверить, что согласие актуально, ведь оно могло иметь ограниченный срок действия или второй супруг мог его отозвать.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом.
Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия.
На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается.
Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость.
Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Из чего складывается цена
Если вы видите, что цена квартиры значительно отличается от средней по рынку, поинтересуйтесь у продавца, почему. Это особенно важно для квартир, где стоимость намного ниже, чем на аналогичные объекты. Не исключено, что продавец хочет рассчитаться с долгами за счет продажи. Тогда впоследствии он может заявить, что сделка заключена на кабальных условиях, и отсудить свое жилье обратно.
Сделка будет считаться кабальной, если:
- Она заключается под воздействием тяжелых обстоятельств, к примеру, гибель ребенка или тяжелая болезнь близкого родственника (или самого собственника);
- Она заключается на крайне невыгодных для продавца условиях (скидка 5-15% не считается);
- Покупатель был в курсе обстоятельств продавца и воспользовался ими, чтобы получить выгоду.
Продажа в связи с необходимостью уехать за границу, погасить кредит или купить другое жилье не считается кабальной.
Если цена выше средней по рынку, покупатель смело может торговаться. Возможно, ради этого продавец и завысил ценник.
Добросовестный приобретатель
Понятие «добросовестный приобретатель» относится к покупателям, которые сделали все возможное для проверки юридической чистоты недвижимости во время подготовки к сделке.
Если в результате выяснится, что все приложенные усилия оказались напрасными, и кто-то пытается оспорить сделку, суд может встать на сторону покупателя. Однако статус добросовестного приобретателя не страхует от возможности лишиться квартиры. Отобрать ее будет сложнее, но реально.
Например, собственник заявит, что у него украли паспорт и подделали подпись. В этом случае квартиру суд отберет.
Чтобы гарантированно не лишиться денег, покупатель может приобрести полис титульного страхования. Если он по каким-то причинам потеряет право собственности, страховая компания обязуется ему выплатить компенсацию.
Подготовка к сделке
Перед подписанием предварительного договора важно обсудить с продавцом все нюансы. Например, может ли он подождать, пока банк одобрит вам ипотеку? Кто будет нести сопутствующие расходы? Как будут производиться взаиморасчеты? Если сделка заключается с помощью риелтора, большую часть организационных вопросов он возьмет на себя.
Риелторы агентства недвижимости «Владис» готовы помочь вам в поисках лучшего жилья для любых целей. В нашей базе собраны варианты на любой вкус и кошелек, а опытные агенты будут рады дать консультацию по выбору недвижимости и предложить свои услуги в сопровождении сделки. Если вам нужна ипотека, брокеры «Владис» помогут получить ее на выгодных условиях в одном из банков-партнеров. Звоните!
Офис «Горьковский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, ул. Новая 34-а пл. Максима Горького, метро «Горьковская» 9:00-20:00 без выходных Бесплатная парковка для клиентов
nn@vladis.ru
Офис «Автозаводский» Телефон: 8 (831) 235-0000 Россия, Нижний Новгород, пр-т Ленина 100 Д ТЦ «Мажамэль», метро «Парк Культуры» 9:00-21:00 без выходных
nn@vladis.ru
Оправдана ли сейчас покупка квартиры для сдачи в аренду
Около 15-20% покупателей квартир сейчас — инвесторы, которые не собираются переезжать в жилье, а вкладывают деньги ради получения дохода в будущем. Однако, по мнению экспертов, доходность такого «бизнеса» падает.
Доля тех, кто приобретает квартиры именно с целью инвестиций, за 2020 год выросла в три раза — со стандартных 5-6% до 17-18%, говорит руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев.
На это повлияли рекордно низкие ставки по ипотеке, снижение доходности банковских вкладов, ослабление курса рубля.
Из этих 18% около 7% планируют сдавать жилье, 9% — продавать на этапе роста цены, еще 2% пока не определились.
Названы цены на самые доступные квартиры на вторичном рынке Москвы
Цены на квартиры растут, но арендные ставки снижаются. За год, по данным портала «Мир квартир», плата за наем жилья увеличилась только в пяти из 16 городов-миллионников (Новосибирске, Волгограде, Омске, Красноярске и Самаре).
Съем в Казани, Санкт-Петербурге и Москве подешевел на 9-11%. Благодаря снижению ипотечных ставок арендаторы покупают собственное жилье, а спрос в сегменте найма квартир падает, считает гендиректор портала Павел Луценко.
Пока объем предложения не вырос, отмечают в аналитическом центре ЦИАН.
Не все хотят заниматься сдачей в аренду на фоне второй волны пандемии, отмечает руководитель центра Алексей Попов. Некоторые на волне роста цен решили продать квартиры.
Но в долгосрочной перспективе многие рантье могут недосчитаться арендаторов, на которых они рассчитывали, покупая, например, квартиры в «человейниках» в ближнем Подмосковье, считает Попов. Рекордные объемы продаж в 2020 году могут сказаться на ситуации на рынке аренды через 2-3 года.
К тому времени арендаторы переселятся в собственные квартиры, а часть бывших квартиросъемщиков останется удаленно работать в родных городах.
Если раньше инвестор получал 6% годовой доходности, купив квартиру в столице за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 тысяч рублей в месяц, то при подорожании квартиры на 1 млн доходность падает до 4,8%, приводит расчеты гендиректор компании Realiste Алексей Гальцев.
Избыток предложения на рынке аренды может стать ощутимым уже в 2021-2022 годах, что приведет к снижению цен на наем, считает он. «Владельцы квартир поймут, что теряют деньги — и рынок переполнится жильем, выставленным на продажу», — прогнозирует Гальцев.
Вероятно, часть владельцев попытается повысить доходность жилья — например, разделяя квартиры на студии, что приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру и в перспективе 2-3 лет станет причиной ограничений в части раздела квартир и использования апартаментов для жилья.
Такое уже было в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе и Сан-Франциско.
Покупка коммерческой недвижимости окупается быстрее, чем покупка жилья
Доходность аренды достаточно невысокая — около 4%, да и представлена исключительно в национальной валюте, которая отличается волатильностью и за прошедший год существенно подешевела, отмечает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. В последнее время арендаторы мигрируют из более дорогих в квартиры среднего или экономкласса, а многие даже стали снимать комнаты вместо жилья целиком. Существенного роста арендной платы точно ожидать не стоит, а вот снижение возможно, считает он.
Вложения в недвижимость — один из самых распространенных в России вариантов инвестиций, но это неликвидный инструмент (деньги замораживаются на длительный срок, совершать сделки достаточно сложно) и далеко не самый доходный по сравнению, например, с корпоративными облигациями, отмечает эксперт Центра финансовой грамотности НИФИ Минфина России Надежда Грошева.
Инвестиции в квартиру на окраине Москвы («однушка» за 8 млн рублей, которую сдают за 32 тысячи рублей в месяц) окупятся примерно через 20 лет. И это без учета дополнительных расходов на ЖКУ, ремонт, простой квартиры из-за смены арендатора, налог на недвижимость. «Если к этим тратам добавить ежемесячный платеж по ипотеке, то такие инвестиции будут выглядеть уже крайне рискованными.
Я бы их не рекомендовала», — отмечает Грошева. Однако другие варианты инвестиций более сложные. «Можно руководствоваться правилом разумного инвестора: у человека должны быть стабильный доход, собственное жилье, депозит, небольшая однокомнатная квартира для сдачи в аренду, а главное, достаточный уровень знаний.
С таким багажом стоит задуматься об инвестициях на фондовом рынке», — подчеркивает Грошева.
Конечная цель большинства инвестиционных сделок с квартирами в 2020 году — перепродажа их по более высокой цене, считает Диваков. Сдача в аренду может принести какой-то доход в период ожидания продажи квартиры, но это приятное дополнение, а не основная цель инвесторов.
Как изменятся цены на московские квартиры
Но и перепродажа квартиры фактически только помогает сберечь деньги, отмечает Грошева: в среднем квартиры ежегодно дорожают на уровень инфляции. А если продавать недвижимость менее чем через 3 года после покупки, придется еще и платить налог.
Есть сегменты, где цены могут расти быстрее, но тут надо профессионально разобраться в теме. Например, подорожание может быть связано со сдачей метро в районе недвижимости или с повышенным спросом в регионе, как, например, в Сочи за последний год.
В крупных городах инвестиционная активность покупателей вдвое выше, чем в других, отмечает Зайцев. Даже жители малых городов, накопив нужную сумму, предпочитают инвестировать в жилье в мегаполисах, а не на родине.
Между тем летом прошлого года «Мир квартир» составлял рейтинг городов, где выгоднее всего приобретать квартиру для сдачи в аренду, и обе столицы были в хвосте списка.
Выгоднее всего, исходя из стоимости жилья и арендных ставок, было покупать жилье в Магнитогорске, неплохая доходность была в Астрахани, Череповце, Нижнем Тагиле и Грозном.
В последние месяцы частные инвесторы стали активнее интересоваться коммерческой недвижимостью, отмечает Зайцев. В этом сегменте срок окупаемости от сдачи в аренду меньше, чем при покупке квартиры аналогичной стоимости. Однако налог на такое имущество может быть в несколько раз выше, чем на жилье. Есть и другие нюансы — например, нельзя получить налоговый вычет при покупке недвижимости.
Кстати
Центр квартирных инвестиций России — Новая Москва. Там сочетаются доступные цены и удобства столичной жизни. За последний год жиплощадь в ТиНАО стала популярнее на 17,9 процента.
Как рассказали «РГ» в пресс-службе столичного агентства недвижимости ОГРК, пик покупательского интереса пришелся на октябрь, когда количество запросов по сравнению с обычными показателями стало выше почти на треть.
А цены на вторичном и первичном рынках почти сравнялись.
Одна из причин роста квартирного интереса к Новой Москве как у инвесторов, так и у обычных покупателей — большая доступность жилья, чем в других округах. Например, в Троицке, по данным ОГРК, «квадрат» за год потерял в цене в среднем 4 процента. В абсолютных цифрах стоимость упала со 127 до 122 тыс. руб.
Во-вторых, сказалась растущая транспортная доступность ТиНАО. Даже сейчас самая бюджетная квартира, которая там продается за 1,8 млн руб., находится недалеко от железнодорожной станции. А в ближайшие годы повысится и доступность метро для «новых москвичей», отмечает заммэра по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев.
«В ТиНАО будет протянута красная ветка, а при строительстве Бирюлевской линии предусматривается задел для продления в Щербинку», — сказал глава столичного стройкомплекса. Все эти факторы в совокупности делают Новую Москву интересной локацией для вложения накопленных денег: купил квартиру — тут же сдал — заработал.
Тем более что спрос на аренду жилья в оживающей столице по-преждему остается достаточно стабильным.
ТиНАО выбирают еще и потому, что даже не самые современные районы здесь с точки зрения инфраструктуры и безопасности все больше соответствуют столичным стандартам.
«В квартирах, где живут многодетные семьи, мы устанавливаем автономные пожарные извещатели — датчики, которые обычно мы видим на потолках в общественных местах, — рассказал начальник отдела безопасности администрации Новофедоровского поселения Андрей Ухин. — В перспективе хотим установить такое оборудование во всех домах».
Рядом с новыми кварталами строят детские сады, один из крупнейших, на 240 мест, появится в Остафьеве. «Сейчас здесь устанавливают электрохозяйство и системы водоснабжения», — говорит глава администрации Рязановского поселения Николай Бобылев. Также территория ТиНАО ценна тем, что там удобство городского жилья сочетается с близостью природы.
Например, здесь благоустроили один из самых крупных парков Москвы «Филатов луг», где есть все возможности для велосипедных, пеших прогулок, активного и тихого отдыха, обустроены детские площадки. До края столичной географии дошла даже городская сеть велопроката.
По оценкам специалистов агентства «ИНКОМ-Недвижимость», в этом году в Новой Москве предложений на рынке вторичного жилья значительно больше, чем на «первичке». В прошлом году продажи в новостройках выросли за счет льготной ипотеки, так что этот сегмент серьезно истощился.
Кроме того, собственники только что купленных квартир через некоторое время начинают их перепродавать.
«Согласно нашим наблюдениям, осенью прошлого года наступил момент, когда по предложению жилья «вторичка» начала обгонять «первичку» — причем в будущем эта тенденция усилится, — прогнозирует руководитель аналитического центра агентства Дмитрий Таганов.
— Конечно, новые территории все активнее осваиваются, и объемы жилья в новостройках будут расти. Однако вторичный сегмент предлагается более активно». По ценам «вторичка» и «первичка» практически сравнялись. Это следствие повышенного спроса на новостройки, который фиксировался в начале прошлого года. Средняя стоимость объекта в Новой Москве сейчас — 8,9 млн на вторичном рынке и 8,8 млн — на первичном.
Подготовил Сергей Бабкин
Покупатель квартиры найден: что делать дальше и куда идти
Подготовка документов
Подготовьте все документы заранее — на сбор может уйти до двух недель. Покупатель квартиры может заселиться в новую квартиру, как только вы из нее выпишетесь. Сделать это можно в паспортном столе или МФЦ — пишите заявление, а после вас выпишут через 5–14 дней.
Чтобы выписать несовершеннолетнего, понадобится разрешение от органов опеки и попечительства. Обязательно проверьте комплект документов y юриста или риелтора. Если они найдут ошибку, это может сэкономить вам миллионы.
Кстати, какие документы нужно собрать для продажи квартиры? Уже писали в прошлой статье.
Заключение договора задатка
Если вы договорились c покупателем и собираетесь выходить на сделку, заключите предварительный договор купли-продажи или договор задатка. Если покупатель передумает, задаток останется y вас. Если передумаете вы, задаток придется вернуть в двойном размере. Заключать такой договор необязательно, но с ним спокойнее. Стандартный размер задатка — 2–5% от стоимости квартиры.
B предварительном договоре укажите:
- паспортные данные продавца и покупателя;
- адрес и описание квартиры;
- точную стоимость квартиры;
- размер задатка, сроки и способ оплаты;
- условие, что задаток останется y вас, если покупатель откажется от покупки;
- подтверждение, что y квартиры нет обременений на продажу;
- срок, в который вы должны освободить квартиру и подготовить все документы к продаже;
- взаимную ответственность за нарушение условий договора;
- человека, который несет дополнительные расходы на регистрацию сделки, оплату госпошлин, аренду ячеек в банке;
- дату и подпись.
Заключение договора купли-продажи
Документы собраны, все договоренности соблюдены, теперь нужно заключить договор кyпли-пpoдaжи. Haдeжнee составить договор y юриста или риелтора. Ошибаться нельзя — если пропустите что-нибудь важное, сделку могут отменить. Договор обязательно заверьте y нотариуса: в случае проблем суд не примет незаверенные договоры. B договоре обязательно укажите:
- ФИO продавца и покупателя, ваши адреса и полные паспортные данные;
- точную стоимость квартиры;
- подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
- наличие или отсутствие обременений на квартиру;
- условия, без которых договор не считается заключенным;
- разрешение супруга или супруги на продажу;
- отсутствие других собственников и зарегистрированных в квартире людей;
- сроки и порядок передачи квартиры;
- сроки и способ оплаты;
- взаимную выгоду, добровольность заключения договора, дееспособность сторон.
K договору приложите все сопутствующие документы: разрешение супруга, копию техпаспорта, расписку o получении денег, акт приeмa-пeрeдaчи квартиры.
Регистрация перехода права собственности
После подписания договора купли-продажи квартира все еще остаётся вашей. Чтобы она перешла к покупателю, надо зарегистрировать переход права собственности.
Чтобы зарегистрировать переход права собственности, обратитесь в MФЦ или отделение Pocpeecтpa. Госпошлина за регистрацию — 2000.
B течение девяти рабочих дней вам выдадут запись из Единого государственного реестра недвижимости (EГPH) — она подтвердит, что y квартиры новый владелец. Запись заверяется печатью.
Получите деньги
Деньги можно получить во время подписания основного договора или передаточного акта. Чаще всего их передают после перехода права собственности.
Передать деньги можно наличными или банковским переводом. Haличными на месте сейчас передают редко — это опасно и неудобно. B основном деньги переводят на аккредитивные счета или оставляют в банковской ячейке.
Аккредитивный счет — это специальный банковский счет, на который покупатель перечисляет деньги. Вы как продавец сможете забрать деньги со счета только после регистрации договора купли-продaжи. Это самый прогрессивный и безопасный вариант.
При передаче денег через банковскую ячейку покупатель приносит деньги в банк и оставляет в специальной ячейке. Перед этим деньги в присутствии вас и банковских работников пересчитывают, проверяют и заклеивают в пакет, на котором продавец и покупатель ставят подписи. Покупатель больше не сможет их забрать, продавец — сможет, но только после того как покажет договор с отметкой о регистрации.
B обоих случаях банк не несет ответственности за подлинность документов, которые предоставит продавец.
За использование аккредитивного счета попросят столько же, сколько и за использование банковской ячейки — 2–5 тысяч рублей. Но за аккредитив могут взять дополнительную комиссию сверху — 0,2–0,3% от суммы перевода. Аккредитивные счета сложно использовать при альтернативных сделках c обменом.
Передайте квартиру новому собственнику: составьте акт пpиeмa-пepeдaчи
B день подачи документов в МФЦ или Pocpeecтp передайте покупателю ключи от квартиры. B этот же день подпишите c покупателем акт пpиeмa-пepeдaчи — документ подтвердит, что вы передали квартиру в надлежащем виде, a покупатель ee принял и всем доволен.
Это необходимо, чтобы избежать возможных конфликтов. Например, если вы договаривались оставить плитку или ковер, подписывая акт, покупатель подтверждает, что плитка c ковром на месте, и все прочие условия договора тоже соблюдены.
B акте пpиeмa-cдaчи обязательно укажите:
- ФИO продавца и покупателя, ваши паспортные данные;
- подробное описание квартиры: адрес, количество комнат, площадь;
- отсутствие взаимных претензий, добровольность сделки, дееспособность и вменяемость обеих сторон.
Приложите к договору справку об отсутствии долгов по коммуналке. Чтобы застраховаться от ошибок, заверьте акт пpиeмa-пepeдaчи y нотариуса. После подписания акта приема-передачи, квартира полностью переходит к покупателю, a вы можете забрать деньги.
Пожалуй, на этом все. Инструкция сложная и большая? Делать все это вы не хотите и готовы доверить всю работу специалисту по недвижимости? Верное решение, если вы хотите сэкономить время, деньги и нервы. Большую часть вопросов возьмет на себя специалист компании «Этажи».
Федеральная риелторская компания «Этажи»:
ул. Дубровинского, 1«а» тел. +7 (391) 219–77–88 Kras.etagi.com.
Возражение «Дорого» в продажах | 10 фишек
Возражение клиентов «Это дорого» в продажах является одним из самых распространенных. Его грамотная обработка может существенно улучшить результаты. В этой статье и видео Вы узнаете, как работать с данным возражением с учетом современных тенденций.
№ 1. Попытайтесь оправдать стоимость.
Когда Вы слышите возражение «Дорого» от клиента, не падайте сразу по цене и не ищите более дешёвый товар. Многие исходят из логики, что клиенту нужно всё самое дешёвое. В этом случае люди не ходили бы в рестораны и не пользовались техникой Apple. Клиенты готовы приобрести товар, но за честную цену. Единственное, чего они не хотят – это переплачивать.
Исход из этой логики, не падайте сразу по цене, а попытайтесь привести аргументы, которые оправдают цену данного предложения. Далее сделайте паузу и посмотрите на реакцию клиента. Только после этого прибегайте к обработкам. Возможно Вы сохраните несколько сделок в изначальном ценовом диапазоне.
№ 2. Используйте универсальные формулы ПСО и ДПУ.
Для оправдания стоимости, при обработке возражения дорого, используйте две универсальные формулы, которые подойдут для большинства возражений «Дорого»:
ПСО (Присоединение, Сомнение, Обоснование).
- Да, может показаться, что это дорого (Присоединение). С другой стороны, цена вполне обоснована (Сомнение), если учесть тот факт, что … (Обоснование).
Пример.
— Это кольцо с бриллиантом стоит дорого.
— Да, я с Вами согласен, цена может показаться не дешёвой. С другой стороны, эта цена обоснована, если учесть тот факт, что этим кольцом будете пользоваться Вы, а возможно и передавать по наследству.
ДПУ (Думал, Попробовал, Убедился).
- Я тоже думал, что это дорого, но потом попробовал и убедился, что цена обоснована, так как …. (Аргументы).
— Этот костюм дорого стоит. Да, я тоже так думал, пока не попробовал. А когда попробовал, убедился, что этот костюм можно носить летом и зимой, он практически не мнётся, комфортно носится и прослужит очень долго. Поэтому цена качества здесь не высоте.
Итак, с помощью двух этих универсальных обработок Вы можете покрыть большинство возражений «дорого» и обработка будет достаточно качественной.
№ 3. Отделяйте ложные возражение.
Некоторые клиенты используют возражение «Дорого» как инертную отговорку и предлог отстраниться от контакта. Они говорят: «»Это дорого», а за этим стоит другая истинная причина: «Нужно посоветоваться», «У меня сейчас на данный момент нет денег», «Мне нужно сравнить это предложение с другими предложениями» и тд. Для того, чтобы прояснить ложное возражение «Дорого», существует два способа:
А) Перескакивание.
Допустим, клиент говорит: «Дорого». Вы чувствуете — это ложное возражение. Чтобы его прояснить спросите:
- «Кроме цены, у Вас есть ещё какие-то сомнения?»
- «Если по стоимости договоримся, Вы готовы это приобрести?»
- Б) Прояснение.
- Большинство возражений, которые стоят за ложным возражением «Дорого» — это желание сравнить Ваш товар с другими предложениями на рынке или нехватка бюджета. Прояснить это можно вопросом:
- «Скажите пожалуйста, дорого по бюджету или дорого само предложение?»
Если «дорого по бюджету», то работайте с бюджетом. Если «само предложение», то задайте вопрос: «С чем Вы сравниваете?» и работайте с возражением «У других дешевле».
№ 4. Стратегические возражения.
За возражением «Дорого», может стоять желание сбить цену. Клиент говорит дорого, а подразумевает «дайте скидку, я это куплю». Это можно понять по поведению клиента. Как работать с подобными стратегическими возражениями?
А) Если у Вас нет возможности дать скидку, обоснуйте цену методом ПСО: «Да, я с Вами согласен может показаться что это дорого, с другой стороны, цена обоснована, если учесть тот факт, что…» И приведите аргументацию.
Б) Если клиент говорит: «У вас дорого», а сам надеется на скидку, он играет. Попробуйте подыграть, Скажите: «Иван Иванович, я дал минимальную цену. Если еще будет скидка, наша компания будет работать в минус. Вы же не хотите, чтобы нашу компанию закрыли, а меня уволили?»
В) Если Вы можете оперировать скидкой, то примените схему «смена лица». На возражение «Дорого», подтвердите сделку: «Если я сейчас поговорю с главным менеджером (с директором, отделом снабжения и т.д.) и мне утвердят скидку — тогда по рукам?»
При предоставлении скидки, давайте скидку за что-то: быструю оплату, дополнительную покупку, оформление карты, up-sell и тд. Тогда клиент будет понимать ценность скидки, и уважать Вашу компанию.
№ 5. Предлагайте три цены.
В мышлении покупателя, всё познаётся в сравнении. Редко можно найти человека, который в торговом центре сделает покупку в первом же магазине. Скорее всего он посмотрит возможные альтернативы и уже потом примет решение.
Покажите клиенту несколько товаров в разных ценовых диапазонах, к примеру: бюджетный, средний и дорогой. Презентуйте один наиболее подходящий товар, но в сравнении с другими.
№ 6. Используйте фразы присоединения.
Тема бюджета всегда очень пикантна. Фразы присоединения позволяют нивелировать этот дискомфорт и установить доверительные отношения с клиентом. Примеры:
- — Действительно, может показаться, что это дорого …
- — Я Вас понимаю. Вопрос цены очень важен …
- — Великолепно, что Вы об этом сказали …
№ 7. Не используйте частицу «но».
При обработке возражения «Это дорого», не используйте частицу «но». Всё, что Вы скажете после этой частицы, перечёркивает то, что было до нее. Используйте фразы:
- с другой стороны
- тем не менее
- при этом
№ 8. Спросите бюджет.
Уточнять бюджет или нет зависит от продукта и ниши. Вопрос будет однозначно уместен если речь идет о подарке или подготовке коммерческого предложения на организацию мероприятия.
Если Вы решили спросить про бюджет, есть три совета как это сделать:
А) Использовать мягкую формулировку: «Ориентировочно, какой бюджет у Вас запланирован?».
Б) Спросить про диапазон «от» и «до» определенной суммы.
В) Предложить товары в разном ценовом диапазоне и посмотрите на реакцию.
№ 9. Профилактика возражений.
Идеальная сделка — в которой не прозвучало ни одного возражения. Если Вы слышите от клиентов много возражений «дорого», включите в презентацию своего товара аргументы, которые повысят его ценность.
А) Говорите о надёжности, эксклюзиве, статусе, новизне, качестве и т.д.
Б) Покажите клиенту финансовую логику. К примеру, его экономию на длинной дистанции от пользования Вашим товаром. Оправдайте стоимость тем, что это не трата, а финансовая инвестиция.
В) Используйте дробление стоимости. Вы наверняка слышали — квартира по цене бизнес-ланча, продукт по цене чашечки кофе в день и др. Используйте подобные аналогии, если Ваш продукт это позволяет.
Г) Приводите клиенту аргументы, подтверждающие «честность» Вашей цены. У клиента не должно быть сомнений, что в другом месте это будет стоить дешевле.
№ 10. Возражение — это не отказ.
Когда Вы слышите от клиента возражение «дорого», ровно как другие возражения продажи, не считайте их за отказ от дальнейшего взаимодействия. Возражение — всего лишь сомнения и Ваша задача выяснить в чем оно заключается и привести аргументы, чтобы его развеять.
P.S. В дополнение, прочитайте статью 20 способов обойти возражение «Дорого»